房地產(chǎn)戶型知識功能分區(qū)及創(chuàng)新設(shè)計

戶型基礎(chǔ)知識、功能分區(qū)、創(chuàng)新設(shè)計研究房地產(chǎn)項目戶型基礎(chǔ)知識、功能分區(qū)、創(chuàng)新設(shè)計研究溝通內(nèi)容關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識12戶型的功能分區(qū)研究3戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)4市場流行（經(jīng)典+創(chuàng)新）戶型演繹

關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識Part1關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識從戶型的幾個基礎(chǔ)概念談起1、住宅開間？戶型的開間就是住宅的寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅開間一般不超過3.0-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。2、住宅進(jìn)深？住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識3、住宅層高？住宅的高度計量除了用“米”，還可以用“層”來計算，每一層的高度在設(shè)計上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。《住宅設(shè)計規(guī)范》中關(guān)于層高的規(guī)定：

普通住宅層高宜為2.80m

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。4、住宅凈高？臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m

廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m

廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟

關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識5、套內(nèi)建筑面積？成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)的使用面積：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積：

套內(nèi)陽臺建筑面積：

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識6、得房率？得房率=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積一般：高層得房率75-78%、小高層80-85%、多層88-92%、辦公樓的為55%是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識6、得房率？若：A套套內(nèi)建筑面積為90平方米B套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平方米則：A套：公攤面積為18平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%B套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%AB關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡≥14≥12≥9≥7小臥室使用面（㎡）≥12≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥12≥10客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實(shí)墻面長度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)采光通風(fēng)生活陽臺進(jìn)深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2住宅戶型性能標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于戶型的基礎(chǔ)知識住宅戶型性能標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽臺進(jìn)深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0儲藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥8≥6≥4≥3廚房凈寬（m）

2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥10≥9層高（m）

3.1

3.0

2.9

2.8戶型的功能分區(qū)區(qū)研究Part2戶型的功能分區(qū)區(qū)研究住宅的“八大”使用功能：起居。就餐。廚廚衛(wèi)。就寢。儲藏。工作。學(xué)學(xué)習(xí)。休閑。戶型的功能分區(qū)區(qū)住宅的“三類”空間公共空間：起居室。餐廳。。陽臺。私密空間：臥室。書房。衣衣帽間。主臥衛(wèi)衛(wèi)生間。服務(wù)空間：廚房。公共衛(wèi)生生間。工人房。。儲藏室。工作作陽臺。戶型的功能分區(qū)區(qū)研究室內(nèi)空間尺度人體測量學(xué)亞洲人一般人體體肩寬度為385-420MM上臂長度289-310MM胸廓前后徑200-220MM臀部寬度307-320MM……從人體工學(xué)說起起……工作環(huán)境下人體體與空間的關(guān)系系為戶型的空間尺尺寸提供依據(jù)戶型的功能分區(qū)區(qū)研究室內(nèi)空間尺度起居室：綜合！會客？活活動？工作？最小使用面積：一房不應(yīng)小于12平方米兩房及以上不應(yīng)小于14平方米最小短邊軸線寬度：一房和不宜小于3.6米兩房及以上不宜小于3.9米減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少一面墻的直線長度不小于3米起居室：面積保保證/充分考慮家具布布置上海鉑金華府53平方米戶型的功能分區(qū)區(qū)研究室內(nèi)空間尺度臥室：你說是臥室，她她就是？最小使用面積：主臥室：12平方米（3*4？）雙人臥室：10平方米單人臥室：6平方米（2*3？）主臥室最小短邊軸線寬度：一房和兩房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？3.3？3.6？）臥室面積、面寬保證證戶型的功能分區(qū)區(qū)研究餐廳：獨(dú)立空間，面寬寬或進(jìn)深2.6—2.7米以上戶型的功能分區(qū)區(qū)研究應(yīng)為獨(dú)立可封閉的空間。最小使用面積：一房不應(yīng)小于4.5平方米（1.5*3）兩房不應(yīng)小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不應(yīng)小于5.5平方米（1.5*3.6？）通風(fēng)采光：低層、多層應(yīng)直接采光通風(fēng)，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。面寬進(jìn)深：操作面凈長不應(yīng)小于2.1米，單排布置設(shè)施的廚房凈寬不小于1.5米，雙排布置設(shè)施的廚房不應(yīng)小于2.1米使用面積保證、、通風(fēng)、操作臺臺擺放廚房：不是通個管子，，就是廚房！3.2平方米5平方米戶型的功能分區(qū)區(qū)研究衛(wèi)生間：使用面積保證、、通風(fēng)、減少影影響至少有一間的使使用面積不應(yīng)小小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一間有直直接采光、自然然通風(fēng)，無通風(fēng)風(fēng)窗口的衛(wèi)生間間應(yīng)有通風(fēng)換氣氣措施。不應(yīng)布置在下層層住戶廚房、臥臥室、起居室和和餐廳的上層。。戶型的功能分區(qū)區(qū)研究儲藏室一房、兩房應(yīng)有壁櫥，進(jìn)深不宜小于0.6米，凈寬不宜小于0.8米；三房及以上應(yīng)有儲藏室，使用面積不應(yīng)小于1.5平方米。上海長寧88戶型的功能分區(qū)區(qū)研究出入口過道凈寬寬不小于1.2米，通往臥室、、起居室過道凈凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、、衛(wèi)生間、儲藏藏室的過道凈寬寬不應(yīng)小于0.9米。分戶門、臥室門門不應(yīng)小于0.95米，廚房門、單單扇陽臺門不應(yīng)應(yīng)小于0.8米，衛(wèi)生間門不不應(yīng)小于0.75米，儲藏室門不不應(yīng)小于0.7米。室內(nèi)空間尺度戶型的功能分區(qū)區(qū)研究公共空間尺度交通核：高層建筑的垂直直交通系統(tǒng)。包括：樓梯、、樓梯間、電梯梯、消防前室等等建筑中所有的的豎向輸送設(shè)施施，這些設(shè)施通通常被布置在核核心位置。消防前室：設(shè)置在高層建筑筑疏散走道與樓樓梯間或消防電電梯間之間的具有防火、防防煙、緩解疏散散壓力和方便實(shí)實(shí)施滅火戰(zhàn)斗展展開的空間，其其與疏散走道和和樓梯間之間用用乙級防火門分分隔，空間面積積通常在4.5--10平方米之間，空空間內(nèi)需安裝正正壓送風(fēng)和消火火栓等消防設(shè)施施。一般12層（含）以上的的住宅需要設(shè)置置。概念戶型的功能分區(qū)區(qū)研究公共空間尺度規(guī)范部分城市規(guī)定12層（含）以上，，14層（含）以下只只要配置一部電電梯和普通樓梯梯（如上海），，但需設(shè)置消防防前室7層以上11層（含）以下布布局方式：配置一部電梯（（防火梯）和普普通樓梯不需設(shè)消防前室室戶型的功能分區(qū)區(qū)研究公共空間尺度規(guī)范12層（含）以上18層以下布局方式式：配置二部電梯（（其中一部為防防火梯）和普通通樓梯需設(shè)消防前室18層（含）以上布布局方式：配置二部電梯以以上（其中一部部為防火梯）和和帶有消煙室的的兩部樓梯需設(shè)消防前室，，此處為剪刀梯梯戶型的功能分區(qū)區(qū)研究公共空間尺度常見布局豎向布局面積最小——以小高層為例并排布局可形成相對獨(dú)立立的電梯前室橫向布局主要用于短進(jìn)深深，大面寬的戶戶型戶型的功能分區(qū)區(qū)研究公共空間尺度特殊布局這四種布局主要要在高檔品質(zhì)樓樓盤中見到，均均是在電梯上做做文章，包括電梯直接入戶（（雙開門）和觀觀光電梯等。其中，上圖圖兩種布局適用用于南向單元入入口、下圖兩種種布局適用于北北向單元入口。。電梯直接入戶采采用卡式或密碼碼門禁系統(tǒng)，有有利于后期物業(yè)業(yè)管理。右下角的布局形形式可考慮在1+2組合“兩代居””戶型中使用。?！孕「邔訛槔龖粜蛢?yōu)劣評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)Part3戶型評價方法戶型優(yōu)劣評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一。項目定位客客群選擇戶型整體調(diào)性、、大致戶型產(chǎn)品品線二。得房率實(shí)用性三。功能布局合合理通風(fēng)采光、動靜靜分區(qū)、功能設(shè)設(shè)置、空間感受受四?？臻g尺度舒舒適面積比例，各功功能間比例五。市場檢驗客客群需求市場接受度、差差異化、根據(jù)客客戶需求的個性性化設(shè)置理想的戶型是能能把住宅本身的的功能性、舒適適性以及審美性性完美融合在一一起，使以人為為本的居住理念念得到最好詮釋釋.沒有絕對的好戶戶型，只有最滿滿足居住者需求求的戶型——自己好才是真的的好！戶型優(yōu)劣評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)好戶型的標(biāo)準(zhǔn)市場上對于戶型型的一般關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)客廳：方正好用用（面積、家具具布置、布局等等）主臥室：合理（（面積、采光））、私密性餐廳：相對獨(dú)立立、通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用用、有服務(wù)陽臺臺衛(wèi)生間：便利性性、隱蔽性、通通風(fēng)次臥室：做書房房、客房適宜陽臺：生活性陽陽臺的實(shí)用，觀觀賞性陽臺的休休閑注：在戶型評價價時，要尊重市市場需求，并據(jù)據(jù)此有重點(diǎn)、有有層次、有步驟驟的逐一加以評評價。人居習(xí)慣戶型設(shè)計的合理理性口訣方寸價分明/南線水密連1：方方正正，便便于擺放家具；；2：尺寸合適，不不浪費(fèi)也不過于于逼仄；3：性價比高，公公攤小送面積大大；4：分區(qū)合理，動動靜、干濕嚴(yán)格格分區(qū)；5：各室全明，無無暗房；6：臥室朝南，南南北朝向，通透透性好；7：流線合理，客客人流線，家人人流線、家務(wù)流流線；8：不犯風(fēng)水，進(jìn)進(jìn)門見廁所、廁廁臥們對開、橫橫梁壓頂；9：私密性好，擁擁有玄關(guān)，臥室室安靜私密；10：餐廚相連，便便于做飯進(jìn)餐；；人居習(xí)慣戶型設(shè)計的合理理性1、戶型方正異形戶型空間利利用率低，不方方便家具擺放。。風(fēng)水不佳，影響響住戶情緒。戶型優(yōu)劣評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)人居習(xí)慣戶型設(shè)計的合理理性2、通風(fēng)采光通風(fēng)良好通風(fēng)一般間接通風(fēng)間接通風(fēng)戶型進(jìn)深過長，，嚴(yán)重影響采光光;陽臺一般進(jìn)深1.5—1.8米，超過2米，影響采光戶型優(yōu)劣評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2、通風(fēng)采光戶型優(yōu)劣評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)四明:明廳、明室、明明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采采光:電梯廳樓樓梯/消防樓梯公公共共走道一梯二戶的小小高層，電梯梯廳、公共樓樓梯作到通風(fēng)風(fēng)采光應(yīng)不是是難題一梯18戶能夠作到公公共空間的通通風(fēng)采光，顯顯示出建筑師師選用“蛙””式平面的苦苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光3、功能布局合合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和和廚房——應(yīng)靠近入戶門門設(shè)置靜區(qū)臥室——位置比較深入入動區(qū)與靜區(qū)之之間衛(wèi)生間——方便使用，室室內(nèi)交通線盡盡可能便捷客房的布局影影響到動靜分分區(qū)動靜布局分離離端廳布局影響響到動靜分區(qū)區(qū)華潤二十四城城動區(qū)靜區(qū)戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)錯層設(shè)計最易易實(shí)現(xiàn)“動靜分區(qū)”3、功能布局合合理洗衣機(jī)位——生活陽臺;曬衣空間——陽臺形狀雜物放置——獨(dú)立的儲藏間間、儲藏分類類;衛(wèi)生間同步使使用——干濕分離功能設(shè)置人性性化上海金地未未未來54平方米三分離衛(wèi)生間間戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)4、空間尺度合合理空間獨(dú)立寬敞明亮、通通風(fēng)，有好朝朝向、好景觀觀，開間不應(yīng)應(yīng)小于3.6米，客廳開口口不宜過多，，要有兩面完完整的墻方正開闊要留出擺放家家具的完整空空間，實(shí)用的的布局長寬比不應(yīng)失失調(diào)進(jìn)深與面寬之之比不應(yīng)大于于2：1入口設(shè)玄關(guān)住宅內(nèi)外的過過渡空間，避避免廳內(nèi)被外外人一目了然然，保障私密密性點(diǎn)評：客廳開口過多多，使很多面面積浪費(fèi)成為為交通面積客廳餐廳廚房臥臥室衛(wèi)衛(wèi)生間陽臺臺戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)4、空間尺度合合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)衛(wèi)生間陽陽臺相對獨(dú)立:至少有兩面墻墻夾一角;與客廳既有關(guān)關(guān)系又有分隔隔;與廚房應(yīng)有關(guān)關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成成區(qū)點(diǎn)評：客廳與餐廳分分區(qū)不明顯，，餐廳成為過過道幾乎無法法利用，廚房房開門位置使使客廳家具無無法擺放。修改后既有玄玄關(guān)，又使餐餐廳相對獨(dú)立立。戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)客廳、餐廳進(jìn)進(jìn)深太大，浪浪費(fèi)空間，采采光差戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)餐廳不占角案案例餐廳雖然與客客廳形成明顯顯分區(qū)，但餐餐廳不占一角角(兩面墻夾角)，周邊門開口口過多，幾乎乎成為過道，，不便使用。。餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨(dú)獨(dú)立，便于使使用。餐廳占角案例例戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)餐廳獨(dú)立，又又能通風(fēng)采光光，其優(yōu)點(diǎn)不不言自明餐廳獨(dú)立案例例4、空間尺度合合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生生間陽臺靠近餐廳西廚可與餐廳廳結(jié)合距離大門不能能太遠(yuǎn)直接對外采光光采風(fēng)有一定長度的的臺面擺放電電器、煤氣灶灶、水槽等設(shè)設(shè)備廚廁最好不要要緊鄰最好帶一工作作陽臺萬科魅力之城城約89㎡點(diǎn)評：工作陽臺既可可減少廚房的的油煙味，又又可增加空間間的通透性，，而不算面積積的設(shè)備平臺臺則增加了實(shí)實(shí)際使用面積積，復(fù)合式廚廚房等空間細(xì)細(xì)節(jié)的設(shè)計也也是可圈可點(diǎn)點(diǎn)。戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)4、空間尺度合合理客廳餐廳廚廚房臥室衛(wèi)生間陽臺臺主臥明顯大于次臥臥，進(jìn)深面寬寬可適當(dāng)增加加，面積應(yīng)大大于12平米南向朝向，比比客廳的朝向向要求更甚。。大戶型的主臥臥最好帶獨(dú)立立衛(wèi)生間和步步入式衣帽間間確保私密性，，最好布置的的深一些次臥面積宜大于10平方米，面寬寬盡量保證在在3米以上點(diǎn)評：帶獨(dú)立衛(wèi)生間間和衣帽間的的主臥戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)客廳餐廳廚廚房臥室室衛(wèi)生間陽臺應(yīng)有明窗通風(fēng)風(fēng)和采光，凈凈寬不宜小于于1.6米公共衛(wèi)生間做做到干濕分離離僅有一個衛(wèi)生生間的時候，，要離主臥近近些，避免不不必要的穿堂堂越室點(diǎn)評：創(chuàng)新設(shè)計，浴浴室雙開門兩兩用，節(jié)約面面積保證客廳有良良好的視野和和采光在面積允許的的可能下，將將陽臺設(shè)在客客廳，不要設(shè)設(shè)在主臥，以以免因為生活活中的晾衣休休閑等經(jīng)過主主人的臥室，，影響主人休休息工作陽臺宜設(shè)設(shè)置在北面，，與廚房結(jié)合合上海保利葉上上海85㎡雙陽臺設(shè)置，，南北通透南通中港城89㎡：北向陽臺與廚廚房相連，便便于置放待加加工的食品及及其他小雜物物。衛(wèi)生間陽臺戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)4、空間尺度合合理戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)面積比例適宜宜除了大戶型豪豪宅以外，如如何經(jīng)濟(jì)、有有效地安排各各功能房的面面積、比例、、關(guān)系，是戶戶型設(shè)計、評評價中應(yīng)關(guān)注注的主題之一一各房室具有與與其戶型相匹匹配的比例大戶型不應(yīng)出出現(xiàn)過小房間間主臥應(yīng)明顯大大于次臥三戶室客廳與與臥室比例應(yīng)應(yīng)把握在1．5：1以內(nèi)廚房面積過大大(13㎡)，比次臥室大大得多，甚至至大過主臥面面積。而小臥臥室僅7㎡。正確認(rèn)識戶型型的優(yōu)劣勢L型經(jīng)典整體廚廚房：遵循典型操作作習(xí)慣，空間間充足、流暢暢省力。約4.3米的客廳面寬寬：與傳統(tǒng)校校戶型約3.6米面寬相比，，更顯得大氣氣通透。預(yù)留三房套內(nèi)內(nèi)布局：房間間功能隨心設(shè)設(shè)置，居家款款客、子女成成長、個人愛愛好，盡享無無限可能。三分離式衛(wèi)生生間：淋浴間間、盥洗室、、廁所間各主主其事，多人人可同步使用用，保證隱私私互不干擾。。廚房位置布置置于戶型正中中，對于臥室室起居室有影影響，采光？？三房的客廳面面寬3.6？餐廳擁擠兩個房間均較較小，布局尷尷尬與主臥距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)，實(shí)際使用用的不方便，，個人喜好四進(jìn)深設(shè)計，，交流流線重重疊，采光問問題上海萬科金色色里程90平方米三房，，緊湊，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用首次、首改、、青年、一家家三口。戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)正確認(rèn)識戶型型的優(yōu)劣勢上海金地灣流流域89平方米罕見全朝南戶戶型，3個景觀花廳次臥設(shè)計約6米陽臺，創(chuàng)意意生活空間L型操作臺面連連續(xù)無缺，嘗嘗鮮生活通風(fēng)采光問題題典型的中間套套兩房產(chǎn)品廚房實(shí)際使用用不便實(shí)際使用功能能不大次臥、廚房、、衛(wèi)生間很暗暗餐廳位置尷尬尬首次、青年。。相對的低總總價和贈送的的面積。戶型優(yōu)劣評價價標(biāo)準(zhǔn)戶型自身優(yōu)劣劣勢評價建筑面積156平米優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，便便于布置各類類家具。動動靜分分區(qū)，起居方方便。缺點(diǎn)：這是一套不成成功的戶型。。156平米卻顯示不不出寬裕。臥室面積分配配不合理：臥室面積配備備上，通常主主臥應(yīng)加大，，而小臥室常常用來做老人人房/客房/書房。該戶型型三個臥室面面積相當(dāng)，且且將主臥室布布置在北向，，大大降低了了主臥舒適度度。交通面積過于于浪費(fèi)：接近客廳面積積1/4至1/5的區(qū)域都被長長長的過道占占去?？蛷d有有效使用面積積大大降低了了。餐廳采光不理理想：餐廳采光較差差，不利于營營造舒適的就就餐環(huán)境。衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干干濕分離，但公共共衛(wèi)生間潔具擺放放不合理。主衛(wèi)、、次衛(wèi)均為黑房，，通風(fēng)采光不良。。無獨(dú)立儲藏空間：：在156平戶型內(nèi)，沒考慮慮獨(dú)立儲藏空間及及戶型實(shí)用性。廚房到餐廳動線不不理想：廚房與餐廳距離較較大，室內(nèi)動線過過于冗長。主衛(wèi)布局不合理：：主臥和衛(wèi)生間（尤尤其衛(wèi)生間門）關(guān)關(guān)系不理想，風(fēng)水水上通常忌諱坐廁廁對床。戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和規(guī)劃的關(guān)系系都是兩房兩廳,都是南北通透哪個個更好呢？戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和規(guī)劃的關(guān)系系整個地塊呈狹長形形，使得整個規(guī)劃劃受到了限制如果產(chǎn)品為多層，，布局會形成“兵兵營式布局”如果產(chǎn)品為小高層層，布局可形成““中央的景觀通廊廊”在同樣的容積率的的情況下，當(dāng)然選選擇小高層這樣的情況下，戶戶型該選擇哪一種種呢？戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和規(guī)劃的關(guān)系系分析：規(guī)模較小——戶型不宜過多東西兩邊寬度不均均等——若同一種戶型，左左邊放四排太擠,右邊放四排又太松松，放五排也放不不下。要將利益做到最大大化，選擇2種的戶型：左邊以以大面寬小進(jìn)深為為主，右邊以大進(jìn)進(jìn)深小面寬為主。。旭輝新江灣地塊項項目戶型的選擇與土地地利益最大化密切切相關(guān)戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和市場的關(guān)系系我們不是建筑師，，但我們需要比建建筑師了解市場你心目中的兩房有有多大，三房又有有多大？兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？客戶的需求的不同同，導(dǎo)致定位不同同定位不同，導(dǎo)致戶戶型不同上海書香公寓點(diǎn)評：187平方米的復(fù)式，只只有2個臥室？戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和市場的關(guān)系系分析：書香公寓位于同濟(jì)濟(jì)大學(xué)南面，與大大學(xué)一路之隔，并并且周圍還有復(fù)旦旦、上外等高校云云集，前期證明了了大部分客戶為學(xué)學(xué)校老師，因此在在設(shè)計中降低了臥臥室的功能，而注注重了家庭室和多多功能房的設(shè)計。。貼合市場的，就是是好戶型！一層為文化家庭室室。彈琴、繪畫、、插花等。二層布置多功能書書房，工作、會客客、洽談等。戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和市場的關(guān)系系點(diǎn)評：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到到三房？重慶阿布阿布客戶的需求的不同同導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶戶型不同戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和市場的關(guān)系系分析：項目在前期的產(chǎn)品品研發(fā)上就把戶型型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。。產(chǎn)品研發(fā)的定位位在一開始就為項項目后期的包裝推推廣奠定了基礎(chǔ)與與基調(diào)，再加上開開發(fā)商在戶型設(shè)計計方面采取了各種種“偷面積”的手手法，因此一個小小戶型、多贈送、、巧布局的戶型空空間也就初具雛形形了。符合定位的，就是是好戶型！戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和市場的關(guān)系系當(dāng)客戶的需求起了了變化，戶型不能能大改的情況下：：多用間可滿足不同同年齡階段、不同同家庭結(jié)構(gòu)的需求求戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和市場的關(guān)系系當(dāng)客戶的需求起了了變化，戶型不能能大改的情況下：：多用間可適應(yīng)不同同人群、不同愛好好的功能需求戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和地域的關(guān)系系香港有千呎豪宅的的說法，1000平方呎有多大？90+平方米而已地域性是由于各地地區(qū)人們生活習(xí)慣慣不同而對戶型有有著不同的要求，，這也是戶型設(shè)計計中必須高度重視視的問題。以萬通通城為例，很多人人覺得99平方米的兩房還是是小，可是在深圳圳、上海很多人會會不理解，90平方米以上的房子子為什么不做三房房，為何要如此浪浪費(fèi)。戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型和朝向的關(guān)系系廣東以北住宅：北北回歸線以北，向向北房終年無陽光光選擇向南房是購房房前提廣東住宅（北回歸歸線以南）：向南房冬日有陽光光，夏日無陽光向北房冬日無陽光光，夏日有陽光選擇南向房可以冬冬暖夏涼香港住宅（南方沿沿海地區(qū)）寸土寸金、空調(diào)調(diào)調(diào)溫，港島景觀朝向不講究三亞住宅：以海景景為主要賣點(diǎn)朝向不講究，海景景最重要點(diǎn)評：V字型結(jié)構(gòu)，保證每每戶實(shí)現(xiàn)180°海景。三亞國際公館戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中國民居對朝向的的選擇景觀與朝向的選擇擇戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)純就朝向而言，選選擇建議：東南向>南向>西南向>東向>東北向>北向>西向>西北向目前市場情況：自然景觀>朝向>小區(qū)景觀海景、湖景、山景景、高爾夫景中中心花園、組團(tuán)綠綠化戶型優(yōu)劣評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建筑平面評價類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)備注點(diǎn)式可一梯多戶

1.容積率可充分利用2.建筑風(fēng)格富于變化3.室外管道便于安排4.對場地要求不高5.便于戶型布置6.結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強(qiáng)1.通風(fēng)差2.戶型間可能產(chǎn)生對視，影響私密性1.高層建筑常采用2.高密度居住區(qū)域或高地價住宅區(qū)多采用板式一般一梯二戶1.通風(fēng)采光好，易形成穿堂風(fēng)2.朝向好，可做到戶戶向陽3.私密性好1.總平面布置呆板，顯得沒有檔次（兵營式排列）1.多層較常使用2.大戶型高檔住宅采用點(diǎn)式聯(lián)體一般用于一梯四戶平面拼接1.便于圍合布置，土地利用率高2.部分戶型能南北通透3.可做到戶戶向陽1.處理不好,易形成東西向房2.圍合太死,對區(qū)內(nèi)通風(fēng)不利，且易形成回聲等噪音影響1.南方城市較常用市場流行戶型演繹繹Part4市場流行戶型演繹繹市場上采用最多的的為大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的經(jīng)得起專業(yè)、市市場挑剔的少缺陷陷戶型經(jīng)典戶型一梯八戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶型方正,實(shí)用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房銷售壓力小1.東、西戶型廚房離大門較遠(yuǎn)2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光市場流行戶型演繹繹經(jīng)典戶型一梯八戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.港式第二代“一梯八戶”戶型2.房型方正、實(shí)用率高3.容積率高、土地利用率高3.管道易布置，立面整潔1.北向、西向戶型國內(nèi)客戶不接受（港人無礙）2.大多客廳采光不理想3.南、北戶型有對視現(xiàn)象4.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光市場流行戶型演繹繹一梯八戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.臥室、客廳采光通風(fēng)好2.每戶有陽臺3.方正實(shí)用、通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實(shí)用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點(diǎn)經(jīng)典戶型平面市場流行戶型演繹繹一梯八戶經(jīng)典戶型平面優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.港式第三代“一梯八戶”戶型2.戶型具均好性3.客廳較方正,采光好4.實(shí)用率高1.客房不方正2.無生活陽臺3.北向戶型是銷售難點(diǎn)4.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光市場流行戶型演繹繹一梯六戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶戶南向2.多數(shù)房間方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4.A、F戶型南北通透1.A、F、C、D戶型客廳欠方正

經(jīng)典戶型平面市場流行戶型演繹繹一梯六戶經(jīng)典戶型平面“蛙式平面”（東東?；▓@）優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶型平面方正2.每戶有雙陽臺3.所有房間均能通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.北向戶型面積較大,國內(nèi)客戶恐難接受市場流行戶型演繹繹經(jīng)典戶型平面一梯六戶（百花園）優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶戶朝向景觀面(南向)2.后兩戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.所有房間方正實(shí)用5.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北向兩戶受遮擋（次要房無妨）市場流行戶型演繹繹一梯四戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.所有房間方正實(shí)用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.E、G戶型南北通透5.消防樓梯通風(fēng)采光1.E、G戶型客廳采光面較小2.無生活陽臺（可添加）3.電梯廳不能通風(fēng)采光優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.大部主要產(chǎn)品房間方正實(shí)用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4.戶戶有玄關(guān)5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.2戶型廚房不方正（無大礙）經(jīng)典戶型平面市場流行戶型演繹繹優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.所有房間方正實(shí)用2.戶戶向南、戶戶有陽臺3.所有房間均能通風(fēng)采光4.A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.實(shí)用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3.C、B戶型餐廳較小(若建筑改為高層、增加電梯數(shù)可改觀)一梯四戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實(shí)用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北二套房工作陽臺與生活陽臺混用2.電梯廳間接通風(fēng)采光一梯三戶經(jīng)典戶型平面市場流行戶型演繹繹經(jīng)典戶型平面一梯二戶優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實(shí)用3.消防樓梯通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實(shí)用3.餐廳獨(dú)立且通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.對土地要求高（東西向有充足地塊條件）市場流行戶型演繹繹經(jīng)典戶型平面一梯十戶以上優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.一房、二房戶型所有房間方正實(shí)用,所有住人房采光充分，景觀面大2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正市場流行戶型演繹繹有獨(dú)創(chuàng)性的為市場接受的新型實(shí)用戶型創(chuàng)新戶型三錯層優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.增加使用面積2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應(yīng)大戶型采用2.不適應(yīng)老年人、幼童、孕婦、病人等居住使用市場流行戶型演繹繹創(chuàng)新戶型高廳組合復(fù)式上層復(fù)式下層優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.豐富室內(nèi)空間2.客廳4.2米層高增加了客廳空間高度3.主人房設(shè)在上層,私密性強(qiáng)1.適合較大戶型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米市場流行戶型演繹繹SOHO優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.類別墅居住單元2.空間豐富1.70㎡的戶型作躍式設(shè)計，有點(diǎn)勉為其難市場流行戶型演繹繹SOHO（旭飛城市廣場場）優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.39㎡的躍式居住單元，層高3.9米2.39㎡的戶型作躍式設(shè)計很難得1.studio空間，其自由度有限創(chuàng)新戶型市場流行戶型演繹繹創(chuàng)新戶型“黃金小戶型”（碧桐灣、好來來居）優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.38㎡的小復(fù)式居住單元，兩層層高各2.8米2.可送陽臺2.2m23.精致實(shí)用4.若上層層高<2.2米則可送面積，實(shí)現(xiàn)“買一層，送一層”1.樓梯不適應(yīng)老年人居住2.樓梯占用空間不少面積市場流行戶型演繹繹創(chuàng)新戶型陽光花房（世紀(jì)村二期））優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1.由于開間大(5米),可使入戶過渡空