地價(jià)基礎(chǔ)知識與估價(jià)方法

關(guān)于地價(jià)基礎(chǔ)知識與估價(jià)方法第1頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三一、土地價(jià)格（一）內(nèi)涵（二）特點(diǎn)（三）影響因素（四）趨勢及規(guī)律第2頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價(jià)格的概念土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。我國土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。第3頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。

土地價(jià)格的外延：購買土地實(shí)際上是購買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價(jià)格也不同。第4頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三二、土地價(jià)格的主要特征1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定；3、土地價(jià)格主要由土地需求決定；4、土地價(jià)格呈上升趨勢；5、土地價(jià)格具有明顯的地域性。

第5頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三三、土地價(jià)格的類型按土地權(quán)利劃分按土地價(jià)格形成方式劃分按政府管理手段劃分

按土地價(jià)格表示方法劃分

按土地的存在形態(tài)劃分

按土地的交易方式劃分按土地價(jià)格使用目的劃分

第6頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三三、按土地權(quán)利分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格土地所有權(quán)價(jià)格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說為賣斷價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

第7頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地價(jià)格形成方式可分為交易價(jià)格是通過市場交易形成的土地成交價(jià)格。理論價(jià)格理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，評估價(jià)格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等

第8頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三①交易底價(jià)；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進(jìn)行評估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià)；是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格。

第9頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地價(jià)格表示方法可分為

土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)：又稱土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格÷土地總面積樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。三者之間關(guān)系：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷總建筑面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率

第10頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按政府管理手段可分為申報(bào)地價(jià)：由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。公告(示)地價(jià)：是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

第11頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地的存在形態(tài)可分為生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。凈地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場地內(nèi)達(dá)到開工條件且沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格第12頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地的交易方式可分為：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。按土地價(jià)格使用目的可分為：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。

第13頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時(shí)一次付清。

2．如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。

3．從成交日期時(shí)起分期付清。

4．約定在未來某個(gè)日期一次付清。

5．以抵押貸款方式支付。

第14頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

影響土地價(jià)格變動的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個(gè)別因素第15頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三一般因素指影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價(jià)格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計(jì)劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會安定狀況第16頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三區(qū)域因素對區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟(jì)因素包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量第17頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三個(gè)別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價(jià)有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等第18頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三中國土地價(jià)格體系（一）基準(zhǔn)地價(jià)（二）標(biāo)定地價(jià)（三）交易地價(jià)（四）其它價(jià)格形式第19頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格第20頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域?yàn)閱挝粚ΜF(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格第21頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基準(zhǔn)地價(jià)的確定（5級）第22頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)第23頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的主要區(qū)別：

(1)基準(zhǔn)地價(jià)是大面積評估的區(qū)域平均地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)；

(2)基準(zhǔn)地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價(jià)則還考慮地價(jià)的微觀區(qū)位因素，其地價(jià)更為接近市場交易地價(jià)。第24頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實(shí)際成交的價(jià)格。主要有：土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格租賃價(jià)格地役權(quán)價(jià)格交易地價(jià)第25頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地的存在形態(tài)土地權(quán)利土地價(jià)格形成政府管理手段土地交易土地價(jià)格使用目的其它地價(jià)形式第26頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價(jià)格變動趨勢及規(guī)律性土地價(jià)格呈總體上升趨勢土地價(jià)格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的變動具有明顯的地區(qū)差異性地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來越大第27頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價(jià)格呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加土地投機(jī)第28頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價(jià)格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的周期性變動受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響土地價(jià)格變動受政府調(diào)節(jié)的影響第29頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三二、土地估價(jià)（一）概念（二）土地估價(jià)的目的與作用（三）土地估價(jià)的原則（四）土地估價(jià)基本方法第30頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（一）土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性、按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格過程。第31頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（二）土地估價(jià)的目的與作用1、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時(shí)通過與其他社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；2、調(diào)控土地市場供需的有力杠桿；3、調(diào)整土地市場經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障；4、推進(jìn)我國土地使用制度改革的重要前提；5、量化國有土地資產(chǎn)的尺度。

第32頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（三）土地估價(jià)的使用方向1、為國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；2、為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；3．為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；4．為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動提供地價(jià)參考；5．確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；第33頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（三）土地估價(jià)的使用方向6．實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測；7．對農(nóng)用地進(jìn)行分等定級；8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；9．為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考；10．為司法鑒定提供地價(jià)參考。第34頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（四）土地估價(jià)的原則概念：人們在土地估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中．逐漸認(rèn)識了土地價(jià)格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價(jià)活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)椎就是土地估價(jià)原則。第35頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（四）土地估價(jià)的原則應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）；報(bào)酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻(xiàn)原則；公平原則等。作用及重要性：土地估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估計(jì)結(jié)果具有近似性。第36頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（四）主要估價(jià)原則合法原則替代原則最有效使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則預(yù)期收益原則供需原則報(bào)酬遞增遞減原則貢獻(xiàn)原則第37頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法原則合法原則要求土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

第38頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法原則合法產(chǎn)權(quán)應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用征》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象。第39頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法使用應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。

第40頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法處分應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。第41頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似土地在同等條件下的正常價(jià)格。類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地類似的土地。在同一市場上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。土地價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨(dú)一無二性，使得完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的土地，其價(jià)格是相近的。根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。第42頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

替代原則土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；土地價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。第43頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

替代原則市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的

替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系

適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一基準(zhǔn)地價(jià)評估、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。在收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等估價(jià)方法中都得以應(yīng)用第44頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

最有效使用原則（最高最佳使用原則）土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提。最有效使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最有效使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。第45頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

最有效使用原則（最高最佳使用原則）最高最佳使用具體包括3個(gè)方面①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：①法律上的許可性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④價(jià)值是否最大三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。第46頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。第47頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。第48頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三舉例1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。第49頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三預(yù)期收益原則土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右，土地投資者是在預(yù)測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此，準(zhǔn)確預(yù)測土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和(即收益價(jià)格)是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。預(yù)期收益原則，對土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。第50頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三預(yù)期收益原則土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。供需信息及替代性有限，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定其價(jià)格。供需原則是以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎(chǔ)的。第51頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三報(bào)酬遞增遞減原則利用該原則，找出土地邊際收益點(diǎn)（也即最大收益點(diǎn)或最有效使用點(diǎn)）。這一原則說明，成本的增加并不一定會使土地價(jià)格增加。第52頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

貢獻(xiàn)原則對于土地估價(jià)，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中一部分的收益，對總收益而言，是部分與整體的關(guān)系。變動原則土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，因素經(jīng)常處于變動之中，地價(jià)相應(yīng)而變。與預(yù)測原則密切相關(guān)，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)，是基準(zhǔn)地價(jià)更新等的理論依據(jù)。第53頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（五）土地估價(jià)的基本方法市場比較法收益還原法成本逼近法剩余法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法農(nóng)地宗地價(jià)格評估方法第54頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（五）土地估價(jià)的基本方法土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。最近同類房地產(chǎn)在市場上是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的--市場比較法重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用—成本法如果直接利用該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益（即基于房地產(chǎn)的收益能力來衡量其價(jià)值）--收益還原法第55頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法等。第56頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三市場比較法

基本原理

市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法第57頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地價(jià)格VB：比較實(shí)例宗地價(jià)格

A：待估宗地情況指數(shù)修正

B：待估宗地日期指數(shù)修正

D：待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正

F：待估宗地個(gè)別因素指數(shù)修正市場比較法基本公式第58頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三估價(jià)程序收集宗地交易實(shí)例確定比較實(shí)例確立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正估價(jià)期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正使用年期等修正求出比準(zhǔn)價(jià)格第59頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價(jià)日期地價(jià)指數(shù)∕比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)∕比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)F：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)∕比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件修正指數(shù)計(jì)算第60頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基本公式在具體運(yùn)用中可表示為：VD=VBX100/()X()/100X100/()X100/()第61頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三第62頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三特點(diǎn)與適用范圍是最基本、最常用的土地估價(jià)方法之一、也是國際上通用的國際估價(jià)方法。評估價(jià)格比較接近土地的實(shí)際市場價(jià)格。適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代關(guān)系的土地交易實(shí)例地區(qū)第63頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三收益還原法

基本原理收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法第64頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

V=a/rＶ：土地收益價(jià)格

a：土地純收益

r：土地還原利率收益還原法基本公式第65頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三收集相關(guān)資料測算年總收益確定年總費(fèi)用計(jì)算年純收益確定還原利率選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算程序試算收益價(jià)格確定待估宗地地價(jià)估價(jià)程序第66頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

是地租地價(jià)理論的直接應(yīng)用，也是較為常用的評估方法。只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)與適用范圍第67頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

基本原理成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價(jià)格的方法成本逼近法第68頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益＝土地成本價(jià)格＋土地增值收益

基本公式第69頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三判斷待估土地是否適用于成本法；收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤、及增值收益等資料；通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤；確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額；按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；對地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格估價(jià)程序第70頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

一般用于新開發(fā)土地既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估適用范圍第71頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

基本原理

剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法剩余法第72頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）