物業(yè)管理前期介入的概念

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！僅供參考學(xué)習(xí)物業(yè)管理前期介入的概念設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管6.對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途1.規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2.營銷策劃階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途僅供參考學(xué)習(xí)《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴初批復(fù)。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖)〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(1)地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。(2)物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。(10)各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。(1)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。(2)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。僅供參考學(xué)習(xí)(1)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感等）充分合理，使用可靠。(1)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。(2)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照(3)(1)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(2)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系(3)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(4)中心的距離和由此造成的信號衰減。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(5)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，(1)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面.(2)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。(3)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。(4)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。(5)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。僅供參考學(xué)習(xí)(6)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。(7)層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(8)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。(9)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。(10)(12)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。(13)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。(14)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。(1)室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。(2)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。(3)(4)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。(5)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。(6)當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。(7)如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位置。(8)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。(9)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。(1)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。(2)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。(3)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。(4)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。(4)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。(5)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。(6)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。僅供參考學(xué)習(xí)各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅(5)位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(6)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。(7)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。(8)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。(1)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。(2)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。(4)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。(5)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。(6)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。(7)境。(1)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。(2)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。(3)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。(1)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。(2)相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途僅供參考學(xué)習(xí)(1)地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。(2)物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。地產(chǎn)接到資料目錄后3一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。(3)資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(4)物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(6)物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》(7)評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。(8)物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(9)物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。6.此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途四.營銷策劃階段介入(1)日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報物業(yè)管理部備案。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(2)應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得物業(yè)管理部、財務(wù)管理部等部門的確定。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(3)《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(4)進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(1)物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途僅供參考學(xué)習(xí)(2)施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容(3)成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(4)決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(5)關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途(6)物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。(7)物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。A.了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途B.回填土工程回填土工程涉及首層樓地面、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，1)同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)2)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。資料個人僅供參考學(xué)習(xí)1)外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的(無特別的防水層)()、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途2)內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水1)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年2)限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管