某廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告

第一部分：市場(chǎng)部分區(qū)域市場(chǎng)狀況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求狀況分析從桐鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于2005年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中有如下信息“房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)15.13億元，比上年增長(zhǎng)9.6％，增幅比上年下降54.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)施工面積186.9萬(wàn)平方米，其中住宅150.9萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)12.3％和22.0%;竣工面價(jià)59.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)28.1％，完成銷售面積20.1萬(wàn)平方米。比上年下降46.9％，銷售額5.21億元，下降51.4％?！睆纳鲜鰯?shù)據(jù)中得知，“桐鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯放緩，”“2005年的房地產(chǎn)施工面積有186.9萬(wàn)平方米，其中住宅150.9萬(wàn)平方米，”換言之，商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)量在36萬(wàn)平方米，去年開(kāi)發(fā)的量有望在2006年批量乃至全部上市，屆時(shí)桐鄉(xiāng)的商用物業(yè)供應(yīng)將有噴涌之勢(shì)。項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析為方便項(xiàng)目的平衡比較，將以表格的形式進(jìn)行提交。項(xiàng)目名稱尚城(寶利·羅瑪)大廈項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐步行街與迎鳳路交界處（、）占地面積4000多㎡建筑面積約3萬(wàn)㎡建筑類型單體兩幢樓，1-4層為1萬(wàn)㎡思維精品商場(chǎng)，5-17層為商務(wù)公寓商鋪數(shù)量80間左右商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡經(jīng)營(yíng)年限40年，公寓50年年遞增率未定發(fā)展商桐鄉(xiāng)金弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位桐鄉(xiāng)首座酒店式管理的商務(wù)公寓/數(shù)碼廣場(chǎng)（群樓）口號(hào)時(shí)尚領(lǐng)地財(cái)富旺角產(chǎn)品訴求未來(lái)市中心金鉆地段：潤(rùn)豐步行街核心位置；步行街地標(biāo)建筑，古羅馬風(fēng)格主題休閑廣場(chǎng)和精致的空中花園；完善的商務(wù)居住配套品牌的物管服務(wù)（物管公司未定）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)1F沿街獨(dú)立商鋪、里面商鋪統(tǒng)一作頤高數(shù)碼城2F頤高數(shù)碼城3F未定4F未定5-17F酒店式公寓（部分為速8統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其余為自主產(chǎn)權(quán)）輻射范圍面向桐鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8％的返租回報(bào)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）商鋪：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二層：￥5000－6000酒店式公寓：帶裝修、返租回報(bào)的￥4500；毛坯無(wú)回報(bào)的￥2800－3500銷售率/租賃率商鋪：3月下旬正式開(kāi)盤，臨街商鋪基本售完，內(nèi)街商鋪銷售緩慢公寓：帶裝修、投資回報(bào)的酒店式公寓銷售情況良好，毛坯剩余較多綜合分析去年房產(chǎn)會(huì)以全新形象出現(xiàn)，更推出兩年8％回報(bào)的由速8經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓，一時(shí)銷售狀況火爆；但熱潮過(guò)后，跌入銷售低谷，近半年來(lái)公寓銷售狀況一般；引入速8酒店作為公寓的經(jīng)營(yíng)管理人，推進(jìn)了公寓的銷售進(jìn)度；引入頤高作為裙樓商業(yè)的主力商家，帶動(dòng)裙樓的招商，對(duì)銷售有直接拉動(dòng)作用，在最短的時(shí)間內(nèi)引進(jìn)品牌主力商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸出，是項(xiàng)目推進(jìn)的一個(gè)有效捷徑，值得我項(xiàng)目在推售過(guò)程中加以借鑒。項(xiàng)目名稱瑞豐商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐商業(yè)步行街與為民路交界處占地面積約34000㎡建筑面積約1.5萬(wàn)㎡（具體數(shù)據(jù)沒(méi)定）建筑類型3層商鋪，4-9層單身公寓商鋪數(shù)量―――經(jīng)營(yíng)年限商場(chǎng)：40年公寓：50年年遞增率―――發(fā)展商桐鄉(xiāng)市瑞豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位集大型商業(yè)、特色商業(yè)和部分的零散商業(yè)，成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商鋪口號(hào)定做專屬你的夢(mèng)想空間產(chǎn)品訴求長(zhǎng)三角核心位置，交通四通八達(dá)；位于繁盛商業(yè)黃金區(qū)域，配套完善；提供星級(jí)酒店服務(wù)，商務(wù)休閑一體。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)1F業(yè)態(tài)沒(méi)有特別限制，屬于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。2F3F4-9F精致小戶型私人公寓輻射范圍面向桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)的小額投資者經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）商鋪14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，裝修費(fèi)用400元/平米。銷售率/租賃率1F已經(jīng)全部售完，目前臨步行街有一間30多平米的在轉(zhuǎn)讓，價(jià)格14000元/㎡。2F、3F整體出售，目前有大約1500平米已經(jīng)正在裝修做咖啡廳。還有近3000平米已經(jīng)預(yù)訂，但還沒(méi)有交定金，可以整體對(duì)外出售，價(jià)格給3000元/平米左右。綜合分析位于潤(rùn)豐商業(yè)步行街核心地段，三層群樓商場(chǎng)，與步行街人流、商業(yè)配套共享，使該項(xiàng)目首層商鋪銷售價(jià)格可觀；住宅產(chǎn)品以單身公寓為主，雖說(shuō)與尚城產(chǎn)品同質(zhì)，但因?yàn)樯谐且M(jìn)了“速8”酒店進(jìn)行品牌輸出管理，同樣標(biāo)榜提供星級(jí)酒店式服務(wù)的瑞豐商務(wù)大廈頓顯失色；三層裙樓由于缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商，現(xiàn)在除一家咖啡廳在營(yíng)業(yè)外，大量面積空置，更缺乏主力商家的有力支撐，因此商業(yè)裙樓（2－3層）只能低價(jià)出售；項(xiàng)目現(xiàn)在的工程進(jìn)度：外立面已經(jīng)基本完工，但公寓仍有大量余貨（大部分集中在北面），二三層商鋪基本未售，資金回收情況不樂(lè)觀。項(xiàng)目名稱中國(guó)桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市世紀(jì)大道8號(hào)占地面積122畝(8.13萬(wàn)㎡)建筑面積約17萬(wàn)㎡建筑類型四層商業(yè)樓,15層的商務(wù)辦公樓,1.5公里的長(zhǎng)的精品街區(qū)商鋪數(shù)量3000多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率頭兩年發(fā)展商8%返租，無(wú)遞增；之后未定發(fā)展商浙江聚寶置業(yè)投資商―――物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場(chǎng)服務(wù)中心、上海東方國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新汽車站廣告訴求定位集專業(yè)市場(chǎng)、精品商業(yè)街、綜合辦公樓為一體的綜合商業(yè)體口號(hào)讓財(cái)富旺起來(lái)產(chǎn)品訴求權(quán)威：政府立項(xiàng)；政府參與選址；交通要塞、客運(yùn)、物流等配套交通：320國(guó)道、瀘杭甬高速、乍嘉蘇高速、鐵路、空港、水路等產(chǎn)業(yè)鏈：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海寧皮革城、桐鄉(xiāng)傳統(tǒng)鞋業(yè)投資：超大規(guī)模；智能、信息化；商務(wù)辦公一體；財(cái)富篇：兩年8％的回報(bào)；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，國(guó)際采購(gòu)商進(jìn)駐；政府支持。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一期：四層主體樓（A區(qū)）、15層商務(wù)辦公樓、1.5公里的精品街區(qū)（B/C區(qū)）主體樓1F鞋業(yè)展示、批發(fā)（建筑面積約1萬(wàn)㎡）427間主體樓2F箱包皮具展示、批發(fā)（建筑面積約1萬(wàn)㎡）427間主體樓3F皮衣皮草（建筑面積約1萬(wàn)㎡）427間主體樓4F倉(cāng)庫(kù)（建筑面積約1萬(wàn)㎡）B區(qū)精品售賣店（建筑面積約1.15萬(wàn)㎡）約152間C區(qū)精品售賣店（建筑面積約1.15萬(wàn)㎡）約140間商務(wù)樓15層，標(biāo)準(zhǔn)層約1000㎡，共1.5萬(wàn)㎡；18間/層（可隨意間隔）二期：精品街區(qū)、商務(wù)公寓（規(guī)劃中，未定）輻射范圍面向浙江、溫州、臺(tái)州、東莞、晉江、成都等著名產(chǎn)地的廠家及經(jīng)銷商，同時(shí)吸納國(guó)際品牌加盟，形成全國(guó)性集散中心。經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8％的返租回報(bào)租金（元/㎡/月）第一年免租，第二年收60％的租金，一層：租金1000元/㎡/年二層：666元/㎡/年，三層：600元/㎡/年。售價(jià)（元/㎡）首層：￥9000－10000；二層：￥7000；三層：￥5000銷售率/租賃率首層基本售完，尚余少量位置不好的商鋪；二三層還有一定量的商鋪未售；招商工作全面進(jìn)行中。綜合分析標(biāo)準(zhǔn)的口岸商業(yè)形態(tài)：緊鄰?fù)┼l(xiāng)市客運(yùn)站旁，離高速公路入口近，客貨運(yùn)便利；交通便利：公路、鐵路、空港、水路路路亨通；具備產(chǎn)業(yè)鏈支持，皮鞋乃當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)，皮革有海寧前驅(qū)；規(guī)模大，集商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體，走綜合專業(yè)市場(chǎng)路線，較傳統(tǒng)市場(chǎng)多元化，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)小；項(xiàng)目近期大力推進(jìn)市場(chǎng)招商工作，爭(zhēng)取在試業(yè)前盡量滿場(chǎng)；在人才引進(jìn)方面更作大投入，大有蓄勢(shì)以待開(kāi)業(yè)一炮而紅之勢(shì)；B、C兩段步行街現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中，具體開(kāi)盤時(shí)間在今年下半年。項(xiàng)目名稱桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)+酒店+產(chǎn)權(quán)式酒店基本指標(biāo)地址原320國(guó)道與慶豐南路交匯處占地面積4268.91㎡建筑面積150000平方米（商業(yè)70000平方米）建筑類型1幢6層餐飲娛樂(lè)城、2幢20層產(chǎn)權(quán)式酒店、1幢18層賓館、多層大型環(huán)形商業(yè)街。商鋪數(shù)量沿街80多間商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層公寓標(biāo)準(zhǔn)層———經(jīng)營(yíng)年限商鋪40年，年遞增率———發(fā)展商浙江新凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商———物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用周邊配套行政審批中心、新世紀(jì)大酒店、銀園大酒店廣告訴求定位吃喝玩樂(lè)購(gòu)輝煌不夜城口號(hào)開(kāi)啟輝煌不夜城引領(lǐng)財(cái)富新時(shí)代產(chǎn)品訴求日常消費(fèi)、高檔消費(fèi)、特色消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、旅游消費(fèi)于一體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃沿街商鋪美食新天體、時(shí)尚精品店、動(dòng)感娛樂(lè)城、歡樂(lè)不夜天、家具生活館、商務(wù)行政區(qū)環(huán)形商場(chǎng)退臺(tái)式商鋪其它自主經(jīng)營(yíng)四星級(jí)酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店輻射范圍桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）——售價(jià)（元/㎡）未定銷售率/租賃率誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)中綜合分析該項(xiàng)目是目前桐鄉(xiāng)最大的綜合商業(yè)項(xiàng)目，15萬(wàn)方的總體體量和桐鄉(xiāng)首座超大規(guī)模餐飲休閑娛樂(lè)MALL，突破了現(xiàn)有商圈（東興商圈）的傳統(tǒng)臨街店鋪形式，將給桐鄉(xiāng)零售商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊；其商業(yè)定位是一個(gè)聚集各種商業(yè)形態(tài)的商業(yè)娛樂(lè)休閑綜合體，包含的商業(yè)形態(tài)極為廣泛：餐飲、購(gòu)物、酒店等都在未來(lái)經(jīng)營(yíng)內(nèi)，業(yè)態(tài)的兼容性、互補(bǔ)性較強(qiáng)；就其建筑形態(tài)而言，走的是臨街商鋪和大型建筑結(jié)合的路線，中心建筑物布置有推臺(tái)式中庭，兩翼業(yè)態(tài)與之形成業(yè)態(tài)的動(dòng)靜互補(bǔ)，從購(gòu)物環(huán)境、人流動(dòng)力線、出入口設(shè)置等角度考慮，中心環(huán)形建筑如加天幕，比較適宜做大百貨。受市場(chǎng)環(huán)境影響，項(xiàng)目反應(yīng)較冷談，價(jià)格、返租情況等都還沒(méi)有明確，一切都在靜觀其變。項(xiàng)目在招商上也存在問(wèn)題，目前還沒(méi)有一個(gè)有意向的主力商家，開(kāi)盤推遲到5—6月份，可能會(huì)與我項(xiàng)目有沖突，形成一定的威脅。由于公司內(nèi)部決策問(wèn)題，此項(xiàng)目現(xiàn)在處于停工狀態(tài)，對(duì)我項(xiàng)目暫無(wú)太大威脅。項(xiàng)目名稱中國(guó)崇福皮草大世界項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市崇福皮毛市場(chǎng)內(nèi)占地面積250畝(16.67萬(wàn)㎡)建筑面積約3.4萬(wàn)㎡建筑類型主體五層商業(yè)樓,五層商務(wù)樓商鋪數(shù)量400多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率發(fā)展商浙江正中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投資商―――物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場(chǎng)服務(wù)中心、上海東方國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套貨運(yùn)、旅業(yè)、皮毛原料加工廠廣告訴求定位集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)口號(hào)皮草大世界，天天皮草節(jié)365天永不落幕的皮草展覽會(huì)產(chǎn)品訴求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，歷史悠久；位于長(zhǎng)三角核心位置，交通便利，人流匯聚；位于皮毛市場(chǎng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)銷商匯聚；集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的單一格局，配套完善；規(guī)劃超前，建筑設(shè)計(jì)理念（大開(kāi)間、大中庭）先進(jìn)；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一期：主體樓一幢，約3.4萬(wàn)㎡1F箱包皮具展示、批發(fā)約70間2F裘衣服裝展示、批發(fā)約80間3F輔料展示、批發(fā)約80間4F商務(wù)辦公5F國(guó)際商務(wù)區(qū)東樓5層，商務(wù)樓（帶獨(dú)立衛(wèi)生間），辦公及科技開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中心二期：夢(mèng)幻中心（17層商務(wù)樓/公寓）輻射范圍長(zhǎng)三角，國(guó)內(nèi)外主要對(duì)口城市經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）3-5元/㎡/天售價(jià)（元/㎡）（04年開(kāi)盤價(jià)格）7000-13500元/㎡銷售率/租賃率首層尚有一定量的商鋪未售、二三層銷售狀況更差；目前首層開(kāi)業(yè)率較低，二三層也只有靠近中庭一帶開(kāi)業(yè)率稍高，其余的空置為主。綜合分析位于320國(guó)道傍邊，瀘杭甬高速長(zhǎng)安出口處，交通四通八達(dá)；位于崇福皮毛市場(chǎng)里面，具備傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，行業(yè)集聚效應(yīng)明顯；集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的單一格局，配套完善；建筑理念先進(jìn)，采用大開(kāi)間、大中庭、觀光電梯、中庭自然采光等設(shè)計(jì)，使市場(chǎng)環(huán)境大為改善，通透舒適；目前項(xiàng)目以招商為主，但因?yàn)樘幱诘荆闆r不甚理想；二期商務(wù)樓一直未見(jiàn)動(dòng)靜。項(xiàng)目名稱洲泉·浙江足佳鞋業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市洲泉鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)——鞋業(yè)特色區(qū)（桐德公路傍邊）占地面積5.4萬(wàn)㎡建筑面積近10萬(wàn)㎡（二期6.2萬(wàn)㎡）建筑類型多幢條形三層建筑組群，后有兩幢連體九層綜合商務(wù)樓商鋪數(shù)量二期約有1100間商鋪經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率每5年增長(zhǎng)0.5%發(fā)展商嘉興足佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套鞋業(yè)市場(chǎng)一期，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、郵政、通訊等辦事網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)配有物流中心、信息中心、展示中心、設(shè)計(jì)研發(fā)中心等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及賓館、超市、餐飲、修理等生活供應(yīng)站點(diǎn)。廣告訴求定位浙北最大的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)工貿(mào)交流、商品交流、信息交流和人們休閑旅游的一個(gè)場(chǎng)所。口號(hào)鞋業(yè)元老的發(fā)源地5萬(wàn)元商鋪園您投資夢(mèng)產(chǎn)品訴求地段優(yōu)勢(shì)：位于長(zhǎng)三角核心位置，周邊交通四通八達(dá)；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：有強(qiáng)大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，前店后廠企業(yè)上千家；市場(chǎng)配套齊全，管理專業(yè)；低門檻，少投入，5萬(wàn)元可做業(yè)主。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃多幢三層建筑鞋業(yè)交易市場(chǎng)綜合商務(wù)樓1-2F鞋業(yè)商鋪綜合商務(wù)樓3F倉(cāng)儲(chǔ)、物流中心綜合商務(wù)樓4F展示中心綜合商務(wù)樓5F信息中心綜合商務(wù)樓6F設(shè)計(jì)研發(fā)中心綜合商務(wù)樓7F管理中心綜合商務(wù)樓8-9F配套服務(wù)機(jī)構(gòu)輻射范圍長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，可選擇5-20年的租金回報(bào)。前5年每年6%的返租回報(bào)。租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）4200元/平米左右銷售率/租賃率一期全部售完，并于3月28日舉行首屆訂貨會(huì)，暨二期商鋪正式開(kāi)售；綜合分析具有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，洲泉及周邊鞋業(yè)企業(yè)上千家，成為市場(chǎng)的主要經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)建筑現(xiàn)代、簡(jiǎn)約，是對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的革新、升級(jí)，更能適應(yīng)市場(chǎng)的不斷發(fā)展需要，受到鞋業(yè)商貿(mào)者的歡迎；市場(chǎng)內(nèi)配套完善，從產(chǎn)品的研發(fā)到經(jīng)營(yíng)者的生活配套等都涵蓋到了，麻雀雖小，五臟俱全；3月28日，一期正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)，二期開(kāi)盤。二期4000多價(jià)格，20年的回報(bào)，相對(duì)較吸引人，投資投資風(fēng)險(xiǎn)降低；加之準(zhǔn)入門檻低，投入少，5萬(wàn)元可做業(yè)主，吸引一批手上資金不多的投資者入市，同時(shí)擴(kuò)增了購(gòu)買群體。項(xiàng)目名稱烏鎮(zhèn)·第一坊項(xiàng)目性質(zhì)商用物業(yè)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)二期景區(qū)路口（龍?jiān)幢甭罚┱嫉孛娣e9427㎡建筑面積20000㎡建筑類型三層的仿明清建筑商鋪數(shù)量300套左右經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率———發(fā)展商浙江佳立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商―――物管/經(jīng)管公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套烏鎮(zhèn)二期景區(qū)，烏鎮(zhèn)內(nèi)外的老街店鋪，商業(yè)氛圍逐漸升溫。廣告訴求定位滿足烏鎮(zhèn)旅游用品消費(fèi)需求，完善景區(qū)的餐飲、休閑、娛樂(lè)的配套。口號(hào)―――產(chǎn)品訴求首層面積小，投資額度小經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一層20－50㎡小面積分割，100多間；業(yè)態(tài)以工藝品零售為主。二、三層60－300㎡大面積分割，約200間；以休閑、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。輻射范圍桐鄉(xiāng)及周邊的投資者經(jīng)營(yíng)模式未確定是否有返租回報(bào)物業(yè)屬性產(chǎn)權(quán)銷售租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）未定（4月底開(kāi)盤）銷售率/租賃率未開(kāi)售綜合分析作為烏鎮(zhèn)的配套商業(yè)項(xiàng)目，目前已基本完成基建工作，但受烏鎮(zhèn)二期遲遲未推出市場(chǎng)的影響，項(xiàng)目的推售工作也一直在往后挪，希望借烏鎮(zhèn)二期的宣傳勢(shì)頭，蓄勢(shì)強(qiáng)力出擊；2）項(xiàng)目本身的宣傳甚少，除了去年底參加房展會(huì)外，只在桐鄉(xiāng)分類廣告中發(fā)布以下信息，項(xiàng)目知名度不高；3）作為烏鎮(zhèn)二期景區(qū)的門戶商業(yè)，較黃金水岸而言，位置優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯；但商業(yè)體量不大，二期景區(qū)又偏居一偶，就此而言，難敵黃金水岸的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱烏鎮(zhèn)·黃金水岸項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)街區(qū)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)南側(cè)，桐烏公路傍邊占地面積3萬(wàn)㎡建筑面積5萬(wàn)余㎡建筑類型低密度（2-3層）皖南民居復(fù)古建筑，主體樓為13層公寓商鋪數(shù)量328間商鋪，369套產(chǎn)權(quán)式假日公寓經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率頭三年發(fā)展商8.5%返租，無(wú)遞增；之后未定發(fā)展商桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司投資商上海堯舜置業(yè)有限公司物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新長(zhǎng)途汽車站、鎮(zhèn)政府辦公大樓（均在規(guī)劃中）廣告訴求定位集娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、美食、度假為一體的一站式商業(yè)街區(qū)口號(hào)聚龍?zhí)煜拢?cái)富泊岸入主烏鎮(zhèn)財(cái)富中心產(chǎn)品訴求全國(guó)著名旅游景點(diǎn)——烏鎮(zhèn)之畔，先天旅游資源優(yōu)厚，旅游業(yè)為商街帶來(lái)強(qiáng)大的人流；鎮(zhèn)區(qū)新行政中心對(duì)面，新長(zhǎng)途汽車站傍邊，地段一流；政府支持；特色產(chǎn)業(yè)多，旅游商業(yè)購(gòu)銷兩旺；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)區(qū)域分布分別由A-L號(hào)建筑物組成A1、A2三寶攬勝（特色旅游購(gòu)物廣場(chǎng)：地方土特產(chǎn)、老字號(hào)小商品、旅游文化精品）B、C雙龍回瀾（特色水岸餐飲廣場(chǎng)：大型品牌餐飲、民族特色餐飲等）D、E、K、N金玉滿堂（精品購(gòu)物廣場(chǎng)：桐鄉(xiāng)蠶絲制品、濮院毛衫服飾、盛澤絲綢制品、崇福皮草、海寧皮具）J、M、H、G、F又憶江南（水岸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)：咖啡、茶坊、特阿小餐飲等）L翠波三居（度假娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)：高星級(jí)酒店管理假日公寓、大型娛樂(lè)餐飲、KTV娛樂(lè)等）輻射范圍全國(guó)各地的旅游者/團(tuán)體經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供三年8.5％的返租回報(bào)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）未定（8-9月開(kāi)盤）銷售率/租賃率未知綜合分析1）項(xiàng)目屬于特色旅游商業(yè)街區(qū)，緊鄰烏鎮(zhèn)，旅游業(yè)為商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的人流量支持；烏鎮(zhèn)新鎮(zhèn)政府大樓、長(zhǎng)途汽車站規(guī)劃就在項(xiàng)目周邊，對(duì)確立項(xiàng)目在烏鎮(zhèn)的商業(yè)地位起決定性作用；桐鄉(xiāng)的特色產(chǎn)業(yè)眾多，旅游用品市場(chǎng)潛力巨大，為項(xiàng)目的存在提供了支持；發(fā)展商提供三年每年8.5％的反租回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資信心增加。項(xiàng)目宣傳推向市場(chǎng)較早，并在網(wǎng)站、報(bào)紙上已有大量的投放量，知名度較高，長(zhǎng)達(dá)一年多的客戶積累時(shí)間為項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位、價(jià)格修正提供了大前提。目前項(xiàng)目對(duì)原有業(yè)態(tài)作了相應(yīng)調(diào)整，加大了餐飲行業(yè)的份額，價(jià)格也將重新審議，預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間要到今年下半年以后。項(xiàng)目名稱財(cái)富大廈項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)+酒店式公寓基本指標(biāo)地址滬杭320國(guó)道進(jìn)入濮院新鎮(zhèn)政府門戶位置（\）占地面積8097平米建筑面積17425平米建筑類型2層沿街商鋪，5層花園洋房,1棟11層純酒店式公寓，1棟14層復(fù)合式酒店公寓商鋪數(shù)量40間左右商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層———公寓標(biāo)準(zhǔn)層———經(jīng)營(yíng)年限70年年遞增率———發(fā)展商桐鄉(xiāng)港華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商香港天之一企業(yè)集團(tuán)浙江金鑫皮革有限公司物管/經(jīng)管公司————管理費(fèi)用———廣告位費(fèi)用————周邊配套學(xué)校、車站、醫(yī)院、政府新行政中心廣告訴求定位財(cái)富人生新平臺(tái)口號(hào)黃金口岸，財(cái)富軸心產(chǎn)品訴求做擁繁華地段70年產(chǎn)權(quán)/假日酒店式商務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃沿街商鋪商鋪40—100平方米，最大的200多平方米(首二層連賣，首層層高4.5米，二層2.19米)輻射范圍濮院市場(chǎng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者推售模式純酒店式公寓和復(fù)合型的酒店式公寓混合供應(yīng)，以酒店輸出管理的模式，帶動(dòng)其他公寓的銷售。物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供5年8％的返租回報(bào)租金（元/㎡/月）價(jià)格重新進(jìn)行調(diào)整，較之前有所下降，還沒(méi)有最終確定。售價(jià)（元/㎡）最新調(diào)整的價(jià)格暫未對(duì)外公布，之前市調(diào)的數(shù)據(jù)為：沿街商鋪8000元/平方米左右，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。估計(jì)此次調(diào)價(jià)后，新價(jià)格會(huì)比之間的價(jià)格偏低一些。銷售率/租賃率預(yù)計(jì)5月底6月初開(kāi)盤綜合分析1）濮院的單身公寓一直供求不斷，該項(xiàng)目可謂因應(yīng)市場(chǎng)需求，以濮院羊毛衫產(chǎn)業(yè)為依托，規(guī)劃設(shè)計(jì)建造一個(gè)集商業(yè)、居住、辦公和休閑為一體的城鎮(zhèn)型多功能中心；項(xiàng)目所處位置正是濮院的新行政中心周邊新興起的“十字街道”，項(xiàng)目扎推開(kāi)發(fā)，先后上市，對(duì)本案的銷售推進(jìn)非常有利。該項(xiàng)目提出的酒店式公寓（只交首期，即可返利式供樓）表明單身公寓市場(chǎng)正從自住型向投資型發(fā)展；由于濮院同時(shí)連接桐鄉(xiāng)市區(qū)和嘉興市區(qū)，酒店式公寓和商業(yè)要面臨配套更成熟、更具競(jìng)爭(zhēng)力的市區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，因此濮院的酒店式公寓未來(lái)經(jīng)營(yíng)主要取決于本地商業(yè)、辦公、娛樂(lè)環(huán)境的成熟程度。加之濮院本身是羊毛衫產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的集鎮(zhèn)，自我完善更能滿足濮院人民及貿(mào)易商人不斷膨脹消費(fèi)欲望。調(diào)整前價(jià)格：沿街商鋪8000元/平方米，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。）項(xiàng)目的公寓面積近17000平米，有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)壓力。之前的價(jià)格受當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，進(jìn)行了重新調(diào)整，還沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)，而開(kāi)盤時(shí)間也初步推遲到5-6月份。項(xiàng)目名稱九龍港項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)基本指標(biāo)地址濮院鎮(zhèn)政府旁邊（\）占地面積約1.5萬(wàn)平米建筑面積1.5萬(wàn)平方米建筑類型三層臨街商鋪，長(zhǎng)400米，層高3.9米商鋪數(shù)量———商場(chǎng)主力面積25-60㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層無(wú)經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率6％（3年）發(fā)展商桐鄉(xiāng)銀杉房產(chǎn)投資商物管/經(jīng)管公司上海外灘·久怡物業(yè)管理管理費(fèi)用招商顧問(wèn)香港卓越置業(yè)顧問(wèn)國(guó)際有限公司周邊配套羊毛衫市場(chǎng)、賓館廣告訴求定位美食休閑街口號(hào)美食休閑在濮院新商圈·新中心·新財(cái)富產(chǎn)品訴求特色美食街，娛樂(lè)夢(mèng)工場(chǎng)，空中酒吧廊，休閑生活館。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃1—3號(hào)樓休閑生活館：桑拿、美容美發(fā)，足浴、棋牌、健身、網(wǎng)吧等4號(hào)樓KTV、演藝吧、夜總會(huì)、音樂(lè)沙龍5號(hào)樓咖啡廳6號(hào)樓大型餐飲7—9號(hào)樓特色小吃、風(fēng)味餐飲、主題餐廳、休閑餐飲、中西美食輻射范圍濮院羊毛衫市場(chǎng)及濮院本地經(jīng)營(yíng)模式前三年統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)小業(yè)主提供三年18％的返租。物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供3年18％的返租回報(bào)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）一層9500—11000，二層5000多，三層3000左右銷售率/租賃率4月初開(kāi)盤，目前已經(jīng)開(kāi)始接受預(yù)訂。綜合分析項(xiàng)目位于濮院鎮(zhèn)政府旁邊，是濮院新區(qū)“十字街道”所在，項(xiàng)目是為滿足濮院的鄰近消費(fèi)需求，對(duì)我項(xiàng)目不構(gòu)成直接威脅，但分流了很多濮院的投資和消費(fèi)客戶。濮院商業(yè)消費(fèi)行業(yè)的興起，自我完善，自我消化有效消費(fèi)需求，減弱了桐鄉(xiāng)主城商業(yè)的向心力。項(xiàng)目聘請(qǐng)香港卓越置業(yè)顧問(wèn)國(guó)際有限公司做招商顧問(wèn)，是項(xiàng)目唯一的亮點(diǎn)，與項(xiàng)目接觸的商家有肯德基，兩岸咖啡等。目以餐飲娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)，為濮院乃至桐鄉(xiāng)最大的一條主題商業(yè)街，填補(bǔ)了桐鄉(xiāng)沒(méi)有大型餐飲主題商業(yè)街的空白，也滿足了濮院市場(chǎng)商貿(mào)人士的餐飲、商務(wù)休閑的需求。不足之處是項(xiàng)目只有部分商鋪靠近宏苑路，其他大部分的商鋪位于內(nèi)街，西面是廠房，東面和北面都是已建或在建的住宅項(xiàng)目，因此，這個(gè)項(xiàng)目若后期經(jīng)營(yíng)稍有不善，將陷入僵局，很難翻身。項(xiàng)目名稱勝利廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)群體基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)濮院宏苑路（新行政中心旁邊）占地面積建筑面積70000㎡建筑類型四星級(jí)酒店、多層公寓、裙樓商鋪、商業(yè)街商鋪數(shù)量首期推出40間左右裙樓底商經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率———發(fā)展商浙江凱旋萬(wàn)豪置業(yè)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司——管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用——周邊配套濮院新行政中心、商業(yè)一條街（聚寶·華府、九龍港、財(cái)富大廈）廣告訴求定位濮院未來(lái)的商業(yè)中心容四星級(jí)酒店、商業(yè)街、大型超市、綜合住宅等于一體的綜合建筑群?？谔?hào)路易大街——感受法國(guó)的浪漫因?yàn)槌?，所以投資產(chǎn)品訴求采用國(guó)際流行設(shè)計(jì)，追求更開(kāi)闊視野，營(yíng)造更浪漫的陽(yáng)光，引進(jìn)更時(shí)尚的商品，打造法式商業(yè)步行街——路易大街。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)酒店裙樓主題商場(chǎng)，未作具體劃分；生態(tài)公園裙樓臨街商鋪，約有30多間；凱旋路大塊體大型超市，不做間隔；“7”字型內(nèi)街路易大街，商業(yè)步行街酒店裙樓與內(nèi)街之間商場(chǎng)（具體用途未定）輻射范圍濮院市場(chǎng)以及周邊地區(qū)投資者經(jīng)營(yíng)模式一期住宅底商，純產(chǎn)權(quán)銷售，無(wú)返租。物業(yè)屬性發(fā)售產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）未定銷售率/租賃率未開(kāi)售綜合分析在濮院新行政中心的“大十字街區(qū)”物業(yè)中，項(xiàng)目的商業(yè)體量次居九龍港之下，達(dá)70000㎡，對(duì)資本市場(chǎng)的沖擊較大；項(xiàng)目方案今年1月公示，但目前為止未見(jiàn)有大規(guī)模的動(dòng)工現(xiàn)象（發(fā)展商主要精力集中在一期的多層公寓上），因此推向市場(chǎng)的時(shí)間很難推算，但估計(jì)會(huì)在我項(xiàng)目之后；項(xiàng)目本身體量大，且位于多個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)的夾縫中，遲遲未動(dòng)工，很可能是因?yàn)閷?duì)未來(lái)市場(chǎng)還沒(méi)有足夠的把握，又或是在尋找主力商家，希望能按需供應(yīng)；路易大街為內(nèi)街，直接的臨街面不多，無(wú)論是對(duì)業(yè)態(tài)的選擇還是后續(xù)的經(jīng)營(yíng)都必須小心謹(jǐn)慎，否則很難保持商業(yè)街的正常營(yíng)運(yùn)。濮院的“大十字街區(qū)”的開(kāi)發(fā)，商用物業(yè)的供應(yīng)不斷增加，不免讓人擔(dān)心：濮院的消費(fèi)市場(chǎng)究竟有多大？能否支撐這幾個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)？一切有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。項(xiàng)目名稱濮院羊毛衫品牌中心項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址濮院工貿(mào)大道（）物業(yè)體量1.5萬(wàn)平方米建筑面積約5萬(wàn)㎡建筑類型A、B樓為3.5萬(wàn)㎡，C樓為1.5萬(wàn)㎡商鋪數(shù)量5層商鋪經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率―――發(fā)展商桐鄉(xiāng)市世貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套世貿(mào)大廈托運(yùn)中心廣告訴求定位濮院羊毛衫市場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)的展示窗口口號(hào)―――產(chǎn)品訴求羊毛衫展示、銷售，與世貿(mào)大廈功能定位類似經(jīng)營(yíng)規(guī)劃A樓：羊毛衫管委會(huì)辦公用途；B樓：管委會(huì)經(jīng)營(yíng)用房，無(wú)產(chǎn)權(quán)，僅作出租；C樓各層功能分布/攤位數(shù)首層外貿(mào)廣場(chǎng)（展示、銷售）二層外貿(mào)廣場(chǎng)（展示、銷售）三層旅游購(gòu)物專場(chǎng)四層世界名牌廣場(chǎng)五層羊絨專場(chǎng)輻射范圍濮院羊毛衫市場(chǎng)的商戶經(jīng)營(yíng)模式羊毛衫品牌展示、批發(fā)物業(yè)屬性租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）首層：（里）7000元/㎡；（外）13000元/㎡；二層：5000多元/㎡三層以上價(jià)格比較靈活。銷售率/租賃率首層臨街商鋪基本售完，立面尚有部分商鋪；二層銷售狀況良好，僅剩余少量商鋪。綜合分析項(xiàng)目位于占地35萬(wàn)平方米濮院羊毛衫市場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)核心位置，可謂占進(jìn)商機(jī)：與世貿(mào)大廈、國(guó)際商貿(mào)城、國(guó)際貿(mào)易中心等項(xiàng)目一起，共同構(gòu)建集洽談、外貿(mào)、電子商務(wù)、寫(xiě)字樓、羊毛衫展示于一體的羊毛衫中央商務(wù)區(qū)，推動(dòng)濮院的市場(chǎng)改造升級(jí)；與世貿(mào)中心并肩而立，首二層商鋪搶占了許多原世貿(mào)的老品牌（世貿(mào)中心品牌展示多半放在4層以上），尤其是臨街商鋪，品牌展示效果最佳；但三層以上的商鋪銷售難以推進(jìn)，原因在于很多投資者和商戶都不愿意步世貿(mào)中心的后塵。項(xiàng)目名稱濮院針織機(jī)械服飾輔料市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院公路傍邊占地面積約1.72萬(wàn)㎡建筑面積60000余㎡建筑類型街兩邊是條形多層市場(chǎng)，沿路東西是兩幢為酒店式公寓和商務(wù)寫(xiě)字樓商鋪數(shù)量600間商鋪，經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率6－7.5%發(fā)展商桐鄉(xiāng)市金泰置業(yè)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套停車場(chǎng)、賓館、桑拿、KTV休閑娛樂(lè)、茶室、咖啡廳、棋牌、會(huì)議室等廣告訴求定位集針織、機(jī)械、配件、輔料、籌劃、設(shè)計(jì)、包裝、電腦制版、售后服務(wù)、貿(mào)易辦公為一體的綜合商貿(mào)城?？谔?hào)做專，做大，做強(qiáng)產(chǎn)品訴求大市場(chǎng)（濮院羊毛衫市場(chǎng)）；大背景（政府重點(diǎn)培育專業(yè)市場(chǎng)）；大手筆（操作團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，免稅或減稅措施）；大優(yōu)惠（買一層得二層，買平方得立方）；大保障（鉑金級(jí)配套，鉆石級(jí)服務(wù)）；大掌柜（炒房東魷魚(yú)，自己做老板，20－400㎡，總有一款適合你）。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)區(qū)域分布A區(qū)為南北各一幢，裙房一、二層為針織機(jī)械配件及電腦制版等市場(chǎng)，三、四層為休閑娛樂(lè)，主樓十二層為公寓式商務(wù)寫(xiě)字樓；B區(qū)也為南北各一幢，裙房一、二層為毛衫輔料市場(chǎng)，三、四層為餐飲服務(wù)，主樓十二層為酒店。地下一層為汽車庫(kù)、自行車庫(kù)以及設(shè)備技術(shù)用房。A區(qū)A區(qū)一層主體部分設(shè)置公寓式商務(wù)寫(xiě)字樓門廳，及必要的物管用房，消防控制室，公廁外其余全部為商鋪，以達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。二層主樓交通核心筒封閉，把包括主樓其他部分在內(nèi)的所有空間作為市場(chǎng)用房。三、四層裙房主要為休閑娛樂(lè)、KTV、桑拿、茶室、咖啡廳、棋牌及會(huì)議區(qū)等。五層及以上主體部分為公寓式商務(wù)寫(xiě)字樓。B區(qū)B區(qū)一層主體部分為酒店大堂及必要的輔助用房，其余全部為商鋪；二層部分裙房為市場(chǎng)用房，其余三、四層裙房及建筑主體部分為廚房及餐廳用房；主樓五層及以上為酒店。輻射范圍長(zhǎng)三角與紡織、制衣相關(guān)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年6％的返租回報(bào)；促銷最高的返還利率高達(dá)7.5％租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）首層￥7358起；二層￥5328起；酒店式公寓及商務(wù)寫(xiě)字樓￥2500起銷售率/租賃率首層尚余少量商鋪，二樓銷售近半綜合分析圍墻廣告、單張?jiān)O(shè)計(jì)都一律的張揚(yáng)、搶眼，但營(yíng)造了較好的視覺(jué)效果和現(xiàn)場(chǎng)氛圍，讓人一看有種熱血沸騰的感覺(jué)，從其不熟的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，此類廣告效果有一定的市場(chǎng)；對(duì)市場(chǎng)投資客戶的充分挖掘：鼓勵(lì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶自購(gòu)物業(yè)自營(yíng)，“炒房東魷魚(yú)”，有助于600間商鋪的迅速消化，值得借鑒；桐鄉(xiāng)的資本市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)類物業(yè)的追捧是項(xiàng)目能熱銷的原因之一；此外，首層“買一層得二層，買平方得立方”，單價(jià)僅為3500左右，公寓的價(jià)格買商鋪，高性價(jià)比也是其能迅速消化的原因之一。項(xiàng)目名稱國(guó)際貿(mào)易中心（濮院）項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院羊毛衫市場(chǎng)工貿(mào)大道占地面積29000㎡建筑面積8萬(wàn)多㎡建筑類型五層商鋪,主體樓為27層的四星級(jí)的酒店商鋪數(shù)量400多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率------發(fā)展商桐鄉(xiāng)市濮院國(guó)際貿(mào)易中心開(kāi)發(fā)有限公司投資商桐鄉(xiāng)市華城房地產(chǎn)有限公司；桐鄉(xiāng)市光明置業(yè)物管/經(jīng)管公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套貨運(yùn)中心，商貿(mào)區(qū)廣告訴求定位濮院羊毛衫市場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)以品牌毛衫貿(mào)易為核心，集四星級(jí)商務(wù)大酒店、停車廣場(chǎng)、世紀(jì)銀座等超強(qiáng)商務(wù)配套的毛衫頂級(jí)品牌市場(chǎng)口號(hào)這個(gè)中心，與世界商業(yè)接軌；這個(gè)中心，和世界財(cái)富同路。產(chǎn)品訴求地段：位于“中國(guó)羊毛名鎮(zhèn)——濮院”境內(nèi)，羊毛衫交易區(qū)中心，地理位置得天獨(dú)厚；行業(yè)集中：國(guó)內(nèi)外著名品牌云集之地，構(gòu)建現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)平臺(tái)；配套：商務(wù)配套應(yīng)國(guó)際貿(mào)易需求，空前完善；介入國(guó)際先進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)作理念，致力與打造，毛衫業(yè)頂級(jí)品牌市場(chǎng)；緊鄰320國(guó)道，南面是貨運(yùn)中心和在建的外貿(mào)中心、倉(cāng)儲(chǔ)基地；五大中庭設(shè)計(jì)，中字型步行街設(shè)計(jì)，縱橫貫通，自動(dòng)扶梯均勻分布，無(wú)死角位置；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一期：商鋪1F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪2F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪3F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪4F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪5F毛衫展示、洽談區(qū)80多間酒店27層，商務(wù)洽談、商務(wù)會(huì)議、品牌推廣會(huì)、訂貨會(huì)等輻射范圍面向國(guó)內(nèi)外毛衫廠家、經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性租售并舉租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）未定銷售率/租賃率未開(kāi)售綜合分析1）位于濮院毛衫交易市場(chǎng)傍邊，世貿(mào)大廈右邊，具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈支撐；2）定位中高檔品牌的展示、洽談，與世貿(mào)大廈高中低檔品牌匯集相區(qū)分，目標(biāo)客戶群更加明確；建筑設(shè)計(jì)較世貿(mào)大廈也有其先進(jìn)之處，如五個(gè)中庭、多扶梯設(shè)計(jì)等這些都在物業(yè)檔次上作了一定程度的提高，以便與定位相吻合；集四星級(jí)商務(wù)大酒店、停車廣場(chǎng)、世紀(jì)銀座等超強(qiáng)商務(wù)配套于一體，一改以往市場(chǎng)的臟亂差的形象，致力打造濮院毛衫頂級(jí)品牌市場(chǎng)。該項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工，旁邊的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展示工作；但以國(guó)貿(mào)裙樓的體量，濮院羊毛衫市場(chǎng)需作而測(cè)升級(jí)才能滿足國(guó)貿(mào)裙樓的滿員。售樓員預(yù)告下個(gè)月即將動(dòng)工。競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)項(xiàng)目的啟示濮院“大十字街區(qū)”四盤并舉，搶占投資者視線濮院新行政中心搬遷，“大十字街區(qū)”迅速崛起，先是聚寶·華府的快跑，率先推出三星級(jí)的酒店式公寓，2萬(wàn)元的準(zhǔn)入門檻，大小投資者通殺；再是餐飲航母——九龍港搶閘，15萬(wàn)平方米的體量推向市場(chǎng)，引起掀然大波；勝利廣場(chǎng)不甘落后，7萬(wàn)方的路易大街盡顯法式浪漫，還有兩幢四星級(jí)酒店和三十多幢多層公寓壓陣；再是財(cái)富大廈不溫不火，買一層送一層的商鋪現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，酒店式公寓帶精裝修后續(xù)趕上，誓要分一杯羹。四盤共同捧市，濮院的聲名大震，震撼之余不免令人擔(dān)憂，在濮院發(fā)展零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)配套業(yè)態(tài)是填補(bǔ)了現(xiàn)在的市場(chǎng)空白，但能否真能留住濮院的消費(fèi)，又或者說(shuō)濮院的消費(fèi)是否就能夠支撐起這幾個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展呢？拭目以待！政策不明，市場(chǎng)不火，發(fā)展商伺機(jī)而動(dòng)去年新政以后，政府對(duì)房地產(chǎn)的方向引導(dǎo)動(dòng)作減少，對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始從強(qiáng)硬的壓制轉(zhuǎn)向和緩的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草繩”，持幣觀望者還是不敢輕易出手。因此年后至今，市場(chǎng)依舊不溫不火，很多發(fā)展商不得不將開(kāi)售時(shí)間一再后延，寄望啥時(shí)候來(lái)一陣春風(fēng)，全部一起發(fā)芽開(kāi)花。從“返租”現(xiàn)象說(shuō)開(kāi)去市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段銷售的物業(yè)中，返租所占的比例相當(dāng)多，無(wú)論商用物業(yè)還是酒店式公寓，一律實(shí)行返租回報(bào)，回報(bào)年限從兩年到五年不等，中原分析后認(rèn)為原因在于：零售用途的商用物業(yè)、純投資的酒店式公寓等產(chǎn)品較市場(chǎng)物業(yè)而言，投資前景、投資收益不甚樂(lè)觀，沒(méi)有市場(chǎng)物業(yè)的即刻啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，即買即收租，且每年還有高額的租金遞增率，用以保持穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益等優(yōu)點(diǎn)才；相反，零售商鋪存在相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，酒店式公寓存在收益不穩(wěn)定、同質(zhì)化產(chǎn)品相互競(jìng)爭(zhēng)等情況，采用統(tǒng)一年限返租，能幫助業(yè)主度過(guò)市場(chǎng)培育期，讓業(yè)主感覺(jué)到有一定的保障，短期內(nèi)不會(huì)失去投資信心。返租一般采用直接折減和按年返還等形式，直接折減的返還方式減低了投資者的首付壓力，備受小投資者的喜愛(ài)，因此能吸引大批小投資者入市，壯大了資本市場(chǎng)的容量，促進(jìn)更快消化貨源。返租之后：返租能保障業(yè)主前幾年的利益，但后續(xù)的經(jīng)營(yíng)、再次租賃等問(wèn)題至今還不能很好地解決，因此幾年的業(yè)主的利益還是沒(méi)有保障的。因此應(yīng)慎用“返租”這種銷售附帶形式。桐鄉(xiāng)資本市場(chǎng)不容忽視桐鄉(xiāng)去年（2005年）的年鑒上顯示，桐鄉(xiāng)城鎮(zhèn)人口收入已達(dá)到14500多元，同比增長(zhǎng)11％；農(nóng)村人口平均人均收入為7900多元，同比增長(zhǎng)12％；富裕起來(lái)的桐鄉(xiāng)人在為“錢生錢”找出路，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一個(gè)很好的信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金不足，可以正當(dāng)?shù)耐緩较蛎耖g融資（“綠城”的成功融資上市就是一個(gè)很好的例子）；開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品擔(dān)心銷售、擔(dān)心經(jīng)營(yíng)，可以返租形式（雖說(shuō)不是最終的解決之道）來(lái)個(gè)“三權(quán)分立”，所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分立更有利于商業(yè)的健康發(fā)展。桐鄉(xiāng)浩大的資本市場(chǎng)，絕對(duì)不容忽視，財(cái)富和轉(zhuǎn)機(jī)都在身邊了！下屬鎮(zhèn)區(qū)自我完善，主城向心力減弱濮院是最先自我完善起來(lái)的鎮(zhèn)區(qū)——有其獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，有足夠的來(lái)往客商、本地老板消費(fèi)，現(xiàn)在配備好足夠的消費(fèi)環(huán)境，就能進(jìn)行良好的自我循環(huán)了；崇福由于其地理位置的原因，離主城較遠(yuǎn)，來(lái)往消費(fèi)太累，老街消費(fèi)檔次檔次太低，因此要么直接跑杭州，要么直接自我完善，新都廣場(chǎng)正緊密籌備中，只要春風(fēng)一吹即可迅速生長(zhǎng)；烏鎮(zhèn)的旅游經(jīng)濟(jì)已有兼容零售、餐飲、旅業(yè)的黃金水岸和體量不大，但五臟俱全的烏鎮(zhèn)·第一坊分守兩翼，似乎也沒(méi)有了到主城來(lái)的原因了……主城的向心力正在逐漸減弱，主城的零售商業(yè)將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。第二部分：營(yíng)銷專題推盤總體思路本案分四期走：一期以1號(hào)樓、2號(hào)樓的街區(qū)式商鋪（G層、首層）為主，建筑面積約為10359平方米；二期以1號(hào)樓、2號(hào)樓2-3層小開(kāi)間商鋪為主，建筑面積約10214平方米；三期以3號(hào)樓G層和首層店中店商鋪為主，建筑面積約14079.2平方米根據(jù)上述建筑體量和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)自身滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的需要，項(xiàng)目分四期推廣。第一期預(yù)計(jì)2006年9月中開(kāi)始預(yù)售，2007年1月底完成銷售；第二期預(yù)計(jì)2006年12月開(kāi)始銷售，2007年5月前完成銷售；第三期預(yù)計(jì)在2007年5月開(kāi)始銷售，11月前完成銷售；四期預(yù)計(jì)2007年7月開(kāi)始銷售，2008年4月前完成銷售。2006年2007年2008年街區(qū)式商鋪街鋪，二樓鋪3號(hào)樓店中店寫(xiě)字樓、酒店推盤量體計(jì)劃期數(shù)時(shí)期推售單元單位總數(shù)量備注一期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)?fù)瞥鰡卧壤汉茫褐校阂话?4：3：2推售貨量至少為一期50%以上認(rèn)購(gòu)期間：定價(jià)下浮5個(gè)點(diǎn)公開(kāi)發(fā)售原則上是清上次推出的單元后再有選擇地推出，大概推出單元比例：好：中：一般=5：3：3推售貨量為一期30%定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)持續(xù)期將首期剩余貨量全部推出推售剩余貨量按原價(jià)二期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)以一期銷售百分比為依據(jù)，將二期作為一期的有效補(bǔ)充好：中：一般=3：4：3推售貨量為二期30%照定價(jià)下浮5個(gè)點(diǎn)公開(kāi)發(fā)售根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況適當(dāng)加推部分商鋪，形成銷售良性循環(huán)局面:好：中：一般=3：3：4推售貨量為二期40%定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)持續(xù)期將二期剩貨量全部推出推售剩余單元按原價(jià)三期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)考慮到店中店的接受程度，首期放好、中房源為主好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期30%考慮定價(jià)下浮或帶租約發(fā)售公開(kāi)發(fā)售視乎認(rèn)購(gòu)情況而定續(xù)推鋪位好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期40%同上持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元同上四期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)考慮到開(kāi)始以整層銷售為主好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期30%整層價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠公開(kāi)發(fā)售根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況考慮作小分割好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期40%小面積分割價(jià)格提升持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元剩余單位按原價(jià)階段性推廣計(jì)劃本案分四期推廣，每一期的推廣都是一個(gè)完整的推廣周期?；谑袌?chǎng)多變因素，在此詳細(xì)介紹第一個(gè)推廣周期，后面幾個(gè)周期僅作簡(jiǎn)單介紹?！镜谝恢芷凇?、推廣籌備期：推廣時(shí)間：5月中－7月初工作目的：項(xiàng)目形象的導(dǎo)入和傳播，對(duì)桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)作有效市場(chǎng)攔截；以“全球定位招商”為主要訴求，吸引大商家目光，盡快確定各區(qū)塊主力商家；引起消費(fèi)者的關(guān)注，為銷售工作開(kāi)展的開(kāi)展做好鋪墊；開(kāi)售前租售價(jià)格的市場(chǎng)反饋，及時(shí)修正。具體工作：區(qū)域模型、項(xiàng)目模型的制作；圍墻的重新設(shè)計(jì)；戶外看板的更換（圍墻看板、市內(nèi)高炮）；售樓部軟包裝更換（門頭、內(nèi)部展板）；燈箱、道旗位置的確定，設(shè)計(jì)、上畫(huà)；城鄉(xiāng)公交車車身廣告的設(shè)計(jì)、上畫(huà)；項(xiàng)目招商、銷售簡(jiǎn)單資料的制作（平層圖、模擬業(yè)態(tài)分布圖、招商折頁(yè)、招商手冊(cè)等）；桐鄉(xiāng)門戶、口岸的戶外廣告位置預(yù)留（高橋、長(zhǎng)安、屠甸等高速出入口高炮位置預(yù)留，320國(guó)道同福街道－梧桐街道一段道旗位置預(yù)留）；桐鄉(xiāng)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市集看板位置預(yù)留（崇福、洲泉、濮院、烏鎮(zhèn)等）；業(yè)態(tài)規(guī)劃的確認(rèn)，大商家（沃爾瑪、國(guó)美）的接洽工作，爭(zhēng)取8月底前簽署意向書(shū)；對(duì)各區(qū)塊定向主力大商家（除沃爾瑪、國(guó)美外，針對(duì)2號(hào)樓的整體業(yè)態(tài)招商、1號(hào)樓2－3層剩余面積的招商等）進(jìn)行接洽工作，盡快定下位置，簽署意向書(shū)；適當(dāng)配合各大節(jié)點(diǎn)，發(fā)布系列軟文繕稿炒作，吸引本地及周邊地區(qū)商家、投資者的注意：世界500強(qiáng)零售巨頭將進(jìn)駐潤(rùn)豐·新世界廣場(chǎng)？桐鄉(xiāng)商業(yè)航母雛形已現(xiàn)……銷售人員對(duì)外統(tǒng)一口徑的培訓(xùn)。推廣主題：潤(rùn)豐·新世界廣場(chǎng)――核心地段地王物業(yè)后SHOPPINGMALL時(shí)代第六代商業(yè)模式——街區(qū)時(shí)代（室內(nèi)）全球定位招商火熱進(jìn)行中世界500強(qiáng)零售巨頭即將進(jìn)駐桐鄉(xiāng)商業(yè)航母即將啟航媒體配合：工地圍墻包裝（工地圍墻、看板）售樓部包裝（內(nèi)、外）戶外廣告（看板、高炮、道旗、燈箱、車身廣告）媒體軟文配合炒作電臺(tái)招商廣告人員培訓(xùn)：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃布局講解；招商人員與定向商家初步接觸、跟進(jìn)；銷售、招商人員走訪競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、了解桐鄉(xiāng)、嘉興市區(qū)商業(yè)情況。2、招商全面鋪開(kāi)、銷售預(yù)熱期推廣時(shí)間：7月中－8月中推廣目的：利用沃爾瑪意向進(jìn)駐為節(jié)點(diǎn)，對(duì)外宣布招商工作全面鋪開(kāi)，迅速引爆項(xiàng)目；以主力商家已經(jīng)進(jìn)駐為訴求，吸引各區(qū)塊主力商家視線，迅速提升項(xiàng)目知名度；吸引中小品牌（供應(yīng)商）進(jìn)場(chǎng)布點(diǎn)；間接吸引部分經(jīng)營(yíng)散戶入市；籍項(xiàng)目正式動(dòng)工的大節(jié)點(diǎn)，配合招商利好信息，直接拉動(dòng)人氣急聚，大范圍開(kāi)始客戶積累工作；時(shí)刻跟進(jìn)市場(chǎng)變化，及時(shí)對(duì)定價(jià)進(jìn)行有效反饋。推廣策略：廣告全部登場(chǎng)，并以此作為預(yù)熱工具，利用高曝光率迅速打開(kāi)項(xiàng)目知名度，“一鳴驚人”，對(duì)外宣告招商工作全面開(kāi)展；發(fā)布系列軟文繕稿進(jìn)行跟進(jìn)炒作，內(nèi)容可為主力商家進(jìn)駐信息、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)前景預(yù)測(cè)等；制定相關(guān)的優(yōu)惠條件，并幫助部分商家向政府申請(qǐng)優(yōu)惠政策，吸引主力商家進(jìn)駐；對(duì)既定的主力商家進(jìn)行大肆渲染，同時(shí)發(fā)布商鋪內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息，以租帶售；對(duì)既定主力商家，舉辦盛大的簽約儀式，利用主力商家、知名品牌的示范作用推進(jìn)招商，吸納更多一二線品牌的進(jìn)駐；招商人員對(duì)定向客戶全面撒網(wǎng)，寄發(fā)簽約儀式的邀請(qǐng)函，將簽約儀式與招商會(huì)聯(lián)合起來(lái)搞；并配合制作相應(yīng)的招商物料；開(kāi)展銷售客戶大范圍積累，并通過(guò)一來(lái)二往的客戶聯(lián)誼、觀摩活動(dòng)，做好客戶聯(lián)誼工作的同時(shí)，對(duì)有效客源進(jìn)行二次刷選；引導(dǎo)進(jìn)行商鋪定位排號(hào)，第一時(shí)間掌握認(rèn)購(gòu)情況，適時(shí)做好銷控工作；制作較具檔次感的銷售物料，考慮適時(shí)投放夾報(bào)DM，將銷售信息有效傳播開(kāi)去；考慮制作一條5分鐘專題片（借景和實(shí)拍結(jié)合），兼顧招商和銷售，制作成光盤，可在售樓部或SP活動(dòng)、房展會(huì)宣傳時(shí)播放；同時(shí)考慮作為電子樓書(shū)，送贈(zèng)意向客戶；并作30秒的精髓剪輯，用于電視媒體投放；考慮適時(shí)參加當(dāng)?shù)鼗蛑苓呌绊戄^大的房展會(huì)，作新形象亮相，并發(fā)布招商、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息。推廣主題：潤(rùn)豐·新世界廣場(chǎng)――核心地段地王物業(yè)全球定位招商火熱進(jìn)行中世界500強(qiáng)零售巨頭——沃爾瑪已經(jīng)進(jìn)駐與沃爾瑪共享財(cái)富金鑰匙桐鄉(xiāng)商業(yè)航母全面啟航促銷方式：各區(qū)塊主力商家優(yōu)惠政策：免租期適當(dāng)延長(zhǎng)，予以部分硬件設(shè)施的配置，或予以解決稅務(wù)征免手續(xù)等；對(duì)中小商家以遞減式免租期優(yōu)惠，越早進(jìn)場(chǎng)優(yōu)惠越多；率先簽署意向書(shū)并交納保證金，同意按既定時(shí)間進(jìn)駐、裝修、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)時(shí)間的可獲3個(gè)月租金回贈(zèng)等。銷售方面：采用遞減增式折扣優(yōu)惠，越早認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠越多。推貨量：銷售：1號(hào)樓、2號(hào)樓街區(qū)式商鋪；招商：1號(hào)樓首層主力店招商；2層大業(yè)態(tài)招商；2號(hào)樓G層、首層專業(yè)門店招商；2-3層業(yè)態(tài)招商；3號(hào)樓G層－首層百貨商家累積、推介；四層組合業(yè)態(tài)招商。媒體配合：主力媒體：戶外廣告（看板、高炮、車身廣告、鬧市區(qū)站牌廣告），現(xiàn)場(chǎng)包裝；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、招商書(shū)冊(cè)，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，電臺(tái)、電視臺(tái)相關(guān)新聞報(bào)道、房展會(huì)單張（本地和外地）、海報(bào)等?；顒?dòng)配合：6月中下旬：項(xiàng)目動(dòng)工奠基儀式6-7月：意向商家簽約儀式暨定向招商商家招商會(huì)7月：客戶聯(lián)誼會(huì)（結(jié)合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)或傳統(tǒng)節(jié)日）3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期推廣時(shí)間：8月中－11月中推廣目的：開(kāi)盤前造勢(shì)，營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)全面升溫的景況，引起市場(chǎng)高度關(guān)注；利用開(kāi)盤銷售暢旺局面，醞釀下一階段的客源；根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情況，對(duì)價(jià)格、促銷策略等進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整；在大商家意向基本擬定后，以滿場(chǎng)為原則，繼續(xù)作后續(xù)宣傳，加快小商家的招商步伐。推廣策略：開(kāi)盤前兩周舉辦產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，進(jìn)行產(chǎn)品介紹、投資說(shuō)教等，全面鎖定意向客戶的需求，適當(dāng)做好銷控工作；并對(duì)價(jià)格進(jìn)行試水，及時(shí)反饋，及時(shí)調(diào)整；廣告系列形象稿提前投放，并以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)火熱情況為宣傳主線，營(yíng)造出項(xiàng)目全線升溫的景況；在銷售期間，每周保持有2－3次的硬廣投放，為銷售持續(xù)保溫；通過(guò)“鋪王拍賣”、“做國(guó)美房東”等叫囂性質(zhì)的活動(dòng)為開(kāi)盤做勢(shì)，為開(kāi)盤滿堂紅做好鋪墊工作；配合上述開(kāi)盤造勢(shì)活動(dòng)，發(fā)布系列軟文繕稿進(jìn)行跟進(jìn)炒作；在媒體選擇方面，在此階段力求點(diǎn)面全覆蓋策略，戶外、報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、夾報(bào)、派單、網(wǎng)絡(luò)宣傳等進(jìn)行組合投放；配合各活動(dòng)，銷售現(xiàn)場(chǎng)需作相應(yīng)的包裝宣傳配合，以作信息告知及氛圍營(yíng)造的作用；舉行盛大的開(kāi)盤儀式，為開(kāi)盤當(dāng)天營(yíng)造良好的人氣和成交氛圍；同時(shí)積累新一批客源；做好客戶的維系工作，制定“老帶新”優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮老業(yè)主的人脈關(guān)系，一方面為項(xiàng)目建立良好的口碑宣傳效應(yīng)，同時(shí)為項(xiàng)目帶來(lái)許多潛在客源。推廣主題：第六代商業(yè)模式——后SHOPPINGMALL時(shí)代純街區(qū)式商鋪全面發(fā)售（雙首層、全線臨街、24小時(shí)自主營(yíng)業(yè)、無(wú)障礙人流動(dòng)力線……）鋪王拍賣，價(jià)高者得做國(guó)美房東，坐享××年穩(wěn)定收益促銷方式：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折扣遞增：越早認(rèn)購(gòu)折扣越低限時(shí)銷售：××月××前購(gòu)買享受10000元現(xiàn)金大禮包返還；招商：對(duì)口商家送免租期。推貨量：銷售：1號(hào)樓、2號(hào)樓G層、首層的60％左右招商：次主力商家、二三線品牌的招商特別做好1號(hào)樓2層大業(yè)態(tài)、2號(hào)樓G－1層專業(yè)門店、2－3層大業(yè)態(tài)的招商工作，為二期產(chǎn)品的銷售鋪平道路（二期較一期推盤難度增加，考慮帶租約銷售）；媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、電視廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、招商書(shū)冊(cè)，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，電臺(tái)、電視臺(tái)相關(guān)新聞報(bào)道、單張派發(fā)、海報(bào)等。招商方面：考慮在各大招商媒體（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)）上作一定量的投放?；顒?dòng)配合：8月中下旬：產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；8-9月：叫囂性質(zhì)活動(dòng)（造勢(shì)活動(dòng)：拍賣會(huì)等）9（或10月）月中下旬：盛大開(kāi)盤活動(dòng)；9月中：聯(lián)合已經(jīng)進(jìn)駐商家舉辦公益宣傳活動(dòng)（商家告知、消費(fèi)習(xí)慣培養(yǎng)）11月：外展活動(dòng)；異地招商推廣活動(dòng)。4、續(xù)銷期、下一階段醞釀期推廣時(shí)間：11月中旬－12月底推廣目的：促進(jìn)一期尾貨的銷售，同時(shí)積累二期客源；做好一期二期的貨源銜接，并做好產(chǎn)品轉(zhuǎn)變的積極引導(dǎo)，為二期的銷售做好鋪墊；全力推動(dòng)二期（1號(hào)樓、2號(hào)樓二層以上）的招商工作，強(qiáng)化招商進(jìn)度，為二期產(chǎn)品銷售消除抗性。推廣策略：以“絕版臨街旺鋪，最后（）席”，刺激買家消化余貨；加強(qiáng)“老帶新”的優(yōu)惠力度，刺激老業(yè)主為項(xiàng)目積極開(kāi)拓新客源；全面強(qiáng)化二期鋪位的招商，并作相應(yīng)預(yù)告：部分鋪位考慮帶租約發(fā)售，×％的回報(bào)率，即買即收租等；積極參加11月的房展會(huì)，借一期銷售盛況，全面開(kāi)展二期客源的積累；推廣主題：絕版臨街旺鋪，最后（）席梅開(kāi)二度：財(cái)富傳承，怎容錯(cuò)過(guò)二期招商率達(dá)×％，帶租約發(fā)售，零風(fēng)險(xiǎn)投資穩(wěn)定回報(bào)率，即買即收租促銷方式：老業(yè)主帶新業(yè)主，成功成交現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（一期:10000元/鋪；一期:5000元/鋪；）二期優(yōu)惠招商；對(duì)口商家送免租期。推貨量：銷售：一期余貨，二期抽出部分單位作提前認(rèn)購(gòu)招商：二期：1號(hào)樓2層大業(yè)態(tài)、2號(hào)樓G－1層專業(yè)門店、2－3層大業(yè)態(tài)的招商工作媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、房展會(huì)等；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、招商書(shū)冊(cè)，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等。招商方面：考慮在各大招商媒體上作一定量的投放?；顒?dòng)配合：11月初：房展會(huì)展銷活動(dòng)；12月中下旬：圣誕晚會(huì)/酒會(huì)1月底：業(yè)主新春拜年行動(dòng)（考慮派發(fā)新春節(jié)慶用品或舉辦新春音樂(lè)會(huì)）；3月：老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)（自駕車游、商業(yè)項(xiàng)目參觀等參與性較強(qiáng)的活動(dòng)）【第二周期】?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期：第二周期的推貨量與第一周期的尾貨推貨時(shí)間上是重合的，一期的推廣、銷售過(guò)程為項(xiàng)目帶來(lái)了高曝光率和高知名度，同時(shí)也帶來(lái)了大量的客戶儲(chǔ)備，因此二期的推售預(yù)熱期預(yù)計(jì)將比一期要短。推廣時(shí)間：12月中下旬－07年4月中推廣目的：二期客戶儲(chǔ)備；強(qiáng)化二期推盤標(biāo)的的招商推進(jìn)工作，以備二期銷售工作的推進(jìn)；對(duì)帶租約的物業(yè)進(jìn)行投資性說(shuō)教，消除二期產(chǎn)品銷售的抗性；通過(guò)二期的公開(kāi)發(fā)售信息刺激商家、買家的再次關(guān)注，保持項(xiàng)目的推廣熱度。推廣策略：對(duì)二期產(chǎn)品進(jìn)行小面積分割（電器賣場(chǎng)考慮作保留作自有物業(yè)），以主力商家已經(jīng)進(jìn)駐為主要訴求點(diǎn)，迅速拉開(kāi)二期的客戶儲(chǔ)備、刷選工作序幕；全面強(qiáng)化二期鋪位的招商，并作相應(yīng)預(yù)告：部分鋪位考慮帶租約發(fā)售或保守返租政策，以×％的回報(bào)率的主要訴求點(diǎn)，即買即收租等；加強(qiáng)“老帶新”的優(yōu)惠力度，如經(jīng)常舉辦一些舊業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，邀請(qǐng)舊業(yè)主帶親友光臨，刺激舊業(yè)主為項(xiàng)目積極開(kāi)拓新客源；舉辦投資創(chuàng)富論壇，引進(jìn)行業(yè)加盟企業(yè)名單，與投資著或計(jì)劃經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行“聯(lián)婚”，使小業(yè)主有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇，盡早進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，此方法是招商輔助方法，同時(shí)可為銷售上的“帶租約發(fā)售”做好鋪墊；在“帶租約發(fā)售”實(shí)施效果不甚理想的時(shí)候需考慮返租形式，以促進(jìn)銷售工作開(kāi)展。推廣主題：與國(guó)美/五星電器同層經(jīng)營(yíng)？！機(jī)會(huì)怎容錯(cuò)過(guò)（帶租約）二期招商率達(dá)×％，帶租約發(fā)售，零風(fēng)險(xiǎn)投資（返租）8％穩(wěn)定回報(bào)率，即買即收租投資創(chuàng)富，自己做業(yè)主！促銷方式：提前認(rèn)購(gòu)二期產(chǎn)品可享受一定的折扣優(yōu)惠部分帶租約發(fā)售的鋪位舊業(yè)主或其轉(zhuǎn)介的新客戶享有提前認(rèn)購(gòu)權(quán)（發(fā)卡作憑證）；老業(yè)主帶新業(yè)主，成功成交現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（一期:10000元/鋪；一期:5000元/鋪；）參加投資創(chuàng)富的投資者優(yōu)先選擇加盟品牌；推貨量：銷售：二期貨量：1號(hào)樓、2號(hào)樓二層一期余貨，招商：二期商鋪：1號(hào)樓、2號(hào)樓2－3層大業(yè)態(tài)的招商工作，小業(yè)態(tài)招商媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝等；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、宣傳折頁(yè)，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等。招商方面：相關(guān)招商媒體發(fā)布?；顒?dòng)配合：1-2月：投資創(chuàng)富大行動(dòng)（論壇及相關(guān)活動(dòng)）；3月：春夏季流行時(shí)裝發(fā)布會(huì)（結(jié)合步行街一起推廣，吸聚人氣，發(fā)布招商信息）4月：外地招商巡展（小商品、流行飾品對(duì)口市場(chǎng)）2、續(xù)銷期和三期籌備期：推廣時(shí)間：07年4月中旬－07年5月底推廣目的：加快推進(jìn)二期貨量的銷售，以獲取足夠的資金回籠；以招商先行銷售，一方面大力推進(jìn)小業(yè)態(tài)的招商。另一方面通過(guò)帶租約發(fā)售、返租、投資創(chuàng)富等促銷手段，租售齊步走；通過(guò)兩期的推廣積累百貨資源，推進(jìn)三期店中店經(jīng)營(yíng)方的確認(rèn)，為三期的推售鋪平道路。推廣策略：利用已經(jīng)進(jìn)駐的主力商家（沃爾瑪、國(guó)美/五星等）作持續(xù)宣傳的由頭，帶動(dòng)中小商家的進(jìn)駐和堅(jiān)定小業(yè)主的購(gòu)買信心；針對(duì)剩余鋪位進(jìn)行針對(duì)性的宣傳，位置差不多的鋪位進(jìn)行周末“一口價(jià)”推售，加快二期的銷售速度；通過(guò)媒體對(duì)“投資創(chuàng)富大行動(dòng)進(jìn)行追蹤報(bào)道，反復(fù)炒作，提高項(xiàng)目的曝光率；針對(duì)中小商戶的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣力度，對(duì)幾個(gè)市場(chǎng)比較集中的下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)可每周增設(shè)銷售人員或兼職派單人員直接到市場(chǎng)派發(fā)單張、派名片，并發(fā)放購(gòu)鋪優(yōu)惠卡，爭(zhēng)取小商戶的進(jìn)駐或購(gòu)買。推廣主題：沃爾瑪、國(guó)美/五星電器，兩大主力商家已經(jīng)進(jìn)駐！投資創(chuàng)富大行動(dòng)，讓先行動(dòng)者先富起來(lái)！與沃爾瑪共享730000萬(wàn)人流（每天2000人計(jì)算）促銷方式：周末小鋪位部分單位實(shí)施“一口價(jià)”優(yōu)惠；部分帶租約發(fā)售的鋪位舊業(yè)主或其轉(zhuǎn)介的新客戶享有提前認(rèn)購(gòu)權(quán)（發(fā)卡作憑證）；桐鄉(xiāng)市場(chǎng)業(yè)主購(gòu)買享有特殊優(yōu)惠。推貨量：銷售：二期余貨招商：二期商鋪：1號(hào)樓、2號(hào)樓2－4層大業(yè)態(tài)的招商3號(hào)樓主題百貨經(jīng)營(yíng)公司招商、接洽媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、鄉(xiāng)鎮(zhèn)看板、現(xiàn)場(chǎng)包裝等；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等。招商方面：考慮在各大招商媒體上作一定量的投放。活動(dòng)配合：5月初：房展會(huì)展銷活動(dòng)；4-5月：下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)巡展活動(dòng)【第三周期】1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期：推廣時(shí)間：07年4月中下旬－6月底推廣目的：借助沃爾瑪已經(jīng)進(jìn)駐的信息，加快3號(hào)樓主題百貨或店中點(diǎn)屬性確認(rèn)，以便早日劃分銷售；提前對(duì)百貨形象進(jìn)行預(yù)熱，讓桐鄉(xiāng)人民早日熟知百貨的屬性——桐鄉(xiāng)目前最高檔的百貨，為后續(xù)店中店的銷售埋好伏筆；百貨進(jìn)駐后用其品牌作宣傳點(diǎn)，利用其品牌的號(hào)召力，帶動(dòng)其他商家的進(jìn)駐；并以之作為投資說(shuō)教教材，對(duì)門外的投資者給帶動(dòng)起來(lái)，盡快堅(jiān)定其購(gòu)買決心。推廣策略：在售樓部及現(xiàn)場(chǎng)建立進(jìn)駐商家光榮榜，將進(jìn)駐商家的LOGO及名稱粘貼在光榮榜上，同時(shí)在媒體上設(shè)置跟蹤發(fā)布，對(duì)沒(méi)有進(jìn)駐的商家而言是一種促進(jìn)；對(duì)準(zhǔn)備投資的客戶而言是一種信心的保障；拍攝關(guān)于百貨的專題片，通過(guò)三維仿真的表現(xiàn)手法將以后百貨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、格調(diào)等提早盡現(xiàn)消費(fèi)者面前，消費(fèi)者可運(yùn)用鼠標(biāo)走入商場(chǎng)的每一個(gè)角落，更真實(shí)可感；利用項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)（如結(jié)頂、外立面展現(xiàn)等），不時(shí)對(duì)項(xiàng)目熱銷情況對(duì)外進(jìn)行新聞跟蹤報(bào)道；從百貨的招商開(kāi)始發(fā)放店中店“升值認(rèn)購(gòu)卡”，直至店中店開(kāi)售之日止，“升值認(rèn)購(gòu)卡”每天升值50元，開(kāi)售當(dāng)天購(gòu)買店中店可抵作同等幣值的現(xiàn)金使用，利用消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，及時(shí)吸納目標(biāo)客群；在百貨的經(jīng)營(yíng)模式上嘗試運(yùn)用所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的模式進(jìn)行運(yùn)作，將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給百貨的營(yíng)運(yùn)公司，消費(fèi)者只要資金投入，可享受每年的資金分紅（以股權(quán)的形式運(yùn)作）；開(kāi)售當(dāng)天可舉行盛大的開(kāi)盤儀式，通過(guò)一輪輪的公開(kāi)發(fā)售，始終保持市場(chǎng)的關(guān)注和宣傳溫度。推廣主題：與沃爾瑪共享730000消費(fèi)人流桐鄉(xiāng)高品味主題百貨——引領(lǐng)桐鄉(xiāng)消費(fèi)潮流一次投入，永久收益——永不落幕的回報(bào)盛宴促銷方式：“升值認(rèn)購(gòu)卡”，直至店中店開(kāi)售之日止，“升值認(rèn)購(gòu)卡”每天升值50元，開(kāi)售當(dāng)天購(gòu)買店中店可抵作同等幣值的現(xiàn)金使用，購(gòu)買百貨原始股可享一定的折扣優(yōu)惠。推貨量：銷售：三期店中店招商：三期百貨的營(yíng)運(yùn)公司招攬，一期、二期填補(bǔ)性招商媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)氣氛包裝（進(jìn)駐商家光榮榜等）、廣告宣傳片、電臺(tái)媒體；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等。活動(dòng)配合：百貨進(jìn)駐光榮榜揭榜儀式百貨“升值認(rèn)購(gòu)卡”發(fā)行儀式2、續(xù)銷期和四期籌備期：推廣時(shí)間：07年6月底－7月底推廣目的：繼續(xù)消化三期貨量，蓄積四期客戶；利用招商利好信息，刺激余貨銷售；不斷傳續(xù)項(xiàng)目的新信息，保持宣傳熱度。推廣策略：提前確認(rèn)試業(yè)時(shí)間，作為后續(xù)宣傳利好點(diǎn)，刺激買家消化余貨；羅列桐鄉(xiāng)各個(gè)市場(chǎng)商戶名單，針對(duì)性進(jìn)行寄發(fā)資料，上門拜訪等，爭(zhēng)取其自購(gòu)自營(yíng)；沿用進(jìn)駐商家光榮榜，通過(guò)滿場(chǎng)率進(jìn)行側(cè)面炒作宣傳；與步行街進(jìn)行聯(lián)合宣傳，培養(yǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣；通過(guò)內(nèi)部信息發(fā)布四期產(chǎn)品的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況，積累四期客源。推廣主題：精品主題百貨招商率達(dá)80％，試業(yè)在即離精品主題百貨試業(yè)還有××天，輝煌共同見(jiàn)證促銷方式：百貨優(yōu)惠招商四期優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)?fù)曝浟浚轰N售：三期余貨，四期產(chǎn)品作提前認(rèn)購(gòu)招商：三期商場(chǎng)商家招商，四期酒店經(jīng)營(yíng)公司招商媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝等；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、宣傳折頁(yè)，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等。活動(dòng)配合：與步行街聯(lián)合搞活躍氣氛、吸聚人氣的活動(dòng)【第四周期】1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期：推廣時(shí)間：07年6月底－8月底推廣目的：通過(guò)對(duì)四期產(chǎn)品形象的拔高宣傳，帶出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提高項(xiàng)目在桐鄉(xiāng)的影響力迅速引爆市場(chǎng)；通過(guò)對(duì)四期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的成績(jī)進(jìn)行熱點(diǎn)炒作，起到引導(dǎo)消費(fèi)的目的；通過(guò)盛大的開(kāi)盤活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目熱銷的景況，吸引更多的新買家入市。推廣策略：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目形象的拔高宣傳，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，消除銷售阻力；對(duì)四期的產(chǎn)品的性能、超前設(shè)計(jì)等進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的炒作，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注；采取一對(duì)一的營(yíng)銷策略，搜羅桐鄉(xiāng)市內(nèi)一定規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行針對(duì)性的推廣（如寄發(fā)DM單張、折頁(yè)，上門拜訪等），促使其盡快深度獲得項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)信息；邀請(qǐng)目標(biāo)客戶群參加產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作推向高潮；整層銷售，高調(diào)入市：通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的規(guī)模宣傳，揚(yáng)言××層已經(jīng)被整層認(rèn)購(gòu)，以小道消息的形式發(fā)布，給項(xiàng)目蒙上一層神秘的面紗，促使準(zhǔn)買家盡早下單；同時(shí)為項(xiàng)目銷售做好良性口碑宣傳；舉行盛大的開(kāi)盤儀式，做好銷控工作，通過(guò)熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氛圍和火爆的銷售結(jié)果，促使準(zhǔn)買家下定購(gòu)買決心。推廣主題：桐鄉(xiāng)5A級(jí)寫(xiě)字樓即將榮譽(yù)開(kāi)售智能商務(wù)酒店于*月*日盛大開(kāi)幕促銷方式：開(kāi)盤優(yōu)惠，1－2％的折扣商務(wù)酒店團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠；購(gòu)買寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店原始顧享受配套設(shè)施永久使用權(quán)。推貨量：銷售：四期寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店招商：補(bǔ)充型招商，配套層服務(wù)企業(yè)招商媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝等；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文、宣傳折頁(yè)，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等?；顒?dòng)配合：四期產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)開(kāi)盤活動(dòng)2、續(xù)銷期和尾貨傾銷期：推廣時(shí)間：9月－07年12月底推廣目的：促進(jìn)四期尾貨的銷售；推進(jìn)其他功能塊的補(bǔ)充型招商，做好試業(yè)滿場(chǎng)籌備；通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的試業(yè)宣傳力度，強(qiáng)化商家進(jìn)駐、簽署正式合同的決心。推廣策略：余貨價(jià)格稍作提升，對(duì)外宣傳物業(yè)即將全面交付，價(jià)值全面體現(xiàn)；以試業(yè)為主要訴求點(diǎn)，對(duì)已進(jìn)駐的商家持續(xù)曝光，培育消費(fèi)市場(chǎng)；制作項(xiàng)目的試業(yè)宣傳小冊(cè)子，以DM或派發(fā)的形式在桐鄉(xiāng)市內(nèi)發(fā)放；設(shè)立試業(yè)倒計(jì)時(shí)牌子，立于售樓部門口和工地門口，讓商家、消費(fèi)者有同樣的期待；制作系列開(kāi)業(yè)廣告片，作為啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的宣傳手段，同時(shí)強(qiáng)化商家進(jìn)場(chǎng)、裝修、備貨的緊迫感，促使雙方為試業(yè)共同努力；籌備舉辦盛大的試業(yè)儀式，邀請(qǐng)業(yè)主、商家共同見(jiàn)證歷史性的一刻；試業(yè)前做好消費(fèi)市場(chǎng)的鋪墊，將試業(yè)時(shí)間、當(dāng)天活動(dòng)、商家優(yōu)惠信息等有效傳播出去，爭(zhēng)取當(dāng)天有足夠的消費(fèi)者當(dāng)場(chǎng)助興。推廣主題：桐鄉(xiāng)商業(yè)核心，地王物業(yè)——最后召集桐鄉(xiāng)消費(fèi)航母*月*日全面啟航促銷方式：剩余面積優(yōu)惠招商；對(duì)口商家送免租期。推貨量：銷售：各期余貨招商：剩余面積補(bǔ)充型招商，部分臨時(shí)商家的招納（試業(yè)滿場(chǎng)之用）媒體配合：主力媒體：報(bào)紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、電視、電臺(tái)等媒體；輔助媒體：?jiǎn)螐圖M、報(bào)紙軟文，網(wǎng)絡(luò)新聞報(bào)道，單張派發(fā)、海報(bào)等?；顒?dòng)配合：盛大的試業(yè)儀式廣告宣傳策略市場(chǎng)推廣形象和形象主題的提煉1.1市場(chǎng)定位回顧：在項(xiàng)目的《發(fā)展策劃報(bào)告》中，中原對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：以大賣場(chǎng)為龍頭，集休閑、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、商貿(mào)、辦公于一體的大桐鄉(xiāng)CBD商貿(mào)街區(qū)。經(jīng)過(guò)近一年的市場(chǎng)反饋，中原對(duì)此進(jìn)行了部分的修正：以沃爾瑪為主力商家，集觀光、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)辦公于一體的大桐鄉(xiāng)CBD商貿(mào)街區(qū)，潤(rùn)豐商圈的龍頭物業(yè)。此定位是對(duì)項(xiàng)目在桐鄉(xiāng)商用物業(yè)市場(chǎng)上所占的地位的概括，是項(xiàng)目所涵蓋的業(yè)態(tài)的濃縮，是整個(gè)項(xiàng)目的精神靈魂所在。簡(jiǎn)化為十二字：觀光購(gòu)物休閑娛樂(lè)商務(wù)辦公1.2項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣形象：對(duì)于項(xiàng)目的形象定位，應(yīng)該從項(xiàng)目的在市場(chǎng)中所占的地位確立而來(lái)的：——沃爾瑪意向進(jìn)駐，可見(jiàn)項(xiàng)目影響力后招商號(hào)召力之大；——7萬(wàn)方的體量，兼容各種業(yè)態(tài)，可謂桐鄉(xiāng)的商業(yè)航母；——繼步行街之后崛起的項(xiàng)目，與中心市場(chǎng)相得益彰，共同構(gòu)建了與東興商圈并立的又一個(gè)新商圈——潤(rùn)豐商圈；——項(xiàng)目占據(jù)著潤(rùn)豐商圈重要的門戶位置，可謂商圈中的龍頭地王。由此可以推導(dǎo)出項(xiàng)目的形象定位：桐鄉(xiāng)商業(yè)航母，潤(rùn)豐商圈的龍頭物業(yè)提煉后的廣告語(yǔ)為：核心商圈地王物業(yè)支撐點(diǎn)：項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力體系：規(guī)劃：振東新區(qū)是大桐鄉(xiāng)未來(lái)的CBD核心所在，而潤(rùn)豐商圈位于振東新區(qū)中心位置，項(xiàng)目雄踞商圈重要門戶位置，乃地王商圈中的地王級(jí)物業(yè)；規(guī)模：7萬(wàn)多平方米，乃潤(rùn)豐商圈中規(guī)模最大的建筑組群；聚合效應(yīng)：與潤(rùn)豐商業(yè)步行街、中心市場(chǎng)相榮相生，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，共同打造大桐鄉(xiāng)CBD核心商圈消費(fèi)航母；建筑形態(tài)：組團(tuán)式街頭，分別由大賣場(chǎng)、室內(nèi)步行街、商務(wù)酒店/寫(xiě)字樓主樓組成，避免了大型單體建筑物的動(dòng)線分布不均、死角位置多等弊端，增大商鋪的可視性，平衡商鋪的均好性；空間處理：大量公共空間的營(yíng)造，寬闊的中庭、回環(huán)動(dòng)線設(shè)計(jì)，將室內(nèi)室外，地下地上不同的空間有機(jī)聯(lián)合在一起，使消費(fèi)者在購(gòu)物的過(guò)程中有者不同的體驗(yàn)；業(yè)態(tài)組合：主力商家作龍頭（知名百貨、大型超市、家電賣場(chǎng)等），附以專賣店、專業(yè)店、家居用品店等業(yè)態(tài)填補(bǔ)，同時(shí)與步行街、中心市場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)的錯(cuò)位組合，保障三方利益；投資保障：良性的可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)就是對(duì)業(yè)主投資的最好的保障；經(jīng)營(yíng)保障：通過(guò)招商先行，主力商家提前確定等措施，保障后續(xù)招商有持久的拉動(dòng)力，是對(duì)經(jīng)營(yíng)的最好保障；同時(shí)按一定的比例售賣，自留部分物業(yè)自行經(jīng)營(yíng)，確保物業(yè)屬性不變；經(jīng)管保障：聘請(qǐng)知名招商、經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行招商、經(jīng)營(yíng)管理，確保街區(qū)長(zhǎng)做長(zhǎng)興。1.3宣傳概念的整合：中原介入之初就對(duì)項(xiàng)目的屬性和基調(diào)作了評(píng)估，項(xiàng)目所處桐鄉(xiāng)振東新區(qū)的CBD位置，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目總體形象進(jìn)行拔高，提煉了以下幾個(gè)概念：大桐鄉(xiāng)的CBD的概念整合大桐鄉(xiāng)是指包括桐鄉(xiāng)現(xiàn)有主城、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)等所有桐鄉(xiāng)市行政范圍，其的總體規(guī)劃是“二軸、六廊、九大功能片區(qū)”；其遠(yuǎn)景規(guī)劃是“一城、兩分區(qū)、兩片”；而振東新區(qū)功能定位是以商業(yè)、金融、貿(mào)易、會(huì)展為主的商業(yè)服務(wù)性用地，是主城集中商業(yè)中心，由是可推斷出其是大桐鄉(xiāng)CBD所在。為了大桐鄉(xiāng)CBD概念的成立，建立了一套核心概念體系：【CBD的定義】CBD是中央商務(wù)區(qū)（CentralBusinessDistrict）的英文縮寫(xiě)。它產(chǎn)生于本世紀(jì)50年代，集中大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大量商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，便于商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行。CBD是一個(gè)城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)志。【構(gòu)成】一般CBD由若干個(gè)功能區(qū)構(gòu)成。建筑密集的核心區(qū)一般有高層建筑辦公區(qū)、金融業(yè)區(qū)、賓館區(qū)和零售業(yè)區(qū)；核心區(qū)周圍(邊緣區(qū))是綜合服務(wù)功能區(qū)、市政、醫(yī)療功能區(qū)、政府辦公區(qū)、居住區(qū)、批發(fā)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)區(qū)等?！咀饔谩渴乾F(xiàn)代化的城市發(fā)展程度的標(biāo)志，是城市對(duì)外形象的名片；對(duì)區(qū)域內(nèi)企業(yè)起集聚效應(yīng)，對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)；CBD推進(jìn)了區(qū)域內(nèi)的市政公共配套設(shè)施的建設(shè)，有效提升了城市的格局；促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)服務(wù)性行業(yè)將會(huì)有巨大的拉動(dòng)作用?！窘M成四要素】金融、貿(mào)易、商務(wù)辦公功能零售商貿(mào)功能行政辦公中心大量的公建配套設(shè)施（市政、醫(yī)療、綜合服務(wù)等）CBD的整合對(duì)項(xiàng)目推廣所起的作用：大桐鄉(xiāng)的CBD核心就在振東新區(qū)，而項(xiàng)目位于振東新區(qū)中心位置，是CBD中心中的中心，對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值作了一個(gè)質(zhì)的拉升，同時(shí)給許多了關(guān)注項(xiàng)目的商家、投資者以美好的前景，深深吸引了一群項(xiàng)目的忠實(shí)支持者。大桐鄉(xiāng)CBD核心商圈——潤(rùn)豐商圈的概念整合由來(lái)已久的中心市場(chǎng)中心市場(chǎng)是桐鄉(xiāng)由來(lái)已久的商貿(mào)市場(chǎng)，步行街、新世界廣場(chǎng)以及周邊的商用物業(yè)崛起之后更形成了一個(gè)“金三角”陣勢(shì)，為潤(rùn)豐商圈的崛起奠定了基礎(chǔ)。潤(rùn)豐商業(yè)步行街潤(rùn)豐商業(yè)步行街位于桐鄉(xiāng)市中心主城區(qū)核心地段，700米長(zhǎng)的風(fēng)情步行街，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等為一體的一站式商業(yè)中心，是CBD商圈的核心中軸。繽紛、炫麗、活力、時(shí)尚是步行街的亮麗特色。茂森·新世界廣場(chǎng)茂森新世界廣場(chǎng)位于步行街A標(biāo)段主入口旁，融合步行街的街區(qū)式建筑形態(tài)，七萬(wàn)多的建筑規(guī)模，雄踞商圈的龍頭地段，成為振東新區(qū)的新地標(biāo)性物業(yè)，桐鄉(xiāng)主城的新商業(yè)名片；在業(yè)態(tài)規(guī)劃上與步行街錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，互補(bǔ)互利，共同營(yíng)造桐鄉(xiāng)明日的繁榮。周邊迅速崛起的商用物業(yè)寶利羅瑪大廈（尚城大廈前身）、瑞豐商務(wù)大廈、步行街C、D標(biāo)段等項(xiàng)目的迅速崛起，形成一個(gè)商圈的集群，以其后起而先發(fā)之勢(shì)，向原有東興商圈發(fā)出挑戰(zhàn)的號(hào)角。桐鄉(xiāng)商用物業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，潤(rùn)豐商圈的整合勢(shì)在必行。潤(rùn)豐商圈存在的理由：消費(fèi)力與消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，目前的商業(yè)設(shè)施已不能有效滿足根據(jù)中原地產(chǎn)05年6月份對(duì)桐鄉(xiāng)居民進(jìn)行的消費(fèi)需求調(diào)查數(shù)據(jù)，桐鄉(xiāng)市人均年可支配收入在7000元以上，在嘉興地區(qū)排列前矛，但大部分的受訪消費(fèi)者認(rèn)為桐鄉(xiāng)現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所存在品種不全、檔次不夠、購(gòu)物環(huán)境差、售后服務(wù)少等問(wèn)題，希望在桐鄉(xiāng)能有更多的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施。潤(rùn)豐新世界商圈的整體定位正是為提升整個(gè)桐鄉(xiāng)的商業(yè)檔次，改善市民購(gòu)物環(huán)境，滿足市民休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求而設(shè)的，可謂應(yīng)運(yùn)而生。大桐鄉(xiāng)行政區(qū)域的整合，核心CBD區(qū)規(guī)劃出臺(tái)政府將潤(rùn)豐新世界商圈規(guī)劃為大桐鄉(xiāng)核心CBD商圈，并下大力度對(duì)桐鄉(xiāng)市容市貌進(jìn)行整改，現(xiàn)在振興路景觀大道正在加緊施工中，屆時(shí)將成為最受矚目的城市主干道，對(duì)商圈而言無(wú)疑是一個(gè)檔次提升的利好消息。商業(yè)形態(tài)的不斷發(fā)展勢(shì)必打破一統(tǒng)天下的局面消費(fèi)力和消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)勢(shì)必促進(jìn)商業(yè)形態(tài)的不斷發(fā)展，隨著城市的進(jìn)一步擴(kuò)容，住宅的郊區(qū)化，片區(qū)居住理念的形成，商業(yè)的發(fā)展形勢(shì)趨向由集中到分散，形成新的中心商圈。兩個(gè)商圈的辨正關(guān)系從接洽本案之初中原就認(rèn)為，原有東興商圈與新興的潤(rùn)豐商圈之間不是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是辨證存在，既相互依存，缺一不可，又存在一定的消費(fèi)層面競(jìng)爭(zhēng)，解決的途徑是錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查得知，東興商圈商業(yè)體量可發(fā)展的余地不大，受現(xiàn)有建筑形態(tài)影響，發(fā)展、升級(jí)的空間不大；而潤(rùn)豐商圈屬于剛在啟動(dòng)的商圈，該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目眾多，商業(yè)體量較大，建筑形態(tài)豐富，商家選擇余地大，從城市形態(tài)的發(fā)展來(lái)看，發(fā)展、升級(jí)的空間還很大，商業(yè)集群效應(yīng)會(huì)更明顯；而且一個(gè)城市的商業(yè)格局會(huì)受到多方面的影響，如政府規(guī)劃、人口遷移方向、交通條件、商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的提高等因素。潤(rùn)豐商圈處于政府大力扶植的振東新區(qū)內(nèi)，該區(qū)域又是未來(lái)人口遷移的主要方向之一，從交通條件、商業(yè)形態(tài)等方面來(lái)看也比東興商圈的條件好，只要有效引導(dǎo)消費(fèi)者，其未來(lái)的影響力必定會(huì)趕超東興商圈。因此，依存東興商圈的主城消費(fèi)，在此基礎(chǔ)上作出新商圈的業(yè)態(tài)升級(jí)，從東興商圈中分一杯羹是可行的。理清了兩個(gè)商圈的辨正關(guān)系后，我們更有理由相信潤(rùn)豐商圈的存在、發(fā)展的可能，更相信其能迅速成長(zhǎng)，成為桐鄉(xiāng)商業(yè)的佼佼者。1.4宣傳基調(diào)的選擇和貫徹：在基調(diào)的選擇上，中原始終認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目形象的拔高是不可拋舍的，因此將項(xiàng)目的基調(diào)定為恢宏大氣，氣勢(shì)磅礴：核心地段地王物業(yè)大桐鄉(xiāng)CBD商貿(mào)街區(qū)第六個(gè)商業(yè)時(shí)代的開(kāi)啟——后SHOPPINGMALL時(shí)代全球定位招商火熱進(jìn)行中世界500強(qiáng)零售巨頭即將進(jìn)駐……從項(xiàng)目的最初的形象展示的圍墻廣告，到后來(lái)招商主題的圍墻廣告，都體現(xiàn)了中原對(duì)這項(xiàng)目形象拔高矢志不渝的決心。過(guò)去一年里，雖然項(xiàng)目的方案一直在調(diào)整，始終沒(méi)有掀開(kāi)神秘的面紗，但始終不乏問(wèn)津者，一些本地的投資者主動(dòng)找上門，區(qū)域的主力商家密切留意項(xiàng)目動(dòng)態(tài)等，證明了項(xiàng)目的高調(diào)定位是正確的，應(yīng)該一直延續(xù)下去。1.5項(xiàng)目各區(qū)塊形象主題提煉：潤(rùn)豐新世界廣場(chǎng)：桐鄉(xiāng)商業(yè)航母，核心商圈地王物業(yè)【形象風(fēng)格】恢宏大氣，氣勢(shì)磅礴，關(guān)鍵詞：核心、CBD核心、地王物業(yè)、商業(yè)航母【表現(xiàn)形式】招商折頁(yè)、招商手冊(cè)、項(xiàng)目介紹等以大比例大尺度設(shè)計(jì)，用詞配合項(xiàng)目形象風(fēng)格。1號(hào)樓：新世界·生活廣場(chǎng)：桐鄉(xiāng)至IN潮流時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：IN、潮流、時(shí)尚、活力【表現(xiàn)形式】采用較具商業(yè)氣氛的動(dòng)感色彩設(shè)計(jì)路線，將項(xiàng)目的商業(yè)氛圍營(yíng)造得繽紛、活力、充滿動(dòng)感。2號(hào)樓：新世界·假日廣場(chǎng)【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：休閑、文化、青春、童趣【表現(xiàn)形式】采用比較有文化氣息和青春活力的裝飾，將休閑、青春和童趣表現(xiàn)得淋漓盡致，通過(guò)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊吸引公眾眼球。3號(hào)樓：G層、首層：桐鄉(xiāng)精品主題百貨【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：潮流、時(shí)尚、檔次、品味【表現(xiàn)形式】定位為桐鄉(xiāng)最高檔的主題百貨，從設(shè)計(jì)的總體風(fēng)格上要體現(xiàn)出項(xiàng)目的檔次，此外還要從設(shè)計(jì)的細(xì)部入手，將項(xiàng)目的質(zhì)感表現(xiàn)出來(lái)。大賣場(chǎng)：桐鄉(xiāng)最大的超市賣場(chǎng)【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：最大、最多、最齊全、（價(jià)格）最便宜【表現(xiàn)形式】世界500強(qiáng)、零售業(yè)之首——沃爾瑪頭上的光圈光彩照人，因此在此部分表現(xiàn)上應(yīng)該著重表現(xiàn)商家的品牌，為招商借勢(shì)。寫(xiě)字樓：桐鄉(xiāng)檔次最高、軟硬件配置最高的5A級(jí)辦公樓【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：地段好、定位高、配套齊全、身份尊貴【表現(xiàn)形式】冷峻、理性的設(shè)計(jì)手法是寫(xiě)字樓的主要表現(xiàn)手法，同樣在此項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓應(yīng)作為桐鄉(xiāng)最高檔的寫(xiě)字樓來(lái)定位，除上述兩個(gè)特點(diǎn)外，還應(yīng)該為項(xiàng)目檔次感、權(quán)威感加上濃重的一筆。酒店：桐鄉(xiāng)智能型商務(wù)酒店【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：商務(wù)型、智能化、配套齊全、價(jià)格經(jīng)濟(jì)【表現(xiàn)形式】商務(wù)酒店以其優(yōu)越的地理位置，便捷如家的環(huán)境和服務(wù)，贏得了不少旅居人士的青睞，因此在視覺(jué)表現(xiàn)上應(yīng)該凸現(xiàn)如家的氛圍和便捷的配套。廣告總體策略2.1選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略從廣告運(yùn)動(dòng)的原則上將項(xiàng)目在宣傳上上進(jìn)行規(guī)律性規(guī)劃，通過(guò)對(duì)不同媒體的組合，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的前提下，使廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買欲望。使?jié)欂S·新世界廣場(chǎng)在整體推廣