房地產(chǎn)開發(fā)之設(shè)計(jì)管理二

設(shè)計(jì)管理探討房地產(chǎn)開發(fā)之我國改革開放已經(jīng)接近30年，出現(xiàn)了大量的被廣大消費(fèi)者接受和稱贊的住宅區(qū)……

但這些住宅小區(qū)的出現(xiàn)，并非源自建筑師的主觀驅(qū)動。也非城市開發(fā)商的能力所及。?建筑產(chǎn)品建筑師開發(fā)商市場/消費(fèi)者一、建筑師與房地產(chǎn)是什么樣的關(guān)系？設(shè)計(jì)是主導(dǎo)？抑或是營銷主導(dǎo)？房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計(jì)和營銷是什么角色？從二十世紀(jì)六七十年代的“火柴盒”，到注重綠化居住環(huán)境、關(guān)注立面美感、滿足舒適生活需要的現(xiàn)代住宅……

市場

是推進(jìn)這一進(jìn)程的原動力。由于我國建筑業(yè)的發(fā)展，建筑師的就業(yè)范圍在不斷擴(kuò)大。那么，在房地產(chǎn)公司中工作的建筑師的作用是什么？我認(rèn)為是橋梁，連接市場和建筑師之間的有效通道，也就是我們常說的“設(shè)計(jì)管理”。將市場研究成果進(jìn)行設(shè)計(jì)語言轉(zhuǎn)換，以建立開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位的無障礙溝通。實(shí)現(xiàn)市場信息、企業(yè)意圖、設(shè)計(jì)師創(chuàng)作靈感在方案設(shè)計(jì)中得以最佳體現(xiàn)。二，房地產(chǎn)公司中的設(shè)計(jì)師的作用—橋梁我們將房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作分為投資分析、設(shè)計(jì)前期、實(shí)施方案和施工圖設(shè)計(jì)4個(gè)階段。達(dá)到“提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、保證項(xiàng)目質(zhì)量、控制項(xiàng)目開發(fā)成本”的目的。在此過程中，遵循下列原則：1，設(shè)計(jì)與市場、成本相結(jié)合的原則；2，管理和技術(shù)相結(jié)合的原則；3，計(jì)劃管理的原則；4，檢查與反饋的原則。三，項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的四個(gè)階段中的控制設(shè)計(jì)和營銷在房地產(chǎn)的開發(fā)中，始終在不斷的互動中工作。房地產(chǎn)開發(fā)之設(shè)計(jì)管理討論題一：問題討論你了解的房地產(chǎn)開發(fā)的過程是怎樣的？你認(rèn)為應(yīng)該有那些部門參與工作。請用圖示和文字表示。作為一個(gè)普通消費(fèi)者，你認(rèn)為影響你決定購買一個(gè)樓盤的關(guān)鍵因素是那些，請列舉并說明理由。以小組為單位，就下面的2個(gè)問題進(jìn)行討論。結(jié)果寫到白紙上，最后選一個(gè)代表作陳述，其余小組成員補(bǔ)充意見。小組討論時(shí)間15分鐘，小組發(fā)言陳述時(shí)間為5分鐘。（項(xiàng)目的位置、價(jià)格、戶型的設(shè)計(jì)、小區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展商的信譽(yù)、物業(yè)管理、交通等）說明及圖例：：代表集團(tuán)聽證會節(jié)點(diǎn)：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目投資評審會項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證，編制可研報(bào)告初步產(chǎn)品定位營銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算市場與產(chǎn)品報(bào)告聽證會概念規(guī)劃方案聽證會實(shí)施方案聽證會營銷策劃報(bào)告聽證會項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告聽證會開發(fā)程序及聽證會節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流程和關(guān)鍵點(diǎn)控制

設(shè)計(jì)前期階段

實(shí)施方案階段

施工圖階段

3.1，投資分析階段投資分析階段什么是投資資分析階段段？決定立項(xiàng)與否具備拿地意向主要成果：：《項(xiàng)目可行行性研究報(bào)報(bào)告》主導(dǎo)部門：：項(xiàng)目發(fā)展部部工作目的：：分析經(jīng)營前前景，為決策提供供依據(jù)設(shè)計(jì)部在此此階段的角角色項(xiàng)目發(fā)展部成本部部營銷部部設(shè)計(jì)部部工程部部設(shè)計(jì)部主要要成果：《項(xiàng)目可行行性研究報(bào)報(bào)告》規(guī)劃設(shè)計(jì)部部分《項(xiàng)目可研研報(bào)告》規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部部分(本階段設(shè)計(jì)計(jì)部主要工工作）項(xiàng)目基礎(chǔ)資資料：自然條件、、社會條件件、競爭樓樓盤信息設(shè)計(jì)分析：：規(guī)劃設(shè)計(jì)草草案、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)分析、產(chǎn)產(chǎn)品分析控制性項(xiàng)目目設(shè)計(jì)工作作計(jì)劃基礎(chǔ)資料的的內(nèi)容宗地自然條條件：位置、地地形、氣溫溫、地質(zhì)情情況等宗地社會條條件：周邊人文環(huán)環(huán)境、交通通、公共設(shè)設(shè)施、當(dāng)?shù)氐胤ㄒ?guī)、設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)競爭樓盤信信息設(shè)計(jì)分析工工作目的經(jīng)設(shè)計(jì)分析析得到初步步產(chǎn)品數(shù)據(jù)據(jù)（類型、、數(shù)量）為為：營銷部門初初步市場定位提供依據(jù)成本部門初初步成本測算提供依據(jù)其本質(zhì)是為為分析項(xiàng)目目財(cái)務(wù)前景提供技技術(shù)支持模擬案例地塊：220米X220米的正方基基地用地面積：：4.84公頃一梯兩戶單單元1戶型面積：：120平平米三房兩廳:10.5米（（面寬）X11米（進(jìn)深））一梯兩戶單單元2戶型面積：：135平平米三房兩廳:11.3米（面面寬）X12米（進(jìn)深））住宅層數(shù)為為六層層層高為為2.9米米間間距系數(shù)1.5藍(lán)色單元120平米米戶型，紅色單元135平米米戶型，總總戶數(shù)并不不應(yīng)戶型大大小而變化化，兩方案案的總建筑筑面積相差差12%!總建筑面積積:7.8萬平米米容積率:1.6總戶數(shù):576總建筑面積積:6.9萬平米米容積率:1.43總戶數(shù):576設(shè)計(jì)草案假設(shè)的問題題:如營銷建議議以120平米為主主力,設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)結(jié)論135平米戶型型效率高出出12%問題如何解解決?營銷,成本本和設(shè)計(jì)之之間的草案需要要互相溝通通,最終形成現(xiàn)現(xiàn)實(shí)一致的的可研報(bào)告此階段設(shè)計(jì)計(jì)工作的特特點(diǎn)·以項(xiàng)目發(fā)展展部門為主主導(dǎo)，設(shè)計(jì)計(jì)部是協(xié)作作部門·和相關(guān)關(guān)部門動態(tài)態(tài)合作，工工作成果互互為條件·設(shè)計(jì)計(jì)分析支持持的兩個(gè)方方向是市場場和成本·規(guī)劃設(shè)計(jì)草草案的分析析必須與市場場部門的產(chǎn)產(chǎn)品建議書、、成本部的的測算書一致致投資分析階階段實(shí)施方案階階段

施工工圖階段設(shè)計(jì)前期階階段3.2，設(shè)設(shè)計(jì)前期階階段設(shè)計(jì)前期階階段項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過規(guī)劃方案設(shè)計(jì)開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)“正式開始始”1.本階段的起起點(diǎn)和終點(diǎn)點(diǎn)＋市場營銷部門設(shè)計(jì)部本階段任務(wù)完成市場定位及產(chǎn)品建議書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書營銷前期設(shè)計(jì)前期2.設(shè)計(jì)部成為為“1/2主主角”綜合經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)1.產(chǎn)品建建議書是否否可行？對對土地的利利用是否合合理？2.結(jié)合成成本、銷售售，驗(yàn)證各各公建面積積指標(biāo)的合合理性。3.……規(guī)劃設(shè)計(jì)方方面1.如何分分期開發(fā)？？

2.如如何設(shè)置主主入口？3.如何何利用用地地內(nèi)、外景景觀資源？？

4.……“回答發(fā)展展商必須回回答，做出出決策的問問題。”概念設(shè)計(jì)研研究的內(nèi)容容項(xiàng)目難易程程度、特點(diǎn)點(diǎn)不同，我我們在概念念設(shè)計(jì)階段段重點(diǎn)研究究的具體內(nèi)內(nèi)容也不盡盡相同。原則一依據(jù)經(jīng)營、、銷售的要要求，兼顧顧工程、成本的因因素；原則二側(cè)重與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方面面的研究設(shè)計(jì)并非唯一主主導(dǎo)，本階段是是市場定位和規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)深深入的過程。需與營銷、工程程、成本部門密密切配合。形成的成果將指指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)工作。項(xiàng)目指標(biāo)■規(guī)劃總用用地：67571.1平方米■總建筑面積積：50678平方米，其中一期建筑面積：26343平方米，107戶；二期建筑面積：24335平方米（其中包括商業(yè)（含會所））2000平方米），約340戶?！鋈莘e率：0.75案例：“萬科17英里”項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)“17英里”項(xiàng)目位于深圳市龍龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。項(xiàng)項(xiàng)目三面環(huán)海、背背靠青山，用地海海景線長約662米。萬科17英里項(xiàng)目鹽壩高速小梅沙景區(qū)下洞油氣碼頭松靈嘴泥壁角鹽葵公路大梅沙景區(qū)葵涌土洋南洋商業(yè)銀行度假村萬科·17英里位置圖項(xiàng)目的地理位置海岸山坡海景沙灘場地現(xiàn)狀及特色海岸山坡海景沙灘場地現(xiàn)狀及特色海岸山坡海景沙灘場地現(xiàn)狀及特色海岸山坡海景沙灘場地現(xiàn)狀及特色其地理位置得天獨(dú)獨(dú)厚，北望青山綿綿延500余米；東西南三面面臨海600余米，為海灣與半半島的結(jié)合體，煙煙波浩淼的大鵬灣灣一覽無遺。1，確定項(xiàng)目的風(fēng)格格；2，研究設(shè)計(jì)單位的的設(shè)計(jì)作品和設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格。一般來說說，設(shè)計(jì)單位的設(shè)設(shè)計(jì)手法以及風(fēng)格格在一定時(shí)期內(nèi)是是相對穩(wěn)定的；3，如果認(rèn)可設(shè)計(jì)單單位的設(shè)計(jì)風(fēng)格和和設(shè)計(jì)哲學(xué)，就要要放手讓設(shè)計(jì)師發(fā)發(fā)揮積極性，放心心讓其設(shè)計(jì)；確定合適的設(shè)計(jì)單單位是項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵之一專業(yè)組合。在項(xiàng)目目策劃的前期階段段，如何根據(jù)項(xiàng)目目本身的市場定位位與開發(fā)理念選擇擇專業(yè)設(shè)計(jì)單位，，并對其進(jìn)行優(yōu)化化組合？建筑設(shè)計(jì)：許李嚴(yán)嚴(yán)設(shè)計(jì)（亞洲）有有限公司華森建筑與工程設(shè)設(shè)計(jì)顧問有限公司司景觀設(shè)計(jì)：美國SLAStudioLandInc.深圳市北林苑景觀觀規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公公司許李嚴(yán)設(shè)計(jì)（亞洲洲）有限公司嚴(yán)迅奇是許李嚴(yán)設(shè)設(shè)計(jì)（亞洲）有限限公司執(zhí)行董事，，是近二十年來香香港最成功的建筑筑師之一，亞洲地地區(qū)有其大量的建建筑作品，且屢獲獲國際大獎(jiǎng)。他在在國內(nèi)的代表作有有北京“長城腳下下的公社”、海南南博螯的“藍(lán)色海海岸”，深得業(yè)界界的好評。海南博螯的“藍(lán)色色海岸”萬科17英里與山勢結(jié)合減少山坡平整寛濶的海岸線設(shè)計(jì)概念與山勢結(jié)合減少山坡平整寛濶的海岸線設(shè)計(jì)概念與山勢結(jié)合減少山坡平整寛濶的海岸線設(shè)計(jì)概念佈局層次依山而建避免景觀受阻總體布局佈局層次依山而建避免景觀受阻總體布局佈局層次依山而建避免景觀受阻總體布局問題討論1.以客戶的支付能力為X軸，以客戶的生命周期為Y軸，建立“生命周周期與支付能力矩矩陣”來進(jìn)行客戶戶細(xì)分，你認(rèn)為大大致可以分為幾種種類型？2.選取上面分類中的的一個(gè)客戶類型，，對其家庭結(jié)構(gòu)、、年齡、收入狀況況、以及對住房的的需求要求等客戶戶特征作詳細(xì)的描描述。以小組為單位，就就下面的2個(gè)問題進(jìn)行討論。。結(jié)果寫到白紙上上，最后選一個(gè)代代表作陳述，其余余小組成員補(bǔ)充意意見。小組討論時(shí)時(shí)間15分鐘，小組發(fā)言陳陳述時(shí)間為5分鐘。房地產(chǎn)開發(fā)之設(shè)計(jì)計(jì)管理討論題二：：房地產(chǎn)客戶細(xì)分帕爾迪是以客戶的支付能力為X軸，以客戶的生命周期為Y軸，建立了“生命周期與支付能能力矩陣”。運(yùn)用這個(gè)矩陣，，帕爾迪公司建立立了兩大類，共有有11類細(xì)分客戶。按照照這個(gè)分類，各個(gè)個(gè)細(xì)分客戶的年齡齡段逐步上升。而而按照支付能力上上升排序則依次是是：單身工作、單人工工作丁克家庭、有有嬰兒的夫婦、單單親家庭、成熟家家庭、空巢家庭、、常年工作流動人人士、雙人工作丁丁克家庭、富足成成熟家庭、大齡單單身貴族，再加活活躍老年人住宅?？梢哉f這樣的客客戶細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，將將社會上形形色色色的人都一網(wǎng)打盡盡了。市場定位與產(chǎn)品建建議項(xiàng)目總體定位萬17英里項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，自然資資源獨(dú)特以休閑度假為主題題的度假住宅區(qū)適合舉家前往休閑閑、娛樂、度假以休閑度假為主題題的度假住宅區(qū)客戶群體：度假居居住類會務(wù)性產(chǎn)品類型：度假住住宅（1期）旅游公寓（2期）特色會所（2期）項(xiàng)目定位一期住宅指標(biāo)“萬科.17英里”項(xiàng)目戶型建筑面積表產(chǎn)品類型戶型詳細(xì)編號數(shù)量房間數(shù)建筑面積(m2)小計(jì)(m2)多拼式住宅AAa145276.473870.58Ab144284.983989.72BB1143187.772628.78B2143188.012632.14B325256.62513.24B425256.86513.72CC1164217.743483.84C2164217.793484.64雙拼式住宅DD135311.92935.76D235313.25939.75D355313.371566.85D455313.871569.35總建筑面積：

26128.37投資分析階段設(shè)計(jì)前期階段施工圖階段實(shí)施方案階段3.3，實(shí)施方案案階段1，編制方案設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書；2，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案及規(guī)劃評審審；3，完成總體規(guī)劃劃、建筑單體及深深化方案的確定；；此階段工作重點(diǎn)1，準(zhǔn)確的市場定位位；2，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格的的掌握；3，建筑效果的反復(fù)復(fù)推敲，實(shí)驗(yàn)。對建筑風(fēng)格的掌握握和效果的推敲是是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵鍵之二甲方如何將項(xiàng)目市市場定位意見和產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行行設(shè)計(jì)語言轉(zhuǎn)化，，以最直觀準(zhǔn)確的的方式向規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)委托方表述，形形成多方無障礙溝溝通？A、B、C多拼住宅現(xiàn)代風(fēng)格，海上漂漂浮的方盒子多拼戶型平面---Aa/Ab型下層AbAaA戶型建筑面積：280平方米Aa多拼戶型平面---Aa/Ab型入戶層AbA戶型建筑面積：280平方米多拼戶型平面---Aa/Ab型上層AbAaA戶型建筑面積：280平方米多拼標(biāo)準(zhǔn)組團(tuán)--南立面高層公寓高層公寓戶型高層公寓戶型高層公寓戶型景觀設(shè)計(jì)CADBA

SBD樣板房銷售大廳S樓王*開盤區(qū)域不以圍圍板圍合，而以植植物圍合第一次開盤區(qū)域開盤區(qū)域景觀分析圖兩個(gè)泳池?zé)o邊界泳池大棚池泳池剖面、立面泳池實(shí)際效果泳池實(shí)際效果主入口大門方案A戶型入口花園B戶型入口花園D戶型入口花園海灘現(xiàn)狀海灘景觀總平面實(shí)際效果實(shí)際效果露天酒吧露天酒吧和雕塑雕塑之一雕塑之二投資分析階段設(shè)計(jì)前期階段實(shí)施方案階段施工圖階段3.4，施工圖階階段1，完成施工圖設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書、指導(dǎo)導(dǎo)書；2，督促協(xié)助施工工圖設(shè)計(jì)單位完成成施工圖設(shè)計(jì)，保保證圖紙及時(shí)到位位及設(shè)計(jì)質(zhì)量；3，組織專家評審審和內(nèi)部評審；4，組織施工圖圖圖紙會審和技術(shù)交交底；5，完成營銷設(shè)計(jì)計(jì)交底。此階段工作重點(diǎn)設(shè)計(jì)任務(wù)書工程名稱：萬科·17英里項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：建筑施施工圖設(shè)計(jì)單位：################深圳市##建筑設(shè)設(shè)計(jì)顧問有限公司司二OOX年X月X日總則一、目的為使萬科地產(chǎn)在深深圳地區(qū)開發(fā)的住住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足足居住舒適、造價(jià)價(jià)經(jīng)濟(jì)、管理安全全、維修方便的要要求，提高住宅設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量，制訂本本《施工圖設(shè)計(jì)指指導(dǎo)書》。二、依據(jù)本指導(dǎo)書作為“萬科·17英里”項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)手冊，是在在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及及規(guī)范的基礎(chǔ)之上上，結(jié)合萬科地產(chǎn)產(chǎn)以往住宅項(xiàng)目開開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，，對設(shè)計(jì)中的一般般要求和常用做法法進(jìn)行必要的明確確、補(bǔ)充和完善后后編制而成。三、適用范圍承接萬科地產(chǎn)在深深圳“萬科·17英里”項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，，在設(shè)計(jì)中宜參考考本指導(dǎo)書，預(yù)防防設(shè)計(jì)常見問題，，提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量。投資分析階段設(shè)計(jì)前期階段實(shí)施方案階段施工圖階段3.5，現(xiàn)場配合階段現(xiàn)場配合階段1，建筑材料的價(jià)格格；2，使用的面積，使使用的部位，對整整體的效果的影響響；3，對于重點(diǎn)涉及整整體效果的部位，，建筑材料即使貴貴一點(diǎn)，仍然要保保證。對材料以及建筑細(xì)細(xì)部的推敲是項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵之三三甲方如何根據(jù)專業(yè)業(yè)公司提供的設(shè)計(jì)計(jì)方案進(jìn)行方案優(yōu)優(yōu)化調(diào)整和造價(jià)控控制？1，建筑材料的價(jià)格格；2，使用的面積，使使用的部位，對整整體的效果的影響響；3，對于重點(diǎn)涉及整整體效果的部位，，建筑材料即使貴貴一點(diǎn)，仍然要保保證；。對材料以及建筑細(xì)細(xì)部的推敲新材料應(yīng)用銅板、鋅版屋面、墻面材料采采用了具有“生命力”的銅板和鋅版，它它們和時(shí)間以及氣氣候共同成長。在立面方盒子上使使用。在此項(xiàng)目中中，使用面積為2400平方米。建筑業(yè)用用銅的生產(chǎn)由英國國標(biāo)準(zhǔn)BS2870和德國標(biāo)準(zhǔn)DIN17650控制。l銅板已經(jīng)被證明是是一種高穩(wěn)定、低低維護(hù)的屋面和幕幕墻材料，銅是一一種環(huán)保、使用安安全、易于加工并并且極抗腐蝕，使使用壽命超過100年。l同時(shí)銅的循環(huán)使用用率很高，90%以上，這是環(huán)保材材料的重要特征。。1）材料：原銅板（（KME產(chǎn)品）2）規(guī)格：厚度0.7。3）采用立邊咬合系系統(tǒng)。油漆系統(tǒng)－適于海濱金屬欄桿桿1)傳統(tǒng)金屬防腐漆，如紅丹/鐵紅/云鐵類底漆+氯化橡膠/氯磺化普通環(huán)氧體體系已難以達(dá)到長長時(shí)間的防護(hù)要求求.2)聚氨酯\環(huán)氧樹脂料是一個(gè)綜合性能非非常佳的產(chǎn)品，耐耐久性、耐侯性、、耐化學(xué)物質(zhì)、存存色性、存光性、、在腐蝕環(huán)境和海海洋環(huán)境下也能有有極佳的性能,所以常常應(yīng)用在一一些防護(hù)要求高的的環(huán)境.為此,17英里項(xiàng)目使用DEVOE工業(yè)防腐漆系統(tǒng)。。一般正常情況下可可為建筑提供長達(dá)達(dá)10年以上保護(hù)。鋁合金外門窗：1.從材料的耐腐蝕性性考慮,框料采用氟碳噴涂涂;2.從建筑的安全性考考慮,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夾膠玻璃。門窗1、本項(xiàng)目采用歐式式NIJ系列鋁合金門窗。。2、合金門窗型材為為深灰色，表面處處理使用氟碳噴涂涂。理由是氟碳噴噴涂其耐用性和耐耐久性可以使用15年，而粉末噴涂耐耐腐蝕能力教差，，在大氣爆曬中粉粉末噴涂彩鋁表面面一般10年后既會褪色。門窗--鋁型材1、由于項(xiàng)目靠近大大海，所以玻璃的的隔聲性能要足夠夠。同時(shí)考慮住宅宅的安全防盜性能能，以最大限度的的滿足高端客戶的的安全要求。玻璃采用6mm+0.76+6mm的夾膠玻璃。夾膠膠玻璃和中空玻璃璃的隔聲量對比如如下：6mm+0.75+6mm的夾膠玻璃的平均均隔聲量為37分貝，而5mm+12mm+5mm中空玻璃的隔聲量量為30分貝。通過數(shù)據(jù)的的分析，6mm+0.76+6mm的夾膠玻璃的隔聲聲量高于6mm+9mm+6mm中空玻璃的隔聲量量。門窗—夾膠玻璃彩釉玻璃方盒子采用部分彩彩釉玻璃。體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代建筑的新穎感感。4、門窗—彩釉玻璃1、珠江水利委員會會的海洋水文專家家對現(xiàn)場沙灘的研研究人造沙灘大鵬灣漲潮流場圖圖通過對水動力狀況況及潮汐分析，建建立數(shù)學(xué)模型，研研究人造沙灘的可可能性。計(jì)算水下工程的拋拋填總量分析人造沙灘的年年維護(hù)量人造沙灘現(xiàn)狀照片改建后效果環(huán)保設(shè)施部分屋面采用綠化化屋面，使用的耐耐旱植物佛甲草。。其特點(diǎn)是幾乎不不需要特別打理，，管理成本降低。。綠化屋面的顯著特特點(diǎn)是節(jié)能，可降降低室內(nèi)的空氣溫溫度，節(jié)約空調(diào)費(fèi)費(fèi)用。同時(shí)保護(hù)建建筑結(jié)構(gòu)，使屋面面結(jié)構(gòu)的溫度應(yīng)力力減少，延長建筑筑結(jié)構(gòu)的使用年限限，減少屋面的滲滲漏幾率。1、綠化屋面原設(shè)計(jì)屋面為反梁梁結(jié)構(gòu)，存在漏水水隱患，現(xiàn)采用GBF高強(qiáng)薄壁管現(xiàn)澆混混凝土空心樓蓋，，板厚300mm。造價(jià)與現(xiàn)有結(jié)構(gòu)構(gòu)接近。GBF樓蓋提供了屋面的的保溫隔熱性能，，可節(jié)約室內(nèi)的空空調(diào)費(fèi)用。2、GBF空心樓蓋3、生態(tài)工程護(hù)護(hù)坡系統(tǒng)生態(tài)工程護(hù)坡系統(tǒng)統(tǒng)是基于生態(tài)工程程學(xué)、工程力學(xué)、、植物學(xué)、水力學(xué)學(xué)等學(xué)科的基本原原理，利用活性植植被材料，并結(jié)合合其它工程材料在在邊坡上構(gòu)建具生生態(tài)功能的護(hù)坡系系統(tǒng)，通過生態(tài)工工程系統(tǒng)的自支撐撐、自組織與自我我修復(fù)等功能來實(shí)實(shí)現(xiàn)邊坡的抗沖蝕蝕、抗滑動加固和和生態(tài)恢復(fù)，以達(dá)達(dá)到減少水土流失失、維持生態(tài)多樣樣性和生態(tài)平衡以以及美化環(huán)境等目目的。優(yōu)點(diǎn)：

生態(tài)工程程護(hù)坡系統(tǒng)護(hù)坡效效果顯著、造價(jià)低低、安全可靠、符符合環(huán)保和景觀要要求。1）短期目標(biāo)整治措施完工后一一個(gè)月內(nèi)邊坡植被被覆蓋率不小于80%，六個(gè)月內(nèi)植被成成活率不小于85%，覆蓋率不小于90%，水土流失基本得得到控制，景觀效效果明顯改善。2）長期目標(biāo)水土流失治理95%，邊坡植被覆蓋90%，植被能夠自我恢恢復(fù)而不需要人工工管養(yǎng)，邊坡穩(wěn)定定，整體景觀與周周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。4、地方建筑材料料的使用為了節(jié)約資源和能能源，我們大量使使用了現(xiàn)場生產(chǎn)的的石材。作為園林的擋土墻墻，道路和廣場地地面的鋪砌材料。。價(jià)格對比：傳統(tǒng)擋墻石材貼貼面為200～300/平方米，運(yùn)用現(xiàn)場場石材為120元/平方米擋土墻5、原生植物的保護(hù)護(hù)和利用在項(xiàng)目現(xiàn)場大量生生長著原生植物，，主要為木麻黃、、大葉相思樹等。。我們除了盡量保保持原始植物，同同時(shí)為了保持植物物生長的一致性，，在新種植的園林林中也大量使用了了木麻黃、大葉相相思樹等作為園林林植物的主要種植植。6、海濱植物選擇由于基地內(nèi)巖石裸裸露多，海風(fēng)大，，在樹種選擇上考考慮以根系發(fā)達(dá)、、抗風(fēng)性能好的品品種，除為木麻黃黃、大葉相思樹外外，還有榕樹、雞雞冠刺桐、串錢柳柳等。1，小區(qū)出入口的設(shè)設(shè)置；2，行人和車輛的管管理；3，小區(qū)管理分區(qū)的的劃分；4，小區(qū)安防設(shè)施的的設(shè)計(jì)；5，公共區(qū)域和半公公共區(qū)域以及私密密區(qū)域的管理方式式。物業(yè)管理的前期介介入，小區(qū)管理方方案的合理是項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵之四四在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開開始的時(shí)候，物業(yè)業(yè)公司就應(yīng)該介入入。并貫穿在設(shè)計(jì)計(jì)的全過程。配套、安防和物業(yè)業(yè)