蘇州房地產(chǎn)實(shí)施意見

蘇州房地產(chǎn)實(shí)施意見

加強(qiáng)前瞻性思考、全局性謀劃、戰(zhàn)略性布局、整體性推進(jìn)，統(tǒng)籌處理好住房供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、分布之間的關(guān)系，住房與人口、土地、經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，當(dāng)前與長遠(yuǎn)、局部與整體的關(guān)系，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房長期平穩(wěn)發(fā)展。綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和信息化等多種手段，既解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場突出問題，又注重完善體制機(jī)制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展夯實(shí)城市主體責(zé)任制。城市人民政府對(duì)本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化、住房供求關(guān)系等因素，穩(wěn)妥制定并實(shí)施一城一策工作方案，因地制宜、多策并舉，穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)和預(yù)期。堅(jiān)持以居住為主，促進(jìn)住房健康消費(fèi)，完善住房市場體系，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)城市之間住房政策聯(lián)動(dòng)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。科學(xué)編制十四五時(shí)期城鎮(zhèn)住房年度建設(shè)計(jì)劃，合理安排住房建設(shè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。構(gòu)建房地聯(lián)動(dòng)發(fā)展機(jī)制。建立以住房需求為導(dǎo)向的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，促進(jìn)住房市場供需長期平衡。完善人地掛鉤政策，將新增建設(shè)用地指標(biāo)向人口流入多的城市傾斜，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。按照十四五城鎮(zhèn)住房發(fā)展目標(biāo)合理安排住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局，住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市適時(shí)增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。建立房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，靈活確定住宅用地競買方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。加強(qiáng)土地出讓后跟蹤管理，及時(shí)掌握已供住宅用地的開發(fā)進(jìn)度。推動(dòng)房地產(chǎn)金融審慎管理。建立健全銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)房地產(chǎn)市場過熱的城市，強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款規(guī)模管控，防范房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，增強(qiáng)房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，合理約束高杠桿企業(yè)負(fù)債行為，引導(dǎo)企業(yè)加快開發(fā)，減少企業(yè)囤房囤地、非理性拿地，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)妥有序逐步降低杠桿水平。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對(duì)購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、經(jīng)營性用途貸款等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。加強(qiáng)商品房開發(fā)全過程監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，防范化解住房領(lǐng)域矛盾糾紛。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等行為，凈化市場環(huán)境。推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，根據(jù)信用評(píng)價(jià)情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施差別化管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警機(jī)制，常態(tài)化開展月度監(jiān)測、季度評(píng)價(jià)、年度考核工作。及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場形勢和政策信息，積極釋放正面信號(hào)，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。新建住宅品質(zhì)提升工程鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備，加快建筑工業(yè)化升級(jí)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不斷提升住房品質(zhì)和宜居性能。采用裝配式建造方式，提高施工精細(xì)化水平；大力推動(dòng)綠色住區(qū)、綠色住宅建設(shè)，新建居住建筑全面按照75%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到60%以上；推廣成品住房和裝配化裝修，裝配化裝修建筑面積占同期全裝修建筑面積比達(dá)30%。推動(dòng)充電設(shè)施所需管線敷設(shè)至每一停車位，并實(shí)施有序充電，解決社區(qū)充電難問題。充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，加快發(fā)展數(shù)字家庭。落實(shí)住宅項(xiàng)目建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任，實(shí)施住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度，鼓勵(lì)推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。持續(xù)開展建筑施工安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治，大力推進(jìn)智慧工地建設(shè)，推動(dòng)在建工程項(xiàng)目統(tǒng)一納入信息化監(jiān)管，提高建筑施工安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、規(guī)范化水平。將住宅綠色性能和全裝修質(zhì)量相關(guān)指標(biāo)納入商品房買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，推行住宅數(shù)字化交付和住宅使用說明書電子化。以住宅性能評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，研究建立住宅品質(zhì)評(píng)價(jià)體系，開展高品質(zhì)住宅評(píng)價(jià)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升和高質(zhì)量發(fā)展。住房發(fā)展指導(dǎo)思想以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動(dòng)力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，加強(qiáng)住房保障體系和住房市場體系建設(shè)，讓人民群眾享受更舒適的居住條件，使城市更健康、更安全、更宜居，為強(qiáng)富美高新江蘇建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造科學(xué)謀劃老舊小區(qū)改造任務(wù)。十四五時(shí)期，全省重點(diǎn)改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，對(duì)2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，各地根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施改善提升。合理確定改造內(nèi)容，分類推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，推進(jìn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，補(bǔ)齊幼托、養(yǎng)老、家政等公共服務(wù)短板，鼓勵(lì)支持綠色化改造和既有多層住宅加裝電梯、無障礙設(shè)施等適老化改造。在充分尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，區(qū)分輕重緩急，按照實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批的原則，建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目儲(chǔ)備庫，編制年度改造計(jì)劃和五年改造規(guī)劃，并納入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃、住房發(fā)展規(guī)劃，與國土空間規(guī)劃相銜接。到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，推動(dòng)建成一批美麗宜居住區(qū)。鼓勵(lì)多方投入老舊小區(qū)改造。加大政府資金支持，省財(cái)政每年安排一定資金重點(diǎn)支持2000年底前建成的老舊小區(qū)改造，支持符合條件的項(xiàng)目發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措改造資金。加大金融機(jī)構(gòu)對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度，為改造項(xiàng)目及居民戶內(nèi)改造和消費(fèi)提供支持。鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。通過新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與改造。按照誰受益、誰出資和個(gè)性項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)的原則，積極鼓勵(lì)居民通過直接出資、使用（補(bǔ)繳、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共空間和公共收益等方式，參與老舊小區(qū)改造。推進(jìn)完整居住社區(qū)建設(shè)。合理確定居住社區(qū)規(guī)模，落實(shí)完整居住社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造實(shí)施單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，有序開展綠色社區(qū)創(chuàng)建和完整居住社區(qū)建設(shè)，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃完善公共服務(wù)功能，加強(qiáng)網(wǎng)格化、智能化管理，構(gòu)建15分鐘社區(qū)服務(wù)圈5分鐘便民生活圈，健全商業(yè)、教育、養(yǎng)老服務(wù)、衛(wèi)生健康、文化、體育、公共活動(dòng)等居住配套功能。十四五時(shí)期，基本補(bǔ)齊既有居住社區(qū)設(shè)施短板，新建居住社區(qū)同步配建各類設(shè)施，城市居住社區(qū)環(huán)境明顯改善，推進(jìn)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)覆蓋率顯著提升。蘇州土地市場情況（一）蘇州土拍現(xiàn)狀與變化1、蘇州土拍情況蘇州2020年以來土拍呈現(xiàn)推出地塊面積減少、均價(jià)上升的情況，從集中供地來看，蘇州2022年對(duì)集中供地進(jìn)行調(diào)整，增加供地次數(shù)，減少單詞供地?cái)?shù)量，隨著土地市場轉(zhuǎn)冷，自2021年第2批集中供地發(fā)生流拍后，蘇州對(duì)于較少或者無競價(jià)房企的地塊采取延遲拍賣的策略，使其流拍率降低，但這也導(dǎo)致其成交土地?cái)?shù)量與面積不斷減少、成交樓面單價(jià)不斷上升，土拍市場呈現(xiàn)兩極分化的局面，成交地塊集中在園區(qū)、新區(qū)傳統(tǒng)強(qiáng)勢板塊以及四大新城板塊，其中，工業(yè)園區(qū)地塊參拍熱情更高且能夠溢價(jià)成交，而次核心地塊則表現(xiàn)平靜，多為底價(jià)成交。2、蘇州土拍競企結(jié)構(gòu)從競企結(jié)構(gòu)來看，蘇州2021年來集中供地土拍冷熱不均愈發(fā)顯著，工業(yè)園區(qū)、新區(qū)獅山以及四大新城等核心地塊競企眾多，部分可以溢價(jià)成交，其他地區(qū)如吳中、吳江、張家港等地則鮮有問津，大部分成交地塊由地方城投獲得，如吳中區(qū)2021、2022年集中供地推出30宗地，成交26宗，其中23宗由地方城投或國企購得，進(jìn)入2023年，隨著房地產(chǎn)市好轉(zhuǎn)，吳江、吳中等弱勢板塊競企結(jié)構(gòu)也有所好轉(zhuǎn)，2023年第一次集中供地吳江區(qū)三宗地都由國央企購得。（二）蘇州土地市場政策目前蘇州采取一年五輪集中供地的土拍政策，競買保證金為20%，姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限為6個(gè)月，目前全部地塊均未設(shè)地塊的市場指導(dǎo)價(jià)，土拍達(dá)到限價(jià)后采取現(xiàn)場搖號(hào)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，也是發(fā)展工程，更是培育國內(nèi)市場拓展內(nèi)需的重要抓手，是一舉多得之舉。十四五時(shí)期，全省將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年，完成1000個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；到2022年，基本形成老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制，市場化、專業(yè)化、智慧化物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面不斷擴(kuò)大；五年計(jì)劃改造5000個(gè)老舊小區(qū)，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。規(guī)范房地產(chǎn)市場指導(dǎo)思想堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，充分運(yùn)用法治思維和法治方式，科學(xué)謀劃、精心組織，加強(qiáng)市場監(jiān)管、凈化市場環(huán)境、增進(jìn)民生福祉，確保整治工作取得實(shí)效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。住房發(fā)展基本原則以人為本，民生優(yōu)先。長期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，始終把解決人民群眾住房問題作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，促進(jìn)社會(huì)公平，增進(jìn)民生福祉，讓廣大人民群眾有更多獲得感。改革引領(lǐng)，創(chuàng)新發(fā)展。深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，破除制約高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的體制機(jī)制障礙，提高資源配置效率，持續(xù)增強(qiáng)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的動(dòng)力和活力。統(tǒng)籌推進(jìn)，綜合決策。加強(qiáng)前瞻性思考、全局性謀劃、戰(zhàn)略性布局、整體性推進(jìn)，統(tǒng)籌處理好住房供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、分布之間的關(guān)系，住房與人口、土地、經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，當(dāng)前與長遠(yuǎn)、局部與整體的關(guān)系，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房長期平穩(wěn)發(fā)展。轉(zhuǎn)型升級(jí)，綠色發(fā)展。以科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新為動(dòng)力，把新發(fā)展理念貫穿住房發(fā)展全過程和各領(lǐng)域，加快推進(jìn)綠色低碳的生產(chǎn)生活方式，提升住房及相關(guān)服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更有效率、更可持續(xù)的發(fā)展。堅(jiān)守底線，安全發(fā)展。在城鎮(zhèn)住房發(fā)展過程中，把安全放在更加突出的位置，關(guān)注居民生命安全和身體健康，建設(shè)宜居城市、韌性城市、智能城市；防范化解房地產(chǎn)金融和市場風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行安全。智慧技防小區(qū)建設(shè)工程依據(jù)國家、省智慧技防