房地產(chǎn)設(shè)計管理中的五個關(guān)鍵要點

房地產(chǎn)設(shè)計管理中的五個關(guān)鍵要點房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)計相關(guān)的活動進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作？基于設(shè)計管理的特點，筆者以為關(guān)鍵做好以下五個方面：明確委托設(shè)計要要求，選擇適適合的設(shè)計伙伙伴；加強設(shè)計全過程程控制管理；；重視設(shè)計報批過過程中的溝通通管理,與主管部門門保持良好溝溝通；加強設(shè)計變更控控制；注重設(shè)計的整合合管理這五個個要點的管理理。設(shè)計工作是一項項較單純的技技術(shù)工作，任任務(wù)來自于甲甲方，設(shè)計的的成果是由設(shè)設(shè)計院完成的的。完成的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿滿意，并同時時滿足國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和政府要要求。而房地地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)設(shè)計管理要求求代表房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)設(shè)計相關(guān)的活活動，如市場場調(diào)查、土地地購買、設(shè)計計咨詢和招標(biāo)標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計計、報批和設(shè)設(shè)計變更等進進行統(tǒng)一管理理和協(xié)調(diào)。就就設(shè)計而言，設(shè)設(shè)計管理既要要解決設(shè)計方方面技術(shù)問題題，又要把規(guī)規(guī)劃、建筑、室室內(nèi)、景觀、市市政等設(shè)計單單位整合起來來，做到不矛矛盾不沖突，協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而而且設(shè)計管理理工作的工作作對象不僅有有很多乙方，也也有很多審批批主管部門，所所以不但要對對合同方協(xié)調(diào)調(diào)管理，也需需上下協(xié)調(diào)。因因此房地產(chǎn)企企業(yè)設(shè)計管理理工作既是技技術(shù)工作也是是管理工作。那如何做好房地地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計計管理工作？？基于設(shè)計管管理的特點，筆筆者以為關(guān)鍵鍵做好以下五五個要點的管管理：管理要點一：明明確委托設(shè)計計要求，選擇擇合適的設(shè)計計伙伴一個好的設(shè)計，必必須在深入細細致的市場調(diào)調(diào)查后，并經(jīng)經(jīng)過多方面、全全面細致的分分析研究后，才才能和市場緊緊密結(jié)合起來來。對于一個個項目的設(shè)計計首先要有一一個整體的清清晰的概念，而而后要清楚給給誰做什么樣樣的產(chǎn)品，誰誰能做好這樣樣的產(chǎn)品？所所以做好一個個設(shè)計的前提提條件：明確確委托設(shè)計的的要求，選擇擇優(yōu)秀的設(shè)計計伙伴。1）明確委托設(shè)設(shè)計的要求設(shè)計任務(wù)書就是是設(shè)計的輸入入，要想有好好的設(shè)計輸出出，充分的設(shè)設(shè)計輸入是起起點。方案設(shè)設(shè)計階段，設(shè)設(shè)計任務(wù)書的的輸入主要應(yīng)應(yīng)包括企業(yè)最最高領(lǐng)導(dǎo)層的的規(guī)劃意見、營營銷部門提供供的產(chǎn)品定位位、物業(yè)公司司和客服部門門提供的客戶戶建議、開發(fā)發(fā)部門提供的的政府征詢意意見、預(yù)算部部門提出的初初步成本建議議以及項目現(xiàn)現(xiàn)場管理部門門提供的勘測測報告等；初初步設(shè)計和施施工圖設(shè)計階階段，設(shè)計任任務(wù)書的輸入入則主要應(yīng)包包括前面的設(shè)設(shè)計成果、報報批過程中獲獲知的反饋意意見、預(yù)算部部門提供的細細化成本要求求以及項目現(xiàn)現(xiàn)場管理部門門提供的配套套設(shè)備的設(shè)計計要求等。設(shè)計在設(shè)計的各各個階段，設(shè)設(shè)計任務(wù)書輸輸入的重點不不太一樣，前前者的重心在在于政府規(guī)劃劃、產(chǎn)品定位位、領(lǐng)導(dǎo)意圖圖，而后者的的重心則在于于報批反饋意意見、成本要要求。由于后后續(xù)參與設(shè)計計成果評審的的部門基本與與提供設(shè)計輸輸入建議的部部門一致，因因此若此環(huán)節(jié)節(jié)將某個部門門省略，那么么后續(xù)的設(shè)計計評審也將缺缺乏針對性的的效果。一般般來說，房地地產(chǎn)企業(yè)能意意識到該環(huán)節(jié)節(jié)的重要性，但但總是由于這這樣或那樣的的原因?qū)е略O(shè)設(shè)計輸入不夠夠充分或設(shè)計計輸入質(zhì)量不不高，引起設(shè)設(shè)計工作的反反復(fù)，比如在在施工圖設(shè)計計階段做顛覆覆性方案變動動。由于當(dāng)前設(shè)計單單位普遍經(jīng)濟濟觀念和市場場觀念相對淡淡薄，“重技術(shù)、輕輕經(jīng)濟”，加上設(shè)計計費的取費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一般按建建筑面積或投投資額計算，不不利于設(shè)計單單位加強成本本控制意識，設(shè)設(shè)計保守不合合理，浪費極極大。所以在在設(shè)計任務(wù)書書或投資估算算上規(guī)定造價價的限額，并并和設(shè)計費掛掛鉤。對設(shè)計計單位進行經(jīng)經(jīng)濟賞（節(jié)約約）罰（超支支），是控制制造價的有效效方法之一。2）選擇合適的的設(shè)計伙伴通過什么樣的途途徑獲得好的的設(shè)計方案，是是值得考慮的的，但要考慮慮到成本和收收獲的價值比比較。對于大大型項目，如如果比較復(fù)雜雜，邀請知名名設(shè)計單位進進行咨詢，可可以幫助甲方方理清思路，獲獲得一些創(chuàng)新新性想法和啟啟發(fā)，這一階階段的成果可可以作為甲方方的部分意圖圖貫徹到下一一步的設(shè)計中中去，咨詢會會有一些費用用，但不是太太大，得到的的信息卻很多多。在咨詢成果的基基礎(chǔ)上，選出出1-2家單位展開開下一步的規(guī)規(guī)劃設(shè)計工作作，可以在原原先的立意基基礎(chǔ)上深入發(fā)發(fā)展，形成一一個基本確定定的方案，供供甲方進行選選擇，這種方方式，可以發(fā)發(fā)揮設(shè)計單位位的積極性和和設(shè)計空間，推推出優(yōu)秀作品品。在策劃階段和市市場調(diào)查階段段，擬采取指指定單位的方方式進行策劃劃和調(diào)查，尤尤其邀請本地地的公司更適適合一些。在在概念和總體體規(guī)劃階段，或或采取先咨詢詢，后招標(biāo)的的方式，或完完全采取招標(biāo)標(biāo)方式，或者者請一家著名名設(shè)計公司直直接做。要根根據(jù)項目情況況來選擇。而而規(guī)劃設(shè)計、建建筑單體設(shè)計計也可采取招招標(biāo)形式?？偪傊?，為獲得得高水平、高高質(zhì)量的作品品，在不同階階段，采取相相應(yīng)的方式進進行設(shè)計有助助于方案精品品的出現(xiàn)。作為地產(chǎn)企業(yè)，為為做好一個項項目的設(shè)計，會會愿意拿出更更高的成本來來雇請一家高高水平的設(shè)計計單位。但是是高水平的設(shè)設(shè)計單位不一一定就適合，原原因有很多，很很重要的一點點是一個項目目從前期策劃劃、概念規(guī)劃劃、總體規(guī)劃劃到詳細規(guī)劃劃設(shè)計、單體體設(shè)計、初步步設(shè)計和施工工圖設(shè)計，有有很多階段，每每一個階段對對設(shè)計的要求求不一樣，因因此，方案能能力強的不一一定做好施工工圖，而策劃劃作得好不一一定代表可以以做總體規(guī)劃劃。隨著設(shè)計計專業(yè)分工和和市場的細化化，配合設(shè)計計各階段的咨咨詢顧問公司司、方案設(shè)計計公司、建筑筑設(shè)計公司、施施工圖設(shè)計公公司、景觀設(shè)設(shè)計公司、市市政管網(wǎng)設(shè)計計公司等更加加專業(yè)的公司司會更加適合合階段設(shè)計工工作的需要，而而且會作得更更好，更專業(yè)業(yè)。所以，在在相應(yīng)階段邀邀請該階段高高水平的公司司來做，才更更加能夠保證證創(chuàng)造出優(yōu)秀秀的設(shè)計作品品。工程主設(shè)計師對對項目的成功功運作起著關(guān)關(guān)鍵作用。高高水平的設(shè)計計單位內(nèi)部一一定要有主設(shè)設(shè)計師來支撐撐，甲方在選選擇設(shè)計單位位時，要對實實施項目設(shè)計計的主設(shè)計師師進行資質(zhì)考考查，審查其其主持設(shè)計工工程項目的圖圖紙質(zhì)量，對對其能力有全全面的了解，并并要求在提供供服務(wù)時，保保證主設(shè)計師師到位。最好好就所委托的的設(shè)計項目形形成項目設(shè)計計小組主創(chuàng)人人員固定，協(xié)協(xié)作人員明確確。另外，設(shè)設(shè)計單位的配配合情況也要要重點考察，因因為，如果水水平高，但是是不聽甲方指指導(dǎo)和意見，無無法進行溝通通和交流，那那水平再高，也也無法實現(xiàn)甲甲方的設(shè)計目目標(biāo)和主要意意圖。管理要點二：設(shè)設(shè)計全過程控控制管理設(shè)計過程的控制制是設(shè)計意圖圖得以圖紙化化的有力手段段。多數(shù)企業(yè)業(yè)在設(shè)計的過過程中不太重重視過程的控控制，缺乏必必要的跟蹤，導(dǎo)導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果果出現(xiàn)不應(yīng)有有的偏差。做做好這環(huán)節(jié)的的工作可以從從以下幾個方方面來考慮：：1）日常管理設(shè)計過程中，設(shè)設(shè)計管理部門門加強設(shè)計跟跟蹤和指導(dǎo)，不不能僅通過幾幾次會議或匯匯報的方式來來解決復(fù)雜的的技術(shù)問題，比比較復(fù)雜的問問題要主要依依靠設(shè)計管理理人員與設(shè)計計師進行面對對面的溝通和和商量，一起起參與設(shè)計，對對設(shè)計中出現(xiàn)現(xiàn)的問題，設(shè)設(shè)計管理人員員可及時匯報報尋求解決方方案或意見，這這種措施可有有效的將一些些細節(jié)或不大大的問題解決決好，而且因因為有甲方代代表的參加，設(shè)設(shè)計師的積極極性和主動性性會得到加強強，工作效率率會大幅提高高，由領(lǐng)導(dǎo)拍拍板決策的范范圍縮小，節(jié)節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的的精力。通過過匯報會，主主要目的有兩兩個：一是向向領(lǐng)導(dǎo)通報設(shè)設(shè)計的進展和和中間成果。二二是就設(shè)計中中的關(guān)鍵問題題進行討論，尋尋求解決方法法或意見，以以便于下一步步設(shè)計的繼續(xù)續(xù)。2）關(guān)鍵節(jié)點控控制在設(shè)計過程管理理中，要依據(jù)據(jù)設(shè)計進度安安排結(jié)合《委委托設(shè)計任務(wù)務(wù)書》中關(guān)于于階段成果的的深度要求及及公司擬定該該設(shè)計項目的的關(guān)鍵節(jié)點進進度計劃，在在關(guān)鍵節(jié)點，由由設(shè)計管理部部門組織檢查查，必要時可可組織各部門門參與研討，同同時碰到不確確定性問題時時應(yīng)即時的征征詢規(guī)劃、消消防等主管部部門意見，盡盡早發(fā)現(xiàn)問題題，提前解決決問題。3）設(shè)計成果評評審設(shè)計成果評審是是設(shè)計意圖得得以圖紙化的的一種重要手手段。設(shè)計評評審是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計計單位提供成成果的最后一一次把關(guān)，這這一次把關(guān)的的成敗很大程程度決定了后后面設(shè)計變更更和工程簽證證的多少，房房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)給予高度的的重視。目前前，一些房地地產(chǎn)企業(yè)或采采取口頭等非非正式溝通的的方式或不重重視走形式，導(dǎo)導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的的控制作用不不能很好的發(fā)發(fā)揮。做好設(shè)設(shè)計成果的評評審，首先評評審會要合理理組織。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部門的工作作時間異常寶寶貴，應(yīng)盡可可能的組織在在花功夫使之之更加科學(xué)合合理有效。在在時間上應(yīng)充充分考慮到評評審參與者的的工作安排，避避免出差或其其他原因?qū)е轮碌娜毕?；設(shè)設(shè)計方案或施施工圖應(yīng)根據(jù)據(jù)量的大小提提前（2-3天）下發(fā)評評審參與者，以以備消化吸收收，提高評審審會效率；選選擇權(quán)威人士士擔(dān)任主持人人，提高各參參與部門的重重視程度，同同時在出現(xiàn)爭爭持意見時決決策拍板，避避免長期爭執(zhí)執(zhí)影響效率。其其次參與部門門要充分。一一般來說，提提供設(shè)計輸入入的部門以及及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參參與，核對提提供的設(shè)計要要求或建議是是否在設(shè)計圖圖紙中得到體體現(xiàn)。必要時時，還應(yīng)邀請請外部有關(guān)專專家參與。最最后要形成評評審紀(jì)要。評評審紀(jì)要的嚴(yán)嚴(yán)肅對待可以以提高部門的的重視程度，并并且為日后的的設(shè)計分析總總結(jié)提供素材材和依據(jù)。各各個評審會都都應(yīng)由詳盡的的評審意見記記錄，并要求求簽字確認(rèn)。管理要點三：重視設(shè)計報報批過程中的的溝通管理,與主管部門門保持良好溝溝通設(shè)計報批不僅僅僅是批準(zhǔn)的問問題，還是時時間上的問題題，經(jīng)濟上的的問題，更要要認(rèn)識到設(shè)計計報批是將設(shè)設(shè)計目標(biāo)通過過政府的批準(zhǔn)準(zhǔn)加以確認(rèn)和和合法化。設(shè)設(shè)計管理人員員要學(xué)會與規(guī)規(guī)劃、消防、人人防等政府各各個主管部門門的溝通和協(xié)協(xié)調(diào)。關(guān)乎設(shè)計的報批批事項，要做做到在設(shè)計過過程中就保持持與政府主管管部門良好溝溝通，設(shè)計管管理人員要及及時跟蹤和協(xié)協(xié)調(diào)，如果在在一個范圍允允許選擇或主主管部門有商商量的余地，我我們可以通過過合法的正當(dāng)當(dāng)途徑將公司司的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)和設(shè)計意圖圖準(zhǔn)確的反映映給他們，去去積極協(xié)商和和溝通，影響響他們的決策策傾向。比如如關(guān)于小區(qū)入入口位置、與與市政管網(wǎng)接接口位置、建建筑外立面效效果等均可以以根據(jù)公司對對項目的要求求結(jié)合造價因因素爭取有利利的審批結(jié)果果。包括也可可以根據(jù)市場場、相關(guān)政策策、項目具體體實際對于規(guī)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)標(biāo)申請調(diào)整。管理要點四：加加強設(shè)計變更更控制設(shè)計變更可能產(chǎn)產(chǎn)生好的影響響，如節(jié)省成成本，產(chǎn)品在在功能上更加加符合業(yè)主的的要求，也可可能產(chǎn)生不好好的影響，如如帶來成本的的嚴(yán)重超出。設(shè)設(shè)計變更的產(chǎn)產(chǎn)生可以有多多方面的原因因，主要包括括以下幾種：：公司領(lǐng)導(dǎo)要求變變更：因領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)設(shè)計不符合要要求，或基于于公司發(fā)展的的角度要求進進行變更等；；營銷部門要要求變更：產(chǎn)產(chǎn)品的功能設(shè)設(shè)計不符合業(yè)業(yè)主的要求或或給業(yè)主帶來來十分的不便便等情況，營營銷部門提出出進行變更；；施工單位要要求變更：施施工單位因材材料設(shè)備使用用問題而提出出來的變更，如如原有材料設(shè)設(shè)備缺貨要使使用替代產(chǎn)品品，又比如使使用新材料；；施工單位發(fā)發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計計失誤而提出出來的變更，如如出現(xiàn)明顯的的圖紙錯漏現(xiàn)現(xiàn)象。設(shè)計變更的控制制主要從設(shè)計計變更發(fā)生的的次數(shù)和每一一次設(shè)計變更更的處理兩個個方面進行控控制。要想減少設(shè)計變變更次數(shù)，最最關(guān)鍵的是將將風(fēng)險前移，也也就是說將發(fā)發(fā)生設(shè)計變更更的可能性盡盡可能的在前前面的設(shè)計管管理工作中予予以解決。概概括說來，就就是做好前述述的設(shè)計任務(wù)務(wù)書編制、設(shè)設(shè)計過程控制制和設(shè)計成果果評審三項基基本工作。根根據(jù)筆者經(jīng)驗驗，做好該三三項工作后，設(shè)設(shè)計變更的次次數(shù)可以得到到一個較好的的控制。嚴(yán)格控制設(shè)計變變更的發(fā)生主主要是堅持是是會審制度，由由各個設(shè)計輸輸入部門對設(shè)設(shè)計變更進行行會審，即“先研討再測測算最后決策策”的控制原則則，簡單說來來，先從技術(shù)術(shù)上驗證是否否可行，然后后從成本上驗驗證是否可行行，最后決策策是否變更。管理要點