地產(chǎn)行業(yè)投資測(cè)算培訓(xùn)課件

2020中建二局房地行業(yè)經(jīng)營開發(fā)測(cè)算培訓(xùn)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織才能生存下來企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會(huì)得時(shí)，只說一個(gè)知，已自有行在；只說一個(gè)行，已自有知在前言是怎么計(jì)算出來的項(xiàng)目利潤掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識(shí)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項(xiàng)目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報(bào)pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知識(shí)

11項(xiàng)目投資項(xiàng)目收入項(xiàng)目利潤相關(guān)分析重點(diǎn)說明012131601501基本知識(shí)測(cè)算意義測(cè)算思路測(cè)算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知識(shí)測(cè)算必要性測(cè)算作用測(cè)算精度要求在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，根據(jù)測(cè)算結(jié)果影響投資決策。機(jī)會(huì)研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目和較確切的單價(jià)估算投資總額，來決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即精算）是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測(cè)算意義二、測(cè)算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本實(shí)現(xiàn)收入投資計(jì)劃稅收靜態(tài)利潤動(dòng)態(tài)利潤融資計(jì)劃收益基本知識(shí)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測(cè)算租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例三、測(cè)算假設(shè)基本知識(shí)項(xiàng)目投資資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項(xiàng)目投資資土地費(fèi)用用開發(fā)期間間稅費(fèi)0107管理費(fèi)用用04前期工程程費(fèi)其他費(fèi)用用0208財(cái)務(wù)費(fèi)用用05房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)不可預(yù)見見費(fèi)0309銷售費(fèi)用用06對(duì)于一般般租售型型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，其投投資成本本費(fèi)用由由以下部部分組成成：土地費(fèi)用用前期工程程費(fèi)房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)用（（建安工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)、公公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)））期間費(fèi)用用（管理理費(fèi)用、、銷售費(fèi)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用）開發(fā)期間間稅費(fèi)其他費(fèi)用用不可預(yù)見見費(fèi)等投資成本本費(fèi)用：：項(xiàng)目投資資估算：開發(fā)項(xiàng)目目土地費(fèi)費(fèi)用：指指為取得得開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地地而發(fā)生生的費(fèi)用用。開發(fā)發(fā)項(xiàng)目取取得土地地使用權(quán)權(quán)有多種種方式，，所發(fā)生生的費(fèi)用用各不相相同。出讓土地的土地出讓地價(jià)款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)股東投資入股土地的投資折價(jià)租用土地的土地租用費(fèi)提示：取取得的只只能是使用權(quán)（（如40年、50年、70年）我國的土土地所有有權(quán)只有有兩種：：國家和和集體一、土地地費(fèi)用項(xiàng)目投資資土地征收收拆遷費(fèi)費(fèi)：分為農(nóng)村土地征收收拆遷費(fèi)費(fèi)和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地拆拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地地征收拆拆遷費(fèi)主要包括括：土地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、青苗苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、地上上附著物物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、新菜菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基基金、征征地管理理費(fèi)、耕耕地占用用稅、拆拆遷費(fèi)、、其它費(fèi)費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地地拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)主要包括括：地地上建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物、、附著物物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，搬家家費(fèi)，臨臨時(shí)搬遷遷安置費(fèi)費(fèi)，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷銷以及對(duì)對(duì)于原用用地單位位停產(chǎn)、、停業(yè)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，，拆遷管管理費(fèi)和和拆遷服服務(wù)費(fèi)等等。土地出讓地價(jià)價(jià)款：是國家以土地所所有者的身份份，將土地使使用權(quán)在一定定年限內(nèi)讓與與土地使用者者，并由土地地使用者向國國家支付的土土地使用權(quán)出出讓地價(jià)款。。以出讓形式式取得城市熟熟地土地使用用權(quán)時(shí)，土地地出讓地價(jià)款款由土地出讓金、、拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)和城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)構(gòu)成；以出出讓方式獲得得城市毛地土土地使用權(quán)時(shí)時(shí)，土地出讓讓地價(jià)款由土土地使用權(quán)出出讓金和城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，，獲得此類土土地使用權(quán)的的開發(fā)商，需需要進(jìn)行房屋屋拆遷和土地地開發(fā)活動(dòng)，，并相應(yīng)支付付城鎮(zhèn)土地拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓地價(jià)價(jià)款的數(shù)額由由土地所在城城市、地區(qū)、、地段、土地地用途及使用用條件等許多多方面因素決決定。許多城城市對(duì)土地制制定了基準(zhǔn)地地價(jià)，具體宗宗地的土地出讓地地價(jià)款要在基基準(zhǔn)地價(jià)的基基礎(chǔ)上加以適適當(dāng)調(diào)整確定定。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指土地受讓方向向土地轉(zhuǎn)讓方方支付的土地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。。依法通過土土地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得得的土地使用用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓讓給其它合法法使用者。土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上上建筑物及其其它附著物的的所有權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓。土地租用費(fèi)：是指土地租用方向向土地出租方方支付的費(fèi)用。。以租用方式式取得土地使使用權(quán)可以減減少項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的初期投資資，但在房地地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中較為少見見。土地投資折價(jià)價(jià)：房地產(chǎn)項(xiàng)目土土地使用權(quán)可可以來自房地地產(chǎn)項(xiàng)目的一一個(gè)或多個(gè)投投資者的直接接投資。在這這種情況下，，不需要籌集集現(xiàn)金用于支支付土地使用用權(quán)的獲取費(fèi)費(fèi)用，但一般般需要將土地使用權(quán)評(píng)評(píng)估作價(jià)。一、土地費(fèi)用用項(xiàng)目投資一、競(jìng)價(jià)購買買一般土地儲(chǔ)備備中心主導(dǎo)土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)（公開交易易市價(jià)直接買買即招、拍、掛）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/)費(fèi)用合計(jì)(萬元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費(fèi)用

35741.2

1.1土地受讓費(fèi)土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價(jià)34,350.00萬元4.0%1374.0地價(jià)款的4%1.3印花稅土地價(jià)34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方式式項(xiàng)目投資二、市場(chǎng)比較較法根據(jù)市場(chǎng)中的的替代原理，，將待估土地地與具有替代代性的，且在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近近期市場(chǎng)上交交易的類似地地產(chǎn)進(jìn)行比較較，并對(duì)類似似地產(chǎn)的成交交價(jià)格作適當(dāng)當(dāng)修正，以此此估算待估土土地客觀合理理價(jià)格的方法法。在同一公公開市場(chǎng)中，，兩宗以上具具有替代關(guān)系系的土地價(jià)格格因競(jìng)爭(zhēng)而趨趨于一致。市場(chǎng)比較法的的基本公式如如下：直接比較公式式：PD＝PB×A×B×D×E間接比較公式式：PD＝PB×A×B×C×D××EPD――待估宗地價(jià)格格；PB――比較案例價(jià)格格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地地情況指數(shù)＝正常情況指指數(shù)/比較案例宗地地情況指數(shù)B―待估宗地估價(jià)價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地地交易日期指指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件件指數(shù)/比較案例宗地地區(qū)域因素條條件指數(shù)E―待估宗地個(gè)別因素條件件指數(shù)/比較案例宗地地個(gè)別因素條條件指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件件評(píng)價(jià)系數(shù)／比較案例宗宗地條件評(píng)價(jià)價(jià)系數(shù)土地價(jià)格估算算項(xiàng)目投資三、成本逼近近法：是以開發(fā)土地地所耗費(fèi)的各各項(xiàng)費(fèi)用之和和為主要依據(jù)據(jù)，再加上一一定的利潤、、利息、應(yīng)繳繳納的稅金和和土地所有權(quán)權(quán)收益來確定定土地價(jià)格的的方法。新開發(fā)土地的一一般地價(jià)公式式：地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收收益=成本價(jià)格＋土土地所有權(quán)收收益即（土地取得得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤）*10%--30%的增值收益率率集體土地征地費(fèi)用說明土地補(bǔ)償費(fèi)①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費(fèi)占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說明被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)

①被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等。購建拆遷安置用房費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)土地費(fèi)用估算算項(xiàng)目投資四、基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)系數(shù)修正法法：通過對(duì)待估宗宗地地價(jià)影響響因素的分析析，對(duì)城市已已公布的同類類用途同級(jí)土土地基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)進(jìn)行修正，，估算宗地客客觀價(jià)格的方方法?；竟饺缦孪拢和恋貎r(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K)式中：Ｋ=基準(zhǔn)地價(jià)修正正系數(shù)商業(yè)、綜合、、居住用地宗地樓面熟地價(jià)價(jià)=適用的基準(zhǔn)地地價(jià)（樓面熟熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)數(shù)×年期修正系數(shù)數(shù)×容積率修正系系數(shù)×因素修正系數(shù)數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地價(jià)價(jià)=適用的基準(zhǔn)地地價(jià)（樓面熟熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)數(shù)×年期修正系數(shù)數(shù)×因素修正系數(shù)數(shù)/宗地容積率（（當(dāng)宗地容積積率<1時(shí)）土地費(fèi)用估算算：項(xiàng)目投資二、前期工程程費(fèi)一般按建安工工程費(fèi)的3%-6%最簡(jiǎn)單的方法法主要包括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的前期期規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可行性研研究、水文地質(zhì)勘測(cè)測(cè)以及“三通通一平”等土土地開發(fā)工程程費(fèi)支出建安工程費(fèi)的的3%左右項(xiàng)目總投資的的1%～3%需工作量結(jié)合合多為設(shè)計(jì)概算算的0.5%左右土地原有上蓋蓋物、拆除費(fèi)費(fèi)、場(chǎng)地平整整費(fèi)用和通水水、電、路費(fèi)費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)費(fèi)水文地質(zhì)勘測(cè)測(cè)費(fèi)三通一平土地地開發(fā)費(fèi)項(xiàng)目投資序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注1節(jié)能評(píng)估及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2.7

2環(huán)境影響評(píng)估0.3

3交通影響評(píng)估0.9

4監(jiān)理費(fèi)45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算5勘察費(fèi)2.0

6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40市場(chǎng)均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費(fèi)3.0

8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03%9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>累進(jìn)計(jì)算10招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算11測(cè)繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類測(cè)量）12測(cè)繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測(cè)）1.4房屋面積實(shí)測(cè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測(cè)等，暫按照10元/平米計(jì)算14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整二、前期工程程費(fèi)項(xiàng)目投資三、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)1.建筑安裝工程程費(fèi)建筑安裝工程程費(fèi)是指建造造房屋建筑物物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用用(結(jié)構(gòu)、建筑、、特殊裝修工工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用用和安裝工程費(fèi)用用(給排水、電氣氣照明及設(shè)備備安裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、弱電電設(shè)備及安裝裝、電梯及其其安裝、其他他設(shè)備及安裝裝)等。當(dāng)房地地產(chǎn)項(xiàng)目包括括多個(gè)單項(xiàng)工工程時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工工程分別估算算建筑安裝工工程費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià)

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費(fèi)視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防）項(xiàng)目投資三、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)是指建筑筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。。主要包括：：自來水、雨雨水、污水、、煤氣、熱力力、供電、電電信、道路、、綠化、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、室外照明明等設(shè)施的建建設(shè)費(fèi)用，各各項(xiàng)設(shè)施與市市政設(shè)施干線線、干管、干干道等的接口口費(fèi)用。一般般按實(shí)際工程程量估算。序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）造價(jià)計(jì)算說明1道路工程平米按概算造價(jià)2室外供水工程（自來水）米

按概算造價(jià)3室外排污排水工程米

按概算造價(jià)4熱力工程米按概算造價(jià)5煤氣工程按概算造價(jià)6室外供電安裝工程米

按概算造價(jià)7綠化工程平米按概算造價(jià)8路燈安裝工程米

按概算造價(jià)項(xiàng)目投資三、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)—公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)3.公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服服務(wù)配套建設(shè)設(shè)的各種非營利性的各各種公共配套套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。。主要包括居居委會(huì)、派出出所、托兒所所、幼兒園、、公共廁所、、停車場(chǎng)等。。華南城舉例說說明：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價(jià)3文化活動(dòng)站平方米按概算造價(jià)4居委會(huì)平方米按概算造價(jià)5單車棚平方米按概算造價(jià)6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià)項(xiàng)目投資特別說明：開開發(fā)間接費(fèi)用用含義：指直接組織織、管理開發(fā)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的的費(fèi)用，包括括工資、職工工福利費(fèi)、折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)、、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房（（板房）攤銷銷等（工程部門發(fā)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)費(fèi)用）及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的的費(fèi)用；2、樣板房攤銷銷呢；3、銀行借款利利息如何列支。目的：1、歸集分配、、準(zhǔn)確核算單單個(gè)項(xiàng)目的成成本收益；2、對(duì)企業(yè)所得得稅（結(jié)算調(diào)調(diào)整毛利差環(huán)環(huán)節(jié)）及土地地增值稅（清清算計(jì)算增值值率環(huán)節(jié)）有有較好的籌劃劃。區(qū)別：管理費(fèi)用作作為期間費(fèi)用用，區(qū)別還是是比較大的，，但如何劃分分這兩項(xiàng)費(fèi)用用，卻沒有一一個(gè)明確的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工工作中，通常常以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃劃分，如果開開發(fā)產(chǎn)品不建建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，，而由公司定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織織其開發(fā)建設(shè)設(shè)活動(dòng)，其所所發(fā)生的費(fèi)用用可直接并入入企業(yè)的管理理費(fèi)用，企業(yè)業(yè)行政管理部部門（總部））為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)營營活動(dòng)而發(fā)生生的費(fèi)用應(yīng)作作為期間費(fèi)用用，計(jì)入管理理費(fèi)用。項(xiàng)目投資四、管理費(fèi)用用管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門（總部部或行政管理理部門華南城城舉例：））為組織和和管理開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各種費(fèi)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資資、職工福利利費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、工會(huì)會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保保險(xiǎn)費(fèi)董事會(huì)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)、審計(jì)計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)費(fèi)、排污費(fèi)、、房地產(chǎn)稅、、土地使用稅稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、技術(shù)開開發(fā)費(fèi)、無形形資產(chǎn)攤消、、開辦費(fèi)攤銷銷、業(yè)務(wù)招待待費(fèi)、壞賬損損失、存貨盤盤虧、毀損和和報(bào)廢損失以以及其他管理理費(fèi)用。提示：管理費(fèi)費(fèi)可按項(xiàng)目（（前期工程費(fèi)費(fèi)）+（房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)）的3%～5%估算。注：如果房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)同時(shí)開發(fā)若若干個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，管理理費(fèi)應(yīng)該在各各個(gè)項(xiàng)目間合合理分?jǐn)?。?xiàng)目投資五、財(cái)務(wù)費(fèi)用定義：指企業(yè)為籌集資金金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要為借款款或債券的利息，，還包括金融機(jī)構(gòu)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代代理費(fèi)、承諾費(fèi)、、外匯匯兌凈損失失以及企業(yè)籌資發(fā)發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。公司存款利利息及理財(cái)收益抵抵減。若單列開發(fā)間接費(fèi)，，則僅核算開發(fā)前前、項(xiàng)目竣工后及及過程中非正常中中斷連續(xù)超3個(gè)月。提示：利息的計(jì)算：可參參照金融市場(chǎng)利率率和資金分期投入入的情況按復(fù)利計(jì)計(jì)算；計(jì)算基數(shù)=（一）+（二）融資費(fèi)用：利息息以外的其他融資資費(fèi)用，一般占利利息的10%左右。項(xiàng)目投資六、銷售費(fèi)用定義:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用，以及及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或或委托銷售代理的的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、、修理費(fèi)、物料消消耗費(fèi)、廣告宣傳傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷銷售服務(wù)費(fèi)及銷售售許可證申領(lǐng)費(fèi)、、樣板房、售樓部部攤銷等。廣告宣傳及市場(chǎng)推推廣費(fèi)，一般約為為銷售收入的1%~2%。銷售代理費(fèi)，一般般約為銷售收入的的1.5%~2%。其他銷售費(fèi)用，一一般約為銷售收入入的0.5%~1%。提示：銷售費(fèi)用約約占到銷售收入的的3%-5%。集團(tuán)規(guī)定見附表表項(xiàng)目投資六、銷售費(fèi)用項(xiàng)目投資類別計(jì)算基數(shù)（銷售額）標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)銷售

品推費(fèi)用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運(yùn)營

品推費(fèi)用計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)凈增出租面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）維護(hù)已開業(yè)運(yùn)營費(fèi)上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）人力成本

日常費(fèi)用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）七、開發(fā)期稅費(fèi)房地產(chǎn)建造過程產(chǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要要包括：固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅、土地使用稅、、市政支管線分?jǐn)倲傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、、用電權(quán)費(fèi)、分散散建設(shè)市政公用設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化化建設(shè)費(fèi)、電話初初裝費(fèi)、建材發(fā)展展基金、人防工程程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。。提示：可按建安工工程費(fèi)的8-15%項(xiàng)目投資八、其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢?cè)冑M(fèi)、總承包管理理費(fèi)、合同公證費(fèi)費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、、竣工圖編制費(fèi)、、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)費(fèi)率估算。序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)單價(jià)（元/平米或%）金額（萬元）估算說明1臨時(shí)用地費(fèi)按建筑面積或建安費(fèi)用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費(fèi)，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費(fèi)用2臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3工程造價(jià)咨詢費(fèi)4總承包管理費(fèi)5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建建安費(fèi)用的2%-3%。項(xiàng)目投資九、不可預(yù)見費(fèi)定義：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程程度和前述各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程程度提示：（一）~（八）各項(xiàng)費(fèi)用之之和的3%～7%估算。土地成本視具體情情況而定是否加入入當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣工后采用用出租或自營方方式經(jīng)營時(shí)，還還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營期間的運(yùn)營營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：：人工費(fèi)，公共共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行行費(fèi)、維修及保保養(yǎng)費(fèi)，綠地管管理費(fèi)，衛(wèi)生清清潔與保安費(fèi)用用，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣廣告宣傳及市場(chǎng)場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃賃代理費(fèi)，不不可預(yù)見費(fèi)。項(xiàng)目投資十、小結(jié)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投投資估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位計(jì)費(fèi)數(shù)值計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費(fèi)用(萬元)計(jì)算依據(jù)一土地費(fèi)用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬元

建安工程費(fèi)3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

建安工程費(fèi)的15%3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米

4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

建安工程費(fèi)的3-5%5開發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

建安工程費(fèi)的8-15%6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米

據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用的3%三期間費(fèi)用

萬元

1銷售費(fèi)用銷售收入萬元

銷售收入的3-6%，2管理費(fèi)用開發(fā)成本萬元

開發(fā)成本的2-3%3財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本+開發(fā)成本萬元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計(jì)算四不可預(yù)見費(fèi)土地費(fèi)用+開發(fā)成本+期間費(fèi)用萬元

土地成本視具體情況而定五項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬元

項(xiàng)目投資項(xiàng)目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項(xiàng)目收入的關(guān)鍵鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的收入，，首先要制定切切實(shí)可行的租售售計(jì)劃(含銷售、出租、、自營等計(jì)劃)。租售計(jì)劃的內(nèi)內(nèi)容通常包括：：擬租售物業(yè)的的類型、時(shí)間和和相應(yīng)的數(shù)量，，租售價(jià)格，租租售收入及收款款方式。租售計(jì)計(jì)劃應(yīng)遵守政府府有關(guān)租售和經(jīng)經(jīng)營的規(guī)定，并并與開發(fā)商的投投資策略相配合合。開發(fā)方案：整個(gè)開發(fā)期擬開開發(fā)建設(shè)的物業(yè)業(yè)類型和數(shù)量。。租售方案：對(duì)于一個(gè)具體的的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言，此時(shí)時(shí)必須明確：出出租面積和出售售面積的數(shù)量及及其與建筑物的的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在在整個(gè)租售期內(nèi)內(nèi)每期(年、半年、季度度、月)擬銷售或出租的的物業(yè)類型和數(shù)數(shù)量。綜合用途的房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，，應(yīng)按不同用途途或使用功能劃劃分。租售價(jià)格：租售價(jià)格應(yīng)在房房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的基礎(chǔ)上確定定租金單價(jià)或銷銷售單價(jià)。項(xiàng)目收入一、開發(fā)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計(jì)

整個(gè)開發(fā)期數(shù)量量擬開發(fā)建設(shè)的的物業(yè)類型和數(shù)數(shù)量，即建什么么樣的產(chǎn)品以及及工程進(jìn)度。項(xiàng)目收入某項(xiàng)目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計(jì)）696267項(xiàng)目收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個(gè)月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個(gè)月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入二、銷售計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計(jì)

在整個(gè)租售期內(nèi)內(nèi)每期(年、半年、季度度、月)擬銷售或出租的的物業(yè)類型和數(shù)數(shù)量。綜合用途途的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不不同用途或使用用功能劃分。項(xiàng)目收入40一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個(gè)月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住宅宅900戶,辦公3.8萬平米）18個(gè)月某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入序號(hào)類型預(yù)測(cè)銷售均價(jià)（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價(jià)格估算項(xiàng)目收入定義：根據(jù)市場(chǎng)比較法法的替代原理，，選擇與估價(jià)對(duì)對(duì)象處于同一供供需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案例例，經(jīng)過交易情情況、交易日期期、區(qū)域因素及及個(gè)別因素諸項(xiàng)項(xiàng)修正，得出估估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法定價(jià)價(jià)過程：①搜集交易實(shí)例例，②選擇比較較實(shí)例房地產(chǎn)，，③建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)，④比比較實(shí)例的比較較和修正，⑤確確定該房地產(chǎn)的的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：PD＝PB×A×B×D××E。式中：42三、價(jià)格估算—市場(chǎng)比較法（適用于具有交交易性的物業(yè)，，價(jià)格受外部環(huán)環(huán)境影響波動(dòng)較較大）PD——待估物業(yè)價(jià)格；；PB——比較案例價(jià)格；；A——待估物業(yè)情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)情情況指數(shù)＝正常常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價(jià)期期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)區(qū)域因素條件指指數(shù)E——待估物業(yè)個(gè)別因因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個(gè)個(gè)別因素條件指指數(shù)項(xiàng)目收入項(xiàng)目收入概念：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象象的未來收益，，然后用報(bào)酬率率或資本化率將將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值值，是從未來的的角度評(píng)估房地地產(chǎn)的價(jià)格。適用：酒店、公寓、寫寫字樓等投資性性物業(yè)。公式：房地產(chǎn)的價(jià)格=預(yù)期凈收益/報(bào)酬率或資本化化率。說明：實(shí)際操作過程中中，測(cè)算凈收益益要包括土地使使用權(quán)的價(jià)值和和地上建筑物的的價(jià)值，要綜合合考慮經(jīng)濟(jì)年限限、空置率、殘殘值率等復(fù)雜因因素，同時(shí)報(bào)酬酬率或資本化率率的確定還要考考慮凈現(xiàn)值因素素，在此僅了解解概念，不作解解讀。44三、價(jià)格估算——收益法項(xiàng)目收入定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程程中發(fā)生的各種種費(fèi)用加和的一一種方法。新建：取得房地產(chǎn)開開發(fā)用地進(jìn)行房房屋建設(shè)，然后后銷售所建成的的商品房”這種種典型的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式式為例，并從便便于測(cè)算各構(gòu)成成項(xiàng)目的金額的的角度，來劃分分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)構(gòu)成。在這種情情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格通常由如如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土土地取得成本；；②開發(fā)成本；；③管理費(fèi)用；；④投資利息；；⑤銷售費(fèi)用；；⑥銷售稅費(fèi)；；⑦開發(fā)利潤。?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價(jià)值值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（開發(fā)發(fā)商期望平均利利潤）45三、價(jià)格估算—成本法（適用于新開樓樓盤，無參照物物且受政策影響響波動(dòng)不大）項(xiàng)目收入序號(hào)類型2011年每年銷售均價(jià)（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價(jià)格估算及預(yù)測(cè)測(cè)表注：寫字樓售價(jià)價(jià)按20年回收期估算，，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅幅按5%。項(xiàng)目收入四、租售收入經(jīng)營收入是指向向社會(huì)出售、出出租房地產(chǎn)商品品或自營時(shí)的貨貨幣收入。主要要包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入入、租金收入、、土地轉(zhuǎn)讓收入入、配套設(shè)施銷銷售收入（以上上統(tǒng)稱租售收入入）和自營收入入。序號(hào)類型項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對(duì)于出租的情況況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)時(shí)找不到租客的的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積積占總建筑面積積的百分比)對(duì)年租金收入的的影響。租售收收入估算，要計(jì)計(jì)算出每期(年、半年、季度度、月)所能獲得的租售售收入，并形成成租售收入計(jì)劃劃。租售收入的的表所提供的格格式進(jìn)行。項(xiàng)目收入住宅（一期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(jì)(萬元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(jì)(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(jià)(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(jì)(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(jià)(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(jì)(萬元)425740002076821806某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入序號(hào)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%增值稅額3教育費(fèi)附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)購買價(jià)格5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目7契稅4%土地取得價(jià)值8印花稅0.5‰土地取得價(jià)值9企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷售利潤131415

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1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費(fèi)估算目前，我國房地地產(chǎn)開發(fā)投資企企業(yè)納稅的主要要稅種如下：項(xiàng)目收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234……1增值稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費(fèi)10企業(yè)所得稅稅費(fèi)表項(xiàng)目收入五、稅費(fèi)估算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利稅稅，是指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單單位和個(gè)人，有有償轉(zhuǎn)讓國有土土地使用權(quán)以及及在房屋銷售過過程中獲得的收收入，扣除開發(fā)發(fā)成本等支出后后的增值部分，，要按一定比例例向國家繳納的的一種稅費(fèi)。預(yù)征：土地增值值稅在取得收入入時(shí)或預(yù)售款時(shí)時(shí)預(yù)繳按收入預(yù)預(yù)繳具體稅率由由所在稅務(wù)局定定南昌普通住宅宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達(dá)到清算條件件后清算，多退退少補(bǔ)。增值率不超過20%免征土地增值稅稅。經(jīng)測(cè)算：一一般毛利率在34.63%以上都需要繳納納清算方法（步驟驟）：計(jì)算增值額：增值額=收入額—扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值率：增值率=增值額額/扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額確定適適用稅稅率：：依據(jù)計(jì)計(jì)算的的增值值率，，按其其稅率率表確確定適適用稅稅率依據(jù)適適用稅稅率計(jì)計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅稅額：：應(yīng)納稅稅額=增值額額*適用稅稅率—扣除項(xiàng)項(xiàng)目*速算扣扣除系系數(shù)項(xiàng)目收收入速算公公式增值額額未超超過扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額50％：土土地增增值稅稅稅額額=增值額額×30％增值額額超過過扣除除項(xiàng)目目金額額50％，未未超過過100％的：：土地地增值值稅稅稅額＝＝增值值額×40％－扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額×5％增值額額超過過扣除除項(xiàng)目目金額額100％，未未超過過200％的：：土地地增值值稅稅稅額=增值額額×50％－扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額×15％增值額額超過過扣除除項(xiàng)目目金額額200％：土土地增增值稅稅稅額額=增值額額×60％－扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額×35％公式中中的5％，15％，35％為速速算扣扣除系系數(shù)。。增值稅稅扣除除項(xiàng)目目=費(fèi)用（（1+10%）+成本（（1+20%）項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項(xiàng)目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案案例項(xiàng)目收收入稅種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項(xiàng)）城市建設(shè)維護(hù)稅增值稅額482337%3376.31教育費(fèi)附加增值稅額482333%1446.99地方教育費(fèi)附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費(fèi)銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計(jì)某某項(xiàng)項(xiàng)目案案例項(xiàng)目收收入關(guān)于個(gè)個(gè)人所所得稅稅納稅人人義務(wù)務(wù)人：：既包括括居民民納稅稅義務(wù)務(wù)人（（在中中國境境內(nèi)有有住所所，或或者無無住所所而在在境內(nèi)內(nèi)居住住滿1年的個(gè)個(gè)人）），也也包括括非居居民納納稅義義務(wù)人人（在在中國國境內(nèi)內(nèi)無住住所又又不居居住或或者無無住所所而在在境內(nèi)內(nèi)居住住不滿滿一年年的個(gè)個(gè)人））。居居民納納稅義義務(wù)人人負(fù)有有完全全納稅稅的義義務(wù)，，必須須就其其來源源于中中國境境內(nèi)、、境外外的全全部所所得繳繳納個(gè)個(gè)人所所得稅稅；而而非居居民納納稅義義務(wù)人人僅就就其來來源于于中國國境內(nèi)內(nèi)的所所得，，繳納納個(gè)人人所得得稅。。征稅機(jī)機(jī)關(guān)：：國稅（（銀行行系統(tǒng)統(tǒng)代征征的個(gè)個(gè)人利利息方方面所所得稅稅）；；地稅稅（包包括機(jī)機(jī)關(guān)、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、個(gè)體體工商商戶等等超過過個(gè)人人所得得稅征征稅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的所有有個(gè)人人）。。征收范范圍：：工資、、薪金金所得得等十十一項(xiàng)項(xiàng)。工資、、薪金金所得得，是是指?jìng)€(gè)個(gè)人因因任職職或受受雇而而取得得的工工資、、薪金金、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、、年終終加薪薪、勞勞動(dòng)分分紅、、津貼貼、補(bǔ)補(bǔ)貼以以及與與職或或受雇雇有關(guān)關(guān)的其其他所所得。。這就是是說，，個(gè)人人取得得的所所得，，只要要是與與任職職、受受雇有有關(guān)，，不管管其單單位的的資金金開支支渠道道或以以現(xiàn)金金、實(shí)實(shí)物、、有價(jià)價(jià)證券券等形形式支支付的的，都都是工工資、、薪金金所得得項(xiàng)目目的課課稅對(duì)對(duì)象。。稅率：：適用7級(jí)超額額累進(jìn)進(jìn)稅率率，按按月應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額計(jì)計(jì)算征征稅。。該稅稅率按按個(gè)人人月工工資、、薪金金應(yīng)稅稅所得得額劃劃分級(jí)級(jí)距，，最高高一級(jí)級(jí)為45%，最低低一級(jí)級(jí)為3%，共7級(jí)。項(xiàng)目收收入關(guān)于個(gè)個(gè)人所所得稅稅計(jì)算方方法：應(yīng)納納個(gè)人人所得得稅稅額=應(yīng)納稅稅所得得額×適用稅稅率-速算扣扣除數(shù)數(shù)扣除標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正正式執(zhí)執(zhí)行））（工資資、薪薪金所所得適適用））應(yīng)納稅稅所得得額=扣除五五險(xiǎn)一一金后后月收收入-扣除標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如：張張三、、基本本工資資10000元，傭傭金3000元、住住房補(bǔ)補(bǔ)貼2000元、伙伙食補(bǔ)補(bǔ)貼（（固定定進(jìn)工工資表表，區(qū)區(qū)別于于誤餐餐補(bǔ)貼貼）300元、電電話補(bǔ)補(bǔ)貼200元，扣扣事假假工資資1200元，個(gè)個(gè)人承承擔(dān)五五險(xiǎn)一一金（（個(gè)人人約占占23%，單位位約占占43.5%）即2300元。應(yīng)納稅稅所得得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅稅額=8500*20%（稅率率）-555（速算算扣除除）=1145元納稅辦辦法：?jiǎn)挝晃淮劭鄞U繳、個(gè)個(gè)人可可以查查詢并并取得得納稅稅證明明，年年所得得12萬以上上（含含）在在納稅稅年度度終了了向主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)辦辦理納納稅申申報(bào)（（公司司代辦辦，匯匯算清清繳））項(xiàng)目收收入關(guān)于““營改改增””1、定義義：營業(yè)稅稅改征增值稅稅（以下下簡(jiǎn)稱稱營改改增））是指指以前前繳納納營業(yè)業(yè)稅的的應(yīng)稅項(xiàng)項(xiàng)目改成繳繳納增增值稅稅，增增值稅稅只對(duì)對(duì)產(chǎn)品品或者者服務(wù)務(wù)的增增值部部分納納稅，，減少少了重重復(fù)納納稅的的環(huán)節(jié)節(jié)。營業(yè)稅稅是比比較便便于征征收的的稅種種，但但存在在重復(fù)復(fù)征稅稅現(xiàn)象象，只只要有有流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)就要要征稅稅，流流轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)節(jié)越越多，，重復(fù)復(fù)征稅稅現(xiàn)象象越嚴(yán)嚴(yán)重（（每流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一次次就要要征一一次稅稅，比比如買買一件件衣服服），增增值稅稅替代代營業(yè)業(yè)稅，，允許許抵扣，將消消除重重復(fù)征征稅的的弊端端，有有利于于減輕輕企業(yè)業(yè)稅負(fù)（但行業(yè)業(yè)不同同影響響程度度也不不同，，主要要受抵抵扣環(huán)環(huán)節(jié)的的影響響）2、區(qū)別別：征稅范范圍不不同：：凡是是銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、提供供勞務(wù)務(wù)(不包括括加工工修理理修配配)、轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)的交營營業(yè)稅稅，，凡是是銷售售動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、、提供供加工工修理理修配配勞務(wù)務(wù)的交交納增增值稅稅。計(jì)稅依依據(jù)不同：：增值值稅是是價(jià)外稅稅，營業(yè)業(yè)稅是是價(jià)內(nèi)稅稅。所以以在計(jì)計(jì)算增增值稅稅時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)先先將含含稅收收入換換算成成不含稅稅收入入（如住房房銷售售合同同金額額為110萬元，，則實(shí)實(shí)際銷銷售額額為100萬元，，按100萬元繳繳納銷銷項(xiàng)稅稅減進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅稅的差差），即即計(jì)算算增值值稅的的收入入應(yīng)當(dāng)當(dāng)為不不含稅稅的收收入。。而營營業(yè)稅稅則是是直接接用收收入乘乘以稅稅率即即可（（即按110萬元乘乘5%的稅率率）。。項(xiàng)目收收入關(guān)于““營改改增””3、房地地產(chǎn)行行業(yè)：財(cái)政部部通知知：2016年5月1日起，，新老過過渡：：房地地產(chǎn)老老項(xiàng)目目，是是指《建筑工工程施施工許許可證證》注明的的合同同開工工日期期在2016年4月30日前的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，可以以選擇擇適用用簡(jiǎn)易易計(jì)稅稅方法法按照照5%的征收收率計(jì)計(jì)稅，，也可可以參參考新新項(xiàng)目目的征征繳模模式，，要求求報(bào)主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)備備案。。新項(xiàng)項(xiàng)目以以取得得的全全部價(jià)價(jià)款和和價(jià)外外費(fèi)用用，扣扣除受受讓土土地時(shí)時(shí)向政政府部部門支支付的的土地地價(jià)款款后的的余額額為銷銷售額額。4、具體體規(guī)定定：在中華華人民民共和和國境境內(nèi)銷銷售自自己開開發(fā)的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的企業(yè)業(yè)為增增值稅稅納稅稅人。。增值值稅納納稅人人分為為一般般納稅稅人（（稅率為為11%，但可可抵扣扣，一一般計(jì)計(jì)稅）與小小規(guī)模模納稅稅人（（征收率率為5%，不可可抵扣扣，簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅）兩大大類。。納稅稅人年年應(yīng)征征增值值稅銷銷售額額超過過500萬元(含本數(shù)數(shù))的為一一般納納稅人人，未未超過過規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的納納稅人人為小小規(guī)模模納稅稅人。。一般計(jì)計(jì)稅方方法的的應(yīng)納納稅額額按以以下公公式計(jì)計(jì)算：：應(yīng)納納稅額額=當(dāng)期銷銷項(xiàng)稅稅額-當(dāng)期進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅稅額當(dāng)當(dāng)期銷銷項(xiàng)稅稅額小小于當(dāng)當(dāng)期進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅稅額不不足抵抵扣時(shí)時(shí)其不不足部部分可可以結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼繼續(xù)抵抵扣。。采取取預(yù)收收款方方式銷銷售所所開發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，在在收到到預(yù)收收款時(shí)時(shí)按照照3%的預(yù)征征率預(yù)預(yù)繳增增值稅稅5、注意意事項(xiàng)項(xiàng)：簽訂經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合同：：包括括銷售售合同同、租租賃合合同、、施工工合同同、采采購合合同等等。取得發(fā)發(fā)票：：增值值稅專專用發(fā)發(fā)票、、貨物物清單單、驗(yàn)驗(yàn)收單單等真真實(shí)性性、合合理性性。單單位名名稱、、開戶戶行、、賬號(hào)號(hào)、稅稅號(hào)發(fā)票管管理：：領(lǐng)用用、開開具、、注銷銷；收收取、、驗(yàn)證證、抵抵扣。。項(xiàng)目收收入項(xiàng)目利利潤e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利潤總額額＝租售收收入－土土地成本本—房屋開發(fā)發(fā)成本－－開發(fā)費(fèi)費(fèi)用（銷銷售費(fèi)用用、管理理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用）-其他費(fèi)用用-不可預(yù)見見費(fèi)用－－各項(xiàng)稅稅金（經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加、土地地增值稅稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅等））凈利潤=利潤總額額+（營業(yè)外外收入-營業(yè)外支支出）-企業(yè)所得得稅一、基本本概念—利潤項(xiàng)目利潤潤開發(fā)利潤潤是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的全生命命周期的的經(jīng)營成成果，賬賬面利潤潤是會(huì)計(jì)計(jì)分期的的經(jīng)營成成果直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（總租售收入）項(xiàng)目利潤潤貨幣時(shí)間間價(jià)值，，是指在在不考慮慮通貨膨膨脹和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)情況況下的、、貨幣經(jīng)經(jīng)歷一定定時(shí)間的的投資和和再投資資所增加加的價(jià)值值，也稱稱為資金金的時(shí)間間價(jià)值（（今年的的100元不等于于明年的的100元）。貨貨幣時(shí)間間價(jià)值的的本質(zhì)是是價(jià)值增增值。從數(shù)量上上看，貨貨幣時(shí)間間價(jià)值是是在沒有有風(fēng)險(xiǎn)和和沒有通通貨膨脹脹條件下下的社會(huì)會(huì)平均資資金利潤潤率（某某行業(yè)在在社會(huì)上上的平均均獲利水水平）。。企業(yè)在在投資某某一項(xiàng)目目時(shí)，至至少要取取得社會(huì)會(huì)平均的的利潤率率。復(fù)利（把把利息計(jì)計(jì)入本金金計(jì)算））現(xiàn)值：：指未來來一定時(shí)時(shí)間的特特定資金金按復(fù)利利計(jì)算的的現(xiàn)在價(jià)價(jià)值（未未來的錢錢相當(dāng)于于現(xiàn)在的的錢？））。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終值值計(jì)算指一筆收收支經(jīng)過過若干期期后再到到期時(shí)的的金額（（現(xiàn)在的的錢相當(dāng)當(dāng)于未來來的錢））:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按單復(fù)復(fù)利計(jì)算算，兩年年后其終終值多少少（121元）一、基本本概念—資金價(jià)值值項(xiàng)目利潤潤一、基本本概念——現(xiàn)金流量量（經(jīng)營營、投資資、籌資資活動(dòng)））現(xiàn)金流量指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額項(xiàng)目利潤潤一、基本本概念——現(xiàn)金量與與利潤的的關(guān)系可行性研研究中，，現(xiàn)金凈凈流量可可以代替替利潤作作為評(píng)價(jià)價(jià)投資凈凈收益的的指標(biāo)。。在整個(gè)投投資有效效年限內(nèi)內(nèi)，項(xiàng)目目利潤總總計(jì)與現(xiàn)現(xiàn)金凈流流量是相相等的。。應(yīng)用現(xiàn)金金凈流量量，并可可方便地地引入資資金時(shí)間間價(jià)值來來考察投投資方案案。利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益項(xiàng)目利潤潤一、基本本概念—經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期參考指標(biāo)總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

項(xiàng)目利潤潤指標(biāo)評(píng)價(jià)價(jià)考慮：：（1）核心指指標(biāo)確定定指標(biāo)值值標(biāo)準(zhǔn)；；參考指指標(biāo)中的的總體指指標(biāo)未定定標(biāo)準(zhǔn)僅僅做參考考；參考考指標(biāo)中中的單項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)結(jié)結(jié)合具體體項(xiàng)目分分析評(píng)估估。（2）經(jīng)過對(duì)對(duì)部分項(xiàng)項(xiàng)目的測(cè)測(cè)試，其其內(nèi)部收收益率均均超過30%。因此對(duì)對(duì)一般多多層項(xiàng)目目內(nèi)部收收益率暫暫定為25%。（3）經(jīng)測(cè)算算，集團(tuán)團(tuán)平均稅稅前銷售售利潤率率為12%，銷售凈凈利率約約在8.04~10.2%之間，因因此銷售售凈利率率暫定為為9%。一、基本本概念—指標(biāo)參考考萬科核心心指標(biāo)的的基本要要求（