房產(chǎn)投資分析課件

2023/3/13南岸區(qū)房產(chǎn)投資策劃書2023/3/132內(nèi)容概要宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)市場分析南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析樓盤評分系統(tǒng)建立目標樓盤的確定投資策略分析2023/3/133一、重慶市宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)市場分析重慶市概況重慶市房地產(chǎn)投資情況分析及預測房地產(chǎn)相關(guān)政策分析及預測

DGroup房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀分析及預測2023/3/135重慶市房地產(chǎn)投資情況分析及預測調(diào)整和快速發(fā)展期

快速發(fā)展

金融危機調(diào)整期投資增速，趨穩(wěn)發(fā)展階段

1997-2001

2002-2007

2008-20092010在這五年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。這六年間是

重慶房地產(chǎn)市場的調(diào)整和快速發(fā)展期，房地產(chǎn)的投資比重在33%左右08年金融危機的迅速蔓延使開發(fā)投資增速放緩，09年上半年重慶房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)回暖信號，市場開始復蘇

10月份全市房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資1193.72億元，同比增長33.7%，增速比1-9月回落1.2個百分點，回落幅度較前兩月有所放緩，開發(fā)投資增速呈現(xiàn)回落中趨穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢重慶市房地產(chǎn)從1997年到2010年發(fā)展可分為幾個階段：2023/3/136重慶市房地產(chǎn)2010年趨穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)以下幾點特征小戶型住宅投資快速增長，非住宅類開發(fā)投資占比回落商品房建設(shè)加速，商品房供給預期不斷向好

-資金狀況良好，增速有所回落銷售面積增速維持個位數(shù)水平，市場趨于平穩(wěn)2023/3/137重慶市房地產(chǎn)投資情況分析及預測

重慶市房地產(chǎn)市場情況預測

2010年1-8月，重慶市的固定資產(chǎn)投資增長態(tài)勢穩(wěn)定，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成3655.78億元，同比增長30.7%，增幅較上月略降0.7個百分點。今年全市固定資產(chǎn)投資一直保持平穩(wěn)增長勢頭，3月以來，全市投資增速一直保持在百分之三十以上。2023/3/139重慶市房地產(chǎn)投資情況分析及預測根據(jù)2004-2009年數(shù)據(jù)預測2010-2020年重慶市房地產(chǎn)投資所占比率數(shù)據(jù)從這張房地產(chǎn)占有比例分析圖上，盡管未來10年房地產(chǎn)的投資比例會略有下降，但將保持在20%的比例之上。2023/3/1310房地產(chǎn)相關(guān)政策分析及預測

近期全國的宏觀政策《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》建筑面積144平方米（套內(nèi)面積120平方米）以上的住宅，按3%征收契稅；建筑面積大于90平方米小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。住建部：“國五條”各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。2023/3/1311房地產(chǎn)相關(guān)政策分析及預測

二次調(diào)控政策加碼，契稅等政策的執(zhí)行使得購房者交易成本再次增加。加息使得一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家將被迫產(chǎn)生觀望的態(tài)度，推遲購房計劃，但是剛性購房需求仍然大量存在。相比9月底到10月中上旬的密集供應，新房供應量出現(xiàn)減少現(xiàn)象，主要因為部分開發(fā)商擔憂大量推盤而需求冷清的局面。近期宏觀政策的分析2023/3/1313住宅價格現(xiàn)狀分析及預測排除房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資的比例越來越小等等不利因素，得到趨勢線圖

2023/3/1314住宅價格現(xiàn)狀分析及預測對重慶近幾年主打住宅戶型的分析及預測2023/3/1315二、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析南岸區(qū)概況南岸區(qū)經(jīng)濟水平研究南岸區(qū)板塊發(fā)展?jié)摿ρ芯?/p>

DGroup南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析2023/3/1317南岸區(qū)相關(guān)配套交通：南岸區(qū)交通特色可以簡略為三個字“海陸空”。旅游休閑：素有“山城綠色屏障”之稱的著名南山風景，就屹立于南岸之巔。得天獨厚的山山水水，完全是上天對南岸人的偏愛和饋贈。南岸景點甚多，自然景觀和人文歷史景觀高達160多處

?！八{天、碧水、綠地、寧山”，在南岸得到了充分印證。餐飲：從南城大道的餐飲一條街到南濱路的餐飲休閑街，再到蜚聲海內(nèi)外的黃角椏泉水雞一條街、老廠一帶的老火鍋聚集地，南岸每一處的餐飲都辦得紅紅火火、活色生香。教育：南岸區(qū)有

4所高等院校以及10余所國家省部級科研機構(gòu)

，另外，“江南大學城”也是南岸區(qū)最重要的高等教育文化基地，家中的孩子從幼兒園到高中，都可享受在這里得到最好的教育

醫(yī)療：南岸有兩所著名的市人民醫(yī)院，即重慶市第五人民醫(yī)院和重慶市第六人民醫(yī)院。此外，還有醫(yī)藥和平批發(fā)市場及其他醫(yī)藥研究院。居住：在重慶，一直有“住在南岸”的說法，宜居樓盤非常多。

2023/3/1318南岸區(qū)經(jīng)濟水平分析南岸區(qū)GDP重慶市GDP南岸區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入南岸區(qū)農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入重慶農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入12.6%

一季度二季度15.1%10.0%63.6%84.3%2010年第一、二季度，南岸區(qū)GDP增長速度比重慶市GDP速度略低，呈穩(wěn)步增長勢頭；城鎮(zhèn)居民及農(nóng)村居民人均可支配收入高于重慶市平均水平，人民生活水平較高，經(jīng)濟發(fā)展較快。18.5%18.5%18.5%18.5%18.5%15.6%19.3%17.6%10.0%10.7%10.9%15.1%15.1%16.2%2023/3/1319南岸區(qū)經(jīng)濟水平分析（1）GDP水平及工業(yè)產(chǎn)值比較

由圖中可知，南岸區(qū)經(jīng)濟水平與其他各區(qū)相比，處于中等偏上地位。2023/3/1321南岸區(qū)板塊發(fā)展?jié)摿ρ芯糠治?/p>

南岸區(qū)七大經(jīng)濟板塊南坪商務圈南坪商務圈是以會展經(jīng)濟為龍頭，大力發(fā)展商業(yè)，打造醫(yī)藥、家居、汽車等其他專業(yè)市場的物流平臺。南濱路沿線區(qū)域南濱路是南岸區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的增長帶、社會活動的迎賓道、文化建設(shè)的新走廊，是重慶的一張“名片”，享有較高的知名度和美譽度，榮獲中國人居環(huán)境范例獎。融匯于南濱路的地產(chǎn)大腕有：香港和記黃埔、香港九龍倉、喜來登、中海、龍湖、融僑、陽光100等。彈子石CBD彈子石區(qū)域既有江景資源也有山景資源，又受益于重慶CBD規(guī)劃，政府非常重視，未來具有較大的交通優(yōu)勢，因此這一區(qū)域升值潛力較大。

2023/3/1322南岸區(qū)板塊發(fā)展?jié)摿ρ芯糠治?/p>

南岸區(qū)七大經(jīng)濟板塊

南山生態(tài)帶以合理利用生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，整合旅游資源，突出生態(tài)、綠化的特征，發(fā)展都市風景旅游勝地。主要開發(fā)別墅，是富人中的富人居住的寶地

茶園新城區(qū)重點發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、東港工業(yè)園占地25個平方公里的三大工業(yè)園區(qū)，以引進投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟效益好以及環(huán)保型的投資項目為主要目標

江南大學城功能定位為全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的產(chǎn)學研結(jié)合平臺，構(gòu)筑高等教育產(chǎn)業(yè)高地。長江廣陽島以其獨特的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢將打造成為國家級旅游健身休閑度假區(qū)。目前長江廣陽島完成投資6億元，招商引資合同金額135億元。2023/3/1323南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析

對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場進行縱向和橫向的雙向分析一：從時間上進行了縱向比較，收集的數(shù)據(jù)時間跨度為一年，從2009年10月到2010年9月；二：選取了五大主城區(qū)進行了橫向比較（江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)，以下稱五大區(qū)）。

2023/3/1325南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析

橫向比較。與五大區(qū)的平均房價相比，南岸區(qū)的房價最低要高出1.36%，最高能夠達到9.98%，平均要高4.06%。時間五大區(qū)平均價格南岸區(qū)百分比10月466547461.73%11月480749322.60%12月499251433.01%2010年1月528655064.17%2月538955983.89%3月557061259.98%4月595562114.30%5月593662655.56%6月602162573.94%7月604163745.51%8月626563501.36%9月635265252.72%

表1南岸區(qū)與五大區(qū)的房價比較注：百分比為對應時間南岸區(qū)房價高出五大區(qū)平均房價的百分數(shù)2023/3/1326南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析五大區(qū)房價年平均年增長率中，最大達到了46%，而最低也達到了34%。這反映了在過去的一年里，重慶市的房地產(chǎn)市場并未受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響。具體到南岸區(qū)，平均年增長率達到42%，在五大區(qū)中僅比江北區(qū)低6個百分點。

表

五大區(qū)房價平均月增長率及年增長率

南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)月增長率2.94%3.19%2.73%2.87%2.48%年增長率42%46%38%40%34%2023/3/1329三、樓盤評價指標體系及目標樓盤的確定目標樓盤的確定

1、信息的收集

通過各種網(wǎng)絡資源，并根據(jù)上述樓盤比選原則，我們搜集出所有在售、待售的90m2以下的住宅性樓盤，一共有27個樓盤。

2023/3/1330三、樓盤評價指標體系及目標樓盤的確定2、目標樓盤的初選

（1）對以上27個樓盤進行詳細的了解后，并根據(jù)戶型、位置、開發(fā)商品質(zhì)等指標選出8個優(yōu)選樓盤，然后通過無記名投票的方式統(tǒng)計結(jié)果，如下：①龍湖酈江②協(xié)信城③國際社區(qū)觀園④南濱國際⑤亞太商谷⑥上海城三期天域⑦海昌加勒比⑧康德國會山（2）對8個優(yōu)選樓盤進行更深入的了解以及資料的收集，討論選出4個具有投資價值的目標樓盤以及1個候選樓盤①龍湖酈江②國際社區(qū)觀園③南濱國際④協(xié)信城⑤上海城三期天域（備選）2023/3/1331實地踩盤龍湖酈江協(xié)信城國際社區(qū)觀園南濱國際2023/3/1332樓盤比選

我們集體對樓盤進行了評分結(jié)果如右表。由表可知，得分都不是很高，并且兩者相差很小，所以選擇評分較高的國際社區(qū)觀園和協(xié)信城作為我們下一步財務分析的投資目標樓盤。

樓盤評分表

分值國際社區(qū)觀園龍湖酈江南濱國際協(xié)信城1.戶型1083882.位置20858143.開發(fā)商1098234.住戶品質(zhì)1078565.物業(yè)管理1079566.付款方式1088887.交房時間525338.出租率532349.價格10876610教育醫(yī)療104455總分100645953632023/3/1333四、投資策略分析

房地產(chǎn)短期投資者應考慮的風險與影響收益的因素（一）房地產(chǎn)市場風險與政策風險

投機過度，有泡沫正在形成

國家房地產(chǎn)政策對短期房地產(chǎn)投資是一個最大的風險因素國家的土地供給政策、房地產(chǎn)開發(fā)政策、房地產(chǎn)金融信貸政策、房地產(chǎn)稅費政策影響著房地產(chǎn)的成本、購房者的信貸成本以及房地產(chǎn)持有成本和房地產(chǎn)交易成本，也是國家對當前房地產(chǎn)市場發(fā)出的信號，引導著房地產(chǎn)市場的走向。（二）短線投資應考慮投資成本

短線投資最大的投資成本是交易成本即交易稅費、產(chǎn)權(quán)登記辦理費用、中介費及銀行按揭費用（如果需辦理個人住房按揭貸款的話）。投資者不能只看短期內(nèi)樓價上升了多少，還應算一筆投資成本的帳。樓價的上升收益扣除掉投資的成本才是投資的收益。

2023/3/1334投資成本費用估算基本參數(shù)及依據(jù)

通過實地踩盤，得到如下基本參數(shù)

項目

樓盤面積（套內(nèi)）單價總價首付（30%）貸款金額協(xié)信城5812000696000208800487200國際社區(qū)78.592007222002166605055402023/3/1335投資成本費用估算基本參數(shù)及依據(jù)本項目的投資成本費用估算依據(jù)

①重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費文件②貸款利率=貸款基準利率+浮動利率中國人民銀行最新調(diào)整的五年以上貸款基準利率5.34%，上浮15%，最終利率為6.14%③其他相關(guān)資料投資估算內(nèi)容依據(jù)：①重慶市住房價格計算暫行辦法②《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版③《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》2023/3/1336基準收益率的確定

在進行盈利分析時，必須要進行動態(tài)分析，這就涉及到基準收益率。其中：為投資風險；為通貨膨脹。簡單處理，取銀行存款利率，即；對于投資風險，由于無法量化，不考慮，；目前的通脹水平是大于3%，但長期看，可以取。從而計算得：2023/3/1337

銀行按揭年利率

今年，我國商品房按揭利率執(zhí)行新的標準，即首套房貸款利率執(zhí)行八五折，由此計算的貸款利率為5.22%（=6.14×85%）。實際中，住房按揭是實行浮動利率的，但是為了便于計算，認為按揭利率是固定不變的。當銀行的按揭利率為5.22%時，月供計算如下：按揭年限樓盤20年30年協(xié)信城3396.842771.28國際社區(qū)3524.712875.62023/3/1338

房價綜合漲幅在2000年，重慶的平均房價不到2000元/m2左右，如今2010年已達到均價10000元/m2，從2000到10000可以簡單地估算出這十年每年的平均增長率為17.46%?？紤]到若干年后，投資出售的房子已經(jīng)是二手房，另外還適當考慮到風險因素，保守估計未來的房價平均漲幅為12%（僅適用與二手房的情況）。2023/3/1339

房屋裝修一般地，購買的都是清水房，需要自己進行一定的裝修。根據(jù)市場調(diào)查，房屋初裝修費用可按如下方法計算：（這里的30000是家具費用）由于受到實際交房時間、房屋裝修的影響，另外還要考慮尋找租用房屋客源，因此假設(shè)房屋是從第三年開始起租。

2023/3/1340月租金結(jié)合所在區(qū)位、周圍的商業(yè)等，并參考周圍房屋出租價格，估計協(xié)信城的平均租金為850元/月，國際社區(qū)的平均租金為800元/月。2023/