如何根據(jù)容積率來進行產品組合

如何根據(jù)容積率來進行產品組合?這個我比較熟，一一般來說，容容積率出什么么產品，看當當?shù)氐娜照臻g間距，比如說說，北京市退退日距離是1.7，那么，在在容積率1.5左右，可以以做出多層和和小高層的組組合，如果是是1左右，可以以做出，連排排，多層，小小高層的組合合，如果是2.5左右，可以以是多層，小小高層，高層層的，組合，給給你一個簡單單的計算公式式，比如說，你你的建筑密度度是20%，那么，你你可以用占地地面積乘以建建筑密度，得得出的是建筑筑占地面積，然然后用總建筑筑面積，除以以建筑占地面面積，就可得得出大概的層層數(shù)，當然，如如果有具體的的指標，我可可以幫你帶算算。一般在北北方，容積率率在1.8左右的時候候，就可以出出現(xiàn)多層，小小高層，和高高層的組合了了，如果容積積率達到了2.8，就能出現(xiàn)33層左的超高層層了，建議住住宅的高度最最好控制在100米之下。容積率的術語釋釋義為：容積積率是指某一一基地范圍內內，地面以上上各類建筑的的建筑面積總總和與基地總總面積的比值值。

與容積率率密切相關的的一個指標就就是建筑密度度，術語釋義義為：建筑密密度是指某一一基地范圍內內，所有建筑筑物底層占地地面積與基地地面積的比率率（%）。

從上面兩兩個釋義可以以看出：如果果基地面積和和建筑密度不不變，那么建建筑物的層數(shù)數(shù)越多，容積積率就越大。

充分了解容積率對項目品質的影響，對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建筑分別對應的容積率數(shù)值。

1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。

7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。

8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內）。

10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。聯(lián)排一般只有33到4層，在建筑筑密度不變的的前提下，相相對應的就需需要把不足的的部分放到高高層住宅里去去。所以說，只只要地塊夠大大，是完全可可以做到的。甚甚至連別墅都都能加進入。

但是，一個項目的定位非常重要，你要想在同一個項目中即包含高端產品，又有大眾化產品，那么很容易做成四不象，結果就是自己給自己設置障礙。

所以說，只要你的聯(lián)排和你的高層住宅市場定位一致，而且地塊足夠的話，就完全可以做到。這是一個關于最最佳容積率的的問題，解決決這個問題從從下面兩個步步驟進行：

一一、理論最佳佳容積率的測測算

1、首先是根根據(jù)容積率限限制和經驗容容積率、建筑筑密度、限高高等確定大概概的物業(yè)類型型，比如，一一地塊容積率率為1.2,限高30米，就可以以有多層、小小高層和高層層三種物業(yè)組組合。

2、用假設開開發(fā)法（售價價－費用）測測算每種物業(yè)業(yè)狀態(tài)下每平平米土地（占占地）所創(chuàng)造造的增值。

3、假設各種種物業(yè)的占地地比例及比例例增幅，求出出每種組合下下的土地增值值總額。

●一塊土地的立立項首先要得得到兩大宏觀觀要素(市場要素.當?shù)爻杀疽?1\市場要素主主要是此時其其他土地的樓樓面低價,不同產品的的市場價格均均價,,市場需求的的預測也就是是未來的貨幣幣需求,現(xiàn)有產品的的供應等等)2\當?shù)氐牟煌a品下的建建安成本,基礎配套\運營總本所所有成本的數(shù)數(shù)據(jù)得出來!這樣我們可可以得到土地地的樓面地價價預測的利潤潤空間!保證了原料料進價和實際際價值不脫節(jié)節(jié)!

●一塊土地的的通過立項前前的運作后,進入到了容容積率,建筑密度,綠化率等審審批中.為了實現(xiàn)不不同容積率下下的產品組合合,我們首先要要先根據(jù)產品品組合來測算算容積率,然后再次根根據(jù)土地立項項狀態(tài)下來反反推測算容積積率,得到不同的的產品組合!

具體方法:主要是理想想狀態(tài)下的數(shù)數(shù)學定量和經經驗的定性方方法..根據(jù)當?shù)厝杖照臻g距系數(shù)數(shù),可以得到容容積率-建筑層數(shù)-建筑面寬和和建筑直間的的合理間距,從而得出不不同層數(shù)下的的容積率和建建筑形態(tài)比例例.然后根據(jù)定定性分析確定定產品組合形形式(別墅類型,多層,小高,高層,商業(yè))和個子產品品形式下的容容積率!這樣會有很很多的容積率率,屬于加權容容積率.把綠化景觀觀和不可銷售售但是還要建建設的面積另另外處理;

前提我們已已經得到了當當?shù)亟ò渤杀颈竞屯恋芈睹婷娴貎r等所有有的成本,我們通過市市場得到了產產品均價,就可以得到到這樣產品的的利潤空間,從而我們從從中選取利潤潤最大的產品品形態(tài)進行篩篩選,從而也得到到了篩選后的的加權容積率率.

加權容積率率通過加權平平均,確定了本土土地的容積率率區(qū)間,也確定了本本土地的產品品組合形式,從而也確定定了不同的產產品的建筑面面積,然后我們通通過最終的容容積率得到的的總建筑面積積減去不同產產品的建筑面面積,得到的是其其他的共建,道路市政方方面的成本和和優(yōu)化數(shù)據(jù).

:victtory:至于綠化率率也是類似的的方法,通過市場來來推產品的綠綠化,或者自己根根據(jù)土地自己己推合理的綠綠化率..有了以上的的數(shù)據(jù),我相信綠化化率無非和間間距來分析了了.

●總之,自行的測算算還要經過當當?shù)卣蛘哒咂渌蛩氐牡南拗?以上是需要要我們加倍的的多熟悉和實實踐;我們通過以以上可以得到到,自己理想狀狀態(tài)下的容積積率.綠化率.建筑密度,還有不同產產品下的利潤潤空間,還可以通過過數(shù)學公式推推算出預測市市場發(fā)展下的的利潤空間變變化....包括我本人人更加要多學學習了.以上僅為本本人愚見,僅供參考.如果有悖之之處,請見諒!

●不同容積率率數(shù)據(jù)下一般般的都有類型型產品形式存存在,主要是根據(jù)據(jù)土地的形狀狀,大小市場的的認知情況進進行的產品組組合.03-00.5別墅項目.0.5--1雙拼/低層4~5'11.2-1..6多層+小搞組合;1.6--2.6部分高層,小高,多層之間的的形式....當然主要還還是看市場認認知情況來確確定.我最近感覺容積積率這個東東東的學問很大大。

由于位置,成本等各方方面因素的綜綜合考慮,項目的產品品定位為低層層低密度的住住宅.確定項目容容積率的工作作始終是各項項工作的前提提與核心.

我們確定的的四種可能的的產品類型包包括,獨棟別墅,TOWNNHOUSEE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產品品類型,容積率,售價等因素素對四種產品品類型進行測測算(這是一個比比較繁雜的過過程,在這里就不不詳述了),測算最終的的結果是此項項目的容積率率在0.9的低層住宅宅和0.7的TOWNHHOUSE兩種產品是是成本利潤率率最高的.

樓型容積率售售價單方綜綜合成本總總利潤(萬元)成本利潤潤率

雙拼0.45650055991094216.088%

聯(lián)排排0.7

55000

4218

114862

18..55%