2015年上半年河北房地產(chǎn)估價師理論與方法：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況試題

2015年上半年河北省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列關(guān)于《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的法律責(zé)任的表述中，正確的是。A：虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對當(dāng)事人處以2000元以下罰款B：涂改、仿造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由登記機(jī)關(guān)收回權(quán)屬證書，并可列當(dāng)事人處以2000元以下罰款C：非法印刷房屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)沒收非法印刷的房屋權(quán)屬證書并可對當(dāng)事人處以2萬元以上3萬元以下的罰款D：因登記機(jī)關(guān)工作人員過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是_。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法3、以下不屬于經(jīng)營性用地的是（）。A.工業(yè)用地B.旅游用地C.娛樂用地D.商品住宅用地4、某地塊臨街深度為18m,臨街寬度為50m,總價格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,則根據(jù)四三二一法則，其路線價為元/m2。A：2025B：2250C：2700D：3000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、（）資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基礎(chǔ)6、某票面金額為450000元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%,則該債券于2006年9月12日最適宜的轉(zhuǎn)讓價格為—元。4360004365004365624366857、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以確定。A：房地產(chǎn)市場成交價格B：房地產(chǎn)市場租賃價格C：房地產(chǎn)市場成本價格D：房地產(chǎn)市場評估價格E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價（土地單價）為1000元/m2,后街路線價（土地單價）為500元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街的影響深度為（）m。A.13.336.6611.33D.8.669、下列有關(guān)基尼系數(shù)的表述中，正確的是。A：某個國家從2005—2008年的基尼系數(shù)分別為0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判斷，該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重B：基尼系數(shù)越小，說明收入分配的兩極分化越嚴(yán)重C：基尼系數(shù)越大，則表示收入分配越平均D：洛倫茨曲線是根據(jù)基尼系數(shù)計算出來用以判斷收入平均程度的指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%,已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%,風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為一萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.9011、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場地平整.【2003年考題】A：給水、排水、電力、通信B：給水、排水、燃?xì)?、熱力C：排水、電力、通信、燃?xì)釪：排水、電力、通信、熱力E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、約翰?馮?杜能的地租量的計算公式是。A：地租二市場價格-生產(chǎn)成本B：地租二市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤C(jī)：地租二市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本義一般農(nóng)業(yè)資本利潤率D：地租二市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是O。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率14、—是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價師的天職。A.獨立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.估價職業(yè)道德15、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是。A：在建工程抵押估價B：房地產(chǎn)損害賠償估價C：期房市場價值評估D：房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為_。22.2%33.3%44.4%55.5%17、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素是_。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步18、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是。八：空置率偏小B：運營費用偏大C：收益期限偏短D：報酬率偏高E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_。A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠20、承租人經(jīng)同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。A：政府B：政府職能部門C：出租人D：中介入E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某估價機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點為2003年6月15日.因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為.【2003年考題】A：2003年6月15日B：2003年8月15日C：簽訂估價委托合同之日D：估價人員與委托人商定的某日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是_。A.依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護(hù)B.當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記C.經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對抗第三人的效力D.房屋因買賣、贈與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時辦理變更登記23、問卷調(diào)查法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于__,目的是為了了解人們的認(rèn)識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調(diào)查B.因果性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.描述性調(diào)查24、估價對象為一套建筑面積90面的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3面，選取的某可比實例為一套建筑面積95面的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4近，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，成交價格可能到92萬元。以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格為萬元。A：83.51B：85.26C：85.36D：87.16E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的必須經(jīng)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。A：工會B：職工（代表）大會C：股東大會D：董事會E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、作為體現(xiàn)保險行為內(nèi)在功能的表現(xiàn)形式，是保險經(jīng)濟(jì)活動的外部功能。A：分散風(fēng)險B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C：融通資金D：防災(zāi)防損E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、用于反映項目清償能力的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)有。A：權(quán)益投資比率B：利息備付率C：償債備付率D：內(nèi)部收益率E：資產(chǎn)負(fù)債率3、房地產(chǎn)市場的功能有。A：配置存量房地產(chǎn)資源和利益B：指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化C：指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的住房供給計劃D：引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化E：配置存量房地產(chǎn)資源利益變化4、下列關(guān)于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是_。A.職工當(dāng)年存繳的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計算B.上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算C.職工個人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調(diào)整，分段計息D.每年6月30日為職工住房公積金存款的結(jié)息日5、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。A：建筑高度B：建筑密度C：建筑間距D：建筑后退紅線距離E：人口容量6、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有_。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E.加快城市化進(jìn)程7、以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是。A：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束B：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時結(jié)束C：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束D：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束E：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束8、摩擦失業(yè)是指在生產(chǎn)過程中由于引起的失業(yè)。A：長期的原因B：暫時的原因C：局部的原因D：全局的原因E：難以避免的技術(shù)性原因9、農(nóng)用地包括。A：養(yǎng)殖水面B：草地C：耕地D：水利設(shè)施用地E：未利用地10、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用—和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。A.比較法B.收益法C.成本法D.路線價法11、在融資風(fēng)險分析中，通常要分析的風(fēng)險因素不包括_。A.資金供應(yīng)風(fēng)險B.利率風(fēng)險C.通貨膨脹風(fēng)險D.匯率風(fēng)險12、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.市場營銷因素調(diào)查C競爭情況調(diào)查D.消費者調(diào)查13、下列關(guān)于等產(chǎn)量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。A：無差異曲線表達(dá)的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價B：無差異曲線表達(dá)的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價C：等產(chǎn)量曲線表達(dá)的是要素投入組合與產(chǎn)出量之間的純技術(shù)關(guān)系D：每條等產(chǎn)量曲線代表一定數(shù)量的產(chǎn)品E：等產(chǎn)量曲線上每一點所代表的兩種要素數(shù)量組合都是有效率的14、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析。A：物理結(jié)構(gòu)B：區(qū)域結(jié)構(gòu)C：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D：供求結(jié)構(gòu)E：總量結(jié)構(gòu)15、下列—等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。A.稅收政策B.人口素質(zhì)C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD.特殊政策E.有關(guān)規(guī)劃和計劃16、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于—日。710153017、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有_。A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B.基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用C.基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金18、住房公積金的特點包括。A：義務(wù)性B：強(qiáng)制性C：互助性D：保障性E：短期性19、以下關(guān)于建筑物壽命的說法中，正確的有_。A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命B.建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數(shù)C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)D.建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長E.建筑物的自然壽命是指建筑物從財務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不堪使用時的年數(shù)20、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)義建筑面積，屬于_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法21、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有。A：功能落后B：功能缺乏C：環(huán)境污染D：交通擁擠E：正常使用的磨損22、招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和—招標(biāo)。A.隱式B.私下C.幕后D.邀請23、房地產(chǎn)投資者對系統(tǒng)風(fēng)險—控制。A.容易B.不易C.面對D.逃避24、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100