哈爾濱小區(qū)物業(yè)管理方案

哈爾濱小區(qū)物業(yè)管理方案哈爾濱某小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理方案

前言非常榮幸有機(jī)會(huì)參與_________小區(qū)物業(yè)管理工作,衷心感謝您的信任與支持。我物業(yè)公司在掌握深圳、上海等地先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上,融匯國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),結(jié)合各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,探索出獨(dú)具特色的物業(yè)管理模式。公司按照這一模式開(kāi)展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),全心全意為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng),而優(yōu)秀的品牌客戶是贏得這個(gè)目標(biāo)的重要保證,也是我們承接該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的信心保證所在。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn),我物業(yè)公司秉承其一貫的踏實(shí)作風(fēng),公司上下高度重視,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全方位的市場(chǎng)調(diào)研和評(píng)估,精心策劃了小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)方案。本方案是對(duì)我物業(yè)公司實(shí)力與能力的一次整體展示,在此將我們的構(gòu)想及能力完整地呈現(xiàn)給您,真誠(chéng)希望能夠成為您在物業(yè)管理方面的合作伙伴。在我們的項(xiàng)目策劃中,將分別闡述針對(duì)_________小區(qū)所采取的質(zhì)量管理目標(biāo)、管理服務(wù)內(nèi)容以及圍繞物業(yè)服務(wù)而制定的各項(xiàng)方案。在此方案中,我們將從本項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析、質(zhì)量管理目標(biāo)、管理服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)等方面進(jìn)行描述。透過(guò)這些層面,您能夠了解我們基于本項(xiàng)目一個(gè)完整的管理思路和解決方案,我們期待著您的評(píng)價(jià)。(一)十大服務(wù)承諾

酒店一站式服務(wù):業(yè)主只需要向小區(qū)管理公司服務(wù)中心撥打一個(gè)24小時(shí)熱線電話,即可解決生活中的一切問(wèn)題。無(wú)須找其它部門和記住其它電話,真正體會(huì)到星級(jí)酒店驛站式的人性化服務(wù)。安全預(yù)案制:物管公司將優(yōu)先解決業(yè)主的安全秩序管理問(wèn)題,針對(duì)治安消防重點(diǎn)、難點(diǎn)和小區(qū)物業(yè)的安全特點(diǎn),在實(shí)際管理開(kāi)始之前就預(yù)先設(shè)立安全防范應(yīng)急預(yù)案制度,對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)問(wèn)題均有及時(shí)、有效的處理程序,確保安全工作的萬(wàn)無(wú)一失。不均衡管理:物管公司的各項(xiàng)服務(wù)會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排,不均衡、有所側(cè)重地工作,經(jīng)過(guò)優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化,更加節(jié)省業(yè)主的每一分鐘、每一分錢,更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。

零打擾服務(wù):物管公司將認(rèn)真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問(wèn)題,努力將二次干擾降至最低,給業(yè)主一個(gè)寧?kù)o、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。保本微利經(jīng)營(yíng):物管公司將按照保本微利原則經(jīng)營(yíng)管理業(yè)主的物業(yè),無(wú)論何時(shí)都只按一定比例公開(kāi)提取微薄的傭金,所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。時(shí)效工作制:對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制。即本公司承諾:所有對(duì)外的服務(wù)工作,均將在向業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間完成或有處理結(jié)果。收支費(fèi)用公布:物管公司將定期向業(yè)主公開(kāi)財(cái)務(wù)收支賬目,接受全體業(yè)主的監(jiān)督和公開(kāi)咨詢?；卦L工作制:物管公司將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)所開(kāi)展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主,虛心接受業(yè)主的建議、批評(píng)。重大決策、措施均會(huì)在事先通報(bào)給業(yè)主。公示服務(wù)制:所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開(kāi)。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。首問(wèn)責(zé)任制:所有服務(wù)人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)均將負(fù)責(zé)業(yè)主的問(wèn)題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。

(二)優(yōu)惠條款

本公司鄭重承諾對(duì)于物業(yè)管理收入,公司只提取管理傭金,超出的節(jié)余部分均返還給小區(qū)業(yè)主,用于改進(jìn)小區(qū)公共設(shè)施和生活條件,決不收取超額利潤(rùn)。本公司鄭重承諾將注重社會(huì)效益,努力使_________小區(qū)成為黑龍江省、哈爾濱市物業(yè)管理的實(shí)習(xí)基地。經(jīng)過(guò)本公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)水平為行業(yè)發(fā)展提供一個(gè)示范窗口。積極配合_________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展工作,多方參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,經(jīng)過(guò)獨(dú)具特色的物業(yè)服務(wù)為房屋銷售增加賣點(diǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。

(三)管理優(yōu)勢(shì)

嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),公司采取集中管理,經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分,建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動(dòng)組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。公司汲取了哈爾濱市房產(chǎn)系統(tǒng)近50年來(lái)對(duì)房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗(yàn),并導(dǎo)入”環(huán)境+文化”的物業(yè)管理新理念,努力與國(guó)際化的物業(yè)管理模式接軌,并逐步向國(guó)內(nèi)知名,省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化的物業(yè)管理企業(yè)方向發(fā)展。品牌優(yōu)勢(shì):公司擁有眾多學(xué)歷較高、經(jīng)驗(yàn)豐富、勇于創(chuàng)新和運(yùn)用新思想的管理和技術(shù)人才,對(duì)管理類似的物業(yè)有獨(dú)有的豐富的經(jīng)驗(yàn)。成本優(yōu)勢(shì):本公司在進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中已形成了配套的專業(yè)公司,采用本公司的勞動(dòng)定額,各專業(yè)勞動(dòng)技能均明顯高于一般物業(yè)公司的勞動(dòng)定額,加之本公司的操作手法獨(dú)到、先進(jìn),如采用預(yù)算定額檔案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在實(shí)施物業(yè)的服務(wù)與管理時(shí)的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低,本公司有能力在較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中創(chuàng)造出良好業(yè)績(jī),達(dá)到業(yè)主與物業(yè)管理公司”雙贏”的目標(biāo)。服務(wù)優(yōu)勢(shì):本公司服務(wù)操作手法在全國(guó)行業(yè)獨(dú)特先進(jìn),許多理念和手法均為國(guó)內(nèi)首創(chuàng),如唱諾制、時(shí)效制、安全預(yù)案制、不均衡管理等,這些先進(jìn)的服務(wù)方法能夠滿足業(yè)主的不同需求,得到業(yè)主的認(rèn)可。培訓(xùn)優(yōu)勢(shì):本公司將設(shè)置專門的物業(yè)管理人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)對(duì)友鄰企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部的員工開(kāi)展全方位、多層次的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。公司正在創(chuàng)立”知識(shí)型”企業(yè),員工業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)積極,企業(yè)文化氛圍濃厚,每年還定期聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理專家來(lái)公司傳授先進(jìn)管理理。

一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)

我們?cè)谶@里簡(jiǎn)要分析一下本項(xiàng)目的一些特點(diǎn),以期從這些特點(diǎn)中尋求到我們物業(yè)管理的解決之道。地理位置:人群:優(yōu)勢(shì):弱勢(shì):

二、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式

(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)本公司質(zhì)量管理的方針:以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會(huì)信譽(yù)面向國(guó)內(nèi)及國(guó)外市場(chǎng)。質(zhì)量管理的總體目標(biāo):物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做到”家政勞動(dòng)社會(huì)化;安全管理、秩序維護(hù)系統(tǒng)化、文化娛樂(lè)活動(dòng)社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。按照量化管理的要求,對(duì)照”國(guó)家級(jí)示范小區(qū)”項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:1．全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故注:”重大安全事故”是指——因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;——因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;——因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;——困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;——因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;——因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;2．所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;3．員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;4．員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)到90%以上;5．住戶對(duì)管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;6．全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);7．業(yè)主違章有效處理率100%;8．房屋完好率100%;9．住戶維修及時(shí)率,合格率100%;10．住戶有效投訴率3起/萬(wàn)．平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;11．住戶求助處理率,滿意率100%;12．有效回訪率達(dá)到100%;13．培訓(xùn)計(jì)劃完成率100%;14．員工績(jī)效考評(píng)有效率98%;15．服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;16．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項(xiàng)以下,觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下;17．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;18．社區(qū)文化活動(dòng)有效完成率100%;19．業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;20．住戶對(duì)小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;21．消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;22．普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬(wàn)．平方米,有效處理率100%;23．其它各類突發(fā)事件的有效處理率100%;24．滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;25．治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;26．訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;27．車輛違章停放率5%;28．住戶對(duì)秩序維護(hù)、消防工作的滿意率100%;29．設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完好率100%;30．設(shè)備開(kāi)機(jī)完好率100%;31．設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計(jì)劃完成率100%;32．設(shè)備運(yùn)行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;33．設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率95%;34．員工工傷事故發(fā)生率0;35．值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;36．機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;37．住戶對(duì)維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;38．住戶對(duì)保潔工作的滿意率100%。(二)采用的管理方式1、在總體管理方式上擬采取”標(biāo)準(zhǔn)化”管理模式。該管理模式特點(diǎn)有三:一是強(qiáng)調(diào)工作的”一次成功率”。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)”100-1=0”的服務(wù)行業(yè),一項(xiàng)工作如果不能在一次性把做其做好會(huì)使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量的”穩(wěn)定性”。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問(wèn)題是被動(dòng)工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中”雷聲大,雨點(diǎn)小”,建立制度時(shí)轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問(wèn)題。三是強(qiáng)調(diào)”時(shí)效性”正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作”量具模塊”來(lái)約束(經(jīng)過(guò)對(duì)比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變”人治”為”法制”,本公司要求所有員工做到每一句話、每一個(gè)動(dòng)作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問(wèn)題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問(wèn)題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護(hù)人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來(lái),制訂有針對(duì)性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動(dòng)作后,將大大提高安全管理的實(shí)際水平。對(duì)人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。對(duì)業(yè)主采用”記憶+規(guī)范”的方法,,對(duì)住戶采用憑住戶證出入,對(duì)于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如”交叉巡邏出入法”、”循環(huán)式巡邏法”、”往返式巡邏法”等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實(shí)行立體化管理。3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。(1)”時(shí)效工作制”:本公司對(duì)業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)員工都要求按規(guī)定的時(shí)間完成方為有效,否則就是無(wú)效勞動(dòng)。將各工作時(shí)效公示給業(yè)主監(jiān)督,對(duì)于無(wú)效工作均依照業(yè)主的投訴按<投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程>進(jìn)行處理,對(duì)責(zé)任人和責(zé)任部門實(shí)施處罰,這樣才能讓業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù),全程完成時(shí)間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋),秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動(dòng)作等等。(2)”不均衡管理制”該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點(diǎn)和生活規(guī)律來(lái)編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施”靜音管理”、”無(wú)人化管理”和”零干擾服務(wù)”。比如:減少業(yè)主在活動(dòng)時(shí)進(jìn)行清潔帶來(lái)的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點(diǎn)后進(jìn)行,以免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。(3)”唱喏制”:”唱”是指用動(dòng)聽(tīng)的語(yǔ)言將有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主,讓業(yè)主成為”知情人”,避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識(shí)分歧和提高服務(wù)技巧;”諾”是指服務(wù)工作要”一諾千金”,答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí),將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見(jiàn)問(wèn)題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是”溫馨”;管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候,要”唱”:您家的面積是…收您…找您…請(qǐng)收好…請(qǐng)慢走…,業(yè)主感到的是”認(rèn)真”。按法規(guī)要求,定期將財(cái)務(wù)報(bào)表公示給業(yè)主,讓業(yè)主”明明白白的消費(fèi)。(4)”三米微笑制”:為住戶提供服務(wù)時(shí),應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會(huì),雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對(duì)業(yè)主時(shí)應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時(shí),應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽(tīng),給人以受尊重感;應(yīng)坦誠(chéng)待人,不卑不亢,給人以真誠(chéng)感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。(5)”首問(wèn)責(zé)任制”:是指面對(duì)業(yè)主的問(wèn)題,第一個(gè)接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問(wèn)題向公司進(jìn)行反饋,不能以任何理由推諉,”踢皮球”。嚴(yán)禁說(shuō)”這事不歸我管”、”你應(yīng)該去那個(gè)部門解決”等等。對(duì)于業(yè)主的問(wèn)題必須有答復(fù),不能久拖不決。

三、擬訂的管理服務(wù)內(nèi)容(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1．分析原設(shè)計(jì)圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn),車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實(shí),建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開(kāi)發(fā)與利用,公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)的價(jià)值和整體效果。2．提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)與建議物業(yè)公司能夠從使用、管理和維修的角度,為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置等方面的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)建筑材料的選用,設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設(shè)施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進(jìn)設(shè)備而影響其它設(shè)施設(shè)備的動(dòng)作。對(duì)服務(wù)方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象,可提供服務(wù)設(shè)施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的定位點(diǎn)。3．

提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng),熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試,管道線路和敷設(shè)走向,了解這些日后難以從外觀上察覺(jué)的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。及時(shí)提出并落實(shí)整改方案,配合設(shè)備安裝,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購(gòu)房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。4．設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)咨詢臺(tái)在項(xiàng)目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費(fèi)者面對(duì)面進(jìn)行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),解答消費(fèi)者物業(yè)管理方面的問(wèn)題,銜接樓盤(pán)銷售與物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作。(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1．參與竣工驗(yàn)收物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場(chǎng)勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗(yàn)收重要條件,從實(shí)用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問(wèn)題的整改實(shí)施情況。2．

簽定物業(yè)管理服務(wù)合同按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。3．組織接管驗(yàn)收由物業(yè)公司牽頭,對(duì)小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收。協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問(wèn)題(1)常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題包括:——屋面滲漏水;——有防水要求的地面滲水;——外墻面滲水;——室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng);——抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;——門窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件;——廁所、廚房、淋浴室、陽(yáng)臺(tái)積水、倒泛水;——供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;——其它常見(jiàn)的問(wèn)題。(2)

問(wèn)題的處理程序——在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問(wèn)題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。——施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案,原施工單位實(shí)施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合?！┕挝环且蛱厥庠?未能在約定的時(shí)限到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修,如施工單位再次違約,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其它單位維修,發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)?！Ｐ尥旯ず?建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗(yàn)收。——因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容1、入住管理(1)辦理入住手續(xù)的前提條件A．小區(qū)已經(jīng)經(jīng)過(guò)接管驗(yàn)收,達(dá)到入住條件。B．已經(jīng)經(jīng)過(guò)接管驗(yàn)收,標(biāo)志著:a)

房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題;b)

工程遺留問(wèn)題基本得到解決;c)

工程文件資料已經(jīng)齊備;d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。C．達(dá)到入住的條件,這里指:a)

小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,能夠滿足日常生活所需;b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;c)

管理處有固定的辦公場(chǎng)所并開(kāi)始辦公。d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢<物業(yè)管理委托合同>。(2)入住的準(zhǔn)備工作A．入住資料的準(zhǔn)備:a)

根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制<業(yè)主公約>、<業(yè)主手冊(cè)>、<服務(wù)指南>、<消防安全責(zé)任書(shū)>、<入住通知書(shū)>;b)<入住通知書(shū)>的內(nèi)容要求寫(xiě)明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)明細(xì),并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等;c)印刷以下各類入住表格:——<〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表>;——<裝修申請(qǐng)表>;——<住宅使用說(shuō)明書(shū)>(開(kāi)發(fā)商提供);——<住宅質(zhì)量保證書(shū)>(開(kāi)發(fā)商提供);——<鑰匙領(lǐng)用登記表>;——<入住驗(yàn)房表>;——<業(yè)主家庭情況登記表>。B．

設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。C．入住時(shí)的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按<服務(wù)標(biāo)識(shí)管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>有關(guān)規(guī)定辦理。a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:——入口處掛橫幅,內(nèi)容有”歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家”等等,插彩旗,營(yíng)造熱烈的氣氛;——指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明”物業(yè)管理辦公室”字樣;——入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。b)管理公司辦公環(huán)境:——掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;——張貼醒目的”辦理入住手續(xù)流程圖”,辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到”一條龍服務(wù)”,各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然;——管理人員著裝整潔,精神飽滿;——辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。(3)辦理入住手續(xù)流程圖業(yè)主備齊入住資料業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理公司辦理入住登記、驗(yàn)證手續(xù)到小區(qū)管理公司辦理入住登記、驗(yàn)證手續(xù)

限期限期整改到收費(fèi)處交納入住費(fèi)用簽署<業(yè)主公約>及<消防安全責(zé)任書(shū)>不合格簽署<業(yè)主公約>及<消防安全責(zé)任書(shū)>發(fā)發(fā)放資料發(fā)發(fā)放鑰匙(4)

發(fā)出入住通知A．小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會(huì)議議定的入住時(shí)間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:a)<關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知>;b)<致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信>。Ｂ.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù);超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報(bào)決定是否登報(bào)催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:a)<關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知>;b)<購(gòu)房合同>原件和復(fù)印件各一份;c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;d)單位購(gòu)房的業(yè)主須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;e)委托她人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書(shū)。(5)入住手續(xù)的辦理A．驗(yàn)證:管理員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查;a)<購(gòu)房合同>原件;b)<業(yè)主的身份證原件>;c)<單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本>;d)委托她人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書(shū)。B．檢查無(wú)誤后,管理員將<購(gòu)房合同>原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。C．將業(yè)主提供的照片中的一張貼在<業(yè)主家庭登記表>內(nèi),另一張為業(yè)主辦理<業(yè)主通行證>。D．交納入住費(fèi)用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費(fèi)公司交納入住費(fèi)用,收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收款收據(jù)。一般情況下,入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目:a)煤氣開(kāi)戶費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);b)有限電視初裝費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);c)水電押金:實(shí)行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實(shí)行抄表到戶的可適當(dāng)收取;d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或二次裝修時(shí)在交納;e)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):同上;f)管理費(fèi):以收到入伙通知之日計(jì)算當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi),預(yù)收一年。E．驗(yàn)房收樓:a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋,并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入<業(yè)主入住驗(yàn)房表>中簽字確認(rèn);b)房屋驗(yàn)收合格的,管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在<業(yè)主入住驗(yàn)房表>中簽字確認(rèn);c)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;——發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗(yàn)收的時(shí)間;——整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收;二次驗(yàn)收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進(jìn)行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的<物業(yè)管理委托管理合同>中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。F.

發(fā)放鑰匙:a)業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;b)業(yè)主收樓有問(wèn)題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí),應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用;c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí),管理員應(yīng)要求業(yè)主在<鑰匙領(lǐng)用表>內(nèi)簽字確認(rèn)。G．簽署<業(yè)主公約>和<消防安全責(zé)任書(shū)>:a)管理員將<業(yè)主公約>和<消防安全責(zé)任書(shū)>(一式兩份)交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀;b)請(qǐng)業(yè)主簽署<業(yè)主公約>和<消防安全責(zé)任書(shū)>;c)管理員將簽署后的<業(yè)主公約>和<消防安全責(zé)任書(shū)>簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。H．資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:a)<住戶手冊(cè)>;b)<服務(wù)指南>;c)簽署后的<業(yè)主公約>;d)簽署后的<消防安全責(zé)任書(shū)>;e)<住宅使用說(shuō)明書(shū)>;f)<住宅質(zhì)量保證書(shū)>;(6)開(kāi)通水電A．小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在<業(yè)主入住驗(yàn)房表中>。B．通知機(jī)電維修人員開(kāi)通該業(yè)主房屋的水電。(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見(jiàn)<業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>。(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。2、裝修管理(1)裝修的申請(qǐng)與審批A．申請(qǐng):住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(qǐng)(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書(shū));a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)<裝修申請(qǐng)表>各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計(jì)圖紙,室內(nèi)裝修說(shuō)明書(shū);b)如果住戶自請(qǐng)施工隊(duì),尚須附帶裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外);c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí),需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。B．審核與批準(zhǔn):a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日,依據(jù)<管理公約>中”裝修管理規(guī)定”的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問(wèn)題逐條要求住戶和裝修隊(duì)在<裝修施工承諾表>中打”√”承諾。對(duì)住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對(duì)不肯承諾的住戶,不得同意裝修開(kāi)工。承諾后的<裝修施工承諾表>由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。b)不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的;——涉及有消防隱患的;——涉及有破壞預(yù)埋管線的;——涉及有破壞外墻體立面的。c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí),應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);d)審核同意的,報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶,對(duì)需要住戶修改設(shè)計(jì)的,應(yīng)告之住戶修改。(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)A．小區(qū)管理員將<室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照>、<執(zhí)業(yè)許可證>、復(fù)印一份附在<裝修申請(qǐng)表>后。B．將裝修圖紙復(fù)印一份附在<裝修申請(qǐng)表>后。C．將住戶和施工隊(duì)承諾的<裝修施工承諾表>附在<裝修申請(qǐng)表>后。D．要求住戶簽署<裝修安全責(zé)任書(shū)>,并將之附在<裝修申請(qǐng)表>后。E．住戶和施工隊(duì)一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用;a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi);b)施工隊(duì)?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費(fèi);F．引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人辦理<施工通行證>;a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在<施工人員登記表>中(詳見(jiàn)<封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>);c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的<施工通行證>。d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開(kāi)通住戶水電,并告訴住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。(3)施工期間的管理A．小區(qū)管理員按<樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>每日巡查裝修施工情況。B．機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。C．秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按<封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>、<治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>及<出租屋暫住人員、施工人員及”三無(wú)”人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)>隊(duì)施工人員進(jìn)行管理。(4)裝修施工的竣工驗(yàn)收A．裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)。B．小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機(jī)電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修如無(wú)違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。C．竣工驗(yàn)收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在<裝修申請(qǐng)表>內(nèi)”完工驗(yàn)收”欄目簽署”初驗(yàn)合格”,并簽署姓名及日期。D．秩序維護(hù)人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊(duì)每證50元罰款。E．施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。F．裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在<裝修申請(qǐng)表>內(nèi)注明”復(fù)驗(yàn)合格”后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊(duì)的裝修押金。(5)常見(jiàn)的違章裝修A．擅自開(kāi)工。B．亂拉電線、超負(fù)荷用電。C．擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路,安裝燃?xì)庥镁摺．空調(diào)機(jī)不按位置安裝。E．隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄、戶門顏色、格調(diào)。F.

隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。G．隨意封陽(yáng)臺(tái),裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。H．隨意拆改墻體。I．在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。J．私自增加線路負(fù)荷。K．改動(dòng)上下水、電線(開(kāi)關(guān)盒)。L．私自開(kāi)鑿樓面層,破壞防水層(24小時(shí)閉水試驗(yàn))。M．擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。N．擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。O．堵塞地漏和排水管道。P．擅自移動(dòng)消防設(shè)施。Q．擅自改變門的開(kāi)啟方向,使用消防禁用品。R．擅自動(dòng)火作業(yè)。S．鋪裝過(guò)重的地板材料。T.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。U．隨意向窗外拋扔物品。V．隨意用電梯運(yùn)送裝修材料(散裝料和超長(zhǎng)重料)。W．沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。X．不按規(guī)定時(shí)間施工,制造噪音。Y．破壞公共綠籬、綠地。Z．

夜間隨意在住戶家中留宿。AA．不辦理<施工通行證>,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。AB．隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。AC．高層住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等不按規(guī)定配置滅火器。AD．隨意改裝智能化系統(tǒng)。(6)違章裝修的處理A．裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進(jìn)行處理:a)批評(píng)教育,規(guī)勸改正;b)責(zé)令停工,出具<違章整改通知單>限期整改;c)責(zé)令恢復(fù)原狀;d)扣留或沒(méi)收工具;e)停水停電(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));f)要求賠償損失(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));g)依據(jù)規(guī)定罰沒(méi)違章金。B.

裝修施工驗(yàn)收時(shí),如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進(jìn)行扣款,扣款順序?yàn)?a)首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款;b)施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的,再?gòu)淖粞b修押金中予以賠償;c)扣完住戶裝修押金仍部能補(bǔ)償扣款的,要求住戶給予賠償;(7)<裝修申請(qǐng)表>、<裝修施工承諾表>、<施工安全責(zé)任書(shū)>、<裝修違章整改通知單>歸入住戶檔案長(zhǎng)期保存。(四)實(shí)際運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1．服務(wù)內(nèi)容:1、綜合服務(wù)管理服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級(jí)以上職稱或大專以上學(xué)歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書(shū),持證上崗。(3)小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書(shū),持證上崗。日常管理與服務(wù)3服務(wù)時(shí)間設(shè)有服務(wù)接待中心,每天24小時(shí)有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。4合同、收費(fèi)公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5承接項(xiàng)目承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計(jì)劃,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。7辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動(dòng)、熱情。9報(bào)修、投訴處理(1)公示服務(wù)電話,24小時(shí)受理住戶的報(bào)修和投訴,有效報(bào)修處理率100%;急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。(2)對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。10特約、代辦服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),平時(shí)采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。12小區(qū)業(yè)主活動(dòng)節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動(dòng)。13維修資金對(duì)屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織維修。14裝修事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強(qiáng)裝修過(guò)程中的監(jiān)督和管理,對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門。2、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),定期接受培訓(xùn)。2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過(guò)安全技能訓(xùn)練(專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))的比例為80%以上。訓(xùn)練有素,掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。3技能水平有較強(qiáng)的安全防范能力,能很好地維護(hù)公共秩序工作,能正確使用各級(jí)消防、物防、技防器械和設(shè)備。4服裝儀容上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時(shí)精神飽滿,姿態(tài)良好。5器械配備配備對(duì)講裝置等必要用具。門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時(shí)雙人執(zhí)勤,次出入口24小時(shí)設(shè)專人值勤,5-10月立崗時(shí)間不少于8小時(shí),并有詳細(xì)交接班記錄。7進(jìn)出人員管理對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)外來(lái)人員實(shí)行登記管理,阻止小商小販隨便進(jìn)入小區(qū)。8車輛疏導(dǎo)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放;非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。巡邏崗9巡邏要求(1)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn);(2)看管公共財(cái)產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施,對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。應(yīng)急措施11每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí),對(duì)重大突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。3、公共區(qū)域保潔服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi)公共區(qū)域樓外公共區(qū)域1生活垃圾收集(1)高層按層,多層按單元設(shè)置垃圾桶,每天早晚定時(shí)清運(yùn)2次。(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無(wú)異味。(3)設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,生活垃圾日產(chǎn)日清。2通道及樓梯臺(tái)階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。(2)樓梯間墻面每月除塵1次。(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。(4)樓梯間無(wú)亂貼亂畫(huà),發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。3樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開(kāi)關(guān)每周擦1次,保持干凈。4門、窗等玻璃5－10月每月擦2次,目視潔凈。5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。6電梯及電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。(2)每月對(duì)電梯門壁打臘上光1次。(3)轎箱頂部每月清潔1次。7清潔1次。8道路地面(1)每天清掃保潔1次。(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其它道路場(chǎng)地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。9屋面每年4、10月對(duì)屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃,冰溜子及時(shí)清除。10綠地綠地每天撿拾2次。11垃圾箱(桶)、果皮箱每天清運(yùn)2次,每周擦洗1次;垃圾無(wú)漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。12消滅鼠害蚊蠅(1)每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。13庭院燈門前燈每月擦1次。14設(shè)施設(shè)備用房每周清掃3次15休閑娛樂(lè)健身設(shè)施5－10月每2天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,對(duì)不聽(tīng)勸告者報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)草坪1修剪每年對(duì)草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。4灌、排水保持有效供水,基本無(wú)積水。5施肥每年施肥1次。6病蟲(chóng)害防治發(fā)生病蟲(chóng)害時(shí)及時(shí)滅治,控制大面積病蟲(chóng)害發(fā)生。樹(shù)木7存活率存活率95%以上,生長(zhǎng)良好。8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無(wú)脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。9清雜草每年適時(shí)清除雜草2次以上。10施肥按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件每年適時(shí)施肥1次。11病蟲(chóng)害防治防治結(jié)合,及時(shí)滅治。花壇花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過(guò)15%。13修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。14病蟲(chóng)害防治適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作。5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公用部位1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于2次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。2門窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開(kāi)閉正常。3墻面、頂面粉刷層無(wú)明顯剝落,墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。4屋面每季度1次對(duì)屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時(shí)修理。5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù);鐵圍欄表面無(wú)明顯銹蝕,保持完好。6道路、場(chǎng)地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù),保持路面基本平整無(wú)積水,路邊石平直無(wú)缺損。7休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),保證器械、設(shè)施的安全使用。8安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施,每月檢查1次,缺損及時(shí)補(bǔ)齊,保證標(biāo)志清晰完整。共用設(shè)施設(shè)備1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。(2)庭院燈照明時(shí)間5－10月不少于7小時(shí)/天;11－4月不少于9小時(shí)/天。(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。(6)每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行1次宣傳。3安全防范系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對(duì)講、周界防越報(bào)警、電子巡更、住戶報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設(shè)備三項(xiàng)以上)。(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。(3)排水管線每半年檢查1次。(4)化糞池每年清掏2次。5二次加壓供水(1)總體供水設(shè)施每季度檢查1次。(2)泵、管道每?jī)赡暧推?次。(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)1次,水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng),每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測(cè)壓并做好記錄。6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。6、電梯服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)電梯(1)建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。(2)建立電梯運(yùn)行檔案,記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任,每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼<安全檢驗(yàn)合格>標(biāo)志。(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。(5)確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間,隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。(6)定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。(7)根據(jù)實(shí)際情況,配備電梯管理人員,落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人。(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理。(10)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。7)有償便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):序號(hào)項(xiàng)目細(xì)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1電更換單頭燈泡、起輝器免費(fèi)安裝普通燈具5元安裝普通燈具并移位10-15元(明裝、不恢復(fù)墻面)35元(暗裝)3．5元/小時(shí)х風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)3-9х技術(shù)含量2х易難程度2х電施工裝修封包拆除х2注:不負(fù)責(zé)裝修安裝高級(jí)燈具、移位(暗裝)50元、100元更換、維修漏電風(fēng)險(xiǎn)護(hù)開(kāi)關(guān)5元查修普通插座、開(kāi)關(guān)5元-10元更換普通插座開(kāi)關(guān)3元-5元檢查維修斷路、短路、漏電且?guī)щ姴樾藿踊?、拆除裝修30元-150元維修PV分支6元PV線敷設(shè)1元/米(明)2元/米(暗)PV調(diào)頻5元維修灶具6-25元2上水更換水嘴2元(明裝)5元-10元(暗)更換雙砂豪華水閥15元更換洗臉池、洗菜池10元-20元更換、維修水表10元-15元(明)15元30元(暗)供水(打壓測(cè)試)3.5元/小時(shí)х風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)2-4х技術(shù)含量1.3х易難程度2-6х水施工裝修封包拆除х2注:不負(fù)責(zé)裝修維修水管滲漏(明裝)15元-20元更換、維修水表10元-15元(明)15元-30元(暗)維修水管滲漏(明裝)15元-20元維修水管滲漏(暗裝)20元-50元更換拆修衛(wèi)浴器具7-21元(普)14-150元(高)拆換水管(明裝)8元/米(上米以下8元/次)拆換水管(暗裝)15元/米(普照)15-50元(1米以下3曖維修暖氣滲漏(放水卸裝)45元/次3．5元/小時(shí)х風(fēng)險(xiǎn)維修暖氣滲漏(放水緊固)20元-30元/次維修暖氣不熱(改動(dòng)造成)50元暖氣堵塞放水疏通50元系數(shù)2-5х易難程度2-4х暖氣沒(méi)施裝修封包拆除х2注:不負(fù)責(zé)裝修因關(guān)閥造成暖氣不熱(需查找)10-20元因裝熱水器不熱(調(diào)節(jié))10-30元4下水疏通馬桶(硬疏通)10-30元3．5元/小時(shí)х污染系數(shù)3-5х易難程度2-3掛水設(shè)施裝修封包疏通馬桶(軟疏通)5-10元普通馬桶維修滲漏10元高級(jí)馬桶維修滲漏20元疏通主管(硬疏通)60-100元疏通主管(軟疏通)10元/次疏通地漏(硬疏通)40-60元疏通地漏(軟疏通)5-10元/次污水管道滲漏8-20元馬桶安裝15元(普)50元(高級(jí))5防水門窗倒卷進(jìn)水10元/次3．5元/小時(shí)х易難程度2-4х裝修封包門窗更換密封條15元/次樓頂管根滲漏維修30元/次室內(nèi)管根滲漏維修10元/次室內(nèi)衛(wèi)生間因改動(dòng)管子造成滲漏10-80元/次拆除2注:不負(fù)責(zé)修復(fù)裝修樓頂退層因不當(dāng)使用造成滲漏20-80元/次地下室管根滲漏維修10-20元注:因室內(nèi)空氣潮濕結(jié)露無(wú)法對(duì)地下室管根滲漏維修6塑木門窗塑鋼口扇破損20-30元更換玻璃5-20元安裝木門15元維修木門口戾10元更換窗紗6-15元更換門窗8-15元更換窗鎖5元7通訊代辦業(yè)務(wù)代辦數(shù)據(jù)寬帶業(yè)務(wù)(512K高速網(wǎng)速)免費(fèi)代辦小靈通開(kāi)戶/選號(hào)/售機(jī)業(yè)務(wù)免費(fèi)代辦固定電話安裝申請(qǐng)/申請(qǐng)停機(jī)業(yè)務(wù)免費(fèi)代辦小區(qū)內(nèi)移動(dòng)/過(guò)戶/改號(hào)免費(fèi)代辦改名/注銷/合戶免費(fèi)代辦停機(jī)恢復(fù)通話免費(fèi)8家教類小學(xué)/初中/高中/(單科)由家教雙方協(xié)商價(jià)格僅收代理費(fèi)每科10元樂(lè)器演奏(鋼琴/小提琴/其它)專業(yè)補(bǔ)習(xí)9代辦代辦全國(guó)各地機(jī)票免費(fèi)代訂火車票5元/張代理聯(lián)系搬家業(yè)務(wù)免費(fèi)代請(qǐng)醫(yī)生5元/次代送糧油、副食品2—8元/次委托物業(yè)代租、代售服務(wù)提當(dāng)月房租30%、代售另議代辦洗衣物/被褥/床單/毛毯/西裝0．5元/件10打字復(fù)印打字(中英文)3元/張(A4)復(fù)印0．3元/張(A4)0．6元/張(A3)0．3元/張(B5)11鐘點(diǎn)工打掃室內(nèi)衛(wèi)生5元/小時(shí)長(zhǎng)期打掃室內(nèi)衛(wèi)生、做飯面議家中看護(hù)小孩3元/小時(shí)在家看病人/行動(dòng)不便的老人15元/小時(shí)危重病人加10元/次12綠化室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)20-50元/次花木養(yǎng)護(hù)視品種、數(shù)量面議13全面保潔擦玻璃、天花、地板、廚房、衛(wèi)生間、臥室、客廳、書(shū)房每次130元/100平米玻璃清潔(單層玻璃)2元/平米真皮沙發(fā)護(hù)理5元/平米不銹鋼保養(yǎng)10元/平米清潔開(kāi)荒120元/100平米、不足100平米收100元

四、物質(zhì)裝備計(jì)劃

費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)費(fèi)用小計(jì)辦公設(shè)備電腦4400016000打印機(jī)21000電話機(jī)4150600傳真機(jī)110001000復(fù)印機(jī)180008000對(duì)講機(jī)106006000辦公桌椅經(jīng)理35001500管理員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理310003000部門65003000面包發(fā)、茶幾340001保險(xiǎn)柜21000物業(yè)管理軟件11000010000其它150005000管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)1沖擊鉆110001000電錘130003000宣傳櫥窗4400016000三輪車4500高壓水槍21000打蠟機(jī)130003000洗塵器210001000剪草機(jī)230006000割灌機(jī)230006000吸塵車11500015000固定資產(chǎn)小計(jì)=SUM(ABOVE)182100低值易耗品清潔工具1批5000綠化工具1批5000維修工具1批10000保安工具1批1000飲水機(jī)1批300辦公文具1批其它1批1000設(shè)施設(shè)備費(fèi)用合計(jì)206400管理用房開(kāi)發(fā)商提供員工寢室開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)辦費(fèi)五、管理人員配備及工作職責(zé)公司在泰富長(zhǎng)安城物業(yè)管理項(xiàng)目中,依據(jù)管理現(xiàn)場(chǎng)需要,以及公司物業(yè)管理品級(jí)和模式需要,合理的配備人員,建立了適合小區(qū)綜合物業(yè)管理需要的組織機(jī)構(gòu)。按照工作崗位和需求擬配備100人。物業(yè)管理人員各崗位職責(zé)1、管理公司經(jīng)理職責(zé):——負(fù)責(zé)組織制定管理公司發(fā)展規(guī)劃?！?fù)責(zé)公司年度工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、保險(xiǎn)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃、用工計(jì)劃、社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的審批,并組織監(jiān)控各部門總體工作質(zhì)量?！?fù)責(zé)合同的簽署及重要合同的評(píng)審?！?fù)責(zé)工資發(fā)放的審批?！?fù)責(zé)印章用印的審批?！?fù)責(zé)各部門經(jīng)理的月檢?！?fù)責(zé)”競(jìng)爭(zhēng)上崗”策劃及組織工作?！?fù)責(zé)安全預(yù)案的審批。——負(fù)責(zé)報(bào)銷費(fèi)用的審批。——負(fù)責(zé)車輛保養(yǎng)、維修工作的評(píng)審。——負(fù)責(zé)處理業(yè)主重大投訴?！?fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)的審批。——負(fù)責(zé)發(fā)文審批。——負(fù)責(zé)工作時(shí)間調(diào)整申請(qǐng)的審批?！?fù)責(zé)員工記大過(guò)與記大功行政獎(jiǎng)罰決定的審批。——負(fù)責(zé)績(jī)效考評(píng)監(jiān)控與結(jié)果的審批?！?fù)責(zé)審定工資標(biāo)準(zhǔn)及工資結(jié)構(gòu)。——負(fù)責(zé)便民服務(wù)項(xiàng)目及相關(guān)便民服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批。——負(fù)責(zé)員工入職、轉(zhuǎn)正、晉升、降級(jí)、調(diào)薪、離職手續(xù)的審批?！?fù)責(zé)檔案銷毀清單的審批?！?fù)責(zé)宿舍配備標(biāo)準(zhǔn)的審批?！?fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排?！?fù)責(zé)員工工資與福利管理制度的審批?！?fù)責(zé)員工投訴與行政復(fù)議工作監(jiān)控與結(jié)果的審批?！?fù)責(zé)租金標(biāo)準(zhǔn)的審批。——負(fù)責(zé)組織對(duì)供方的評(píng)審與審批?！?fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批?！霞?jí)安排的其它工作。2、財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)職責(zé):——負(fù)責(zé)組織本部門年度月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制?！?fù)責(zé)編制本部門年度、月度工作計(jì)劃。——負(fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求,并按照年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門組織的培訓(xùn)?！?fù)責(zé)員工工資發(fā)放表的編制與審核?！?fù)責(zé)購(gòu)買、保管、使用空白的收據(jù)、發(fā)票?！?fù)責(zé)備用金的核算?！?fù)責(zé)財(cái)務(wù)狀況的內(nèi)部審計(jì)?！?fù)責(zé)低值易耗品的攤銷、核算?！?fù)責(zé)公用設(shè)施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算?！?fù)責(zé)固定資產(chǎn)的分類、登記、管理、盤(pán)點(diǎn)及清查?！?fù)責(zé)會(huì)計(jì)報(bào)表的編制?！?fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的會(huì)計(jì)核算?！?fù)責(zé)現(xiàn)金、物品的核算。——負(fù)責(zé)銀行存款、應(yīng)收賬款的核算?！瓿缮霞?jí)安排的其它工作。3、小區(qū)收費(fèi)員的職責(zé):——負(fù)責(zé)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。——負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收。——負(fù)責(zé)保管、使用空白支票?！?fù)責(zé)進(jìn)行備用金借支、沖減?！?fù)責(zé)現(xiàn)金收取、支付及庫(kù)存保管?！?fù)責(zé)銀行存款的存、取、結(jié)算及余額的核對(duì)?！?fù)責(zé)員工工資與福利的發(fā)放?！瓿缮霞?jí)安排的其它工作。——負(fù)責(zé)工程所需物資的驗(yàn)收。——負(fù)責(zé)工具的簿記盤(pán)點(diǎn)?！?fù)責(zé)所購(gòu)物品的驗(yàn)證?！?fù)責(zé)庫(kù)存物品申購(gòu)計(jì)劃的制訂?！?fù)責(zé)物品驗(yàn)收、入倉(cāng)、領(lǐng)用手續(xù)的辦理和庫(kù)存物品的保管?！瓿缮霞?jí)安排的其它工作。4、辦公室文員職責(zé):——負(fù)現(xiàn)辦公區(qū)公共區(qū)域的日常管理工作?！?fù)責(zé)檔案的日常管理工作?！?fù)責(zé)來(lái)訪的打印及文號(hào)的管理?！?fù)責(zé)文件收發(fā)、傳閱及歸檔?！?fù)責(zé)辦公費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)?！?fù)責(zé)<從事月報(bào)>的編制工作。——負(fù)責(zé)社會(huì)保險(xiǎn)管理工作的日常管理。——負(fù)責(zé)行政獎(jiǎng)罰工作跟進(jìn)?！?fù)責(zé)員工的入職、轉(zhuǎn)正、晉升、降級(jí)、調(diào)薪手續(xù)的辦理。——負(fù)責(zé)員工工資的日常管理。——負(fù)責(zé)員工考勤的統(tǒng)計(jì)。——負(fù)責(zé)員工勞動(dòng)合同的簽訂?！?fù)責(zé)員工離職、內(nèi)部調(diào)職工作手續(xù)的辦理?！?fù)責(zé)員工工作證的管理?！瓿缮霞?jí)安排的其它工作。5、小區(qū)管理員職責(zé):——負(fù)責(zé)組織歸口的年度月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制?！?fù)責(zé)編制歸口年度、月度工作總結(jié)?！?fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求,并按照年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施歸口的培訓(xùn)?！?fù)責(zé)安排值班與交接班工作及值班抽查?！?fù)責(zé)處理輕微投訴及每月投放統(tǒng)計(jì)、分析、匯報(bào)?！?fù)責(zé)監(jiān)控業(yè)主檔案保管與跟蹤。——負(fù)責(zé)進(jìn)行管理員的日檢、周檢?！?fù)責(zé)具體實(shí)施社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃?！?fù)責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督?！?fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理?！?fù)責(zé)向求助戶提供服務(wù)工作的組織實(shí)施?！?fù)責(zé)小件物品寄存保管工作的組織實(shí)施。——負(fù)責(zé)協(xié)助安排業(yè)主入住?！?fù)責(zé)制定回訪計(jì)劃和組織、安排一般回訪?！?fù)責(zé)住戶一般違章事件的處理?！?fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審核?！?fù)責(zé)組織、安排鑰匙的管理。——負(fù)責(zé)組織實(shí)施文體設(shè)施的管理?！唧w負(fù)責(zé)宣傳刊物的審稿、編輯、印刷、發(fā)行等事務(wù)?！瓿缮霞?jí)安排的其它工作。6、公共事務(wù)主管職責(zé):——負(fù)責(zé)具體實(shí)施小件物品寄存保管。——負(fù)責(zé)房屋本體維修基金的催繳。——負(fù)責(zé)管理處辦公區(qū)日常管理。——負(fù)責(zé)管理處文件的打印?！?fù)責(zé)花木寄養(yǎng)手續(xù)的辦理?！?fù)責(zé)進(jìn)行文體設(shè)施的管理?！?fù)責(zé)辦理入往手續(xù)。——負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容,及時(shí)傳達(dá)至機(jī)電維修部,并跟蹤、督促維修工作按時(shí)完成?！?fù)責(zé)開(kāi)展社區(qū)文體活動(dòng)?！?fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主檔案的保管與跟蹤。——負(fù)責(zé)實(shí)施回訪。——負(fù)責(zé)實(shí)施樓宇巡查?！?fù)責(zé)實(shí)施托管鑰匙的日常管理?！?fù)責(zé)實(shí)施裝修施工檢查、驗(yàn)收?！?fù)責(zé)收集稿件及組織每期刊物的編印、投遞?！?fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳?！?fù)責(zé)投訴現(xiàn)場(chǎng)的接待。——負(fù)責(zé)為住房辦理花木租、售、代管手續(xù)?！?fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用、停電、停水的情況。——負(fù)責(zé)實(shí)施空置房的日常管理?！?fù)責(zé)應(yīng)收帳的的催繳。——協(xié)助主管進(jìn)行違章事件的處理。——完成上級(jí)安排的其它工作。7、秩序維護(hù)主管職責(zé):——負(fù)責(zé)組織歸口年度月度工作計(jì)劃、人事定編計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、消防演習(xí)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制。——負(fù)責(zé)提出培訓(xùn)要求,并按照年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施歸口的培訓(xùn)?！?fù)責(zé)抽檢、指導(dǎo)治安巡邏?！?fù)責(zé)防火管理工作監(jiān)督、檢查,組織實(shí)施。——負(fù)責(zé)火場(chǎng)疏散、救援的組織指揮?！?fù)責(zé)監(jiān)督檢查消防系統(tǒng)各類設(shè)備的操作程序?！?fù)責(zé)進(jìn)行班組長(zhǎng)、秩序維護(hù)員的周檢?！?fù)責(zé)警用器械的申購(gòu)、發(fā)放、送檢、保養(yǎng)。——負(fù)責(zé)物業(yè)安全預(yù)案的具體編制實(shí)施。——負(fù)責(zé)消防器材管理的監(jiān)督、檢查。——負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理的業(yè)務(wù)督導(dǎo)?！?fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的施工人員管理的組織實(shí)施?！?fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理?！?fù)責(zé)制定轄區(qū)大型文體活動(dòng)的交通管理方案,組織監(jiān)督和指導(dǎo)車輛及交通設(shè)施的管理。——負(fù)責(zé)制定轄區(qū)重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案。——完成上級(jí)安排的其它工作。8、機(jī)