物業(yè)管理概述

物業(yè)管理概述第一頁(yè)，共32頁(yè)。內(nèi)容一、物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展二、物業(yè)管理的基本概念

三、物業(yè)裝修管理第二頁(yè)，共32頁(yè)。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展2、物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理第三頁(yè)，共32頁(yè)。1、物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。

奧克維婭-希爾女士。雛形第四頁(yè)，共32頁(yè)。

現(xiàn)代物業(yè)管理成形于十九世紀(jì)末的美國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高樓增多．高層建筑物附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，要求管理人員具有一定的專(zhuān)業(yè)性，技術(shù)性。建筑物由多個(gè)業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。

1908年，世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動(dòng)成立了第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。成形第五頁(yè)，共32頁(yè)。2、物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生與發(fā)展萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉---1949年）休眠時(shí)期（1949年---改革開(kāi)放）復(fù)蘇時(shí)期（改革開(kāi)放初期）蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開(kāi)放后）第六頁(yè)，共32頁(yè)。萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉---1949年）

19世紀(jì)中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和動(dòng)力，得到了有效需求并迅速發(fā)展起來(lái)。上海外灘，青島八大關(guān)別墅區(qū)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，服務(wù)管理等性質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司．這是我國(guó)物業(yè)管理的雛形。第七頁(yè)，共32頁(yè)。休眠時(shí)期（1949年＿改革開(kāi)放）

新中國(guó)成立后，我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，絕大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，中國(guó)的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門(mén)管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產(chǎn)不再作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域。第八頁(yè)，共32頁(yè)。復(fù)蘇時(shí)期（改革開(kāi)放初期）

住房從福利分配到貨幣化分配轉(zhuǎn)變。從1981年開(kāi)始，深圳探索出一條經(jīng)營(yíng)型綜合性物業(yè)管理的新路子。

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。第九頁(yè)，共32頁(yè)。蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開(kāi)放后）

鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，這是深圳乃至中國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織。

1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布；《物業(yè)管理?xiàng)l例》：2003年6月8日經(jīng)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504號(hào)國(guó)務(wù)院令公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自2007年10月1日起施行?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》國(guó)務(wù)院令第666號(hào),已經(jīng)2016年1月13日國(guó)務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。第十頁(yè)，共32頁(yè)。3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，是為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。第十一頁(yè)，共32頁(yè)。

建設(shè)部125號(hào)令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2004年3月實(shí)施；資質(zhì)等級(jí)：分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等級(jí)資質(zhì)；

4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理：第十二頁(yè)，共32頁(yè)。二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主概念四、業(yè)主大會(huì)概念五、業(yè)主委員會(huì)概念六、業(yè)主管理規(guī)約第十三頁(yè)，共32頁(yè)。概念一、物業(yè)定義：

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)建筑物和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。特征：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長(zhǎng)期性建設(shè)周期長(zhǎng)、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性第十四頁(yè)，共32頁(yè)。物業(yè)的分類(lèi)：按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)按結(jié)構(gòu)層次分為：?jiǎn)螌?、多層、高層、超高層第十五?yè)，共32頁(yè)。概念二、物業(yè)管理定義：

物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，同時(shí)維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)的總稱(chēng)。第十六頁(yè)，共32頁(yè)。物業(yè)管理的作用：1、確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命；2、能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境；3、使物業(yè)保值、升值；4、促進(jìn)政府部分職能的轉(zhuǎn)變。第十七頁(yè)，共32頁(yè)。物業(yè)管理的范圍

1、紅線以內(nèi)

2、分戶以外公共部位第十八頁(yè)，共32頁(yè)。物業(yè)管理的對(duì)象

對(duì)物的管理對(duì)個(gè)體人的管理通過(guò)對(duì)物和違規(guī)個(gè)體人的管理，達(dá)到為群體服務(wù)的目的。第十九頁(yè)，共32頁(yè)。物業(yè)管理的內(nèi)容

1、對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。2、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修、綠化養(yǎng)護(hù)等。3、接受業(yè)主和使用人的特別委托，提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。

通常我們概括為：房屋主體管理、設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、保安管理、消防管理、車(chē)輛道路管理、公眾代辦性管理。第二十頁(yè)，共32頁(yè)。物業(yè)管理的類(lèi)型

居住物業(yè)的管理（多層、小高層、高層、別墅）工業(yè)物業(yè)的管理（生產(chǎn)廠區(qū)、儲(chǔ)存、物流）商業(yè)物業(yè)的管理（百貨、超市、連鎖店）辦公物業(yè)的管理（寫(xiě)字樓、政府辦公）其他物業(yè)的管理（醫(yī)院、公園、地鐵、機(jī)場(chǎng)、碼頭）第二十一頁(yè)，共32頁(yè)。概念三、業(yè)主業(yè)主：物業(yè)的所有權(quán)人。

非業(yè)主使用人：是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的除業(yè)主以外的其他人。

對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)公司來(lái)講，業(yè)主就是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。第二十二頁(yè)，共32頁(yè)。定義：

業(yè)主大會(huì)：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高的權(quán)利機(jī)構(gòu)，它由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議，并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì)。成立條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，或者首套住宅交付使用滿兩年的，該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。概念四、業(yè)主大會(huì)第二十三頁(yè)，共32頁(yè)。定義：業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期2-3年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，由5-15人組成。概念五、業(yè)主委員會(huì)第二十四頁(yè)，共32頁(yè)。概念五、管理規(guī)約

定義：

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主共同制定的規(guī)范區(qū)分所有建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的法律文件。管理規(guī)約有狹義和廣義之分。廣義管理規(guī)約包括臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。通常將開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定的管理規(guī)約成為臨時(shí)管理規(guī)約。首次業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主規(guī)約稱(chēng)為管理規(guī)約，即狹義的管理規(guī)約。內(nèi)容：

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十五頁(yè)，共32頁(yè)。三、物業(yè)裝修管理依據(jù)第二十六頁(yè)，共32頁(yè)。開(kāi)工審批

裝修申請(qǐng)人應(yīng)帶齊各種證件（房產(chǎn)證、身份證、裝修設(shè)計(jì)方案、裝修單位資質(zhì)證明）和相關(guān)費(fèi)用（垃圾清運(yùn)費(fèi)）到物業(yè)公司辦理裝修許可證。施工檢查：裝飾裝修許可證及裝修工人出入證辦理后，業(yè)主即可開(kāi)工裝修，但必須遵守《物業(yè)管理裝飾裝修協(xié)議》、《建設(shè)部110號(hào)令》，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修過(guò)程要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查與管理。駿工驗(yàn)收： 裝飾裝修結(jié)束后，由物業(yè)管理企業(yè)按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》--建設(shè)部110號(hào)進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)違反《建設(shè)部110號(hào)令》及物業(yè)管理協(xié)議的行為，應(yīng)提出書(shū)面整改意見(jiàn)，要求業(yè)主限期整改。若發(fā)生歧議、無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)或業(yè)主拒絕整改的，將情況上報(bào)城市管理部門(mén)處理。（一）裝修管理流程

第二十七頁(yè)，共32頁(yè)。1、嚴(yán)禁改變房屋主體結(jié)構(gòu)。2、嚴(yán)禁拆改承重墻或在承重墻上打洞，將窗改門(mén)等行為。3、嚴(yán)禁未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位出示證明的情況下，拆改非承重墻。4、嚴(yán)禁擴(kuò)大承重墻上原有門(mén)窗的尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚混凝土墻體。5、嚴(yán)禁損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。6、嚴(yán)禁將沒(méi)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。7、嚴(yán)禁未經(jīng)電力、水力或供暖，供氣部門(mén)的審批私自改變室內(nèi)的各種管路網(wǎng)絡(luò)。 8、嚴(yán)禁私自搭建建筑物、構(gòu)筑物。

9、嚴(yán)禁在外墻上隨意打洞，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行。

10、嚴(yán)禁將空調(diào)外機(jī)肆意亂裝，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)安裝。（二）室內(nèi)裝修禁止的行為第二十八頁(yè)，共32頁(yè)。

1、裝修工必須辦理《裝修工出入證》，憑證出入小區(qū)。

2、裝修工首次進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門(mén)衛(wèi)要做好裝修工的信息登記工作。

3、裝修作業(yè)：不得影響、占用公共部位、樓道，不得損壞或污染建筑物的外墻及公共建筑物的內(nèi)墻。

4、裝修人員不準(zhǔn)在社區(qū)內(nèi)赤膊行走、酗酒、大聲喧嘩，嚴(yán)禁隨地大小便。（三）裝修管理規(guī)定第二十九頁(yè)，共32頁(yè)。

5、建筑材料必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)移至裝修戶內(nèi)，不得在道路及公共部位攪拌泥沙，凡因搬運(yùn)材料弄臟、損壞公共部位者照價(jià)賠償。裝修材料不可直接倒在路面上，須在路面上鋪上篷布，然后將裝修材料倒在篷布上。

6、不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)。

7、施工結(jié)束后，不得把剩余水泥漿及油漆等雜物倒入排污管道、綠化帶、其它公共地帶，造成后果的將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

8、不得將裝修及生活垃圾亂扔亂放，須采用袋裝，廢棄木材應(yīng)用繩扎成捆，放置于指定的位置。第三十頁(yè)，共32頁(yè)。

9、不得做影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌。