珠海某小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性實(shí)施計(jì)劃書(shū)

可編輯版/可編輯版可行性研究報(bào)告目錄項(xiàng)目的基本情況……………..51.1項(xiàng)目概況………………….51.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………………….71.3項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)…………….72、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析……………………….82.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境…………….82.2宏觀政策環(huán)境…………….33、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析……………………..103.1區(qū)域定義………………….103.2XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r……………….103.3XX市城市發(fā)展規(guī)劃…………………….104、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊環(huán)境分析……………………….124.1地塊概況………………….124.2交通……………………….124.3地塊基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境條件………………….134.4地塊商業(yè)、教育、醫(yī)療及其他環(huán)境條件……………….144.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)SWOT分析………………..145、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式選擇…………….155.1當(dāng)前主要知名樓盤的開(kāi)發(fā)模式……….155.2本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的選擇及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)方向…….166、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議………………………..176.1項(xiàng)目建筑風(fēng)格發(fā)展建議176.2從目標(biāo)客戶群需求特征設(shè)計(jì)社區(qū)的功能及各類戶型構(gòu)成……….186.3從地塊本身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的建筑形態(tài)構(gòu)成…….206.4項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)……………………...216.5對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及創(chuàng)新的參考資料…………...286.6項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷順序的選擇………………...317、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略及階段目標(biāo)…………..317.1銷售價(jià)格的擬訂…………………….317.2項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略………………...358、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與財(cái)務(wù)分析……………….378.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案………………….378.2投資組合方式……………………….408.3投資與成本費(fèi)用估算……………...408.4開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算………………………..438.5項(xiàng)目盈虧平衡分析…………………..479、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析……………..479.1項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)………………………..479.2項(xiàng)目時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)………………………..479.3項(xiàng)目規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)…………479.4項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)…………489.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)…………489.6項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn)………………………..499.7項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)………………………..499.8項(xiàng)目安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)…………………..499.9項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)………………………..509.10項(xiàng)目進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)………………….509.11項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)……………………….519.12項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手……………………….5110、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議…………….5110.1結(jié)論………………….5110.2建議………………….521、項(xiàng)目的基本情況1.1項(xiàng)目概況位置該地塊所在區(qū)域位于珠XX灣新城東部,東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠XX大道,東距主城區(qū)6公里,南至灣仔、澳門3.5公里。用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：本地塊面積272218.74m2,其中S1地塊面積為110639.49m2：,二期總建筑面積為：221279m2。地塊現(xiàn)狀：該地塊荒置數(shù)年,灌木叢生；地勢(shì)平坦,視野開(kāi)闊；無(wú)高大建筑物,無(wú)需拆遷；無(wú)規(guī)劃道路,中間有兩條泥路；無(wú)市政水電鋪設(shè)；無(wú)本地居民,一些收破爛的居民于半年前遷入。1.2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)[1]用地平衡表居住用地建筑面積〔m2住宅用地468991.24公建用地18190m道路用地15000公共綠地82070[2]項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量總戶數(shù)3780戶居住人口平均每戶人口總建筑面積住宅總建筑面積公建總建筑面積13230人3.5人607722.32468991.2418190m平均每套建筑面積人均居住面積住宅建筑凈密度綠化率容積率地上車庫(kù)用地面積124.0735.04m30%35%2.2315000m[3]項(xiàng)目公建配套設(shè)施一覽表項(xiàng)目建筑面積〔m2單價(jià)〔元/m2金額〔萬(wàn)元幼兒園1500850127.5球類場(chǎng)地5000780390體育娛樂(lè)場(chǎng)地200601.2物業(yè)管理所2004008垃圾壓縮站2003006變電站105050052.5煤氣調(diào)壓站406002.4銷售中心2000800160合計(jì)10190747.41.3項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總名稱評(píng)價(jià)結(jié)果〔萬(wàn)元項(xiàng)目總投資309178.478項(xiàng)目總銷售收入399850.9利潤(rùn)總額57463.82稅后利潤(rùn)41933.06自有投資利潤(rùn)率38.39%盈虧平衡點(diǎn)銷售率78.1%2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r初步核算,20XX我國(guó)前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值166043億元,同比增長(zhǎng)11.5%,比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,一季度增長(zhǎng)11.1%,二季度增長(zhǎng)11.9%,三季度增長(zhǎng)11.5%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值18207億元,增長(zhǎng)4.3%,回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值83478億元,增長(zhǎng)13.5%,加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值64358億元,增長(zhǎng)11.0%,加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行,增幅有所回落。20XX前三季度,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資91529億元,同比增長(zhǎng)25.7%,比上年同期回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。分城鄉(xiāng)看,城鎮(zhèn)投資78247億元,同比增長(zhǎng)26.4%<9月份增長(zhǎng)24.8%>,比上年同期回落1.8個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村投資13282億元,增長(zhǎng)21.2%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資938億元,同比增長(zhǎng)41.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資34522億元,增長(zhǎng)29.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資42787億元,增長(zhǎng)24.0%。東部地區(qū)投資40172億元,同比增長(zhǎng)21.4%；中部地區(qū)投資19331億元,增長(zhǎng)36.2%；西部地區(qū)投資17539億元,增長(zhǎng)29.6%。國(guó)有及國(guó)有控股投資33951億元,增長(zhǎng)16.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16814億元,增長(zhǎng)30.3%。前三季度,累計(jì)新開(kāi)工項(xiàng)目170123個(gè),比上年同期增加18151個(gè)；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資60309億元,同比增長(zhǎng)24.2%。消費(fèi)需求的增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng),居民消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)上漲。20XX前三季度,社會(huì)消費(fèi)品零售總額63827億元,同比增長(zhǎng)15.9%<9月份增長(zhǎng)17.0%>,比上年同期加快2.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,城市43331億元,增長(zhǎng)16.3%；縣及縣以下20496億元,增長(zhǎng)14.9%。分行業(yè)看,批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別增長(zhǎng)15.8%和18.2%,其他行業(yè)增長(zhǎng)4.6%。城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加,居民得到了較多實(shí)惠。20XX前三季度,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10346元,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)13.2%,增幅高于上年同期3.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3321元,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)14.8%,高于上年同期3.4個(gè)百分點(diǎn)。2.2宏觀政策環(huán)境目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀在不考慮房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)商品房需求的負(fù)面影響和不出臺(tái)緊縮性宏觀調(diào)控政策的條件下,預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積<人均住宅建筑面積>將從20XX的25平方米提高到20XX的35.66平方米,預(yù)計(jì)20XX之前我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢(shì),商品住宅需求增速將由20XX的5.77%遞增到20XX的8.4%,2005-20XX期間年均增速為7.35%。預(yù)計(jì)20XX以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加,銷售面積將從20XX的4411.76萬(wàn)平方米增加到20XX的8658.61萬(wàn)平方米,年均增速為14.43%,故房地產(chǎn)業(yè)仍將有很大發(fā)展余地。金融及稅收政策分析2007年12月5日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定20XX實(shí)施"從緊的貨幣政策",12月8日中國(guó)人民銀行宣布從2007年12月25日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；12月20日宣布,從12月21日起上調(diào)1年期存貸款基準(zhǔn)利率,其他利率相應(yīng)上調(diào)。這也是中國(guó)人民銀行在1年內(nèi)第10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,調(diào)整以后的普通存款類金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備率標(biāo)準(zhǔn),創(chuàng)20余年歷史新高；同時(shí),第6次上調(diào)基準(zhǔn)利率,1年期存款利率從3.87%調(diào)整為4.14%,1年期貸款利率從7.29%調(diào)整為7.47%。我國(guó)貨幣政策10年來(lái)首次明確貨幣調(diào)控由"穩(wěn)健"轉(zhuǎn)為"從緊",這意味著明年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、上調(diào)準(zhǔn)備金率、對(duì)信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來(lái)。3、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析3.1區(qū)域定義該地塊所在區(qū)域位于珠XX灣新城東部,東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠XX大道,東距主城區(qū)6公里,南至灣仔、澳門3.5公里。用地東側(cè)前山河的流域?qū)挾葘⒔?00米,用地XX邊線長(zhǎng)度將近900米。地塊靠近拱北口岸、澳門,毗鄰港珠澳大橋出口,地處XX"一河兩岸"重大規(guī)劃的中心區(qū)域,且是市區(qū)通往橫琴島的必經(jīng)之路,地理位置極其優(yōu)越。3.2XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r20XX本地生產(chǎn)總值〔GDP達(dá)到634.58億元,人均GDP由20XX的2.67萬(wàn)元增加到20XX的4.67萬(wàn)元〔折合約5765美元,與20XX相比增長(zhǎng)9.3%。20XX,XX全市本地生產(chǎn)總值達(dá)749．60億元,比上年增長(zhǎng)近17個(gè)百分點(diǎn),比20XX增長(zhǎng)五成多,年均增長(zhǎng)近15個(gè)百分點(diǎn)。XX市的規(guī)劃目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,力爭(zhēng)到20XX本地生產(chǎn)總值翻一番,人均ＧＤＰ超過(guò)1萬(wàn)美元。居民消費(fèi)20XX城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18908元,農(nóng)漁民人均純收入6550元,分別比20XX增長(zhǎng)31.1%和48.3%。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)在珠三角城市群中保持前列。恩格爾系數(shù)由20XX的37%改善為20XX的33.2%。20XX,XX全市本地生產(chǎn)總值達(dá)749．60億元,比上年增長(zhǎng)近17個(gè)百分點(diǎn),比20XX增長(zhǎng)五成多,年均增長(zhǎng)近15個(gè)百分點(diǎn)。20XX全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到17676元,農(nóng)漁民人均純收入達(dá)到7006元,分別年均遞增6．4％和8．29％。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明XX市的市民具有一定程度購(gòu)買能力。3.3XX市城市發(fā)展規(guī)劃XX市城市規(guī)劃描述XX是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū),珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。20XX5月,《XX市城市總體規(guī)劃〔2001—2020》獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。本次規(guī)劃的規(guī)劃期為2000—2020年。其中：近期為20XX－20XX；中期為20XX－20XX；遠(yuǎn)期為20XX－2020年；2020年以后為規(guī)劃遠(yuǎn)景。把XX建設(shè)成為綜合實(shí)力雄厚與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地,集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國(guó)際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。XX市"十一五"期間重大建設(shè)項(xiàng)目[1]廣珠城際快速軌道根據(jù)廣珠城際快速軌道的初步設(shè)計(jì)方案,廣珠線沿線共設(shè)20個(gè)站,其中XX段5個(gè)車站,分別是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。20XX年底動(dòng)工,預(yù)計(jì)20XX可全線通車隨著廣珠城際快速軌道的建設(shè),將對(duì)該地區(qū)功能定位、人口容量、土地使用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、城市空間、交通組織帶來(lái)較為全面的影響,對(duì)周邊地區(qū)也將起到很大的輻射和帶動(dòng)作用。[2]珠港大道、XX大道建設(shè),"五縱、三橫"公路網(wǎng)規(guī)劃目標(biāo),形成XX市至省會(huì)和鄰近城市1.5小時(shí)交通圈。XX市城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響[1]在近期規(guī)劃建設(shè)圖中我們可以看出,本地塊處于中心城區(qū),近期的規(guī)劃建設(shè)將使得該地塊各種體育、文化、教育、醫(yī)療等設(shè)施完善。這將減輕我們樓盤的基礎(chǔ)設(shè)施的投入,減輕建安成本。[2]城際輕軌的建設(shè)將會(huì)給我們樓盤帶來(lái)更多的消費(fèi)群體,降低資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊環(huán)境分析4.1地塊概況該地塊是XX國(guó)土儲(chǔ)2007－01號(hào)地塊宗地面積約272218.74平方米其中S-1地塊110639.49,S-2地塊20197.08平方米,S-3地塊19440.37平方米,S-4地塊47965.3,S-5地塊73976.50平方米。其中規(guī)劃用途為S-1,S-4,S-5為住宅,S-2,S-3為商業(yè)、酒店、辦公、酒店式公寓,容積率〔S-1,S-4,S-5<2.0<S-2,S-3><3.5建筑密度<22%,綠化率>35%.在區(qū)域位于珠XX灣新城東部,東依前山河、南鄰華發(fā)世紀(jì)城、北靠XX大道,東距主城區(qū)6公里,南至灣仔、澳門3.5公里。用地東側(cè)前山河的流域?qū)挾葘⒔?00米,用地XX邊線長(zhǎng)度將近900米。地塊靠近拱北口岸、澳門,毗鄰港珠澳大橋出口,地處XX"一河兩岸"重大規(guī)劃的中心區(qū)域,且是市區(qū)通往橫琴島的必經(jīng)之路,地理位置極其優(yōu)越。4.2交通該地塊目前緊靠XX大道通向XX、XX交通便捷4.2.114路6：2019：30鳳凰北郵政大廈百貨公司灣仔沙二中濱海樓南香里香寧花園檸溪隧道南蘭埔〔←圓明新園銀石雅園前山橋東華發(fā)新城北山南屏北山工業(yè)區(qū)威爾科技園竹仙洞南山灣仔中學(xué)鴻景花園灣仔南灣南路北銀坑村南灣南路南XX保稅區(qū)橫琴大橋南洋環(huán)銀鑫花園橫琴口岸粗沙環(huán)橫琴16路6:2521:30鳳凰北〔←為農(nóng)市場(chǎng)〔→翠香中〔→安平大廈〔→紫荊園防疫站大鏡山國(guó)資委山場(chǎng)山場(chǎng)西交通大樓梅華中一中高中部勇達(dá)大廈恒雅名園〔←XX圩公交花園上涌村明珠北翠微翠景工業(yè)區(qū)金雞路口漾湖名居〔←前山港前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場(chǎng)屏東六路屏北一路東屏北一路中屏北一路西天威科技園南屏科技園34路6:3021:30〔←拱北〔←拱北口岸口岸廣場(chǎng)萬(wàn)佳百貨涼粉橋合羅山供水總公司婆石海榮新村前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場(chǎng)南屏水庫(kù)河排廣生新村廣生南屏果場(chǎng)卡都九洲翠灣廣昌均昌XX大橋東62路6:4521:15圓明新園圓明山莊蘭埔東北嶺華僑賓館新市花園拱北醫(yī)院國(guó)壽大廈萬(wàn)佳百貨華駿大酒店華發(fā)國(guó)際花園北山冒盛大橋西南山灣仔中學(xué)鴻景花園灣仔南灣南路北銀坑村南灣南路南XX保稅區(qū)橫琴大橋南石博園201路6：1020：50香洲南坑桃園新村南香里香寧花園檸溪隧道南蘭埔〔←圓明新園銀石雅園前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場(chǎng)南屏水庫(kù)河排廣生新村廣生南屏果場(chǎng)卡都九洲翠灣廣昌均昌XX大橋東XX大橋西燈籠路口鶴洲東鶴洲北湖心路口明宏集團(tuán)二號(hào)閘青灣新世界花園XX醫(yī)學(xué)院黃綠背金海岸市場(chǎng)金都大廈金海岸中學(xué)斜尾城建總公司翠竹園魚(yú)弄中南修理廠月堂唐人街映月新村三灶202路6：2020：05吉大總站九洲城吉大中電大廈〔←白蓮洞公園竹苑蘭埔〔←圓明新園銀石雅園前山橋東華發(fā)新城北山南屏街口南屏中學(xué)泰樺廣場(chǎng)南屏水庫(kù)河排廣生新村廣生南屏果場(chǎng)卡都九洲翠灣廣昌均昌XX大橋東XX大橋西燈籠路口鶴洲北湖心路口白藤頭紅旗醫(yī)院紅旗小學(xué)紅旗鎮(zhèn)府紅旗207路6：2018：40香洲郵政大廈百貨公司灣仔沙XX粵劇團(tuán)九洲城吉大水灣北南油大酒店水灣頭〔←銀海新村〔→日華花園粵XX路銀都涼粉橋合羅山供水總公司婆石海榮新村華發(fā)新城北山南屏街口南屏果場(chǎng)湖心路口XX醫(yī)學(xué)院XX大學(xué)東門草塘灣海澄工業(yè)區(qū)上表航展館田心正表候機(jī)大廳XX機(jī)場(chǎng)〔上述表格來(lái)源于XX公交網(wǎng)4.2.2該地區(qū)與XX,XX,XX等地的交通主要依靠京珠高速、廣珠高速、深珠高速、XX大道、西部沿海高速等該區(qū)域與澳門相距5公里,北上XX160公里,與香港XX隔海相望。海陸空交通十分便捷九州港、香洲港、XX機(jī)場(chǎng)、和市區(qū)完善的交通網(wǎng)路,構(gòu)筑了完善的交通系統(tǒng)。廣珠輕軌的通車,到XX僅需45分鐘的車程可考慮與公交公司合作多設(shè)立一個(gè)站點(diǎn)增加交通的便捷度。4.3地塊基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境條件附近為"東橋村",居民生活層次不高該區(qū)域已經(jīng)停止審批工業(yè)用地,周邊企業(yè)多為制衣廠、包裝廠、小型電子廠等小型企業(yè),無(wú)大型工業(yè)企業(yè),無(wú)重大污染源生活配套：有東橋小學(xué),無(wú)大型購(gòu)物商場(chǎng)、銀行等,本地居民外出購(gòu)物一般去前山、和供北租金情況：一房一廳300元左右交通：內(nèi)部不暢,東橋村規(guī)劃較亂；外部為XX大道,交通便利捷4.4地塊交通、教育、醫(yī)療配套交通配套南屏科技園：約5分鐘的車程；距拱北：10分鐘,距吉大：15－20分鐘香洲20分－25分鐘；距保稅區(qū)約10分鐘車程。公交便捷。距離建設(shè)中輕軌的站點(diǎn)只有幾分鐘的車程。生活配套南屏市場(chǎng),香洲區(qū)人民醫(yī)院學(xué)校配套中學(xué)：容閎學(xué)?！踩A發(fā)新城；南屏中學(xué)小學(xué)：容閎學(xué)?！踩A發(fā)新城南屏甄賢學(xué)校東橋小學(xué)幼兒園：?jiǎn)⒀庞變簣@,海洋幼兒園4.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)SWOT分析4.6.1優(yōu)勢(shì)分析〔前河后山,視野開(kāi)闊,無(wú)大型工業(yè)企業(yè),景觀優(yōu)越毗鄰澳門,占據(jù)地利之便外部緊靠XX大道,交通便捷。地塊平坦,無(wú)需拆遷,可以統(tǒng)一規(guī)劃4.5無(wú)水電市政配套不完善地塊外圍道路設(shè)計(jì)不暢周邊居民層次較差4.5.3XX地產(chǎn)大勢(shì)向好區(qū)域升值潛力明顯,有高端客戶支撐周邊華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城已經(jīng)塑造好片區(qū)形象隨著廣珠輕軌的開(kāi)通、珠三角各大城市的聯(lián)系越來(lái)越密切,將帶來(lái)更大的發(fā)展空間相比珠三角其他城市的房?jī)r(jià)XX房?jī)r(jià)偏低4.5.4宏觀政策的不確定性XX華發(fā)的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)外地的房地產(chǎn)企業(yè)〔時(shí)代、保麗、仁恒等進(jìn)入XX加大了競(jìng)爭(zhēng)的力度5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式選擇作為一個(gè)總建筑面積接近70萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤,本項(xiàng)目不能簡(jiǎn)單考慮戶型、建筑風(fēng)格、園林等細(xì)節(jié),需要結(jié)合項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃,制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略,研究各期產(chǎn)品進(jìn)化步驟！5.1當(dāng)前主要知名樓盤的開(kāi)發(fā)模式傳統(tǒng)品牌實(shí)力型：產(chǎn)品本質(zhì)+品牌以這類開(kāi)發(fā)模式獲取項(xiàng)目成功的代表樓盤有XX華發(fā)新城、XX星河灣等樓盤,總結(jié)其開(kāi)發(fā)過(guò)程,可以看出這類開(kāi)發(fā)模式的基本特征。即高起點(diǎn)、高規(guī)劃,以強(qiáng)大的產(chǎn)品力、完善的社區(qū)配套,提升品牌價(jià)值,擴(kuò)大客戶層面,突破距離對(duì)市場(chǎng)輻射面的限制。目標(biāo)聚集+品牌感召型即將目標(biāo)市場(chǎng)集中于某一細(xì)分市場(chǎng),在此基礎(chǔ)上利用企業(yè)品牌的影響力及所掌握的各類資源為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供堅(jiān)強(qiáng)的后盾。此類開(kāi)發(fā)模式的代表項(xiàng)目為萬(wàn)科四季花城、XX海怡灣畔等樓盤。傳統(tǒng)復(fù)合開(kāi)發(fā)型復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是早年樓盤開(kāi)發(fā)尤其是大盤開(kāi)發(fā)中較有競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)模式。以?shī)W園為代表,以復(fù)合方式開(kāi)發(fā)的樓盤常常通過(guò)將運(yùn)動(dòng)、休閑等多種功能引入住宅社區(qū)放大住宅社區(qū)的居住價(jià)值,提升項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。而這種產(chǎn)品功能上的復(fù)合在現(xiàn)在看來(lái)只是產(chǎn)品基本層面上的復(fù)合,而對(duì)風(fēng)格的塑造還顯得欠缺。新復(fù)合開(kāi)發(fā)型與上述傳統(tǒng)復(fù)合型所不同的是,這種新復(fù)合開(kāi)發(fā)模式是更深層次的,更加鮮明,已不是對(duì)項(xiàng)目功能的簡(jiǎn)單注入,而是在主題鮮明的前提下,為社區(qū)注入一些功能,其中典型的代表是萬(wàn)科十七英里、東海岸。產(chǎn)品差異化主義通過(guò)產(chǎn)品的獨(dú)特性,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目天生的與眾不同,高人一等。如XX水榭花都、熙園等項(xiàng)目,通過(guò)區(qū)域稀缺的Townhouse實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化。5.2本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的選擇及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)方向根據(jù)本項(xiàng)目的特征及發(fā)展商的背景特征,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式宜走"產(chǎn)品差異化主義"+"新復(fù)合主義"之路,創(chuàng)造稀缺的產(chǎn)品跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)在住宅社區(qū)中融合其他功能,通過(guò)這些功能的植入實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式。在這一開(kāi)發(fā)模式指導(dǎo)下,項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)：▌社區(qū)主題鮮明,且主題表明了一種嶄新的生活方式；▌社區(qū)功能的復(fù)合性,本項(xiàng)目一定不是一個(gè)單純的住宅社區(qū),而是可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶群某種生活方式的多功能住宅社區(qū)；▌現(xiàn)代、且深具文化內(nèi)涵,在"新復(fù)合開(kāi)發(fā)行"模式之下,社區(qū)除了復(fù)合基礎(chǔ)的社區(qū)功能外,更主要的是通過(guò)的物質(zhì)功能復(fù)合的同時(shí)表現(xiàn)出特地主題的文化氣質(zhì)。6、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議6.1項(xiàng)目建筑風(fēng)格發(fā)展建議現(xiàn)代高檔住宅社區(qū)幾類常見(jiàn)的建筑風(fēng)格通過(guò)對(duì)XX等地高檔樓盤建筑風(fēng)格的匯總分析,可以看出現(xiàn)代高檔社區(qū)存在著三種主流的建筑風(fēng)格。當(dāng)然,具體到每個(gè)樓盤,這三種不同建筑風(fēng)格都會(huì)有或多或少的融合,只是以哪種風(fēng)格為主而已。.1自然主義追求自然生態(tài)美學(xué),建筑與自然環(huán)境相隨相生,渾然一體。此類風(fēng)格的建筑及社區(qū)達(dá)到了人、建筑與環(huán)境三者完美結(jié)合的至高境界。如：XX金地香蜜山、XX城市山谷。.2新古典風(fēng)格〔藍(lán)本移植如波托菲諾、瑞河耶納等樓盤,這類樓盤在建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上以移植國(guó)外經(jīng)典地區(qū)的建筑風(fēng)格為主要特征,這種藍(lán)本移植和仿效,不僅為樓盤的整體建筑注入了靈魂,更為后期的營(yíng)銷推廣提供了的主線。.3現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑整體表現(xiàn)出強(qiáng)烈的時(shí)代感,講求建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；采用新材料、新結(jié)構(gòu),在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性；營(yíng)造新的建筑美學(xué),創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。如：XX萬(wàn)科17英里、百仕達(dá)紅樹(shù)西岸、上海萬(wàn)科藍(lán)山等。6.1.根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征及項(xiàng)目地勢(shì)、地形特征,項(xiàng)目的整體建筑風(fēng)格可走▌在建筑整體的設(shè)計(jì)以及社區(qū)功能設(shè)定上表現(xiàn)出鮮明的現(xiàn)代主義風(fēng)格；▌在社區(qū)整體的規(guī)劃上以自然主義為指導(dǎo)方針充分利用山、河資源,實(shí)現(xiàn)人與自然可以親近、可以參與的目的；▌在社區(qū)細(xì)部、功能區(qū)的設(shè)計(jì)上以現(xiàn)代主義為指導(dǎo)方針打造國(guó)際化生活氛圍。6.2從目標(biāo)客戶群需求特征設(shè)計(jì)社區(qū)的功能及各類戶型構(gòu)成6.2.1職業(yè)分類比例主要的置業(yè)動(dòng)機(jī)未被實(shí)現(xiàn)的潛在需求私營(yíng)企業(yè)主50%本地客戶以提升居住品質(zhì)為主,帶有一定的5+2度假性質(zhì)；而外地客戶主要以純粹的5+2度假性質(zhì)。在自己的社區(qū)中接待商務(wù)客人或自己的私人朋友,可以讓客人留宿在社區(qū)中,并能在自己的家中進(jìn)行各種娛樂(lè)活動(dòng)。企業(yè)中高層管理者20%多為以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者。幽靜、不受干擾、自然、在城市之外,但又需便于到城市中心工作。有完全屬于自己的生活空間,同時(shí)可以自由地享受健康、運(yùn)動(dòng)等。律師/會(huì)計(jì)師15%公務(wù)員10%以上"未被實(shí)現(xiàn)的潛在需求"中表述的是客戶自己都尚未明確的內(nèi)心需求,他們不會(huì)明確地為這些需求去尋找適當(dāng)?shù)奈飿I(yè),但一旦有這樣的物業(yè),在價(jià)格可承受的條件下,他們一定會(huì)十分追捧。根據(jù)以上分析,由本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群潛在需求特征可以基本判斷出本項(xiàng)目在社區(qū)功能發(fā)展上的方向：打造一個(gè)集酒店、商務(wù)、日常居住功能于一體的生態(tài)自然社區(qū)根據(jù)這一功能方向的確定,社區(qū)中需要安排以下的功能區(qū)：▌假日風(fēng)情小型酒店：酒店規(guī)模不大,但很有異域風(fēng)味；▌綜合體建筑：商業(yè)中心及寫字樓,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值拔升；▌酒店式公寓：便于帶有一定投資或增值目的客戶以及度假類客戶的置業(yè)；▌風(fēng)情商業(yè)街：以社區(qū)商業(yè)服務(wù)為主,但在整個(gè)規(guī)劃上體現(xiàn)出濃郁的異國(guó)；▌藝術(shù)欣賞館：一個(gè)小型會(huì)所,主要為小眾群體提供藝術(shù)欣賞的空間；▌登山棧道：便于業(yè)主閑暇之余享受登山運(yùn)動(dòng)；▌?dòng)瓮Ь銟?lè)部：打造前山河乃至整個(gè)XX唯一游艇俱樂(lè)部。6.2.2各類戶型單位規(guī)模的基本判斷置業(yè)動(dòng)機(jī)區(qū)域來(lái)源比例構(gòu)成偏好戶型對(duì)居所的要求長(zhǎng)期自住型改善居住二次置業(yè)本地40%>130㎡舒適/豪華戶型注重社區(qū)環(huán)境、享受型生活配套,住房的使用功能和景觀、商務(wù)功能,且能彰顯身份港澳臺(tái)/其他10%內(nèi)地5%珠三角5%短期自住型度假/養(yǎng)老多次置業(yè)本地1%<130㎡適居二、三房注重社區(qū)環(huán)境、景觀、享受型生活配套、及度假功能港澳臺(tái)/其他8%內(nèi)地8%珠三角3%短期自住型投資多次置業(yè)本地6%70-140㎡舒適二、三房注重社區(qū)環(huán)境、景觀、享受型生活配套、及度假功能港澳臺(tái)/其他5%內(nèi)地2%珠三角2%長(zhǎng)期投資出租本地3%30-70㎡公寓、投資產(chǎn)品注重樓價(jià),性價(jià)比,以及社區(qū)的發(fā)展前景港澳臺(tái)/其他/內(nèi)地/珠三角2%從以上圖表可以基本判斷出項(xiàng)目的住宅單位的面積范圍跨度較大。6.3從地塊本身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的建筑形態(tài)構(gòu)成地塊名稱適合產(chǎn)品作用S1低密度豪宅、豪華配套高層住宅標(biāo)桿、展示、啟動(dòng)項(xiàng)目S2綜合體建筑價(jià)值最大化、拔升檔次S3酒店式公寓價(jià)值最大化、拔升檔次S4適居產(chǎn)品現(xiàn)金流S5多元化產(chǎn)品價(jià)值最大化本項(xiàng)目整體地塊環(huán)境雖具有一定規(guī)模,但地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及地塊地形的特征對(duì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品有一定限制。主要有以下幾點(diǎn)限制：1、地形限制：河景為與項(xiàng)目東側(cè),較難兼顧景觀與朝向；2、指標(biāo)限制：項(xiàng)目的容積率較高及建筑密度較低,將導(dǎo)致項(xiàng)目打造低層別墅產(chǎn)品時(shí)具有一定難度；3、各種建筑形態(tài)的確定類別墅+中高層+高層+超高層商業(yè)物業(yè)通過(guò)疊拼HOUSE這種類別墅高端產(chǎn)品自然地提升項(xiàng)目在XX本地市場(chǎng)中的形象。6.4項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)各類可售單位戶型功能及空間說(shuō)明1PrivateHotel私家產(chǎn)權(quán)式酒店▌概念說(shuō)明：本項(xiàng)目小型度假風(fēng)情酒店的客房,根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況,可以考慮將其設(shè)計(jì)為產(chǎn)權(quán)式酒店通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)的方式轉(zhuǎn)為"私人酒店"。此類產(chǎn)品整體上以酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng),但也可以作為一種良好的投資產(chǎn)品。▌空間說(shuō)明：以30-40m2為主,按酒店常規(guī)設(shè)計(jì)。▌在項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：在總量上微小,但是項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值的龍頭。2HotelHouse酒店級(jí)洋房▌概念說(shuō)明：酒店式公寓,享受酒店式管理及服務(wù),適合度假、商務(wù)人士居住、投資。性質(zhì)為住宅。▌空間說(shuō)明：以60-80m2為主▌在項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：作為社區(qū)酒店在住宅上的外延及發(fā)展,是酒店級(jí)社區(qū)中重要的組成部分。3CLUBHOUSE▌概念說(shuō)明：CLUBHOUSE代表著建筑功能的延伸,房子除了滿足居住功能外,還可以是以類似CLUB的形態(tài)存在：接待、商務(wù)辦公、作為個(gè)人收藏室或者是展示廳等,也可以是度假休閑的空間載體。Club-house產(chǎn)生的是一種以聚會(huì)和交流為核心,同時(shí)又十分強(qiáng)調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài)。▌細(xì)分類別及空間主要特征GrandHouse240-260m2GrapeHouse200-220m2GraceHouse180-200m2▌在項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：是作為高檔項(xiàng)目的核心支柱性產(chǎn)品線▌可參考借鑒的戶型設(shè)計(jì)關(guān)于室內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)參考：XX皇家海灣公館大陽(yáng)臺(tái)設(shè)私家泳池關(guān)于空中院館的設(shè)計(jì)參考：XX中信紅樹(shù)灣空中院館：即內(nèi)庭院,指可同客廳、餐廳及臥室的一邊能夠相互溝通的"內(nèi)陽(yáng)臺(tái)"。4S.S.HOUSE〔Saturday.Sundayhouse▌概念說(shuō)明：從字面意思上來(lái)看,是周六、周日休閑度假性洋房。此類戶型在推廣上是度假性質(zhì),但在實(shí)質(zhì)上是適合居家型的中等面積洋房。▌細(xì)分類別及空間主要特征85-95m2兩房復(fù)式結(jié)構(gòu),層高要求在130-140m2三房/150-160m▌在項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的地位：是本項(xiàng)目的中端產(chǎn)品線▌可參考借鑒的戶型設(shè)計(jì)關(guān)于95平方米兩房復(fù)式的設(shè)計(jì)參考戶型方正實(shí)用,空間內(nèi)容豐富,使享受尺度得到提升,5.8米層高客廳的空間。套嵌著功能靈活的閣樓,樓上樓下的交流賦有戲劇性。進(jìn)深約2.5米兩層通高的大陽(yáng)臺(tái)與客廳、餐廳、開(kāi)敞式廚房、閣樓分別在兩個(gè)高度上形成相通的視線通廊,讓享受觀賞景色的界面得到大幅延展。面寬得到了更大的景觀面。各類戶型的配比1各類目標(biāo)客戶所對(duì)應(yīng)不同產(chǎn)品的預(yù)期職業(yè)分類置業(yè)動(dòng)機(jī)構(gòu)成比重可對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品私營(yíng)企業(yè)主終極置業(yè)同時(shí)度假性臨時(shí)自住5%GrandHouse/CH5%GrapeHouse/CH6%純粹度假性臨時(shí)自住3%小S.S.House5%HotelHouse二次置業(yè)改善居住5%GrandHouse/CH8%5%GrapeHouse/CH7%GraceHouse/CH小計(jì)50%高端產(chǎn)品大型企業(yè)中高管理層終極置業(yè)有一定的度假需求3%GrandHouse/CH4%GrapeHouse/CH4%GraceHouse/CH6%3%度假性或商務(wù)需要臨時(shí)自住2%小S.S.House2%HotelHouse小計(jì)20%以中端產(chǎn)品為主會(huì)計(jì)師/律師公務(wù)員終極置業(yè)1%GraceHouse/CH二次置業(yè)改善生活環(huán)境8%11%首次置業(yè)者6%2%小計(jì)25%以中端產(chǎn)品為主其他-5%以中端產(chǎn)品為主合計(jì)100%2各類不同產(chǎn)品的構(gòu)成配比產(chǎn)品概念戶型面積M2比例CLUBHOUSEGrand五房240-2608%Great五房200-22010%Grace四房180-20012%S.S.HOUSE大三房150-16028%中三房130-14015%小二房85-9512%HotelHouse兩房60-8015%總計(jì)100%根據(jù)以上的戶型構(gòu)成配比,可以初步的看出此戶型構(gòu)成特征基本符合此前所擬訂的總體定位。項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃初步建議6.5對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及創(chuàng)新的參考資料建筑外立面與山的關(guān)系,既現(xiàn)代又與大環(huán)境相協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)游泳池的設(shè)計(jì)沿河景觀道及河水的利用：均以保護(hù)原有自然狀態(tài)為原則引用滅蚊設(shè)施,減輕山谷地形中蚊蠅之災(zāi)"滅蚊磁場(chǎng)"在香港禮頓山山地豪宅已有使用,能消滅4000米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲(chóng)。在S.S.HOUSE大戶型中設(shè)置中西廚房以及花園過(guò)道關(guān)于戶型細(xì)部的設(shè)計(jì)及創(chuàng)新的具體建議本次難以十分深入,尚待于以后的專題研究?；▓@街設(shè)計(jì)：換了連接客廳與個(gè)人臥室的走廊,使各功能單位的連貫性和私密性得到前所未有的重視,給主客之間的空間和情感注入更多的精神體驗(yàn)。6.6項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷順序的選擇產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷順序的決策原則及評(píng)判不同開(kāi)發(fā)順序的選擇取決于項(xiàng)目不同產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)特征、發(fā)展商對(duì)資金回籠周期的計(jì)劃、價(jià)格策略以及地勢(shì)地形等四方面的因素。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的理解,可以對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品作出以下判斷：逐一：本圖以地形為標(biāo)準(zhǔn)大致劃為四區(qū),以便分期開(kāi)發(fā),與上文產(chǎn)品分區(qū)圖分區(qū)不同。地塊名稱適合產(chǎn)品作用S1低密度豪宅、豪華配套標(biāo)桿、展示、啟動(dòng)項(xiàng)目S2綜合體建筑價(jià)值最大化、拔升檔次S3酒店式公寓價(jià)值最大化、拔升檔次S4適居產(chǎn)品現(xiàn)金流S5多元化產(chǎn)品價(jià)值最大化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順序的確定高端造勢(shì)、宜居多樣走量、商業(yè)價(jià)格最大化□高端造勢(shì)：站在城市頂端的豪宅作為項(xiàng)目最先露面產(chǎn)品,突破配套、交通不完善的限制,并且為項(xiàng)目奠定頂級(jí)形象；□宜居走量：項(xiàng)目成功啟動(dòng)后,擴(kuò)大產(chǎn)品線,以宜居型產(chǎn)品為主,覆蓋各種居住需求；□商業(yè)價(jià)值最大化：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最后期,區(qū)域完全成熟,酒店、寫字樓需求凸現(xiàn),依靠大盤支撐、稀缺供應(yīng),跨越住宅價(jià)格限制,實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)。7、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略及階段目標(biāo)7.1銷售價(jià)格的擬訂理論均價(jià)水平的擬訂1別墅、空中別墅產(chǎn)品的價(jià)格擬訂▌參考項(xiàng)目選取參考項(xiàng)目目前最高均價(jià)〔元/m2Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因華發(fā)世紀(jì)城<i=1>3000050%區(qū)位相近、產(chǎn)品相似時(shí)代廊橋<i=2>2000040%區(qū)位相近遠(yuǎn)大美域〔i=3>2000010%產(chǎn)品相似注：以上參考樓盤價(jià)格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果,結(jié)合售樓部售價(jià)及三級(jí)市場(chǎng)售價(jià),折合成毛坯房?jī)r(jià)格的結(jié)果。▌與參考項(xiàng)目質(zhì)素評(píng)分比較均價(jià)得分修正系數(shù)Q修正價(jià)格權(quán)重W本項(xiàng)目X8.4華發(fā)世紀(jì)城<i=1>300008.71.042896550%時(shí)代廊橋<i=2>200007.60.902210540%遠(yuǎn)大美域〔i=3>200008.10.962074010%▌理論價(jià)格推導(dǎo)PX=∑Pi×Wi×Qi=28965×50%＋22105×40%＋20740×10%=25399元/㎡2洋房產(chǎn)品▌參考項(xiàng)目選取參考項(xiàng)目目前最高均價(jià)〔元/m2Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因華發(fā)世紀(jì)城<i=1>1500060%產(chǎn)品相似時(shí)代廊橋<i=2>1000020%產(chǎn)品相似華發(fā)新城<i=1>1200020%產(chǎn)品相似注：上述表格價(jià)格均為帶精裝修的價(jià)格；價(jià)格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果,結(jié)合售樓部售價(jià)及三級(jí)市場(chǎng)售價(jià)估算的市場(chǎng)價(jià)格。▌與參考項(xiàng)目質(zhì)素評(píng)分比較均價(jià)得分修正系數(shù)Q修正價(jià)格權(quán)重W本項(xiàng)目X8.3海灣半山150008.70.951431080%銀座100008.21.011012110%海灣雅苑120008.40.981185710%▌理論價(jià)格推導(dǎo)PX=∑Pi×Wi×Qi=14310×80%＋10121×10%＋11857×10%=13646元/㎡本項(xiàng)目未來(lái)一年入市價(jià)格推算根據(jù)以上推算,基本可以確定本項(xiàng)目的基本均價(jià)范圍,但實(shí)際的入市價(jià)格確定還必須綜合以下幾點(diǎn)因素：1宏觀調(diào)控威脅根據(jù)上文關(guān)于市場(chǎng)的分析可以看出,在未來(lái)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控威力依然顯著,將拖累本項(xiàng)目?jī)r(jià)格向上發(fā)展。2前山河沿線的河景樓盤整體銷售均價(jià)的增長(zhǎng)空間及速度根據(jù)上文關(guān)于市場(chǎng)的分析可以看出,近兩年來(lái)XX河景樓銷售均價(jià)以10%以上的增長(zhǎng)速度保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng),以此歷史數(shù)據(jù)推算,未來(lái)一年內(nèi)本項(xiàng)目的入市銷售均價(jià)將至少在應(yīng)上漲到10%左右。3隨著新盤入市板塊的整體價(jià)格將在當(dāng)前水平上顯著提升據(jù)目前所掌握的情況來(lái)看,與本項(xiàng)目距離最近的華發(fā)世紀(jì)城三期未來(lái)的入市目標(biāo)均價(jià)將在15000元/m2以上,而其余周邊樓盤未來(lái)一年內(nèi)的銷售均價(jià)將分別保持在12000元/m2、以上的水平。其余新盤以高價(jià)入市,將更加有力抬高本板塊的價(jià)格水平。4從項(xiàng)目定位及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投入看,項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格水平以本項(xiàng)目上述的總體定位——高端市場(chǎng),在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上只要有足夠的支持,本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)別墅25000元/m2,洋房14000元/m2以上的價(jià)格是完全沒(méi)有問(wèn)題的。以理論推算為基礎(chǔ),綜合以上各方面因素,本項(xiàng)目的入市均價(jià)為：別墅、空中別墅25000元/㎡洋房14000元/㎡7.2項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略Products產(chǎn)品策略：通過(guò)酒店、別墅產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)結(jié)合上市場(chǎng)研究部分可以看出,本項(xiàng)目在產(chǎn)品上具備十分顯著的差異化競(jìng)爭(zhēng)力,這是項(xiàng)目最本質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)于產(chǎn)品策略的其他部分如各類產(chǎn)品與各細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)系、產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)策略等都在上文有了詳細(xì)的說(shuō)明,在此不予贅述,其中產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)策略是項(xiàng)目營(yíng)銷策略最為核心的部分,價(jià)格策略、推廣策略等其他營(yíng)銷策略均以其為基礎(chǔ)。7.2.2P本項(xiàng)目的價(jià)格策略與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略緊密相連,因此,項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)策略也體現(xiàn)了價(jià)格策略：即中高價(jià)入市,價(jià)格逐步提升。在以上的各類產(chǎn)品組合中,通過(guò)功能設(shè)置的不同,基本保證了各類住宅單位的均好性〔除了CLUBHOUSE中GRANDHOUSE居于最高檔以外。因此,除了C區(qū)北最高外,其他各區(qū)產(chǎn)品的單位價(jià)值基本相同,其中,僅A區(qū)產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)較低。7.2.3P在目前各類競(jìng)爭(zhēng)樓盤的營(yíng)銷推廣中,常常將項(xiàng)目的客戶群視作一個(gè)整體。對(duì)于本項(xiàng)目而言,由于產(chǎn)品線之間有著較明顯的差異化,客戶群特征也將有顯著的不同,因此,在項(xiàng)目的推廣中,應(yīng)對(duì)于不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的推廣訴求、媒體組合等整體方案。關(guān)于推廣促銷具體策略及安排詳見(jiàn)后文推廣部分。7.2.4P充分發(fā)掘代理公司客戶的潛力利用代理公司積累多年的成交客戶資料,對(duì)客戶潛在購(gòu)房需求進(jìn)行分析展開(kāi)網(wǎng)絡(luò)銷售在自有品牌網(wǎng)站上設(shè)置網(wǎng)上看房功能,同其他城市代理公司配合,實(shí)現(xiàn)異地購(gòu)房。在XX以外城市選擇銷售代理公司由于本項(xiàng)目的客戶群是面向全國(guó)市場(chǎng),因此,XX本地的代理公司很難有足夠的資源將客戶資源輻射到外地,因此,只有在推廣配合得到的前提下通過(guò)外地銷售代理公司享有外地客戶資源。建立行銷小組"走出去賣房"在商品房的銷售中,"坐商"是其區(qū)別于其他行業(yè)的重要渠道形式。對(duì)于本項(xiàng)目而言,走出去,同某些適合的企業(yè)爭(zhēng)取團(tuán)購(gòu),組織主要地方的產(chǎn)品推介會(huì)是十分必要的選擇。8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與財(cái)務(wù)分析8.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案考慮到S1地塊的面積較大,占地面積11.06萬(wàn)平方米,所以分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā),一期為別墅以及部分高層。二期為全為高層項(xiàng)目。本地快住宅總建筑面積221279m2,其中墅建筑面積為81873平方米本項(xiàng)目計(jì)劃從20XX1月開(kāi)始進(jìn)行前期工程,總工期約為40個(gè)月,整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為72個(gè)月,約六年。前期開(kāi)發(fā)?！矔r(shí)間：20XX1月~20XX2月約13個(gè)月主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方案策劃,初步可行性分析,規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,繳納各種稅費(fèi),辦理各種證件。一期開(kāi)發(fā)?！矔r(shí)間：20XX3月~20XX5月約15個(gè)月主要包括全部的別墅項(xiàng)目和兩棟33層的高層項(xiàng)目,變電站、幼兒園、銷售中心等配套設(shè)施。二期開(kāi)發(fā)?！矔r(shí)間：20XX6月~20XX6月約12個(gè)月主要包括全部的高層住宅項(xiàng)目,球類場(chǎng)地,娛樂(lè)設(shè)施,物業(yè)管理所,垃圾壓縮站,煤氣調(diào)壓站等配套設(shè)施。關(guān)于進(jìn)度的安排詳見(jiàn)"項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表",下表所示：S1地塊的產(chǎn)品詳細(xì)分類及比例8.2投資組合方式本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金,二是向銀行貸款,三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資,初步估算按銷售收入的25%計(jì)算,從有銷售收入年開(kāi)始,建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的最后一年不需按銷售收入的25%計(jì)算。此外還缺少的資金,則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為309178.475萬(wàn)元,自由資金109215.75萬(wàn)元,占總投資的34%,銷售收入再投入用于投資合計(jì)99962.725萬(wàn)元,另需貸款100000萬(wàn)元。8.3投資與成本費(fèi)用估算本地塊住宅總建筑面積221279m2,其中別墅建筑面積為81873平方米,高層建筑面積為139406平方米,地下車庫(kù)面積為20000平方米,10開(kāi)發(fā)成本估算土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期工程費(fèi)的三通一平費(fèi)。本項(xiàng)目所投得的地塊本來(lái)就已經(jīng)完成了征地拆遷和三通一平,開(kāi)發(fā)商共計(jì)投入資金7700×249469=1920911300元。前期工程費(fèi)：3018.21萬(wàn)元,詳見(jiàn)下表前期工程費(fèi)估算表表1序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)〔萬(wàn)元1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%1561.1432可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%78.0573水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%78.0574籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%1300.953總計(jì)3018.21建安工程費(fèi)：52038.144萬(wàn)元,詳見(jiàn)表數(shù)據(jù)依據(jù)：《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資〔第二版》P170、《建筑工程費(fèi)用計(jì)算與工程量清單編制及投標(biāo)造價(jià)手冊(cè)》高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表2項(xiàng)目高層〔元/m2項(xiàng)目高層〔元/m2樁基礎(chǔ)100土建工程1350電梯100消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15地下室費(fèi)用250智能化設(shè)施140別墅類建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表3項(xiàng)目別墅〔元/m2項(xiàng)目別墅〔元/m2樁基礎(chǔ)60土建工程1200電梯0消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15地下室費(fèi)用0智能化設(shè)施140高層每平方米建筑面積建安工程費(fèi)：100+1350+100+50+220+15+10+10+80+15+250+140=2340元/m2別墅每平方米建筑面積建安工程費(fèi)用為：60+1200+0+50+220+15+10+10+80+15+0+140=1800〔元/m2建安工程費(fèi)：①高層：2340×159406=37301.004〔萬(wàn)元②別墅：1800×81873=14737.14〔萬(wàn)元總建筑安裝費(fèi)用：①+②=37301.004+14737.14=52038.144〔萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1040.012萬(wàn)元,詳見(jiàn)下表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表表41供電工程65萬(wàn)元/ha×11.063949719.1572供水工程15萬(wàn)元/ha×11.063949165.9593電信工程7萬(wàn)元/ha×11.06394977.4484煤氣工程7萬(wàn)元/ha×11.06394977.4485綠化工程5.4萬(wàn)元/ha×11.06394959.7456道路工程42.13萬(wàn)元/ha×11.063949466.1247排水工程37.6萬(wàn)元/ha×11.063949416.004合計(jì)1040.012注：1公頃=10000m公共配套設(shè)施費(fèi)：表5項(xiàng)目建筑面積〔m2單價(jià)〔元/m2金額〔萬(wàn)元幼兒園1500850127.5球類場(chǎng)地5000780390體育娛樂(lè)場(chǎng)地200601.2物業(yè)管理所2004008垃圾壓縮站2003006變電站105050052.5煤氣調(diào)壓站406002.4銷售中心2000800160合計(jì)10190747.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資〔第二版》P178不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度,以上1~5項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù),按3%計(jì)算。具體計(jì)算如下：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=〔0+3018.21+52038.144+1040.012+747.4×3%=1705.313〔萬(wàn)元〔注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為實(shí)際成交數(shù)據(jù),不存在不可預(yù)見(jiàn)性開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表表6類別計(jì)算依據(jù)交納稅額〔萬(wàn)元配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×6%3122.289建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×0.4%208.153建設(shè)工程招標(biāo)活動(dòng)基金建安工程費(fèi)×0.2%104.076工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)×0.6%312.229其他建安工程費(fèi)×1%520.381合計(jì)4267.128開(kāi)發(fā)成本：253042.025〔萬(wàn)元表7序號(hào)項(xiàng)目成本〔萬(wàn)元1土地使用權(quán)出讓金192091.132土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)03前期工程費(fèi)3018.214建安工程費(fèi)52038.1445基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1040.0126公共配套設(shè)施費(fèi)747.47不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1705.3138開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)4267.128合計(jì)253206.8258.4開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：7463.247萬(wàn)元,以上1~5項(xiàng)之和的3%?！?92091.13+3018.21+52038.144+1040.012+747.4×3%=7468.047〔萬(wàn)元銷售費(fèi)用：依據(jù)《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資〔第二版》P178,9361,P391,P530銷售費(fèi)用估算表表8項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)〔萬(wàn)元廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×2%7997.018銷售代理費(fèi)銷售收入×2%7997.018合計(jì)銷售收入×4%15994.036財(cái)務(wù)費(fèi)用：32514.37我們項(xiàng)目需要向銀行貸款10億,分三次貸,分別為6億,2億,2億。根據(jù)中國(guó)工商銀行的利率標(biāo)準(zhǔn),1~3年期的借款年利率為7.56%,半年借款利率為3.78%。3筆借款都是在20XX下半年開(kāi)始償還,20XX還清,分三次償還。借款還本付息表表9注：當(dāng)年利息=〔年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2×年利率開(kāi)發(fā)費(fèi)用：41896.767萬(wàn)元,前三項(xiàng)之和銷售收入=81873×25000+139406×14000=39.98509億元表108.4.6銷售總收分批按比例預(yù)測(cè)表表11銷售稅金及附加表128.4.7〔1住宅部分總投資的投資利潤(rùn)率=〔利潤(rùn)總額/總投資額×100%=〔41933.06/309178.478×100%=13.56%〔2住宅部分總投資的投資利稅率=〔土地增值稅+銷售稅金及附加+利潤(rùn)總額/總投資額=〔3998.509+24550.855+62123.058/309178.478=29.33%〔3住宅部分資金的投資利潤(rùn)率=〔利稅總額/住宅部分自由資金×100%=〔41933.06/109215.75×100%=38.39%8.5項(xiàng)目盈虧平衡分析8.58.5計(jì)算法：設(shè)：S：銷售收入；C：成本總額；P：銷售單價(jià)；CF：固定成本；Q：銷售數(shù)量；CV：變動(dòng)成本；E：利潤(rùn)；CX：?jiǎn)挝蛔儎?dòng)成本；則有關(guān)系式：S=PQC=CF+CV=CF+CXQE=S–C=<P-CX>Q-CF由盈虧平衡的定義,即E=0,得E=<P-CX>Q0-CF=0故得盈虧平衡點(diǎn)Q0的計(jì)算式：Q0=CF/P-CX已知我們項(xiàng)目的固定成本為242386.948萬(wàn)元,單位變動(dòng)成本3095.28元/m2,整個(gè)住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)為17125元/m2。則求得Q0=242386.948/〔17125–3095.28=17.277萬(wàn)平方米。占總住宅建筑面積的78.1%,即在售價(jià)不變、成本不變的前提下,項(xiàng)目的銷售率要達(dá)到78.1%,項(xiàng)目才能達(dá)到靜態(tài)盈虧平衡,也即投資剛能保本。對(duì)于住宅項(xiàng)目而言,盈虧平衡點(diǎn)超過(guò)70%,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已十分高?？梢?jiàn)本項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)環(huán)境下建設(shè),有較大的風(fēng)險(xiǎn),須十分謹(jǐn)慎。9、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析9.1項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)我們項(xiàng)目所在地屬于前山地區(qū)。該地塊屬于新興開(kāi)發(fā)區(qū),道路綠化較少,大多是外來(lái)打工者,人口問(wèn)題較為復(fù)雜,治安問(wèn)題相對(duì)來(lái)說(shuō)比較差。同時(shí),在我們項(xiàng)目的東側(cè)就是前山河,這條河流現(xiàn)在還是處于一種中度污染的狀態(tài),所以如果在項(xiàng)目開(kāi)工后第一期出售時(shí)此河流仍人沒(méi)有得到改善,后果將不堪設(shè)想。解決措施,針對(duì)于綠化較少,治安較差等特點(diǎn),我們項(xiàng)目將會(huì)盡量提高項(xiàng)目本身的綠化率,同時(shí)在物業(yè)管理中的保安部分中,根據(jù)XX省有關(guān)文件,今后保安管理都屬于當(dāng)?shù)鼐炀止芾?所以堅(jiān)決貫徹此文件做到保安專業(yè)化,提高治安水平。最后,在今年的XX年度發(fā)展大會(huì)上政府已經(jīng)明確的提出了治理前山河的設(shè)想,相信在我們地塊開(kāi)發(fā)之前前山河會(huì)得到相應(yīng)的改善已降低我們的風(fēng)險(xiǎn)。9.2時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)我們的項(xiàng)目預(yù)計(jì)于20XX1月動(dòng)工,總工期有八年的時(shí)間,分三個(gè)大期,十個(gè)小期完成。介于這兩年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆迅猛的發(fā)展,XX的地價(jià)在今年內(nèi)基本就翻了翻,但是現(xiàn)在有時(shí)處于一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較調(diào)整的階段,下一階段房地產(chǎn)的形勢(shì)業(yè)界眾說(shuō)紛紜,以比較主流的看法加上我們自己的分析,XX房地產(chǎn)市場(chǎng)既使是冷下來(lái)也不會(huì)到一種崩潰的程度,因?yàn)閄X市比較特殊的一個(gè)地區(qū),來(lái)這邊買房的人主要的是看重這邊的環(huán)境與城市本身的發(fā)展?jié)摿?加之購(gòu)房者多為外地人,包括港澳同胞以及全國(guó)各地的有眼光的商人。所以我們項(xiàng)目的動(dòng)工工期雖然比較長(zhǎng),但是介于以上分析,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)還是比較少。需要注意的是由于今年物價(jià)的上升,通貨膨脹率達(dá)到了歷年的最高,鋼材更是水漲船高。根據(jù)慣性定律,今后幾年鋼材的價(jià)格可能會(huì)對(duì)我們的價(jià)難成本構(gòu)成比較大風(fēng)險(xiǎn)。解決措施：我們要隨時(shí)注意跟進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度,以及周邊樓盤的變化,同時(shí)要加強(qiáng)注意市場(chǎng)的變化,做得好有時(shí)不如作的巧,時(shí)機(jī)的把握在一不斷更新分析各方面數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上,失時(shí)調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。9.3規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)由于我們地塊屬于超級(jí)大盤式的地塊,所以在規(guī)劃的上,一定要考慮與周邊和XX市的總體規(guī)劃布局,不然很有可能造成不合群的局面,參照周邊的華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城這兩個(gè)大盤的規(guī)劃,我們?cè)谥A(chǔ)上進(jìn)行了綜合改善,像容積率的限制,車位數(shù)的限制等等條件,也都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決措施：我們項(xiàng)目組初步將此地塊規(guī)劃成了三個(gè)地塊分別進(jìn)行開(kāi)發(fā),S1。S2。S3在三個(gè)地塊中每個(gè)地塊又分成了幾期逐期進(jìn)行開(kāi)發(fā),這樣就避免了,一次性規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn),并且能夠在開(kāi)發(fā)建設(shè)中吸取經(jīng)驗(yàn)不斷更新,進(jìn)步。9.4項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最主要的還是影響到們房?jī)r(jià)的各個(gè)因素,比如宏觀國(guó)家政策,政府限制條件,市場(chǎng)健康程度〔泡沫化程度等,在這其中宏觀的國(guó)家政策有最為關(guān)鍵,今年以來(lái)國(guó)家為了抑制居民投資過(guò)熱,防止流動(dòng)性過(guò)剩等問(wèn)題,使央行加了六次息,而過(guò)去十年加起來(lái)也沒(méi)有今年一年調(diào)整的次數(shù)多,從這點(diǎn)可以看出我們國(guó)家對(duì)于打擊這種過(guò)熱投資的決心,九月初央行又發(fā)出了,以家庭為單位購(gòu)買第二套房產(chǎn)的按揭最少要四成以上,這些政策的重點(diǎn)打擊對(duì)象無(wú)疑是我們居高不下的樓價(jià),今年已經(jīng)結(jié)束,今后幾年的政策我們也很難判定,但是有一點(diǎn)是肯定的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有可能再出現(xiàn)這樣瘋狂的飆升。這樣的事實(shí)也使我們的項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)方面存在了一定的風(fēng)險(xiǎn)。解決措施：由于我們的項(xiàng)目初步定為中上端的產(chǎn)品所以在自我產(chǎn)品的完善度上,我們將本著精益求精的態(tài)度去做我們的產(chǎn)品,時(shí)尚,典雅,溫馨,舒適這些都是我們項(xiàng)目的主題,相信在比照了類似樓盤的基礎(chǔ)上我們的樓盤將會(huì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。9.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)融資,負(fù)債經(jīng)營(yíng)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),所以我們這里主要討論的是銀行借款的及時(shí)懷帶以及在市場(chǎng)疲軟,銷售不暢,利潤(rùn)下降時(shí)最大限度的控制杠桿效應(yīng)的負(fù)面影響效應(yīng)。銷售率的風(fēng)險(xiǎn)分析,從項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可以得出,本項(xiàng)目在假設(shè)總投資和銷售單價(jià)不變的情況下,當(dāng)銷售率既盈虧平衡點(diǎn)BEP達(dá)到78.1%時(shí),項(xiàng)目達(dá)到了靜態(tài)盈虧平衡點(diǎn),即投資剛能夠保本。與資料顯示,對(duì)于住在項(xiàng)目開(kāi)發(fā),當(dāng)銷售率低70%時(shí),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是比較低的,可見(jiàn)本項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)環(huán)境下開(kāi)發(fā)建設(shè),風(fēng)險(xiǎn)較為大。但是由于盈虧平衡分析是靜態(tài)分析,沒(méi)有考慮到資金的時(shí)間價(jià)值,所以并不能完全從盈虧平衡中去判斷項(xiàng)目盈利能力的大小,期間仍然需要重視銷售率不足或是下降帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。解決措施：制定嚴(yán)密的資金計(jì)劃表,1。嚴(yán)格按照進(jìn)度表和資金計(jì)劃表進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),控制成本。2。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,加強(qiáng)營(yíng)銷,確保甚至超越預(yù)期的銷售率,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中在保證質(zhì)量的前提下嚴(yán)格控制成本,3尋找合作伙伴,是風(fēng)險(xiǎn)均攤到多個(gè)人頭上。9.6自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目所在地出與普通平地,周圍已有一些建成的住宅區(qū),項(xiàng)目東向近鄰前山河,此河較為平靜,無(wú)災(zāi)害歷史所以可以不考慮河流對(duì)項(xiàng)目的災(zāi)害影響。周圍無(wú)山,只有在距項(xiàng)目的西南角一公里左右有一些小山,對(duì)于項(xiàng)目沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性影響,不用考慮山體滑坡等地質(zhì)災(zāi)害,但是考慮到項(xiàng)目是在XX并且離海不遠(yuǎn),XX屬于南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候,常年盛行東南風(fēng)和東北風(fēng),春季比較潮濕,冬季干燥,所以對(duì)XX影響較大的災(zāi)害又：臺(tái)風(fēng),暴雨,冷空氣,強(qiáng)風(fēng)和寒露風(fēng)等。在上述的災(zāi)害中向臺(tái)風(fēng)和暴雨都會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目影響較大,因?yàn)槲覀冺?xiàng)目戰(zhàn)線比較長(zhǎng)所以不能隨意的更改時(shí)期,所以這些自然災(zāi)害對(duì)我們的項(xiàng)目進(jìn)度的影響會(huì)找程很大的問(wèn)題。解決措施：由于臺(tái)風(fēng)一般都是會(huì)在7,8月份較為頻繁,我們只能在臺(tái)風(fēng)到來(lái)之前,強(qiáng)烈要求施工單位做好預(yù)防臺(tái)風(fēng)這類災(zāi)害的措施或者在工期內(nèi)允許的條件下在保證施工質(zhì)量的前提下,盡快趕工,完成比較容易受影響的施工部分。同是我們也要在建筑材料質(zhì)量方面把關(guān),并且采用防水防潮功能的較強(qiáng)的材質(zhì),才可以到有關(guān)的建設(shè)工程造價(jià)管理部門咨詢。9.7