中國與德國城市拆遷賠償差異

中國與德國城市拆遷賠償差異2003年以來來，中國因征征用土地、拆拆遷房屋而出出現(xiàn)了一系列列被涉及者自自殺、自焚、示示威等事件。特特別是于2003年8月發(fā)生的南南京市被拆遷遷戶翁彪自焚焚身亡的悲劇劇，令人震驚驚。相關事件件的矛盾焦點點之一是征地地拆遷者和被被征地拆遷戶戶之間對補償償費數(shù)額有極極大爭議。究究竟土地房屋屋的價格和拆拆遷賠償費怎怎樣計算才比比較合理？中中國的政府部部門和企業(yè)在在征地拆遷過過程中的計價價賠償方法有有何不妥之處處？西方國家家在這方面通通常又是怎么么做的？本文文從德國土地地使用權和中中國土地使用用權的比較入入手，比較分分析兩國土地地使用權的相相似之處和不不同之處，然然后用實例來來解釋中國和和德國在計算算拆遷賠償費費方面的差別別是什么。一、德國的土地地使用權德國《民法法大典》第94條規(guī)定，土土地上的房屋屋建筑是土地地的組成部分分，房屋建筑筑從屬于土地地，為土地所所有權的擁有有者所有。德德國所有的土土地（包括已已建土地和非非建土地，如如農田、林地地、綠地等）都都實行土地登登記，即地籍籍登記。地籍籍登記簿中的的土地所有者者是唯一受法法律承認和保保護的土地所所有者。德國國的土地所有有權絕大部分分歸私人（自自然人、法人人）所有，也也有一部分歸歸公眾所有（如如國家、州、市市鎮(zhèn)所有）。德德國的“土地使用權權條例”第1款規(guī)定：土土地使用權是是可以買賣、可可以繼承的、在在土地的地上上或地下?lián)碛杏薪ㄖ锏臋鄼嗔?。通過德德國“公寓式住房房所有權法”，土地使用用權也可以運運用到公寓式式住房，成為為公寓式住房房土地使用權權。土地所有有者（Eigenntuemeer）和土地使使用權者（Erbbaaurechhtshabber）到公證處處簽訂土地使使用權合同，然然后在地方法法院的地籍登登記所登記。地地籍登記所向向土地使用權權者發(fā)放地籍籍簿，并在土土地所有者的的地籍簿中權權役和限制的的第一項上注注明已經出讓讓了土地使用用權。土地使使用權的年限限由合同來確確定，居住用用地一般為99年，工業(yè)用用地一般為70年。通常，土土地使用權者者每年向土地地所有者交付付使用土地的的土地使用金金，合同規(guī)定定的土地使用用金的數(shù)額也也登記入地籍籍簿中。土地地使用期結束束后，土地使使用權回歸土土地所有者，作作為組成部分分的建筑物也也隨土地使用用權回歸土地地所有者所有有，但土地所所有者要向土土地使用權者者支付建筑物物的賠償費。土土地使用權可可一次或多次次延長。在大大多合同中都都約定，土地地使用權者有有優(yōu)先購買土土地的權力。在在德國，土地地使用權擁有有者也有自己己的地籍簿，地地籍簿中登記記的土地使用用權包括對建建筑物或住房房的所有權。德國的土土地使用權是是有價值的?！暗聡恋貎r價值評估條例例”（WertV）和“土地價值評評估大綱”（WertR）對土地使使用權價值的的評估有具體體規(guī)定，內容容比較復雜。簡簡單地說，土土地使用權的的價值由兩部部分組成，一一是土地部分分，一是建筑筑物部分。土土地部分的價價值來自于土土地使用期限限內一般地租租和具體土地地使用金之間間的差價。地地租和具體土土地使用金的的差價越大，土土地使用剩余余年限越長，土土地使用權中中土地部分的的價值就越高高。在土地所所有者未出讓讓土地使用權權的情況下，土土地和地上建建筑物的價值值完全土地所所有者所有；；在出讓土地地使用權之后后，土地價值值就被分為兩兩個部分，一一部分歸土地地所有者，另另一部分歸土土地使用權擁擁有者。在德德國，土地使使用權擁有者者的土地部分分的價值接近近土地價值總總額50％的情況頗頗為普遍，原原因是地租和和具體土地使使用金的差價價大，土地使使用年限長。這這樣，土地使使用權的全部部價值即由部部分土地價值值和百分之百百的建筑物價價值組成。二二、中國的土土地使用權1982年中華人民民共和國憲法法第10條規(guī)定：城城市的土地屬屬于國家所有有。農村和城城市郊區(qū)的土土地，除由法法律規(guī)定屬于于國家所有的的以外，屬于于集體所有；；宅基地和自自留地、自留留山也屬于集集體所有。根根據(jù)中華人民民共和國憲法法，土地所有有權的形式只只有國家土地地所有權和集集體土地所有有權兩種，私私人（自然人人和法人）不不能享有土地地所有權，而而其他生產資資料則分屬國國家、集體和和私人所有。同同時，“土地管理法”第7條規(guī)定：“國有土地可可以依法確定定給全民所有有制單位或者者集體所有制制單位使用，國國有土地和集集體所有的土土地可以依法法確定給個人人使用。使用用土地的單位位和個人，有有保護、管理理和合理使用用土地的義務務?！边@就產生了了私人土地使使用權，依照照法律公民可可以享有土地地使用權。接著而來來的問題就是是，公民個人人享有什么樣樣的土地使用用權，是有償償?shù)耐恋厥褂糜脵噙€是無償償?shù)耐恋厥褂糜脵?？中國在在改革初期開開始征收城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用費費。1980年12月國務院批批轉的“全國城市規(guī)規(guī)劃工作會議議紀要”指出：“征收城鎮(zhèn)土土地使用費，是是城鎮(zhèn)建設和和維護的一個個固定資金來來源。在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍圍內，對占用用土地的單位位和個人，均均應該按照當當年實際占地地面積交納土土地使用費。土土地使用費的的標準在測算算土地級差收收益的基礎上上進行，并且且根據(jù)土地等等級的變化，每每隔若干年作作一次調整。對對于不同的土土地使用單位位，收費標準準應有所不同同?！背擎?zhèn)土地使使用費實質上上就是一種土土地稅。這一一文件提到了了“土地級差收收益”和“土地等級”，承認了土土地是有價值值的、土地價價值的高低由由土地的級差差收益和土地地等級決定。1987年全國各地地開始實行向向城鎮(zhèn)國有土土地使用者征征收土地使用用費的制度。土土地使用費屬屬于地方稅的的一個變種，征征收的土地使使用費用于地地方城鎮(zhèn)建設設和維護。由由于土地所有有權的擁有者者和最大管理理者中央政府府卻并未從地地方征收的土土地使用費中中得利，所以以一年后中央央政府決定將將土地使用費費改為土地使使用稅，從1988年11月1日實行“中華人民共共和國城鎮(zhèn)土土地使用稅暫暫行條例”，從此城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅由為由中央央政府和地方方政府分成。土土地使用稅的的收入大大改改善了地方政政府和中央政政府的財政狀狀況。嘗到甜甜頭之后，1990年5月19日，國務院院發(fā)布頒布了“中華人民共共和國城鎮(zhèn)國國有土地使用用權出讓和轉轉讓暫行條例例”。根據(jù)這個個條例，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地權權可以出讓、轉轉讓、出租、抵抵押和繼承，中中國的國有土土地使用權也也因此有了價價值；國家以以土地所有者者的身份將土土地使用權在在一定年限內內讓與土地使使用者，由土土地使用者一一次向國家支支付土地使用用權出讓金。“出讓、轉讓”的實質就是是買賣國有土土地的使用權權，“出讓”是第一次出出賣，由國家家將國有土地地的使用權出出賣給私人（編編者注：中國國將國家出賣賣土地給自然然人、法人的的行為稱為“一級市場”）：“轉讓”則是私人間間土地使用權權的買賣（編編者注：自然然人、法人間間的土地買賣賣稱為“二級市場”）。土地使使用權出讓金金或轉讓金的的高低就是出出賣土地使用用權的價格。2003年中國城市市地價最高的的杭州市曾以以每畝1億元人民幣幣的價格出賣賣國有土地使使用權。三、德德國土地使用用權和中國土土地使用權之之比較德德國土地使用用權和中國土土地使用權有有不少相同之之處，但在許許多方面，如如建立土地使使用權的目的的、土地使用用期限的長短短、土地使用用期限的延長長、延長的優(yōu)優(yōu)先權、土地地使用權回歸歸時的賠償?shù)鹊龋灿胁簧偕俨町?。這里里只探討兩個個差別，一是是土地使用權權登記的差別別，一是土地地使用權價值值的差別。我們假設設，在一塊面面積為667平方米的土土地上建有一一座兩層樓的的住宅，共有有12套住房，總總建筑面積為為840平方米，總總居住面積為為672平方米；這12套住房連同同土地使用權權在80年代后期和90年代初通過過私有化出賣賣給住戶，其其中第6號住房有居居住面積56平方米，為為總居住面積積的十二分之之一，相應的的建筑面積份份額為70平方米。下下面分析一下下第6號住房連同同土地使用權權在中國和德德國登記有何何不同。中國的土地地使用權和房房產是分開登登記的。第6號住房的所所有者將該住住房的房產所所有權登記后后，可領到房房產登記證。房房產登記證記記錄有第6號住房的地地址、位置、居居住面積56平方米或建建筑面積70平方米、住住房的性質、房房產所有者的的名字等等。同同時，第6號住房的所所有者還要辦辦理土地使用用權證。在土土地使用權證證上記錄有地地區(qū)名稱、地地段和地塊號號碼、位置、土土地面積667平方米、住住房居住面積積56平方米或建建筑面積70平方米、土土地使用權擁擁有者的姓名名等等。德國的土地地使用權象土土地所有權一一樣，使用權權擁有者有自自己的地籍簿簿，房產所有有權和土地使使用權登記在在一本地籍簿簿內，其內容容如下：833/110000的土地使用用權，某城市市某地區(qū)011地段1820號地塊，面面積667平方米，林林蔭大街第8號，位于2單元2樓左側的第6號公寓（附附劃分圖）的的特別所有權權。中國國和德國土地地使用權登記記最大的不同同不在于土地地使用權證和和房產登記證證是否合一（德德國只有一本本地籍簿，既既記錄土地使使用權又記錄錄住房的產權權，運作和管管理比較方便便；而中國分分別有土地使使用權證和房房產登記證，運運作和管理比比較麻煩），而而是在于中國國的土地使用用權證上記錄錄了土地面積積667平方米和住住房居住面積積56平方米或建建筑面積70平方米，而而在德國地籍籍簿上記錄的的是土地面積積667平方米和8333/100000的土地使用用權，但并未未直接注明住住房居住面積積或建筑面積積。德國地籍籍簿上記錄的的833/110000的土地使用用權來自第6號公寓的70平方米建筑筑面積是總建建筑面積840平方米的1/12（或按居住面積56平方米是總居住面積672平方米的1/12計算），住房居住面積或建筑面積是通過建筑劃分圖上注明的第6號住房來保證。中德兩國之間土地使用權登記方面的這個看來只是技術層面的微小區(qū)別，將對第6號住房及其土地使用權的價值產生很大的影響，特別是在征地和房屋拆遷的情況下，下面要著重討論。在中國，土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由后者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城鎮(zhèn)政府受土地所有者國家的委托，通過公開拍賣，出賣土地使用權，居住用地的使用期限為70年。在實際操作中，出價“最高”的開發(fā)商獲得土地使用權。開發(fā)商可能繼續(xù)轉讓土地使用權，也可能直接投資建設，最后將建成的住房連同割小的土地使用權出賣給顧客。在前面提到的2003年國有土地使用權每畝價格高達1億元人民幣的杭州市，該市2003年的住房價格高達8千元／平方米，而面向西湖的住房價格超過1萬元／平方米。在這8千元／平方米的價格中，既包括了每平方米中的建筑價值，也包括了每平方米建筑面積上所包含的土地使用權的價值。根據(jù)傳統(tǒng)的地租理論，土地的價值v等于地租r除以利息，即v=r/i，地租r等于土地價值v乘以利息r=v

×i；土地使用權x的價值等于利息乘以折現(xiàn)因素：x=r

×（1-1/（1+i）∧n）/i=v×i

×（1-1/（1+i）∧n）/I（其中n為使用年限）當使用年限n為70年、利息i為4％時，土地使用權x的價值就等于0.94×v；也就是說，當使用年限n為70年、利息為4％時，土地使用權的價值相當于土地所有權價值的94％。換言之，當土地使用權以1億元／畝的價格出讓時，土地所有權的價值約為1.07億元／畝。在德國，土地使用權擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。在中國，房地產開發(fā)商可以通過下列途徑獲得土地使用權：向城鎮(zhèn)政府購買（政府出讓土地使用權），開發(fā)商支付土地使用權出讓金；或向城鎮(zhèn)政府取得征地拆遷許可，支付被涉及者拆遷賠償。在法律形式上，這屬于被拆遷者向開發(fā)商轉讓土地使用權。四、征地拆遷過程中應該如何賠償？在中國之所以會如此大規(guī)模地發(fā)生被拆遷戶的抗爭，是因為在拆遷過程中政府官員與房地產開發(fā)商通過權錢交易合謀侵奪拆遷戶的利益。究竟被拆遷戶損失了多少，下面通過一個具體案例來加以解釋。假如上面提到的第6號住房連同其他11戶住戶以及其他建筑中的幾百戶居民在2003年被通知要征地拆遷。拆遷之后，在這667平方米的土地上將新建18層的住宅樓，總建筑面積將達7，200平方米，總居住面積為5，180平方米，共50套住房，平均每戶建筑面積為144平方米，居住面積約104平方米。如果開發(fā)商向城鎮(zhèn)政府購買相同區(qū)位和質量的土地，假定土地使用權出讓金的價格為22，490元人民幣／平方米，即1，500萬元人民幣／畝。如果這個征地拆遷發(fā)生在中國，開發(fā)商會向第6號住房的主人提供以下兩個選擇：其一是給錢，開發(fā)商以當?shù)匾皇址?千元／平方米的價格作為賠償標準，支付70平方米56萬元人民幣的征地拆遷賠償費；其二是給房，開發(fā)商在房屋建成后，在原區(qū)位提供70平方米建筑面積的新建房作為征地拆遷的賠償，住戶在拆遷建設期間需自己另找住房。如果住戶要求一個更大面積的住房，則必須按8千元／平方米的價格向開發(fā)商購買超過70平方米以上的面積。中國的許多住戶會傾向于第二個方案，這也是中國征地拆遷賠償中常被使用的“以新?lián)Q舊”方案。如果這個征地拆遷發(fā)生在德國，開發(fā)商要支付的拆遷賠償費就不是56萬元人民幣了，而是151萬元人民幣。其具體計算如下：土地部分，667平方米X833/10000X22，490元／平方米＝125萬元（其中833/10000是地籍簿中登記的比例）；建筑部份，假定價格為5，920元／平方米建筑面積、使用年限為100年、剩余使用年限為50年、折舊為38％，折余價格為5，920元X（100％-38％）＝約3，670元／平方米建筑面積，每套單元的折余價值是3，670／平方米建筑面積X70平方米＝25.7萬元。這樣，土地加建筑的總價值是125萬元＋25.7萬元＝150.7萬元＝約151萬元。顯然，在同樣條件下，德國的開發(fā)商必須對被拆遷戶支付151萬元征地拆遷賠償費，比中國開發(fā)商支付的數(shù)額多95萬元；換言之，中國的房地產開發(fā)商支付的征地拆遷賠償費只是應該支付數(shù)額的37％。在這種情況下，若開發(fā)商再強行拆遷，被涉及者做出強烈的反抗，其實是意料之中的事。在中國，第6號住房的主人在征地拆遷之前，在667平方米的土地上有70平方米建筑面積的土地使用權。如果他接受“以新?lián)Q舊”的征地拆遷賠償方案，他仍然有70平方米建筑面積的土地使用權，他的權利似乎沒有受到侵害。征地拆遷之前，這70平方米建筑面積的土地使用權是70/840，即833/10000的土地使用權，可以理想化地折算為833/10000X667平方米＝55.56平方米的土地面積上的土地使用權。在征地拆遷和新建之后，土地上的建筑面積從原來的840平方米上升到7，200平方米，他所擁有的70平方米建筑面積的土地使用權，只是70平方米／7，200平方米，即97/10000的土地使用權，可折算為97/10000X667平方米＝6.5平方米的土地面積上的土地使用權。通過征地拆遷和新建，第6號住房主人的土地使用權從833/10000減少到97/10000，減少了736/10000，即失去了土地使用權中的絕大部分。從理想化的土地面積來看，則從55.56平方米減少到6.5平方米。其價值的減少是顯而易見的。從另一方面來看，在建筑部分，中國的開發(fā)商以新?lián)Q舊，最好的情況是不考慮原住房的折舊（但90年代后期多數(shù)地方是考慮折舊的），多支付的價格是新造價的38％（約16萬元），這給第6號住房主人一定的經濟好處。但需要指出的是，中國的開發(fā)商在建筑部分給予住戶的好處，遠不足以彌補住戶在土地使用權方面的損失，因此第6號住房主人并沒有得到合理的征地拆遷賠償。中國的房地產開發(fā)商就是這樣明目張膽地侵害被拆遷戶的利益，幾乎可以說，中國的每一家被拆遷戶都被房地產開發(fā)商重重地盤剝了一次。因此，中國的許多被拆遷戶拒絕搬遷，甚至投入維權活動，因為他們蒙受的損失實在是太大了。目前在中國還存在著其他損害房產所有者和土地使用權擁有者的現(xiàn)象，比如，在一塊土地的兩座住房建筑之間又加建一座住房建筑，在一個居住小區(qū)原來規(guī)劃的綠地上又建造房子等。雖然這并未涉及到征地拆遷的問題，但是由于一塊土地上建筑面積總量的增加使原來土地使用權擁有者各自所占份額減少，土地使用權擁有者的經濟利益就事實上受到了侵害。結論目前在中國征地拆遷賠償中普遍實行的“以新?lián)Q舊”的方法是否侵害了被拆遷者的利益，要看開發(fā)商在建筑部分給予的“以新?lián)Q舊”的好處是否能抵銷被拆遷者在土地部分的損失。由于征地拆遷后新建住宅的總面積大于原有住宅的總面積，若按原住戶被拆建筑的面積計算賠償或“以新?lián)Q舊”，所有原住戶的土地使用權比例都減少了，而房地產開發(fā)商則白白侵占了原住戶的部分土地使用權。用以下公式可以計算原住戶在土地使用權價值方面的損失：令m為該住房的建筑面積，s（0）為征地拆遷之前該土地上的建筑面積之總和，q（0）=m/s（0）為征地拆遷之前該住房所擁有的土地使用權比例；由于是“以新?lián)Q舊”，該住戶擁有的建筑面積m保持不變，s（n）為征地拆遷之后該土地上的建筑面積之總和，q（n）=m/s（n）為征地拆遷之后該住房所擁有的土地使用權比例；那么，q（0）-q（n）=m/s（0）-m/s（n）為征地前后的土地使用權比例的損失，損失的價值為（m/s（0）-m/s（n））×v

×l（其中v為土地使用權的價值，單位為元／平方米；l為土地的面積，單位為平方米。本文例中m=70平方米，s（0）=840平方米，s（n）=7，200平方米，v=22，490元／平方米，l=667平方米）：（m/s（0）-m/s（n））×v

×l=（70/840-70/7，200）×22，490×667=約110萬元。建筑部分的增益主要來自開發(fā)商用新造價來支付已經使用若干年后的建筑物。其增加的價值為m

×y

×d，其中：m為建筑面積，單位為平方米；y為建筑物的新造價，單位為元／平方米；d為折舊率，<100％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所決定（