商業(yè)地產(chǎn)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議

商業(yè)地產(chǎn)工程戰(zhàn)略合作協(xié)議這里所說的?商業(yè)工程戰(zhàn)略合作?是指的一種相對新穎的商業(yè)工程合作形式：經(jīng)由一家專業(yè)的商業(yè)投資管理公司對市場進展調(diào)研，選定投資場所、投資工程并確定投資方式后，再由一家商業(yè)地產(chǎn)公司負責該商業(yè)工程的施工建立，商業(yè)投資管理公司繼續(xù)負責對該商業(yè)工程的后期招商，各商業(yè)公司或租或買入駐后，實際進展商業(yè)經(jīng)營。如鄭州國貿(mào)中心就是這種經(jīng)營形式。為了保證投資的可行性和利益最大化，一些商業(yè)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)權(quán)和商業(yè)公司就有了形成相對穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的市場需求。即商業(yè)投資公司考察的商業(yè)工程優(yōu)先推薦給其固定合作的商業(yè)地產(chǎn)公司，但凡對于商業(yè)投資公司和商業(yè)地產(chǎn)公司共同確定的商業(yè)工程，其固定的商業(yè)公司，比方麥當勞、沃爾瑪都入駐經(jīng)營。對于這種商業(yè)工程合作，當一家商業(yè)投資管理公司的老總讓我?guī)椭鸩菀环?商業(yè)工程戰(zhàn)略合作協(xié)議?時時，我也是第一次遇到。他們作為非法律專業(yè)人士，所告訴我的也根本就是這些。然而，作為協(xié)議起草人，這些信息只是根本信息，遠遠不夠。但是朋友所熟悉的是商業(yè)操作，對于我們作為律師所要考慮的各種“萬一〃，他們還真不熟悉，因為思路不同：他們考慮的是好的一面，而我們?yōu)轱L險預防之需要必須考慮壞的一面。因此，還有哪些信息要他們提供，只能靠我們這些律師來循循善誘〃了。此時，考驗的就是我們這些律師的快速反響才能和分析才能。盡管客戶并不需要我們每件事都熟悉，并不要求我們當場就拿出最終的完好意見，但是，假如在理解和討論過程中，跟不上他們的思維，抓不住事情的要點，發(fā)現(xiàn)不了他們所未考慮到的要害，就會讓客戶們很沒有信心將事情交辦，很可能就從根本上失去了一個業(yè)務(wù)，至少是一次學習的時機。我以前在律師崗前培訓時常講，特別是我們作非訴訟業(yè)務(wù)時，必需要盡可能準確和充分地理解客戶的商業(yè)目的和思路，這樣才能抓住問題的本質(zhì)。對于這種至少是我們內(nèi)地律師很少見到的這種特殊的合同的起草----審查合同時因為有靶子就容易得多了-----就得多想想了。如三者之間的關(guān)系到底如何界定，“捆綁〃的松緊度終究怎樣----是否甲商業(yè)投資管理公司的業(yè)務(wù)只能交給乙商業(yè)地產(chǎn)公司作，是否只要商業(yè)投資管理公司的業(yè)務(wù)一經(jīng)提出，乙商業(yè)地產(chǎn)公司只能采納并施行，假如乙商業(yè)地產(chǎn)公司不采納，甲商業(yè)投資管理公司又如何操作，未被采納的商業(yè)投資管理公司的前期調(diào)研本錢如何處理，等等。因此，當我一邊聽他們介紹，一邊考慮，一邊提出此類問題時，他們就被觸動了。盡管我明確告知他們我是頭一次接觸此類業(yè)務(wù)，他們還是相信我能做好。這樣，不僅贏得了時機，更贏得了時間，可以深化的去分析和考慮。我的一些詳細思路這里不再贅述，從我所起草的范本中，朋友們也可以輕松的判斷。當然，當時時間緊促，考慮也不一定周延，此后也未再作進一步的分析，因此必然有缺乏之處。如今拿出來，作為學習資料，與朋友們共同再研習，歡送多提指正意見。附件：商業(yè)工程戰(zhàn)略合作協(xié)議甲方：XXX商業(yè)投資管理公司乙方：XXX商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司丙方：XXX商業(yè)公司鑒于1、甲方是一家擁有雄厚實力、經(jīng)歷和聲譽的商業(yè)投資管理公司，2、乙方是一家擁有雄厚實力、經(jīng)歷和聲譽的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，3、丙方是一家擁有雄厚實力、經(jīng)歷和聲譽的商業(yè)投資公司，甲乙丙三方有意形成一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同在河南省境內(nèi)進展商業(yè)工程的發(fā)現(xiàn)、開發(fā)和投資，故經(jīng)友好協(xié)商，三方特簽訂本戰(zhàn)略合作協(xié)議如下：一、根本合作原那么1.1甲方負責在河南省境內(nèi)商業(yè)工程的調(diào)查和推薦；1.2乙方負責對所選定的商業(yè)工程的投資建立；1.3丙方負責進駐乙方所投資建立的商業(yè)工程。二、甲方詳細負責的合作事宜2.1甲方在河南省境內(nèi)所自行調(diào)查，或受乙方、丙方任一方或雙方共同委托調(diào)查的以下各類具備開發(fā)、投資價值的商業(yè)工程，均須同時優(yōu)先推薦給乙方、丙方選擇2.2甲方在向乙方、丙方所推薦第2.1條規(guī)定之商業(yè)工程時，應保證自己對各詳細推薦工程的調(diào)查、分析和建議均已盡自己最大的判斷力；盡管有前述規(guī)定，但是甲方的盡職行為決不能少于同行業(yè)對于一個經(jīng)歷豐富的投資管理公司所期望的應有才能和技巧。2.3除非發(fā)生以下任一情形，甲方不得再將自己向乙方和丙方所推薦的第2.1條規(guī)定之詳細商業(yè)工程另行推薦給乙方及丙方以外的其別人：自甲方向乙方、丙方報送該詳細推薦商業(yè)工程資料之日起天內(nèi)，乙方和丙方均未給予任何書面答復；自甲方向乙方、丙方報送該詳細推薦商業(yè)工程資料之日起天內(nèi)，乙方和丙方均明確書面答復無意施行該詳細推薦商業(yè)工程；雖然乙方和丙方均在甲方向其報送該詳細推薦商業(yè)工程資料之日起天內(nèi)明確書面答復愿意施行該詳細推薦商業(yè)工程，但須延期施行，而甲方不同意乙方及丙方提出的延長期限；自甲方向乙方、丙方報送該詳細推薦商業(yè)工程資料之日起天內(nèi)，僅有乙方或丙方中的一方書面同意在甲方建議的周期內(nèi)施行此工程；乙丙雙方共同選定該詳細推薦商業(yè)工程之日起天內(nèi)，甲乙雙方之間未就該詳細工程中甲乙雙方之間的詳細合作事宜簽訂正式書面合同；乙丙雙方共同選定該詳細推薦商業(yè)工程之日起天內(nèi)，乙丙雙方之間未就該詳細工程中乙丙雙方之間的詳細合作事宜簽訂正式書面合同，屆時乙方亦不同意自行開發(fā)此工程；乙丙雙方共同選定該詳細推薦商業(yè)工程，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方未能依法獲得該詳細工程的開發(fā)資格；乙丙雙方共同選定該詳細推薦商業(yè)工程，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方、丙方任一方或雙方共同提早終止該詳細工程的施行工作，致使或者工程無法正常進展。乙方、丙方一方或共同做出此類書面決定，或經(jīng)甲方書面通知在通知期限內(nèi)均確認此事實或均未予答復；2.4甲方向乙方、丙方所推薦的詳細商業(yè)工程一經(jīng)乙方按第3.4條規(guī)定方式選定，那么甲方須與乙方就此詳細商業(yè)工程簽訂正式的合作合同，并須嚴格按照該詳細工程合作合同履行自己的義務(wù)，并享有相應的權(quán)利。2.5甲方向乙方、丙方所推薦的詳細商業(yè)工程如僅經(jīng)丙方按第4.6條規(guī)定方式選定，那么自丙方另行選定開發(fā)商后，甲方與丙方選定開發(fā)商就此詳細商業(yè)工程簽訂正式合作合同，并嚴格按照該詳細工程合作合同履行自己的義務(wù)，并享有相應的權(quán)利。三、乙方詳細負責的合作事宜3.1如乙方擬開發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)工程，除非存在以下情形，那么只能由甲方獨家負責調(diào)研和推薦：甲方在接到乙方通知之日起日內(nèi)未予答復;甲方在乙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的詳細工程的調(diào)研。3.2乙方須在收到甲方報送的詳細推薦商業(yè)工程資料之日起天內(nèi)向甲方做出書面答復。該答復內(nèi)容須包括乙方是否同意施行此工程、乙方方案于何時施行此工程、如丙方不同意施行此工程時乙方是否同意自行施行此工程或與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事一樣的競爭性業(yè)務(wù)的第四方合作施行此工程等內(nèi)容。3.3對于乙方委托甲方進展的調(diào)研工程，如乙方改變經(jīng)營方案致使該工程取消或延遲，那么乙方應對甲方予以補償。3.4乙方按以下方式之一選定詳細甲方推薦商業(yè)工程之日起天內(nèi)須與甲方就此詳細商業(yè)工程簽訂正式的合作合同：乙方與丙方共同選定詳細商業(yè)工程；丙方不同意施行該詳細商業(yè)工程但乙方仍同意施行時，乙方自行選定；丙方不同意施行該詳細商業(yè)工程但乙方仍同意施行時，乙方與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事一樣的競爭性業(yè)務(wù)的第四方共同自行選定。3.5乙方在與丙方共同選定甲方所推薦的詳細商業(yè)工程之日起內(nèi)除須與甲方就此詳細商業(yè)工程簽訂正式的合作合同外，并須與丙方就此詳細商業(yè)工程簽訂正式的合作合同。此后，除非乙丙雙方另有規(guī)定外，乙方在該詳細商業(yè)工程施行過程中，不得再與其他與丙方為同一類型并從事一樣的競爭性業(yè)務(wù)的其他第四方合作。3.6乙方按第3.4條規(guī)定選定詳細甲方推薦商業(yè)工程后，須自行投資對該詳細商業(yè)工程進展建立，包括對該詳細商業(yè)工程立項、成立工程公司、獲得土地使用權(quán)、施工建立、招商等該商業(yè)地產(chǎn)工程的全部開發(fā)活動。3.7乙方在對該選定詳細商業(yè)工程投資建立過程中，除非嚴格按乙方與甲方就此詳細商業(yè)工程簽訂的合作合同保障甲方對乙方開發(fā)此詳細商業(yè)工程時的指導等權(quán)利外，并須嚴格按照乙方與丙方就此詳細商業(yè)工程簽訂的合作合同規(guī)定的涉及丙方租、購部分房產(chǎn)和設(shè)施的要求進展規(guī)劃和施工建立。3.8除丙方租、購部分房產(chǎn)外，對于乙方開發(fā)建立的詳細商業(yè)工程中的其他房產(chǎn)和設(shè)施乙方自行委托甲方另行處置。四、丙方詳細負責的合作事宜4.1如丙方擬開發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)工程，除非存在以下情形，那么只能由甲方獨家負責調(diào)研和推薦：甲方在接到丙方通知之日起天內(nèi)未予答復；甲方在丙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的詳細工程的調(diào)研。4.2如丙方擬開發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)工程，除非存在以下情形，那么只能由乙方獨家負責開發(fā)建立：乙方在接到丙方通知這日起天內(nèi)未予答復；對甲方自行調(diào)研并推薦或甲方受丙方委托進展調(diào)研的詳細商業(yè)工程，丙方同意施行，但乙方不同意的；乙方未能獲得丙方選定的詳細商業(yè)工程的開發(fā)資格的，如未能獲得相應的土地使用權(quán)；有證據(jù)顯示乙方因無充分資金或存在其他客觀原因〔如因訴訟被法院采取財產(chǎn)保全措施，或被申請破產(chǎn)等〕從而無法確保正常開發(fā)丙方選定詳細商業(yè)工程的，且經(jīng)丙方要求，未在丙方要求的合理時間內(nèi)予以消除這些隱患或提供相應的擔保。4.3丙方須在收到甲方報送的詳細推薦商業(yè)工程資料之日起天內(nèi)向甲方做出書面答復。該答復內(nèi)容須包括丙方是否同意施行此工程、丙方方案于何時施行此工程、如乙方不同意施行此工程時丙方是否同意自行施行此工程或與本協(xié)議以外的與乙方為同行業(yè)的第四方合作施行此工程等內(nèi)容。4.4對于丙方委托甲方進展的調(diào)研工程，如丙方改變經(jīng)營方案致使該工程取消或延遲，那么丙方應對甲方予以補償。4.5丙方與乙方共同選定詳細商業(yè)工程之日起天內(nèi)須與乙方就此詳細商業(yè)工程簽訂正式的合作合同。4.6如丙方因第4.2條規(guī)定情形選擇與本協(xié)議以外的和乙方為同一類型并從事一樣的競爭性業(yè)務(wù)的第四方共同來施行此工程時，丙方須保證甲方享有在與其他投資管理公司同等的條件下與該丙方選定的第四方的優(yōu)先合作權(quán)。如甲方最終未能與丙方選定的第四方進展合作，那么丙方應對甲方予以補償。4.7在乙方完成詳細商業(yè)工程開發(fā)后，丙方須按乙丙雙方之間的合同約定進駐經(jīng)營。五、其他5.1在本協(xié)議有效期間，各方均有權(quán)對外宣傳時說明三