HZbp廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

HZBP廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告(原件)本項(xiàng)研究為標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可行性研究包括時(shí)機(jī)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本工程特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本工程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究，本項(xiàng)研究的原那么是：◆工程有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本工程有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)那么主要于HZ市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程所做的工程概算，同時(shí)與HZ市建設(shè)委員會(huì)公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的局部典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為比照?！艨偼顿Y測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)工程完全由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本工程各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比擬是根據(jù)對(duì)本工程周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)工程投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本工程的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出?！舯鹃_發(fā)工程的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析局部，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本工程的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。第一章HZ市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展概況．HZ市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充分，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)〞，“嶺南名郡〞之譽(yù)。改革開放以前，HZ市經(jīng)濟(jì)根底相當(dāng)薄弱，直到979，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是988地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速開展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。20多來(lái)，HZ市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。HZ已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化開展階段的新興城市。

20**，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比990增長(zhǎng)8.倍，2翻了三番多，均增長(zhǎng)20.2%。20**行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積58平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按HZ市統(tǒng)計(jì)鑒口徑，20**底，HZ市總?cè)丝跒?33.72萬(wàn)，其中戶籍人口〔常住人口〕283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口〔暫住人口〕50.7萬(wàn)人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，0個(gè)街道辦事處，066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積40.2平方公里，總?cè)丝?.78萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積262.平方公里，總?cè)丝?0.77萬(wàn)。．2HZ市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展歷程與特點(diǎn)縱觀HZ市近二十幾的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到988，第二個(gè)階段是989—993，第三個(gè)階段是994到現(xiàn)在。第一階段，978到988是HZ市經(jīng)濟(jì)開展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。HZ市的經(jīng)濟(jì)開展比之改革開放前開展要快得多，GDP均增長(zhǎng)0.4%，988到達(dá)33.04億元；人口均增長(zhǎng).3%，988到達(dá)28.06萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積均增長(zhǎng)4.6%，988到達(dá)27.75平方公里；地方財(cái)政收入均增長(zhǎng)4.3%，988到達(dá)2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值均增長(zhǎng)2.8%，988到達(dá)20.7%億元；人均GDP均增長(zhǎng)8.5%，988到達(dá)526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從978的一產(chǎn)獨(dú)大開展到988退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，HZ市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

989—993是HZ市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速開展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大開展，GDP均增長(zhǎng)30.5%，地方財(cái)政收入均增長(zhǎng)40.8%，實(shí)際利用外資均增長(zhǎng)6%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積均增長(zhǎng)24.7%，外貿(mào)出口總額均增長(zhǎng)37.7%，人均GDP均增長(zhǎng)27.2%。從989到993，HZ市工業(yè)生產(chǎn)均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，993占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，993占GDP的7.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的HZ是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使HZ市經(jīng)濟(jì)開展到達(dá)輝煌的頂峰，同時(shí)也托起HZ市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)開展的高遠(yuǎn)夢(mèng)想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城工程在HZ進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)HZ的經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城工程的擱淺，HZ市的經(jīng)濟(jì)開展陷入低落和迷茫之中。994至今，是HZ市經(jīng)濟(jì)開展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市開展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的開展。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值均增長(zhǎng)8.3%，地方財(cái)政收入均增長(zhǎng)3.6%，實(shí)際利用外資均增長(zhǎng)6.7%，外貿(mào)出口總額均增長(zhǎng)6.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值均增長(zhǎng)2.9%，人均GDP均增長(zhǎng)4.5%。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化工程的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入000到500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)HZ市的跨越式開展提供契機(jī)。．3HZ市的區(qū)位條件HZ市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角興旺城市和國(guó)際大都市香港。HZ市區(qū)西距廣州市53公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速開展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的開展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到2000，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的開展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)開展迅速趕上并超過(guò)西岸。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離根本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.6%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，效勞業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，效勞業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。進(jìn)入新的世紀(jì)，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來(lái)假設(shè)干香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端效勞業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面開展。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)根底設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。．4南海石化工程和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海BP南海石化工程，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資工程，由英荷BP公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。工程采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，銷售值達(dá)7億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為:50。該工程已于20**月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到20**正式建成投產(chǎn)。未來(lái)幾中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的開展空間，HZ正積極抓住這次時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶HZ，使HZ成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比擬完善的道路、供水、供電、通訊和港口等根底設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有開展臨海大型工業(yè)工程的優(yōu)越條件。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：BP公司是全球500強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。BP公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的開展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其開展前景更不可估量。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有開展多個(gè)大型工業(yè)工程的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注。．5HZ市在珠三角的地位和作用目前，HZ是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了HZ中心城區(qū)的開展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了HZ從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海BP南海石化工程將給HZ市經(jīng)濟(jì)開展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)HZ工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的根底性工業(yè)支撐。

同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使HZ產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海開展，推動(dòng)HZ市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，HZ市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。第二章工程概括2．研究根底用地單位：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展商：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)用地性質(zhì)：商住樓〔高尚住宅〕工程名稱：**廣場(chǎng)用地位置：HZ市江北27號(hào)小區(qū)用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．．可行性研究分析的根本依據(jù)．國(guó)土證：惠府國(guó)用〔20**〕字第300077號(hào)惠府國(guó)用〔20**〕字第30002號(hào)惠府國(guó)用〔20**〕字第30003號(hào)惠府國(guó)用〔20**〕字第300076號(hào)2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號(hào)〔一期〕3．商品房預(yù)售許可證：HZ房預(yù)許〔20**〕42號(hào)〔一期〕2．．2工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開發(fā)40%。本工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：總建筑面積：250000平方米公共占地：0535平方米園林占地：8500平方米銷售收入：5667萬(wàn)元開發(fā)總投資：4504萬(wàn)元；其中：．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬(wàn)元；2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：28752萬(wàn)元；3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬(wàn)元；4．營(yíng)業(yè)稅：2000萬(wàn)元；5．各類配套工程費(fèi)：532萬(wàn)元；6．供水增容費(fèi)：20萬(wàn)元；7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬(wàn)元；8．不可預(yù)見費(fèi)：500萬(wàn)元；9．投資利息：2000萬(wàn)元；0．其他費(fèi)用：500萬(wàn)元。2．2研究過(guò)程2．2．研究目的工程可行性研究是工程立項(xiàng)的依據(jù)，亦是工程開發(fā)成功的根底，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)HZ房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解工程運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算工程實(shí)際的開發(fā)本錢，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷方案決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和本錢測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。為了到達(dá)本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)專門成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷籌劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的參謀小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合工程自身特點(diǎn)，對(duì)工程開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)工程的營(yíng)銷籌劃進(jìn)行初步探討。2．2．3研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)工程所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和本錢兩條主線，將內(nèi)容分為五大局部，即研究原那么，市場(chǎng)研究，工程評(píng)估，投資分析和根本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括：a、全面收集工程周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)工程前景有決定性影響的市場(chǎng)因素；b、從城市規(guī)劃的角度對(duì)本工程進(jìn)行評(píng)價(jià)；c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定工程各類開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)；d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見，對(duì)工程住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)；e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析工程投資本錢及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)工程的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算工程的可能收益，分析影響收益的重要因素；g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用方案；h、綜合各類分析，對(duì)工程的開發(fā)可行性作出判斷。2．2．4研究方法為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行〞的原那么選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對(duì)需求，在HZ市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原那么訪問(wèn)500個(gè)家庭，并在此根底上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專家研討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問(wèn)題展開討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對(duì)影響本工程開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換比照。2．3工程背景“****廣場(chǎng)〞位于HZ市江北27號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，工程所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀(jì)，形成大HZ城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是HZ近城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，***、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技?xì)夥蛰^好。2．3．開展商簡(jiǎn)介HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)成立于20**2月，前身為HZ市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)效勞為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過(guò)多奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已開展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。2．3．2工程概括“**廣場(chǎng)〞是由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)投資興建的住宅工程，它所處的HZ市江北27號(hào)小區(qū)是HZ市新城區(qū)的核心地帶。總體規(guī)劃充分表達(dá)“人文社區(qū)〞概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活效勞配套設(shè)施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。2．3．3工程總體布局****廣場(chǎng)總占地面積約49552.6平方米，東面中心區(qū)位以2M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為HZ新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口〔形象入口〕一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為表達(dá)“人文社區(qū)〞概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保存，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。2．3．4交通組織從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。2．3．5建筑功能工程首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?0戶，可居住人口3800人。2．3．6建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。2．4區(qū)域特點(diǎn)本可行性研究針對(duì)**廣場(chǎng)首期，但由于工程的整體性，在研究過(guò)程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體工程來(lái)看，**廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照開展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原那么以滾動(dòng)式的開發(fā)。2．4．根本描述本工程地塊位于HZ江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路是工程區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是HZ城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于****拓寬為HZ市的形象大道，經(jīng)過(guò)新城區(qū)位置被命名為HZ大道。2．4．2總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來(lái)強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。2．4．3道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連HZ大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過(guò)，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過(guò)，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn)行規(guī)劃的。◆區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過(guò)其中，將用地分成假設(shè)干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原那么進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將局部道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過(guò)境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)?！魠^(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通?！魠^(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成效勞居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體?！舭凑沼嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車問(wèn)題。2．4．4公共設(shè)施配置◆社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米?！粑幕O(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、HZ市書畫愛好者活動(dòng)中心，茶藝館等?！趔w育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。◆商業(yè)效勞設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲效勞設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)效勞設(shè)施?！粼摰貕K南面為HZ市江北占地8萬(wàn)平方米的公園。2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的根底上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章HZ市商品房需求狀況3．HZ市根本情況HZ市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。全市面積58萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余來(lái)一直是東江流域***、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口333.72萬(wàn)人，20**第五次人口普查時(shí)人口密度25人／km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?.78萬(wàn)人，其中常住人口65.36萬(wàn)，暫住人口26.42萬(wàn)人。20**全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為92億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值98億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上增長(zhǎng)5％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。20**全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為5％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律〞，HZ市的社會(huì)開展已經(jīng)處于較為興旺的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的2個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全省〔省內(nèi)平均水平〕、深圳市與廣州市〔省內(nèi)先進(jìn)水平〕、河源市〔省內(nèi)落后水平〕的.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的44％。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)截止20**底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為6.67億元，交易面積7.66萬(wàn)m2，交易金額8.28億元，交易宗數(shù)48宗。全房地產(chǎn)施工面積22.29萬(wàn)m2，竣工面積48.4萬(wàn)m2，銷售面積34.2萬(wàn)m2，銷售金額3.74億元，個(gè)人購(gòu)置商品房面積比重為89.6%，個(gè)人購(gòu)置住宅比重為96.68%。這說(shuō)明，HZ市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)置商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)，人均居住面積為5.3m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和開展要求，未來(lái)20內(nèi)HZ市人均住房面積要到達(dá)3035m2，住宅的需求量將有較大的開展，這為HZ房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的開展空間。3．3商品房需求主要指標(biāo)**廣場(chǎng)主要面對(duì)HZ市區(qū)居民，HZ市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：◆市區(qū)人口約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭。◆人均GDP4.萬(wàn)元，全省排7位〔20**〕◆人均儲(chǔ)蓄存款9.4萬(wàn)元，戶均月收入4750元◆◆空置住房總面積8萬(wàn)平方米◆商品房交易率59％〔20**〕◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為群眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。3．4商品房需求祈求3．4．商品房需求祈求根據(jù)20**6月在HZ進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查〔HZ市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶〕結(jié)果說(shuō)明，HZ市民購(gòu)置商品房的根本特點(diǎn)是：◆一次性投資額度為3萬(wàn)元。◆低端需求戶〔接受商品房?jī)r(jià)格為5002000元／平方米者〕收入430元，需求房屋面積均值為3m2。4％的人希望一次性付款，月均供樓支出290元?！舾叨诵枨髴簟?0002500元／平方米〕收入454元，需求房屋面積均值為22平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出3元?！粲匈?gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．2商品房為HZ居民主要的消費(fèi)支出隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。近兩來(lái)HZ經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的時(shí)機(jī)也頗為可能。這局部潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。3．4．3接受商品房的平均價(jià)格為805元／平方米從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)置力的分析來(lái)看，HZ居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)置力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，HZ市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為805元／平方米，其中中高收入家庭那么為2050元／平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比擬注重，希望開展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、效勞優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。3．4．4主流消費(fèi)面積在00平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有根本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。3．5HZ居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，HZ居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查說(shuō)明，綠化環(huán)境為購(gòu)置商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。3．5．對(duì)住房硬件的要求數(shù)據(jù)說(shuō)明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)6％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá)55.0％。如圖2所示。3．5．2對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章HZ市商品房供應(yīng)狀況4．商品房供應(yīng)總量及特點(diǎn)HZ房地產(chǎn)在九二、九三曾與海南?？?、廣西北海成為全國(guó)的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。二00二，市區(qū)商品房銷售面積27.萬(wàn)平方米,其中售給個(gè)人22.02萬(wàn)平方米，****，商品房銷售面積34.2萬(wàn)平方米。近幾來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十代初的300多家，演變到目前的70多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)開展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為標(biāo)準(zhǔn)的品牌競(jìng)爭(zhēng)、效勞競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不管在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，HZ市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)****統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬(wàn)平方米。但總量過(guò)剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)工程過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。4．2HZ市商品房市場(chǎng)開展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的開展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。HZ市的房地產(chǎn)業(yè)的開展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性開展，受國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的開展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的開展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的開展前景。HZ市房地產(chǎn)的開展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。HZ市商品房開展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：〔〕在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改良程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國(guó)家加快房改良程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶的的大宗消費(fèi)。HZ市民人均收入近來(lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多?！?〕房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在開展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益標(biāo)準(zhǔn)和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各開展商在房地產(chǎn)工程上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。〔3〕伴隨南海石化工程的啟動(dòng)及HZ一系列集團(tuán)公司的開展壯大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激HZ房地產(chǎn)業(yè)的開展。HZ作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)興旺城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的開展時(shí)機(jī)?！?〕隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向開展，這為廣闊房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。在滿足了住的根本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)開展方向。第五章個(gè)案分析5．總體供應(yīng)狀況HZ市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾的開展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理效勞等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)置欲望。5．2本類工程的個(gè)案分析根據(jù)工程的可比性原那么，我們選取HZ市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行比照和研究。5．2．地理位置從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。5．2．2樓盤建設(shè)以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過(guò)8萬(wàn)平方米，而君華府占地面積為4.3萬(wàn)平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主根本裝修，而碧水灣提供應(yīng)業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，那么以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。5．2．3銷售情況君華府于20**5月開盤，已售出45％；碧水灣自20**0月份開盤以來(lái)，已完成銷售70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在2300元／m2以上，均價(jià)為2850元／m2。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方式上，大局部是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成30。在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂園〔游戲室〕、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。具體〔略〕5．2．4各樓盤銷售策略在銷售策略上，不同的開展商采取了不同的銷售方式，但最根本的便是立足于本樓盤。銷售對(duì)象為HZ地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。5．2．5小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)比照：君華府：優(yōu)勢(shì)：〕小區(qū)地理位置好2〕規(guī)劃設(shè)計(jì)合理3〕配套設(shè)施完善劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。碧水灣：優(yōu)勢(shì)：〕開展商信譽(yù)好2〕小區(qū)地理位置好3〕配套設(shè)施完善4〕智能化小區(qū)5〕規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章工程評(píng)估6．工程概括**廣場(chǎng)HZ新城江北27號(hào)小區(qū)，占地面積49552.6平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。6．2工程優(yōu)勢(shì)〔〕本工程的開展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的工程開發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件根底。〔2〕**廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。這類工程在HZ的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買家的支持與歡送，市場(chǎng)前景廣闊?！?〕住宅以座北為尊，以朝南為貴，本工程所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書房三房朝陽(yáng)，南北通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。〔4〕本工程所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。〔5〕本工程正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在**廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑?！?〕本工程與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和滿意的效勞，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)置和入住本小區(qū)?！?〕本工程座落在HZ新城區(qū)，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤的廣告炒作。〔8〕南海石化工程啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將涉及相鄰地方，**廣場(chǎng)的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本工程以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的效勞還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。6．3工程劣勢(shì)〔〕因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤效應(yīng)；〔2〕隨著HZ由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的開展空間受到一定的制約；〔3〕社區(qū)效勞相對(duì)薄弱。因**廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)效勞的薄弱。第七章市場(chǎng)容量估算7．總體定位依據(jù)工程規(guī)劃市場(chǎng)狀況和開展商的設(shè)想，本工程的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：◆**廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件效勞為開展商的根本理念?！?*廣場(chǎng)為HZ居民提供超前的生活空間和居住理想?！?*廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于人文關(guān)心和優(yōu)良效勞7．2目標(biāo)客戶根據(jù)本工程的市場(chǎng)定位，結(jié)合**廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：HZ市有一定根底的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在HZ置業(yè)的香港同胞。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平〔家庭月收入在4000元以上〕，尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆齡在3050歲之間，已有一定的事業(yè)根底◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價(jià)格測(cè)算本工程均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場(chǎng)銷售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。同時(shí)調(diào)查說(shuō)明，在設(shè)定類似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如以以以下列圖。7．4市場(chǎng)容量估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的根本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的根底，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。◆近一兩有購(gòu)置商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為7％；◆對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要〞的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)置人士的2％；◆接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的37％；◆能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在2000元／平方米以上的。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的53％。如果以HZ28萬(wàn)家庭計(jì)算，哪么，**廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合和2者為28萬(wàn)×7％×2％＝9996個(gè)家庭符合和3者為28萬(wàn)×7％×37％＝762個(gè)家庭符合和4者為28萬(wàn)×7％×53％＝25228個(gè)家庭符合上述四個(gè)條件者那么為28萬(wàn)×7％×2％×37％×53％＝960個(gè)家庭×0.3＝588個(gè)家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場(chǎng)首期工程的開發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。第八章初步本錢分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、根本技術(shù)參數(shù)以及主要本錢數(shù)據(jù)，如土地本錢、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以開展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本工程研究小組經(jīng)過(guò)與開展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本工程啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察工程周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑局部一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、開展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。根據(jù)本工程物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本工程地塊相鄰的其它開發(fā)工程的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。8．工程根本裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑用料說(shuō)明：．屋面平屋面、坡頂蓋。2．墻體外墻磚或高級(jí)涂料。3．外門窗低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。4．內(nèi)門窗預(yù)留。5．地面做法30厚：3水泥沙漿抹平〔待二次裝修〕。8．3土地本錢本工程土地本錢的總額為4000萬(wàn)元。按總建筑面積49552.6平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏奖惧X為807元／平方米。8．4建安本錢本工程建安工程造價(jià)〔土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)〕總額為28752萬(wàn)元。總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方本錢為50元／平方米。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)本工程應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬(wàn)元，單方本錢為00元／平方米。本工程開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程平安監(jiān)督費(fèi)◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營(yíng)業(yè)稅本工程營(yíng)業(yè)稅為2000萬(wàn)元，單方本錢為80元／平方米。8．7各類配套工程費(fèi)本工程各類配套工程費(fèi)為532萬(wàn)元，單方本錢為2.28元／平方米。8．8供水增容費(fèi)本工程供水增容費(fèi)為20萬(wàn)元，單方本錢為4.8元／平方米。8．9報(bào)建手續(xù)費(fèi)本工程的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬(wàn)元，單方本錢為24元／平方米。8．0不可預(yù)見費(fèi)本工程的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方本錢為20元／平方米。8．投資利息本工程的投資利息為2000萬(wàn)元，單方本錢為80元／平方米。8．2其他費(fèi)用本工程的其他費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方本錢可分?jǐn)?0元／平方米。第九章財(cái)務(wù)效益估算9．工程開發(fā)前景根據(jù)HZ市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十HZ市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)涉及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來(lái)看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。四周相同類型的工程蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。2．周圍環(huán)境**廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國(guó)家平安局，HZ市行政中心，HZ市文化體育中心等，是HZ新城區(qū)的核心地帶，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氣氛都較好。3．開展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州——汕頭開展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。4．市場(chǎng)的需求：近來(lái)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化工程上馬，大大刺激了HZ房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有時(shí)機(jī)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算本工程可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。由于本工程目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)那么不進(jìn)行分?jǐn)偂？紤]到本工程是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本工程今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本工程開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下：9．2．計(jì)算設(shè)定9．2．．價(jià)格水平的假定依照本工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行工程租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行工程投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)本錢假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)工程評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。本工程各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示：商業(yè)寫字樓：305萬(wàn)元〔3500元／M2×32300M2〕商業(yè)住宅：20262萬(wàn)元〔2200元／M2×9200M2〕商業(yè)商場(chǎng)：2300萬(wàn)元〔6000元／M2×38500M2〕地下室車庫(kù)：500萬(wàn)元〔500元／M2×0000M2〕9．2．．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原那么由于本工程小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本工程周邊區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。9．2．．3第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定對(duì)本工程進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本工程首期，籌建期為半和建筑期半，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，那么該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，開展商需支付第一階段開發(fā)的土地本錢、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，根本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工方案。暫定本工程首期工程完工的開發(fā)期為一，那么該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按開展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。9．2．．4進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用〔〕按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)工程開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)額5.85％計(jì)算；防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額0.8％計(jì)算；地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額0.％計(jì)算；印花稅：按交易額的0.03％計(jì)算；其它：按交易額的0.04％計(jì)算。上述合計(jì)為322萬(wàn)元；以工程總銷售收入5667萬(wàn)元乘以5.85％。本工程銷售稅費(fèi)一覽表銷售稅5.85％3280萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額5.5％計(jì)算5.5％3080萬(wàn)元防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額0.8％計(jì)算0.8%00萬(wàn)元房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額0.％計(jì)算0.%00萬(wàn)元印花稅：按交易額的0.03％計(jì)算0.03%6萬(wàn)元其它：按交易額的0.04％計(jì)算0.04%22萬(wàn)元〔2〕銷售費(fèi)用：685萬(wàn)元；按開展商自行銷售本工程物業(yè)的原那么，包括工程推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的3％計(jì)算。

〔3〕所得稅：工程的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等本錢費(fèi)用后，得出銷售利潤(rùn)，由此計(jì)得本工程的所得稅為4467.87萬(wàn)元〔所得稅率為利潤(rùn)的33％〕。9．2．．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原那么第一階段的開發(fā)作為本工程整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。在開發(fā)資金籌措的原那么上，確定通過(guò)以下三個(gè)途徑來(lái)完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金缺乏以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口局部將主要通過(guò)銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為息初步定為6％。9．2．．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原那么首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大局部，也就是說(shuō)，大局部第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原那么進(jìn)行設(shè)定?！病愁A(yù)售樓款回收方案：“平緩回收〞方案“平緩回收〞方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有局部的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。〔2〕預(yù)售樓款的使用原那么設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地本錢和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。本工程在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原那么設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)木植?，將首先通過(guò)自有資金解決，缺乏局部再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款那么須支付利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原那么計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半利息。上述的“平緩回收〞方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％局部〔5％＋45％＝50％〕，作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。9．2．．7營(yíng)業(yè)性公建工程收益的設(shè)定小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建工程，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的工程，也就是說(shuō)，建造這些工程所消耗的本錢將來(lái)是可以通過(guò)物業(yè)的銷售或工程的經(jīng)營(yíng)收益來(lái)補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不?duì)這局部工程投資進(jìn)行回收，不作為工程收益一局部計(jì)入總收益里面。9．2．．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取本工程經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?〔第二〕，參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)工程投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本工程的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判。初步效益測(cè)算根據(jù)本工程的根底數(shù)據(jù)，可算出本工程的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：本工程靜態(tài)投資效益分析表序號(hào)工程名稱金額〔萬(wàn)元〕．0現(xiàn)金流入56672．0現(xiàn)金流出45042．土地開發(fā)費(fèi)40002．2土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)287522．3應(yīng)繳各種稅費(fèi)25002．4營(yíng)業(yè)稅20002．5各類配套工程費(fèi)5322．6供水增容費(fèi)202．7報(bào)建手續(xù)費(fèi)6002．8不可預(yù)見費(fèi)5002．9投資利息20002．0其他費(fèi)用500從靜態(tài)的角度看，整個(gè)工程盈利十清楚顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本工程的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)工程盈利十清楚顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本工程效益的主要因素，一是開發(fā)本錢，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本工程成功的關(guān)鍵。三、本工程的計(jì)算模型中，設(shè)定本工程物業(yè)的銷售率為00％，是為了表達(dá)本工程的內(nèi)在盈利能力。而本工程物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)本工程物業(yè)的營(yíng)銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。9．2．2首期第一階段投資效益分析根據(jù)前面對(duì)第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本工程局部開發(fā)投資，預(yù)售樓款缺乏以抵償開發(fā)投資的局部才通過(guò)銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入方案與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說(shuō)影響了財(cái)務(wù)本錢。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本工程整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的根底上有一定的盈余，根本到達(dá)了用較少的資金〔貸款額〕來(lái)啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由局部預(yù)售樓款來(lái)沖抵。這樣的做法對(duì)于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)回收〞預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的工程貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說(shuō)，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來(lái)看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過(guò)第二、第三期的開發(fā)那么可到達(dá)先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。9．2．3二期投資效益分析二期的開發(fā)〔以下簡(jiǎn)稱“后期開發(fā)〞〕涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。現(xiàn)將有關(guān)的根本假設(shè)如下：〔〕后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原那么，貸款利率〔財(cái)務(wù)本錢〕按利6％計(jì)息一；〔2〕銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％。〔3〕后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：凈現(xiàn)金流量〔利潤(rùn)〕資本收益率＝———————————開發(fā)總投入從?工程各功能物業(yè)的測(cè)價(jià)?的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部環(huán)境對(duì)小區(qū)物業(yè)將來(lái)價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對(duì)后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，那么后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．3工程總體開發(fā)盈虧平衡分析經(jīng)過(guò)測(cè)算，本工程各功能物業(yè)的銷售率必須到達(dá)82%才能夠使工程盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式根本是采用本錢加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中，推廣價(jià)是由本錢加成價(jià)乘以5％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過(guò)推廣價(jià)來(lái)銷售的難度較以本錢加成價(jià)銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。綜合本工程周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測(cè)價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率到達(dá)60％以上。9．4工程敏感性分析9．4．首期開發(fā)敏感性分析選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地本錢作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收〞方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安本錢上升接近正負(fù)0％，或以推廣價(jià)銷售之局部住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)0％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在0％～＋0％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收〞方案根本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余〞的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收〞方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。9．4．2后期開發(fā)敏感分析選取土地本錢作為敏感性因素，對(duì)后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安本錢的變化對(duì)后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安本錢上升5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安本錢在本工程各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本工程的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)〔土方工程及樁根底〕工程建設(shè)時(shí)間約為一。設(shè)定本工程總投資之中通過(guò)銀行貸款局部才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至底。利率暫定為6％，按單利計(jì)算。9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本工程在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)本錢后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要有兩方面