房地產(chǎn)投資五

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性價(jià)格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)、周期性長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性（六）房地產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)家庭合理消費(fèi)改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的必要性性三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的作用為投資者指指出投資方方向?yàn)橥顿Y者提提供運(yùn)作方方式為投資者估估計(jì)投資收收益為投資者分分析風(fēng)險(xiǎn)及及提供避險(xiǎn)險(xiǎn)策略第二章房房地產(chǎn)投投資分析基基本知識(shí)第一節(jié)資資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值及及其計(jì)算一、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的含義二、資金時(shí)時(shí)間價(jià)值的的計(jì)算（一）利息息與利率的的概念（二）計(jì)息息形式——單利與復(fù)利利1、單利計(jì)息息F=P(1+ni)2、復(fù)利計(jì)息息F＝P(1+i)n（三）名義義利率與實(shí)實(shí)際利率1、名義利率率2、實(shí)際利率率i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資資金的等值值計(jì)算一、資金等等值的相關(guān)關(guān)概念二、資金等等值的計(jì)算算1.復(fù)利終值的的計(jì)算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)值的的計(jì)算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金終值的的計(jì)算4.償債資金的的計(jì)算5.資本回收的計(jì)算算6.年金現(xiàn)值的計(jì)算算三、資金等值計(jì)計(jì)算注意事項(xiàng)1、P是現(xiàn)在第一計(jì)息息期開始時(shí)（即即年初）發(fā)生；；2、F是在考察期期末末發(fā)生；3、各期的等額支支付A，發(fā)生在各期期期末；4、當(dāng)問題包括P與A時(shí)，第一個(gè)A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期；5、當(dāng)問題包括A與F時(shí)，支付系列的的最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生。第三節(jié)現(xiàn)金金流量與現(xiàn)金流流量圖一、現(xiàn)金流量的的相關(guān)概念二、現(xiàn)金流量圖圖及其繪制（一）現(xiàn)金流量量圖的含義（二）現(xiàn)金流量量圖的繪制規(guī)則則第三章

房地地產(chǎn)投資環(huán)境及及市場(chǎng)分析第一節(jié)房地地產(chǎn)投資環(huán)境分分析一、投資環(huán)境的的含義及其特征征（一）投資環(huán)境境含義（二）投資環(huán)境境的特征系統(tǒng)性動(dòng)態(tài)性主導(dǎo)性區(qū)域性二、房地產(chǎn)投資資環(huán)境要素分析析政治因素法律因素經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素自然環(huán)境因素基礎(chǔ)設(shè)施因素社會(huì)文化因素三、房地產(chǎn)投資資環(huán)境分析方法法冷熱對(duì)比法等級(jí)尺度法道氏評(píng)估法閔氏評(píng)價(jià)法第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析析一、房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分析的含含義二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的作用三、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的主要內(nèi)內(nèi)容1.市場(chǎng)分析的三個(gè)個(gè)層面2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的內(nèi)容第三章

房地地產(chǎn)投資與融資資第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資金籌集集的方式一、直接融資二、間接融資三、權(quán)益融資四、債務(wù)融資第二節(jié)常見的的房地產(chǎn)融資方方式介紹一、房地產(chǎn)信貸貸（一）土地開發(fā)發(fā)貸款1、土地購(gòu)置貸款款2、土地開發(fā)貸款款3、土地儲(chǔ)備貸款款（二）商品房開開發(fā)貸款（三）持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)性物業(yè)貸款（四）房地產(chǎn)抵抵押貸款1、個(gè)人住房抵押押貸款2、在建工程抵押押貸款二、證券融資三、房地產(chǎn)信托托四、房地產(chǎn)抵押押貸款證券化五、房地產(chǎn)基金六、其他方式：：聯(lián)建、參建融融資；房地產(chǎn)典典當(dāng)融資；利用用外資第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目融資一、房地產(chǎn)融資資方案（一）融資組織織形式選擇（二）資金來源源選擇（三）資本金籌籌措（四）債務(wù)資金金籌措（五）預(yù)售或預(yù)預(yù)租（六）融資方案案分析1、資金來源可靠靠性分析2、融資結(jié)構(gòu)分析析3、融資成本分析析4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析析二、金融機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)項(xiàng)目貸款的審審查（一）企業(yè)資信信等級(jí)評(píng)價(jià)（二）貸款項(xiàng)目目評(píng)估（三）房地產(chǎn)貸貸款擔(dān)保方式評(píng)評(píng)價(jià)1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款綜合評(píng)價(jià)價(jià)第五章

房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投投資估算第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資與成本構(gòu)構(gòu)成非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目總投資構(gòu)成成：建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資費(fèi)用用及成本費(fèi)用組組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目投資與成本費(fèi)費(fèi)用估算一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資與成成本費(fèi)用估算的的依據(jù)與要求二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資與成成本估算（一）土地費(fèi)用用估算1、土地征用拆遷遷費(fèi)（1）農(nóng)村土地征用用拆遷費(fèi)（2）城鎮(zhèn)土地拆拆遷費(fèi)2、土地出讓地地價(jià)款3、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)4、土地租用費(fèi)費(fèi)5、土地投資折折價(jià)（二）前期工工程費(fèi)估算（三）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估估算1、單元估算法法2、單位指標(biāo)估估算法3、工程量近似匡匡算法4、概算指標(biāo)法（四）建筑安安裝工程費(fèi)估估算（五）公共配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)估算（六）開發(fā)間間接費(fèi)用估算算（七）管理費(fèi)費(fèi)用估算（八）財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用估算（九）銷售費(fèi)費(fèi)用估算（十）開發(fā)期期間稅費(fèi)估算算（十一）其他他費(fèi)用估算（十二）不可可預(yù)見費(fèi)估算算第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目收入估算一、租售方案案二、租售價(jià)格格三、租售收入入四、自營(yíng)收入入第四節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目稅金估算一、營(yíng)業(yè)稅金金及附加（一）營(yíng)業(yè)稅稅營(yíng)業(yè)稅＝應(yīng)納納稅收入×稅率（二）城市維維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅＝營(yíng)業(yè)稅稅稅額×稅率（三）教育費(fèi)費(fèi)附加教育費(fèi)附加＝＝營(yíng)業(yè)稅稅額額×稅率二、土地使用用稅土地使用稅＝＝實(shí)際占用應(yīng)應(yīng)稅土地面積積（平方米)×適用稅額適用稅額：大城市（人口口50萬以上）1.5-30元；中等城市（人人口20萬-50萬）1.2-24元；小城市（20萬以下）0.9-18；縣城、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元三、房產(chǎn)稅1、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝應(yīng)稅稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例%）×1.2%2、從租計(jì)征房產(chǎn)稅＝租金金收入×12%四、土地增值值稅土地增值稅＝＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)數(shù)稅率：土地增值稅四四級(jí)超率累進(jìn)進(jìn)稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除項(xiàng)目：1、取得土地使使用權(quán)所支付付金額2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用4、與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金5、其他扣除項(xiàng)項(xiàng)目6、舊房及建筑筑物的評(píng)估價(jià)價(jià)格。第六章房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)第一節(jié)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)基本概概念

和評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的確定定一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基基本概念二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的確定定項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)主要指標(biāo)和和方法參照表表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤(rùn)投資利潤(rùn)率靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期第二節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目

財(cái)務(wù)報(bào)表表的編制一、輔助報(bào)表的編編制（一）投資計(jì)計(jì)劃與資金籌籌措表1、資金籌措來來源資本金（股本本金）預(yù)售收入銀行貸款2、資金籌措計(jì)計(jì)劃3、資金投資使用用計(jì)劃（二）借款還還本付息表1、還本付息的的資金來源2、關(guān)于利息的的計(jì)算（1）借款時(shí)的利息息計(jì)算每年應(yīng)計(jì)利息息＝（年初借款本息息累計(jì)+本年借款÷2）×利率（2）還款時(shí)的利利息計(jì)算等額還本付息息的計(jì)息等額本金償還還3.借款還本付息息表二、基本報(bào)表表的編制（一）現(xiàn)金流流量表1、全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表2、資本金現(xiàn)金金流量表3.投資者各方現(xiàn)現(xiàn)金流量表（二）損益表表（三）資金來來源與運(yùn)用表表（四）資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表三、報(bào)表之間間的關(guān)系與編編制要求第三節(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)方法一、靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)分析（一）靜態(tài)投投資回收期1、含義2、確定靜態(tài)投投資回收期指指標(biāo)的方法公式法不包括建設(shè)期期的投資回收收期（PP’）=原始投資合計(jì)計(jì)÷投產(chǎn)后前若干干年每年相等等的凈現(xiàn)金流流量包括建設(shè)期的的投資回收期期（PP）=不包括建設(shè)期期的投資回收收期+建設(shè)期列表法包括建設(shè)期的的投資回收期期（PP）=(累計(jì)凈現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金金流量的絕對(duì)對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流流量)3、靜態(tài)投資回回收期的運(yùn)用用（二）累計(jì)凈凈現(xiàn)金流量（三）投資利利潤(rùn)率（ROI）投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或或年平均利潤(rùn)潤(rùn)總額÷總投資×100%2、投資利潤(rùn)率率的應(yīng)用和應(yīng)應(yīng)注意的問題題1、含義與計(jì)算算公式（四）投資利利稅率1、含義與計(jì)算算公式2、投資利稅率率的運(yùn)用（五）資本金金利潤(rùn)率投資利稅率=年利稅總額÷總投資×100%1、含義與計(jì)算算公式資本金利潤(rùn)率率=利潤(rùn)總額÷資本金總額×100%2、資本金利潤(rùn)潤(rùn)率的運(yùn)用（六）借款償償還期（七）還本付付息比率借款償還期=借款償還后開開始出現(xiàn)盈余余年份數(shù)-開始借款年份份+當(dāng)年償還借款款額÷當(dāng)年可用于還還款的資金額額還本付息比率率=可用于還本付付息金額÷年還本付息總總額（八）資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率1、含義與計(jì)算算公式資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%2、資產(chǎn)負(fù)債率的的分析（九）流動(dòng)比比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%（十）速動(dòng)比比率速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用-預(yù)付賬款）÷流動(dòng)負(fù)債×100%二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分分析（一）財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值（FNPV）1、含義與計(jì)算算公式2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值的作用當(dāng)凈現(xiàn)值大于于零時(shí)，表明明投資項(xiàng)目的的預(yù)期收益率率不僅可以達(dá)達(dá)到基準(zhǔn)收益益率所預(yù)定的的收益水平，，而且尚有盈盈余。當(dāng)凈現(xiàn)值等于于零時(shí)，表明明投資項(xiàng)目的的收益率想起起恰好等于基基準(zhǔn)收益率所所預(yù)定的收益益水平。當(dāng)凈現(xiàn)值小于于零時(shí)，表明明投資項(xiàng)目收收益率達(dá)不到到基準(zhǔn)收益率率所預(yù)定的投投資，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目可能出現(xiàn)現(xiàn)虧損。此時(shí)時(shí)，項(xiàng)目不可可行。3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值指標(biāo)的優(yōu)缺缺點(diǎn)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的的優(yōu)點(diǎn)是：考慮了了項(xiàng)目目壽命命期內(nèi)內(nèi)各年年現(xiàn)金金流量量的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值，，并且且，全全面考考慮了了項(xiàng)目目在整整個(gè)計(jì)計(jì)算期期內(nèi)的的情況況；經(jīng)濟(jì)意意義明明確，，能夠夠直接接貨幣幣額表表示項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利水平平；評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)容容易確確定，，判斷斷直觀觀。不足之之處有有：不適用用于投投資額額不相相等的的投資資項(xiàng)目目比較較；折現(xiàn)率率（基基準(zhǔn)收收益率率）不不易確確定；；雖然能能夠反反映項(xiàng)項(xiàng)目在在整個(gè)個(gè)計(jì)算算期內(nèi)內(nèi)的絕絕對(duì)效效果，，但不不能反反映單單位投投資的的效果果。為為了克克服這這一缺缺點(diǎn)，，我們們有了了凈現(xiàn)現(xiàn)值率率這一一指標(biāo)標(biāo)；即使知知道了了凈現(xiàn)現(xiàn)值大大于零零，我我們也也無法法判斷斷項(xiàng)目目的預(yù)預(yù)期收收益率率真正正是多多少。。4、基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率（（ic）國(guó)家投投資項(xiàng)項(xiàng)目，，進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)時(shí)使使用的的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率是是由國(guó)國(guó)家組組織測(cè)測(cè)定并并發(fā)布布的行行業(yè)基基準(zhǔn)收收益率率；非非國(guó)家家投資資項(xiàng)目目，由由投資資者自自行確確定，，但應(yīng)應(yīng)考慮慮以下下因素素：：資金成成本和和機(jī)會(huì)會(huì)成本本（i1）投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（（i2）通貨膨膨脹率率（i3）資金限限制（二））凈現(xiàn)現(xiàn)值率率（NPVR）凈現(xiàn)值值率=凈現(xiàn)值值÷投資現(xiàn)現(xiàn)值×100%（三））內(nèi)部部收益益率（（IRR）1、含義義與計(jì)計(jì)算公公式用線性性內(nèi)插插法計(jì)計(jì)算IRR的近似似值，，公式式如下下：2、內(nèi)部部收益益率法法的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)3、凈現(xiàn)現(xiàn)值法法和內(nèi)內(nèi)部收收益率率法的的比較較（三））動(dòng)態(tài)態(tài)投資資回收收期1、含義義與計(jì)計(jì)算公公式Pt＝（累累計(jì)凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值出現(xiàn)現(xiàn)正值值的年年數(shù)-1）+上一年年累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量現(xiàn)現(xiàn)值的的絕對(duì)對(duì)值/出現(xiàn)正正值年年份凈凈現(xiàn)金金流量量的現(xiàn)現(xiàn)值2、動(dòng)態(tài)態(tài)投資資回收收期指指標(biāo)的的作用用Pt≤Pc（基準(zhǔn)準(zhǔn)投資資回收收期））時(shí)，，說明明項(xiàng)目目（或或方案案）能能在要要求的的時(shí)間間內(nèi)收收回投投資，，是可可行的的；Pt＞Pc（基準(zhǔn)準(zhǔn)投資資回收收期））時(shí)，，則項(xiàng)項(xiàng)目（（或方方案））不可可行，，應(yīng)予予拒絕絕。3、動(dòng)態(tài)態(tài)投資資回收收期的的優(yōu)缺缺點(diǎn)第七章章不不確確定性性分析析與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的不確確定因因素一、土土地費(fèi)費(fèi)用二、建建安安工程程費(fèi)用用三、租租售價(jià)價(jià)格四、開開發(fā)期期與租租售期期五、容容積率率及有有關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)參參數(shù)六、貸貸款利利率第二節(jié)節(jié)盈盈虧虧平衡衡分析析一、線線性盈盈虧平平衡分分析的的數(shù)學(xué)學(xué)模型型如果用用B表示利利潤(rùn)，，p表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)，，Q表示銷銷售量量或生生產(chǎn)量量，t表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅金及及附加加，CV表示單單位產(chǎn)產(chǎn)品可可變成成本，，CF表示固固定成成本，，則可可寫成成如下下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線性盈盈虧平衡分分析方法（一）線性性盈虧平衡衡分析的前前提條件產(chǎn)量等于銷銷售量；生產(chǎn)量變化化，單位可可成本不變變，從而使使總生產(chǎn)成成本成為生生產(chǎn)量的線線性函數(shù)；；生產(chǎn)量變化化，銷售單單價(jià)不變，，從而使銷銷售收入成成為銷售量量的線性函函數(shù)；只生產(chǎn)單一一產(chǎn)品，或或生產(chǎn)多種種產(chǎn)品，但但可以換算算為單一產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)算。。（二）盈虧虧平衡點(diǎn)房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)（Break-evenPoint，BEP）是項(xiàng)目恰恰好不虧損損也不盈利利的點(diǎn)1、用產(chǎn)銷量量表示的盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)BEP（Q）生產(chǎn)能力利利用率BEP（%）項(xiàng)目安全率率fQ項(xiàng)目安全率率與風(fēng)險(xiǎn)狀狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險(xiǎn)安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險(xiǎn)3、用銷售單單價(jià)表示的的盈虧平衡衡點(diǎn)BEP(p)三、線性盈盈虧平衡分分析圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈虧平平衡分析的的優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)敏敏感性分分析一、敏感性性分析的步步驟與方法法確定用于敏敏感性分析析的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇需要分分析的不確確定性因素素確定不確定定性因素可可能的變動(dòng)動(dòng)范圍，及及其變動(dòng)時(shí)時(shí)可能對(duì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)帶帶來的相應(yīng)應(yīng)變動(dòng)值通過評(píng)價(jià)指指標(biāo)的變動(dòng)動(dòng)情況，找找出較為敏敏感的不確確定性因素素，作出進(jìn)進(jìn)一步的分分析①敏感度度系數(shù)②臨界點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目允許不不確定因素素向不利方方向變化的的極限值二、單因素素敏感性分分析圖變化幅度基準(zhǔn)折