房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入的稅務處理（一）銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。（二）銷售收入的確認條件企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：1、實行一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。2、實行分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3、實行銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。4、實行托付方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（1）實行支付手續(xù)費方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）實行視同買斷方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，假如銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；假如屬于前兩種狀況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（3）實行基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，假如銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得干脆從銷售收入中減除；假如銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方干脆簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4）實行包銷方式托付銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可依據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應依據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)的視同銷售行為企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、嘉獎、對外投資、支配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或運用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和依次為：1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2、由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3、按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。（四）銷售未完工產(chǎn)品收入的確認企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預料計稅毛利率分季(或月)計算出預料毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應剛好結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預料毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預料毛利額之間差異調(diào)整狀況的報告以及稅務機關(guān)須要的其他相關(guān)資料。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和支配單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。（五）房地產(chǎn)企業(yè)租金收入的確認企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人運用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。(六)開發(fā)產(chǎn)品完工的條件企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建立、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已起先投入運用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用扣除的稅務處理（一）成本費用扣除的具體規(guī)定企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必需按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。1、期間費用企業(yè)發(fā)生的期間費用、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。2、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本3、開發(fā)產(chǎn)品的修理保養(yǎng)費用企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的修理費用，準予在當期據(jù)實扣除4、設(shè)施設(shè)備修理基金企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。5、會所等配套設(shè)施費用企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建立的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：(1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建立費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。(2)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)全部的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建立固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建立開發(fā)產(chǎn)品進行處理。6、郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施等成本企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建立的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位賜予的經(jīng)濟補償可干脆抵扣該項目的建立成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。7、按揭貸款擔保金企業(yè)實行銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款供應擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行供應的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。8、境外銷售費用企業(yè)托付境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過托付銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。9、房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的特殊扣除政策企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（1）企業(yè)為建立開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和支配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可干脆在稅前扣除。

（2）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)運用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在運用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,運用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。10、資產(chǎn)損失的特殊扣除政策（1）企業(yè)因國家無償收回土地運用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（2）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。11、折舊費用企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際運用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。（二）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)運用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地運用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建立支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性探討、籌建、場地通同等前期費用。3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為干脆組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動疼惜費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建立費等。三、特定事項的稅務處理（一）企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）支配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次支配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應支配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務處理。2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定支配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:（1）企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前支配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務處理。（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地運用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。四、納稅申報1.第21行填報房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品業(yè)務，依據(jù)稅法規(guī)定計算的特定業(yè)務的納稅調(diào)整額。2.第22行房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得銷售收入，按稅法規(guī)定計算的納稅調(diào)整額。3.第23行第1列填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，會計核算未進行收入確認的銷售收入金額4、第24行第1列填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的銷售收入按稅法規(guī)定預料計稅毛利率計算的金額；第2列等于第1列。5、第25行第1列填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅，且在會計核算中未計入當期損益的金額；第2列等于第1列。6、第26行填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品，按稅法規(guī)定計算的納稅調(diào)整額。7、第27行第1列填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品，此前年度已按預料毛利額征收所得稅，本年度結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品，會計上符合收入確認條件，當年會計核算確認的銷售收入金額。8、第28行第1列填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品，此前年度已按預料毛利額