房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全面程序含圖表

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)實施作準(zhǔn)備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進(jìn)行，而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國各城市的機構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進(jìn)行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設(shè)計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計方案編制設(shè)計方案

初步設(shè)計審查初步設(shè)計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設(shè)計要點，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù)。

4．項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù)，并委托設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計。

1．申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃，因此，開發(fā)商須到計劃管理部門進(jìn)行項目立項。立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、立項申請書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開發(fā)程序（2）選址定點。在計計劃管理部門申請請立項后，再到城城市規(guī)劃管理部門門申請選址，并提提交申請用地報告告、項目的立項批批文、企業(yè)的資信信證明、企業(yè)的營營業(yè)執(zhí)照、法人代代表委托書等文件件和證件。城市規(guī)劃管理部根根據(jù)城市規(guī)劃的要要求，參照開發(fā)商商的申請，考慮房房地產(chǎn)開發(fā)項目的的性質(zhì)、規(guī)模，初初步選定用地項目目的具體位置和界界限。（3）提供規(guī)劃設(shè)計條條件。城市規(guī)劃管管理部門提供的設(shè)設(shè)計條件是進(jìn)行開開發(fā)項目總圖規(guī)劃劃設(shè)計的依據(jù)。規(guī)規(guī)劃設(shè)計條件的主主要內(nèi)容包括：1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀狀地形圖；2）根據(jù)開發(fā)項目的的性質(zhì)和所出地段段條件提出用地范范圍；3）向各有關(guān)部門征征詢意見后提出的的綜合性意見；房地產(chǎn)開發(fā)程序4）該場地的外部限限制條件，包括山山、水、地形和四四鄰的建設(shè)情況及及空間環(huán)境要求等等；5）提出城市規(guī)劃確確定的道路紅線位位置、路幅及其規(guī)規(guī)劃要求；6）提出規(guī)劃設(shè)計要要點，包括建筑密密、容積率、建筑筑層數(shù)、高度、體體重、紅線退讓要要求和地下管線走走向、綠化要求以以及其他控制事項項；7）對于綜合開發(fā)區(qū)區(qū)，還應(yīng)提出公用用服務(wù)配套設(shè)施和和市政基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的要求；8）有關(guān)的特別要求求，如人防、抗震震、凈空限制等。。（4）編制規(guī)劃設(shè)計總總圖。開發(fā)商根據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，，委托規(guī)劃設(shè)計院院編制規(guī)劃設(shè)計總總圖。（5）審核總圖、核定定面積。城市規(guī)劃管理部部門審核規(guī)劃設(shè)計計總圖，核定用地地面積，確定紅線線范圍，報市政府府批準(zhǔn)后，發(fā)給開開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)程序2．申請購置土地開發(fā)商應(yīng)向土地管管理部門申請購置置土地。按我國法法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土土地歸國家所有，，因此，開發(fā)商購購置場地，是指其其使用權(quán)，而不是所有權(quán)。開發(fā)商取得土地使使用權(quán)的途徑，是是按照政府有關(guān)規(guī)規(guī)定，通過土地市市場取得的。即通通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖圖的土地使用權(quán)。。此外，若以行政政劃撥方式取得的的土地進(jìn)行商品房房開發(fā)，必須向政政府申請，補交地地價，取得土地使使用合同書，即把把土地從無償使用用轉(zhuǎn)為有償使用，，從無限年期轉(zhuǎn)為為有限年期后，方方可開發(fā)。土地使用權(quán)出讓方方式有協(xié)議出讓、、招標(biāo)出讓和拍賣賣出讓等三種方式式。不同的出讓方方式，其出讓程序序也不一樣。房地產(chǎn)開發(fā)程序3．拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)發(fā)場地后，要對該該場地上現(xiàn)有的建建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)進(jìn)行拆遷，兌現(xiàn)有有的住戶進(jìn)行安置置。拆遷安置是一項政政策性很強的工作作，其依據(jù)有國務(wù)務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理理條例》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋拆遷單位位管理規(guī)定》，以及各地方城市市政府結(jié)合本地的的實際情況制定的的房屋拆遷管理辦辦法，并按以下程程序進(jìn)行。（1）拆遷調(diào)調(diào)查。首首先，要要與開發(fā)發(fā)地段的的派出所所、房管管所進(jìn)行行聯(lián)系，，已取得得他們的的支持，，并且抄抄錄擬開開發(fā)范圍圍內(nèi)的常常住人口口、拆遷遷戶數(shù)以以及房屋屋產(chǎn)權(quán)、、使用性性質(zhì)、建建筑面積積等情況況，按表表格逐一一登記。。房地產(chǎn)開發(fā)程程序第二，一拆遷遷小組為單位位，分戶到人人，上門核查查，并做好詳詳細(xì)記錄。如如住戶使用面面積，私房業(yè)業(yè)主契證所記記載的面積，，以及人口結(jié)結(jié)構(gòu)、年齡、、健康狀況、、職業(yè)、工作作單位等情況況，第三，逐逐戶摸清拆遷遷戶的要求。。作好紀(jì)錄，，并分為如下下五類：要求求一次搬清，，作永久安置置的；要求遷遷回要解決臨臨遷或投親靠靠友的；要求求放棄產(chǎn)權(quán)，，租回使用面面積的；要求求臨時鋪面，，繼續(xù)營業(yè)的的；其他。分分類的目的是是為了給補償償安置迅速提提供真實資料料。房地產(chǎn)開發(fā)程序（2）制定拆遷安置計計劃。每個動遷人人員在對自己所承承擔(dān)的被拆遷人安安置、補償?shù)臎Q定定全部熟悉后，要要進(jìn)行分析，以片片為單位，逐戶安安置房源和作出拆拆遷的補償決定。。這里，既要考慮慮工商、企業(yè)、事事業(yè)單位、私房、、僑房的動遷難度度，又要靠率安置置不成過高的住戶戶，還要考慮哪些些單位或住戶市較較容易動遷的，哪哪些住戶或單位是是可以交叉進(jìn)行動動遷的，哪些住戶戶先動，什么時候候較為適宜等，都都應(yīng)有個計劃。（3）申請核發(fā)房屋拆拆遷許可證。開發(fā)發(fā)商在取得規(guī)劃、、土地管理部門批批準(zhǔn)的紅線圖和用用地文件以及完成成拆遷安置方案（（包括還間房屋的的地點、資金、房房屋平面圖或購買買商品房安置被拆拆遷人的購房合同同）后，可以向拆拆遷管理部門申請請核發(fā)房屋拆遷許許可證，并按規(guī)定定繳納管理費。房地產(chǎn)開發(fā)程序拆遷房屋不得超越越規(guī)劃管理部門劃劃定的紅線范圍和和拆遷管理部門規(guī)規(guī)定的期限。（4）拆遷公告。召開開拆遷動員大會，，公布拆遷公告。。拆遷管理部門在在發(fā)放拆遷許可證證的同時，應(yīng)將拆拆遷人、拆遷房屋屋及其范圍、法律律依據(jù)、拆遷期限限以公告形式予以以公布。另外，還還應(yīng)書面通知房產(chǎn)產(chǎn)、公安、工商等等有關(guān)部門。（5）拆遷人與被拆遷遷人簽訂拆遷協(xié)議議書。拆遷協(xié)議書書應(yīng)明確補償形式式和金額、安置用用戶面積和地點、、搬遷過渡方式和和期限、違約責(zé)任任以及當(dāng)事人認(rèn)為為需要訂立的其他他條款。（6）動遷、驗收。拆拆遷補償手續(xù)辦妥妥后，負(fù)責(zé)拆遷人人員應(yīng)立即填寫登登記表，經(jīng)主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程程部門拆房。原則則上，搬遷一間，，拆卸一間，可為為動遷工作起推動動作用。房地產(chǎn)開發(fā)程序（7）辦理拆遷房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使使用證。拆遷人應(yīng)應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議議書送拆遷管理部部門備案，同時到到房產(chǎn)部門辦理被被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅滅籍手續(xù)。在有工工程部門負(fù)責(zé)辦理理工程報建手續(xù)。。4.開發(fā)項目設(shè)計的組組織與委托房地產(chǎn)開發(fā)商的投投資決策最終通過過設(shè)計成果反映出出來，合理的設(shè)計計不盡充分體現(xiàn)投投資者的意圖，而而且是對投資者決決策方案的完善和和補充。（1）要選擇較好設(shè)計計單位。在委托設(shè)設(shè)計時，應(yīng)注意以以下事項：1）設(shè)計資格。要委委托具有設(shè)計資格格的設(shè)計單位進(jìn)行行開發(fā)項目的工程程社及，不得委托托無證設(shè)計單位或或私人進(jìn)行設(shè)計，，否則，城市規(guī)劃劃與建筑管理部門門將不予承認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)程序2）設(shè)計等級。目前前我國的建設(shè)工程程設(shè)計單位共分為為甲、乙、丙、丁丁4個等級。開發(fā)商應(yīng)應(yīng)根據(jù)擬開發(fā)項目目的性質(zhì)、高度、、規(guī)模，對照4個等級確定要求，，進(jìn)行委托。一般般不得超過設(shè)計。。3）設(shè)計范圍。我國國建設(shè)工程設(shè)計單單位的資格證書上上都注明了該設(shè)計計單位的承攬設(shè)計計范圍，如規(guī)定該該設(shè)計單位是承接接民用建設(shè)工程、、工業(yè)建設(shè)工程，，還是某個系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)的建設(shè)工程項目目。在委托設(shè)計時時，開發(fā)商應(yīng)予注注意。（2）要合理地確定各各項技術(shù)經(jīng)濟控制制指標(biāo)。規(guī)劃中的的各項技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)，是衡量規(guī)劃劃設(shè)計的質(zhì)量以及及開發(fā)項目經(jīng)濟效效益好壞的重要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計之前，，一些重要的控制制指標(biāo)已由土地管管理部門和規(guī)劃管管理部門給出，房地產(chǎn)開發(fā)程序如開發(fā)用地的總面面積、容積率、控控制高度、建筑密密度、綠地率等，，還有一些指標(biāo)則則由開發(fā)商根據(jù)開開發(fā)項目的要求提提出，作為規(guī)劃的的依據(jù)，如戶室比比、高層比例、各各類型的居住面積積、總造價、建筑筑工程單方造價等等。上述各項技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，要綜綜合考慮，既要保保證開發(fā)商效益，，又要符合有關(guān)管管理部門的要求，，以取得良好的社社會效益和環(huán)境效效益。（3）評價和選擇設(shè)計計方案。設(shè)計方案案是根據(jù)城市規(guī)劃劃管理部門提供的的規(guī)劃設(shè)計條件和和開發(fā)商對該開發(fā)發(fā)項目的要求，由由設(shè)計單位提出的的初步設(shè)想，一般般用文字說明和圖圖紙或模型表示。。其中規(guī)劃設(shè)計方方案包括開發(fā)項目目的用地范及其位位置圖、現(xiàn)狀圖、、規(guī)劃總平面圖和和交通組織示意圖圖、住宅標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖和住宅正立立面圖、公共建筑筑房地產(chǎn)開發(fā)程序平面圖和立面示意意圖、主要街景示示意圖、透視圖或或模型、設(shè)計說明明書（包括各項技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)）。。建筑設(shè)計方案包包括總平面位置圖圖、平面圖、立面面圖、主要剖面圖圖的草圖和建筑單單體透視圖以及設(shè)設(shè)計說明書。由設(shè)設(shè)計單位提出的設(shè)設(shè)計方案不少于兩兩個，以供開發(fā)商商在對多個方案比比較的基礎(chǔ)上，選選擇最有方案，并并作為推薦方案報報送規(guī)劃管理部門門審定。開發(fā)商還還可以邀請多個單單位參加設(shè)計競賽賽，經(jīng)過專家和規(guī)規(guī)劃管理部門的評評議審定，確定設(shè)設(shè)計方案或提出對對方案的修改意見見。被審定的規(guī)劃劃設(shè)計方案作為市市政工程設(shè)計和建建筑單位設(shè)計的依依據(jù)；建筑設(shè)計方方案被省定后，可可進(jìn)入下階段的初初步設(shè)計和施工圖圖設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)程序（4）設(shè)計審查。開發(fā)發(fā)商對設(shè)計單位提提交的正式設(shè)計圖圖紙，要認(rèn)真審查查，熟悉圖紙和和設(shè)計要求，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有錯誤或遺漏漏，應(yīng)及早通知設(shè)設(shè)計單位修正、或或補充。5.項目報建在土地使用權(quán)購置置的申請過程中，，已提出規(guī)劃設(shè)計計方案，該方案只只是粗略的反映開開發(fā)項目概況，不不能作為施工的依依據(jù)。項目報建實實在原規(guī)劃設(shè)計方方案的基礎(chǔ)上，由由開發(fā)商委托規(guī)劃劃建筑設(shè)計單位提提出個單體建筑的的設(shè)計方案，并對對其布局進(jìn)行定位位，對開發(fā)項目用用地范圍內(nèi)的道路路和各類工程管線線作更深入的設(shè)計計，使其達(dá)到施工工的要求。由于報報建的建筑設(shè)計方方案經(jīng)城市規(guī)劃管管理部門和消防處處、抗震辦、人防防部門、環(huán)衛(wèi)部門門、供水供電管理理部門審查通過后后，可進(jìn)一步編制制項目的施工圖和和技術(shù)規(guī)定，再報報城市規(guī)劃管理部部門及有關(guān)專業(yè)管管理部門審批。其其具體步驟為：房地產(chǎn)開發(fā)程序（1）編制和審查設(shè)計計方案。開發(fā)商在在取得土地使用權(quán)權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃管理部門提出出的設(shè)計要求，委委托建筑設(shè)計院編編制設(shè)計方案。并并將設(shè)計方案報城城市規(guī)劃管理部門門審批。如果是高高層建筑，、還要要征求消防管理部部門的意見。（2）編制和審查設(shè)計計方案。方案審查查通過后，委托設(shè)設(shè)計院進(jìn)行項目的的初步設(shè)計（對高高層建筑）。并將將初步設(shè)計報城市市規(guī)劃管理部門，，由規(guī)劃管理部門門組織抗震辦、人人防辦、環(huán)衛(wèi)、供供水、供電等部門門對初步設(shè)計進(jìn)行行匯審。（3）施工圖設(shè)計和發(fā)發(fā)核位紅線。初步步設(shè)計審查通過后后，委托設(shè)計院進(jìn)進(jìn)行施工圖設(shè)計。。并將施工圖報城城市規(guī)劃管理部門門，由規(guī)劃管理部部門發(fā)建筑核位紅紅線。房地產(chǎn)開發(fā)程序（4）到計劃管理部門門申請投資許可證證。開發(fā)商須提交交如下文件：核位位紅線、土地使使用合同、土地使使用證、拆遷驗收收單、項目總平面面、可行性研究報報告、進(jìn)度計劃、、申請、資金審計計文件。（5）發(fā)建設(shè)許可證。。到城市規(guī)劃管理理部門領(lǐng)取建設(shè)工工程許可證。一旦旦開發(fā)商取得了城城市規(guī)劃管理部門門頒發(fā)的建設(shè)工程程規(guī)劃許可證，該該項目就獲得了允允許建設(shè)的法律憑憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程序（三）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目建設(shè)實施階階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的的建設(shè)實施，是由由建筑施工企業(yè)完完成的，施工企業(yè)業(yè)是開法項目建設(shè)設(shè)實施的直接指揮揮者和生產(chǎn)者。在在此階段，開發(fā)商商的主要工作有（1）通過招標(biāo)投標(biāo)選選擇施工企業(yè)；（（2）以投資者、組織織者、監(jiān)督者的身身份進(jìn)行項目工程程管理與控制；（（3）竣工驗收。在此階段，開發(fā)項項目的投資支出最最大，所占的時間間周期最長。因此此，加強開發(fā)項目目建設(shè)實施階段的的管理，對于開發(fā)發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的開開發(fā)效益是非常重重要的。房地產(chǎn)開發(fā)程序根據(jù)我國的工程建建設(shè)管理體制改革革的精神，建設(shè)工工程項目要實行監(jiān)監(jiān)理制，即委托專專業(yè)化、社會化的的監(jiān)理公司對項目目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理理。當(dāng)前，我國的的建設(shè)監(jiān)理重點在在工程的施工階段段，并積累了一些些經(jīng)驗，因此，開開發(fā)商可以委托監(jiān)監(jiān)理公司根據(jù)工程程承包合同對工程程施工建設(shè)進(jìn)行全全面的監(jiān)理。1.開發(fā)工程施工招招標(biāo)施工招標(biāo)必須具具備下列條件（（1）工程項目已獲獲計劃管理部門門批準(zhǔn)，并已列列入建設(shè)計劃；；（2）有經(jīng)國家批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計單位負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)計的施工工圖紙和工程概概算或預(yù)算；房地產(chǎn)開發(fā)程序序（3）開發(fā)用地的使使用權(quán)已有償獲獲得，施工前期期工作（包括三三通一平）已經(jīng)經(jīng)落實或準(zhǔn)備就就緒；（4）開發(fā)資金、主主要建筑材料和和主要設(shè)備分期期交貨及協(xié)作配配套條件均以分分別落實；（5）有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃管理部門核核發(fā)的建設(shè)工程程規(guī)劃許可證。。采取競爭方式的的施工招標(biāo)程序序如下：（1）擬定招標(biāo)方式式，準(zhǔn)備招標(biāo)文文件。招標(biāo)文件件是開發(fā)商說明明招標(biāo)工程要求求和標(biāo)準(zhǔn)的書面面材料。可由開開發(fā)商自行準(zhǔn)備備，也可委托咨咨詢機構(gòu)代辦。。（2）編制標(biāo)底。標(biāo)標(biāo)底及招標(biāo)工程程的預(yù)期價格，，是評標(biāo)的主要要尺度之一。編編制標(biāo)底是招標(biāo)標(biāo)的一項重要準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，可以以有開發(fā)企業(yè)自自己編制，也可可委托可信賴的的技術(shù)咨詢公司司或設(shè)計單位編編制。從編制到到招標(biāo)工作的各各環(huán)節(jié)，標(biāo)底都都必須嚴(yán)格保密密。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（3）向招標(biāo)主管部部門（如市招標(biāo)標(biāo)辦公室）申請請招標(biāo)。（4）發(fā)布招標(biāo)通告告或邀請投標(biāo)函函。招標(biāo)申請經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后，開發(fā)發(fā)商即可發(fā)出招招標(biāo)通告或邀請請投標(biāo)函。采取取公開招標(biāo)方式式時，應(yīng)視工程程性質(zhì)和規(guī)模在在當(dāng)?shù)鼗蛉珖孕詧蠹埢蚬_發(fā)發(fā)行的專業(yè)刊物物上發(fā)布招標(biāo)通通告；采取選擇擇性招標(biāo)方式，，應(yīng)向預(yù)選定的的承建單位發(fā)出出邀請投標(biāo)函。。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（5）對承包包企業(yè)的的資格進(jìn)進(jìn)行審查查。即了了解承包包企業(yè)的的技術(shù)和和財務(wù)實實力以及及管理經(jīng)經(jīng)驗，限限制不符符合要求求的承包包企業(yè)盲盲目參加加投標(biāo)。。審查工工作通常常在發(fā)售售招標(biāo)文文件之前前進(jìn)行。。審查合合格者才才準(zhǔn)許購購買招標(biāo)標(biāo)文件。。（6）發(fā)送招招標(biāo)文件件。經(jīng)過過資格審審查，對對審查合合格的承承建單位位發(fā)送招招標(biāo)文件件。發(fā)送送形式有有現(xiàn)金購購買和免免費發(fā)送送兩種。。（7）招標(biāo)工程程交底及答答疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設(shè)設(shè)場地之后后，應(yīng)邀集集各承包企企業(yè)的代表表開會，進(jìn)進(jìn)行工程交交底，并解解答疑問。。工程交底底的內(nèi)容，，主要是介介紹工程概概況，明確確質(zhì)量要求求、驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及工期期要求，說說明開發(fā)商商工料情況況，材料款款和工程款款的支付辦辦法以及投投標(biāo)注意事事項等。承承包企業(yè)對對招標(biāo)文件件中的疑問問，一般應(yīng)應(yīng)預(yù)先以書書面形式提提出，也可可在交底會會上臨時口口頭提出。。開發(fā)商對對所提疑問問應(yīng)一律在在答疑會上上公開解答答，并以書書面記錄方方式，印發(fā)發(fā)給各投標(biāo)標(biāo)者，作為為招標(biāo)文件件的補充。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（８）開標(biāo)標(biāo)、評標(biāo)和和決標(biāo)。以上所述為為公開開標(biāo)標(biāo)，個別情情況也有采采用秘密開開標(biāo)的。開開標(biāo)方式一一般都在招招標(biāo)文件中中明確說明明。１）開標(biāo)。。開標(biāo)是在在投標(biāo)截止止后，根據(jù)據(jù)招標(biāo)文件件中規(guī)定的的時間和地地點，邀請請個投標(biāo)者者和當(dāng)?shù)毓龣C構(gòu)及及有關(guān)部門門的代表參參加，當(dāng)中中打開標(biāo)箱箱，由工作作人員對經(jīng)經(jīng)公證人員員檢查并確確認(rèn)密封完完好、封套套書寫符合合規(guī)定的標(biāo)標(biāo)書逐一拆拆封的過程程。投標(biāo)文文件即標(biāo)書書拆封后，，工作人員員應(yīng)宣讀其其中要點，，并在預(yù)先先準(zhǔn)備的表表冊上逐項項登記。登登記表冊由由讀標(biāo)人、、登記人和和公證人簽簽名，作為為開標(biāo)的正正式記錄，，由開發(fā)商商予以保存存。２）評標(biāo)。。開標(biāo)后應(yīng)應(yīng)先排除無無效標(biāo)書，，然后由評評標(biāo)小組從從工程技術(shù)術(shù)和財務(wù)的的角度審查查評議有效效標(biāo)書，此此過程稱為為評標(biāo)。其其評審的原原則是保護護競爭，對對所有投標(biāo)標(biāo)的承包企企業(yè)一視同同仁。評審審的標(biāo)準(zhǔn)是是擁有足以以勝任招標(biāo)標(biāo)工程的技技術(shù)和財務(wù)務(wù)實力，信信譽良好，，報價和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序理。標(biāo)書經(jīng)評審審后，應(yīng)按按標(biāo)價從低低到高的順順序列出清清單，并寫寫出評標(biāo)報報告，推薦薦二、三家家候選的中中標(biāo)的單位位，交給招招標(biāo)決策人人做出最終終抉擇。３）決標(biāo)。。開發(fā)商對對投標(biāo)者所所報的投標(biāo)標(biāo)文件進(jìn)行行全面的審審查、評比比、分析，，最后選定定中標(biāo)者的的過程叫做做決標(biāo)。一般不太復(fù)復(fù)雜的工程程可在開標(biāo)標(biāo)后當(dāng)場決決定中標(biāo)者者，同時公公布標(biāo)底，，并通知未未中標(biāo)者退退還招標(biāo)文文件、領(lǐng)回回押金的時時間和地點點。規(guī)模較較大、內(nèi)容容復(fù)雜的工工程，則應(yīng)應(yīng)由招標(biāo)決決策人分別別與評標(biāo)小小組推薦的的候選中標(biāo)標(biāo)單位，就就技術(shù)力量量、施工方方案、機械械設(shè)備、材材料供應(yīng)及及決定標(biāo)價價的其他因因素進(jìn)行調(diào)調(diào)查和磋商商，全面衡衡量，擇優(yōu)優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立立即向中標(biāo)標(biāo)者發(fā)出中中標(biāo)通知。。中標(biāo)通知知書發(fā)出之之后，開發(fā)發(fā)商與中標(biāo)標(biāo)的承建單單位應(yīng)在約約定的期限限內(nèi)就簽訂訂合同進(jìn)行行磋商，雙雙方就合同同條款達(dá)成成協(xié)議后，，簽訂合同同。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序2.開發(fā)項目工工程管理與與控制開發(fā)項目施施工管理，，是由建筑筑施工企業(yè)業(yè)對開發(fā)項項目進(jìn)行施施工的生產(chǎn)產(chǎn)管理。開開發(fā)項目工工程管理與與控制，則則是開發(fā)企企業(yè)為了保保證項目施施工順利進(jìn)進(jìn)行所從事事的有關(guān)管管理工作，，包括配合合施工企業(yè)業(yè)做各項施施工準(zhǔn)備工工作，如按按時騰出施施工場地，，完成場地地的三通一一平，及時時提供設(shè)計計圖紙和訂訂購有關(guān)設(shè)設(shè)備等；對對項目的費費用、進(jìn)度度和施工質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行控控制；合同同管理；有有效的協(xié)調(diào)調(diào)各有關(guān)單單位的關(guān)系系，如設(shè)計計單位與施施工單位的的關(guān)系，土土建單位與與設(shè)備安裝裝單位的關(guān)關(guān)系，施工工單位與材材料、設(shè)備備供應(yīng)單位位的關(guān)系。。投資控控制、、進(jìn)度度控制制和質(zhì)質(zhì)量控控制是是項目目工程程管理理與控控制的的重要要內(nèi)容容，也也是監(jiān)監(jiān)理公公司的的主要要職責(zé)責(zé)，因因此，，要發(fā)發(fā)揮監(jiān)監(jiān)理公公司的的優(yōu)勢勢，加加強對對工程程施工工階段段的投投資、、進(jìn)度度和質(zhì)質(zhì)量控控制。。（１）施工階段的的投資控制。施工工階段投資控制的的任務(wù)是盡量減少少承包合同價款以以外增加的工程費費用；全面履約，，減少對方提出索索賠的機會；按合合同支付工程款。。為此，開發(fā)商要要做到：房地產(chǎn)開發(fā)程序１）熟悉圖紙、設(shè)設(shè)計要求、合同價價款，分析工程費費最容易突破的環(huán)環(huán)節(jié)，明確投資控控制的重點。２）按工程進(jìn)度將將總投資目標(biāo)進(jìn)行行分解，確定階段段的投資分目標(biāo)，，將其作為階段投投資控制的依據(jù)。。３）嚴(yán)格按工程計計量支付工程進(jìn)度度款。對已完工成成要按合同規(guī)定及及時計量，對承包包方超出設(shè)計圖紙紙要求增加的工程程量和自身原因造造成返工的工程量量，不予計量，其其費用由承包方自自負(fù)。４）按合同規(guī)定辦辦理工程結(jié)算，掌掌握工程投資動態(tài)態(tài)，分析費用超支支的原因，提出控控制投資的措施。。５）正確處理索賠賠。（２）施工階段的的進(jìn)度控制。施工工階段進(jìn)度控制的的主要內(nèi)容有：１）編制項目實施施總進(jìn)度表計劃，，并以此作為控制制其它計劃的依據(jù)據(jù)，包括施工單位位的計劃和開發(fā)商商自己制訂的有關(guān)關(guān)計劃，如施工房地產(chǎn)開發(fā)程序制訂的施工進(jìn)度計計劃、有開發(fā)商提提供的材料和設(shè)備備的供應(yīng)計劃。２）根據(jù)項目的總總控制進(jìn)度目標(biāo)，，審核施工單位提提交的施工進(jìn)度計計劃、施工方案和和施工總平面圖，，即使否符合總工工期控制目標(biāo)的要要求；施工進(jìn)度計計劃、施工方案和和施工總平面圖是是否協(xié)調(diào)、合理。。３）做好開開工前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。。一是要按按合同要求求，開發(fā)商商要做好有有關(guān)開工前前的準(zhǔn)備工工作。二是是檢查和督督促施工單單位開工前前的準(zhǔn)備工工作，能否否滿足工程程進(jìn)度要求求。４）按合同同規(guī)定及時時向施工單單位支付備備料款和工工程進(jìn)度款款。為此，，開發(fā)商要要根據(jù)資金金的不同渠渠道，組織織落實資金金到位，以以保證工程程建設(shè)的進(jìn)進(jìn)度款、設(shè)設(shè)備和材料料款按時支支付。５）定期的的檢查施工工單位工程程計劃的實實施情況，，督促審查查施工進(jìn)度度報表，核核實工程實實物量，鑒鑒認(rèn)工程款款憑證。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序６）及時處處理好工程程設(shè)計問題題。如設(shè)計計需要補充充、完善、、變更或材材料代用等等，應(yīng)抓緊緊聯(lián)系，要要求設(shè)計單單位及時給給與解決，，盡力做到到不影響工工程進(jìn)度。。７）組織施施工現(xiàn)場協(xié)協(xié)調(diào)會。８）在工程程建設(shè)施工工的全過程程中，做好好單位工程程的分部、、分項檢查查驗收工作作，檢查是是否完成設(shè)設(shè)計圖紙和和合同范圍圍的全部工工程內(nèi)容。。工程質(zhì)量量檢驗評定定是否全部部達(dá)到合格格以上標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)質(zhì)檢部門檢檢查評定質(zhì)質(zhì)量等級，，才能簽訂訂竣工日期期。（３）施工階段的的質(zhì)量控制。施工工是形成工程實體體的階段，也是形形成最終產(chǎn)品質(zhì)量量的重要階段，施施工階段的質(zhì)量控控制是工程項目質(zhì)質(zhì)量控制的重點。。其主要內(nèi)容有：：１）除了在施工招招標(biāo)中，要審查承承包商的技術(shù)資質(zhì)質(zhì)外，在施工過程程中，還應(yīng)對承包包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)進(jìn)行連續(xù)不斷的審審查和評價，督促促承包商更換不稱稱職人員。房地產(chǎn)開發(fā)程序２）訂立現(xiàn)場質(zhì)量量管理制度，包括括現(xiàn)場會議制度、、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制制度、質(zhì)量統(tǒng)計報報表制度、質(zhì)量事事故報告處理制度度等，以保障項目目質(zhì)量控制的有效效進(jìn)行。３）對項目施工所所需材料（原材料料、半成品、構(gòu)配配件）應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格格的質(zhì)量檢查與控控制。對項目中采采用的新材料、新新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)均均應(yīng)審核其技術(shù)鑒鑒定書。凡未經(jīng)試試驗或無技術(shù)鑒定定書者，一律不得得在項目中使用。。４）檢核土地現(xiàn)場場的測量標(biāo)樁、建建筑物的定位放線線及高程水準(zhǔn)點。。５）組織設(shè)計交交底和圖紙會審審，保證設(shè)計師師與承包者之間間的溝通與交流流。６）督促、協(xié)助助承包單位完善善工序質(zhì)量控制制，嚴(yán)格工序間間交接檢查，主主要作業(yè)工序包包括隱蔽作業(yè)的的檢查、驗收。。在重要的工程程部位或?qū)I(yè)工工程中，建立質(zhì)質(zhì)量控制點，進(jìn)進(jìn)行材料試驗或或技術(shù)復(fù)核。對對完成的分部（（分項）工程，，按相應(yīng)質(zhì)量評評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法法進(jìn)行檢房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序查、驗驗收。。７）采采取一一切必必要措措施（（包括括下達(dá)達(dá)停工工令））制止止下屬屬情況況：第第一，，隱蔽蔽作業(yè)業(yè)未經(jīng)經(jīng)查驗驗承包包單位位就擅擅自封封閉、、掩蓋蓋；第第二，，承承包商商擅自自變更更設(shè)計計，或或使用用無合合格證證的工工程材材料，，或擅擅自變變更工工程材材料進(jìn)進(jìn)行施施工等等；第第三，，未經(jīng)經(jīng)技術(shù)術(shù)資質(zhì)質(zhì)審查查的人人員進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場上上崗施施工；；第四四，承承包單單位對對已發(fā)發(fā)生的的質(zhì)量量事故故未進(jìn)進(jìn)行處處理，，或未未提出出有效效補救救措施施就繼繼續(xù)作作業(yè)。。８）按規(guī)定定的質(zhì)量評評定標(biāo)準(zhǔn)及及辦法，對對完成的單單位工程、、單項工程程進(jìn)行檢查查驗收。審審核承包單單位提供的的竣工圖、、質(zhì)量檢驗驗報告及有有關(guān)技術(shù)文文件，督促促承包單位位進(jìn)行質(zhì)量量回訪，實實行質(zhì)量保保修。整理理有關(guān)項目目質(zhì)量的技技術(shù)文件，，并編目、、建檔。３．項目的的竣工驗收收。項目的的竣工驗收收與交接，，是實現(xiàn)開開發(fā)投資向向使用價值值轉(zhuǎn)化的標(biāo)標(biāo)志，是開開發(fā)商實現(xiàn)現(xiàn)其經(jīng)營效效益的基礎(chǔ)礎(chǔ)。從質(zhì)量量控制角度度說，項目目竣工驗收收工作是確確保項目質(zhì)質(zhì)量合乎標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序后一關(guān)。因因此應(yīng)高度度重視這項項工作。（１）開發(fā)發(fā)項目竣工工驗收的依依據(jù)。開發(fā)發(fā)項目竣工工驗收的依依據(jù)包括以以下幾方面面的內(nèi)容：：１）有關(guān)合合同、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范。。如開發(fā)商商與承包商商簽訂的工工程合同、、土建工程程驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、建筑安安裝施工驗驗收規(guī)范等等。２）工程資資料：經(jīng)批批準(zhǔn)的有關(guān)關(guān)建設(shè)文件件；施工圖圖紙和說明明書；圖紙紙會審記錄錄、設(shè)計變變更和技術(shù)術(shù)核定單；；測量定位位記錄、沉沉降及變形形記錄；隱隱蔽工程記記錄、工程程事故的發(fā)發(fā)生和處理理記錄；有有關(guān)技術(shù)或或設(shè)備的資資料及驗收收記錄等。。３）工程實實體。指已已符合竣工工驗收條件件的已完工工工程。（２）項目目竣工驗收收程序。開開發(fā)項目竣竣工驗收程程序如圖３３所示。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設(shè)計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗不合格房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（四）房屋屋銷售與出出租階段實際上，房房屋的銷售售工作并非非在房屋竣竣工驗收后后進(jìn)行。為為了縮短房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投資周周期，在可可行性研究究階段就要要研究房屋屋的銷售計計劃，從選選擇場地開開始，開發(fā)發(fā)商已開始始尋找購房房者或成租租人；在開開發(fā)項目的的施工過程程中，應(yīng)通通過各種媒媒介做好項項目的銷售售廣告和宣宣傳工作；；當(dāng)項目施施工進(jìn)行到到一定程度度時，應(yīng)及及時進(jìn)行房房屋的預(yù)售售工作；竣竣工驗收后后申請辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。。如果開發(fā)商商進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)是是為了長期期投資，即即開發(fā)房地地產(chǎn)是為了了出租，那那么在項目目竣工驗收收后便要開開始出租。。為了逐漸漸收回投資資并獲得利利潤，開發(fā)發(fā)商必須確確定合適的的租金，制制定好出租租經(jīng)營計劃劃。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（5）對承包企企業(yè)的資格格進(jìn)行審查查。即了解解承包企業(yè)業(yè)的技術(shù)和和財務(wù)實力力以及管理理經(jīng)驗，限限制不符合合要求的承承包企業(yè)盲盲目參加投投標(biāo)。審查查工作通常常在發(fā)售招招標(biāo)文件之之前進(jìn)行。。審查合格格者才準(zhǔn)許許購買招標(biāo)標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件。經(jīng)經(jīng)過資格審審查，對審審查合格的的承建單位位發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件。發(fā)發(fā)送形式有有現(xiàn)金購買買和免費發(fā)發(fā)送兩種。。（7）招標(biāo)工程程交底及答答疑。開發(fā)發(fā)商發(fā)出招招標(biāo)文件，，各投標(biāo)的的承包企業(yè)業(yè)踏勘建設(shè)設(shè)場地之后后，應(yīng)邀集集各承包企企業(yè)的代表表開會，進(jìn)進(jìn)行工程交交底，并解解答疑問。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序1．房地產(chǎn)營營銷計劃。。房地產(chǎn)營營銷計劃一一般包括以以下內(nèi)容；；（1）營銷計計劃的目目標(biāo)。目目標(biāo)可被被確定為為在最短短時間內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)利潤最大大化，或或是力求求以某種種形式保保留房地地產(chǎn)中剩剩余權(quán)益益。例如如，房地地產(chǎn)銷售售商可以以同買主主簽定一一個長期期管理合合同，受受托管理理房地產(chǎn)產(chǎn)等等。。（2）確定潛在在的租戶或或買主。這這方面的信信息一般可可以從市場場調(diào)查和市市場分析過過程中取得得。潛在客客戶的線索索來自于日日常工作或或得自一些些文字資料料——或兩者兼有有。在計劃中必必須說明預(yù)預(yù)計能吸引引買主或租租戶的價格格或租金水水平。通過過分析租戶戶或買主的的情況和預(yù)預(yù)計的租金金或價格水水平，就能能確定基本本市場。基基本市場可可以是臨近近地段、城城市地域、、全省乃至至全國甚至至境外。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序（3）選擇營銷銷技術(shù)?？煽晒┻x擇的的營銷技術(shù)術(shù)有：1）直接在所所需出售的的房地產(chǎn)上上掛牌銷售售。這種方方式適用于于房地產(chǎn)需需求特別大大時。2）在報紙上上刊登出售售廣告。3）公開張貼、懸懸掛廣告。4）印發(fā)綜合介紹紹公司及所售物物業(yè)情況的小冊冊子。5）在電臺或電視視上作廣告。6）向臨近地區(qū)的的居民和企業(yè)單單位打電話或上上門推銷。究竟選擇哪種技技術(shù)較為合適，，取決于營銷人人員的判斷。房地產(chǎn)開發(fā)程序序2．房屋的銷售。。房屋的銷售分分為預(yù)售和現(xiàn)房房銷售。（1）房屋的預(yù)售。。由于房地產(chǎn)開開發(fā)一次性投資資較大，且風(fēng)險險甚高，因次，，開發(fā)商會在房房屋的建設(shè)期將將其預(yù)售，以獲獲得資金的部分分回收，買家則則通常會因購買買預(yù)售中的房屋屋而得到其升值值所帶來的收益益。開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)預(yù)售房前，一般般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門提出申請請，獲準(zhǔn)后方可可預(yù)售房屋。預(yù)預(yù)售房屋須具備備的條件是：1)開發(fā)商已取得““土地使用證””和“建筑許可可證”及“開工工許可證”；外外銷房屋還應(yīng)取取得“外銷許可可證”。2）房屋建筑合同同已簽訂。3）在銀行設(shè)立有有代收房屋預(yù)售售款的專門賬戶戶。房地產(chǎn)開發(fā)程序序4）應(yīng)提出預(yù)售款款的監(jiān)管機構(gòu)（（銀行或律師事事務(wù)所），監(jiān)督督方案。5）應(yīng)具備經(jīng)銀行行或注冊會計師師審核的，除用用地價款外，投投入開發(fā)建設(shè)的的資金已達(dá)到總總投資的25%的驗資證明。6）政府有關(guān)部門門認(rèn)為應(yīng)提供的的其他文件。房屋銷售必須簽簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同同》?！逗贤窇?yīng)訂明價格條款款。開發(fā)商在房房屋竣工之前，，按預(yù)售合同所所的收的預(yù)售款款，必須先用于于支付及清償該該預(yù)售房屋的一一切建筑費用后后，才能另作他他用。一般來說說，在預(yù)售合同同生效后，買主主應(yīng)在一定的期期限內(nèi)，向房管管部門辦理預(yù)購購登記。開發(fā)商商在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)總登記后，應(yīng)應(yīng)在一定期限內(nèi)內(nèi)，與買主簽訂訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同》。房屋竣工后，，買主應(yīng)按期持持有關(guān)證明文件件到房管部門辦辦理變更登記，，領(lǐng)取房地產(chǎn)證證件。房地產(chǎn)開發(fā)程序序（2）現(xiàn)房銷售。開開發(fā)商將已建的的建筑物同建筑筑物使用范圍內(nèi)內(nèi)占用的土地使使用權(quán)同時出售售給買主，即為為現(xiàn)房銷售。現(xiàn)現(xiàn)房銷售一般由由開發(fā)者和買主主自由協(xié)商，達(dá)達(dá)成協(xié)議。經(jīng)過過以下三道手續(xù)續(xù)：到房屋交易易所簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到到公證處對房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)進(jìn)行公證；憑經(jīng)經(jīng)過公證的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記記，換發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)證。（3）購買買房屋屋的付付款方方式。。1）一次次性付付款和和分期期付款款。一一次性性付款款即買買主在在簽訂訂正式式合同同后一一次性性支付付所有有樓款款，這這種形形式開開發(fā)者者最了了預(yù)見見到，，故開開發(fā)者者通常常會以以正常常樓價價的折折扣出出售給給買主主。分分期付付款方方式是是指買買主在在樓宇宇建設(shè)設(shè)期內(nèi)內(nèi)分階階段向向開發(fā)發(fā)者支支付樓樓款，，其具具體的的支付付比例例和時時段可可以有有所不不同，，不過過，全全部樓樓款必必須在在入伙伙時付付清。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2）樓宇宇抵押押貸款款。樓樓宇抵抵押貸貸款，，俗稱稱“按按揭””是指指買主主以所所購買買的樓樓宇作作抵押押，現(xiàn)現(xiàn)貨以以房地地產(chǎn)證證，樓樓花以以預(yù)售售合同同書作作抵押押物交交銀行行，銀銀行以以此為為條件件提供供購樓樓貸款款，讓讓買主主能一一次性性把樓樓款付付給開開發(fā)者者。而而買主主按規(guī)規(guī)定的的還款款方式式及期期限，，分期期還款款予銀銀行，，銀行行從中中收取取利息息及手手續(xù)費費。房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售或出出租后后，應(yīng)應(yīng)做好好銷售售或出出租后后的服服務(wù)和和管理理工作作。如如果開開發(fā)項項目是是住宅宅小區(qū)區(qū)，應(yīng)應(yīng)成立立或委委托物物業(yè)管管理公公司完完成。。如果果是單單幢建建筑，，可組組織大大樓管管委會會。無無論何何種形形式均均需與與當(dāng)?shù)氐嘏沙龀鏊ⅰ⒕游瘯?、、綠化化、環(huán)環(huán)衛(wèi)等等部門門聯(lián)系系，辦辦理門門牌號號碼、、戶口口遷入入、綠綠化、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)和治治安等等事項項。房地產(chǎn)開發(fā)的程程序投資機會選擇尋找投資項目常常用的方法有：：