人家營(yíng)銷策劃方案

Documentnumber：BGCG-0857-BTDO-0089-2022Documentnumber：BGCG-0857-BTDO-0089-2022人家營(yíng)銷策劃方案

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ottom:.0001pt;mso-pagination:none;tab-stops:centerright;layout-grid-mode:char;font-size:;font-family:"TimesNewRoman";mso-fareast-font-family:宋體;mso-font-kerning:;},,{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;mso-pagination:none;font-size:;mso-bidi-font-size:;font-family:"TimesNewRoman";mso-fareast-font-family:MingLiU;mso-font-kerning:;}ins{mso-style-type:export-only;text-decoration:none;}{mso-style-type:export-only;mso-style-name:"";text-decoration:underline;text-underline:single;}{mso-style-type:export-only;mso-style-name:"";text-decoration:line-through;color:red;}/*PageDefinitions*/@page{msoborder-surround-header:no;msoborder-surround-footer:no;mso-footnote-separator:url("海泊人家營(yíng)銷策劃方案（DOC%2044頁(yè)）.files/")fs;mso-footnote-continuation-separator:url("海泊人家營(yíng)銷策劃方案（DOC%2044頁(yè)）.files/")fcs;mso-endnote-separator:url("海泊人家營(yíng)銷策劃方案（DOC%2044頁(yè)）.files/")es;mso-endnote-continuation-separator:url("海泊人家營(yíng)銷策劃方案（DOC%2044頁(yè)）.files/")ecs;}@pageSection1{size:;margin:;mso-header-margin:;mso-footer-margin:;mso-header:url("海泊人家營(yíng)銷策劃方案（DOC%2044頁(yè)）.files/")h1;mso-footer:url("海泊人家營(yíng)銷策劃方案（DOC%2044頁(yè)）.files/")f1;mso-paper-source:0;layout-grid:;}{page:Section1;}-->海泊人家營(yíng)銷策劃方案序我司認(rèn)為，把產(chǎn)品做好，是一切營(yíng)銷活動(dòng)的基礎(chǔ)。產(chǎn)品是決定市場(chǎng)成敗的首要因素。要想在樓盤推廣過(guò)程中取得良好的銷售成績(jī)，必須緊緊圍繞項(xiàng)目的開發(fā)理念提升項(xiàng)目，運(yùn)用從整體到局部的系統(tǒng)性提升方案，切切實(shí)實(shí)將自己的產(chǎn)品做好?，F(xiàn)代市場(chǎng)的核心是滿足顧客的需要。消費(fèi)者購(gòu)買一種產(chǎn)品，追求的不僅是產(chǎn)品本身，還是某種需求和欲望的滿足。所以，一個(gè)暢銷項(xiàng)目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒(méi)有明顯缺陷、同時(shí)又有鮮明特點(diǎn)的項(xiàng)目。銷售即是傳播，就是要將海泊人家項(xiàng)目的尊貴、優(yōu)越和稀有性完完全全傳播給目標(biāo)客戶，使其形成購(gòu)買欲望，從而促成銷售。而目前我們的工作就是充分挖掘項(xiàng)目的“尊貴、優(yōu)越和稀有性”。本提案對(duì)海泊人家項(xiàng)目的總體定位進(jìn)行了較全面的闡釋，并做了相應(yīng)的建議，旨在消費(fèi)者心智中建設(shè)一個(gè)受其喜歡的海泊人家形象。但由于實(shí)際操作中存在許多不確定的因素，所以某些具體細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步調(diào)整，以其更有利于銷售。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。市北區(qū)市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積29平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)，全區(qū)轄16個(gè)街道辦事處，5個(gè)行政村。經(jīng)濟(jì)概況?1998年，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成億元，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，分別比上年增長(zhǎng)％、％和％；完成地方財(cái)政收入億元，同比增長(zhǎng)％。產(chǎn)業(yè)發(fā)展市北區(qū)是個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，全區(qū)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)萬(wàn)個(gè)，其中萬(wàn)米以上大型商廈5家，從業(yè)人員萬(wàn)人；有集貿(mào)市場(chǎng)59處，年交易額億元。1998年，累計(jì)完成三產(chǎn)銷售額億元，比上年增長(zhǎng)％。工業(yè)主要由區(qū)直工業(yè)、區(qū)屬工業(yè)、街辦工業(yè)、校辦工業(yè)、農(nóng)工商工業(yè)和民政福利工業(yè)組成，包括機(jī)械、電子、橡膠、塑料、印刷、輕工、服裝、飲料等8大支柱產(chǎn)業(yè)，近20個(gè)行業(yè)，形成了門類比較齊全的綜合性工業(yè)體系。發(fā)展戰(zhàn)略針對(duì)城區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展特點(diǎn)，制定實(shí)施了“商貿(mào)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，并確定了“一園二街二線三區(qū)”的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，總面積66.73平方米，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)。二街：即青島科技街，位于遼寧路，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；青島地下中心商業(yè)街（901工程），建成后將成為集商貿(mào)、娛樂(lè)、飲食服務(wù)、交通于一體的大型地下綜合服務(wù)設(shè)施。二線：即市北區(qū)商貿(mào)走廊一線（膠州路—熱河路—遼寧路—威海路—吳石路），將建成國(guó)內(nèi)具有一定知名度的繁華商業(yè)街；308國(guó)道加工倉(cāng)儲(chǔ)一線，建成規(guī)模較大的全市重要的物資倉(cāng)儲(chǔ)基地和市北區(qū)加工工業(yè)基地。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。城區(qū)建設(shè)?近年來(lái)，重點(diǎn)抓了棚戶區(qū)改造工程，市北區(qū)共有經(jīng)市政府確認(rèn)的棚戶區(qū)面積萬(wàn)平方米，占全市棚戶區(qū)總面積的％。截止1998年底，全區(qū)共動(dòng)遷棚戶區(qū)14片，開工174萬(wàn)平方米，拆遷居民22676戶，城區(qū)面貌有了較大的改觀，群眾的居住條件得到相應(yīng)的改善。四方區(qū)四方區(qū)成立于1951年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長(zhǎng)7千米，總面積平方千米。全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。經(jīng)濟(jì)概況四方區(qū)1998年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)％。其中第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，比上年同期增長(zhǎng)％；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，比上年同期增長(zhǎng)％。財(cái)政收入9517萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)％。結(jié)構(gòu)組成四方區(qū)由老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)區(qū)和西海岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶三部分組成，交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的地位。交通狀況區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，是公路、鐵路、航空、海港的門戶和必經(jīng)之地，距海港2公里，距機(jī)場(chǎng)10公里，鐵路縱貫全區(qū)區(qū)內(nèi)的四方火車站和沙嶺莊火車站兩處客貨混合三等中間站――青島市長(zhǎng)途汽車站座落于區(qū)內(nèi)，年旅客送量180萬(wàn)人次。區(qū)內(nèi)道路128條，道路長(zhǎng)度106.69公里，道路面積平方公里，道路面積率為％。發(fā)展規(guī)劃根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓改造，“兩翼齊飛，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的總體思路和“三產(chǎn)興區(qū)”方針。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。對(duì)外開放截止目前，全區(qū)已有來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、韓國(guó)、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺(tái)等19個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商，共批準(zhǔn)設(shè)立中外合資、合作和外商獨(dú)資企業(yè)130余家，合同利用外資億美元，實(shí)際利用外資9000萬(wàn)美元。個(gè)體私營(yíng)四方區(qū)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具潛力的層面之一，1998年全區(qū)個(gè)體工商業(yè)戶達(dá)6277戶，私營(yíng)1411戶，從業(yè)人員萬(wàn)人，注冊(cè)資金億元，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值億，銷售總額和營(yíng)業(yè)收入億元，其中三產(chǎn)收入已占全區(qū)總額的50％以上，完成的區(qū)級(jí)稅收占區(qū)財(cái)政收入的％，技改投資占全區(qū)總額的80％，個(gè)體經(jīng)濟(jì)正向規(guī)模化、科技型邁進(jìn)。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類市場(chǎng)39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。98年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入12億元，“三產(chǎn)”增加值億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)億元。綜合評(píng)述青島申辦奧運(yùn)帆船比賽項(xiàng)目城市的成功，加快了大青島國(guó)際化都市的進(jìn)程。到2010年，青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。從布局結(jié)構(gòu)上來(lái)看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。四方、市北正值大力發(fā)展之際，具有無(wú)可置疑的投資價(jià)值。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識(shí)之士的居住、投資樂(lè)園。從市統(tǒng)計(jì)部門獲悉，市北區(qū)2002年上半年商品房平均售價(jià)是3087元/平方米，比去年末上漲357元/平方米；四方區(qū)是2100元/平方米，比去年末上漲176元/平方米。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力?，F(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)狀祥泰商住大廈發(fā)展商：青島祥泰房地產(chǎn)公司地址：人民路99號(hào)建筑面積：14381平方米戶數(shù)：78套戶型：、、、、、、、㎡價(jià)格：2500-2750元/㎡；配套：可視對(duì)講防盜門、雙氣、長(zhǎng)城寬帶入戶、INTERNET接口入戶、三表程控、臺(tái)灣日立電梯等；備注：主體已完工，正進(jìn)行內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售80%。綠都公寓發(fā)展商：青島港澳置業(yè)投資有限公司地址：威海路與浦口路交匯處總戶數(shù)：160戶戶型：㎡價(jià)格：3570元/㎡；配套：全封閉物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、、三表程控、西子奧蒂斯電梯等；備注：房屋入住已達(dá)90%，物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)元/平方米.月，僅剩六套80平方米房?？淀樇覉@開發(fā)商：青島華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域地段：康寧路1號(hào) 樓盤規(guī)模：10棟 住宅：安置拆遷 網(wǎng)點(diǎn)面積：120—170平方米網(wǎng)點(diǎn)價(jià)位：2990—4360元/平方米備注：安置拆遷住宅不對(duì)外銷售，只售網(wǎng)點(diǎn)。海濱廣場(chǎng)開發(fā)商：李滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山東路立交橋西側(cè) 樓盤規(guī)模：8棟聯(lián)體住宅價(jià)位：標(biāo)準(zhǔn)層：2100—2600元/平方米 閣樓：1800—2000元/平方米155㎡備注：網(wǎng)點(diǎn)不售，住宅已售罄。金桂花園發(fā)展商：青島金海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽(yáng)路交界處綠化率：32%規(guī)劃：10幢七層住宅戶型：70--110㎡價(jià)格：2350--3200元/㎡備注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)施齊全。目前基本售罄。城市花園發(fā)展商：青島城建綜合開發(fā)有限公司地址：威海路規(guī)模：19幢6層（帶閣樓）建筑面積：80000平方米綠化率：30%戶型：78--123㎡價(jià)格：3200元/㎡4300元/㎡，一層送花園售價(jià)4200元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：元/㎡.月備注：社區(qū)綜合品質(zhì)較高，一年前已售罄。海地儷園發(fā)展商：青島華新園置業(yè)有限公司地址：敦化路建筑面積：14000平方米戶型：65--130㎡價(jià)格：3470元/㎡4080元/㎡備注：規(guī)模不大，普通住宅。在和平花園東面還有一塊地叫“海地家園”，售價(jià)約為3550元/㎡。項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總量情況從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、開發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀(jì)錄截止2000年，四方、市北房地產(chǎn)在開發(fā)投資、商品房屋施工面積、竣工面積、銷售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。二、市場(chǎng)消費(fèi)主體發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變隨著房改的深入，住房貨幣化分配制度的建立，集團(tuán)購(gòu)買已經(jīng)淡出住房市場(chǎng)，個(gè)人住房消費(fèi)已經(jīng)成為主房地產(chǎn)的絕對(duì)主力。三、住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)換代隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精品意識(shí)的不斷增強(qiáng)，住宅建設(shè)已經(jīng)邁上新臺(tái)階。具體表現(xiàn)在：1、住房面積由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)變。去年全市的平均套型為86平方米，普遍住宅平均面積為84平方米，比上年增長(zhǎng)8平方米左右。原來(lái)出售的住宅以套二戶型為主，從去年開始，三居室的住宅銷售呈上升趨勢(shì)，已經(jīng)超過(guò)了30%，今年這個(gè)比例還將加大。2、住宅配套設(shè)施規(guī)劃水平明顯提高。各發(fā)展商不再滿足于國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)，放眼開去，引進(jìn)美國(guó)、澳大利亞、加拿大、韓國(guó)等國(guó)家的高水平設(shè)計(jì)，留下一個(gè)個(gè)精品工程。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)等高科技配套產(chǎn)品逐步滲入的平民百姓家中。3、住宅市場(chǎng)提供選擇的余地加大。四、房?jī)r(jià)平穩(wěn)適度上漲從成本考慮，新建筑材料的應(yīng)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。從需求關(guān)系來(lái)看，明年的有效需求略高于今年。這主要表現(xiàn)在：明年全市財(cái)政撥款的機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補(bǔ)貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約有幾個(gè)億的資金要流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為老城區(qū)的青島中部，在大力舊城改造之后，已將人們的目光從東部開發(fā)、北部新城、西海岸等地拉回本土。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷售的順暢。五、購(gòu)房主力趨于工薪化付款方式的多樣化極大程度減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤成交機(jī)率較大。六、規(guī)?；?、個(gè)性化、多元化小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流通過(guò)對(duì)青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購(gòu)房者品位的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來(lái)的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合、空間結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣化的戶型選擇，以及規(guī)模個(gè)性化小區(qū)給購(gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)的附加價(jià)值，強(qiáng)烈吸引購(gòu)買者的注意力。七、裝修房需求不容忽視建設(shè)部門正推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量，逐步取消毛坯房，積極推廣全裝修房或菜單式裝修模式。市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，舒適房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐步得到市場(chǎng)的重視，裝修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定潛力。青島樓市圖解分析一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展2000年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100-110點(diǎn)景氣空間中平穩(wěn)運(yùn)行，最高點(diǎn)出現(xiàn)在11月份，達(dá)到點(diǎn)，最低點(diǎn)為12月份點(diǎn)，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。二、地產(chǎn)投資指數(shù)走勢(shì)2000年房地產(chǎn)投資在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，又有新的提高。全年房地產(chǎn)投資億，增長(zhǎng)%。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運(yùn)行。三、新開工面積景氣指數(shù)走勢(shì)隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進(jìn)入景氣狀態(tài)，新開工面積指數(shù)最高點(diǎn)，最低點(diǎn)。全年房屋新開工面積599.3萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)%。四、青島市商品房銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)青島市商品房銷售價(jià)格指數(shù)從3月份（）開始，一路攀升，到11月份達(dá)到最高點(diǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，商品房平均銷售價(jià)格最低元/平方米，最高元/平方米，相差元/平方米。青島市城市發(fā)展規(guī)劃一、城市性質(zhì)：城市性質(zhì)定位為中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國(guó)家綜合交通樞紐，國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂(lè)中心。二、城市規(guī)模：人口規(guī)模人口年份中心城市實(shí)際居住人口城市人口非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口200023417033020052551823252010276194300用地規(guī)模年份城鎮(zhèn)建設(shè)用地（每平方公里）人均城市建社用地（每平方米）200020693．6200523089．8201026685．8三、城市總布局城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展趨勢(shì)。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園）和環(huán)嶗山的嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積平方公里，實(shí)際居住人口230萬(wàn)，人均建設(shè)用地83.7平方米。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。市北區(qū)成為島城重要居住、商貿(mào)區(qū)。中部，青島CLD日趨成型。總需求預(yù)測(cè)成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例成交單價(jià)中2100——4500元/平方米所占比例為%，成交總價(jià)中15—50萬(wàn)元所占成交比例為%。暢銷戶型70～130㎡?？蛻魜?lái)源客戶多來(lái)自項(xiàng)目周邊區(qū)域，本市居民改善居住條件、投資者居多，客戶年齡趨于年輕化。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。消費(fèi)者認(rèn)同度多層住宅的單體立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。對(duì)于高層或小高層，戶型的高公攤低實(shí)用率、二次供水費(fèi)、電梯質(zhì)量及運(yùn)行費(fèi)等等讓部分客戶望而怯步。有力的一點(diǎn)是，作為城市有限空間的產(chǎn)物——高層，已到了其發(fā)展的必然階段，消費(fèi)者已有接受準(zhǔn)備。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國(guó)內(nèi)商家，亦帶來(lái)一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗(yàn)、生活方式、消費(fèi)理念及投資理念，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)意識(shí)的引導(dǎo)作用及項(xiàng)目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來(lái)活力。海泊人家項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況地址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內(nèi)。占地面積：33350平方米建筑面積：70100平方米住宅：57100平方米商業(yè)：10000平方米輔助用房：3000平方米容積率：覆蓋率：%綠化率：%建筑層數(shù)：1幢18層、3幢12層、1幢11層、8幢層總戶數(shù)：513戶停車泊位：250輛（地面47輛）海泊人家所處位置概況分析區(qū)域位置：地處鞍山路、人民路和威海路交界處；自然環(huán)境：該地塊臨海泊河公園，空氣清新；公共設(shè)施：工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場(chǎng)及即將開業(yè)的富時(shí)萊購(gòu)物廣場(chǎng)等近在咫尺；人文環(huán)境：青島16中、20中，小學(xué)有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學(xué)等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園；交通狀況：公交車有1、4、306、3、369、212、28、368、119、362、8、30、367、367、229、36、219、23等路來(lái)往穿梭，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；2、周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺(tái)東中心近在咫尺；3、地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶，交通四通八達(dá)，近20路公交車來(lái)往穿梭；4、鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項(xiàng)目的升值帶來(lái)無(wú)窮的潛力；5、地鐵一號(hào)線和四號(hào)紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項(xiàng)目極大投資價(jià)值；6、海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn)了項(xiàng)目形象提升；7、項(xiàng)目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡(jiǎn)約之感，易調(diào)動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買積極性；8、房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和美譽(yù)度，加強(qiáng)了目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定了基礎(chǔ)；9、青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。大青島戰(zhàn)略為項(xiàng)目造就諸多升值因素；10、消費(fèi)者的購(gòu)房意識(shí)日趨理性,投資意識(shí)日漸增強(qiáng)。劣勢(shì)分析1、目前，中部尚處于改造建設(shè)中，該區(qū)域商品房消費(fèi)意識(shí)尚有待進(jìn)一步引導(dǎo)；2、臨主干道，車多人雜，噪音、污染較重；3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)于強(qiáng)調(diào)曲線，單體設(shè)計(jì)中北弧樓座的戶型難免不適用；4、規(guī)劃停車庫(kù)的位置不能真正實(shí)現(xiàn)人車分流；5、目前道路建設(shè)尚不完善；6、去海泊河公園須穿過(guò)車水馬龍的威海路，不甚方便；7、周邊目前較亂，臺(tái)柳路等地改造周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的宣傳推廣、形象提升有一定負(fù)面影響；8、附近的普通住宅小區(qū)對(duì)本區(qū)域定位有一定影響，進(jìn)而影響本項(xiàng)目檔次的提升；9、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)，政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)及不可抗力等不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)較多?？偨Y(jié)根據(jù)以上幾方面的分析，我司對(duì)海泊人家、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)消費(fèi)者的情況都有了較為詳細(xì)的了解。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，若受工期、工程進(jìn)度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷售將不能達(dá)到預(yù)期的成績(jī)。我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項(xiàng)目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項(xiàng)目不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢(shì)進(jìn)行，才能使海泊人家項(xiàng)目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。項(xiàng)目總體策劃思路項(xiàng)目定位定位能創(chuàng)造差異，是基本的營(yíng)銷戰(zhàn)略要素，只有準(zhǔn)確的定位才能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展特色，我司建議，海泊人家項(xiàng)目定位于檔次上。項(xiàng)目命名對(duì)于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。本項(xiàng)目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺，比較大眾化。而“海泊人家”：◆“海泊”二字明確了項(xiàng)目位置，為在項(xiàng)目推廣中，減少了地段訴求的繁瑣，清晰了思路；◆《易經(jīng)》講，水為財(cái)，項(xiàng)目前臨海泊河，實(shí)為風(fēng)水寶地，在命名中鮮明提出，增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買興趣；◆“人家”則賦予項(xiàng)目以親切、溫馨、祥和之感，無(wú)形中增強(qiáng)了項(xiàng)目的親和力；◆“海泊人家”之命名與項(xiàng)目檔次、及目標(biāo)消費(fèi)群體定位相符，平和而不張揚(yáng)，高貴而不媚俗。主題海泊人家——新都市主義高尚社區(qū)NewUrbanilismCommunity要點(diǎn)提示1、“新都市主義形態(tài)”◆新都市居住形態(tài)：自然的、生態(tài)的、景觀的、安全的、和諧的鄰里關(guān)系……◆新都市商務(wù)形態(tài)：全日制、全面商務(wù)支持、國(guó)際化……◆新都市休閑形態(tài)：自然休閑、生態(tài)休閑、互動(dòng)休閑、藝術(shù)休閑……◆新都市環(huán)境形態(tài)：人性化、情趣化、品質(zhì)化、品位化……◆新都市管理形態(tài)：個(gè)性化、星級(jí)化、后價(jià)值提升……◆新都市意識(shí)形態(tài)：現(xiàn)代、創(chuàng)新、創(chuàng)意……2、新都市主義集合型社區(qū)——非傳統(tǒng)居住區(qū)◆多元化功能聚合◆高品質(zhì)◆高品位◆自然性◆社區(qū)整體形象項(xiàng)目核心理念的提出海泊人家有這樣或那樣的優(yōu)勢(shì)，是毋庸置疑的。但未必是獨(dú)有的，未必能轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的銷售力。只有深入地挖掘海泊人家的銷售力，形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能創(chuàng)造火爆的銷售場(chǎng)面。我司認(rèn)為，明確項(xiàng)目開發(fā)理念和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將令海泊人家項(xiàng)目找到靈魂和中心。明確之后，接下來(lái)的工作才是表現(xiàn)、演繹和豐富。海泊人家項(xiàng)目的核心理念，需滿足如下條件：1、理念2、共鳴性：與目標(biāo)消費(fèi)群體的生活態(tài)度、生活理念共鳴；3、相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與項(xiàng)目自身的各方面特點(diǎn)緊密相關(guān)；4、區(qū)隔性：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)行有效的區(qū)隔，不人云亦云，保持九洲高層項(xiàng)目特色的鮮明性；5、單一型：開發(fā)理念不要太復(fù)雜，不是包羅萬(wàn)象，只有單一才容易讓人記住。我司建議，海泊人家項(xiàng)目：理念：新都市主義高尚社區(qū)共鳴型：符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望；相關(guān)性：鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成……區(qū)隔性：與周圍采用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的樓盤有效區(qū)隔；單一型：新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確目標(biāo)消費(fèi)群定位一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到事半功倍的效果。目標(biāo)消費(fèi)者的定位準(zhǔn)確與否對(duì)項(xiàng)目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。通過(guò)近段時(shí)間對(duì)島城中部房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及項(xiàng)目的情況分析和結(jié)合我司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，海泊人家的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特征：按收入劃分職業(yè)：商人、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理層、高級(jí)白領(lǐng)、政府及市屬企業(yè)管理層；年齡：28～50歲；按年齡（家庭結(jié)構(gòu)）分據(jù)我司調(diào)查顯示，25～29、30～34、35～39、40～44、45～49、50歲及以上，分別占：14%、23%、26%、18%、9%、10%。按購(gòu)買力分◆企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買力；◆本區(qū)域消費(fèi)群購(gòu)買力；◆市內(nèi)其他區(qū)域消費(fèi)群購(gòu)買力；◆外地在青消費(fèi)群購(gòu)買力；◆高級(jí)經(jīng)理、私營(yíng)企業(yè)主、灰色收入者購(gòu)買力；◆特殊情況：彩票中獎(jiǎng)?wù)?、海外歸國(guó)華僑、巨額遺產(chǎn)繼承者。根據(jù)以上資料顯示所得，在項(xiàng)目的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)做到：1、立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項(xiàng)目區(qū)域的客源；2、區(qū)隔不同的目標(biāo)市場(chǎng)，制定針對(duì)性的銷售方法；3、將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時(shí)制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮。項(xiàng)目產(chǎn)品力的系統(tǒng)性提升方案從銷售力的角度分析，從售樓的角度進(jìn)行與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，其中的核心是差異化，沒(méi)有差異化，很容易陷入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)之中?？傮w規(guī)劃篇◆未來(lái)住宅的模式將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會(huì)所”這“五維空間”的高度統(tǒng)一和有機(jī)配搭。優(yōu)雅舒適的居所方便完善的配套功能規(guī)劃和諧融洽的文化優(yōu)美和諧的環(huán)境服務(wù)周到的會(huì)所“海泊人家”項(xiàng)目高起點(diǎn)運(yùn)作，以前瞻性的眼光精心規(guī)劃，設(shè)計(jì)選擇了極賦張力的曲線，充分考慮五方面的和諧統(tǒng)一，做區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者?！魣@林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵：園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。倡導(dǎo)一種與人為善、生態(tài)環(huán)保、貼近大自然的生活模式?！昂２慈思摇表?xiàng)目可率先提出“園林生態(tài)居住區(qū)”概念，充分利用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑群體、周邊自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，文明高雅的社區(qū)必將博得有識(shí)之士的青睞，促進(jìn)銷售的順利完成。環(huán)境、景觀及園林設(shè)計(jì)篇我司認(rèn)為，園林式住宅不僅僅是發(fā)展商為追求更好的銷售效果而制造出來(lái)的產(chǎn)物，而是房地產(chǎn)發(fā)展必然出現(xiàn)的階段。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事。購(gòu)房者不只是買房子，更多的是買一種生活、一種希望、一種夢(mèng)想。我司建議，景觀先行、配套先行。海泊人家項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)結(jié)合地形地貌以水系為母題，強(qiáng)調(diào)公共性和休閑健身功能，需考慮的內(nèi)容：分類內(nèi)容交通設(shè)施道路、步行街、停車場(chǎng)、地下通道、隔離帶路障、水橋服務(wù)設(shè)施郵筒、電話亭、自動(dòng)售貨機(jī)、沙灘椅、飲水器、垃圾桶信息設(shè)施標(biāo)志、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌、書報(bào)欄園林設(shè)計(jì)水景、綠景、小橋、亭、廊、榭、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門廊、院門、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)施雕塑小品、照明、噴泉、水池、花壇、綠地、假山、地面鋪裝活動(dòng)設(shè)施兒童娛樂(lè)區(qū)、成人活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)篇據(jù)我司調(diào)查顯示：1、大多數(shù)客戶認(rèn)為評(píng)價(jià)戶型最重要的依據(jù)依次是：布局、朝向、樓層和實(shí)用率；2、客戶選擇戶型的兩大決定因素：A、價(jià)格因素?？蛻糍I房時(shí)，樓盤單價(jià)僅是心理價(jià)位，而非決定購(gòu)買的價(jià)位；最終的取舍，還在于樓盤的總價(jià)。B、客戶自身需求。兩代同住，還是三口之家；改善居住條件還是作為投資手段，都是作為其選擇的重要因素。我司建議，采取彈性設(shè)計(jì)方案。1、留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔；2、在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計(jì)，將多室多廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，增加客戶挑選的余地。另外注意：1、確立定位準(zhǔn)確的主力戶型；2、戶型設(shè)計(jì)要嚴(yán)格區(qū)分公共活動(dòng)區(qū)、私密休息區(qū)等不同的功能區(qū)域；3、不能與本地生活習(xí)慣明顯沖突，如廳向南、南北對(duì)流等；4、注重均好性。戶戶觀景，可確保每個(gè)單位的順利售出；5、鼓勵(lì)創(chuàng)新。在面積、朝向等基本因素不變的情況下，創(chuàng)造差異，如：飄窗、轉(zhuǎn)向窗、弧形窗、雙層中空平開上旋窗等。我司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，上海的戶型設(shè)計(jì)最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。而北方的弧形設(shè)計(jì)雷同最多，設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，空間的浪費(fèi)情況較嚴(yán)重，建議海泊人家項(xiàng)目的戶型向緊湊化發(fā)展以降低總價(jià)。戶型設(shè)計(jì)建議主力戶型：80㎡(二室二廳一衛(wèi))、120㎡(三室二廳一衛(wèi))，可左右、上下打通來(lái)擴(kuò)大消費(fèi)層面，這樣可有80㎡、120㎡、160㎡、200㎡、240㎡等數(shù)種戶型供客戶選擇。層高：3米各戶型預(yù)測(cè)比例：類型戶型間隔戶型面積（㎡）占總套數(shù)比例溫馨型二室二廳8030%典雅型二室二廳12035%舒適型三室二廳16020%華貴型四室二廳20010%富麗型五室三廳2405%定價(jià)策略篇定價(jià)方法定價(jià)是容易的，又是困難的。方法大約有三種：◆成本+利潤(rùn)定價(jià)法◆競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和行業(yè)的定價(jià)水平而定價(jià)；◆消費(fèi)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)消費(fèi)者的能力而定價(jià)。海泊人家項(xiàng)目的定價(jià)必然要同時(shí)結(jié)合以上方法，產(chǎn)生一個(gè)既有高利潤(rùn)、又有競(jìng)爭(zhēng)力、又有吸引力的價(jià)格體系?；静呗远▋r(jià)的基本策略是讓買家認(rèn)為價(jià)值高于價(jià)格?？剂慷▋r(jià)者的關(guān)鍵是能否客觀清醒地看待項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，尤其是對(duì)缺點(diǎn)的估計(jì)往往不易。就本項(xiàng)目而言，我司建議，在擴(kuò)大宣傳面，對(duì)項(xiàng)目精心包裝的基礎(chǔ)上，“低開高走”。屆時(shí)，我司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況制定詳盡方案。購(gòu)房者的心理活動(dòng)我司認(rèn)為，在購(gòu)房者的心里有三種價(jià)格：預(yù)計(jì)價(jià)格、心理價(jià)格、實(shí)際價(jià)格。預(yù)計(jì)價(jià)格是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)理性的分析，心理價(jià)格是對(duì)項(xiàng)目第一感覺的評(píng)價(jià)，樓盤包裝在此時(shí)起到關(guān)鍵作用。當(dāng)實(shí)際價(jià)格與其心理價(jià)格的落差較大時(shí)，就促成銷售。島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2001年的火熱，地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)趨于理性，目標(biāo)客戶群的消費(fèi)意識(shí)亦趨于理性，看五證、貨比三家、請(qǐng)律師……客戶的預(yù)計(jì)價(jià)格基本接近真實(shí)水平。周邊現(xiàn)售住宅基本情況項(xiàng)目名稱位置主要戶型戶型面積起價(jià)元／M2最高價(jià)元／M2均價(jià)元／M2祥泰商住大廈人民路2/23/287-148245027502600康順家園康寧路——網(wǎng)點(diǎn)120-170299043603300海濱廣場(chǎng)山東路2/23/280-120210029002600金桂花園哈爾濱路3/270-110260034002900綠都公寓浦口路2/2,3/290-130303040003500海地儷園敦化路1/22/22/365--130347040803700海地家園鞍山二路1/22/270--135355042003750城市花園威海路1/22/378--123320043003900項(xiàng)目比較分析（1）周邊物業(yè)比較項(xiàng)目類別祥泰商住大廈康順花園海濱廣場(chǎng)金桂花園綠都公寓海地儷園海地家園城市花園交通狀況較方便較方便方便方便方便方便方便方便地理位置較好較好較好好好較好較好好項(xiàng)目配套一般一般一般較好好較好較好好項(xiàng)目規(guī)模一般一般較大一般較大一般一般較大景觀綠化一般較好較好較好較好一般較好好主要戶型2+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+2裝修情況無(wú)裝修無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)市場(chǎng)接受情況較好改造工程較好較好較好較好較好好（2）綜合比較項(xiàng)目類別海泊人家祥泰商住大廈海濱廣場(chǎng)金桂花園綠都公寓海地儷園城市花園區(qū)域因素地區(qū)級(jí)差20192020191922交通狀況20181918192022區(qū)域繁華20181920202023公共配套20181919202021臨街狀況1098109912景觀20171918201918合計(jì)11099104105107107118個(gè)別因素戶型結(jié)構(gòu)30252829282932小區(qū)配套20181518191820綠化30152028152830規(guī)模20151919151521外立面風(fēng)格20151819181819入市時(shí)機(jī)20181918191920合計(jì)140106119131114127142（3）比較權(quán)重?fù)?jù)我司多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)及目前市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況，就影響海泊人家項(xiàng)目?jī)r(jià)格的比較權(quán)重分列如下：a、個(gè)別因素：區(qū)域因素＝70％：30％b、比較權(quán)重海泊人家祥泰商住大廈海濱廣場(chǎng)金桂花園綠都公寓海地儷園城市花園100％15%10%12%18%20%25%價(jià)格預(yù)計(jì)據(jù)第一條中表格（1）（2）（3）所顯示數(shù)據(jù)，標(biāo)的物——海泊人家項(xiàng)目，同比各比較標(biāo)物的價(jià)格分別如下：A、同比祥泰商住大廈，有：2600元/㎡÷（99÷110╳30％＋106÷140╳70％）＝3250元/㎡B、同比海濱廣場(chǎng)，有：2600元/㎡÷（104÷110╳30％＋119÷140╳70％）＝2958元/㎡C、同比金桂花園，有：2900元/㎡÷（105÷110╳30％＋131÷140╳70％）＝3125/元/㎡D、同比綠都公寓，有：3500元/㎡÷（107÷110╳30％＋114÷140╳70％）＝4060元/㎡E、同比海地儷園，有：3700元/㎡÷（107÷110╳30%+127÷140╳70%）=3991元/㎡F、同比城市花園，有3900元/㎡÷（118÷110╳30%+142÷140╳70%）=3778元/㎡由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項(xiàng)目的綜合均價(jià)的估算價(jià)為：3250元/㎡╳15％＋2958元/㎡╳10％＋3125元/㎡╳12％＋4060元/㎡╳18％+3991元/㎡╳20％＋3778元/㎡╳25％＝3632元/㎡據(jù)以上推算，海泊人家項(xiàng)目理性的價(jià)格應(yīng)在3600元/㎡左右，但一方面該項(xiàng)目定位為中檔豪宅，另一方面整個(gè)片區(qū)的大規(guī)模成片開發(fā)，可見100500元/