購物中心開發(fā)前期策劃

購物中心開發(fā)前期策劃目錄購物中心開發(fā)市場調(diào)查分析流程圖如何調(diào)查競爭店動向各類商品經(jīng)營門店選址策略◆開店人應當知道的學問◆選址十不宜◆連鎖藥店的三角地帶選址法◆開店選址的基本因素◆超級市場各業(yè)態(tài)類型選址策略◆區(qū)域位置選擇◆零售店鋪如何選擇恰當?shù)牡曛焚徫镏行拈_發(fā)市場調(diào)查分析流程圖購物中心開發(fā)市場調(diào)查分析流程圖

環(huán)境條件分析

↓地理位置

環(huán)境條件優(yōu)劣勢

競爭區(qū)域發(fā)展狀況↓初步發(fā)展模式規(guī)劃↓商圈界定↓需求面調(diào)查分析﹡購買力分析﹡消費者量化分析﹡消費者質(zhì)化分析供給面調(diào)查分析﹡商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查﹡相關(guān)業(yè)種營運概況

↓市場潛力分析

↓購物中心主題定位分析↓最適合經(jīng)營業(yè)態(tài)的評選↓結(jié)論與建議如何調(diào)查競爭店動向今天是個競爭激烈的時代,為了安然渡過這一時期,每家商店非得確立獨特的經(jīng)營方針不可,因此,有必要調(diào)查競爭商店的經(jīng)營方式,以擬出必勝的方法。

然而,有些從業(yè)者,由于過于重視競爭商店的存在,而忽略了商店經(jīng)營的目的乃是以服務顧客為目的；一味地與同業(yè)之間做價格上的競爭,無法繼續(xù)抓住顧客的心,唯有得到顧客的支持,商店才能持續(xù)經(jīng)營下去,所以忽略顧客的存在價值,只會流失更多的顧客,不會使生意更興隆。

收集同業(yè)間資料的要點：

<1>顧客群

從對顧客的觀察和商品結(jié)構(gòu)掌握得知。

<2>主力商品

從商品的列方式、列的數(shù)量、POP廣告、廣告?zhèn)鲉蔚确矫嬲莆盏弥?/p>

<3>價格的波動幅度

從商品的價格、廣告?zhèn)鲉蔚确矫嬲莆盏弥?/p>

<4>待客方式

從對售貨員的觀察、商店的觀察、廣告?zhèn)鲉蔚确矫嬲莆盏弥?/p>

<5>商店的格局、列的方式、色彩、照明等等從對商店的觀察掌握得知

如果能夠掌握到上述的資料,便能夠提高對顧客的服務品質(zhì),而且以這些收集到的資料為基礎,考察同業(yè)間的作法,并判斷出何種方法才是最合適的,這樣,不但能符合顧客各方面的要求,而且面對如此競爭激烈的時代,也就沒有什么畏懼了。各類商品經(jīng)營門店選址策略選址不僅要選客流較大的街區(qū),同時,不同類別的商品也要選擇不同性質(zhì)的商業(yè)區(qū)域。在繁華街區(qū),客流一般以購

物為目的,停留的時間相對較長,應經(jīng)營一些可比較挑選的商品；而在機關(guān)、學校、工廠附近,客流主要是路過,相對停留時間短,應經(jīng)營一些選擇性不強的商品,并且質(zhì)量可以直觀、攜帶方便。

通常；商品的類別可分為三類：

第一類是低值易耗的日用生活品…如牙膏；肥皂、手絹、毛巾之類。人們購買這類商品時,并不反復挑選,但求

方便就近。因此,經(jīng)營這類商品的商店,應最大限度地接近

消費者,距居民區(qū)300米,步行即可到達的路程為宜。

第二類是價高耐用的選擇性消費品,如服裝、家具；家用電器之類。這類商品價格高,購買頻率低,消費者購買時不惜多跑路,貨比三家后方肯解囊。因此,經(jīng)營這類商品的商店應靠近店鋪密集的商業(yè)區(qū),便于顧客多家比較選擇。紫荊山百貨大樓營業(yè)面積在省首屈一指,但其銷售水平并不理想。其原因之一就是地處偏僻,周圍無其他店可供選擇比較,消費者不愿為光顧這一家商店跑遠路；

第三類是能滿足消費者某種特殊偏好的特殊商品,如古玩；釣魚用具、古裝書等；經(jīng)營這類商品的專亞店店址不必一定設于鬧市區(qū),因有特殊偏好的消費者是不惜跑點路來滿足自己的需要的。但這種商店一定要品種齊全,各檔次兼?zhèn)?便于顧客挑選。

旅游區(qū)的店鋪與旅游季節(jié)有關(guān)。如果在此區(qū)選址,不可忽視淡季、旺季之別。以旺看淡是旅游區(qū)店鋪經(jīng)營策略。旅游區(qū)的商品有自己的特點,如紀念品、飲料、食品、餐飲等,因為在旅游地區(qū),人們主要是以娛樂為目的。所以,在開店時,要對自己經(jīng)營的商品有所了解；對將要選擇的商業(yè)區(qū)有所了解,盲目選址,不會有好的經(jīng)濟效益。

當然,門店經(jīng)營的性質(zhì)也有所不同。

零售店依據(jù)自身的能力和經(jīng)營設計可以把門店開在繁華商業(yè)區(qū)。這里,眾商家的哄托,加上城市的規(guī)劃,使繁華區(qū)日顯繁華。但繁華區(qū)房租較高,其他費用也相當可觀,—實力雄厚及經(jīng)營能力強者可選一類區(qū)域一展才華。

城鎮(zhèn)郊區(qū),居民區(qū)也是零售商店經(jīng)營的理想?yún)^(qū)域。較低的房租降低了投資成本和風險。有關(guān)機構(gòu)調(diào)查認為,雜貨店、五金店、餐廳、日用百貨店、藥店比較適應。批發(fā)店一般應選擇集中的批發(fā)市場,如書城、服裝城、五金城等。經(jīng)營無孔不入,使批發(fā)商存有更大的選擇余地。

有的甚至對地點沒有要求,生意依然做得很好。應當說,對于批發(fā)商、生產(chǎn)商來說,經(jīng)營、公關(guān)、策劃顯得更重要,服務業(yè)主要講特色于服務質(zhì)量,知名度、信譽度是經(jīng)營的基本策略,店址可以隨心所欲。

點子是沒有窮盡的,只要你處處留心,隨時可能會出現(xiàn)靈感。連鎖店除集合優(yōu)勢外,選址是否得當,也可影響企業(yè)的命運。開店人應當知道的學問開店人應隨時記住,店商品的位置和擺放方式要隨時根據(jù)市場的變化加以改變,為店制造一種充滿朝氣的氣氛,并使店員養(yǎng)成隨時移動商品的習慣。

店商品的列得當,富有意味,給顧客以感染的力量,這并不是每家門店都能做到的事,包容了開店人對事業(yè)的執(zhí)著追求,一個成功的列布局有時要經(jīng)過多次的反復才能得到確認,在探索的過程中,不僅需要付出的是投入資金,還要耗費寶貴的精力。

開店的快樂就是有所收獲,經(jīng)濟上的回報體現(xiàn)了創(chuàng)造的價值。作為一種商業(yè)上的經(jīng)常作法為后來者所推崇,其意義比賺了一些錢更遠大。商品列沒有規(guī)律,又無常形。開店人最常見的是把最惹眼的貨放在最顯眼的地方,目的是要起一個以暢促滯的帶動作用。

商人更多的時候注重的是他的商品,他的門店給顧客留下深刻的印象,他們不惜花很多時間在這方面,花時間下功夫,甚至是使出了渾身解數(shù),制造不同一般的效果,以期打動顧客的心。

’

在店中開店,第一個"食蟹者"不能不說是一個創(chuàng)舉。1931年,美國商業(yè)奇才哈默回到了紐約,發(fā)現(xiàn)屬于他的古玩店,由于他兄弟經(jīng)營的不得法生意也不好。當時,有朋友提議他到美術(shù)館去銷售。哈默認為,傳統(tǒng)的美術(shù)館來人不多,根本不引人注意。而令朋友們不解的是,他卻在百貨公司聯(lián)系了柜臺。同時在報紙上大做廣告,引起了顧客的廣泛興趣。不少來百貨公司的顧客都忘不了到他的柜臺’順便挑點所需之物。哈默的古玩生意開始"火"起來。美術(shù)品在百貨公司獲得出人意料的銷售額,于是哈默便打算開另一家藝廊。

自從猶太人發(fā)現(xiàn)女人的錢好賺之后,大家都想在女人身上打主意。這樣誰的"招"高,誰就能"得到"那愛花錢的女人。開店絕不例外,日本的日伊高級百貨店的成功主要在他們隨時能抓住女人們的消費動向。

老的商法總是能奏效,只是不要天天用。偶而把它拿出來,給顧客一種新鮮感。

貨賣一皮。外表和容的統(tǒng)一歷來如此。只要人還喜歡美,美就能打動人。在美的前提下,如果再能想到顧客的具體難處,那樣做生意將是一件很有意義的事。

雖然商店擺的是貨真價實的商品,讓顧客看個夠的同時,玩點"招術(shù)"也挺頂用的。有哪個顧客有時間在"追"根刨底呢?再說商家并不是要蒙人。

商人就在于務實,更看重具體的問題。就這么一個在外行人看來只不過是"碼"一下店堂布置,開店人至少要想到以下的容：

1．顧客對店感覺。

2．色彩。

3．商品布置的位置、順序。

4．廣告布置；

5．怎么方便顧客購買挑選。

6．分類商品。

7．顧客在店活動規(guī)律。

8．人流量分布規(guī)律。

9．店‘氣氛。

10．燈光。

貨物列的合理必須引起重視。這是影響顧客挑選與購買的直接因素。

列中的一些細節(jié)也不能視而不見。如貨架的高度,要同眼睛視線平行,碼貨要整齊,包裝要完好,價格標簽要全,貨架、商品無塵不臟,貨不要上得太擠,缺貨隨時補齊,換位、移位的貨要隨時擺好等等。

貨物的列本來與藝術(shù)無關(guān),開店人非要這么叫,足以證明,在這一方面有很多講究和知識。多琢磨這些純屑形式的經(jīng)營,肯定會對實質(zhì)的買賣有所幫助。選址十不宜事實上,有的人往往犯一般性的錯誤,反復的提示是有必要的。商人們經(jīng)過數(shù)次的開店、轉(zhuǎn)讓、關(guān)閉,最后得出了常見十條選址"禁忌",對于新開店者應把這些因素考慮進去,慎重行事。

1．西曬的門面要慎選。有時候西曬店位置不錯,但到了炎熱的夏季,如果沒有空調(diào),顧客是不愿意冒著大汗購物的。

2．風口位置的要慎選。在北方城市的冬季寒風襲人。

如果店門朝風<一般朝西北方向>,對顧客入店會產(chǎn)生麻煩；

3．店面地面與路面不平的慎選。高低不平影響顧客進店。

4．店面在斜坡上要慎選。斜坡影響車輛停放,不利顧客進店購物。

5．快車道旁開店要慎重。路邊無法穿過,影響顧客流動。

6．居民稀少的地區(qū)開店要慎重。居民區(qū)流動人口少,加之居民增長慢,沒有固定的消費者。

7．門前有障礙物的要慎選。如有的門店前有樹木、建筑物等,這些障礙物有可能影響店鋪的能見度,進而影響客流。

8．門店寬度相對窄者應慎重。因為門店寬度相對較窄者不易被顧客注意。

9．行人匆匆的地方要慎重。因為這樣的街道人們不習慣逛街。在這樣的街道也很少有人駐足購物的。

10．燈光暗淡的地方要慎重。昏暗的地方影響逛街興致。同時也說明燈光暗的街段并非繁華街區(qū)。連鎖藥店的三角地帶選址法日本有個叫通口俊夫的企業(yè)家,以經(jīng)營連鎖藥店而聞名。

初創(chuàng)時,通口先生在京板鐵路沿線京橋、干木、梅云這三個地方分別開了小藥店。

因為這三家藥店在一條直線上,銷售總是上不去。

一年夏天,他坐電車下班,無意中,發(fā)現(xiàn)在他前邊的幾個小學生都把手套在三角尺的窟窿里,用另一只手轉(zhuǎn)著玩,他心里突然亮了起來。聯(lián)想到他以前看到的有關(guān)部隊打仗的書籍；"一下找到了藥店不景氣的原因：直線排列點很容易被外力阻斷,三足鼎立,點和線才能連起來,就能守住中間的三角形部分。想到這里通口激動不已。

回家后,他拿來了地圖,展開一看,果然,他所開的三家藥店分布在一條直線上。于是,他就關(guān)掉了梅云的老店,在德庵又開了一家新藥店。調(diào)整后的三家藥店完全按照他的"三角形"結(jié)構(gòu)布局。成功總是偏愛有心人,沒多久,三家藥店的營業(yè)額就開始回升,并越做越火,業(yè)務量不斷擴大。如今,通口的藥店已連鎖到一千余家。

通口的成功與他的"三角形"選址是分不開的?？茖W的選址非常重要。連鎖店經(jīng)營在現(xiàn)在經(jīng)營中已經(jīng)相當普遍,賺大錢者有之；本賺錢者亦不乏其人,賠本者也大有人在。在選址上下點功夫會給成功創(chuàng)造一個先決的條件；

可是,有人并不重視連鎖店的地埋位置；認為："東邊不亮西邊亮",好店壞店平均賺錢即可。從通口韻經(jīng)驗看來,連鎖店應該是不可分割的有在聯(lián)系的總體。

然而；開店的最大的特點是不愿意圖輕閑,哪兒熱鬧往哪兒擠,他們不怕同行競爭,就怕沒有顧客。在無以計數(shù)的商業(yè)街、專業(yè)市場上,都無例外地證實了這一點。開店選址的基本因素選址是開店的開端。誰都愿意選一個生意興隆的旺地。但人在事中迷,事與愿違的情況并不少見,即便是有經(jīng)驗的商人通常也犯這類錯誤?？醋哐塾袝r并不在當事者本人,事物的變化、綜合因素,哪一點都有可能起作用。有人曾經(jīng)總結(jié),選址一般必須考慮到以下因素：

1．人的流量。

2．租金。

3．繁華程度。

4．交通。

5．居民結(jié)構(gòu)。

,6．面前場地。

7．車站碼頭。

8．機關(guān)學校。

9．專業(yè)市場。

10．經(jīng)營性質(zhì)。

11．經(jīng)營品種。

12．房屋結(jié)構(gòu)。

13．能見度。

14．相鄰店鋪。

15．地勢。

16．朝向。

17．樓層。

18．規(guī)劃

19．相關(guān)政策。

20．房東。

以上因素并非面面俱到,才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應充分加以考慮,綜合分析,權(quán)衡利弊,再加上自己對生意的感受,方可拍板商圈的構(gòu)成前面已經(jīng)談到,為便于分析,把商圈視為以零售店鋪為中心的同心圓型,一般由以下三部分組成：

核心商圈。核心商圈是最接近零售店鋪的區(qū)域。

次級商圈。次級商圈是位于鄰近商圈的區(qū)域。

邊緣商圈。邊緣商圈是位于外圍商圈的區(qū)域。

零售店鋪由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種等不同,商圈的圍、形態(tài)以及商圈顧客分布密度存在著二定的差異,在一般情形中,還是有規(guī)律可循的。地區(qū)性的零售店鋪,核心商圈是顧客密度最大的區(qū)域,是主要商圈；次級商圈顧客密度較小,是次要商圈；邊緣商圈顧客最少,密度亦最小。

一般說來,居民區(qū)的方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。而位于商業(yè)中心的零售店鋪,核心商圈的顧客密度較小,并不是商圈的主要組成部分,次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售商店,邊緣商圈的顧客往往最多。商圈的顧客來源任何零售店鋪都有其特定的商圈圍,在這一圍中,零售店鋪服務的對象,即顧客來源可分為三部分

居住人口

居住人口是指居住在零售店鋪附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈基本顧客的主要來源。

工作人口

工作人口是指那些并不居住在零售店鋪附近而工作地點在零售店鋪附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。一般來說,零售店鋪附近工作人口愈多,商圈規(guī)模相對擴越大,潛在的顧客數(shù)量就多,對零售店鋪經(jīng)營有利。

流動人口

流動人口是指在交通要道,商業(yè)繁華地區(qū),公共活動場所過往的人口,這些路過人口是位于這些地區(qū)零售店鋪的主要顧客來源,是構(gòu)成邊緣商圈顧客的基礎,一個地區(qū)的流動人口越多,在這一地區(qū)經(jīng)營的零售店鋪可以捕獲的潛在顧客就越多,同時經(jīng)營者云集,競爭亦越激烈,這就要求經(jīng)營者更講求競爭策略和經(jīng)營特色。

分析商圈時應考慮的關(guān)鍵因素零售店鋪經(jīng)營者在分析零售店鋪商圈時至少要考慮兩個關(guān)鍵因素：一是零售店鋪所在的地理因素,二是零售店鋪經(jīng)營的商品因素。

地理因素

地理因素是指零售店鋪所在地區(qū)的特點,如中心商業(yè)區(qū),交通方便,流動人口多,有大量的潛在顧客,相對地,商圈規(guī)模較大,而那些設在交通偏僻地區(qū)的零售店鋪,顧客主要是分布在零售店鋪附近的常住人口,其商圈規(guī)模一般較小,要擴大商圈規(guī)模只有依賴零售店鋪創(chuàng)出獨特的經(jīng)營特色,以此吸引遠道的慕名來客。

商品因素

商品因素是指零售店鋪所經(jīng)營的商品種類。商品種類與商圈規(guī)模關(guān)系密切。一方面,每一顧客群總會表現(xiàn)出特定的消費特征,零售店鋪在既定地區(qū)開展經(jīng)營,經(jīng)營的商品只有投目標顧客所好,才能吸引潛在的顧客,商圈規(guī)模才會延伸擴大,反之,商圈規(guī)模會因此逐漸收縮。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規(guī)模大小與商品購買頻率成反向比例關(guān)系。如人們?nèi)粘Ｉ畋匦杵?購買頻率大,往往是就近購買,主要表現(xiàn)為求便心理,所以經(jīng)營此類商品的零售店鋪顧客主要來自居住區(qū)的人口,商圈規(guī)模就??；而耐用消費品,消費周期長,偶然性需求商品,購買頻次少,經(jīng)營這類商品的零售店鋪顧客來源少,相對來說,商圈規(guī)模較大；另外,經(jīng)營特殊性商品的零售店鋪,其商圈規(guī)?？赡芨?。選擇商圈時應分析的有關(guān)因素零售店鋪經(jīng)營者在分析商圈時,可以通過抽樣調(diào)查銷售記錄、售后服務登記、顧客意見征詢等途徑搜集有關(guān)顧客居住地點的資料,對資料進行統(tǒng)計分析估計出商圈圍。采用這些方法,都不可忽視時間因素。如平日與節(jié)假日的顧客來源構(gòu)成比重不同；節(jié)日前后與節(jié)日期間,顧客來源構(gòu)成比重不同,等等,這些都有可能導致商圈圍有所差異。

分析新設商店的商圈時,主要依據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力指標,分析可以獲得的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設、公路建設、公共交通等方面的資料,預測本店將來可以分享的市場份額,從而分析商圈規(guī)模的大小。

零售店鋪經(jīng)營者在分析商圈時,也可以運用定型分析方法,對影響零售店鋪商圈大小的各種外環(huán)境因素進行分析,這些因素主要有：

1．商店的經(jīng)營特征

經(jīng)營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道,其對顧客的吸引力也會有所差異,相應地,商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營靈活,商品齊全,服務周到,在顧客中樹立了良好形象的商店,商圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。另外有一種屬寄生性質(zhì)的商店,本身并無商圈,完全依靠因其他原因或前往其他商店購物而隨機光顧的顧客。

2．商店的經(jīng)營規(guī)模

隨著商店經(jīng)營規(guī)模的擴大,它的商圈也隨之擴大。因為規(guī)模越大,它供應的商品圍比較寬,花色品種也比較齊全,因此可以吸引顧客的空間圍也就越大。商圈圍雖因經(jīng)營規(guī)模而增大,但并非成比例增加。

3

商店的商品經(jīng)營種類

經(jīng)營傳統(tǒng)商品、日用品的商店,商圈較經(jīng)營技術(shù)性強的商品、特殊性<專業(yè)>商品的商店要小。

4

競爭商店的位置

相互競爭的兩店之間距離越大,它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間,各自商店分別會吸引一部分潛在顧客,造成客流分散,商圈都會因此而縮小。但有些相互競爭的商店毗鄰而設,顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來,則商圈反而會因競爭而擴大。

5

顧客的流動性

隨著顧客流動性的增長,光顧商店的顧客來源會更廣泛,邊際商圈因此而擴大,商店的整個商圈規(guī)模也就會擴大。

6

交通地理狀況

交通地理條件是影響商圈規(guī)模的一個主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店,商圈規(guī)模會因此擴大,反之則限制了商圈圍的延伸。自然的和人為的地理障礙,如山脈、河流、鐵路以及高速公路,會無情地截斷商圈的界限,成為商圈規(guī)模擴大的巨大阻礙。

7

商店的促銷手段

商店可以通過廣告宜傳,開展公關(guān)活動以及SP活動來不斷擴大知名度、影響力,吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧,隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴。超級市場各業(yè)態(tài)類型選址策略超級市場各業(yè)態(tài)模式具有市場的替代性質(zhì),因此對不同模式的超級市場或便利店來說,應采取規(guī)避性選址策略。

<1>傳統(tǒng)食品超市的選址策略

傳統(tǒng)食品超市在選址上盡量接近居民區(qū),地區(qū)最早發(fā)展起來的超級市場,就是傳統(tǒng)型的食品超市,之所以會取得很大的成功,就是實行了開到居民區(qū)的策略。但由于傳統(tǒng)食品超市無法完整地銷售生鮮食品,所以要力求避免與具有生鮮食品經(jīng)營容的其他超市模式開設在一起,否則就有被擠垮的危險。我們已經(jīng)看到一些這樣的事實,在許多城市中處在大型綜合超市和倉儲式商場的商圈的傳統(tǒng)食晶超市在經(jīng)營和發(fā)展上已受到打擊。。所以,傳統(tǒng)食品超市應選擇在無法開設大型超市的地區(qū)中開店,也盡量爭取離這些大型超市的有效商圈遠一點。其原則是在各種大型超市的中心商業(yè)圈中不能開,次級商業(yè)圈中要慎重開,邊緣商業(yè)圈中可以開。對傳統(tǒng)食品超市而言,選擇在菜場和農(nóng)貿(mào)市場附近開店是可取的,因為正好彌補其生鮮食品的不足,同時還會為其帶來人流。傳統(tǒng)食品超市和標準食品超市之間的替代性雖有但并不強烈,原因是我國標準食品超市的"生鮮"功能還不足,所以傳統(tǒng)食品超市并不強求要避免與標準食品超市開設在一起。由于我國各地的各類"市場"較發(fā)達,在選址上；傳統(tǒng)食品超市應避免開設在與其經(jīng)營容基本相同的食品與日用品批發(fā)"交易"市場附近,因為靠得太近,傳統(tǒng)食品超市不具有價格優(yōu)勢,反而會由于較大的價格差影響失去其對消費者的吸引力。

<2>標準食品超市的選址策略

標準食品超市在選址上,除了與傳統(tǒng)食品超市一樣要貼近居民區(qū),與大型超市保持一定距離,避免開設在一起外,在策略上還應有自己的特點。如可以選址高檔住宅區(qū)開店,因為對高收人者,其對生鮮食品的需"超市化"的,而低收入者對生鮮食品的需求往往是價格型的"市場化"的；選擇在較大的地區(qū)性商業(yè)街開店,選址在以百貨為主體經(jīng)營容的購物中心附近開店,這些地區(qū)一是人流量大,二是基本生活需求量也大。

<3>大型綜合超市的選址策略

大型綜合超市是超級市場中的主力化業(yè)態(tài),其選址策略要分兩種類型進行；一類是3000平方米一5000平方米規(guī)模的超市,它的選址策略最主要的一點是選擇在較大規(guī)模的居民區(qū)中開店,一般居民的支持數(shù)是5萬一10萬人。而對于在6000千方米--10000平方米以上的超大型綜合超市,一般選址在城市邊緣韻城鄉(xiāng)結(jié)合部,在5-15公里有10萬一20萬居民數(shù)的地區(qū)開店。但在交通條件和停車數(shù)上比大型綜合超市有更高的要求,如停車場面積要求與賣場面積比例至少在1：1,否則無法達到汽車人家庭所帶來的購物場所需有停車場的客流吸引力要求。超大型綜合超市的選址中,要避免同類型的大型超市開設的距離太近,否則會導致惡性競爭,至少相距的距離在5公里以上,也就是在自己和同類大型超市的中心商業(yè)圈以外。目前,在我國一些城市中,大型綜合超市韻開店位置越來越逼近城市中心區(qū),在有些地區(qū)已打響了惡性競爭的前哨戰(zhàn),許多地方政府正在考慮制定一些政策以制止其盲目選址開店,所以大型綜合超市的選址策略還必須考慮到這些政策性的跟制因素。

<4>倉儲式商場的選址策略

倉儲式商場一般采取會員制顧客制度,并實行CandC<CashandCarry,現(xiàn)購自運,即付現(xiàn)金且自己提貨>的銷售方式,從本質(zhì)上說這一業(yè)態(tài)是批發(fā)性質(zhì)的,只不過是采用了商場化的超市形式。由于其價格的特征和法人會員的顧客制度,決定了其選址策略的重點是土地與租金的價格和便利的交通條件。倉儲式商場的開店一般選址在遠寓市區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部,因,為那里土地價格便宜成營業(yè)建筑物租金低,更重要的是交通條件必須非常好。值得特別注意的是,倉儲式商插在選址中,其便利的交通條件有一個不同于一般大型超市的特點,及交通條件的高速性、輻射性、樞紐性,這是因為它的商圈圍可遠達50公里<半徑>,且在CandC的銷售體制下,低成本要求顧客購買的商品自提,要求供應商向店鋪直送商品,沒有這些特殊的交通條件是無常營業(yè)的。對倉儲式商場來說,其選址也要考慮到與大型綜合超市保持一定的距離,避免開設在一起；這是因為雖然它與大型綜合超市選擇的目標顧客不同,但在中國,許多個人會拿著公司的會員卡到倉儲式商場為自己購物,則主要是因為價格因素對消費者的吸引力,個人購買才是中國倉儲式商場銷售額中一塊不容忽視的力量,這也是不同于其他國家的中國特色,在選址上的規(guī)避原則就是考慮了這一特點。

<5>便利店選址策略

便利店的選址其空間的選擇性要比超級市場各種業(yè)態(tài)模式大的多,只要是有人流的地方,并能提供便利性購物和服務的地方都可以開設。但在便利店的選址策略上還是應遵循其在發(fā)展過程中的特點。從目前國的情況看,有兩個因素要特別引起重視。

第一個因素是,便利店的選址不強求一定要開設在居民區(qū),但一定要開設在人流多的地方,即使是開設在居民區(qū)也需要一定流量的流動性顧客群支持,這是固為便利店的商圈小,交又性布點是較普遍現(xiàn)象,穩(wěn)定性顧客在被瓜分后,如沒有一定流量顧客群的支持,很難達到理想的銷售額。另外,我們在強調(diào)便利店的選址時,把顧客流量放在第一位,是充分考慮到便利店目標顧客的購買方式,即及時性、急需性和便利性,而這三個特征在流動性的顧客中體現(xiàn)的較充分。

第二個因素是便利店與超級市場,特別是傳統(tǒng)食品超市的競爭,對便利店選址策略的影響。在現(xiàn)階段便利店的及時性、便利性功能還不夠完善,在商品結(jié)構(gòu)和目標顧客上與傳統(tǒng)食品超市還有很大的雷同。與此同時,傳統(tǒng)食品超市在大的大型超市,小的便利店的兩頭積壓,也在實行業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新,如增加便利性商品和服務、延長營業(yè)時間等,如此對正在成型化的便利店產(chǎn)生了很大的競爭壓力。因此,對中國正在完善其功能的便利店,要求一段時間避免與傳統(tǒng)食品超市開設在一起。關(guān)于便利店選址的選擇性因素可以考慮以下這整立地條件；

①坐落于"生活道路"

所謂"生活道路",是指商店所處的道路不能是一條單純的交通道路,周圍應該有一定的住家和單位。這樣,可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。

②緊挨車站

這里的車站主要指地鐵車站,或者是多部公交車匯集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。

③商圈有足夠的生活人口

一般情況下,商圈應保證有3000人以上的生活人口存在<徒步5—7分鐘之>,這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。

④靠近集聚人的場所

能聚集人的場所主要是指政府機構(gòu)、影劇院、警察局、醫(yī)院、學校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。

⑤附近有辦公樓

有辦公樓存在就有客流存在,辦公樓的客流大多數(shù)是購買力水平比較高的白領,它們對便利店往往具有比較旺盛的即時需求。

⑥附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍成單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯,這就為便利店的銷售帶來利極大的機會。

⑦月租應在一天的銷售額之下

便利店的運轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎之上,房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴。適宜的房租最好控制在一天的營業(yè)額之。

⑧競爭者較少

商圈應盡量沒有競爭者,因為有了競爭對手將使商店的顧客分流,從而影響經(jīng)濟效益。和適宜的立地條件相對應,按照便利店這一業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點,為了不使便利店的客流受影響,以下的立地條件是不適合開設便利店的：

①商圈人口極少

便利店不適宜開在商圈人口不足的地方,如果商周人口在l500人以下,此店鋪應拋棄<這意味著商店的固定顧客過少,從而會影響到銷售額>。

②車流的動線很少

車流的動線指車輛行走時的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少,則意味著商店的流動顧客會受影響。如處在是十字路轉(zhuǎn)角處的店鋪,其車流動線有4條<東、西、南、北4個移動方向的路線>,位于雙向車道馬路的商店有兩條動線,而處在單向車道馬路的商店則只有一條動線。

③在馬路上看不到商店

這是指商店不是設在沿馬路的街上,而是在某一脫離馬路的區(qū)域。其缺點有二：一是不方便顧客的來店；二是很難招徠流動顧客。

④地下設店

設在地下的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能,因此客流會受到影響。其主要缺點是：顧客進出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。

⑤要登樓梯店鋪

和前者一樣,要登樓梯進入商店,會給顧客帶來不便,從而違背了便利店主要提供方便的原則。一般情況下,顧客進便利店都是希望花的時間越少越好；如果上下樓梯要花去很多時間,那么就會阻礙顧客的采店。

⑧不能設店招與燈箱的店鋪

商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設立店招與燈箱,意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣,而便利店的醒目與一目了然是矗保證客流的重要手段,設想在夜晚如果投有明亮的店招,如何能讓過路者知道這是一家24小時營業(yè)的便利店。

⑦不在車站"回歸動線"的店鋪

所謂"回歸動線"是指上車與下車的客流必須經(jīng)過商店門口的移動路線。如果商店的位置不在速條移動路線之,即使商店緊靠車站,也會使來店的客流受到影響。

⑧店鋪的形狀不規(guī)則

長方形或正方形的商場比較適合便利店的經(jīng)營,如果商場的形狀不規(guī)則,那么在一個本來營業(yè)面積就很小的空間很難合理地去安排商品的列,這就會增加顧客選購商品的時間。區(qū)域位置選擇零售店鋪店址區(qū)域位置選擇指的是零售店鋪應選擇設在哪一個區(qū)域,即在哪一級商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。

零售店鋪在選址過程中,已逐漸形成了四類商業(yè)群,那么作為一個具體的零售店鋪應選擇哪一個商業(yè)群,在選擇時應充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規(guī)律。

顧客對商品的需求一般可分為三種類型：

顧客普遍、經(jīng)常需求的商品,即日常生活必需品

這類商品同質(zhì)性大,選擇性不強,同時價格較低,顧客購買頻繁,在購買過程中,求方便心理明顯,希望以盡可能短的路程,花盡可能少的時間去實現(xiàn)購買。所以,經(jīng)營這類商品的商店應最大限度地接近顧客的居住地區(qū),設在居民區(qū)商業(yè)街中,輻射圍以半徑300米以,步行在10-20分鐘為宜。

顧客周期性需求的商品

對這類商品,顧客是定期購買的。在購買時,一般要經(jīng)過廣泛比較后,才選擇出適合自己需要的商品品種。另外,顧客購買這類商品一般是少量的,有高度的周期性,因此,經(jīng)營這類商品的商店宜選擇在商業(yè)網(wǎng)點相對集中的地區(qū),如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通要道、交通樞紐的商業(yè)街。

耐用消費品及顧客特殊性需求的商品

耐用消費品多為顧客一次購買長期使用,購買頻度低。顧客在購買時,一般已有既定目標,在