2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理精選題庫與答案

2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理精選題庫與答案單選題（共50題）1、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B2、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A3、（）是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動比率【答案】B4、對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其()的風(fēng)險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性【答案】A5、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C6、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.比較風(fēng)險D.未來運營費用風(fēng)險【答案】D7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D8、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成【答案】C9、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙【答案】B10、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于（）。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C11、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率【答案】D12、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B13、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A14、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A15、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動性B.適應(yīng)性C.弱流動性D.相互影響性【答案】C16、進行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B17、工程量清單計價中，“招標(biāo)控制價”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標(biāo)人用于對招標(biāo)工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C18、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值【答案】D19、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)【答案】A20、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C21、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C22、制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)是（）的目標(biāo)。A.政府B.物業(yè)管理機構(gòu)C.業(yè)主D.租戶【答案】C23、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B24、進行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B25、相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A26、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D27、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.費用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法【答案】C28、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B29、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A30、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤C.成本利潤率D.投資收益率【答案】A31、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D32、（）反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D33、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費【答案】D34、（）反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者心理指數(shù)【答案】C35、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】D36、對市場需求與供應(yīng)情況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等進行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B37、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境【答案】C38、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A39、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B40、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機【答案】B41、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B42、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。A.對房屋征收評估，比準(zhǔn)價格權(quán)重大于收益價格權(quán)重B.對房屋征收評估，比準(zhǔn)價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重C.對房地產(chǎn)抵押估價，比準(zhǔn)價格權(quán)重等于收益價格權(quán)重D.對房地產(chǎn)抵押估價，比準(zhǔn)價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重【答案】B43、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價法可定價為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C44、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險【答案】D45、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C46、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D47、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A48、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B49、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數(shù)C.住房價格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C50、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A多選題（共30題）1、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等D.國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD2、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數(shù)平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD3、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例B.反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強D.屬于長期償債能力指標(biāo)E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高【答案】ABD4、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB5、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC6、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時應(yīng)做好以下工作()。A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)B.確定宣傳目標(biāo)、實施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評價宣傳效果D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實施宣傳方案【答案】BC7、開發(fā)商對投標(biāo)人進行資格審查時應(yīng)考慮()。A.企業(yè)注冊證明、資金和財務(wù)狀況B.主要施工經(jīng)歷、投標(biāo)人在施工的承建項目C.技術(shù)力量簡況D.投標(biāo)人的積極性E投標(biāo)人正在施工的承建項目【答案】ABC8、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設(shè)備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A9、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC10、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD11、政府對企業(yè)投資項目進行核準(zhǔn)評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C.項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D.項目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實現(xiàn)的要求E.項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求【答案】ABC12、房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A.供需因素的影響B(tài).政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發(fā)商競爭的影響【答案】ABC13、在市場趨勢分析中，時間序列分析法可進一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權(quán)移動平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD14、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD15、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB16、房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險，正確的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險越小B.累積概率值越大，風(fēng)險越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險越小【答案】B17、可行性研究的作用有（）。A.項目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)E.對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)【答案】ABCD18、房地產(chǎn)泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性B.投機需求膨脹C.開發(fā)商之間的博弈D.開發(fā)資金的易得性E.金融機構(gòu)過度放貸【答案】AB19、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.招標(biāo)代D.投標(biāo)代理E政府代理【答案】AB20、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD21、成本計劃可分解為（）方A.材料設(shè)備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預(yù)見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC22、房地產(chǎn)投資項目互斥方案在進行經(jīng)濟比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD23、房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，市場交易指標(biāo)包括（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).土地轉(zhuǎn)化率C.竣工房屋價值D.房地產(chǎn)價格指數(shù)E.預(yù)售面積【答案】AD24、以下屬于房地產(chǎn)市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC25、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產(chǎn)所有權(quán)B.知識產(chǎn)權(quán)C.軟件著作權(quán)D.無形財產(chǎn)所有權(quán)【答案】A26、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導(dǎo)向定價法B.目標(biāo)導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.購買者導(dǎo)向定價法E.市場導(dǎo)向定價法【答案】ACD27、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD28、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD29、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD30、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表有（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮咳?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮克摹ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪?、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、