杭州市場(chǎng)分析

杭州-長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈金三角之一(上海、杭州、南京)長(zhǎng)江三角洲以上海為核心，其城市化水平整體較高，城市體系完備。改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)江三角洲的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，小城鎮(zhèn)建設(shè)加快，建制鎮(zhèn)和縣級(jí)市(小城市)的數(shù)量急劇增加。近幾年，這一地區(qū)開(kāi)始由重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)向重點(diǎn)發(fā)展大中城市，次由分散走向集中，各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，成為原有城市外延擴(kuò)張的主要標(biāo)志。城市化進(jìn)程的加快使滬寧杭公路、和大運(yùn)河沿線的9個(gè)城市基本連接成片，長(zhǎng)江三角洲形成了完整的都市群。這個(gè)都市群匯集了產(chǎn)業(yè)、金融、貿(mào)易、教育、科技、文化等雄厚的實(shí)力，對(duì)于帶動(dòng)的發(fā)展，連接國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，吸引海外投資，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與技術(shù)轉(zhuǎn)移，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)域重組具有重要作用。目前，長(zhǎng)三角已處在向工業(yè)化中后期發(fā)展的階段，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，今后五年，城市化進(jìn)程將明顯加快。通過(guò)高新技術(shù)十年內(nèi)，長(zhǎng)江三角洲將有可能成為我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極和亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶，成為具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力的外向型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。許多有識(shí)之士甚至認(rèn)為，長(zhǎng)三角”不僅已經(jīng)或者即將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)巨輪的領(lǐng)航者，而且極有可能成為世界經(jīng)濟(jì)下一輪復(fù)蘇的發(fā)動(dòng)機(jī)”。杭州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展□杭卅市實(shí)醍國(guó)內(nèi)生產(chǎn)鳥(niǎo)慣(億無(wú))過(guò)了西湖工業(yè)博覽會(huì)帶來(lái)的巨大商務(wù)、會(huì)展機(jī)會(huì)□西湖晦覽會(huì)貿(mào)易成交額{億無(wú)〉2000年開(kāi)始的西博會(huì)”為杭州走出浙江，放眼全國(guó)，開(kāi)辟了一個(gè)新的對(duì)外窗口和平臺(tái)，杭州已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單意義上的旅市接近了。西湖博覽會(huì)之杭州打造東方休閑之都界休閑博覽園和世界休閑風(fēng)情園展示、世界休閑用品博覽會(huì)、世界休閑大會(huì)、世界休閑峰會(huì)、世界休閑獎(jiǎng)評(píng)選、世界休閑研究2006杭州世界休閑博覽會(huì)的主要目標(biāo)： (1)擴(kuò)大世界休閑博覽會(huì)的國(guó)際影響，促進(jìn)世界各國(guó)尤其是發(fā)展中國(guó)家休閑科學(xué)的交流與傳播，促進(jìn)休閑經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高 (2)提高浙江省的國(guó)際知名度，引領(lǐng)中國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，打造杭州"東方休 業(yè)發(fā)展都有十分積極的促進(jìn)作用。北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，將使中國(guó)的旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)入新紀(jì)元。美國(guó)高盛公司估計(jì)，從二00二年起到奧運(yùn)之年，中國(guó)旅游業(yè)由于奧運(yùn)會(huì)直接增加的旅游收入將超過(guò)1500億元。這期間，將有大量的外國(guó)游客到中國(guó)旅游；將有更多的體育比賽在中國(guó)進(jìn)行，從而帶來(lái)更多的運(yùn)動(dòng)員和游客，使旅游業(yè)進(jìn)入大發(fā)展的階段。旅游景點(diǎn)的改造，旅游精品街的建設(shè)，旅游紀(jì)念品的開(kāi)發(fā)，旅游人才的培養(yǎng)，星級(jí)賓生態(tài)旅游和人文旅游也將越來(lái)越有吸引力2010年的上海世博會(huì)客參會(huì)，如此龐大的客流量將給上海和周邊地區(qū)的旅游、住宿、餐飲等行業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。通過(guò)構(gòu)建無(wú)障礙旅游，長(zhǎng)三角正一方面，上海的都市風(fēng)情旅游資源吸引力較虛羸，缺乏名山勝水，人文景點(diǎn)的歷史積淀也欠深厚，打造最具人氣的世博會(huì)展旅游產(chǎn)品，必須與長(zhǎng)三角其它地區(qū)的旅游資源進(jìn)行有機(jī)匹配，產(chǎn)生較強(qiáng)的會(huì)展旅游的資源誘因，以增強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)外的旅游吸引另一方面，世博期間的7000萬(wàn)人次，將造成高峰期日住宿60-80萬(wàn)人左右。據(jù)預(yù)測(cè)，到2010年，上海飯店將自然增長(zhǎng)17萬(wàn)張左右。屆時(shí)排除正常的游客接待，上海旅游經(jīng)濟(jì)-----浙江支柱產(chǎn)業(yè)4年，浙江的旅游總收入已經(jīng)達(dá)到了1000億元人民幣，占全省GDP的9.7%。專(zhuān)家們認(rèn)為，一個(gè)產(chǎn)浙江旅游業(yè)的遠(yuǎn)期目標(biāo)是，到2010年，基本建成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、旅游設(shè)施完善、旅游產(chǎn)品豐富、旅游服務(wù)優(yōu)良、開(kāi)放程度較高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力位居全國(guó)前列的旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，而旅游總收入要達(dá)到2500億元,三、杭州酒店業(yè)現(xiàn)狀級(jí)酒店總量據(jù)杭州市旅游委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，到2004年12月31日，杭州市區(qū)(包括濱江、蕭山和余杭區(qū))共有星級(jí)酒店203家，其中五星亠五星級(jí)亠亠五星級(jí)亠州的酒店主要分布在四個(gè)區(qū)域：西湖周邊、武林廣場(chǎng)周邊、黃龍?bào)w育中心周邊以及濱江/蕭山區(qū),---,.----------------------------------40_月二月三月四月五月六月七月■■冃九月+月_07684.47531.6re.s礙2n.1；3L.65.22.7冷867.*72.7&9.5T2577475S72.4地地區(qū)岀租率邊體育中心場(chǎng)濱江/蕭山區(qū)計(jì)客房數(shù)量飯店數(shù)量3941%州市四、五星級(jí)酒店出租率變動(dòng)圖從岀租率上來(lái)看，杭州四五星級(jí)酒店全年岀租率均保持在70%以上的水平，其中五星級(jí)全年平均岀租率季明顯，五星級(jí)酒店三月、四月、六月和十月出租率能達(dá)到80%以上，一月和十二月則處于淡季，但出租率能保持在60%以上。價(jià)四、五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)變動(dòng)圖如圖3-3所示，杭州市四五星級(jí)飯店全年平均房?jī)r(jià)差別顯著，其中五星級(jí)酒店全年平均房?jī)r(jià)可達(dá)596級(jí)酒店全年平均房?jī)r(jià)僅有336元型酒店經(jīng)營(yíng)狀況2004年，杭州市部分星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)和客房岀租率如下表所示:飯飯店名稱(chēng)杭州香格里拉飯店杭州五洲大酒店浙江世界貿(mào)易中心大飯店杭州國(guó)大雷迪森廣場(chǎng)酒店杭州國(guó)際假日酒店浙江大酒店杭州望湖賓館杭州海華大酒店杭州新僑飯店杭州香溢大酒店杭州黃龍飯店囂入482956住率85472293004年杭州部分星級(jí)飯店客房經(jīng)營(yíng)情況年分別開(kāi)業(yè)的2家由國(guó)際著名酒店管理集團(tuán)管理的凱悅酒店和索非特酒四、凱恩假日酒店項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strength)1)地理位置項(xiàng)目地處杭州市最繁華的商務(wù)、商業(yè)中心的解放路段，無(wú)論交通，還是周?chē)虡I(yè)、商務(wù)、西湖景區(qū)和娛樂(lè)配套設(shè)施，2)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念新穎開(kāi)發(fā)商獨(dú)到的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，將房產(chǎn)投資、休閑度假與投資理財(cái)概念有機(jī)結(jié)合；未來(lái)經(jīng)營(yíng)上，酒店將客房岀售者也將為酒店帶來(lái)相當(dāng)規(guī)模的市場(chǎng)客源，并在銷(xiāo)售的過(guò)程中擴(kuò)大酒店的影響力。3)前瞻性物業(yè)在前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店投資管理公司進(jìn)行項(xiàng)目顧問(wèn)，使得物業(yè)在今后的建設(shè)、設(shè)計(jì)過(guò)程中更符合市場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)的4)團(tuán)隊(duì)組合物業(yè)從前期策劃、產(chǎn)品定位，到后期經(jīng)營(yíng)管理，以及提供給投資者的售后延伸服務(wù)都由國(guó)際專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)共同打造，具有機(jī)遇(Opportunity)1.區(qū)域發(fā)展需要特色高檔商務(wù)、休閑酒店杭州市場(chǎng)目前仍然以旅游觀光星級(jí)酒店為主，真正能滿(mǎn)足高檔商務(wù)、休閑需求的酒店相對(duì)較少。2.以客房為重點(diǎn)的酒店，經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較低3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景持續(xù)看好長(zhǎng)三角地區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入基本上都已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)1000美元，杭州、上海、蘇州、寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山等城市的居民人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到1500美元。這一理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。4.難得的發(fā)展機(jī)遇5.政府對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的高度重視五、市場(chǎng)定位根據(jù)對(duì)整個(gè)杭州及浙江酒店市場(chǎng)的了解和分析，擬建項(xiàng)目酒店定位為：公寓。主要客源市場(chǎng)定位及理由如下：五星級(jí)豪華商務(wù)、休閑酒店及市場(chǎng)1.酒店的地理位置目前在周邊區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有任何空余地塊建造類(lèi)似項(xiàng)目2.周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，交通便捷，是廣大商務(wù)客人樂(lè)意選擇的區(qū)域3.浙江經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，需要更多的商務(wù)酒店與之配套4.目前杭州酒店缺少新意，該項(xiàng)目的出現(xiàn)將帶動(dòng)新一輪的酒店趨勢(shì)：時(shí)尚、溫馨的氛圍將取代原來(lái)傳統(tǒng)的星級(jí)賓館會(huì)展市場(chǎng)1.2006年杭州國(guó)際休閑博覽會(huì)的舉辦，將為杭州帶來(lái)眾多的會(huì)展客源2.作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、擁有民間資本最雄厚的省會(huì)城市，越來(lái)越多的商務(wù)會(huì)展