廣州淘金家園3期營(yíng)銷(xiāo)策劃的報(bào)告

廣州淘金家園3期營(yíng)銷(xiāo)策劃的報(bào)告第1部分背景與前提調(diào)控下的市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)分析洞悉市場(chǎng)·知己知彼1、廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判2、越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判3、廣州市豪宅市場(chǎng)未來(lái)展望5月起，成交量有所回升︱價(jià)格小幅波動(dòng)廣州市場(chǎng)近3個(gè)月市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)——市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象近期市場(chǎng)新盤(pán)新貨以外圍區(qū)域居多，即番禺、花都、南沙及增城。中心六區(qū)的新推盤(pán)包括白云的云山名都、嶺南新世界嘉云府、凱德置地御金沙以及荔灣的凱粵灣等供應(yīng)人氣價(jià)格成交五一期間人氣處膠著狀態(tài)，限購(gòu)、限貸的政策影響約束著買(mǎi)賣(mài)雙方，看客多，實(shí)客少，雙方持觀望情緒。從五月中下旬幾個(gè)新盤(pán)的開(kāi)售來(lái)看，包括中海橡園國(guó)際、凱德御金沙、招商金沙谷、公園上城等項(xiàng)目，人氣逐步回升，部分個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)場(chǎng)面重現(xiàn)火爆。多盤(pán)價(jià)格保持平穩(wěn)，未見(jiàn)頻繁的促銷(xiāo)優(yōu)惠。隨著投資型、多次改善型需求被政策擠出，具有資金實(shí)力的首置、首改客戶，強(qiáng)勁的需求有力地支撐了新推盤(pán)的人氣和價(jià)格。剛性需求支撐市場(chǎng)，綜合素質(zhì)高的樓盤(pán)成交火爆。持續(xù)的調(diào)控使得越來(lái)越多的買(mǎi)家趨于理性，不再是一味觀望或盲目出手。適中的戶型、承受能力之內(nèi)、具有一定保值增值能力的樓盤(pán)受到追捧?！C合素質(zhì)高的樓盤(pán)成交火爆市場(chǎng)分析洞悉市場(chǎng)·知己知彼1、廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判2、越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判3、廣州市豪宅市場(chǎng)未來(lái)展望區(qū)域市場(chǎng)環(huán)市東板塊東山板塊沿江路板塊北京路板塊越秀板塊正佳東方國(guó)際公寓東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)愛(ài)群薈景灣在售盤(pán)基本處于尾盤(pán)階段，后續(xù)供應(yīng)量少區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量少，僅有10個(gè)可售項(xiàng)目，其中7個(gè)為尾貨；待售項(xiàng)目11個(gè)，將在今年或明年入市。環(huán)市東板塊目前在售樓盤(pán)僅有1個(gè)，待售樓盤(pán)含本項(xiàng)目有2個(gè)，板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺。沿江路板塊暫無(wú)后續(xù)供應(yīng)量?！酁槲脖P(pán)銷(xiāo)售，供應(yīng)少區(qū)域市場(chǎng)一期32000285002500033000270003300031000金潤(rùn)鉑宮290006000026000蘭亭璟濠大廈愛(ài)群薈景灣御江苑東湖肯辛頓御東和府東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)敏捷國(guó)際公寓東山一品正佳東方國(guó)際公寓80%在售盤(pán)帶裝修銷(xiāo)售，標(biāo)準(zhǔn)2500-8000/㎡不等——普遍帶精裝修銷(xiāo)售區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格維持2萬(wàn)以上高位，月均消化一般不超10套越秀區(qū)近3個(gè)月一手房成交前10名——價(jià)格穩(wěn)定在高位，緩慢去化區(qū)域個(gè)盤(pán)環(huán)市東板塊唯一可售商務(wù)公寓主打投資型買(mǎi)家,當(dāng)前價(jià)格：30000元/㎡——正佳東方國(guó)際位置越秀環(huán)市東路370--372號(hào)（花園酒店?yáng)|側(cè)）規(guī)模/規(guī)劃規(guī)模：占地面積:5870平方米，建筑面積:121894平方米；規(guī)劃：項(xiàng)目共54層，地下3層，1至6層為商場(chǎng)；7至51層為國(guó)際公寓，共1048套，停車(chē)位700個(gè)產(chǎn)品二期推40-50層的高層單位，戶型為60—220m2的單身公寓和二至四房項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一期售磬，二期6月初開(kāi)始登記，交5萬(wàn)獲95折優(yōu)惠價(jià)格一期32000元/㎡，帶3500元/㎡裝修，二期價(jià)格未推出配套內(nèi)部配套：會(huì)所，會(huì)所里有健身房、紅酒屋、雪茄屋、餐廳以及游泳池物管/物管費(fèi)第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（廣州）有限公司/5.00元/平方米·月客戶構(gòu)成項(xiàng)目主力戶型為小戶型，因此主要面對(duì)的使用客戶群體將以短期租客為主而非自住，而消費(fèi)群體則以投資買(mǎi)家為主，其中投資買(mǎi)家與自用買(mǎi)家的比例大約為70%：30%區(qū)域個(gè)盤(pán)——御東和府位置越秀農(nóng)林下路35-39（王府井百貨對(duì)面）規(guī)模/規(guī)劃規(guī)模：占地面積:8400平方米，建筑面積:87431平方米；由A/B兩棟30層建筑及裙樓組成，分為南北兩塔，-1至8樓為高檔百貨，美東百貨。10至30層為住宅。產(chǎn)品80多平方米的兩房和90平方米、103平方米的小三房項(xiàng)目動(dòng)態(tài)2011年2月開(kāi)盤(pán)，目前處于尾貨階段價(jià)格27000元/㎡毛坯配套內(nèi)部配套：架空花園、高級(jí)商場(chǎng)、餐飲物管/物管費(fèi)全意物業(yè)管理有限公司/2.7元/平方米·月客戶構(gòu)成周邊醫(yī)院、學(xué)校等企事業(yè)單位職工及干部農(nóng)林下路雙地鐵物業(yè)，帶市一級(jí)小學(xué)學(xué)位緊湊居家型產(chǎn)品,當(dāng)前價(jià)格：27000元/㎡區(qū)域個(gè)盤(pán)——東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)位置越秀中山一路59、61、63號(hào)（地鐵楊箕站處A出口）規(guī)模/規(guī)劃規(guī)模：占地面積:10325平方米，建筑面積:56247平方米

規(guī)劃：由2棟35層的塔樓組成；東區(qū)：-3層為停車(chē)庫(kù)，-1、-2、1至5層為商場(chǎng)，6層為架空層，7-35層為住宅。西區(qū)：-3至-1為停車(chē)庫(kù)總共280戶，車(chē)位150個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)目前在售124m2和127m2的三房和224㎡的四房預(yù)計(jì)2012年年底入住，車(chē)位只租不售，價(jià)格未定價(jià)格均價(jià)31000元/㎡，帶裝修配套內(nèi)部配套：-2至5層的地鐵購(gòu)物商城、架空層精品園林物管/物管費(fèi)仲量聯(lián)行/2.70元/平方米·月客戶構(gòu)成投資客、區(qū)域內(nèi)換房客地鐵上蓋物業(yè)，自帶大型地鐵購(gòu)物商城名校學(xué)位,當(dāng)前價(jià)格：30000元/㎡區(qū)域個(gè)盤(pán)——愛(ài)群薈景灣位置越秀沿江西路143號(hào)規(guī)模/規(guī)劃占地面積:5600平方米建筑面積:90000平方米規(guī)劃：雙塔結(jié)構(gòu)，共48層，首層13米架空層、2-4F為裙樓商業(yè)配套、5-6F為配套俱樂(lè)部、7F為空中園林，戶數(shù)145戶，車(chē)位約400個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)在售330—1000平方的戶型，其中8-44層為3梯2戶的330m2和360m2的戶型，45層和46層為1梯1戶的700多m2的大平層單位；47層和48層為1000多m2的復(fù)式單位價(jià)格均價(jià)49000元/m2，帶8000-10000元/m2豪華裝修，車(chē)位出售價(jià)格未定配套內(nèi)部配套：首層13米架空層、2-4F為裙樓商業(yè)配套、5-6F為配套俱樂(lè)部、7F為空中園林物管/物管費(fèi)廣州市景興物業(yè)管理有限公司/6.00元/平方米·月客戶構(gòu)成客戶群：廣東頂尖精英人士區(qū)域內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿、身份標(biāo)簽型產(chǎn)品資源奢享型產(chǎn)品,當(dāng)前價(jià)格：49000元/㎡越秀區(qū)市場(chǎng)總結(jié)供應(yīng)少，尾盤(pán)多，個(gè)盤(pán)體量小，樓盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)不大;整體成交價(jià)格全市前茅，高價(jià)格在一定程度上影響消化速度;憑借成熟配套、優(yōu)越環(huán)境、名校資源及人文氛圍，自有一批追隨客;

區(qū)域受政策影響較大，投資客處于觀望期，需做引導(dǎo)。客戶以換房客和投資客為主，以老廣州人、有老城情節(jié)的年長(zhǎng)客為主；供應(yīng)價(jià)格環(huán)境客戶政策市場(chǎng)分析洞悉市場(chǎng)·知己知彼1、廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判2、越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判3、廣州市豪宅市場(chǎng)未來(lái)展望豪宅市場(chǎng)——未來(lái)兩年的發(fā)展與展望

待售項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)地塊星河灣保利琶洲灣新鴻基獵德村廣鐵南站中信灣保利白云新城項(xiàng)目新鴻基林和村愛(ài)群薈景灣珠江璟園僑鑫珠江新城N5-1項(xiàng)目瑞安創(chuàng)逸中海白云新城地塊老城（琶洲）板塊珠江新城板塊琶洲板塊白云新城板塊未來(lái)供應(yīng)豪宅項(xiàng)目散點(diǎn)分布在珠江新城、荔灣、天河北以及其他各個(gè)區(qū)域，各區(qū)域2-3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，豪宅板塊競(jìng)爭(zhēng)格局弱化，廣州豪宅市場(chǎng)回歸真正豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。豪宅板塊競(jìng)爭(zhēng)弱化，新項(xiàng)目呈散點(diǎn)式分布豪宅市場(chǎng)——珠江新城僑鑫N5-1項(xiàng)目新鴻基獵德村臨江大道珠江博雅首府凱旋新世界在售豪宅未來(lái)項(xiàng)目珠江新城未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目地處CBD核心地段、且占據(jù)一線珠江景觀資源。目前附近在售豪宅項(xiàng)目如博雅首府、凱旋新世界兩個(gè)項(xiàng)目因地段與資源優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為整個(gè)廣州豪宅市場(chǎng)的價(jià)格高點(diǎn)、均價(jià)約4-10萬(wàn)/平米，與在售豪宅項(xiàng)目相比，未來(lái)項(xiàng)目在資源、地段上更具優(yōu)勢(shì)、價(jià)格有望實(shí)現(xiàn)新的突破。項(xiàng)目名稱占地建面容積率開(kāi)發(fā)商物業(yè)類型核心賣(mài)點(diǎn)預(yù)計(jì)價(jià)格入市時(shí)間獵德富力綜合體11萬(wàn)56.8萬(wàn)5.16新鴻基、合景泰富、富力五星酒店、國(guó)際服務(wù)式公寓、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓CBD、品牌開(kāi)發(fā)商、自身綜合體配套5-10.52011年底僑鑫珠江新城N5-13.2萬(wàn)21萬(wàn)4.8僑鑫－CBD、一線江景、品牌開(kāi)發(fā)商4－6.52011年底開(kāi)發(fā)接近尾聲，集品牌開(kāi)發(fā)商、絕版地段、資源于一體的壓軸產(chǎn)品，有望打造新的市場(chǎng)標(biāo)桿豪宅市場(chǎng)——老城區(qū)板塊白鵝潭越秀、荔灣等老城區(qū)規(guī)劃落后、環(huán)境擁擠，一直以高容積率、小規(guī)模復(fù)合型豪宅項(xiàng)目供應(yīng)為主，價(jià)格存在箱體。未來(lái)項(xiàng)目都占據(jù)一線景觀資源，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)有所突破。其中廣鐵南站占據(jù)優(yōu)質(zhì)景觀資源，且地處具備廣州文化歷史淵源的稀缺地段。目標(biāo)均價(jià)超出區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，有望成為市場(chǎng)標(biāo)桿。項(xiàng)目名稱占地建面容積率物業(yè)類型核心賣(mài)點(diǎn)主力戶型預(yù)計(jì)價(jià)格入市時(shí)間愛(ài)群薈景灣47529萬(wàn)13.94高層江景高端住宅300-10003－4.52011年中荔港南灣21萬(wàn)98萬(wàn)4.76高層CBD+江景+公園100-5003.5－4.52012年初廣鐵南站26.15萬(wàn)49.78萬(wàn)3.2超高層+聯(lián)排別墅一線江景豪宅140-2504－6.52012年初未來(lái)2個(gè)規(guī)模較大項(xiàng)目供應(yīng)，主打稀缺地段價(jià)值及珠江江景資源項(xiàng)目分為南北兩個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建成68棟高層住宅和1棟寫(xiě)字樓。南區(qū)計(jì)劃開(kāi)發(fā)總面積達(dá)16萬(wàn)平方米，在北區(qū)基礎(chǔ)之上進(jìn)行了革命性升級(jí)，以突破性的建筑理念、前瞻的社區(qū)規(guī)劃創(chuàng)造荔灣前所未有的江畔致尚居住典范。在整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)置、生活配套、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)人文等都將有較大的提升，例如大型的影視娛樂(lè)休閑商場(chǎng)、綜合大型會(huì)所、三大主題中心園林。中信灣：以珠江和公園景觀資源價(jià)值為核心賣(mài)點(diǎn)，目標(biāo)均價(jià)萬(wàn)/平米中信灣為中信地產(chǎn)收購(gòu)的荔港南灣南區(qū)緊靠珠江邊及青年公園的住宅用地，收購(gòu)價(jià)格為21億元，樓面地價(jià)10000元/平方米。項(xiàng)目是荔灣區(qū)名符其實(shí)的唯一江景樓盤(pán)，擁有私家江岸線。項(xiàng)目規(guī)模較大，占地11萬(wàn)平方米，總建筑面積39萬(wàn)平方米，將建成一個(gè)集生活、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的超大型高檔社區(qū)，也是目前荔灣區(qū)最大型最完善的生活社區(qū)。社區(qū)內(nèi)配套完善，將規(guī)劃有中學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所、碼頭等一應(yīng)俱全，還有豪華級(jí)的園林綠化。產(chǎn)品線豐富，覆蓋80-350平米各面積段

產(chǎn)品。廣鐵南站項(xiàng)目：老城區(qū)稀缺50萬(wàn)規(guī)模大社區(qū)+一線江景資源，目標(biāo)均價(jià)4－6.5萬(wàn)/平米地塊指標(biāo)/屬性用地面積265489平米可建筑用地155559平米市政道路用地27792平米城市綠化用地82138平米建筑容積率≤3.2總建筑面積497789平米其中：居住建筑面積≤461656平米

公共建筑用地36133平米限高

其中：住宅高度≤120米

公共建筑高度≤180米建筑密度≤35%綠地率≥35%人均公共綠地≥1平方米項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：

最具廣州人文氣息的區(qū)域項(xiàng)目地處廣州的發(fā)源地荔灣核心區(qū)，歷史悠久，人文薈萃，遍布的大大小小的景點(diǎn)與保護(hù)區(qū)，使得荔灣區(qū)成為廣州獨(dú)特的人文核心區(qū)。老城核心區(qū)大規(guī)模高端社區(qū)珠江沿線的江景物業(yè)規(guī)模都不大，但廣鐵南站項(xiàng)目不僅地處城市核心區(qū)內(nèi)，交通便利，配套完善，生活氛圍成熟，而且建面超過(guò)45萬(wàn)社區(qū)，具有大規(guī)模的社區(qū)居住性優(yōu)勢(shì)。一線江景資源項(xiàng)目地處三江交匯處，屬于南向看江，江面較寬，水質(zhì)較好，且江景視野開(kāi)闊。中等容積率下的產(chǎn)品多樣性選擇廣鐵南站項(xiàng)目3.0的容積率，類比其他城市核心區(qū)的豪宅項(xiàng)目（多在5～10），有著更為多樣性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)選擇，能夠很好的提升居住的舒適性。同時(shí)項(xiàng)目的沿江綠化帶和外圍的老城居住區(qū)區(qū)隔，為社區(qū)提升了更多的私密性。豪宅市場(chǎng)——其他板塊區(qū)域項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)入市時(shí)間占地（㎡）建面（㎡）預(yù)計(jì)價(jià)格/價(jià)格（萬(wàn)）主力戶型番禺海怡半島（二期）2011年底42萬(wàn)93萬(wàn)預(yù)計(jì)4萬(wàn)310、510、640平星河灣七號(hào)（七期）2011年第二季度5.4萬(wàn)10萬(wàn)預(yù)計(jì)3.5270-310平海珠保利琶洲灣2012年中15.8萬(wàn)14.7萬(wàn)預(yù)計(jì)3.5萬(wàn)－珠江帝景苑2011年初65萬(wàn)87萬(wàn)復(fù)式毛坯3.5萬(wàn),平層2.5萬(wàn)帶裝修204-239五房、460-720復(fù)式白云白云新城保利地塊2012年中約17萬(wàn)約48萬(wàn)----白云新城中海地塊2012年中2萬(wàn)約5.9萬(wàn)----天河瑞安創(chuàng)逸2011年初1.5萬(wàn)11萬(wàn)2.6-2.9100-120兩房、150-160三房及190四房新鴻基林和村項(xiàng)目2012年初6.5萬(wàn)40萬(wàn)--－匯景新城持續(xù)銷(xiāo)售130萬(wàn)80萬(wàn)2.9帶裝修200-255四房未來(lái)供應(yīng)還散點(diǎn)分布在天河北、海珠、琶洲、番禺以及白云新城等各個(gè)板塊豪宅市場(chǎng)——產(chǎn)品全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的到來(lái)項(xiàng)目名稱占地建面容積率物業(yè)類型核心賣(mài)點(diǎn)主力戶型預(yù)計(jì)價(jià)格入市時(shí)間林和村舊改6.5萬(wàn)40萬(wàn)6.15超高層住宅天河北CBD超高住宅群云集高檔大社區(qū)－3.5－4.52012年初獵德富力綜合體11萬(wàn)56.8萬(wàn)5.16五星酒店、國(guó)際服務(wù)式公寓、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓CBD中軸大型綜合體－5-10.52011年底天健廣氮5.67萬(wàn)15.8萬(wàn)2.79小高層+疊加天河奧體中心公園地產(chǎn)－－2012年僑鑫珠江新城N5-13.2萬(wàn)21萬(wàn)4.8－CBD一線江景社區(qū)－4－6.52011年底珠江璟園2.2萬(wàn)8.8萬(wàn)4類別墅高檔住宅江景高端豪宅170-3506.5－13.52011年中瑞安創(chuàng)逸1.5萬(wàn)11萬(wàn)5.01高層CBD高檔住宅45-190－2011年初匯景新城130萬(wàn)80萬(wàn)2.63高層品牌開(kāi)發(fā)商大社區(qū)167、209400-4702.6-4.2持續(xù)供應(yīng)保利琶洲灣15.8萬(wàn)14.66萬(wàn)5.86－－－3.1－4.52011年底珠江帝景苑65萬(wàn)87萬(wàn)1.3高層中軸線江景國(guó)際化社區(qū)93-2653.5－6.5持續(xù)供應(yīng)星河灣海怡半島42萬(wàn)93萬(wàn)3.1高層江景資源+極致品質(zhì)90-5002.6-4.2持續(xù)供應(yīng)荔港南灣21萬(wàn)98萬(wàn)4.76高層CBD+江景+公園100-5003.5－4.52012年初廣鐵南站26.15萬(wàn)49.78萬(wàn)1.9－一線江景豪宅－4－6.52012年初白云新城中海地塊2.08萬(wàn)5.86萬(wàn)2.81－－－－－廣州豪宅市場(chǎng)將經(jīng)歷跨越式發(fā)展，主流豪宅價(jià)格將突破4萬(wàn)/平米市場(chǎng)小結(jié)宏觀市場(chǎng)——

5月以來(lái)呈現(xiàn)回暖跡象，成交有所回升，價(jià)格小幅波動(dòng)，綜合素質(zhì)高的個(gè)盤(pán)成交火爆；區(qū)域市場(chǎng)——價(jià)格穩(wěn)定在2萬(wàn)以上的高位，后續(xù)供應(yīng)少；豪宅市場(chǎng)——兼具城市價(jià)值和資源價(jià)值的豪宅產(chǎn)品全面開(kāi)花，進(jìn)入產(chǎn)品全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代；第2部分中心城區(qū)客戶研究聚焦廣州老城區(qū)客戶客戶分析廣州市中心六區(qū)客戶特征分析——中心六區(qū)、近期成交總價(jià)250萬(wàn)以上客戶參考『保利西海岸攬江公館』122-188㎡近期老城區(qū)客戶數(shù)據(jù)年齡段：30-40歲占比最高；區(qū)域來(lái)源：越秀占比最高，其次為海珠、荔灣；職業(yè)：私企業(yè)主與個(gè)體戶居多；——中心六區(qū)、近期成交總價(jià)250萬(wàn)以上客戶參考『保利西海岸攬江公館』122-188㎡近期老城區(qū)客戶數(shù)據(jù)獲知信息渠道：朋友介紹、報(bào)紙居多；置業(yè)次數(shù)：2次以上達(dá)到8成；置業(yè)目的：自住為主，兼有投資，純投資較少；——保利中環(huán)廣場(chǎng)住宅成交客戶描摹參考『保利中環(huán)廣場(chǎng)』住宅成交客戶深訪數(shù)據(jù)客戶中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主余小姐：35歲，經(jīng)朋友介紹購(gòu)買(mǎi)，快速成交。住在麓湖附近，在上市公司的財(cái)務(wù)部門(mén)工作，第二次置業(yè)，自住。認(rèn)為環(huán)市東周邊生活配套極其便利，同時(shí)也為孩子接下來(lái)的讀書(shū)有一個(gè)好學(xué)校的名額而出手購(gòu)買(mǎi)。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主鄭先生：26歲，跟父親一起打理家族生意。父親給他買(mǎi)了三套物業(yè)，一套在天河，一套在老東山，中環(huán)是第三套。均選擇80-90㎡的物業(yè)，除了自住以外，也出租給親戚住。認(rèn)為中環(huán)的地段很好，臨近很多商業(yè)中心，老城區(qū)沒(méi)什么可開(kāi)發(fā)的地塊了，認(rèn)可稀缺性并看好升值潛力，只看了戶型圖就購(gòu)買(mǎi)了。家里至少三輛車(chē)，比較關(guān)注車(chē)位的租售。同時(shí)，父親對(duì)中環(huán)的公寓和商鋪也有投資意向。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主劉先生：45歲，被朋友拉過(guò)來(lái)看房的，住白云區(qū)的匯僑新城，在廣駿集團(tuán)工作，第三次置業(yè)，兒子讀大四，打算在市區(qū)換個(gè)大點(diǎn)的房子，也離自己上班的地方桂花崗近。認(rèn)為住到環(huán)市東，怎么說(shuō)也有點(diǎn)身份的象征。——保利中環(huán)廣場(chǎng)住宅成交客戶描摹參考『保利中環(huán)廣場(chǎng)』住宅成交客戶深訪數(shù)據(jù)客戶中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主余小姐：26歲，自己從事房地產(chǎn)，長(zhǎng)期偏好投資房產(chǎn)，先生做陶瓷生意，資金充?！，F(xiàn)住番禺的星河灣，2007年買(mǎi)的“星座”，200多方的單位。在廣州有5處物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)中環(huán)用于投資。孩子在越秀區(qū)讀幼兒園，近期開(kāi)始尋找有好的小學(xué)學(xué)位的房子。覺(jué)得在環(huán)市東買(mǎi)房，除了更提升自己的身份和檔次外，日后也方便出租。覺(jué)得投資的單位在60-80方最為理想。從投資角度考慮，裝修還可以，自住就不行了，跟星河灣比差太遠(yuǎn)了。還考慮過(guò)珠江新城的二手公寓作為投資，考慮到周邊環(huán)境沒(méi)那么快熱鬧起來(lái)，還是選了中環(huán)。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主古小姐：現(xiàn)住天河區(qū)，私企業(yè)主。父母就住建設(shè)大馬路，很早就關(guān)注項(xiàng)目，買(mǎi)房子要離父母近方便照顧。周邊配套很方便，離菜市場(chǎng)也近，老人家出來(lái)很方便。認(rèn)為只要沒(méi)有比珠江新城貴，還是會(huì)買(mǎi)環(huán)市東。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主陳先生：在環(huán)市中路做生意，購(gòu)買(mǎi)2套，僅僅因?yàn)榈囟魏?，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值、配套和名校資源。買(mǎi)菜方便、上班方便、健身方便、購(gòu)物方便。周邊環(huán)境好，檔次高?！＠协h(huán)廣場(chǎng)住宅成交客戶描摹參考『保利中環(huán)廣場(chǎng)』住宅成交客戶深訪數(shù)據(jù)客戶中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主丁先生：越秀區(qū)公務(wù)員，二次置業(yè)，購(gòu)買(mǎi)2套。工作在附近，也住在附近，很早就知道項(xiàng)目，一直關(guān)注。只要在環(huán)市東附近有房子就買(mǎi)，別的地方不考慮，覺(jué)得沒(méi)必要跑那么遠(yuǎn)。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主黃小姐：在白云區(qū)做個(gè)體生意，在開(kāi)車(chē)去天河的路上看到項(xiàng)目圍墻獲知的。買(mǎi)房就是沖著環(huán)市東的區(qū)域價(jià)值，覺(jué)得周邊有麗柏、友誼這樣的購(gòu)物中心，又有很好的教育資源，自己是很喜歡熱鬧的人，這里吃的玩的應(yīng)有盡有，很旺。家里有幾部車(chē)，希望車(chē)位能充足些。希望小區(qū)里多一些花草樹(shù)木，有小孩子活動(dòng)的地方，有座椅可以休息。認(rèn)為在市中心的樓盤(pán)很保值。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主李先生：企業(yè)高管，對(duì)居住生活和工作有自己的獨(dú)到見(jiàn)解。改善居住，朋友介紹購(gòu)買(mǎi)。認(rèn)為想買(mǎi)是片區(qū)內(nèi)難得的高端物業(yè)，看重周邊的配套，認(rèn)為這個(gè)地段是其他區(qū)域沒(méi)法比的。對(duì)比了越秀城建的項(xiàng)目，喜歡選擇品牌口碑好的發(fā)展商?！＠协h(huán)廣場(chǎng)住宅成交客戶描摹參考『保利中環(huán)廣場(chǎng)』住宅成交客戶深訪數(shù)據(jù)客戶中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主吳先生：現(xiàn)住荔灣，私企業(yè)主。想在環(huán)市東租個(gè)辦公室，也就要在附近安個(gè)家。覺(jué)得這個(gè)地段是廣州最好的，附近什么配套都有。想租辦公室這邊有寫(xiě)字樓，想買(mǎi)東西那邊就有商場(chǎng)。給人的感覺(jué)很高端。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主王先生：企業(yè)高管，平時(shí)看南都和廣日，會(huì)上搜房網(wǎng)。覺(jué)得園林很重要，在市中心綠地特別重要，畢竟空氣不好。對(duì)比過(guò)頤和雅軒，單體樓，車(chē)位是大問(wèn)題。也對(duì)比過(guò)小北御景，覺(jué)得中環(huán)的位置比小北御景更好一點(diǎn)，戶型也比較方正，離太太上班的地方也近。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主龔先生：35歲，經(jīng)南都的廣告獲知項(xiàng)目?，F(xiàn)住越秀區(qū)，公務(wù)員，二次置業(yè)。想買(mǎi)個(gè)學(xué)位房，自己又能住的，選擇小三房。認(rèn)為產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有些小缺陷，沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)。但認(rèn)為小區(qū)配套好，有泳池，但是地面綠化太少，沒(méi)什么景觀可看。比較過(guò)珠江新城的朱美拉，都是大戶型，不適合自己，而且珠江新城的教育肯定不行，買(mǎi)學(xué)位房還是要選越秀。特征1——不愿意跨區(qū)域換房、老城情愫極強(qiáng)體育花園近期二手房成交業(yè)主張生：“我有哮喘，在荔灣住了好多年了，現(xiàn)在感覺(jué)越來(lái)越擁擠、我之前住的老房子在規(guī)劃、戶型上都不太合理。一直想換個(gè)空氣好一些，安靜一點(diǎn)、山清水秀的地方去住，但考慮到不能太偏遠(yuǎn)、太郊區(qū)，老城生活習(xí)慣了，在那些生活配套不齊全的偏遠(yuǎn)地方肯定是不習(xí)慣的。滿堂紅地產(chǎn)唐總：“我一直住在荔灣，考慮換到越秀或者白云，荔灣規(guī)劃不好，也太老舊了，但優(yōu)點(diǎn)是生活非常方便。像珠江新城我只會(huì)用來(lái)投資，絕對(duì)不會(huì)考慮去住的，一是太密、居住不舒適；二是缺少與生活相關(guān)的基礎(chǔ)配套，買(mǎi)個(gè)菜都需要開(kāi)車(chē)”雖然對(duì)擁擠的老城區(qū)生活頗有不滿，卻不愿舍棄老城區(qū)給生活帶來(lái)的便利特征2——非常關(guān)注教育問(wèn)題，追捧學(xué)位房可以為了好的學(xué)位買(mǎi)房，也可以為了好的學(xué)位不換房，關(guān)注教育問(wèn)題，尤其是小學(xué)階段的教育匯景新城近期二手房成交業(yè)主王生：“匯景比起以前住的海珠老城區(qū)，很多地方都沒(méi)那么方便，只是考慮小孩的教育，才買(mǎi)了這里?！崩鬄硡^(qū)培正小學(xué)附近業(yè)主陳太：“我一直住在荔灣，這邊規(guī)劃不好，太老舊了，但是現(xiàn)在小孩上學(xué)近，旁邊就是培正小學(xué)，別的地方很難找到這么好的學(xué)校，只能將就一下，等他上中學(xué)再考慮換房了”特征3——精明務(wù)實(shí)、會(huì)綜合考量作出購(gòu)買(mǎi)決定單一的區(qū)位價(jià)值或升值潛力，難以打動(dòng)精明的老城區(qū)買(mǎi)家。綜合考量地段區(qū)位、發(fā)展商品牌、產(chǎn)品質(zhì)素、社區(qū)環(huán)境才能作出購(gòu)買(mǎi)決定；淘金華庭業(yè)主吳生：“好的物業(yè)管理公司很重要，影響到物業(yè)將來(lái)的升值潛力，買(mǎi)房子首先要地段好，但是發(fā)展商品牌、物管水平這些也要綜合考慮?！北＠骱０稊埥^成交業(yè)主：“你們這里單講地段肯定沒(méi)有老城區(qū)好，但是可以一線看江，周邊的濱江公園環(huán)境挺不錯(cuò)，再加上保利的大品牌，還是買(mǎi)得過(guò)。”特征4——已經(jīng)形成投資理財(cái)?shù)牧?xí)慣，關(guān)注升值潛力精于買(mǎi)樓投資，即使是自住物業(yè)也兼顧了投資升值的考慮。對(duì)投資收益有自己的一套評(píng)價(jià)體系，偏好選擇地鐵物業(yè)。荔灣晴軒業(yè)主羅小姐：“我買(mǎi)樓首先看地段，要有地鐵，一般會(huì)選中心城區(qū)的房子，升值才快?！北＠协h(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主夏小姐：“現(xiàn)在限購(gòu)了，只能考慮商業(yè)物業(yè)。最近買(mǎi)了中環(huán)廣場(chǎng)和中匯廣場(chǎng)，租金收益挺可觀的，以后的升值空間也不錯(cuò)?！碧卣?——注重家庭，喜歡和朋友住在附近體育花園業(yè)主肖總：

“當(dāng)時(shí)被體育花園卓越的品質(zhì)和超前的居住理念打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)的，但買(mǎi)了7年之后我才住進(jìn)去，就是感覺(jué)自己的朋友圈子都不在這里，一直猶豫沒(méi)有住過(guò)來(lái)。后來(lái)住過(guò)來(lái)之后發(fā)現(xiàn)其實(shí)沒(méi)那么不方便，這里離老城挺方便的，并且我的很多朋友現(xiàn)在也陸續(xù)過(guò)來(lái)了。荔灣晴軒業(yè)主羅小姐：“我不喜歡和老人家同住，比較啰嗦。但是孩子還小，又要離老人家近，方便照顧小孩，所以我都要在一個(gè)小區(qū)里面找兩套房，一套自己住，一套給老人住。中大布匹市場(chǎng)陳老板：“這個(gè)市場(chǎng)里有一大半都是我們潮汕人，只要看到店里有擺茶具的那肯定都是，我們都喜歡住大一點(diǎn)的房子，最好150平米以上的，一個(gè)是孩子多，另一個(gè)是喜歡熱鬧，可以招待下親朋好友。有相當(dāng)一部分與父母同住，習(xí)慣于和朋友住在同一社區(qū)，方便喝早茶、打麻將、逛街。特征6——關(guān)注安全問(wèn)題和鄰里素質(zhì)淘金華庭業(yè)主吳生：

“淘金的華樂(lè)街派出所是全省的標(biāo)兵，警力投入很充足，不像其他老城區(qū)小街小巷會(huì)擔(dān)心不安全，在淘金這種涉外的區(qū)域，治安不擔(dān)心?！焙Ｖ閰^(qū)專業(yè)市場(chǎng)黃總：“現(xiàn)在不急著買(mǎi)房子，一定要選到合適的，而且最重要的就要安全，像我們這樣的人最關(guān)心的就是人身跟財(cái)產(chǎn)的安全了。”荔灣華林玉器街陳總：喜歡大社區(qū)，園林、建筑、物管都要做的比較好，里面住的人也不能太雜了。”錦城花園業(yè)主張生：“最看重的就是社區(qū)的品質(zhì)和環(huán)境，社區(qū)一定要有保安，有刷卡，知道會(huì)比較麻煩，但安全更重要啊”非常關(guān)注安保問(wèn)題，希望周邊的住戶具有較高素質(zhì)小結(jié)特征1——不愿意跨區(qū)域換房，老城情愫極強(qiáng)；——中心六區(qū)客戶特征特征2——非常關(guān)注教育問(wèn)題，追捧學(xué)位房；特征3——精明務(wù)實(shí)，需綜合考量作出購(gòu)買(mǎi)決定；特征4——已形成投資理財(cái)習(xí)慣，關(guān)注升值潛力；特征5——注重家庭，喜歡和朋友住在附近；特征6——關(guān)注安全問(wèn)題和鄰里素質(zhì)；在以上特征之外，越秀區(qū)的客戶有什么特征，從而區(qū)別于河南、老荔灣等其他老城區(qū)的客戶？思考。老廣州的“富”“貴”之爭(zhēng)“西關(guān)大屋”——商人富賈“東山洋樓”——達(dá)官顯貴“越秀騎樓”——悠享生活與老東山一脈相承的越秀，在精神氣質(zhì)上更注重身份與階層；更愿意沿襲城市歷史賦予它的人文內(nèi)涵；一味地追求奢華，并不能從根本上打動(dòng)他們；只有深刻地觸摸他們對(duì)生活質(zhì)樸而不乏品味的追求既堅(jiān)持傳統(tǒng)而又擁護(hù)時(shí)尚的態(tài)度，才能真正地懂得他們客戶分析淘金板塊相關(guān)客戶深訪——淘金板塊客戶描摹①客戶關(guān)鍵詞：淘金板塊老住戶、淘金華庭業(yè)主吳先生40歲，家住淘金華庭，把淘金路原有的一樓老宿舍改成了街鋪，出租給商家做服裝和美甲，兒子以前在中星小學(xué)念書(shū)，現(xiàn)讀高中對(duì)淘金板塊的印象：1）淘金屬于新老城區(qū)之間，既不像珠江新城那么新，又不像西關(guān)那么舊2）附近住的人有錢(qián)，做生意的人多一些，廣州本地人和外地人各占一半吧3）治安很好，華樂(lè)街派出所是全省的標(biāo)兵，警力投入很充足，不像其他老城區(qū)小街小巷會(huì)擔(dān)心不安全，在淘金這種涉外的區(qū)域，治安不擔(dān)心；4）周?chē)说乃刭|(zhì)比較高，近幾年淘金北稍微雜一點(diǎn)對(duì)建設(shè)變電站的看法：1）變電站對(duì)自己影響不大，離得比較遠(yuǎn)；2）變電站要用一些射線不易穿透的材質(zhì)包起來(lái)，一方面減少輻射對(duì)人體的影響，另一方面，買(mǎi)了這么貴的房子，肯定要讓親戚朋友來(lái)看看，主人肯定不會(huì)告訴朋友也不希望外人知道這是變電站。這也是提升樓盤(pán)檔次的辦法；3）如果價(jià)格很合算，即使在變電站旁邊，我還是會(huì)買(mǎi)的對(duì)垃圾收集站的看法：當(dāng)年搬進(jìn)來(lái)淘金華庭的時(shí)候比較差，這幾年已經(jīng)改善很多了，隱藏得比較好，影響不大對(duì)鐵路沿線的看法：現(xiàn)在的科技已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在建材的選擇上已經(jīng)有成熟的應(yīng)對(duì)措施；自己家的窗戶玻璃就是雙層隔音的，效果很好，基本沒(méi)什么噪音；對(duì)黃花崗烈士公墓的看法：現(xiàn)在已經(jīng)很少人會(huì)對(duì)這個(gè)地方覺(jué)得害怕了，商業(yè)、人氣這么旺，影響不大了；倒是在都市里面寸土寸金的地段，有這么一大塊綠化的地方，比較難得，空氣也比較好；對(duì)周邊外國(guó)人租賃需求的看法：外國(guó)人租賃的需求比較旺盛，租金的承受力也比較強(qiáng)，大概占整個(gè)淘金板塊租賃總需求的20%；一般個(gè)人租房?jī)A向于小戶型，也有公司租賃員工宿舍的，就會(huì)選擇大房子；對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升的建議：1）好的物業(yè)管理很大程度上決定物業(yè)未來(lái)升值潛力，尤其是安保問(wèn)題。收費(fèi)水平不要超過(guò)2塊8吧，國(guó)內(nèi)的品牌就可以了，現(xiàn)在淘金華庭的物管還可以；服務(wù)是一方面，態(tài)度也是一方面；2）淘金的車(chē)位是很缺的，現(xiàn)在這邊的車(chē)位賣(mài)到30萬(wàn)左右，如果你們的房子有帶車(chē)位，那是一個(gè)比較大的賣(mài)點(diǎn)，要重點(diǎn)突出3）社區(qū)里面要有休閑的空間，可以讓住的人休息對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的看法：這個(gè)地方的房子不愁賣(mài)，預(yù)期價(jià)格28000元/平米——淘金板塊客戶描摹②客戶關(guān)鍵詞：淘金板塊老住戶、體育花園業(yè)主黎振偉總（世聯(lián)首席技術(shù)官）55歲，廣州本地人，現(xiàn)住體育花園，曾住淘金17年之前住老東山，1990年單位分房，住進(jìn)了淘金。2001年在體育花園買(mǎi)了房，但直到2007年才搬出淘金，對(duì)淘金有深厚的感情。當(dāng)時(shí)在世貿(mào)上班，走路上班就10分鐘，很喜歡淘金這種生活環(huán)境，覺(jué)得和老東山很像。覺(jué)得有友誼商店、華僑新村在附近，是高檔的社區(qū)。周邊的老外也很多，覺(jué)得涉外的地區(qū)治安都比較好。而且周邊有省一級(jí)的中星小學(xué)，兒子當(dāng)時(shí)就在那里上小學(xué)。離白云山很近，周末都會(huì)去麓湖，有時(shí)候晚飯散步會(huì)走到華僑新村里面，然后就去逛友誼商店之所以會(huì)換房，是因?yàn)樘越鹂拥姆孔記](méi)有電梯，內(nèi)環(huán)的高架建起來(lái)以后，灰塵也多，噪音有一些影響，盡管這樣，太太還是不愿意搬走，2001年就在別的區(qū)域買(mǎi)了新房，但是直到2007年才從淘金搬走離開(kāi)淘金4年了，直到現(xiàn)在，還是會(huì)回去淘金，找之前相熟的理發(fā)師傅剪頭發(fā)在廣州有多處物業(yè)，在好世界、中環(huán)公寓和珠江新城都有公寓投資，但是還是喜歡在環(huán)市路周邊挑選物業(yè)進(jìn)行投資，打理比較方便，租不出去還可以自己中午睡午覺(jué)覺(jué)得珠江新城尺度太大，不方便，不像淘金，活動(dòng)范圍不需要那么大，有生活的味道覺(jué)得太年輕的人可能沒(méi)有這種經(jīng)歷和情結(jié)覺(jué)得廣州最好的居住環(huán)境就是東山，不是很寬的馬路，生活很方便淘金有些延續(xù)了東山的感覺(jué)，有一種貴氣，有文化積淀覺(jué)得淘金是一個(gè)時(shí)尚的地方，洋氣跟天河北相比，淘金的都市感沒(méi)那么強(qiáng)，但生活味道很濃而且淘金早期都是單位的宿舍樓，密度沒(méi)那么高——淘金板塊客戶描?、劭蛻絷P(guān)鍵詞：富力御龍庭業(yè)主、廣州本地人趙先生32歲，廣州本地人，富力御龍庭業(yè)主，在廣州有多處物業(yè)之前住老東山，2006年搬來(lái)淘金，家里一個(gè)小孩；從事酒類奢侈品的經(jīng)銷(xiāo)生意，主要經(jīng)營(yíng)路易十三等品類的洋酒生意；住過(guò)一段御龍庭的3房，后來(lái)出租給老外，自己搬去珠江新城住了；租金收益不錯(cuò)，3房可以租到6500，老外一家人?。皇冀K覺(jué)得這個(gè)地方是墳地，心里有點(diǎn)顧忌。有些做生意的人就喜歡選這樣的地方住，自己不是太喜歡，所以后來(lái)還是租出去了；對(duì)項(xiàng)目的小戶型單位感興趣，認(rèn)為還是可以買(mǎi)來(lái)投資，預(yù)期價(jià)格28000元/平米左右，覺(jué)得超過(guò)3萬(wàn)就太嚇人了；——淘金板塊客戶描?、芸蛻絷P(guān)鍵詞：高干子女、老淘金、外地人韓太太50歲，外地人，現(xiàn)住麓景路的廣東省物資局宿舍，78平米三房，高干子女，家里的兄弟姐妹都已定居香港。丁克家庭，喜歡與先生一起周游世界，但對(duì)投資房產(chǎn)不感興趣之前住連新路，房子太老了，搬來(lái)淘金這邊；每天早上都會(huì)去麓湖散步，覺(jué)得麓湖太美了，現(xiàn)在最舍不得搬走的原因就是這里離麓湖近，走路20分鐘就能到；經(jīng)常去友誼商店的超市，10幾年都習(xí)慣了；覺(jué)得環(huán)市東淘金周邊還是很高端的，寫(xiě)字樓商務(wù)的價(jià)值是沒(méi)落了，但高端商業(yè)的價(jià)值沒(méi)有改變。很多朋友沒(méi)在淘金住了，還是習(xí)慣回來(lái)購(gòu)物。友誼商店一打折，周邊就大塞車(chē)；喜歡淘金居住的環(huán)境，早上起來(lái)都有很多鳥(niǎo)在叫；附近的一家外國(guó)人，從結(jié)婚到生孩子，都在淘金完成，覺(jué)得外國(guó)人租房子一樣有居家氛圍、生活氛圍的考慮和要求，像中環(huán)廣場(chǎng)、正佳東方國(guó)際那樣的酒店式公寓是提供不了這個(gè)感覺(jué)的；有朋友是中山醫(yī)退休的牙科醫(yī)生，最近在御東和府買(mǎi)了兩套房子，之前是在麗江花園住，始終還是覺(jué)得不方便，又搬回來(lái)老城區(qū)住。買(mǎi)兩套隔壁的，自己住1套，女兒住1套，小孫子的學(xué)位也有了；鄰居剛搬來(lái)一對(duì)年輕夫婦，有個(gè)小孩，早期買(mǎi)了番禺的房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，孩子也到了上小學(xué)的年紀(jì)，就把番禺的房子賣(mài)了，在淘金買(mǎi)了套二手的學(xué)位房，方便小孩讀書(shū)。——淘金板塊客戶描?、菘蛻絷P(guān)鍵詞：廣州本地人、中環(huán)廣場(chǎng)公寓業(yè)主陳女士45歲，廣州本地人，保利中環(huán)廣場(chǎng)公寓業(yè)主廣州本地人，熟悉淘金，當(dāng)年還在淘金家園2期下了定金，最后因?yàn)槭琼敇菦](méi)有買(mǎi)，另外也覺(jué)得出入只有一條淘金東路，不是太方便；覺(jué)得項(xiàng)目靠近鐵路，離永福比較近，不算是真正意義上的淘金了，用廣州話來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)不三不四、不上不下的，自己不會(huì)住在這里；總體來(lái)說(shuō)覺(jué)得地段還是可以，不愁賣(mài)的地方；買(mǎi)來(lái)投資更傾向于中環(huán)公寓這種，認(rèn)為地段更好，認(rèn)可度更高；預(yù)期價(jià)格在28000元/平米左右；——淘金板塊客戶描?、蘅蛻絷P(guān)鍵詞：廣州本地人、中環(huán)廣場(chǎng)公寓業(yè)主夏小姐30歲，外地人，保利中環(huán)廣場(chǎng)公寓、保利中匯廣場(chǎng)業(yè)主知道項(xiàng)目的位置，有朋友住淘金家園，來(lái)過(guò)這邊；表示自己限購(gòu)了，目前只會(huì)考慮商業(yè)物業(yè)，不考慮住宅；覺(jué)得離鐵路近，會(huì)有噪音的影響；周邊沒(méi)有大型的超市，好又多只是中型的；道路條件不大好，經(jīng)常擁堵；如果臨近變電站，會(huì)比較在意輻射的問(wèn)題，自己不會(huì)買(mǎi)；投資的話還是考慮像中環(huán)、中匯這種物業(yè)；——淘金板塊客戶描?、呖蛻絷P(guān)鍵詞：熟悉淘金過(guò)去歷史、地產(chǎn)人士

羅守坤總（世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)高層）50歲，外地人，90年代初與2002年居住在淘金，對(duì)淘金有一定認(rèn)識(shí)和了解當(dāng)年的環(huán)市東和淘金，離廣州火車(chē)站很近，很多的香港人都從這里進(jìn)入廣州開(kāi)展對(duì)外貿(mào)易淘金有一種濃厚的世俗味道，草根的文化，經(jīng)?？梢钥匆?jiàn)穿拖鞋、戴很粗的金項(xiàng)鏈去喝早茶的廣州人；淘金作為新老交接的地方，一方面是頂尖的財(cái)富人群在此聚集，另一方面又是草根的文化盛行廣州是多中心的城市，現(xiàn)在的中心轉(zhuǎn)移到天河北、珠江新城，也不代表著環(huán)市東的衰弱；當(dāng)時(shí)有個(gè)很有意思的現(xiàn)象，有錢(qián)人戴著很粗的金項(xiàng)鏈逛熙熙攘攘的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，馬路對(duì)面就是哈根達(dá)斯的店面口，排了很長(zhǎng)的隊(duì)伍；荔灣西關(guān)的文化，對(duì)廣州人來(lái)說(shuō)太遙遠(yuǎn)了，不像淘金這么鮮活；可以說(shuō)淘金就是小香港，草根和西式的雜糅，最大的特點(diǎn)就是“很廣州”，自己人的天下。崇尚財(cái)富，卻過(guò)普通人的生活。講究吃，不講究穿。不顯山露水的?！越鸢鍓K客戶描摹⑧客戶關(guān)鍵詞：外籍人士、淘金板塊租客MR.Duncan國(guó)籍：加拿大人種：白人年齡：45左右行業(yè)：貿(mào)易目前住址：淘金路，約80㎡兩房，月租3500元訪談地點(diǎn)：好世界廣場(chǎng)星巴克客戶經(jīng)典語(yǔ)錄：廣州是個(gè)好地方，但是廣州政府很傻，辦個(gè)事情要跑好多地方，這不是抑制投資發(fā)展嗎？環(huán)市東很方便，什么都有，氛圍也好，而且10多年早就習(xí)慣了。并且寫(xiě)字樓租金不高，成本能夠控制。沒(méi)有太多好的地方居住，房子也太舊了，而且租金也不便宜。老房子的服務(wù)基本沒(méi)有。平時(shí)喜歡做飯，雖然周邊很多中國(guó)菜很不錯(cuò)，但太油膩。我是素食主義者，不過(guò)我喜歡中國(guó)人做魚(yú)的方法。經(jīng)常到處跑，做貿(mào)易的必須要這樣。所以有個(gè)舒服的房子很重要。如果有更好的我當(dāng)然愿意出更高價(jià)。愛(ài)：便利、習(xí)慣、氛圍恨：房子舊、服務(wù)缺圖片為人物形象示意——淘金板塊客戶描摹⑨客戶關(guān)鍵詞：外籍人士、淘金板塊租客MR.Antony國(guó)籍：美國(guó)人種：白人年齡：33行業(yè)：貿(mào)易目前住址：好世界公寓，約50㎡單身公寓，月租4000元訪談地點(diǎn)：電子大廈絲絨酒吧客戶經(jīng)典語(yǔ)錄：我喜歡這個(gè)地方，外面交通便利，生活和工作都很方便，并且附近有很多酒吧，我們都喜歡出來(lái)交朋友。本來(lái)想去珠江新城，我覺(jué)得那里挺好，但是離我工作的地方太遠(yuǎn)了，那樣不方便，并且也沒(méi)這里熱鬧。希望環(huán)市東也有那樣新的房子?，F(xiàn)在我住的地方還不錯(cuò)，最起碼干凈方便。平時(shí)我家里比較亂希望有人經(jīng)常幫我打掃和收拾。像紐約很多很舊的老公寓，房子都很好，重要的是樓下有個(gè)老太太經(jīng)常噓寒問(wèn)暖，讓你感覺(jué)很溫暖。租金要看房子本身如何，如果真的很好，那貴一點(diǎn)也無(wú)所謂。圖片為人物形象示意愛(ài)：便利、習(xí)慣、氛圍恨：房子舊、服務(wù)缺——淘金板塊客戶描?、饪蛻絷P(guān)鍵詞：外籍人士、淘金板塊租客MRs.Taylor國(guó)籍：美國(guó)人種：白人年齡：35左右行業(yè)：家庭主婦目前住址：德安居，約40㎡單身公寓，月租3000元訪談地點(diǎn)：建設(shè)三馬路客戶經(jīng)典語(yǔ)錄：我跟隨丈夫到這，他經(jīng)常很忙，我負(fù)責(zé)家里的事情。這里的環(huán)境很好，繁華中又挺寧?kù)o。周?chē)娜硕际亲〉煤芫玫娜?，都還挺友善。我們支付這樣的房租還是比較輕松的，就是房子小了點(diǎn)，所以平時(shí)都不喜歡呆在家，都在外面瞎逛。當(dāng)然希望有更好的房子！最好就這附近，希望很溫馨，并且很放心?，F(xiàn)在想換個(gè)兩房的，這樣丈夫平時(shí)工作也有個(gè)獨(dú)立空間。愛(ài)：便利、習(xí)慣、氛圍恨：房子舊、服務(wù)缺圖片為人物形象示意老外對(duì)環(huán)市東的愛(ài)與恨他們是這樣一群人：從事貿(mào)易行業(yè)為主，經(jīng)常出沒(méi)在環(huán)市東周?chē)?，?xiě)字樓也在附近，租金也不高。周邊辦事方便，生活便利，氛圍很好。喜歡這里的環(huán)境，喜歡這里綠樹(shù)成蔭的街道，喜歡這里氛圍很好的酒吧。環(huán)市東對(duì)他們來(lái)說(shuō)繁華中帶著寧?kù)o和祥和，這里是他們事業(yè)的聚集地，也是他們生活的重心。他們生活規(guī)律，但也單調(diào)。喜歡泡吧，因?yàn)樵谀抢锬苷J(rèn)識(shí)很多朋友。廣州對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是異鄉(xiāng)，但是在環(huán)市東他們覺(jué)得比廣州任何地方都像家鄉(xiāng)，因?yàn)橛泻芏喔约阂粯拥娜嗽谶@里生活，就連吃飯也能吃到家鄉(xiāng)的美食。他們目前普遍居住在周邊的房子里面，但是對(duì)房子有太多的不滿，倒是租金都能接受。經(jīng)常尋找更好的房子未果，希望能有更完美的房子出現(xiàn)。他們收入普遍較高，房子租金對(duì)他們來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，關(guān)鍵是要有高品質(zhì)的房子以及貼身的服務(wù)，這樣能讓他們感覺(jué)更加寧?kù)o和便利。對(duì)于廣州人來(lái)說(shuō)，老外們是一群高收入人群，賣(mài)東西給他們都恨不得賣(mài)得更貴。租房子也不例外，并且對(duì)這些老外比較放心，因?yàn)樗麄兺ǔ６寄馨逊孔颖ｐB(yǎng)得很好。訪談小結(jié)1、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域及本體價(jià)值的認(rèn)知普遍認(rèn)為——

項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)肯定是地段，毗鄰麗柏廣場(chǎng)花園酒店，是比較高檔、有身份感的地方；老城區(qū)已經(jīng)沒(méi)有什么地塊可以開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的稀缺性和升值潛力被認(rèn)可；區(qū)域內(nèi)多是90年代的單位宿舍，有高品質(zhì)住宅的需求；區(qū)域內(nèi)外籍租賃需求旺盛，租金收益可觀；周邊生活配套成熟、帶名校學(xué)位，人的素質(zhì)較高；少數(shù)認(rèn)為——

項(xiàng)目不屬于真正的淘金，位置有點(diǎn)不上不下；老殯儀館的所在，心理上有顧忌，不會(huì)自己??；訪談小結(jié)2、對(duì)項(xiàng)目周邊不利環(huán)境因素的看法普遍認(rèn)為——變電站：很多的小區(qū)都有，不可避免。要用一些射線不易穿透的材質(zhì)包起來(lái)，一方面減少輻射對(duì)人體的影響，另一方面，買(mǎi)了這么貴的房子，肯定要讓親戚朋友來(lái)看看，主人肯定不會(huì)告訴朋友也不希望外人知道這是變電站；垃圾站：隱藏得比較好，管理也還可以，影響不大；鐵路沿線的噪音：現(xiàn)在的科技已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在建材的選擇上已經(jīng)有成熟的應(yīng)對(duì)噪音措施，可以通過(guò)安裝隔音玻璃減少噪音；烈士公墓：現(xiàn)在的商業(yè)和人氣都已經(jīng)很旺了，更多從正面去接受它，覺(jué)得是都市里面難得的綠地；如果價(jià)格很合算，即使在變電站旁邊，還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)，但不一定拿來(lái)自??；少數(shù)認(rèn)為——變電站旁邊，再便宜也不買(mǎi)；交通擁堵、烈士公墓的影響，不會(huì)購(gòu)買(mǎi)；訪談小結(jié)3、對(duì)項(xiàng)目投資收益及外籍租賃的看法普遍認(rèn)為——投資收益很高，愿意投資：除了將淘金板塊內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)出租以外，仍然有意向在區(qū)域內(nèi)再次投資小戶型物業(yè)，看好投資收益和稀缺性帶來(lái)的升值前景；外籍租賃需求旺盛，租金承受力強(qiáng)：認(rèn)為區(qū)域內(nèi)不論是外籍的個(gè)人租賃需求還是以家庭為單位的租賃需求都比較旺盛，而且租金的承受能力較強(qiáng)，也比較注重對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)；少數(shù)認(rèn)為——投資型物業(yè)更愿意選擇中心地帶的、臨近交通干道的公寓物業(yè)；訪談小結(jié)4、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的幾個(gè)努力方向普遍認(rèn)為——注重性價(jià)比的物業(yè)管理服務(wù)：希望提升物業(yè)管理服務(wù)水平，但也要兼顧性價(jià)比，物管費(fèi)不宜超過(guò)3.5元/平米，沒(méi)必要向酒店式公寓看齊，還是要居家過(guò)日子的；突出車(chē)位充足的賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)車(chē)位緊缺，如果能突出車(chē)位充足的賣(mài)點(diǎn)，將是一大優(yōu)勢(shì)；注重小區(qū)內(nèi)環(huán)境特別是公共休閑空間的打造：喜歡社區(qū)內(nèi)多一些綠化，有小孩活動(dòng)的空間，有可以散步休閑的去處；訪談小結(jié)5、項(xiàng)目可以鎖定的幾種客戶需求一房、兩房戶型學(xué)位房；面向中高端個(gè)人租賃、升值考慮的投資購(gòu)買(mǎi)；三房、四房戶型有老城區(qū)居住情結(jié)的改善居住；學(xué)位房：面向外籍租賃的投資購(gòu)買(mǎi)：第3部分項(xiàng)目分析與解讀沿著城市人文的脈絡(luò)價(jià)值體系解析>>視角一：項(xiàng)目本體視角視角二：區(qū)域價(jià)值視角價(jià)值反思：項(xiàng)目在片區(qū)市場(chǎng)中如何占位？如何重新審視項(xiàng)目的價(jià)值？地段本項(xiàng)目位于越秀區(qū)——淘金板塊，地處成熟商圈、享完善配套，片區(qū)生活氛圍濃厚。作為淘金板塊僅剩的幾塊未開(kāi)發(fā)地塊之一，更加凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段價(jià)值。環(huán)市東-淘金板塊東側(cè)、稀貴地段本項(xiàng)目坐標(biāo)：位于淘金商業(yè)圈內(nèi)北望白云山南靠黃花崗公園西臨花園酒店、友誼商店、白云賓館東望中信廣場(chǎng)交通項(xiàng)目緊鄰淘金、區(qū)莊雙地鐵站，北可接內(nèi)環(huán)，南接先烈中路、東風(fēng)東路等城市主干道與廣州其他區(qū)域交通聯(lián)系便利，距天河體育中心僅5分鐘車(chē)程。項(xiàng)目5分鐘至公交站，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好；地鐵5號(hào)線距離項(xiàng)目約10分鐘步行路程，項(xiàng)目交通便利地面、軌道交通極其便利內(nèi)環(huán)路地鐵5號(hào)線淘金站區(qū)莊站先烈中路東風(fēng)東路配套項(xiàng)目緊鄰麗柏-友誼商圈，周邊各種生活配套、市政配套非常齊全，教育資源方面，省一級(jí)小學(xué)、中學(xué)都在地塊附近，整體來(lái)看，項(xiàng)目綜合配套優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)。繁華商圈、生活配套成熟項(xiàng)目配套：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施非常成熟，地處環(huán)市東麗柏廣場(chǎng)-友誼商店核心商圈，淘金路成熟生活圈內(nèi)；各方面的生活配套、市政配套都非常齊全，醫(yī)院、銀行、超市、肉菜市場(chǎng)一應(yīng)俱全；教育資源優(yōu)越，有中星小學(xué)(省一級(jí))、黃花實(shí)驗(yàn)幼兒園(省一級(jí))、華僑小學(xué)（省一級(jí)）、華僑外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（市一級(jí)）產(chǎn)品C5-1棟C5-2棟C5-3棟面積戶型套數(shù)比例48-52㎡一房589%69-80㎡兩房26141%100-125㎡三房23236%135-144㎡四房8714%貨量少，兼有投資型小戶型與改善型戶型合計(jì)638套其他變電站、鐵路沿線、毗鄰陵園等負(fù)面條件①黃花崗烈士公墓④京廣線鐵路③變電站②垃圾收集站①②③④本項(xiàng)目本體界定：老城核心//鬧中取靜//高品質(zhì)住宅環(huán)市東-淘金板塊，核心居住地交通便利、配套完善一定的負(fù)面條件高品質(zhì)住宅價(jià)值體系解析>>視角一：項(xiàng)目本體視角視角二：區(qū)域價(jià)值視角淘金的城市意象“”毗鄰高端繁華麗柏廣場(chǎng)商圈環(huán)市東CBD后花園淘金的城市意象“”綠樹(shù)掩映中的淘金路外資銀行一條街淘金的城市意象“”這里，有廣州最早開(kāi)設(shè)的星巴克&哈根達(dá)斯專門(mén)店淘金的城市意象“”這里，也有淘金人喜愛(ài)的老字號(hào)餅店以及濃郁的港式風(fēng)味茶餐廳淘金的城市意象“”街頭轉(zhuǎn)角處的潮流小店綠樹(shù)叢中的酒吧一隅時(shí)尚的態(tài)度，俯首皆是淘金的城市意象“”熙熙攘攘的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)精明的老廣們既逛商場(chǎng)也逛菜市場(chǎng)介于新老城區(qū)之間毗鄰高端商圈、鬧中取靜；時(shí)尚、小資、潮流之地；罕有都市綠洲、有滋有味的老城生活氛圍兼具城市價(jià)值和人居價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值研判結(jié)論小結(jié)。區(qū)域——毗鄰高端繁華商圈的幽靜住區(qū)

老城區(qū)|高檔商圈|城市意象良好|已形成濃厚居住氛圍市場(chǎng)——面臨眾多資源型豪宅的分流和競(jìng)爭(zhēng)

豪宅沿江分布|市場(chǎng)供應(yīng)量少|(zhì)區(qū)域內(nèi)缺乏高端本體——老城市核心的高品質(zhì)住宅

體量不大|一定的負(fù)面條件|高品質(zhì)產(chǎn)品打造淘金板塊絕版地段臨近麓湖、白云山城市價(jià)值與人居價(jià)值的集大成者找到客戶并不難，難的是如何克服負(fù)面條件，最大化發(fā)掘產(chǎn)品的價(jià)值第4部分項(xiàng)目定位聚焦目標(biāo)客戶真實(shí)需求讓我們走進(jìn)我們的客戶：一群曾被老城區(qū)滋養(yǎng)，什么都不愿意舍棄、最懂生活的人“一家人周末都會(huì)去附近的麓湖，有時(shí)候晚飯以后就散步走到華僑新村里面，然后逛逛友誼商店再回家”——淘金路老業(yè)主陳生——淘金路老業(yè)主黎生“都市里面有這么大一塊綠地（黃花崗公園），挺難得的，空氣也比較好”“淘金有一種貴氣，就像老東山的感覺(jué)，洋氣、時(shí)尚，有深厚的文化積淀”——淘金路老業(yè)主李生“有老外在的地方，治安都比較好。淘金的華樂(lè)街派出所一直是全省的標(biāo)兵，住在這里很安全”——淘金路老業(yè)主吳生“珠江新城買(mǎi)個(gè)菜都要開(kāi)車(chē)去，淘金下樓就是小街鋪，下班回家順路買(mǎi)菜，還可以看看衣服，很方便”——淘金路老業(yè)主吳太——淘金路老業(yè)主黎生“離開(kāi)淘金4年了，我到現(xiàn)在還是習(xí)慣回淘金去，找相熟的師傅剪頭發(fā)”——淘金路老業(yè)主吳生“淘金的車(chē)位很缺，現(xiàn)在一個(gè)車(chē)位賣(mài)到30萬(wàn)還不一定買(mǎi)得到。你們的樓盤(pán)如果車(chē)位充足，那是很大的賣(mài)點(diǎn)”“外地人，或者剛來(lái)廣州的人，可能會(huì)喜歡珠江新城多一點(diǎn)。住慣了老城區(qū)的人，尤其是住慣了老東山的人，他肯定不想離開(kāi)淘金”——淘金路老業(yè)主李生“我2001年就買(mǎi)了體育花園，直到2007年才搬出淘金住進(jìn)去。我太太一直都不想搬的，覺(jué)得在淘金住慣了，去哪里都住不慣?！薄越鹇防蠘I(yè)主黎生“吃飯喝早茶都很方便，經(jīng)常去潮濠喝早茶，或者白云賓館、花園酒店。現(xiàn)在潮濠要搬走了，確實(shí)少了個(gè)吃飯的好去處了?！薄越鹇防蠘I(yè)主吳生“住慣了老城區(qū)，現(xiàn)在即使是投資物業(yè)也還是主要考慮在周邊，一來(lái)自己熟悉這個(gè)地方，二來(lái)也方便打理?！薄越鹇防蠘I(yè)主黎生“周邊有麗柏廣場(chǎng)、友誼商店、花園酒店這些，感覺(jué)是高檔的地方，也比較繁華熱鬧。”——淘金路租客方生他們留戀老城區(qū)悠然的生活氛圍：成熟的商業(yè)、教育配套，生活便利渴望打破老城區(qū)的無(wú)奈：老舊的建筑，單體樓，永遠(yuǎn)不夠用的車(chē)位們他他們希望彌補(bǔ)珠江新城美麗外表下的遺憾：生活的缺失，人性化的缺失，廣州人文的缺失——他們非常務(wù)實(shí)；關(guān)注居住本身的東西?！麄?nèi)鐝V州這個(gè)城市一樣矛盾。他們傳統(tǒng)，深通廣州生活的精髓，迷戀歷史，但又開(kāi)放，樂(lè)于接受?chē)?guó)際化新潮，這種矛盾造成他們有諸多的“不舍”：他們不愿舍棄既已形成的朋友圈子、不愿舍棄廣州原汁原味的生活、不愿舍棄城市的便利、更不愿停止對(duì)生活品質(zhì)的追求……，他們是“多種不舍”的高度融合，關(guān)注生活品質(zhì)、崇尚一種適度回歸而又時(shí)尚的生活方式；——他們又如廣州這個(gè)城市一樣包容。他們具有國(guó)際化的視野，懂得享受，追求國(guó)際領(lǐng)先的豪宅居住理念，樂(lè)于接受符合他們需求的新產(chǎn)品，對(duì)引領(lǐng)的、私享的生活方式有強(qiáng)烈的共識(shí)感?！?/p>

“不愿舍棄”、最懂生活的人核心總策略通過(guò)淘金20年的演繹傳播“淘金生活”的感受營(yíng)造“傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇，再現(xiàn)淘金品質(zhì)生活典范”“

”“淘金味道”——

這是傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇，有厚度的城市生活典范?！疤越鹑松薄?/p>

這里沒(méi)有身份標(biāo)簽，這里凝聚了不可復(fù)制的文化沉淀?！疤越鹕睢薄?/p>

這里是老城區(qū)最佳居所，休閑、典雅、時(shí)尚、繁華。整體定位再塑淘金人居生活典范再塑淘金——繼承淘金的傳統(tǒng)、再現(xiàn)淘金的魅力、再造淘金的價(jià)值人居生活典范——具有文化沉淀的居所、遠(yuǎn)眺公園般的景觀、尊享人性化的服務(wù)形象定位關(guān)鍵詞1：淘金淘金，是本項(xiàng)目形象定位中第一個(gè)要強(qiáng)調(diào)突出的元素；因?yàn)樵谔越穑运庞信c生俱來(lái)的絕版、稀缺；因?yàn)樵谔越?，它才有老城區(qū)特有的濃濃的生活味道；也因?yàn)樵谔越穑啪哂羞@種既傳統(tǒng)又時(shí)尚的奇妙氣息；它，是淘金20年的大成之作，更是傳統(tǒng)與時(shí)尚相遇的神奇之作；形象定位關(guān)鍵詞2：金色金色，帶給人們關(guān)于“王者”、“成就與收獲”的美好聯(lián)想；本項(xiàng)目作為淘金板塊20年城市價(jià)值的集大成者，匹配了之前區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目都不具備的高產(chǎn)品品質(zhì)，有底氣成為引領(lǐng)淘金板塊人居價(jià)值標(biāo)桿的王者。形象定位關(guān)鍵詞3：紫氣東來(lái)東方，太陽(yáng)升起的地方；傳說(shuō)老子過(guò)函谷關(guān)之前，關(guān)令尹喜見(jiàn)有紫氣從東而來(lái)，知道將有圣人過(guò)關(guān)。果然老子騎著青牛而來(lái)。以此比喻吉祥的征兆。針對(duì)客戶對(duì)本項(xiàng)目可能存在的心理顧忌，案名的選擇宜融入吉祥納福的寓意案名傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇，讓淘金重新想象淘金東郡主推廣語(yǔ)讓淘金重新想象第5部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升一邊歸傳統(tǒng)，一邊向時(shí)尚老城區(qū)生活典范動(dòng)作1——?dú)v久彌新的外立面工藝提升在住宅項(xiàng)目中首次使用或罕有使用的材質(zhì)和配置：進(jìn)口洞石外墻夾膠、LOW-E、中空三層玻璃停車(chē)場(chǎng)遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)擦窗機(jī)黑鏡鋼電梯門(mén)智能化信報(bào)箱美洲櫻桃木三層實(shí)木復(fù)合地板配自動(dòng)關(guān)閉門(mén)磁系統(tǒng)的常開(kāi)防火門(mén)進(jìn)口洞石、黃金分隔線原理、干掛工藝、瓷磚拉力測(cè)試、空鼓測(cè)試項(xiàng)目外墻材質(zhì)——進(jìn)口洞石

因表面有許多孔洞而得名。因其天然的氣息、優(yōu)雅的底蘊(yùn)、獨(dú)特的色澤與紋理，故成為高貴、典雅的象征。

洞石價(jià)格昂貴，多用于高檔室內(nèi)裝飾。在住宅項(xiàng)目中選用進(jìn)口白洞石作為外墻用材，以彰顯尊貴、高雅的氣質(zhì)。動(dòng)作2——架空層園林及泛會(huì)所的打造結(jié)合架空層打造多層次的園林綠化體系結(jié)合架空層打造的泳池、泛會(huì)所公共休閑空間結(jié)合架空層打造造價(jià)較低、維護(hù)成本低的淺水木棧道，使內(nèi)外景觀融為一體小區(qū)內(nèi)南北分區(qū)之間的空中綠色連廊大板花園動(dòng)作3——突出車(chē)位優(yōu)勢(shì)的陽(yáng)光生態(tài)車(chē)庫(kù)展示本項(xiàng)目車(chē)位比達(dá)到1.6：1，為淘金板塊現(xiàn)有項(xiàng)目中車(chē)位配比最高的項(xiàng)目，有條件打造陽(yáng)光地下車(chē)庫(kù)并列入看樓動(dòng)線，突出車(chē)位優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目的高品質(zhì)產(chǎn)品形象車(chē)庫(kù)——生態(tài)車(chē)庫(kù)案例：紅樹(shù)灣—園林生態(tài)車(chē)庫(kù)停車(chē)場(chǎng)頂部鏤空，內(nèi)部引入綠化園林，接連車(chē)庫(kù)與上層園林空間，打造生態(tài)車(chē)庫(kù)。生態(tài)車(chē)庫(kù)借鑒：頂部部分鏤空，引入園林綠化，打造立體生態(tài)車(chē)庫(kù)。立體車(chē)庫(kù)生態(tài)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)材質(zhì)動(dòng)作4——針對(duì)自住客和投資客分別設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)展示風(fēng)格投資客：簡(jiǎn)約主義、時(shí)尚而有品質(zhì)感自住客：中式新古典，有文化底蘊(yùn)、內(nèi)斂而貴氣自住客：中式新古典，有文化底蘊(yùn)、內(nèi)斂而貴氣選擇中高端物管品牌，收費(fèi)在元/平米為宜動(dòng)作5——兼顧性價(jià)比的物管品質(zhì)提升專業(yè)基礎(chǔ)管理服務(wù)：公共環(huán)境保潔服務(wù)；公共設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)服務(wù)；24小時(shí)公共秩序管理服務(wù)；環(huán)境綠化及蚊蟲(chóng)消殺服務(wù)；物業(yè)裝修裝飾管理；業(yè)主投訴受理、來(lái)訪接待服務(wù)；業(yè)主檔案資料管理服務(wù)。貼心服務(wù)：叫醒服務(wù)、留言服務(wù)等；代訂鮮花、牛奶、純凈水、報(bào)刊雜志等；代訂車(chē)票、火車(chē)票、飛機(jī)票及廣州旅游景點(diǎn)門(mén)票等。個(gè)性化服務(wù)（額外收費(fèi)）：代租服務(wù)：代業(yè)主長(zhǎng)期及短期租賃本項(xiàng)目物業(yè)；家政服務(wù)：客房清潔服務(wù)、鐘點(diǎn)服務(wù)、衣物干濕洗滌、家電維修、花草養(yǎng)護(hù)、定期消毒殺菌等；商務(wù)服務(wù)：、打印、復(fù)印、打字等（亦可通過(guò)商鋪實(shí)現(xiàn)本服務(wù)）；健康服務(wù)：24小時(shí)急救藥品提供服務(wù)；交通服務(wù)：代客叫車(chē)，汽車(chē)租賃（視開(kāi)發(fā)商資源情況而定）。動(dòng)作6——鐵路沿線的減震降噪鐵路對(duì)住宅影響的消減方法減震隔聲說(shuō)明：震動(dòng)相對(duì)于噪聲，對(duì)住宅的影響范圍小，僅限于鐵路周邊住宅減震方法減震溝減震墻隔聲方法鐵路沿線設(shè)置隔聲設(shè)施住宅規(guī)劃排布最小化噪聲的影響住宅本身采用降噪的技術(shù)措施設(shè)置減震溝或減震墻可根據(jù)地塊情況和資金情況進(jìn)行選擇振波在地下遇不同介質(zhì)時(shí),介質(zhì)間差異越大,則振波越容易反射而不易穿過(guò)介質(zhì)分界面。因此，通過(guò)設(shè)置溝和墻改變改變?cè)瓉?lái)的介質(zhì)—土，從而達(dá)到減震的目的減震溝和減震墻的減震原理減振溝要產(chǎn)生明顯的減振效果,則溝深必須大于振波波長(zhǎng)的1/4，因此，深度必須大于5m，深度越深，減震效果越好，溝內(nèi)可填塞聚氨酯泡沫塑料或類似軟質(zhì)材料，既耐壓,又隔振(不能將溝填實(shí),否則失去隔振效果)溝渠也能起到減震溝的作用減震溝的設(shè)置原則減震墻深度原則與減震溝類似，只是材料用的是墻體而已向地層下打入柱樁，形成柱陣列或柱陣也可以獲得顯著的減振效果減震墻的設(shè)置原則注：設(shè)置減振溝或墻需耗費(fèi)不小的投資，需綜合考慮鐵路沿線的減震舉措以上設(shè)施可結(jié)合使用，提高降噪效果綠化帶防噪綠化帶必須由矮生樹(shù)、灌木叢與樹(shù)冠濃密的高大樹(shù)種配合組成綠林實(shí)體，并宜選擇常青的或落葉期短的樹(shù)種，才能起減噪作用。防噪綠化帶不僅能起聲屏障的作用，而且還可以凈化空氣綠化土堤?？稍谕恋膛栽O(shè)置運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施和休憩設(shè)施，充分利用空間隔音墻。隔音墻應(yīng)注重景觀效果鐵路沿線的隔聲設(shè)施種類住宅綠化土堤隔音墻綠化帶鐵路鐵路沿線的隔聲舉措墻體采用隔聲、吸聲的材料，加厚墻體窗戶柜架采用隔聲專用材料，玻璃采用雙層中空隔聲玻璃陽(yáng)臺(tái)設(shè)置封閉窗戶隔聲住宅采用新風(fēng)系統(tǒng)，不用開(kāi)窗戶即可實(shí)現(xiàn)空氣流通，降低噪聲的影響住宅本身降噪的技術(shù)措施分類新風(fēng)系統(tǒng)原理說(shuō)明：在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，在臥室、客廳裝設(shè)進(jìn)風(fēng)口。排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，排出室內(nèi)原有空氣，使室內(nèi)空氣產(chǎn)生負(fù)壓，室外新鮮空氣在室內(nèi)外空氣壓差的作用下，通過(guò)進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入室內(nèi)，以此達(dá)到室內(nèi)通風(fēng)換氣的目的鐵路沿線住宅本身的隔聲舉措減震降噪措施優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)隔聲屏障聲屏障的設(shè)計(jì)可以充分的結(jié)合景觀因素，能夠很好的達(dá)到美化和景觀效果；占地面積較小，可以充分的利用土地價(jià)值；對(duì)建材和結(jié)構(gòu)的要求比較高，需要專業(yè)公司介入；為了達(dá)到很好的隔聲效果，隔聲墻需要布置在距離鐵路較近的位置；隔聲土坡可以充分地利用建筑垃圾，可以和隔聲綠植配合設(shè)計(jì)使用，更適合現(xiàn)代居住小區(qū)，在保證隔聲效果的同時(shí)起到了美化作用；占地面積相對(duì)較大，土地價(jià)值受到一定程度的貶損減震溝能夠很好的降低鐵路震動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響，避免建筑內(nèi)部的震動(dòng)影響；需要一定的成本投入建筑建材隔聲是二次降噪最有效措施需要一定的成本投入隔聲綠植造價(jià)較低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮減少后期維護(hù)費(fèi)用；美化社區(qū)環(huán)境，有利于隔絕灰塵，凈化空氣，維持生態(tài)環(huán)境見(jiàn)效較慢，樹(shù)木的成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間；最好采用移植成年樹(shù)種，選擇抗性較強(qiáng)的樹(shù)種主要減震防噪技術(shù)措施優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析成功案例：北京三環(huán)新城

隔音墻+減震溝+隔音玻璃+綠化降噪坡由于距離鐵路過(guò)近，開(kāi)發(fā)商專門(mén)聘請(qǐng)了專家從噪音治理和預(yù)防措施方面給于專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)；具體相關(guān)技術(shù)措施：1.地塊北側(cè)設(shè)置13米高的隔音屏障，由9米高的隔音墻+3米高的隔聲屏障組成；2.地塊北側(cè)設(shè)置減震溝，隔斷鐵路震動(dòng)給住宅帶來(lái)的影響；3.北向房間全部采用雙層隔音玻璃密封，作二次隔音；4.選擇隔音效果較好的植物，種植在隔音坡上，形成一個(gè)綠化降噪坡地，隔聲的同時(shí)起到美化作用；隔音墻+隔音屏障建筑二次隔音減震溝減震坡動(dòng)作7——打造恒溫恒濕的高科技住宅成功案例：北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城；通過(guò)“恒溫恒濕高科技豪宅”技術(shù)創(chuàng)新，引導(dǎo)人們關(guān)注產(chǎn)品，弱化對(duì)外部噪音劣勢(shì)的關(guān)注開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)發(fā)時(shí)間資源條件項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)均價(jià)

(元/m2)銷(xiāo)售速度一期萬(wàn)國(guó)城2002緊鄰地塊西面現(xiàn)狀綠地；享有社區(qū)大規(guī)模水景；通過(guò)建筑規(guī)劃、園林景觀常規(guī)手段打造豪宅品質(zhì)。1萬(wàn)30-40套/月二期MOMA2003社區(qū)邊角位置，園林景觀條件差；12號(hào)樓緊鄰東直門(mén)立交橋和規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)高速，噪音污染大；恒溫恒濕舒適性高科技豪宅。1.5萬(wàn)100套/月技術(shù)創(chuàng)新作為主要價(jià)值點(diǎn)，弱化噪音的劣勢(shì)，不僅沒(méi)有賤賣(mài)，還實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)東直門(mén)橋是北京市的公共交通樞紐、長(zhǎng)途交通樞紐和快速交通樞紐，全天候車(chē)流量巨大；新風(fēng)系統(tǒng)雙層中空LOW-E玻璃動(dòng)作8——聯(lián)合政府部門(mén)，發(fā)布具有公信力的環(huán)保安全檢測(cè)數(shù)據(jù)聯(lián)合政府相關(guān)部門(mén)，邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布具有公信力的變電站輻射檢測(cè)數(shù)據(jù)，做到透明公正，減弱對(duì)公眾的心理影響；在樣板房的窗戶，設(shè)置分貝檢測(cè)儀，顯示鐵路沿線的噪音影響得到有效降低；第6部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略打造傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇當(dāng)他們?cè)谡蔑@地段和資源的時(shí)候，我們開(kāi)始注重精神價(jià)值；當(dāng)他們選擇山水江河的田園美景時(shí)，我們開(kāi)始積極地尋找將人文歷史與建筑融為一體的契機(jī)；當(dāng)他們還在為貼金貼銀的豪氣比拼時(shí)，我們踴躍地為設(shè)計(jì)和格調(diào)而癡狂；當(dāng)他們向往異域生活的贗品時(shí)，我們嘗試著體驗(yàn)和傳承東山達(dá)官顯貴的雍容和華貴生活；當(dāng)他們標(biāo)榜傳世宅邸時(shí)，我們始終堅(jiān)信著我們的——代言城市的人文豪宅新淘金生活；超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)全攻略營(yíng)銷(xiāo)策略總綱

——在短時(shí)間內(nèi)迅速撼動(dòng)市場(chǎng)Stratagem1:競(jìng)爭(zhēng)策略強(qiáng)化“20年淘金”不可復(fù)制的城市價(jià)值和宜居價(jià)值，搶跑2011年下半年的豪宅市場(chǎng)，避開(kāi)2012年上半年開(kāi)始的全面競(jìng)爭(zhēng)；Stratagem2:展示策略Stratagem3:客戶策略圍繞“20年淘金”主題，融合中西方文化格調(diào)，兼具傳統(tǒng)和時(shí)尚的展示；傳統(tǒng)推廣渠道之外，尋求創(chuàng)新渠道，對(duì)老城區(qū)客戶進(jìn)行滲透，節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用Stratagem3:價(jià)格策略追隨者角色，定價(jià)比主流豪宅4萬(wàn)的均價(jià)略低，取得價(jià)格與去化速度的平衡；展示——【淘金20年】影視片導(dǎo)入專設(shè)客戶洗腦房，播放【淘金20年】影視片觀眾席/通道采光窗（通道采光）遙控投影幕展示——融合中西方文化格調(diào)的現(xiàn)場(chǎng)展示嶺南現(xiàn)代中式風(fēng)格的售樓處裝修——高品質(zhì)的安防體系展示展示

特設(shè)五重安防，從小區(qū)周邊的智能探測(cè)器、小區(qū)內(nèi)智能警示系統(tǒng)、大堂智能門(mén)禁和自動(dòng)識(shí)別業(yè)主身份電梯到智能門(mén)鎖和室內(nèi)紅外防護(hù)模式設(shè)定，絕對(duì)保證了業(yè)主的居住安全性和個(gè)人空間的私密性。墻上面板、手機(jī)、終端顯示器、PDA、遙控器等都能成為你控制家中電器的主腦，使生活變得簡(jiǎn)單和輕松。

——樣板房接待禮儀和標(biāo)準(zhǔn)講解話術(shù)展示用細(xì)節(jié)說(shuō)話，魔鬼在細(xì)節(jié)之中！——新派粵菜至尊私享品鑒晚宴活動(dòng)“醇享淘金”新派粵菜至尊私享可發(fā)動(dòng)開(kāi)發(fā)商資源，邀請(qǐng)政府有關(guān)人員及社會(huì)名流參加，快速建立項(xiàng)目在高端圈層中的口碑；——攜手友誼商店舉辦“淘金20年”聯(lián)展活動(dòng)“醇享淘金”

歷史文化聯(lián)展考慮與友誼商店聯(lián)手，舉辦“淘金20年”文化聯(lián)展，在友誼商店及項(xiàng)目售樓處展出，強(qiáng)化本項(xiàng)目作為淘金20年城市價(jià)值集大成者的特質(zhì)?！越鸺覉@老業(yè)主圈層活動(dòng)活動(dòng)“醇享淘金”花園酒店早茶宴邀請(qǐng)老業(yè)主參與花園酒店早茶宴，可自帶3名親友參與，借此擴(kuò)大本項(xiàng)目在老業(yè)主及淘金板塊住戶之間的口碑傳播；——搶占全城財(cái)富高地麗柏廣場(chǎng)設(shè)展推廣項(xiàng)目推廣初期，在麗柏廣場(chǎng)或友誼商店設(shè)置展場(chǎng)，宜采取造型獨(dú)特、吸引眼球，同時(shí)符合“20年淘金”主題的外觀設(shè)計(jì)，打造吸引高端人群關(guān)注度的目的。——電影插花廣告的投放推廣1、電影插花：廣州四-五家頂級(jí)影院每天電影開(kāi)場(chǎng)前播放項(xiàng)目宣傳片；2、爆米花紙桶廣告：設(shè)計(jì)畫(huà)面感及樓盤(pán)標(biāo)志性強(qiáng)的紙桶形式?！?lián)手餐飲商家滲透越秀區(qū)知名食肆客戶讓淘金重新想象淘金東郡