房地產(chǎn)業(yè)務盡職調(diào)查報告模版(可編輯修改word版)

1/1房地產(chǎn)業(yè)務盡職調(diào)查報告模版(可編輯修改word版)關于*********項目投融資的調(diào)查報告

（適用于房地產(chǎn)開發(fā)和舊改等物業(yè)項目類投融資業(yè)務）

履職聲明：本人在此鄭重聲明，此報告是基于本人的現(xiàn)場調(diào)查以及其他外部信息進行獨立、客觀、審慎的分析評價而成。本人已充分分析了相關風險因素，沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大疏漏。

申報部門/分支行：

融資人：（以下簡稱“XX”）

融資規(guī)模：

融資期限：

我行凈收益：

交易結(jié)構：

風控措施：

融資人在我行已獲投融資金額：

主辦客戶經(jīng)理：協(xié)辦客戶經(jīng)理：

聯(lián)系方式：

完成時間：**年**月**日

一、實地調(diào)查情況1

1實地調(diào)查情況要求詳細記錄：主辦、協(xié)辦客戶經(jīng)理現(xiàn)場調(diào)查的時間段、對客戶的辦公地點和項目現(xiàn)場的實地走訪情況、與客戶管理層的交流情況、民營且非前100強企業(yè)原則上要求面見實際控制人。

三、“三性”核查

1、融資人及關聯(lián)方在我行原有投融資情況：（新客戶可略過）

參考表格：

2、融資人及關聯(lián)方是否已核定我行集團授信額度；是否在東方集團戰(zhàn)略客戶名單內(nèi)，若是，說明目前集團額度金額及存量金額。

二、融資人基本信息

1、融資人基本情況

說明：如果融資人是項目公司的，要調(diào)查項目公司及項目公司所屬房地產(chǎn)

公司（集團）兩個層面,若房地產(chǎn)公司（集團）為項目公司（融資人）提供保證

擔保，房地產(chǎn)公司（集團）層面的內(nèi)容可以放在擔保調(diào)查部分。

2、股權結(jié)構情況

（1）

要求追溯到融資人的最終股東和最終實際控制人，以及其對融資人的持股狀

況和控制程度。

對民營企業(yè)，尤其需要說明實際控制人創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史等，包括第一

桶金來源、投資擴張、多元化轉(zhuǎn)型、兼并收購、業(yè)務轉(zhuǎn)型、是否涉及民間借貸等。

對于民營企業(yè)實際控制人要調(diào)查以下內(nèi)容：（1）個人素養(yǎng)，包括：教育程度、

年齡、國籍、戶籍所在地、長期居住地、健康狀況、婚姻狀況、配偶、子女、從業(yè)

經(jīng)驗、社會頭銜、愛好、社會聲譽、經(jīng)營風格、個人信用、經(jīng)濟糾紛、法院執(zhí)行記錄；（2）社會背景，包括：家族實力和社會聲譽、家族成員及成員關系、社會交往對象；（3）資產(chǎn)實力，包括：個人和家庭資產(chǎn)、資本積累方式；（4）各類負債和對外擔

保情況，包括但不限于銀行融資、民間融資、對外保證擔保、對外抵押擔保等；（5）是否涉及民間借貸。

對于實際控制人與股東結(jié)構不一致的，需說明原因。需要說明股東是否為高利貸等被動財務投資者。

（2）股權變更情況

對于股東結(jié)構頻繁變更的，需進一步調(diào)查說明原因。是否存在股東主動退出或債權轉(zhuǎn)股權。

（3）融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團）主要子公司情況(信息來源可參考工商登記系統(tǒng)查詢)

股權架構情況圖【對于股權關系、子公司復雜企業(yè)（如家族式企業(yè)或關聯(lián)企業(yè)眾多的集團企業(yè)），以架構圖方式列示】：

融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團）主要子公司的經(jīng)營、財務情況簡介，參考下表：

說明：有效資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)、設備等凈值）、土地使用權等；有息負債包括銀行、信托等金融機構貸款、債券、民間融資等。

3、主要管理層情況

如果融資人是項目公司的，要調(diào)查項目公司和項目公司所屬的房地產(chǎn)公司（集團）兩個層面。

要求調(diào)查企業(yè)的法定代表人、主要管理層及財務負責人工作履歷，并對管理層穩(wěn)定性、行業(yè)經(jīng)驗、內(nèi)部控制能力等進行說明。

4、其他重要事項說明

要求對公司的經(jīng)營和信用產(chǎn)生重要影響的事項，包括公司高層變動、資本變動、組織結(jié)構變動、經(jīng)營主業(yè)變動、涉及法律訴訟（需要查詢?nèi)珖ㄔ罕粓?zhí)行人信息查詢網(wǎng)）等進行說明。

三、融資人經(jīng)營情況

調(diào)查融資人及其所屬房地產(chǎn)公司（集團）的經(jīng)營情況，包括但不限于所屬集團開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)成果，目前集團的土地儲備、在建項目、在售項目情況等。

1、已開發(fā)項目情況

2、在建項目情況（本次申報項目除外）

6

3、在售項目情況

4、已規(guī)劃的土地儲備情況

7

8

四、融資人及所屬集團資信狀況

說明：若融資人為項目公司，須調(diào)查項目公司和項目公司所屬房地產(chǎn)公司（集團）兩個層面,若房地產(chǎn)公司（集團）為項目公司（融資人）提供保證擔保，房地產(chǎn)公司（集團）層面的內(nèi)容可以放在擔保調(diào)查部分。

1、貸款卡查詢情況

2、現(xiàn)有融資情況

3、實際控制人（自然人）及其重要關聯(lián)方個人征信查詢

4、主要關聯(lián)方征信查詢

5、融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團）資本市場融資情況（上市/發(fā)債公司適用）

（1）融資人持有股票質(zhì)押情況（融資人為上市公司母公司時適用）：

（2）發(fā)債情況

上市公司需關注公司公告，調(diào)查公司以及衍生品（若有）在資本市場的表現(xiàn)：對外投資、并購活動、股價走勢，機構看法等。

6、融資人資信情況核查

五、融資人財務狀況

總體說明：若融資人為項目公司，須調(diào)查項目公司和項目公司所屬房地產(chǎn)公

司（集團）兩個層面；若融資人為上市公司或所屬的房地產(chǎn)公司（集團）為上市公司，須調(diào)查上市部分和非上市部分的情況；若房地產(chǎn)公司（集團）為項目公司（融資人）提供保證擔保，房地產(chǎn)公司（集團）層面的內(nèi)容可以放在擔保調(diào)查部分。

（一）報表采用說明

1、要求說明企業(yè)提供的完整財務審計報告是否為有保留意見的審計報告。

2、對于連續(xù)更換會計師事務所的，必須對其原因做出必要的說明。

3、說明財務報表的合并范圍及其變動情況。

4、對資產(chǎn)規(guī)模超過10億元的，報表科目列示單位應為“億元”。

5、對于上市公司，可以直接采用公開披露的財務報告。

（二）財務報表科目列示

注：1、如無合并報表，可將合并一欄全部刪除；2、如需列明細較多，必須

在報表下方對金額較大或變動較大科目進行說明；3、對實收資本頻繁增資、大

額資本公積入賬的需調(diào)查資金來源。

1、資產(chǎn)負債表（單位：萬元）

注：1）實際資產(chǎn)負債率=負債總額-預收賬款/總資產(chǎn)；2）存貨比率=存貨余額與總資產(chǎn)的比率主要財務科目明細分析：

（1）應收帳款分析

帳齡分析

（2）其他應收款分析帳齡分析

（3）應付帳款分析帳齡分析

（4）其他應付款分析帳齡分析

（6）存貨明細

要點：對于一般企業(yè)，要求提供最近一期和近三年的年報。對于無法收集近三年年報的大型企業(yè)，可僅收集最近一期和近一年的年報

（7）的科目(例如：應收票據(jù)、應付票據(jù)等)需按上述主要科目分年度進行列表分析說明。

2、損益表（單位：萬元）

4、融資期內(nèi)集團公司現(xiàn)金流量預測（非上市公司適用）（1）在售項目預計收入

（2）未來項目支出

（3）融資期內(nèi)現(xiàn)金流量測算

六、項目基本情況（若抵押物與用款項目不一致，則需針對抵押物和用款項目分別分析）

1、說明項目名稱、項目類型、地點（提供區(qū)位圖）、項目戶型定位及客戶定位等。

2、項目主要經(jīng)濟技術指標。

參考表格：

項目規(guī)劃示意圖（附文字說明）：

七、項目合法合規(guī)性調(diào)查

土地取得過程、土地成本、審批手續(xù)是否齊全，審批規(guī)模與建設規(guī)模、銷售計劃進度是否匹配等。

1、立項情況

參考表格：

3、“四證”情況

4、預售情況（如有）

八、項目可行性調(diào)查

說明“項目可行性報告”的編制單位資質(zhì)是否符合我行要求。項目工程地質(zhì)條

件等方面是否存在風險因素。項目總投資是否合理，資本金是否到位、其他資金來源的可靠性，資金到位時間與投資用款時間是否吻合。工期是否估算合理，項目設計、施工和監(jiān)理單位是否具備相應資質(zhì)，是否存在建設風險。

（一）項目建設內(nèi)容

（二）項目投融資方案

1、調(diào)查項目總投資、投資構成及資金來源。

參考表格：

投資到位核實情況，投入合理性分析等。

2、項目資金（資本金和項目融資）的落實情況。

3、投融資進度的合理性、可行性等。

4、我行投融資的用款計劃。

（三）項目區(qū)位配套情況

調(diào)查項目所在區(qū)位周邊交通、教育、醫(yī)療以及生活便利設施配套落實情況。

（四）項目工程進度評估

調(diào)查項目立項過程、依據(jù)，項目建設工期、進度、資金投入計劃等，評估項目建設計劃的實施和執(zhí)行情況。如項目已開工，應分析項目的形象進度（圖示+文字說明）、投資完成及各項資金到位情況，項目設計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)，等。

1、項目主要建設情況：

2、項目進度計劃及最新進度

陳述項目進度安排及最新進度（附現(xiàn)場照片，周邊照片）

形象進度（圖示+文字說明）：

A、XX地塊或XX業(yè)態(tài)

B、……

（五）項目行業(yè)和市場分析

1、行業(yè)分析

區(qū)域GDP,常住人口、戶籍人口,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等；區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構，固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)），財政收支，存款結(jié)構等。

2、市場分析

區(qū)域市場供應量，供銷走勢，成交狀況等；戶型結(jié)構，定價區(qū)間，目標人群等。

九、項目還款能力

（一）銷售定價與去化率假設設置（相關數(shù)據(jù)可查詢克爾瑞系統(tǒng)等）

1、本項目歷史數(shù)據(jù)參考（如有）

參考表格：

2、周邊同類項目比較參考

A．與所在片區(qū)平均水平比較

B．與競品項目比較

參考表格：

綜合1、2兩點，調(diào)查揭示設置銷售基準定價和去化水平。

(二)成本、收入、費用及利潤評估

參考表格：

對項目成本、收入、費用、利潤等指標進行合理性、可行性評估。

評估分析項目財務指標。

（三）資金用途與還款能力分析

1、資金用途合理性

2、融資期內(nèi)還款現(xiàn)金流預測和現(xiàn)金倍數(shù)

根據(jù)假設設置、經(jīng)營成本支出等，測算項目還款現(xiàn)金流，評估我行投融資退出的可行性、安全性。

（1）售價及去化假設

（2）現(xiàn)金流預測及現(xiàn)金倍數(shù)

十、擔保調(diào)查

（一）、非自然人保證擔保

重點調(diào)查：1）、擔保動機。主要揭示是否為關聯(lián)企業(yè)，是否為互保企業(yè)，是否存在相關的反擔保措施。2）、調(diào)查擔保人的互保圈情況及風險狀況，需提供對外擔保明細。

其他參照融資人盡職調(diào)查要求。

（二）、房地產(chǎn)抵押（抵押物若為項目本身，該部分可以省略）

1、要求現(xiàn)場查勘抵押物，調(diào)查周邊配套，包括學校、醫(yī)院、公?、生活便利設施及交通配套等。

2、抵押物情況（抵押物有多個時，增加本表格；后續(xù)追加的抵押物參照此表填列）

抵押物匯總表（有多個抵押物時使用）

十一、收益與風險分析

1、資金來源與收益分析

（1）我行利率/費率；自營資金出賬的，需測算EVA和RAROC。理財資金出賬的，是否符合資產(chǎn)管理部最新發(fā)布的資產(chǎn)準入價格；若不符合，請解釋說明。

（2）相關業(yè)務收益：分析融資人融資成本和融資效益、融資人的融資地位（市場定價），說明我行定價理由。

2、風險揭示

包括但不限于政策風險、行業(yè)風險、財務風險、操作風險、擔保風險。

十二、盡職調(diào)查結(jié)論

1、簡要綜述盡職調(diào)查各模塊結(jié)論要點和總體業(yè)務風險判斷結(jié)論，提出

同意或不同意投融資申請的主要理由。

2、提出明確的業(yè)務建議方案，包括融資人名稱、融資金額、幣種、期限、交易結(jié)構、利率/費率、資金來源、用途、還款方式、提款條件、風控措施、投融后管理要求等。

風控措施及投融后管理要求（參考表述如下，視情況選擇）：

1、土地及在建工程動態(tài)抵押：由我行認可的評估公司對***地塊（注明土地證號）出具評估報告，并辦理上述第一順位抵押，具備條件后即刻追加辦理在建工程抵押，為本債務提供抵押擔保，抵押率不得超過**%；信托/資管計劃存續(xù)期間，未經(jīng)我行書面同意，抵押人不得將抵押財產(chǎn)向任何第三方提供抵押或在抵押財產(chǎn)上設置任何其他權利負擔；

2、股權控制：信托計劃/資管計劃以**元收購不低于項目公司**%的股權，由**承諾到期回購股權；放款前辦妥項目公司剩余**%股權質(zhì)押，為本債務提供股權質(zhì)押擔保。

3、擔保：***（擔保公司全稱或自然人注明身份證號）對股權回購和委托貸款提供連帶責任保證擔保。

4、全部擔保合同辦理強制執(zhí)行公證。

投融后管理要求：

1、動態(tài)抵押率控制。若因預售或其他原因解押需補充我行認可的抵押物或

向我行名下賬戶打入足額保證金，嚴控動態(tài)抵押率不低于**%。

2、資金監(jiān)管：我行將向項目公司派駐財務經(jīng)理，項目公司除日常用款賬戶外的所有銀行賬戶（包括但不限于銷售回款賬戶、銀行貸款收款賬戶、接受股權受讓款/增資款的收款賬戶等）均被列為監(jiān)管賬戶，由我行通過預留財務經(jīng)理印鑒和控制網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬業(yè)務的方式進行監(jiān)管，開設新的收款賬戶、變更監(jiān)管賬戶印鑒、監(jiān)管賬戶銷戶均需取得我行的同意。監(jiān)管賬戶內(nèi)款項的支出必須實行“雙簽”制度，即由我行和項目公司雙方指定人員的簽字方能支付款項。

3、?？顚Ｓ茫嘿Y金受托支付、專款專用、施工方須出具已付工程款及剩余工程款確認函，定期考核形象進度。投融資存續(xù)期間，項目公司不得以現(xiàn)金方式進行交易，