月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：民企發(fā)債擴(kuò)圍3月小陽(yáng)春隱現(xiàn)

請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款2022023年3月3日平安證券研究所地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)證券研究報(bào)告2核心摘要1本月觀點(diǎn)：春節(jié)后樓市成交明顯改善，核心城市土拍回暖，但樓市地市分化持續(xù)加劇。需求端政策方面，貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，多地首套房貸利率回調(diào)至4%以?xún)?nèi)；供給主體端方面，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動(dòng)，民企發(fā)債擴(kuò)圍，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場(chǎng)。當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)已由前期政策催化轉(zhuǎn)化為需要基本面說(shuō)話階段，節(jié)后多城來(lái)訪上升反映購(gòu)房預(yù)期已逐步扭轉(zhuǎn)、重點(diǎn)城市新房與二手房成交亦持續(xù)改善，二季度市場(chǎng)修復(fù)有望延續(xù)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海團(tuán)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)。1政策：首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表。1月、2月涉房類(lèi)政策分別為42、46項(xiàng)，出臺(tái)偏松類(lèi)政策均為41項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基調(diào)。央行及銀保監(jiān)開(kāi)展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表；建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合“因城施策”導(dǎo)向。貸利率回調(diào)至4%以?xún)?nèi)，居民提前償還房貸意愿較強(qiáng)。房企融資環(huán)境回暖，中駿、雅居樂(lè)等民營(yíng)房企相繼加入境內(nèi)信用債發(fā)行行列，“內(nèi)保外貸”海外融資渠道再度打通。7%。草根調(diào)研反饋，節(jié)后市場(chǎng)普遍回暖，南京、杭州等地單周認(rèn)購(gòu)到訪量較節(jié)前增長(zhǎng)20%-50%，長(zhǎng)沙、蘇州均已突破2022年全年高點(diǎn)(國(guó)慶節(jié))水平；但城市及區(qū)域間仍存分化，高庫(kù)存郊持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點(diǎn)依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，2月北京、蘇州、杭州土拍核心地塊熱度居高不下。錯(cuò)期影響，1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降12.5%、銷(xiāo)售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個(gè)、15.9個(gè)百分點(diǎn)，后續(xù)隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季到來(lái)、二手房熱度向新房傳導(dǎo)，三月小陽(yáng)春值得期待。北京、杭州、蘇州等城市土拍較熱，除華潤(rùn)、越秀等財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場(chǎng)。1風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷(xiāo)售持續(xù)以?xún)r(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。3本月報(bào)告精選之一：深圳篇，乍暖還寒，回歸理性報(bào)告主要觀點(diǎn)：指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后樓市冰封，二手成交連續(xù)兩年腰斬。2021年2月8日深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)，二手房首付比例變相提高，買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏真實(shí)成交數(shù)據(jù)作為參考，加重買(mǎi)方觀望情緒，樓市進(jìn)入調(diào)整期。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年全年深圳二手住宅月均成交量?jī)H為2021年的53.3%、2020年的22.8%，2022年12月二手住宅平均成交價(jià)較2021年2月高點(diǎn)回調(diào)約25.8%。2022年二手房冰點(diǎn)情緒傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，新盤(pán)再無(wú)“萬(wàn)人搖號(hào)”現(xiàn)象，全年全市僅5個(gè)日光盤(pán)，且認(rèn)籌比例均不及1比3。同時(shí)具備現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)的二手住宅降價(jià)成交擠壓一手樓盤(pán)價(jià)格倒掛空間，新房庫(kù)存及去化周期累積上升，部分區(qū)域庫(kù)存達(dá)歷史高峰。新盤(pán)折扣普遍，節(jié)后來(lái)訪上升。走訪的3個(gè)開(kāi)盤(pán)折扣幾個(gè)至十余個(gè)點(diǎn)不等，非核心區(qū)項(xiàng)目普遍轉(zhuǎn)介，市場(chǎng)傭金3個(gè)點(diǎn)左右，以?xún)r(jià)換量仍是市場(chǎng)主流。項(xiàng)目區(qū)位、品質(zhì)、價(jià)格(是否與周邊二手倒掛)為當(dāng)前購(gòu)房者的重要考量因素，核心區(qū)樓盤(pán)低定價(jià)戶型相對(duì)容易去化。盡管節(jié)后樓盤(pán)到訪量有所改善，走訪樓盤(pán)較開(kāi)盤(pán)收回1-2個(gè)點(diǎn)折扣不等，但深圳樓市成交底部徘徊已久，客戶信心恢復(fù)、到訪轉(zhuǎn)化成交仍需時(shí)間。此外目前二手房冰封、成交周期拉長(zhǎng)亦制約置換等改善性需求釋放。投機(jī)需求淡出，回歸“房住不炒”。當(dāng)前客戶買(mǎi)房主要以自住需求為主，且更加注重資金安全。非核心區(qū)剛需盤(pán)客戶多為首次置業(yè)，首付比例3成居多。僅核心區(qū)改善盤(pán)存在少數(shù)買(mǎi)入低定價(jià)戶型的資產(chǎn)配置需求，且客戶全款比例較高，首付比例多在6成以上，樓市逐漸回歸“房住不炒”。更多報(bào)告內(nèi)容參見(jiàn)：《城市草根調(diào)研系列報(bào)告之十三：深圳篇，乍暖還寒，回歸理性》4本月報(bào)告精選之二：東莞篇，來(lái)訪上升，尚未走出觀望報(bào)告主要觀點(diǎn)：1成交延續(xù)低迷，出清周期拉長(zhǎng)：2022年?yáng)|莞樓市延續(xù)21年以來(lái)下行壓力，盡管限購(gòu)、限售、限貸等多層面政策逐步放松，但受宏觀環(huán)境、疫情反復(fù)等因素影響，觀望情緒仍舊濃厚，全年開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率33%，較2021年回落32個(gè)百分點(diǎn)。2022年全市商品住宅成交2.7萬(wàn)套、成交面積314萬(wàn)平米，同比分別下降35.4%、34.3%；全年因高價(jià)項(xiàng)目帶動(dòng)，成交價(jià)格29075元/平米，同比上漲5.5%，但漲幅較2021年收窄8.4個(gè)百分點(diǎn)。2023年1月東莞成交維持低位，全市成交1771套、成交面積19.4萬(wàn)平米，同比分別下降5.7%、8.9%。2022年以來(lái)東莞商品住宅可售規(guī)模、出清周期延續(xù)上行，至2023年1月出清周期達(dá)16.9個(gè)月。項(xiàng)目亦普遍打折，基本為大個(gè)位數(shù)折扣，部分折扣較開(kāi)盤(pán)略有回收，整體看以?xún)r(jià)換量仍舊存在，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期仍相對(duì)謹(jǐn)慎。2022年12月東莞全面取消限購(gòu)后未見(jiàn)大規(guī)模外地購(gòu)房客戶涌入，與市場(chǎng)整體疲軟、周邊高能級(jí)城市房?jī)r(jià)同樣承壓、外地購(gòu)房性?xún)r(jià)比降低等因素相關(guān)。購(gòu)房需求以本地自住為主，購(gòu)房客群多為小企業(yè)主、上班族等，首付比例大多2、3成，自住需求下項(xiàng)目品質(zhì)、性?xún)r(jià)比等要求更高。1到訪改善但轉(zhuǎn)化有限，周邊高能級(jí)城市修復(fù)或?yàn)殛P(guān)鍵催化：調(diào)研項(xiàng)目反饋節(jié)后案場(chǎng)日到訪量升至10余組，但轉(zhuǎn)化率有限，成交轉(zhuǎn)化仍需時(shí)間。當(dāng)前交付問(wèn)題并非東莞市場(chǎng)擔(dān)憂重點(diǎn)，更多仍在收入及房?jī)r(jià)預(yù)期。展望2023年，除政策支持、經(jīng)濟(jì)修復(fù)等因素外，東莞城區(qū)及松山湖等核心區(qū)域供應(yīng)量相對(duì)增多，優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目入市亦有望對(duì)市場(chǎng)情緒形成支撐，關(guān)注3-4月小陽(yáng)春及二季度樓市修復(fù)情況，其中東莞周邊高能級(jí)城市修復(fù)或?yàn)樾判闹厮苤匾呋?本月報(bào)告精選之三：節(jié)后市場(chǎng)回溫，房企積極換倉(cāng)聚焦報(bào)告主要觀點(diǎn)：近期我們走訪了長(zhǎng)三角主要城市(南京、合肥、無(wú)錫、蘇州、杭州)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從一線了解節(jié)后樓市溫度，主要觀點(diǎn)如下：1節(jié)后市場(chǎng)普遍回暖，城市及區(qū)域分化：2022年長(zhǎng)三角五城樓市成交普遍下滑，無(wú)錫幅度最大，成交金額下滑約45%，春節(jié)后各地城市來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)均有回溫，如蘇州節(jié)后來(lái)訪環(huán)比升約20%，南京日均認(rèn)購(gòu)環(huán)比升超50%，蘇州、南京等地項(xiàng)目亦存在不同程度折扣回收。城市及區(qū)域間市場(chǎng)分化，如杭州、合肥市場(chǎng)明顯好于無(wú)錫，但杭州及合肥外圍區(qū)域亦存在高折扣、去化難；即使樓市相對(duì)較差的無(wú)錫，仍有去化及走量較好的高品質(zhì)改善項(xiàng)目。個(gè)別城市交付時(shí)間會(huì)影響購(gòu)房者意愿，但更多關(guān)注區(qū)域及品質(zhì)。展望后市，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)城市及區(qū)域熱度有望延續(xù)，但部分高庫(kù)存的郊縣及三四線壓力仍存。1房企積極換倉(cāng)收縮聚焦，流速與盈利中尋找平衡：樓市分化決定土拍市場(chǎng)分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢價(jià)率為7.1%和5.8%，明顯好于其它城市，無(wú)錫城投托底比例超過(guò)60%。房企積極換倉(cāng)，在項(xiàng)目流速及盈利中尋找平衡，普遍收縮城市布局，個(gè)別全國(guó)性房企率先打折退出高庫(kù)存城市及區(qū)域，同時(shí)房企布局聚焦及重疊亦加劇核心城市土拍熱度(如杭州、合肥中心區(qū))。隨著部分全國(guó)性民企拿地收縮，央國(guó)企成為土拍市場(chǎng)主角，但部分地級(jí)市民企亦積極向優(yōu)質(zhì)城市區(qū)域進(jìn)軍(如蕪湖偉星2022年合肥權(quán)益拿地第一)。預(yù)計(jì)核心城市土拍市場(chǎng)有望率先回溫，但部分高庫(kù)存城市及區(qū)域土拍仍難言樂(lè)觀。1預(yù)售金監(jiān)管及去化制約開(kāi)工，關(guān)注供給端收縮：走訪城市政策均有不同程度寬松，均執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，限購(gòu)政策除杭州外均相對(duì)寬松(大多6個(gè)月社保)，首套房貸利率基本為4.1%，無(wú)錫更是低至3.8%；但預(yù)售金監(jiān)管金相對(duì)嚴(yán)格，如南京預(yù)售金按5000-6000元/平米監(jiān)管，相對(duì)較高的預(yù)售監(jiān)管也制約房企的開(kāi)工及推盤(pán)熱情。部分城市個(gè)別房企出險(xiǎn)項(xiàng)目盡管通過(guò)合作方品牌、準(zhǔn)現(xiàn)房等方式持銷(xiāo)，但仍會(huì)對(duì)購(gòu)房者預(yù)期產(chǎn)生影響，加上2022年開(kāi)工及拿地收縮、部分城市城投拿地較多但開(kāi)發(fā)速度較慢，供給端收縮或成為2023年樓市的重要擾動(dòng)，建議關(guān)注在供給端收縮較大的城市布局較多房企。6報(bào)告主要觀點(diǎn)：1為對(duì)此前證監(jiān)會(huì)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求的落實(shí)。2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)明確開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，本次為對(duì)證監(jiān)會(huì)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求的落實(shí)。1利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供新的增量資金。此次按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，其中存量商品住宅指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售或者主體建設(shè)工程已開(kāi)工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等，為部分資金緊張的存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目盤(pán)活提供新的資金來(lái)源。試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，并在被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保做出了明確的限制和要求，利于更好保護(hù)投資者權(quán)益。隨著本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，亦利于優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的盤(pán)活。7本月報(bào)告精選之五：住房租賃迎金融支持，投融資渠道再拓寬報(bào)告主要觀點(diǎn)：1完善租購(gòu)并舉住房制度，利好專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化運(yùn)營(yíng)商：《意見(jiàn)》包含基本原則和要求、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理四部分十七條內(nèi)容；圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系?！兑庖?jiàn)》出臺(tái)是為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，利于支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。金融支持涉及各個(gè)方面，拓寬多元化投融資渠道：投資建設(shè)環(huán)節(jié)，支持商業(yè)銀行向各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，要求項(xiàng)目資本金比例不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資20%，貸款期限3-5年；鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，貸款額度不超過(guò)物業(yè)評(píng)估值80%、期限不超過(guò)30年，為相關(guān)企業(yè)批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房提供資金同時(shí)，亦有助于消化房企存量房源。運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許置換開(kāi)發(fā)貸，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年、額度不超過(guò)物業(yè)評(píng)估值80%；同時(shí)支持向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)性貸款，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年、額度不超過(guò)期限內(nèi)應(yīng)收租金總額70%，利于減輕輕資產(chǎn)模式住房租賃企業(yè)資金負(fù)擔(dān)。此外，《意見(jiàn)》還支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券、支持住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券(CoveredBond)、支持房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)等，未來(lái)相關(guān)金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)有望陸續(xù)開(kāi)展。8本月報(bào)告精選之六：百?gòu)?qiáng)單月銷(xiāo)售額增速轉(zhuǎn)正，三月小陽(yáng)春可期報(bào)告主要觀點(diǎn)：1單月銷(xiāo)售額同比轉(zhuǎn)正，關(guān)注三月小陽(yáng)春：隨著疫情管控逐步放開(kāi)、經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期逐步修復(fù)，節(jié)后各地來(lái)訪明顯上升，帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售逐步改善。2月單月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額5184億元，環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)11.8%，同環(huán)比已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正；銷(xiāo)售面積3180萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)32.4%，同比下降1.9%，降幅較1月收窄34.4個(gè)百分點(diǎn)。剔除春節(jié)錯(cuò)期影響，1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降12.5%、銷(xiāo)售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個(gè)、15.9個(gè)百分點(diǎn)。往后看，我們認(rèn)為政策呵護(hù)、經(jīng)濟(jì)回溫均將對(duì)購(gòu)房信心形成支撐，疊加二手房熱度向新房傳導(dǎo)，以及房企傳統(tǒng)供應(yīng)旺季到來(lái)，三月小陽(yáng)春值得期待。1百?gòu)?qiáng)房企格局分化，強(qiáng)信用企業(yè)優(yōu)勢(shì)延續(xù)：分梯隊(duì)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中TOP1-10、TOP11-202月單月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)27.4%、43.3%，明顯優(yōu)于TOP21-30(+1.1%)、TOP31-50(-10.8%)、TOP51-100(-18.8%)。從具體房企來(lái)看，保利發(fā)展1-2月全口徑銷(xiāo)售額635億元，領(lǐng)跑房企。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28家房企中，2月單月銷(xiāo)售額增速靠前為越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂，同比分別增長(zhǎng)378.6%、293.5%、152.0%、146.7%、123.7%、101.9%；1-2月銷(xiāo)售額增速靠前為越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口，同比分別增長(zhǎng)184.8%、85.4%、60.4%、58.1%、51.8%；整體看央國(guó)企及強(qiáng)信用房企優(yōu)勢(shì)仍舊延續(xù)。資料來(lái)源：各政府網(wǎng)站，平安證券研究所9 484186 00100419533 1 484186 00100419533 1 1010據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月、2月涉房類(lèi)政策(含中央及地方)分別為42、46項(xiàng)，出臺(tái)偏松類(lèi)政策均為41項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基建立首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。央行及銀保監(jiān)開(kāi)展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表；央行、銀保監(jiān)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合“因城施策”導(dǎo)向，利于壓力較大城市樓市穩(wěn)定。04000中性偏松偏緊項(xiàng)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月主要政策、會(huì)議時(shí)間時(shí)間1月5日1月5日文件/會(huì)議名稱(chēng)證監(jiān)會(huì)住建部央行、銀保監(jiān)會(huì)《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》主要內(nèi)容建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制:新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的，原則上不支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；肯定房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作所政策：核心城市需求端發(fā)力，政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變1月以來(lái)，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽(yáng)進(jìn)一步放寬限購(gòu)限制，湖南全省下調(diào)首付比例，哈爾濱、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)優(yōu)化貸款政策，揚(yáng)州、惠州松綁限售。需求端政策已開(kāi)啟漸進(jìn)式調(diào)整模式，未來(lái)同級(jí)別城市有望跟進(jìn)，政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變?？偼茝V二手房“帶押過(guò)戶”模式明確45周歲(含)以下，具有大專(zhuān)及以上學(xué)歷或中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格的人才，落戶長(zhǎng)沙并繳納社?；騻€(gè)稅后，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首士學(xué)歷及高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格不限年齡有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)1套住房。繼續(xù)優(yōu)化非本市戶籍居民購(gòu)房政策，非本市戶，不用再提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明非限購(gòu)市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個(gè)限購(gòu)市(長(zhǎng)沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%房齡年限由20年提高到30年。單職工貸款最高額度由50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，雙職工貸款最高額度由70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售首付20%政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通住導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策政策，首套房貸利率由4.1%降至3.8%18周歲的居民家庭在沈陽(yáng)行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。對(duì)生育二孩金貸款購(gòu)買(mǎi)自住房的，貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.3倍。資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所1月M2同比增長(zhǎng)12.6%，增速環(huán)比升0.8個(gè)百分點(diǎn)；社融存量同比增長(zhǎng)9.4%，增速環(huán)比降0.2個(gè)百分點(diǎn)。2月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)3.65%、4.3%，較上月持平。根據(jù)平安宏觀組觀點(diǎn)，1月居民中長(zhǎng)期貸款新增2231億元，同比少增5193億元，相比18年-22年同期少增5217億元。居民貸款需求不足，房貸償還意愿較強(qiáng)，三年疫情使居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，信心恢復(fù)仍需時(shí)日。98762020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01存量同比增速下行802604020200社會(huì)融資規(guī)模存量同比元%8%2021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-04.0LPR%貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年%貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年4.453.704.304.304.303.653.654.303.3.654.304.304.303.652022-092022-112023-01資金：境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)低位，多地首套房貸利率破“4”2月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.61%、5.47%，環(huán)比降0.15pct、升1.37pct。2月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.04%，環(huán)比下行6bp，二套房房貸利率4.91%，環(huán)比持平。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月符合首套利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的城市中，已有石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以?xún)?nèi)。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本9753境外債平均發(fā)行利率 集合信托平均年收益率(右軸)%%%2021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-016重點(diǎn)城市首套房貸利率、二套房貸利率(貝殼研究院)首套房房貸利率二套房房貸利率.0%.0%4.91%2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-014000004000002月房企境內(nèi)債、境外債、集合信托融資規(guī)模分別為321億元、8.2億美元、87億元，環(huán)比增加4.5%、(剔除1月華夏幸福債務(wù)重組基數(shù)影響)下滑38.6%、增加127.6%。房企融資環(huán)境回暖，中駿、雅居樂(lè)等民營(yíng)房企相繼加入境內(nèi)信用債發(fā)行行列，“內(nèi)保外貸”下海外融資渠道再度打通。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(shì)(月)境內(nèi)債發(fā)行金額(億元)集合信托發(fā)行金額(億元)0400000 海外債發(fā)行金額(億美元，右軸) 000-502020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12023Q1房企信用債迎來(lái)到期高峰期規(guī)模5875435144544222652204352792452976975825522月重點(diǎn)50城新房月日均成交4465套，環(huán)比升52.5%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交2735套，環(huán)比升21.7%。2月草根調(diào)研反饋，節(jié)后市場(chǎng)普遍回暖，南京、杭州等地單周認(rèn)購(gòu)到訪量較節(jié)前增長(zhǎng)20%-50%，長(zhǎng)沙、蘇州均已突破2022年全年高點(diǎn)(國(guó)慶節(jié))水平；但城市及區(qū)域間仍存分化，高庫(kù)存郊縣及三四線壓力猶在。50城商品房月日均成交套數(shù)同比20城二手房月日均成交套數(shù)同比30%20%10% 新房月日均成交同比一線同比二線三線022.42022.62022.82022.102022.122023.20二手房月日均成交(套數(shù)) 均成交套數(shù)同比2022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/01%40%0%%20%40%60%35城平均35城平均二線平均500002021-012021-062021-112022-042022-09春節(jié)假期疊加上年假期錯(cuò)峰影響，1月35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積26.2萬(wàn)平米，環(huán)比降57.5%，同比降40.6%。供給收縮下，房企以去化存貨為主，銷(xiāo)供比142.7%，環(huán)比升57.5個(gè)百分點(diǎn)。1月35城商品房平均出清周期37個(gè)月，環(huán)比升2.5個(gè)月，其中一線城市僅為24.3個(gè)月，遠(yuǎn)低于二線城市(36.6個(gè)月)、三線城市(39.4個(gè)月)，預(yù)計(jì)3月房企將加快取證節(jié)奏，把握傳統(tǒng)旺季“小陽(yáng)春”行情。二線平均250三四線平均35城平均25020002021-012021-062021-112022-042022-0935城商品房平均出清周期二線平均三四線平均整體平均4040525205城商品房平均銷(xiāo)供比80%%40% 35城平均 均2022-032022-052022-072022-092022-112023-01所注：35城中一線城市4個(gè)、二線10個(gè)、三四線21個(gè)；商品房銷(xiāo)供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積15Wind161月百城住宅平均價(jià)格16174元/平米，環(huán)比降0.02%，連續(xù)7個(gè)月下跌；環(huán)比下跌城市數(shù)量共62個(gè)，處近一年高位。分城市能級(jí)看，1月一、二、三線城市住宅平均價(jià)格，環(huán)比分別降0.05%、0.04%、0.08%，房?jī)r(jià)下行從三四線城市蔓延至一二線，2022年9月以來(lái)一線城市住宅價(jià)格環(huán)比持續(xù)為負(fù)。百城住宅平均價(jià)格走勢(shì)百城中一二三線城市住宅價(jià)格環(huán)比變化持平與下跌城市數(shù)量百城住宅平均價(jià)格(元/平方米)2022/012022/042022/072022/102023/01.15%.10%.05%.00%格環(huán)比比格環(huán)比比2022/062022/082022/102022/12 個(gè)環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲個(gè)0400022/02222/02Wind17由于春節(jié)假期、重點(diǎn)城市集中土拍處于間歇期，供地節(jié)奏明顯變緩，1月百城土地供應(yīng)建面0.98億平米，環(huán)比降42.2%；成交建面0.9億平米，環(huán)比降74.6%。溢價(jià)率、流拍率雙雙回升：1月百城土地溢價(jià)率僅為2.96%，環(huán)比回升0.8pct；流拍率23%，環(huán)比回升7pct，創(chuàng)近一年新高。受一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比下降影響，1月百城地價(jià)699元/平米，創(chuàng)近年新低。市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點(diǎn)依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，2月北京、蘇州、杭州土拍核心地塊熱度居高不下。0000成交情況百城供應(yīng)土地建面(萬(wàn)平米)百城成交土地建面(萬(wàn)平米)供銷(xiāo)比(右軸)2022-072022-102023-010004,000,0000百城土地成交均價(jià)走勢(shì)百城成交均價(jià)(元/平米) 一線成交均價(jià)(元/二線成交均價(jià)(元/平米)三線成交均價(jià)(元/平米)864202022-012022-042022-072022-102023-01溢價(jià)率百城土地成交溢價(jià)率(%)一線成交溢價(jià)率(%) 二線成交溢價(jià)率(%)三線成交溢價(jià)率(%)2022-012022-042022-072022-102023-01資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所182022年2月2022年4月2022年6月20222022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月2023年2月2月單月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)11.8%，同環(huán)比已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正；銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)32.4%，同比下降1.9%，降幅較1月收窄34.4個(gè)百分點(diǎn)。剔除春節(jié)錯(cuò)期影響，1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降12.5%、銷(xiāo)售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個(gè)、15.9個(gè)百分點(diǎn)。受疫情管控全面松綁、購(gòu)房預(yù)期扭轉(zhuǎn)等因素影響，百?gòu)?qiáng)房企前2月銷(xiāo)售明顯改善，后續(xù)隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季到來(lái)、二手房熱度向新房傳導(dǎo)，三月小陽(yáng)春值得期待。房企單月銷(xiāo)售增速?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額單月同比0%0%10%20%30%40%50%60%70%克而瑞百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售增速克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額累計(jì)增速克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售面積累計(jì)增速2022年1-2月2022年1-5月2022年1-8月2022年1-11月2023年1-2月10%20%30%40%50%60%資料來(lái)源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)自中指院，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞19華潤(rùn)置地越秀地產(chǎn)新城控股濱江集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn)中國(guó)金茂保利發(fā)展華潤(rùn)置地越秀地產(chǎn)新城控股濱江集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn)中國(guó)金茂保利發(fā)展1月為土拍空窗期，僅有寧波等少數(shù)城市出讓土地；2月北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市相繼完成土拍，50強(qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售金額比21%、拿地銷(xiāo)售面積比23%，環(huán)比增長(zhǎng)19.7pct、20.4pct；除華潤(rùn)、越秀等財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場(chǎng)。盡管行業(yè)融資收緊周期已過(guò)，但房企銷(xiāo)售回款壓力仍大，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺(tái)公司為主，企業(yè)間投資態(tài)度明顯分化。拿地銷(xiāo)售金額比拿地銷(xiāo)售面積比40%0%80%70%60%50%40%30%20%10%2月50強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售金額比、面積比拿地銷(xiāo)售金額比拿地銷(xiāo)售面積比Wind20電氣設(shè)備銀行 有色金屬 非銀金融 00%%10%20%電氣設(shè)備銀行 有色金屬 非銀金融 00%%10%20%30%信工算織鐵媒械閑工筑防用品林用藥筑合掘子通車(chē)地深制機(jī)服設(shè)服裝軍事飲牧電生材運(yùn)產(chǎn)2月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌2.02%，跑贏滬深300(-2.1%)；截至2023年3月2日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)13.4倍，高于滬深300的12.1倍，估值處于近五年94.5%分位。2月上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為華發(fā)股份、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)，排名后三房企為弘陽(yáng)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)控股、旭輝控股集團(tuán)。86420-2-4-6-8月漲跌幅(%)汽房滬造裝備務(wù)飾工業(yè)料漁器物料輸-2.02-2.10975房地產(chǎn)PE(TTM)處于近五年94.5%分位00:PE(TTM)2018/2/232020/2/232022/2/23市50強(qiáng)漲跌幅排名前三及后三房企華發(fā)股份華發(fā)股份建發(fā)國(guó)際集越秀地產(chǎn)弘陽(yáng)地產(chǎn)時(shí)代中國(guó)控旭輝控股集 團(tuán)股團(tuán)資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所21股票名稱(chēng)股票代碼重點(diǎn)覆蓋標(biāo)的及估值股票名稱(chēng)股票代碼(元)2023-3-22023-3-22021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E萬(wàn)科A000002.SZ16.731.942.032.152.338.68.27.87.2推薦金地集團(tuán)600383.SH9.552.082.212.322.404.64.34.14.0推薦Z新城控股601155.SH19.175.573.914.224.493.44.94.54.3推薦Z天健集團(tuán)000090.SZ5.881.031.261.451.635.74.74.13.6推薦0688.HK8657越秀地產(chǎn)0123.HK10.71