《房地產(chǎn)開發(fā)問題研究6000字（論文）》

開平市房地產(chǎn)存在的問題及對策分析TOC\o"1-2"\h\u20602摘要 摘要我國市場經(jīng)濟呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢，越來越多的企業(yè)受到了地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，所以經(jīng)濟發(fā)展情況不容樂觀，企業(yè)在發(fā)展運營過程中必須要認真認識到財務管理的重要性。根據(jù)當前的收入情況，我們能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)的公司競爭能力，要想有效提高，必須要逐步加強財務管理能力。企業(yè)在發(fā)展過程中，必須要科學合理的判斷，并且準確分析財務管理情況，這一問題也引起了廣大投資者的重視，雖然小型企業(yè)相比較大型企業(yè)而言企業(yè)的財務管理體系并未構建完善，但是在管理工作中也仍然存在著眾多的問題和發(fā)展。探究發(fā)現(xiàn)當前企業(yè)的日常財務預算管理工作主要存在以下幾點問題，例如財務管理難以結合時代發(fā)展需求進行改善和創(chuàng)新，無法有效提高金融質量，所以也難以進一步增強財務管理能力。為有效提高企業(yè)財務預算的管理水平，本文主要以大華公司為例分析財務預算管理情況以及財務預算管理成本，通過探究財務預算狀況以及經(jīng)營狀況，對于企業(yè)的實際情況進行科學合理的分析和評估，構建完善的公司管理策略，有效應用當前的資源進行財務預算管理，從而有效推動公司各項工作的有效開展。關鍵詞：房地產(chǎn)；行政管理；財務分析一、開平市房地產(chǎn)存在的問題（一）房地產(chǎn)地價貴最近一個時期，中國房地產(chǎn)市場的進一步泡沫化，已經(jīng)引起了廣大勞動群眾乃至相當一部分城市中產(chǎn)階級的不滿，成為中國的一個嚴重的社會和經(jīng)濟問題，開平市房地產(chǎn)也不例外。正如最近有撰文指出（見“開平市應探索建立公有民租新住房制度”），目前房中國其實很不樂觀。地產(chǎn)泡沫的根源在于事實上以私有產(chǎn)權為基礎的住房制度必然導致住房金融化以及隨之而來的投機泡沫。要根治房地產(chǎn)市場的痼疾，可能只有廣泛實行帶有社會主義性質的“公有民租”的住房制度。然而，只要仍然堅持“市場在資源配置中起決定性作用”這一錯誤路線，就不可能真正落實利國利民的公有民租住房制度。在這篇短文中，筆者嘗試根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟學的基本原理，簡單分析一下中國房地產(chǎn)價格的平均構成。從馬克思主義政治經(jīng)濟學原理出發(fā)，房地產(chǎn)作為商品，雖然有其一定的特殊性，但是從長期平均來說，其價格要圍繞價值波動；即由商品中所包含的社會必要勞動時間所決定。這里說的，價格圍繞價值波動，指的是商品最終銷售的價格要圍繞價值波動。比如，說工業(yè)品的價格圍繞價值波動，指的是工業(yè)品最終銷售時的價格，而不是工業(yè)品出廠時的價格。房地產(chǎn)企業(yè)實際上是房地產(chǎn)流通領域的“商業(yè)資本家”。房地產(chǎn)企業(yè)并不生產(chǎn)新的價值，而是通過建筑業(yè)資本家（相當于房地產(chǎn)或建筑業(yè)領域的“產(chǎn)業(yè)資本家”）讓渡的一部分價值來獲利。這樣，我們可以初步分析一下房地產(chǎn)價值的構成。所有商品的價值都包括兩個部分，因為在生產(chǎn)商品過程中消耗的各種生產(chǎn)資料所轉移到新商品中的價值以及勞動者在生產(chǎn)商品時新增加的價值；在資本主義條件下，勞動者新生產(chǎn)的價值又可以分為補償勞動者的勞動力價值的部分和剩余價值。以上種種原因使得地皮得價格越來越貴，而地方政府僅靠賣地來維持經(jīng)濟政策是行不通的，在這種泡沫下無疑是對購房者留下巨大隱患。（二）房地產(chǎn)建筑成本高開平市房地產(chǎn)商的項目成本管控是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)有效降低企業(yè)成本的核心舉措。項目成本管控不僅要管控項目建設中的人、材、機械等非稅收成本，而且要管控項目建設或項目開發(fā)中的稅收成本。財稅法風險管控是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)管控稅收成本和非稅收成本的重要成本管控思維！為了有效控制和節(jié)約建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本，筆者認為，最有效的對癥下藥秘方是：源頭上管控好工程造價和合同簽訂，過程上管控好現(xiàn)場工程簽證和工程結算。具體到工作實踐中，確保兩種財稅法風險協(xié)同管理：一是確保項目的工程造價、增值稅計稅方法選擇、工程項目成本的財稅法風險協(xié)同管理；二是工程造價與工程結算的財稅法風險協(xié)同管理。建筑項目的工程造價規(guī)則與工程項目的增值稅計稅方法有關。在開平市建筑領域，如果建筑工程項目選擇一般計稅方法，則依照現(xiàn)有稅法的規(guī)定，工程項目選擇9%的增值稅稅率向發(fā)包方開具9%的增值稅發(fā)票；如果建筑工程項目選擇簡易計稅方法，則依照現(xiàn)有稅法的規(guī)定，工程項目選擇3%的增值稅稅率向發(fā)包方開具3%的增值稅發(fā)票。根據(jù)增值稅原理，增值稅是流轉稅類，增值稅一定會轉移到工程造價成本中，因此，建筑企業(yè)向發(fā)包方開具9%和3%的增值稅發(fā)票時，建設單位（房地產(chǎn)企業(yè)）在做工程造價時，工程造價中含有的增值稅稅額是不一樣的，即選擇一般計稅和簡易計稅方法的工程項目的工程造價是完全不一樣的。（三）炒房過度房產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展二十余年，成為推動發(fā)展的一個重要行業(yè)，很多投資人都躋身于地產(chǎn)行業(yè)，想要從中分一杯羹，最為大家熟悉的，便是臭名昭著的炒房團了！不管你買房還是不買房，相信只要對地產(chǎn)行業(yè)的消息有一定了解的你，肯定聽到過炒房團所干的種種劣跡，他們利用資金對樓市和房價的走向進行操控。并且善于使用水軍來進行造勢，炒作房價熱度。在開平市，低價團購開盤小區(qū)，然后大肆宣傳營造假象，之后從中可以獲取到暴力收入，是房價上漲速度過快的直接元兇之一，炒房團哄抬房價，大家恨得牙根癢癢，可是自己因為資金不足，卻無能為力，那么問題就奇怪了，炒房團是從哪里得到了這么多的資金來進行炒房的呢，難道每一個擁有十幾套房產(chǎn)的炒房客都是富二代么？答案是否定的，他們的錢從哪里來，黨報人民網(wǎng)查出了亂象所在！在兩周前，黨報人民網(wǎng)發(fā)布了一篇比較有深度的文章，“信用卡套現(xiàn)亂象調查”直接指出“有人套現(xiàn)20余萬炒股買房”。所以，通過杠桿原理來炒股，再把炒股轉到錢去推高房價，這是一大推手。雖然這種方式存在一定的風險，但是炒房團為了金錢紛紛選擇鋌而走險，而且只要炒房者謹慎操作，營造出正常使用信用卡的假象，銀行也無法查出到底是正常用戶還是惡意炒房團。很多炒房者只需要擁有一兩百萬的啟動資金，甚至就可以影響一個樓盤的房價走勢。二、對開平市的影響（一）政府資金緊張在全國土地財政偏高的情況下，向開平市這樣的地方政府更是依賴土地出讓來彌補和平衡財政收支、發(fā)展基建的情況更加嚴重。其中近兩年地價、房價漲幅較快的浙江省和江蘇省土地依賴程度排在全國前列，國有土地使用權出讓收入幾乎與地方財政收入持平。一方面，這幾年城市開發(fā)主要依靠城郊結合部的土地，而這些土地大多屬于集體性質，是通過土地用途變更才成為國有土地的。因此，真正的城市國有土地很少，占比也越來越小。另一方面，城市國有土地在經(jīng)歷了前些年的大規(guī)模開發(fā)之后，剩下的國有土地大多是老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造等，看似土地出讓價格很高，實際拆遷成本更高，土地出讓收益很低，有的則是成本與收益倒掛。如果把土地出讓收益主要用于城市建設，而不更多用于農(nóng)村發(fā)展，顯然是不公平的。在過去城市發(fā)展的進程中，地方政府一直被土地財政所綁架，無論是經(jīng)濟快速發(fā)展階段還是在經(jīng)濟L型階段，都沒有找到可以替代土地財政的地方收入。在城鎮(zhèn)化的推動下，城市建設依然需要依靠賣地來維持財政收支平衡。只要房地產(chǎn)價格在漲、好賺錢，這種安排對第三方公司來說當然有吸引力。也就是說，公有的土地是地方政府手中用來消化呆壞賬、避免金融危機的重要資源。正因為對大多數(shù)地方來說，被賣掉的地是一小部分、還控制在地方政府手里的存量土地是大部分。通過限量供應房地產(chǎn)用地使房價繼續(xù)漲，不僅使剩下的存量土地可以做更大量的抵押借貸，提升接下來的土地收入，而且也擴大政府手里用于平息金融危機風險的武器。（二）房地產(chǎn)監(jiān)管不到位企業(yè)負擔重，首先重在我們開平市的企業(yè)承擔了太多的政府責任，比如五險一金。按照國家規(guī)定，企業(yè)為員工繳納五險一金，雖然各省市的繳納比例有差別，但絕大多數(shù)都在工資總額的40%以上。其次，開平市企業(yè)負擔重，是因為社會服務成本高。舉個常見的例子，某集團建了一座高標準的房地產(chǎn)，投資了6000多萬?？墒侵两褚膊荒苷匠薪哟罅孔簟槭裁?？因為勞動力成本過高，與住戶所簽和同的交房日期一再延遲，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)住戶型建設用地，而非國家建設用地，所招的員工的本都零工、散工，就個體而言，單個的勞動力成本是上升的。房企企業(yè)負擔重，還因為有很多隱形的成本。有人做過調查，民營房企特別是一些上了規(guī)模的民營集團，其領導人70%的精力沒有用在發(fā)展企業(yè)上，而是用在了和政府打交道上，只有不足30%的精力來發(fā)展企業(yè)。這種隱形成本比那些看得見的勞動成本更可怕，企業(yè)家把心思放在了官場，就很難再專心于市場，對于企業(yè)家這種稀缺資源來說，無疑是巨大的浪費。（三）房地產(chǎn)炒房漏洞多關于炒房的漏洞，可謂是十分多的。那么，漏洞最大的就是不少人炒房來進行保值和增值。樓梯房和電梯房哪個更值錢一直是人們十分關心的話題，不管是剛需購房者還是炒房客，肯定都想買更加保值的房子，所以在買樓梯房還是電梯房這個問題上，很多人一直猶豫不決。但這也許只對老舊小區(qū)有一定保值功能。隨著舊改政策的推進，四層以上加裝電梯，老舊的樓梯房將會有很大的升值空間，未來會變得越來越值錢；相反樓梯房一般是高層住宅，隨著時間的推移，高層住宅將會面臨電梯老化、消防設施老化、拆遷難等問題，未來升值空間會越來越小。總的來說，新規(guī)之下，未來10年，樓梯房會比電梯房更加保值。對于新樓房的保值、增值，在大的背景來看，在重點城市行得通。在一個相對陌生的市場是如何買房的呢？其實他們的買房邏輯很簡單暴力：專挑核心區(qū)域的標桿項目。至于所謂的價格反而沒太過關注，因為此時開平市跟漲一線城市，無錫跟漲蘇州的大趨勢已經(jīng)很明了，作為投資他們要做的就是要挑選出增值率最大的房子。而在樓市里，地段和產(chǎn)品恰恰就是最大的溢價要素。并且隨著時間的沉淀差距會越拉越大，最好的例子就是開平市的玲瓏灣，成數(shù)倍的回報率，如果再給你選擇一次的機會，你會在乎當時它的溢價嗎？明顯不會，因為增值的回報率遠遠大于當初的投入。因此從資產(chǎn)增值的角度來說，挑選核心區(qū)域標桿項目就是最適用的購房邏輯。三、開平市房地產(chǎn)問題的解決方法（一）尋找地方政府的其他財政支撐對于政府而言,在尋找替代性產(chǎn)業(yè)支柱時，首先，用著力開拓其它公共稅收新途徑。據(jù)了解，廣東省江門市的開平市在采煤，造船，機器制造方面都有支柱性產(chǎn)業(yè)的效應。其中，開平市的礦產(chǎn)資源有鐵、錳、銅、錫、金、鈾、獨居石、鋰云母、煤、耐火石、鉀長石等33種礦產(chǎn)資源最為有名。農(nóng)業(yè)以水稻為主，是廣東18個重點產(chǎn)糧區(qū)之一。所以這些礦產(chǎn)資源既是實業(yè)，也是重要和潛在的重要財政支柱產(chǎn)業(yè)。開平處于珠三角經(jīng)濟發(fā)展擴張位置和在珠三角的“城郊型”位置，決定了開平廣闊的發(fā)展規(guī)律空間和強勁的后發(fā)優(yōu)勢，也使開平成為粵港澳大灣區(qū)的重點組成部分，為港、澳及廣大實業(yè)家投資興辦實業(yè)展示了廣闊的前景。開平工業(yè)經(jīng)濟正逐步形成以水暖衛(wèi)浴、化纖紡織、食品工業(yè)為代表三大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，以電子信息、裝備設備、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等為代表的新興產(chǎn)業(yè)。所以，開平市可以在水暖衛(wèi)浴、化纖紡織、食品工業(yè)這三大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)上進行創(chuàng)新。最終，可將該市區(qū)房地產(chǎn)的財政過度依賴政策調整至以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)附加值的新型產(chǎn)業(yè)中去。（二）適當根據(jù)市場調整勞動力工資對于根據(jù)市場來調整勞動工資，最為有效的是根據(jù)市場來批量招聘工人。在保證足夠的施工人員前提下，再在工資方面進行適當調整，這需要各個保障制度和分配制度的協(xié)調。一是進一步推行企業(yè)工資集體協(xié)商制度，保障職工民主參與的權利。真正落實以職工代表大會制度為主要內(nèi)容的企業(yè)民主管理制度，保障職工的知情權、參與權、表達權和監(jiān)督權，重點建立健全職工收入分配協(xié)商決定機制、職工收入正常增長機制和職工收入支付保障機制。建議政府制定法規(guī)，明確規(guī)定企業(yè)的工資水平和工資制度只有經(jīng)過平等協(xié)商、簽訂集體合同或工資集體協(xié)議，并經(jīng)職工代表大會審議通過才視為合法，真正建立起企業(yè)工資共同決策制度。二是加強企業(yè)工資分配監(jiān)控，充分發(fā)揮政府宏觀指導作用。政府有關職能部門要定期對企業(yè)工資分配情況進行執(zhí)法檢查，規(guī)范企業(yè)執(zhí)行最低工資標準的行為，明確職工工資與企業(yè)效益同步(或相應)增長。政府要從宏觀上把握好工資分配的“度”，使企業(yè)工資支付與工資成本相適應，人均工資水平與地方經(jīng)濟發(fā)展相適應，職工工資收入與群眾生活水平相適應。（三）出臺相關政策抑制炒房隨著國際量化寬松政策的調控，中國物價難以控制，抑制房價，將資本擠到股市、藝術品市場可以抑制房價的上升。根據(jù)這一原理，開平市的房價也可以嘗試在將資本市場通過政策調控，轉移至股市等方面。所以，若開平市相關部門推出這樣的政策，是有利于加碼調控?？梢韵胂螅绊懛績r的因素很多，但是最主要的因素就是地價的溢價率和售價的溢價率?，F(xiàn)在幾乎是全國各地的樓市都在限制某塊地的溢價率，但是卻沒有限制這塊地在售價上的溢價率，現(xiàn)在杭州市率先出臺既限制某塊地在地價上的溢價率，同時也限制這塊地在售價上的溢價率，這就從成本和售價兩個方面控制了炒房，這也是在最關鍵的兩個地方控制了炒房。讓熱資本轉移到其它地方這個方法是特別好用的，能夠很好地控制炒房，讓房價能夠穩(wěn)定在一個安全的范圍內(nèi)。從這里我們也可以看出相關部門堅持“房住不炒，惠利剛需”的決心，嚴厲打擊炒房行為，我國的長效調控機制已經(jīng)越來越完善成形，房價也越來越易被控制，很難再出現(xiàn)之前那種“一夜高漲”的情況了?？偨Y開平市房地產(chǎn)的問題主要由三方面因素構成，它們分別是政府靠賣地、勞動力成本高，和炒房客炒作的三方面構成。在土地政策上，地方政府過度依賴土地財政以及嚴格限制土地使用，是推高房價的重要原因；其次，炒房客在該地區(qū)的炒房作用，是開平市原本穩(wěn)定的房價推高的主要原因。在應對的策略上，開平市地方政府應該有房價的限購、房產(chǎn)稅、空