咸寧溫泉商業(yè)市場調(diào)研報告

1、位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢明顯：咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶，處在長江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的“金三角”地帶；東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有“湖北南大門”之稱。國土面積9861

平方公里，全市總?cè)丝?76.72

萬人，。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，共設(shè)

11

個鄉(xiāng)、51

個辦事處，下轄

1271

個村民委員會、11585

個村民小組。咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。 咸寧北距省會武漢僅80

中，咸寧市處在緊密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機組成部分，是武漢城市圈唯一一個以生態(tài)城市建設(shè)為主導的“生態(tài)大花園”。武漢城市圈緊密圈的城市地位，有助于咸寧依托武漢強大的中心城市資源，尋求與武漢城市的分工合作，發(fā)展城市自身的特色產(chǎn)業(yè)，從而做大、做強城市經(jīng)濟，提升咸寧城市的競爭力。2、城市交通發(fā)達，外圍經(jīng)濟聯(lián)系方便、快捷，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)條件好： 咸寧市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運三種運輸方式并存。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接東西，市區(qū)距武漢天河機場僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達海，四通八達的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 兩條高速公路和武廣鐵路客運專用線等交通大動脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后，更將使咸寧成為江漢平原大量農(nóng)副產(chǎn)品輸出的重要通道。 水運方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個，港區(qū)１２個，其中長江港區(qū)６個（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內(nèi)河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各３個。共有生產(chǎn)碼頭５８座，泊位８５個。 良好的“公、鐵、水”聯(lián)運條件，將加快咸寧城市經(jīng)濟的發(fā)展速度，使咸寧市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮，全市經(jīng)濟社會步入提速發(fā)展的快車道。咸寧城市區(qū)位圖及武漢“8+1”城市圈關(guān)系圖

1、國民經(jīng)濟增長快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)：

從

2008

年咸寧全市生產(chǎn)總值達

504.09

億元，比上年增長

13%，快于全省

0.8

個百分點，人均

GDP9372

元，比上年增長

年地區(qū)生產(chǎn)總值達85.02

億元，比上年增長全市財政收入

48.87

億元，增長

27.9%。經(jīng)濟發(fā)展已進入了良性快速增長的階段。2、城市居民收入、消費水平穩(wěn)步增長，持續(xù)增長的消費需求將帶旺整體商業(yè)市場：

2008

年咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

10004

元，同比增長

9.4%，在崗職工平均工資

12179

元，同比增長

9.6%。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢。

城鎮(zhèn)居民人均消費性支出

6115

元，其中食品支出

2425

元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)

39.6%，已進入了恩格爾系數(shù)

30—40%的富裕階段，消費需求將進入享受型發(fā)展階段。2008

年咸寧全市實現(xiàn)社會消費品零售總額

96.87

億元，增長

13.5%，從城鄉(xiāng)消費市場看，城市消費

50.93

25.84

十五期間全市社會消費品零售額從

2001

年的

48.65

億元增長到

2005

年的

76.87

億元，年均增長11.8%。消費水平的持續(xù)增長，將促進商業(yè)市場的進一步發(fā)展。3、居民定期儲蓄存款超過同期銀行儲蓄存款的

60%，市場潛在投資能力強：2008

年咸寧市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達

119.01

億元，比年初增加

13.71

億元,其中定期存款

72.27

億元，活期

46.74

億元，定期存款占同期儲蓄存款的61%。居民定期儲蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，的市場潛在購買力。

經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經(jīng)濟不斷增長的基礎(chǔ)和居民消費結(jié)構(gòu)

1、溫泉城區(qū)居民構(gòu)成以具有高消費能力的市政府機關(guān)、事業(yè)單位人員為主，商業(yè)市場具有堅實的消

2008

年咸寧城市建成區(qū)面積為

25

平方公里，城市人口

36

萬人。市區(qū)由咸安區(qū)的永安街道、浮山街道、溫泉街道3

個街道組成，永安街道人口14

萬人、浮山街道6.8

萬人、溫泉街道16

余萬人?，F(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個相對獨立的新老城區(qū)。

咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區(qū)是鄂南經(jīng)濟、政治、文化、信息交流中心，城區(qū)內(nèi)分布著眾多的政府行政機關(guān)、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費群體，因此，溫泉商業(yè)具有強有力消費力的支撐。2、溫泉城區(qū)中高等學校眾多，學生數(shù)量龐大，大量的學生消費需求，將推動商業(yè)市場進一步繁榮：根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2008

年咸寧共有普通高等院校

3

所，在校學生數(shù)

39127

人，中等職業(yè)教育學校

17所，在校學生44753

人，中高等院校共有在校學生83880

人，這些學校大多位于咸寧市溫泉城區(qū)，龐大的學生消費群體，構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費力量，有力推動了溫泉城區(qū)商業(yè)的進一步發(fā)展。

1、城市旅游資源豐富，旅游消費經(jīng)濟進入快速增長期：咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅游資源豐富，境內(nèi)擁有眾多旅游亮點和精品線路。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地熱水資源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價值的新石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風千古的三國古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的“131”地下工程以及中國向陽湖文化村等等。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點，正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟新的增長點。

目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點，以溫泉商務(wù)療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅

的城市圈之后，咸寧市做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。

2005

年全年共接待國內(nèi)外旅游者

338.73

萬人，比上年增長

12.4%，實現(xiàn)旅游總收入

13.69

億元，增長

12.6%，旅游市場增長快速。

1、城市性質(zhì)：

武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心咸寧市政治、經(jīng)濟和文化中心2、城市發(fā)展方向——東北向：（1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實現(xiàn)對接，進一步強化緊湊度和集聚度。（2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展，進一步強化南北兩區(qū)的集聚度，促進組團城市的形成。3、城市總體布局：城市總體布局形態(tài)由“啞鈴”型城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M團式”城市，各組團之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道相連，形成分散組團生態(tài)城市的基本框架。

咸寧市城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨立的城區(qū)，兩地中心相距約 6公里，路距相對較長，現(xiàn)狀主要通過長安大道連接，區(qū)域緊密度不夠，呈割裂狀態(tài)，因此在商業(yè)格局上咸安與溫泉也形成了各自獨立的商業(yè)圈。1、溫泉路商圈商圈簡介布，區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等大、中型購物商場，以及大量的品牌專業(yè)、專賣店。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地，聚集了咸寧眾多的機關(guān)、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費能力的政府公務(wù)員，該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地，是咸寧市的高級商圈。 商圈構(gòu)成?

主要商圈：以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內(nèi)的常住居民和學校學生為主力消費購物群體。?

次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市工業(yè)區(qū)工人等消費人群。?

邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費者構(gòu)成主要消費人群。2、南大街商圈 商圈簡介位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購物消費中心。該商圈基本上以沿街商店經(jīng)營為主，缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。 商圈構(gòu)成?

主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內(nèi)的常住居民為主力消費購物群體。?

次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。

咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)分布表主要商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)雜貨鋪購物中心專營店

代表示例場、文化廣場

主要分布區(qū)域廣泛分布在各條街道溫泉路商圈溫泉商圈

評價商品陳列雜亂檔次低市民購物休閑、時尚中心，購物環(huán)境相對較好店堂裝修好、商品檔次高妮、金利來超市

中百超市、武商量販

溫泉、咸安各一家

大型超市購物環(huán)境好，中、小型超市數(shù)量少，經(jīng)營狀況一般專業(yè)市場

建材

溫泉體育街、

專業(yè)類批發(fā)市場少咸安文筆大道特色商業(yè)街百貨商場

業(yè)步行街無

溫泉、咸安無

規(guī)模小、環(huán)境一般，經(jīng)營狀況一般，無其它專業(yè)特色街無

5000/月2550/月1800/月30000/月12000/月

淦河路南區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍海酒店——花壇）,備注:文化廣場二樓

6—10

萬/年

4000/月21600/月5400/月6000/月15300/月5400/月10400/月18000/月

7000/月7000/月7000/月

5200/月7000/月7000/月3500/月

18300/月15520/月6633/月

7596/月7776/月7776/月

4、

30—40

多元/

1、溫泉城區(qū)№1、案 名：溫泉潛山商業(yè)步行街位 置：淦河大道

168

號規(guī) 模：總建

45000m2，由

15

幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計500

余套，街區(qū)長度

508m。整體定位：財富盛宴·城市的生活樂趣功能定位：以餐飲、購物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四個功能分區(qū)：№1：亞洲精選美食餐飲區(qū)（4#、11#、12#、15#）№2：香榭里步行購物街區(qū)（1#、2#、3#、5#、6#）№3：錫耶那度假休閑中心區(qū)（7#、8#、9#、13#）№4：新奧爾良下沉式時尚廣場區(qū)（10#、14#）配套及路網(wǎng)規(guī)劃：步行道、車行道分離設(shè)計，道路寬度

14m；4

臺扶梯、7

座連廊；地下停車場（150

個

個開放式廣場、21

個休閑露臺。營銷推廣賣點：№1、區(qū)位：項目毗鄰建設(shè)中的溫泉谷休閑度假山莊，且周圍街區(qū)形象好?！?、返租政策：一年半返利購房總款的8%。№3、招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營管理。單套面積范圍：20

m2不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外，其余單套面積以40

m2為主力?？?源

分

析：以本地投資者為主，少量下轄其他縣區(qū)及武漢投資者?！?、案 名：購物公園位 置：淦河大道與溫泉路交匯處規(guī) 模：總建

23000

余

m2，由

2

幢入口四層分體商鋪、2

幢

3

層分體商鋪、3

幢

4

層商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計7

幢建筑組成；商鋪數(shù)量

200

余套，功能定位：以服飾、鞋類為主，入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套及路網(wǎng)規(guī)劃：在街區(qū)兩側(cè)二層及三層分別架設(shè)兩條過街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)。營銷推廣賣點：№1、區(qū)位：項目地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段№2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進一步聚攏人氣，包括

KFC等商家。單套面積范圍：60

m2№3、項 目：銀泰百貨位