房地產經濟周期四

第九章房地產經濟周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產市場經濟運行中周期性波動現(xiàn)象的特點及其原因，了解國內外房地產業(yè)的周期發(fā)展狀況及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產經濟周期概述一、宏觀經濟周期與房地產市場周期運動（一）、經濟周期與房地產景氣循環(huán)

對于“經濟周期”的研究，一般是以國民經濟的總體運行（即宏觀經濟）為對象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產業(yè)。然而，由于房地產業(yè)作為基礎性和先導性產業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產業(yè)關聯(lián)度，房地產市場的發(fā)展規(guī)模和運行質量往往成為特定地區(qū)經濟發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會的關注。21、經濟周期波動的含義和類型

在科技領域中，對周期現(xiàn)象的理解包含兩個特征，即：等間隔性和重復性。在數學上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經濟周期都不是機械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經濟周期明顯地不具有等間隔性的特點。含義：經濟周期是指經濟現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復出現(xiàn)漲落的情況。所強調的只是再現(xiàn)性、重復性。

經濟周期（businesscycles）強調反復發(fā)生漲落的波動形態(tài)，但不是定期的；經濟周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點是美國著名經濟學家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經濟周期所下定義中所強調的，而這一定義大體被一般西方經濟學家所接受。3類型：西方經濟學家把經濟周期波動按周期長度區(qū)分為四類。1）、短期波動（短周期）：又稱基欽周期。是美國經濟學家基欽經研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國經濟學家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設備投資的波動而發(fā)生的。一個朱格拉周期約包含兩個基欽周期。

43）、中長周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國經濟學家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認為中長周期主要是由于建筑活動的循環(huán)變動而引起的。（如產業(yè)結構的變化、建筑物的房租和建筑費用的變化、建筑技術的更新、金融財政政策的變化等引發(fā)的建筑活動的擴張。）4）、長期波動：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國經濟學家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長期波動又稱為長周期。認為技術進步和革新是長周期產生的原因這種觀點現(xiàn)在被普遍接受。5擴張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波動示意圖由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強弱與長短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標的水準出發(fā)，用某個基準線來衡量，高于基準線的是繁榮期或景氣期，低于基準線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個階段，而兩個相同轉折點（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準線擴張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經濟周期的新特點

持續(xù)的經濟增長：由美國開始的“新經濟”，對人民生活和各國經濟發(fā)展帶來深遠的影響。同時也向理論界提出了新課題。美國的勞動生產率在過去的八年里增長了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動生產率平均每年增長2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長3.5%左右，且經濟增長是持續(xù)的。從美國經濟增長率波動曲線上看，經過1990年8月——1991年3月一個短暫的衰退之后，美國經濟出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達110個月（9.2年）的繁榮。這是一個打破歷史記錄的超長增長曲線。（劉樹成，2000年）

在美國，自1854年開始有經濟周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經歷了31個周期，其中擴張期超過80個月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時80個月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經濟增長并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化?！靶陆洕笔欠窀膶懥私洕芷诘囊?guī)則？與90年代經濟高增長并存的，還有股票市場價格指數曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點，而從1995年到1999年，僅用了四年時間，該指數便突破了萬點大關。亞洲金融危機與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機爆發(fā)，日本韓國等國家都飽受其害，經濟處于長期低迷狀態(tài)。這與美國經濟的“長期繁榮”形成鮮明對照。9

總之，信息技術革命促進了供求的良性互動，縮短了供求之間的距離，推動了產業(yè)結構的優(yōu)化和升級，從而促進了經濟周期波動振幅的縮減；同時政府干預經濟也在一定程度上克服了市場經濟的自發(fā)性和盲目性，使經濟周期的波動呈現(xiàn)出新的特征。國民經濟的宏觀經濟周期變動，直接間接地反映到房地產市場這個“晴雨表”上。3、房地產景氣循環(huán)

房地產經濟周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國，此后對于這個問題的研究一直是美國房地產經濟學家研究的重點問題之一。對于房地產市場供求的周期性漲落波動變化，亞洲一些國家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產經濟周期，它可以分為上升期和下降期兩個部分，具體又可分為復蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復始地運動著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產經濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線房地產經經濟周期期示意圖圖11我國經濟濟景氣循循環(huán)和房房地產景景氣循環(huán)環(huán)12（二）、經經濟周期期與房地地產周期期的關系系二者究竟竟是什么么關系？？有人認認為兩者者完全一一致（吳吳兆華，，1995），但但大部分分人認為為兩者既既有聯(lián)系系又有區(qū)區(qū)別。1、兩者呈呈現(xiàn)出正正相關關關系：從整體體上說，，一個國國家房地地產周期期和宏觀觀經濟周周期是一一種正相相關關系系，波長長大體一一致。例例如：在在中國，，兩者的的周期大大致都是是四至五五年。美美國房地地產周期期約為20年，相當于經經濟周期的中中長周期。日日本大體為7至10年，也與其宏宏觀經濟的中中周期大致相相當。2、兩者的變化化期間互不相相同：經濟周期與與房地產景氣氣循環(huán)雖然有有規(guī)律性波動動，但每個變變化區(qū)間不會會有絕對的等等長，正如：：P.薩繆爾森所說說：“沒有兩兩個經濟周期期是完全一樣樣的，但它們們會有許多相相似之處，雖雖然不是一模模一樣的孿生生兄弟，但可可以看出它們們屬于同一家家族”。13所謂相似，是是指在每個周周期都包括了了擴張與收縮縮，波峰與波波谷不斷交替替的運動。所謂不同，是是指每個周期期變化的幅度度、頻率、落落差勢能的差差異。一般來說，房房地產的復蘇蘇、蕭條期滯滯后，而繁榮榮、衰退期提提前。研究這這種差別，不不僅有理論意意義，更重要要的是在實踐踐中，投資者者和國家宏觀觀調控可通過過兩者波動的的時差進行決決策，即可根根據房地產的的波動來分析析預示宏觀經經濟的走勢，，亦可根據宏宏觀經濟的走走勢，預測房房地產的發(fā)展展趨勢。14從復蘇階段看看，由于房地地產產品價值值大，耗用資資金多，生產產周期長，個個體差異大等等特點，決定定了房地產開開發(fā)商在經濟濟開始復蘇時時，需要經過過較長時間的的籌備、計劃劃才能投入生生產，因此，，房地產業(yè)的的復蘇要略滯滯后于宏觀經經濟，但很短短暫。從繁榮期看，，房地產業(yè)的的繁榮期要比比宏觀經濟高高漲期來得迅迅速。因為房房地產業(yè)經過過復蘇期的準準備后，其先先導性產業(yè)的的作用充分顯顯現(xiàn)出來。在在市場需求擴擴張的拉動下下，房地產業(yè)業(yè)迅速發(fā)展；；同時，較充充足的資金也也會推動房地地產業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產經濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線15加速發(fā)展。如如左上圖所示示。從衰退期來看看，房地產業(yè)業(yè)要早于和快快于宏觀經濟濟。這是因為為房地產業(yè)的的超前發(fā)展一一方面可以滿滿足宏觀經濟濟發(fā)展的需要要，提前進入入衰退期；另另一方面，房房地產業(yè)的發(fā)發(fā)展是以社會會經濟各部門門發(fā)展為基礎礎的。當宏觀觀經濟衰退時時，房地產的的需求狀況發(fā)發(fā)生變化，房房地產價格急急劇下挫，使使得房地產業(yè)業(yè)的衰退比宏宏觀經濟來得得迅速。如右右上圖所示。。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來看，，房地產業(yè)又滯后后于宏觀經濟。因因為當宏觀經濟出出現(xiàn)蕭條時，經濟濟發(fā)展處于停滯狀狀態(tài)，失業(yè)率、通通漲率較高。但是是由于房地產本身身的保值增值功能能，投資轉向房地地產業(yè)或購置房地地產增加，從而維維持房地產市場上上一定的供求，推推遲了房地產市場場的蕭條。國家地區(qū)年份房地產收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產、、股票收益率及通通漲率17二、國內外房地產產周期研究發(fā)展狀狀況（一）、國外對于房房地產周期的研究究1、從研究內容上看看根源研究（外力沖沖擊，內生變動））特征研究（波長、、指標體系、分析析模型等）2、從周期時間上看看長周期研究（1930-60年代）強調人口增長與移移動、家庭結構變變動等因素對于房房地產周期波動的的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場周周期運動動影響因因素分析析，到對對房地產產投資者者行為的的研究，，以及對對房地產產金融體體制及其其變動等等綜合因因素的研研究。18（二）、國國內對于于房地產產周期的的研究1、從研究究內容上上看理論研究究：根源源、周期期波動特特征、規(guī)規(guī)律、預預警系統(tǒng)統(tǒng)等研究究。實證研研究：：波長長、波波型、、指標標體系系影響響因素素等分分析。。2、從研研究地地區(qū)上上看主要以以東南南沿海海的城城市房房地產產個案案研究究為主主。逐步加加強對對于全全國房房地產產周期期波動動的研研究。。3、從類類型上上看房地產產市場場自然然周期期；；房地產產市場場投資資周期期；；等等等資料選摘資料選摘19第二節(jié)節(jié)、中中國房房地產產業(yè)發(fā)發(fā)展與與周期期波動動分析析一、中中國房房地產產周期期波動動實證證分析析房地產業(yè)在在我國成為為一個產業(yè)業(yè)來發(fā)展，，主要是在在改革開放放以后，始始于八十年年代初，短短短的二十十幾年已取取得巨大成成就，從總總體上觀察察，中國房房地產業(yè)進進入到以體體制轉軌為為主要運行行特征的發(fā)發(fā)展階段以以后，房地地產經濟開開始形成較較為明顯的的復蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互互循環(huán)、產產業(yè)擴張與與產業(yè)收縮縮兩個過程程交替出現(xiàn)現(xiàn)的周期波波動現(xiàn)象。。主要觀點有有四種：一個周期說說：根據GNP增長率與商商品房銷售售額增長率率的良好對對應關系，，把改革開開放以來的的中國房地地產周期波波動劃分為為單個周期期的四個階階段：201、1979年——1985年為復蘇期；；2、1986年——1993年為增長期（（92-93年為高速增長長期）；3、1994年——1995年為宏觀調控控期；4、1995年以后衰退到到復蘇。一個半周期說說：用年商品房房銷售面積來來表示中國房房地產供給與與需求相互作作用而產生的的波動狀況，，據此把我國國1986年以來的房地地產周期波動動劃分出一個個半周期，即即：1、1986年——1991年持續(xù)6年的周期；2、1992年——1995年的半個周期期。三個周期說：選取多項指指標（8項）得出中國國房地產周期期波動形態(tài)，，據此劃分三三個周期。1、1981年——1986年為第一個周周期；2、1987年——1989年為第二個周周期；3、1990年——以后為第三個個周期21四個周期說：以深圳為背背景的一項研研究，把我國國房地產周期期波動劃分為為四個周期，，即：1、1978年——1986年為第一個周周期；2、1987年——1991年為第二個周周期；3、1992年——1994年為第三個周周期；4、1995年以后——為第四個周期期。（何時完完成還有待于于觀察）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產周期示意圖DIt年份（擴張指數）22二、房地產周期波波動的指標體系與與特點分析對周期的描述通常常采用價格指標。。但是，房地產業(yè)業(yè)在我國發(fā)展很不不成熟，還沒有建建立起規(guī)范的產值值指標體系。對房房地產市場供求的的景氣循環(huán)測定，，不能僅限于房地地產的供給量和需需求量這一淺層的的表面分析，應涵涵蓋房地產投資、、生產、交易、金金融以及產業(yè)增加加值等多方面，以以便更好地反映房房地產周期波動趨趨勢。（一）、房地產周周期波動的指標體體系1、選取原則相關性原則：指標標要與周期波動有有直接聯(lián)系，能綜綜合反映波動的特特征；可靠性原則：選用用的指標要能反映映出房地產業(yè)發(fā)展展的真實情況，且且統(tǒng)計口徑一致，，渠道可靠；23連續(xù)性原則：指標標的數據資料要有有較長的連續(xù)時間間序列來供分析使使用；獲得性原則：指標標的數據資料還必必須是較容易獲得得的資料。2、具體指標體系的的確立八項指標：（何國釗釗、曹振良等，1996）1）、商品房價格；；2）、城鎮(zhèn)新建住宅宅面積；3）、城鎮(zhèn)住宅竣工工面積；4）、實有房屋建筑筑面積；5）、實有住宅建筑筑面積；6）、城鎮(zhèn)住宅投資資；7）、房地產業(yè)從業(yè)業(yè)人員；8）、房產買賣成交交面積。24十六項指標：（譚剛，2000）（6類16項）A房地產總量指標：：α房地產業(yè)增加值；；B房地產投資類指標標：b1房地產開發(fā)投資額額；b2房地產企業(yè)實現(xiàn)利利潤額。C房地產生產類指標標：c1房地產出讓用地面面積；c2商品房施工面積；；c3土地開發(fā)面積；c4商品房竣工面積。。25D房地產交易類指標標：d1商品房銷售面積；；d2商品房空置面積。。E房地產金融類指標標：e1個人住房存款與貸貸款總額；e2房地產開發(fā)企業(yè)商商業(yè)用房開發(fā)貸款；e3房地產開發(fā)企業(yè)自自有資金總額。F房地產價格類指標標：f1商品住宅價格指數數；f2商業(yè)用房價格指數數；f3辦公用用房價價格指指數；；f4住宅建建安材材料費費用指指數。。26（二）、、房地地產周周期波波動的的特點點1、與宏觀觀的國國民經經濟周周期波波長相相似，，但階階段有有差異異。在我國國，1949年以來來宏觀觀經濟濟的周周期性性波動動已出出現(xiàn)了了8次，第第9次還沒沒有完完成。。周期期長度度約為為4—5年，這這與我我國的的房地地產經經濟周周期的的長度度相似似。但但是兩兩者在在周期期的““四個個階段段”的的時間間上有有前有有后。。從1981年以來來兩者者都出出現(xiàn)的的三次次周期期來看看，四四個階階段的的前后后時差差比較較明顯顯。以以高漲漲期為為例，，宏觀觀經濟濟的高高漲期期分別別為1984、1988、1993年，房房地產產的高高漲期期分別別為1984、1988、1992年，第第三次次比較較明顯顯地看看出房房地產產高漲漲期（（1992年）先先于國國民經經濟的的高漲漲期（（1993年）。。從從蕭條條階段段來看看，宏宏觀經經濟的的谷底底分別別是1986、1989年，房房地產產經濟濟的谷谷底則則為1987、1989年，房房地產產的蕭蕭條期期要滯滯后于于宏觀觀經濟濟。user:（參閱《房地產產經濟濟論》包亞鈞鈞、汪汪洪濤濤著，，同濟濟大學學出版版社98年6月。））2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產經濟周期與宏觀經濟周期的異同（LM代表宏觀經濟周期，LS代表房地產周期）02282、房地產產市場場從快快速發(fā)發(fā)展期期向調調整期期轉變變。我國房房地產產市場場從1993年開始始，總總體上上呈現(xiàn)現(xiàn)出從從快速速發(fā)展展轉入入調整整期的的態(tài)勢勢，表表現(xiàn)為為以下下幾種種市場場動態(tài)態(tài)：1）、市場區(qū)區(qū)位發(fā)發(fā)生轉轉移1992年，房房地產產市場場發(fā)展展主要要集中中在珠珠江三三角洲洲地區(qū)區(qū)，例例如全全國推推出的的9萬多套外銷樓樓盤中，該地地區(qū)就多達7萬多套，所所占比重超超過80%，其中僅東東莞、惠陽陽兩市就高高達3萬多套，由由于該地地區(qū)房地產產市場供給給量大增，，市場信息息率先下挫挫，投資回回報率減低低，因而93年以來，房房地產市場場出現(xiàn)重心心北移趨勢勢，形成沿沿海、沿江江、沿邊到到內陸占據據交通要道道的多元化化區(qū)位市場場格局。外外銷樓盤在在珠江三角角洲地區(qū)所所占比重已已下降至50%，其它地區(qū)區(qū)如：上海海、北京、、天津、遼遼寧、閩南南地區(qū)、海海南和北海海地區(qū)、以以及京九鐵鐵路沿線的的重要城市市，都成為為國內重要要的房地產產市場區(qū)位位。292）、物業(yè)投資結結構出現(xiàn)調調整在1992年前后，物物業(yè)投資的的市場趨向向由外銷市市場熱、內內銷市場平平靜轉向投投資于內銷銷市場；由由大型別墅墅轉向于商商場、寫字字樓以及住住宅商品房房。近年來來，住宅商商品房投資資仍是熱點點。3）、房地產市場場的非均衡衡發(fā)展主要表現(xiàn)為為：第一，，投資指向向的非均衡衡性（指向向沿海）；；第二，投投資環(huán)節(jié)的的非均衡性性（土地批批租制度實實施非均衡衡性、土地地出讓價格格不規(guī)范、、土地政策策地區(qū)差異異大）；第第三，投資資結構的非非均衡性。。30三、中國房房地產周期期波動的原原因分析影響中國房房地產周期期波動的原原因很多，，這里我們們主要分析析投資和政政策這兩個個最具代表表性的因素素。（一）、投投資與房地地產周期波波動投資是造成成房地產周周期波動的的重要內生生因素之一一。特別是是對投資主主導下的中中國宏觀經經濟周期波波動來說，，投資波動動對房地產產經濟波動動的影響作作用就更為為明顯。從全國房地產周周期波動來看，，如果用房地產產業(yè)增加值的變變動來反映房地地產經濟波動趨趨勢，則根據房房地產投資與房房地產業(yè)增加值值的歷史數據，，可以建立全國國房地產業(yè)增加加值（Yt）與房地產投資規(guī)規(guī)模（It）之間的回歸模型型。31Yt=62.8481+0.5322It相關系系數高高達0.9981，表明明兩者者存在在非常常緊密密的聯(lián)聯(lián)系，，投資資波動動對房房地產產市場場周期期波動動產生生了明明顯的的帶動動作用用。根根據實實證證分析析研究究結果果，我國住住宅的的投資資波動動與房房地產產市場場的周周期波波動是是一致致的，，且投投資波波動對對房地地產周周期波波動的的影響響很大大，兩兩者幾幾乎是是共振振的，，然而而在有有些年年份（（如1993年）投投資波波動與與房地地產周周期波波動呈呈相反反方向向。這這說明明投資資波動動盡管管是影影響房房地產產周期期波動動的主主要因因素，，但不不是唯唯一因因素。。32（二））、政政策與與房地地產周周期波波動政策因因素作作為經經濟周周期的的外部部沖擊擊力量量，對對我國國房地地產周周期波波動產產生重重要影影響。。對處處于轉轉軌時時期的的中國國來說說，政政府不不但是是經濟濟體制制改革革的推推動者者和經經濟制制度變變遷的的供給給者，，同時時還是是產業(yè)業(yè)政策策的制制定者者和宏宏觀經經濟的的調控控者。。這樣樣一來來，政政府行行為的的確立立和變變動，，就成成為影影響經經濟運運行的的重要要因素素。1、房地地產業(yè)業(yè)宏觀觀管理理政策策的影影響；；2、經濟濟管理理體制制與房房地產產產權權制度度的影影響；；3、與宏宏觀經經濟運運行調調控有有關的的政策策的影影響。。（（例如如：經經濟擴擴張政政策與與經濟濟收縮縮政策策的相相互交交替變變動作作用下下，使使得房房地產產經濟濟具有有明顯顯的政政策周周期特特征。。）33（三））、房房地產產周期期波動動的沖沖擊——傳導模模型我國轉轉軌時時期房房地產產周期期波動動既有有外部部沖擊擊的決決定性性作用用，同同時產產業(yè)內內部傳傳導機機制也也開始始發(fā)揮揮作用用，由由此形形成房房地產產周期期波動動的沖沖擊——傳導機機制。。也就就是說說：可可以把把房地地產周周期波波動看看成是是房地地產經經濟系系統(tǒng)對對外部部沖擊擊的響響應曲曲線，，即：：在來來自房房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)以外外的隨隨機性性或周周期性性因素素的沖沖擊下下，通通過房房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)內部部傳導導機制制的作作用，，結果果相應應出現(xiàn)現(xiàn)了具具有周周期波波動特特征的的運行行軌跡跡。這這一過過程大大體經經歷了了四個個階段段：341、第一一步為為外部部沖擊擊階段段來自房房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)外部部的變變量，，如宏宏觀經經濟政政策變變動、、經濟濟體制制變遷遷，對對房地地產經經濟系系統(tǒng)產產生外外部沖沖擊。。2、第二二步為為初始始響應應與內內部傳傳導階階段房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)對外外部沖沖擊產產生初初始響響應，，并利利用內內部傳傳導機機制把把外部部沖擊擊轉化化為房房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)運行行的重重要動動力因因素。。主要要有房房地產產投資資規(guī)模模與投投資結結構、、房地地產供供求關關系變變動、、房地地產市市場結結構、、房地地產投投機行行為等等傳導導途徑徑。353、內部部傳導導與振振蕩衰衰減階階段內部運運行阻阻力對對外部部沖擊擊在房房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)各個個領域域進行行全面面?zhèn)鲗r給給予作作用力力，必必然會會導致致初始始響應應曲線線發(fā)生生衰減減，表表現(xiàn)為為房地地產經經濟波波動在在波動動強度度、波波動振振幅與與波動動長度度等指指標上上逐漸漸趨于于正常?；蚍€(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)。。Y0TsT初始響應曲線振蕩衰減振幅時間364、重新新恢復復正常常運行行狀態(tài)態(tài)階段段房地產產經濟濟系統(tǒng)統(tǒng)在對對外部部沖擊擊做出出初始始響應應，并并經過過內部部傳導導機制制作用用而呈呈現(xiàn)振振蕩衰衰減之之后，，會重重新進進入穩(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)，，或重重新回回到外外部沖沖擊前前的正正常運運行軌軌跡。。在這這里，，房地地產經經濟系系統(tǒng)達達到穩(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)所所需時時間（（Ts），是衡量房地產經濟濟系統(tǒng)特征的重要要指標。Ts越長，說明房地產產經濟系統(tǒng)在受到到外部沖擊后重新新恢復穩(wěn)定所需要要的時間越多，房房地產經濟系統(tǒng)對對外部沖擊的抵御御能力越差；反之之，則房地產經濟濟系統(tǒng)的內部特征征就越好。37總之，當房地產經經濟系統(tǒng)受到外部部沖擊而改變系統(tǒng)統(tǒng)的運行軌跡或出出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)之之后，內部傳導機機制對沖擊進行滯后的自我反應與與調整，在沖擊機制與傳導機機制的交互作用下，歷歷經上述四個階段段而重新回到穩(wěn)定定狀態(tài)，這樣也就就完成一次波動。。當外部沖擊連續(xù)不不斷甚至重復疊加加時，房地產經濟濟系統(tǒng)便在“沖擊擊——傳導機制”作用下下進入連續(xù)不斷的的波動循環(huán)之中，，由此形成房地產周期波動。38不同的變量作用效效果有區(qū)別：外部沖擊：外生變量自發(fā)性轉轉移，主要強調時時間序列的變化。。（原始動因，對對波峰、波谷、波波幅、波長等有疊疊加影響，使基本本波動形態(tài)產生變變化，對波動轉折折點的形成有主導導性的影響）內部傳導：內生變量作用，主主要是系統(tǒng)的結構構效應，強調系統(tǒng)統(tǒng)對外部變化的滯滯后響應與自我調調整。（對波動形形態(tài)及周期性、持持續(xù)性有影響。））39四、我國房地產市市場周期性波動分分析的啟示盡管房地產市場周周期性波動是一種種超越制度的普遍遍現(xiàn)象，但是我國國所出現(xiàn)的房地產產市場周期性波動動，卻與我們對房房地產周期波動缺缺乏深入研究，以以及國家對宏觀調調控應遵循房地產產市場發(fā)展的規(guī)律律重視不夠有關。。對我國房地產市市場周期性波動的的分析，至少可以以得出以下四點啟啟示：（一）、房地產市市場的發(fā)展必須要要保持適度規(guī)模1、這就要求房地產產投資增長速度要要與國家整體固定定資產投資的增速速相適應；2、房地產投資結構構必須合理，就是是使房地產項目的的投資規(guī)模、投資資結構與市場的有有效需求量和需求求結構基本適應。。40（二）、房地產市場場的培育和發(fā)展，，需要有科學的國國家宏觀政策調控控1、國家宏觀經濟政政策的科學性及正正確性，將直接影影響政府干預房地地產市場發(fā)展的效效果；2、通過科學的宏觀觀調控，可以減緩緩周期性衰退的震震蕩和損失；3、宏觀經濟政策的的制定、頒布和實實施，應根據房地地產市場發(fā)展的實實際，防止“一刀刀切”，以避免大大起大落。41（三）、國家必須須調控房地產價格格，保持房地產市市場的平穩(wěn)、持續(xù)續(xù)發(fā)展1、房地產價格由土土地和房產價格構構成，土地價格是是房地產市場的核核心；2、地價的調控就成成為國家調整房地地產市場、調節(jié)各各方面利益關系的的關鍵；3、政府通過有效調調控土地供應量、、貸款利率、稅收收、建立土地收購購、儲備和轉讓機機制等，對房產價價格實行宏觀調控控，從而促使房地地產市場合乎規(guī)律律地持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展展。42（四）、國家必須須引導房地產企業(yè)業(yè)提高適應市場周周期性變化的能力力，完善企業(yè)的自自我調節(jié)機制房地產市場發(fā)展的的周期性波動固然然與國家宏觀經濟濟形勢有關，但房房地產開發(fā)經營企企業(yè)自身的經營操操作也是很重要的的因素。開發(fā)商能能否充分認識市場場本身的經濟背景景、運行規(guī)律及諸諸多相關因素，利利用周期性波動規(guī)規(guī)律，抓住機遇，，進行正確的戰(zhàn)略略定位是關鍵。企企業(yè)要根據房地產產市場發(fā)展趨勢，，做出正確分析，，確定企業(yè)發(fā)展目目標，并積極采取取措施防范和控制制風險。43第三節(jié)、房地產經經濟運行的預警系系統(tǒng)為了有效地監(jiān)控房房地產經濟運行狀狀況，防止房地產產經濟過度蕭條或或過度高漲，把握握不同的景氣調整整政策開始的時機機，及時發(fā)出指示示信號，有必要研研究制定房地產經經濟運行的預警系系統(tǒng)。一、預警信號系統(tǒng)統(tǒng)在預警信信號系統(tǒng)統(tǒng)中，首首先要設設計選擇擇一組反反映房地地產經濟濟發(fā)展狀狀況的敏敏感性指指標；然然后，運運用有關關的數據據處理方方法，將將多個指指標合并并為一個個綜合性性的指標標，給出出一組標標志44對這些綜綜合性指指標所反反映出的的經濟運運行狀況況發(fā)出不不同的信信號；最最后，通通過觀察察分析信信號的變變動情況況，來判判斷未來來房地產產經濟發(fā)發(fā)展趨勢勢，并明明確提示示經濟政政策制定定部門應應針對當當前經濟濟運行的的動態(tài)采采取何種種調控措措施。（一）、、預警信信號系統(tǒng)統(tǒng)的設計計1、預警指指標的選選取建立預警警信號系系統(tǒng)最首首要的工工作就是是選擇房房地產經經濟預警警指標。。預警指指標應能能在不同同的方面面反映房房地產經經濟總體體的發(fā)展展規(guī)模、、發(fā)展水水平和發(fā)發(fā)展速度度。入選選的指標標應具備備如下條條件：1）所選指指標必須須在房地地產經濟濟上有重重要性，，能代表表房地產產經濟活活動的主主要方面面，并且且所選指指標在一一段時期期內是相相對穩(wěn)定定的。452）、先行行性或一一致性。。即與房房地產經經濟景氣氣循環(huán)變變動大體體一致或或略有超超前（或或滯后）），能敏敏感地反反映景氣氣動向。。3）、統(tǒng)計計上的迅迅速性和和準確性性。2、預警界界限的確確定我國的預預警界限限是四個個數值，，稱為““檢查值值”。以以這四個個檢查值值為界限限，確定定“紅燈燈”、““黃燈””、“綠綠燈”、、“淺藍藍燈”、、“藍燈燈”等五五種信號號。當指指標的數數值超過過某一檢檢查值時時，就亮亮出相應應的信號號，同時時，每一一種信號號給定不不同的分分值。設設選擇了了m個預警指指標，每每月將m個指標所所示的信信號分數數合計得得到綜合合指數。。當全部部指標為為紅燈時時，綜合合指數最最高；全全部為藍藍燈時，，綜合指指數最低低。然后后，用綜綜合指數數的檢查查值判斷斷當月應應亮何種種燈。46國民經濟預警指標信號圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預算內工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎產品產量指數IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會消費品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關進口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費價格指數ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經濟景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍燈（偏冷，20-25分）△藍燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸出信信號圖系統(tǒng)以景景氣信號號圖為輸輸出結果果。我們們以國民民經濟預預警指標標信號圖圖為例來來看：47若信號亮亮出綠燈，則表示示當時的的經濟發(fā)發(fā)展很穩(wěn)定，政府可可采取促促進經濟濟穩(wěn)定增增長的調調控措施施；若信號亮亮出紅燈，就表明明景氣出出現(xiàn)“過熱”，此時時經濟政政策應采采用緊縮縮措施，，使得經經濟逐漸漸恢復正正常狀況況；黃燈則表示景景氣尚穩(wěn)穩(wěn)，經濟濟增長““稍熱””，在短短期內有有轉熱和和趨穩(wěn)的的可能。。由紅燈燈轉變?yōu)闉辄S燈時時，不宜宜繼續(xù)緊緊縮；由由綠燈轉轉為黃燈燈時，原原有政策策可以持持續(xù)，但但不宜進進一步采采取促進進經濟增增長的措措施，以以免出現(xiàn)現(xiàn)經濟過過熱。若信號出現(xiàn)淺藍燈，則表示經濟短短期內有轉穩(wěn)和和趨于衰退的可可能。此時宜密密切注意今后的的景氣動向，適適當采取調控措措施，以使經濟濟趨穩(wěn)。若信號從淺藍燈轉變?yōu)樗{燈，則表示經濟出出現(xiàn)衰退，政府應采取強強有力的措施來來刺激經濟增長長。48（二）、預警界限限的具體確定預警界限確定得得是否合適，對對于準確地監(jiān)測測房地產各項經經濟指標的變動動情況，從而對對整個房地產經經濟運行狀況作作出正確的判斷斷影響很大。在確定我國預警警指標的預警界界限值（即檢查查值）時，就要要根據過去經濟濟變動或房地產產經濟周期循環(huán)環(huán)的情況，各變變量在房地產經經濟活動中的作作用和性質，以以及各個時期所所采取的宏觀調調控政策，并參參考未來經濟發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃劃目標來綜合考考慮。需要指出的是，，確定預警界限限都是根據各指指標與前年同月月比的增長率序序列，再經過季季節(jié)調整后的值值來計算的。設設預警指標用Xi（i=1，2，3，…，m）來表示，m為指標個數。491、首先考慮指標標Xi（i=1，2，3，…，m）紅燈和黃燈的界界限，一般可以以考慮景氣循環(huán)環(huán)高峰前3個月的時點，取取Xi在歷史上各時點的的增長率的平均均值，作為此指指標的紅燈和黃黃燈的界限。2、各指標淺藍燈燈和藍燈之間的的界限則是在上上述方法中把波波峰換成波谷，，用類似的方法法確定。3、確定各指標綠綠燈的上下界限限，要先考慮政政府對每個指標標的宏觀調控目目標和經濟學界界認為合適的增增長速度；然后后