商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一期配套規(guī)劃方案

太湖灣項(xiàng)目一期配套研討萬澤天海營(yíng)銷部商業(yè)體量判斷商業(yè)業(yè)態(tài)研判其它配套研判商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目屬性判斷本案旅游區(qū)位本案所依托的主要旅游資源是太湖。無錫太湖開發(fā)最早，區(qū)域旅游成熟度最高，其次是蘇州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份額最小，發(fā)展也相對(duì)較為落后。近期——遠(yuǎn)郊旅游度假物業(yè)（第二居所）

遠(yuǎn)期——城郊生態(tài)宜居豪宅（第一居所）本案物業(yè)屬性常州一體兩翼的城市規(guī)劃方向，以及重點(diǎn)開發(fā)太湖灣區(qū)域，常州太湖灣區(qū)位配套將逐漸完善。故遠(yuǎn)期將可能成為城郊宜居豪宅（第一居所）常州太湖灣目前現(xiàn)有配套不成熟，缺乏旅游居住氛圍。故近期只能定位遠(yuǎn)郊旅游度假物業(yè)（第二居所）度假區(qū)與城市距離100-300公里對(duì)于自駕車游客來講，100-300公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x。100公里內(nèi)無法讓他們產(chǎn)生外出度假感覺，100公里以上才能讓他們暫時(shí)遺忘城市的喧囂，感受度假的環(huán)境和氛圍。300公里以上容易產(chǎn)生駕駛疲勞和厭煩。本項(xiàng)目距離常州市區(qū)約40公里，距離無錫市區(qū)約25公里，在距離上不符合度假區(qū)的空間優(yōu)勢(shì)，故本案從長(zhǎng)期發(fā)展來看，應(yīng)該會(huì)從第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?。角色轉(zhuǎn)換——遠(yuǎn)郊旅游度假物業(yè)逐漸轉(zhuǎn)化城郊宜居豪宅第二居所第一居所逐漸過渡商業(yè)業(yè)態(tài)研判商業(yè)體量判斷其它配套研判商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目屬性判斷本案商業(yè)概況第一圈層服務(wù)對(duì)象社區(qū)自用型第二圈層服務(wù)對(duì)象為太湖灣區(qū)域型商業(yè)第三圈層服務(wù)對(duì)象為長(zhǎng)三角乃至全國(guó)范圍鑒于本案周邊不具有成熟的商業(yè)氛圍這一現(xiàn)狀，一期商業(yè)主要服務(wù)對(duì)象為社區(qū)本身隨本案后期配套資源推向市場(chǎng)，進(jìn)一步提升區(qū)域性旅游形象，使商業(yè)成為社區(qū)自用與旅游度假商業(yè)并存局面項(xiàng)目后期運(yùn)作成熟，商業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為度假旅游商業(yè)為主導(dǎo)從前期自需型商業(yè)入手轉(zhuǎn)型為區(qū)域性的旅游配套商業(yè)提升旅游形象基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)，而階段性開發(fā)造成的前期項(xiàng)目人氣不足。故本案商業(yè)開發(fā)一期部分應(yīng)充分考量社區(qū)自用型商業(yè)角色。根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，旅游資源的跟進(jìn)，使得商業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為綜合的旅游度假商業(yè)。作為旅游度假型商業(yè)考量放眼全程觀望整個(gè)項(xiàng)目，成熟后的商業(yè)需與旅游資源相呼應(yīng)，成為旅游度假型商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)類型，依據(jù)國(guó)際慣例，商業(yè)面積適宜控制在700-900平方米/千人；本案在前期未形成成熟的旅游環(huán)境時(shí)，一期商業(yè)以社區(qū)自用型商業(yè)作為考量。依據(jù)國(guó)內(nèi)操作慣例此種類型商業(yè)面積適合控制在建筑面積的2%-3%；作為社區(qū)自用型商業(yè)考量功能配比需考慮項(xiàng)目作為新城的城市活力，需考慮項(xiàng)目的持續(xù)增值及生長(zhǎng)的能力；案例借鑒本案商業(yè)體量配比依據(jù)社區(qū)自用型與旅游度假型商業(yè)并存考量根據(jù)項(xiàng)目的自身的特殊性，隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，本案社區(qū)型商業(yè)與度假型商業(yè)共同存在，滿足兩方面的功能需求，而根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來看，本項(xiàng)目一期的功能必然以社區(qū)自用為主，因此本案一期商業(yè)擬采用60%部分按照社區(qū)自用型規(guī)劃，考慮到未來的發(fā)展需求另外部分要按照旅游度假型考慮；本案自身商業(yè)體量配比依據(jù)社區(qū)社區(qū)規(guī)模（萬m2

）配套商業(yè)面積（萬m2

）圣芭芭拉322.4印象劍橋190.4竺山湖小鎮(zhèn)60.6建筑面積與配套商業(yè)面積比例建筑面積與配套商業(yè)的配比，圣芭芭拉為13:1，印象劍橋?yàn)?7:1，竺山湖小鎮(zhèn)為10：1。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，圣芭芭拉和竺山湖小鎮(zhèn)配套商業(yè)不僅滿足自身服務(wù)，成為了社區(qū)中心型商業(yè)，覆蓋周邊成熟居住區(qū)。印象劍橋的商業(yè)屬于內(nèi)街布置，其輻射面基本為社區(qū)內(nèi)部，故其商業(yè)面積配比對(duì)本案具有一定的指導(dǎo)意義。社區(qū)社區(qū)人口（人）配套商業(yè)面積（萬m2）圣芭芭拉57002.4印象劍橋18000.4竺山湖小鎮(zhèn)24000.6人均配套商業(yè)面積分別為，圣芭芭拉4200m2/千人，印象劍橋2200m2/千人，竺山湖小鎮(zhèn)2500m2/千人。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，圣芭芭拉和竺山湖小鎮(zhèn)配套商業(yè)不僅滿足自身服務(wù)，而是社區(qū)中心型商業(yè)，覆蓋周邊成熟居住區(qū)。印象劍橋的商業(yè)屬于內(nèi)街布置，其輻射面基本為社區(qū)內(nèi)部，故其人均商業(yè)面積更符合社區(qū)自用商業(yè)比例。社區(qū)人口規(guī)模與配套商業(yè)面積比例Seaside美國(guó)南加州Homestead美國(guó)尤他州Kapalua美國(guó)夏威夷AmeliaIslandPlantation阿米莉亞島（佛羅里達(dá)州）Kaanapalia美國(guó)夏威夷通過國(guó)際案例揭示的度假區(qū)商業(yè)面積所占比例通過對(duì)國(guó)際著名的大型綜合度假型項(xiàng)目的商業(yè)調(diào)研，對(duì)本案有一定的指導(dǎo)意義。所調(diào)查個(gè)案目前均為成熟的旅游度假區(qū)。度假型新市鎮(zhèn)，住宅基地出售，旅游設(shè)施較少。有一定季節(jié)性的目的地型度假地，住宅銷售比例較小。分區(qū)開發(fā)的濱海度假區(qū)和別墅社區(qū)。對(duì)本案商業(yè)體量的建議片區(qū)成熟度——目前居住人口較少，缺乏商業(yè)氛圍未來區(qū)域發(fā)展方向?yàn)槌墒斓穆糜味燃賲^(qū)，區(qū)域人口集聚規(guī)模流動(dòng)性較大本項(xiàng)目商業(yè)功能的確定：作為社區(qū)商業(yè)時(shí)面積確定總體量60%考慮根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，旅游度假商業(yè)規(guī)模面積比例按700－900m2/千人計(jì)算商業(yè)功能——前期以社區(qū)功能為主，兼具旅游度假型服務(wù)功能，為未來的區(qū)域商業(yè)代表本項(xiàng)目一期建筑面積8萬m2左右；社區(qū)商業(yè)規(guī)模：960-1440m2作為旅游度假商業(yè)面積確定總體量的40%考慮輻射范圍人口約1300人左右社區(qū)商業(yè)總規(guī)模：364-468m2項(xiàng)目一期推出商業(yè)部分(1300-1900)m2；本案一期規(guī)劃7000多平米的商業(yè)，4000多平米的會(huì)所，計(jì)劃一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根據(jù)市場(chǎng)情況再推向市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)內(nèi)慣例，社區(qū)商業(yè)規(guī)模面積比例按建筑面積的2%-3%計(jì)算商業(yè)業(yè)態(tài)研判商業(yè)體量判斷其它配套研判商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目屬性判斷商業(yè)業(yè)態(tài)配比依據(jù)城市的邊緣，基本無配套區(qū)域條件交通條件一般，旅游環(huán)境不成熟項(xiàng)目定位太湖邊大型休閑度假居住區(qū)高端項(xiàng)目、低密度企業(yè)背景政府企業(yè)背景項(xiàng)目在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，需承擔(dān)一定的社會(huì)職能，體現(xiàn)政府形象為更好地發(fā)展項(xiàng)目，需向政府要相關(guān)支持條件，項(xiàng)目需準(zhǔn)備相應(yīng)籌碼完善的生活配套區(qū)域性旅游支撐不僅僅是樓盤，更是城市發(fā)展的一部分新城規(guī)劃的功能比例借鑒同等條件樓盤功能比例借鑒，界定項(xiàng)目居住功能比例的最上限案例借鑒參照功能比例的上下限業(yè)態(tài)選擇依據(jù)無錫圣芭芭拉商業(yè)業(yè)態(tài)指標(biāo)參考項(xiàng)目概況位置濱湖區(qū)馬山梅梁路南側(cè)物業(yè)類型公寓、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟開發(fā)商香港風(fēng)水隆房產(chǎn)代理商無規(guī)模占地：36萬平方米建筑面積：32萬平方米商業(yè)推出時(shí)間一期推向市場(chǎng)：06年5月經(jīng)營(yíng)情況商業(yè)形式西班牙風(fēng)情商業(yè)街規(guī)模建筑面積約24000平方米價(jià)格/租金租金：2.0元/平方米·天銷售率目前已經(jīng)招商商業(yè)形態(tài)餐飲、零售、體驗(yàn)、休閑主力面積300平米左右運(yùn)營(yíng)時(shí)間預(yù)計(jì)08年下半年運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)商（風(fēng)水?。┱猩坦芾聿捎蒙虡I(yè)街形式布局，業(yè)態(tài)以大型超市為支撐，結(jié)合品牌專賣店、餐飲以及便利店等形式。是服務(wù)以圣芭芭拉社區(qū)為中心的片區(qū)型中心商業(yè)。商業(yè)區(qū)域圖已招商品牌無錫印象劍橋商業(yè)業(yè)態(tài)指標(biāo)參考項(xiàng)目概況位置馬山十里明珠堤西物業(yè)類型聯(lián)排、獨(dú)棟開發(fā)商無錫靈山實(shí)業(yè)/上海靜安置業(yè)代理商無規(guī)模占地：1200畝建筑面積：約19萬平方米商業(yè)推出時(shí)間一期推向市場(chǎng)：05年10月經(jīng)營(yíng)情況商業(yè)形式西班牙風(fēng)情商業(yè)街規(guī)模建筑面積約4000平方米價(jià)格/租金6000元/平方米銷售率目前已經(jīng)售罄商業(yè)形態(tài)餐飲、零售、體驗(yàn)、休閑主力面積200平米左右運(yùn)營(yíng)時(shí)間預(yù)計(jì)08年下半年運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)商統(tǒng)一招商管理商業(yè)推出時(shí)間較早，銷售價(jià)格為6000元/平方米，位置在社區(qū)內(nèi)部，服務(wù)對(duì)象主要為本項(xiàng)目自身居住客戶，由于產(chǎn)品采用底商等形式，適合做便利店，品牌零售店，以及餐飲等。商業(yè)實(shí)景圖商業(yè)部分全部售出；開發(fā)商正在進(jìn)行統(tǒng)一招商；預(yù)計(jì)在08年下半年運(yùn)營(yíng)。竺山湖小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)水街指標(biāo)參考項(xiàng)目概況位置武進(jìn)區(qū)潘家鎮(zhèn)物業(yè)類型酒店式公寓、雙拼、獨(dú)棟開發(fā)商常州永豐房產(chǎn)代理商無規(guī)模占地：910畝建筑面積：約6萬平方米商業(yè)推出時(shí)間一期推向市場(chǎng)：05年10月經(jīng)營(yíng)情況商業(yè)形式中式商業(yè)街規(guī)模建筑面積約6000平方米價(jià)格/租金12000元/平方米銷售率暫無數(shù)據(jù)商業(yè)形態(tài)餐飲、零售、休閑主力面積200平米左右運(yùn)營(yíng)時(shí)間預(yù)計(jì)08年下半年運(yùn)營(yíng)模式業(yè)主自行管理目前已經(jīng)具備開業(yè)條件，招商工作并未有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，即使目前采用兩年免租的優(yōu)惠措施，目前僅有一家便利店開業(yè)，該商業(yè)街是片區(qū)內(nèi)唯一商業(yè)，周邊依托竺山湖水上樂園，以及其他居住型社區(qū)，規(guī)劃業(yè)態(tài)以零售、餐飲、休閑為主。商業(yè)實(shí)景圖目前僅有一家便利店經(jīng)營(yíng)；業(yè)主自行招商；規(guī)劃業(yè)態(tài)以零售、餐飲、休閑為主。項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)竺山湖小鎮(zhèn)常州太湖灣零售、餐飲、休閑、娛樂香樹灣別墅常州市區(qū)零售、餐飲湖璽山莊無錫山水度假區(qū)零售、餐飲、娛樂印象劍橋無錫馬山零售、餐飲圣芭芭拉無錫馬山大型超市、零售、餐飲、娛樂太湖高爾夫山莊蘇州太湖娛樂、餐飲中信太湖城蘇州太湖零售、餐飲、娛樂、商務(wù)太湖天闋蘇州太湖零售、餐飲、娛樂太湖之星蘇州長(zhǎng)沙島餐飲、體驗(yàn)、娛樂寶島花園蘇州長(zhǎng)沙島娛樂、餐飲、零售西山紫郡蘇州西山島娛樂參照環(huán)太湖區(qū)域別墅項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)模式環(huán)太湖區(qū)域別墅項(xiàng)目商業(yè)配套，以零售、餐飲、娛樂為主，其次配合以休閑、商務(wù)，主要滿足自身需求，根據(jù)項(xiàng)目所處的位置不同，其輻射范圍也不盡相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小鎮(zhèn)等均作為區(qū)域的商業(yè)中心。作為旅游度假型商業(yè)考量作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是體驗(yàn)式消費(fèi)，所以適合選擇SPA、健身會(huì)館、特色品（體育類）專賣等；針對(duì)社區(qū)內(nèi)部居民消費(fèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)適合選擇便利店，品牌零售店，書吧、娛樂以及餐飲等；作為社區(qū)自用型商業(yè)考量本案商業(yè)業(yè)態(tài)參考社區(qū)自用型與旅游度假型商業(yè)并存考量根據(jù)項(xiàng)目的自身特的特殊性，隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，本案的商業(yè)必然會(huì)有一個(gè)從社區(qū)自用型向旅游度假型轉(zhuǎn)變的過程，因此本案一期商業(yè)擬采用60%部分采用零售類、餐飲、以及娛樂類，配以少量體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目；商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議分類項(xiàng)目餐飲類咖啡廳西餐廳中餐廳特色小吃店快餐連鎖店酒吧零售類便利店小型超市特色用品專賣店（高爾夫用品、旅游紀(jì)念品）休閑類游艇俱樂部桌球吧/書吧等SPA等休閑類一期選擇性推出部分商業(yè)街；以傳統(tǒng)社區(qū)自需型商業(yè)為主業(yè)態(tài)推向市場(chǎng)；根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以及旅游氛圍的逐漸成熟，后期規(guī)劃業(yè)態(tài)著重考慮旅游度假性業(yè)態(tài)規(guī)劃。商業(yè)街部分60%部分按照傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，主要以餐飲、零售為主，其余部分考慮旅游度假性社區(qū)商業(yè)功能，如休閑類商業(yè)形式。通過對(duì)前期956畝居住區(qū)有效輻射，充分滿足整個(gè)社區(qū)的商業(yè)需求。商業(yè)體量判斷商業(yè)業(yè)態(tài)研判其它配套研判商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目屬性判斷對(duì)“親近山水，回歸自然”的呼聲最高自然生態(tài)和人性化服務(wù)是游客最為關(guān)注的問題，不喜歡矯揉造作、經(jīng)過包裝的產(chǎn)品。自然風(fēng)光是各種旅游產(chǎn)品中，最感興趣的內(nèi)容。度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序度假區(qū)的特色選擇排序區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好一對(duì)度假生活的意見：舒適度最為珍貴

——作為自然人的特征75%的游客，最為看重度假區(qū)的舒適性。此種需求綜合反映了目前國(guó)內(nèi)度假市場(chǎng)供求間主要矛盾：一方面大量低品質(zhì)的旅游項(xiàng)目開發(fā)，另一方面日益富裕起來的游客對(duì)生活品質(zhì)要求迅速提升。低檔供給給需求市場(chǎng)留下了深刻印象，需求遠(yuǎn)未能滿足。區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好二對(duì)度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇關(guān)注健康、重視家庭、圈子立命

——作為社會(huì)人的特征追求健康是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。中高端客戶因工作壓力較大，對(duì)身體的健康十分看重。家庭感情交流和親子活動(dòng)，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侶選擇為朋友，40%為家庭成員。趕集式旅游逐漸被自駕游取代，又希望可隨心所欲安排行程。自駕車出行度假占40%份額。區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好三度假目的選擇排序度假伴侶選擇度假出行方式繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對(duì)短假利用時(shí)間和空間的矛盾是在生活地休息購(gòu)物？還是短途出游？大多數(shù)人在二者之間掙扎，是珠三角目標(biāo)人群普遍的假日生活現(xiàn)狀。掙扎的根本原因在于作為自然人與社會(huì)人的矛盾對(duì)立，在于對(duì)中短假日功能的復(fù)合要求。大多數(shù)旅游地?zé)o法為人們?cè)诙碳龠M(jìn)行的多種活動(dòng)提供滿意空間和綜合解決方案。區(qū)域度假市場(chǎng)度假偏好四對(duì)度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡(jiǎn)單疊加，而是需要提供綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗(yàn)空間長(zhǎng)三角人的假日至今沒能滿足這樣的一個(gè)愿望：在某個(gè)地方，盡享家庭的溫情、懶散和自在，又可以對(duì)著廣闊的自然撒野和發(fā)呆。在某個(gè)地方，既可以和太太一同購(gòu)物，和女兒一同玩耍，又可以沐浴著午后的陽光，聽著濤聲睡個(gè)懶覺。對(duì)異質(zhì)文明的好奇視野的開闊和見識(shí)增長(zhǎng)、自我提高對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的逃逸、反思和整理潛在的其他需求海南大型旅游度假區(qū)——亞龍灣規(guī)劃面積18.6平方公里接待規(guī)模過夜游客80萬人次/年，建設(shè)床位10360（不包括出售別墅、公寓）;非過夜游客250萬人次/年，7000人次/天;總接待規(guī)模330萬人次/年旅游資源優(yōu)質(zhì)海灘區(qū)位距離鳳凰機(jī)場(chǎng)車程20分鐘定位以熱帶海洋風(fēng)光、南國(guó)民族風(fēng)情、中國(guó)傳統(tǒng)文化為特色的國(guó)際一流避寒度假旅游勝地。環(huán)境容量瞬間環(huán)境容量為20520人，其中海濱浴場(chǎng)瞬間容量為17940人。主要項(xiàng)目度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場(chǎng)、別墅、度假村、游樂設(shè)施等構(gòu)成。中西餐廳可容納200人就餐；200平方米的專賣店為海南島最大的高爾夫用品商店；男女更衣室能同時(shí)滿足400名球員的使用；27間高爾夫客房有24個(gè)打位及數(shù)個(gè)草地打位的練習(xí)場(chǎng)海南高爾夫球場(chǎng)內(nèi)唯一的沙灘軟底泳池、草地網(wǎng)球場(chǎng)等休閑設(shè)施亞龍灣擁有建筑面積達(dá)1萬平方米的五星級(jí)會(huì)所集大堂、餐廳、客房、專賣店、更衣室等多功能于一體；觀瀾湖高爾夫球會(huì)地理位置優(yōu)越位于梅觀高速、莞深高速和機(jī)荷高速交匯處1小時(shí)車程范圍覆蓋著珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、東莞、廣州1995年開啟至今，已發(fā)展成為國(guó)際一流水準(zhǔn)、亞洲最大的高爾夫社區(qū)觀瀾湖高爾夫最大的特色:高爾夫球會(huì)會(huì)所Spa會(huì)所泳池日式旅館世界杯球場(chǎng)維杰球場(chǎng)費(fèi)度球場(chǎng)5個(gè)國(guó)際錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)，出自五大洲冠軍級(jí)設(shè)計(jì)大師手筆，世界各大洲風(fēng)格匯聚于此；30萬平方呎會(huì)所，游泳池、健身室、Spa等娛樂康體設(shè)施，同時(shí)提供會(huì)議設(shè)施。娛樂運(yùn)動(dòng)休閑51個(gè)世界級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)，3000名觀眾的中央網(wǎng)球場(chǎng)，高爾夫練習(xí)場(chǎng)；康樂中心、SPA、兒童天地；百樂門夜總會(huì)、御花園、帝軒。網(wǎng)球場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)SPA百樂門夜總會(huì)御花園帝軒接待設(shè)施:駿豪酒店東南亞園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，315間豪華客房；10多間食肆匯萃東西方美食；同時(shí)亦提供商務(wù)會(huì)議、業(yè)務(wù)研討會(huì)、婚宴等活動(dòng)場(chǎng)所。駿豪酒店高級(jí)套房塞維納多功能客廳宴會(huì)廳佐佐木為旅游度假類服務(wù)考量作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是休閑、娛樂。所以適合選擇高爾夫練習(xí)場(chǎng)、客房、游泳池、會(huì)議室、特色品（體育類）專賣等；為社區(qū)自身住戶服務(wù)，關(guān)鍵在于滿足自身需求。主要配置康體中心、健身館、spa、游泳池、特色餐飲等設(shè)施。為社區(qū)自身服務(wù)考量其他配套業(yè)態(tài)參考會(huì)所業(yè)態(tài)選擇的關(guān)鍵會(huì)所功能更側(cè)重于旅游度假項(xiàng)目特性，注重提升檔次，不僅要考慮經(jīng)營(yíng)范圍恰當(dāng)，更重要的是對(duì)內(nèi)容品質(zhì)的把控與經(jīng)營(yíng)，選擇有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保會(huì)所的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。其他配套業(yè)態(tài)選擇建議分類項(xiàng)目文體娛樂類桌球乒乓球健身中心棋牌室閱覽室酒廊/雪茄屋高爾夫球會(huì)俱樂部室內(nèi)時(shí)尚小球運(yùn)動(dòng)中心游泳館養(yǎng)生保健類SPA水療會(huì)館養(yǎng)生保健室旅游商務(wù)類會(huì)議室太湖游接待、小球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地管理以及商務(wù)辦公中心會(huì)所客房會(huì)所功能注重居住與休閑度假主題相結(jié)合。由我方統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，以維持會(huì)所整體形象。建議采用租售并存，以租促進(jìn)銷售的的操作模式，會(huì)所建議以文體娛樂、養(yǎng)生保健、商務(wù)休閑為主。對(duì)于項(xiàng)目銷售的前期而言，會(huì)所不僅是業(yè)主身份、社區(qū)形象的象征，更是承擔(dān)著將多樣化服務(wù)集合管理的作用。商業(yè)體量判斷商業(yè)業(yè)態(tài)研判其它配套研判商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目屬性判斷概況夏威夷夏威夷大島茂宜島可愛島歐胡島摩洛凱島拉奈島夏威夷群島由6個(gè)大島和100多個(gè)小島組成，其中面積超過1000平方公里的只有夏威夷大島、歐胡島、茂宜島、可愛島。全州80%的人口集中在歐胡島。威基基海灘是其中最主要的度假區(qū)，距離機(jī)場(chǎng)10分鐘車程。美國(guó)度假市場(chǎng)的客戶需求演變——濱海度假是最終趨勢(shì)，高端客戶是急先鋒18世紀(jì)中期18世紀(jì)末期19世紀(jì)中期19世紀(jì)末期20世紀(jì)初期客戶偏好礦物溫泉康體度假區(qū)海濱度假區(qū)海濱度假區(qū)海濱度假區(qū)客戶訴求點(diǎn)在高端客戶群中健康體療非常盛行高端客戶產(chǎn)生度假的需求州內(nèi)鐵路的建設(shè)開發(fā)了中下收入階層的旅游度假市場(chǎng)州際鐵路的完成滿足了上層人士遠(yuǎn)途度假的需求經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展地區(qū)美國(guó)東部、中部美國(guó)東部、中部美國(guó)東部沿海美國(guó)西南沿海加勒比等地代表地區(qū)及說明1767年紐約東部的薩拉托加溫泉和1846年阿肯薩州的霍姆斯蒂德商人看到機(jī)會(huì)開始在溫泉度假區(qū)興建大型旅館和娛樂設(shè)施（賽馬）大西洋城建了第一個(gè)碼頭和沿海高速，提供了很多娛樂活動(dòng)，例如馬戲表演、弗里斯轉(zhuǎn)輪、旋轉(zhuǎn)木馬加利福尼亞，海灘和網(wǎng)球是上層人士當(dāng)時(shí)最青睞的，同時(shí)出現(xiàn)了海上穿梭游海上穿梭游開始把富有的游客從太平洋帶到了加勒比海地區(qū)，掀起了新一輪的旅游熱潮夏威夷旅游業(yè)發(fā)展，依賴良好規(guī)劃、交通系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的改善和世界性市場(chǎng)需求1921年50年代初1960年1970年1980年1990年接待游客數(shù)量80001-2萬29萬174萬393萬697萬建設(shè)進(jìn)度興建夏威夷皇家酒店，此時(shí)夏威夷作為中轉(zhuǎn)站皇家酒店仍是唯一的酒店，周邊零散的分布著漁村，能提供600個(gè)房間歐胡島發(fā)展最快，首先開發(fā)威基基海灘，興建大型奢華酒店1976年成立了威基基特別設(shè)計(jì)委員會(huì)，將威基基海灘規(guī)劃為度假旅館區(qū)、公寓區(qū)、商貿(mào)區(qū)；加大開發(fā)酒店及娛樂配套設(shè)施威基基海灘到80年代顯著成功，成為當(dāng)時(shí)來夏威夷的主要目的地；同時(shí)開始開發(fā)鄰島（歐胡島之外的其他島嶼）鄰島（歐胡島之外其他島嶼）的開發(fā)皆屬豪華型，開始在鄰島興建機(jī)場(chǎng)，鄰島在夏威夷接待設(shè)施中的份額增至40~50%說明由于交通不便，只有少數(shù)富人才可以漂洋過海來到夏威夷度假。交通當(dāng)時(shí)仍限于海路。至美國(guó)及其他國(guó)家的航道開通，大量游客增加促成了不同娛樂活動(dòng)的開發(fā)和商業(yè)的發(fā)展72年旅游收入首次超過聯(lián)邦軍事消費(fèi)成為全州第一收入來源。80年代末威基基海灘產(chǎn)生了全島45%的旅游收入。旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全州GDP的34%，提供了24萬個(gè)工作機(jī)會(huì)，解決了44.5％的勞動(dòng)力就業(yè)1、二戰(zhàn)后西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，工薪階層產(chǎn)生了遠(yuǎn)途度假需求。2、大型噴氣式客機(jī)投入商業(yè)運(yùn)行也降低了旅游成本，并且把美國(guó)本土和日本飛到夏威夷的時(shí)間縮短為4小時(shí)。3、60年代中期日本政府開放了對(duì)于本國(guó)居民海外旅游的限制。4、70－80年代西方各國(guó)貨幣對(duì)于美元的升值。60年代~90年代夏威夷旅游業(yè)飛速發(fā)展的原因3/1/202339夏威夷產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程——相互和諧的產(chǎn)業(yè)群形成的大旅游業(yè)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)騰飛19世紀(jì)初19世紀(jì)中期20世紀(jì)初40－60年代70~90年代至今支柱產(chǎn)業(yè)出口檀香木作為其支柱產(chǎn)業(yè)為太平洋上的捕鯨船提供補(bǔ)給成為夏威夷的主要產(chǎn)業(yè)以菠蘿和蔗糖為支柱的農(nóng)業(yè)成為夏威夷第一大產(chǎn)業(yè)美國(guó)在夏威夷軍事基地的消費(fèi)成為當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的主要支柱旅游業(yè)成為全州第一大產(chǎn)業(yè)，其次為聯(lián)邦的軍事消費(fèi)和農(nóng)業(yè)旅游業(yè)仍是第一大產(chǎn)業(yè)，政府十分重視環(huán)境保護(hù)，保護(hù)旅游資源，注意發(fā)展“清潔”產(chǎn)業(yè)人均收入50年代末期夏威夷人均國(guó)民收入相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)水平的80％90年夏威夷的人均收入已經(jīng)達(dá)到20254美元，超過美國(guó)平均水平18685美元，位居全美第十位說明為了讓蔗糖等免稅進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，提出允許美國(guó)在島上建立軍事基地作為交換條件先是交由美國(guó)托管，而后加入美國(guó)國(guó)籍，夏威夷的產(chǎn)品主銷市場(chǎng)始終是美國(guó)每年可以創(chuàng)造16億美元的制造業(yè)，其中40％以上都來自農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，且面向本島供應(yīng)。例如海洋科學(xué)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、熱帶農(nóng)業(yè)、金融服務(wù)、商業(yè)中心，以次來促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展3/1/202340夏威夷的教訓(xùn)：由于過于依賴美國(guó)和日本市場(chǎng)，90年代初，夏威夷旅游業(yè)出現(xiàn)衰退1980-1990年間的客源構(gòu)成1991~1993年夏威夷旅游業(yè)的衰退原因：1、政府宣傳力度不夠造成旅游客源地的單一性2、此期間旅游客源地經(jīng)濟(jì)（美國(guó)、日本）的衰退3、美國(guó)本土客源旅游方式的變化和偏好的改變4、旅游新產(chǎn)品的出現(xiàn)50-60年代70-80年代91-93年94年至今旅游人次年增長(zhǎng)率對(duì)策：夏威夷抓住歷史機(jī)遇，根據(jù)市場(chǎng)的新需求，大力發(fā)展旅游業(yè)，走出一條超常規(guī)的發(fā)展道路93年后夏威夷政府開始加大宣傳力度，中國(guó)市場(chǎng)是主要宣傳對(duì)象。美國(guó)亞洲歐洲加拿大1989-1993年客源增長(zhǎng)率夏威夷旅游者的一個(gè)重要特征是回頭客比率高，這與旅游娛樂設(shè)施的利用有很大關(guān)系日本客戶的特點(diǎn)：1、在91-93年的衰退期日本客戶的興趣不減，平均維持在每年20億的消費(fèi)開支。2、日本游客繁榮了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)。日本游客在島上平均逗留4－5天，西方游客平均逗留8－10天，但日本游客花銷卻比歐美游客多出3－4倍。與初訪者相比，回頭客較少使用傳統(tǒng)旅游設(shè)施，如海灘。而主要看中旅游娛樂設(shè)施。如各項(xiàng)賽事和生態(tài)體驗(yàn)之旅。初訪者不但在旅游人次中的比例在下降，而且轉(zhuǎn)變成回頭客的比例也較低。主要是因?yàn)椋?、初訪者首先旅游的是歐胡島的威基基海灘，該地幾十年發(fā)展形成的一些令人不滿意的地方使人無意重游。2、近10年來旅游目的地競(jìng)爭(zhēng)激烈，依靠回頭客是諸多度假地的法寶。3、游客掌握了更多的信息，且旅游興趣、方式多樣化、旅游動(dòng)機(jī)日趨復(fù)雜。夏威夷政府投入大量人力物力向全世界推銷自己的旅游產(chǎn)品州旅游屬每年都要投入2000萬美元的促銷費(fèi)用，派出自己的促銷員在倫敦、東京、法蘭克福、香港等國(guó)際大都市全方位出擊，把夏威夷的小冊(cè)子擺滿了那里的主要公共場(chǎng)所。請(qǐng)專業(yè)公司MarketingGarden負(fù)責(zé)亞洲、東南亞的推廣。夏威夷的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)每年都要向州旅游屬遞交本年度來本地的游客滿意程度調(diào)查報(bào)告，詳細(xì)分析對(duì)于游客最有吸引力的地方和活動(dòng)方式，游客最喜歡購(gòu)買的農(nóng)產(chǎn)品和最喜歡閱讀的公共出版物，甚至游客來夏威夷的計(jì)劃和形式也是調(diào)查的內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，夏威夷可以及時(shí)調(diào)整自己的各項(xiàng)服務(wù)。承辦許多世界級(jí)的大型水上運(yùn)動(dòng)比賽，例如火奴魯魯馬拉松比賽、職業(yè)高爾夫錦標(biāo)賽、建伍杯賽等，粗略估計(jì)在夏威夷的比賽每年帶來2.4億美元的收入。全球促銷外包專業(yè)推廣游客滿意程度調(diào)查承辦世界賽事提供多元化的旅游活動(dòng)組合和多種世界性人文歷史內(nèi)涵利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低波動(dòng)性延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增強(qiáng)消費(fèi)和重來可能定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度瓦胡島：WAIMEA瀑布公園、WAIKIKI海灘賓館、珍珠港、波里西尼亞文化中心*、草裙舞，海上活動(dòng)(風(fēng)帆、滑水、潛艇旅行)茂宜島：大自然的鬼斧神工可愛島：天然熱帶植物園夏威夷大島：5座火山在夏威夷群島有7個(gè)國(guó)家公園、77個(gè)州屬公園、66個(gè)高爾夫球場(chǎng)、279個(gè)公共網(wǎng)球場(chǎng)和1600余個(gè)特許沖浪地。其潔凈的空氣和高聳的火山使其成為世界上最重要的天體觀測(cè)站和天文研究中心之一。夏威夷目前成為著名的世界水上體育運(yùn)動(dòng)中心。*60年代初由摩門教會(huì)出資、某大學(xué)協(xié)助，在瓦胡島西北部建立，其中仿效夏威夷、薩摩亞、塔西提、湯加、斐濟(jì)、新西蘭、馬克薩斯7個(gè)南太平洋島嶼建造了7個(gè)村落，以展現(xiàn)各島文化傳統(tǒng)和風(fēng)土民情。HAWAII的經(jīng)驗(yàn)亞龍灣是中國(guó)目前引人注目的度假勝地規(guī)劃面積18.6平方公里

接待規(guī)模過夜游客80萬人次/年，建設(shè)床位10360（不包括出售別墅、公寓）;非過夜游客250萬人次/年，7000人次/天;總接待規(guī)模330萬人次/年旅游資源優(yōu)質(zhì)海灘區(qū)位距離鳳凰機(jī)場(chǎng)車程20分鐘定位以熱帶海洋風(fēng)光、南國(guó)民族風(fēng)情、中國(guó)傳統(tǒng)文化為特色的國(guó)際一流避寒度假旅游勝地。環(huán)境容量瞬間環(huán)境容量為20520人，其中海濱浴場(chǎng)瞬間容量為17940人。主要項(xiàng)目度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場(chǎng)、別墅、度假村、游樂設(shè)施等構(gòu)成。亞龍灣亞龍灣經(jīng)歷十年蟄伏，從1995年開始逐漸走上良性發(fā)展軌道1988年1992年.51992.619931992-19941995接待游客數(shù)量80001-2萬29萬174萬393萬697萬建設(shè)進(jìn)度海南成為特區(qū)，三亞升格為地級(jí)市鳳凰機(jī)場(chǎng)j建成“東龍西鳳”組建亞龍灣開發(fā)全民所有股份有限公司，進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)建設(shè)成立18平方公里國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)實(shí)行“統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設(shè)”股份制規(guī)范化改組，在全國(guó)范圍擴(kuò)股增資至3億元RMB首期開發(fā)6100畝用地的“五通一平”工程。為短期效益，介入房地產(chǎn)投機(jī)，近3億投資積壓貶損確立了“一切工作必須以灣內(nèi)建設(shè)為中心”的經(jīng)營(yíng)方向和發(fā)展戰(zhàn)略；港資控股基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開說明三亞的城市發(fā)展目標(biāo)定位為國(guó)際熱帶濱海旅游城市南巡講話推動(dòng)光大國(guó)信、海南國(guó)信、海南旅游、海南證券、三亞城建。注冊(cè)資本1億元建立國(guó)家旅游度假區(qū)的目的是“進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放”更名為亞龍灣254家股東公司遍布全國(guó)亞龍灣區(qū)域開發(fā)停滯公司轉(zhuǎn)變?yōu)橹型夂腺Y股份制企業(yè)國(guó)家旅游度假區(qū)在用地、稅收、商貿(mào)、進(jìn)口設(shè)備、外匯留成、開辦旅行社等方面享有一系列優(yōu)惠政策?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于試辦國(guó)家旅游度假區(qū)有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[1992]46號(hào)文件)1996年后的十年發(fā)展歷程，就是不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和項(xiàng)目配套的過程19961997199820012003--2005建設(shè)進(jìn)度完成中心廣場(chǎng)建設(shè)和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛(wèi)視中心等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略從過去單純的土地轉(zhuǎn)讓走向?qū)Χ燃賲^(qū)的綜合性、全方位的旅游開發(fā)生態(tài)園林旅游景區(qū)蝴蝶谷、貝殼館正式向游人開放經(jīng)濟(jì)型酒店仙人掌度假酒店建成進(jìn)口大批水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施，引進(jìn)潛水項(xiàng)目；灣內(nèi)的海上游樂活動(dòng)大為豐富海南省旅游局確定為旅游指定景區(qū)；被評(píng)為海南省優(yōu)秀旅游景區(qū)被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)全面引入ISO9001／ISO14001亞龍灣海洋樂園的項(xiàng)目立項(xiàng)工作完成世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行說明’96中國(guó)度假休閑游開幕式的如期舉行獲得魯班獎(jiǎng)中心廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑“自我發(fā)展、自我調(diào)節(jié)、自我運(yùn)作、自創(chuàng)效益”良性開發(fā)蝴蝶谷投資1000萬元、占地1.5公頃貝殼館投資1500萬元，占地3000余平方米仙人掌投資1.5億元，600間客房，墨西哥瑪雅風(fēng)情，室內(nèi)游泳池占地6000平米政府免收市政配套費(fèi)從1999年開始免征土地增值稅5年與世姐機(jī)構(gòu)新的合作模式，降低特許費(fèi)，參與大中國(guó)區(qū)商業(yè)運(yùn)作和推廣承辦’96中國(guó)度假休閑游開幕式，是加速亞龍灣開發(fā)建設(shè)，樹立亞龍灣度假旅游品牌，進(jìn)而提升三亞和海南旅游形象的千載難逢的機(jī)遇。通過承辦’96中國(guó)度假休閑游開幕式，亞龍灣發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢(shì)和巨大潛力得到中央領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的承認(rèn)。大力投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，不斷推出各種旅游設(shè)施籌資1億元人民幣，建成亞龍灣的標(biāo)志性建筑——中心廣場(chǎng)投入20多億元建設(shè)道路、電站、供水排水管網(wǎng)、污水處理廠、燃?xì)庹竞凸艿?、光纜等數(shù)十家國(guó)際一流水平的濱海度假酒店一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)一個(gè)占地面積約20萬平方米集海上運(yùn)動(dòng)、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園蝴蝶谷等國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)湖濱商業(yè)街2003年，亞龍灣開發(fā)股份有限公司ROE2.9%，2004年3.4%。爭(zhēng)取各級(jí)政府和社會(huì)各界的支持，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)定位和品牌化經(jīng)營(yíng)三亞市政府同意對(duì)亞龍灣內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目市政配套費(fèi)予以減收優(yōu)惠，并規(guī)定凡1998年底前報(bào)建開工項(xiàng)目免收市政配套費(fèi)公司參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，就亞龍灣土地開發(fā)實(shí)現(xiàn)首次轉(zhuǎn)讓可適當(dāng)延長(zhǎng)免繳土地增值稅期限問題，向政府稅務(wù)部門提出申請(qǐng)，并最終于1999年8月獲國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)同意，繼續(xù)免征土地增值稅5年積極爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，使區(qū)域內(nèi)的發(fā)展商受惠良多受到社會(huì)各界的支持和認(rèn)同從開發(fā)伊始就高標(biāo)準(zhǔn)定位，遵循品牌化經(jīng)營(yíng)

黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對(duì)亞龍灣的開發(fā)建設(shè)提出具體明確的要求接待過許多外國(guó)政要、28個(gè)國(guó)家的黨政代表團(tuán)、39個(gè)國(guó)家的駐華外交官受到各部委、海南省、三亞市領(lǐng)導(dǎo)，從專家學(xué)者、旅游業(yè)人士等社會(huì)各界的關(guān)懷與支持在國(guó)際旅游市場(chǎng)形成自己的獨(dú)有品牌，成為一個(gè)國(guó)際品牌度假區(qū)。同國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際慣例接軌，與其它國(guó)際著名熱帶海濱度假勝地競(jìng)爭(zhēng)，開拓出廣闊的空間。構(gòu)筑強(qiáng)有力資本平臺(tái)：數(shù)次增資擴(kuò)股，引入戰(zhàn)略投資者，與投資者共贏1993年1995年擴(kuò)股增資，注冊(cè)資本增加到3億首期開發(fā)的“五通一平”工程增資擴(kuò)股，吸引外資公司變?yōu)橹型夂腺Y股份制企業(yè)全面展開基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)建良好的旅游經(jīng)營(yíng)與投資氛圍為發(fā)展商提供服務(wù)和各種便利開發(fā)商與發(fā)展商的“雙贏”股份制規(guī)范化改組1992年創(chuàng)立亞龍灣公司，全民股份制企業(yè)注冊(cè)資本1億公司化運(yùn)作、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的開發(fā)模式，大大提高了開發(fā)效率；并實(shí)現(xiàn)管理信息化，提升管理水平有計(jì)劃、高效益地開發(fā)有限的土地資源，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以理想的價(jià)格，選擇國(guó)內(nèi)外有雄厚實(shí)力的知名發(fā)展商將土地轉(zhuǎn)讓出去，以實(shí)現(xiàn)公司的最大利益和鞏固公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益每年制訂定量的土地出售計(jì)劃，以平衡發(fā)展，避免酒店之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，浪費(fèi)國(guó)有資源改變過去單純的土地轉(zhuǎn)讓，將經(jīng)營(yíng)方針定位在對(duì)度假區(qū)的綜合性、全方位的旅游開發(fā)

市場(chǎng)化開發(fā)模式，十分重視控制土地出讓節(jié)奏；改變單純的土地轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)綜合性的旅游開發(fā)凱萊金棕櫚海底世界天域致遠(yuǎn)仙人掌假日酒店喜來登環(huán)球城萬豪紅樹林199620002005國(guó)際品牌五星級(jí)度假酒店的引入，被業(yè)界認(rèn)為是亞龍灣真正實(shí)現(xiàn)脫穎而出的關(guān)鍵要素。承辦重大的體育及文娛賽事，進(jìn)行全球形象宣傳，使其發(fā)展度假旅游的資源優(yōu)勢(shì)和巨大潛力得到社會(huì)各界的承認(rèn)

’96中國(guó)度假休閑游開幕式第二屆全球化論壇第四屆世界島嶼觀光論壇APEC高官會(huì)議籌備會(huì)三亞傳統(tǒng)國(guó)際鐵人三項(xiàng)賽2屆BAT中國(guó)職業(yè)高爾夫聯(lián)賽3屆中國(guó)新絲路模特大賽總決賽8屆香港——三亞國(guó)際帆船賽世界性賽事的頻繁舉行給亞龍灣帶來了旅游收入和接待人數(shù)迅猛增長(zhǎng)，但也有潛在問題接待游客旅游收入旅游外匯收入世姐舉辦當(dāng)月較上月增長(zhǎng)比率俄羅斯游客法國(guó)游客德國(guó)游客美國(guó)游客舉辦國(guó)際大賽以后各國(guó)游客增長(zhǎng)情況現(xiàn)在的情況是，只要能拿到一線海景的地塊，你就不愁掙不到錢；開發(fā)商滿腔熱情，積極投資這些一線海景項(xiàng)目，從不仔細(xì)考慮什么樣的項(xiàng)目才是市場(chǎng)最滿意的?！獊嘄垶抽_發(fā)股份有限公司常務(wù)副總裁進(jìn)行合理開發(fā)的同時(shí)，以高標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)環(huán)境，妥善安置原住民保護(hù)亞龍灣寶貴的自然資源，在開發(fā)建設(shè)中制訂一系列規(guī)章制度，形成了亞龍灣高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境保護(hù)的大框架投資2000多萬元，為灣內(nèi)原住農(nóng)民建成了高標(biāo)準(zhǔn)的安置區(qū)，成為亞龍灣新的景觀度假區(qū)已解決3000多人的就業(yè)，其中包括灣內(nèi)原住農(nóng)民800多人（占30%）蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)的資源：十分豐富，融太湖、東山島、西山島、太湖大橋、光福、木瀆風(fēng)景區(qū)為一體。文化傳統(tǒng)：宗教、軍事、建筑、民俗、茶文化等；政府文化論壇項(xiàng)目的推動(dòng)，使得挖掘和復(fù)興蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ壕嚯x上海最近，開發(fā)程度最低，資源種類最豐富，資源保護(hù)程度最好。有潛力成為長(zhǎng)三角的旅游度假中心。長(zhǎng)三角國(guó)家旅游度假區(qū)資源分析島山湖山湖蘇州太湖度假區(qū)無錫太湖度假區(qū)上海佘山度假區(qū)旅游資源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)橋湖江杭州之江度假區(qū)蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)定位：生態(tài)、休閑、國(guó)際、開放；實(shí)現(xiàn)“綠色太湖、文化太湖、健康太湖”?！浴短K州國(guó)家旅游度假區(qū)度假區(qū)總體規(guī)劃》自然資源和文化底蘊(yùn)豐富,是長(zhǎng)三角最具發(fā)展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū)蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)在旅游度假區(qū)范圍內(nèi)，旅游度假資源豐富但分散，度假區(qū)資源整合程度較低太湖大橋高爾夫球場(chǎng)五星級(jí)酒店水星游艇俱樂部黃金水岸太湖新天地景觀大道水族館文化論壇民俗文化論壇光福景區(qū)宗教文化論壇133畝旅游用地太湖明珠酒店

漁洋山風(fēng)景區(qū)消費(fèi)者對(duì)太湖片區(qū)酒店的舒適性、可玩性和檔次表示失望通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蘇州太湖邊酒店的實(shí)質(zhì)性需求仍以度假為主，商務(wù)次要。企業(yè)商務(wù)主要為內(nèi)部培訓(xùn)和會(huì)議，而外部接洽性商務(wù)活動(dòng)相對(duì)較少。因此不必過分注重氣派和身份等，更關(guān)注舒適性、酒店管理水平和可玩性等高檔次不等于有品味西山賓館人少、人氣不足，給人的感覺冷冷冰冰。相比較，國(guó)外的度假賓館酒店，人家都是小巧玲瓏，但是熱熱鬧鬧的，地毯、壁燈、走廊等都給人以家的感覺，很舒適溫暖，進(jìn)門有沙發(fā)、鋼琴、茶座，燈紅酒綠的，關(guān)鍵是有熱鬧溫馨的感覺。酒店不能盲目追求規(guī)模，氣氛和人性化更重要?！虾！o錫高端客戶訪談西山酒店玩性差，沒什么值得讓人留下來的東西，晚上黑漆漆的，比較無聊。海南各個(gè)酒店的活動(dòng)非常多，公司出去玩也很盡興，有可參與性質(zhì)的篝火晚會(huì)，酒會(huì)、游泳、唱歌、咖啡吧等等——上海、無錫高端客戶訪談舒適性、品味酒店管理水平和可玩性對(duì)于檔次的硬性要求當(dāng)前太湖明珠酒店的檔次、規(guī)模和經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平已經(jīng)與無法滿足現(xiàn)有市場(chǎng)需求經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀出現(xiàn)非價(jià)格因素的客戶流失，如舒適感欠缺，客房數(shù)量、宴會(huì)廳及會(huì)議室容量不足等年均入住率約20%，淡旺季波動(dòng)較顯著，總體處于非盈利狀態(tài)非節(jié)假日時(shí)段主要通過拉動(dòng)商務(wù)會(huì)議、培訓(xùn)類需求進(jìn)行運(yùn)營(yíng)檔次三星級(jí)客房數(shù)130多套客房，包括度假別墅屋配套設(shè)施保齡球、桑拿按摩房、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球、KTV、游泳池等商務(wù)設(shè)施四個(gè)會(huì)議室,會(huì)議室能容納20人至300人餐廳規(guī)模樓上可容納100人,樓下300人,包房可容納110人左右客戶構(gòu)成往來旅游散客/蘇州本地人，與旅行社、企業(yè)等有長(zhǎng)期協(xié)議關(guān)系的團(tuán)隊(duì)客戶經(jīng)驗(yàn)：蘇州太湖旅游度假區(qū)諸多別墅項(xiàng)目，未能有效利用區(qū)域整體資源，與旅游項(xiàng)目形成良好互動(dòng)

各類型旅游度假項(xiàng)目權(quán)屬分散，各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，互動(dòng)較少。各度假項(xiàng)目缺乏對(duì)中上層人士的吸引力，特別是對(duì)回頭客的吸引力差。度假酒店起點(diǎn)過低，與市場(chǎng)需求不相符，導(dǎo)致酒店盈利能力差，連年虧損。改造成本高昂，改造資金缺乏，形成惡性循環(huán)。太湖別墅屬于資源單一型；靠山吃山,靠水吃水。資