鏈家地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)手冊(cè)P9

第一章過(guò)戶流程過(guò)戶流程：交易所優(yōu)惠性住房審批（商品房、交易房除外）查檔復(fù)印交契稅個(gè)人所得稅二手房資金監(jiān)管取號(hào)到窗口辦理過(guò)戶手續(xù)繳納交易費(fèi)工本費(fèi)帶買賣雙方到銀行打余款過(guò)戶完成買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議書各留一份十五天后雙方同時(shí)到，賣方取資金監(jiān)管的錢，買方拿房產(chǎn)證，過(guò)戶完成1-1通過(guò)房產(chǎn)證確認(rèn)交易房產(chǎn)的實(shí)際情況1-1通過(guò)房產(chǎn)證確認(rèn)交易房產(chǎn)的實(shí)際情況□1交易1-2□2繼承□3福利補(bǔ)差價(jià)（評(píng)估方法）交易賣方需交房改集資經(jīng)濟(jì)適用危改房解危解困房：（指導(dǎo)價(jià)一次稅都沒交賣方按評(píng)估價(jià)交看房產(chǎn)證內(nèi)的具體信息20%‘繼承與贈(zèng)與稅’以房產(chǎn)證發(fā)證日期，滿三年才能上市交易1-2□2繼承□3福利補(bǔ)差價(jià)（評(píng)估方法）交易賣方需交房改集資經(jīng)濟(jì)適用危改房解危解困房：（指導(dǎo)價(jià)一次稅都沒交賣方按評(píng)估價(jià)交看房產(chǎn)證內(nèi)的具體信息20%‘繼承與贈(zèng)與稅’以房產(chǎn)證發(fā)證日期，滿三年才能上市交易一套上市滿三年就要補(bǔ)差才能上市交易*面積*樓層系數(shù)-原房款價(jià)）*80%8.55%稅買方再正常交稅看產(chǎn)權(quán)證號(hào)、共有人、房屋是否貸款、什么時(shí)間貸款的、是否持有他項(xiàng)權(quán)證、是否有還清貸款（注：只有貸款還清之后此房產(chǎn)才能進(jìn)行交易）他項(xiàng)權(quán)證：是專門貸款人持有的。（如果房產(chǎn)要交易，必須帶銀行還款通知及他項(xiàng)權(quán)他項(xiàng)權(quán)證：是專門貸款人持有的。（如果房產(chǎn)要交易，必須帶銀行還款通知及他項(xiàng)權(quán)證到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷，之后才能進(jìn)行交易。2-1房屋檔案查詢確定1房屋有無(wú)抵押2貸款是否還清3戶主姓名是否與身份證一致4房屋確切建筑年代

5確定2000□□□□□□□□□□□□□□維修基金=面積*50元□6福利房與非福利房（是否具有2套福利房）問(wèn)題：如果具有兩套福利房，在交易福利房是需補(bǔ)交差價(jià)補(bǔ)差價(jià)=現(xiàn)在評(píng)估價(jià)—當(dāng)年房?jī)r(jià)補(bǔ)差總額=補(bǔ)差價(jià)+稅（一套是先繼承再特例補(bǔ)充：夫妻雙方共有福利房，如有一方不在人世了，如何處理。（一套是先繼承再補(bǔ)差。繼承房改，析產(chǎn)一樣。兩套是先補(bǔ)差再繼承。政策總變，以政策為準(zhǔn)）析產(chǎn)、繼承、換證、遺失交易時(shí)按之前發(fā)證日期3-1房?jī)r(jià)評(píng)估交稅過(guò)戶費(fèi)印花稅5印花稅5元每平方6元交易費(fèi)80工本費(fèi)（管委會(huì)90）備注：140備注：140平米以上不給開首次，140平米以內(nèi)不滿5年交全額營(yíng)業(yè)稅，140平米以上不滿5以上不滿5年交全額營(yíng)業(yè)稅，滿5年交差額營(yíng)業(yè)稅。首次購(gòu)房90平米以下契稅1%個(gè)人所得稅1%稅90-140平米契稅1.5%個(gè)人所得稅1%二次購(gòu)房契稅3%個(gè)稅1%營(yíng)業(yè)稅5.6%4-1資金監(jiān)管資金監(jiān)管是房產(chǎn)交易中心與中國(guó)銀行聯(lián)合制定的一個(gè)政府行為，為保證買方和賣方不發(fā)生資金糾紛。按稅票監(jiān)管。5-1摸號(hào)業(yè)務(wù)辦理需攜帶手續(xù)賣方：身份證、戶口本、結(jié)婚證/離婚證/身證明、房產(chǎn)證、維修基金票買方：身份證、戶口本、結(jié)婚證/離婚證/身證明、房款（必須帶銀行卡）、首次證明6-1銀行轉(zhuǎn)帳15天后各自帶身份證、資金監(jiān)管協(xié)議書到房產(chǎn)交易中心。買方取房產(chǎn)證，賣方取監(jiān)管資金7-1簽訂買賣合同8-1繳納過(guò)戶9-1雙方留存資金監(jiān)管協(xié)議第二章稅費(fèi)計(jì)算樓層系數(shù)一層二層三層四層五層六層七層21.10.931.11.150.7541.11.151.050.7

51.121.151.130.930.6761.12~1.21.161.151.02~1.00.9~0.870.65~0.6271.21.161.151.050.960.860.62□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□/□□□□400天富名城）□41口陽(yáng)光麗景）□50□東方□□□□58、59□□□□□26001□12□□□□□□□13□23、24、39、48□□□□□□□□□□51、香格里拉小區(qū)22002、3、14、22□幸福路南）□25、金城花園、□□□□□□□□□32、33、39伯爵、48□□□□□□□、56、57小區(qū)20004、6口東區(qū)）、11、12（幸福路北）15、16、17、20、21□22（幸福路北）、26、30、34、翠園新村、42、63、64小區(qū)18005、6口西區(qū)）、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉紡廠區(qū)、毛紡廠區(qū)、西公園區(qū)1600□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□12001、高層系數(shù)：高層住宅的7□□□□□□□□□□7□□□□□7□□□□□30元/平方米。2、計(jì)稅價(jià)=□□□□□□□□□□□□□□□□□□門口房交稅：評(píng)估價(jià)*9%=稅（基本算法，與實(shí)際有出入口門面房交稅必須評(píng)估。第三章貸款知識(shí)貸款流程：收集客戶提交資料帶資料去銀行初步審核評(píng)估房屋價(jià)值帶買賣雙方至銀行簽字提交貸款貸款批下后過(guò)戶通知買賣雙方約定時(shí)間過(guò)戶買方到銀行取貸款抵押合同至交易所辦理抵押查檔復(fù)印取號(hào)到窗口辦理抵押業(yè)務(wù)，買方留存受理通知單七個(gè)工作日后交易所取房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證他項(xiàng)權(quán)證送銀行等放款口.哪些人能辦理貸款對(duì)象：工作穩(wěn)定，有固定收入，有一定的還貸能力。口2.二手房抵押貸款能貸多少?zèng)Q定因素：1.評(píng)估公司評(píng)估房?jī)r(jià).銀行評(píng)估貸款人還款能力的大小.貸款人月均收入.房齡口3.貸款利率是多少查貸款利息計(jì)算表1%口4.貸款花費(fèi)是多少：評(píng)估費(fèi)工本費(fèi)置物保管費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)貸款傭金1%郵儲(chǔ)銀行貸款需提交資料賣方需提交資料：夫妻雙方身份證正反面復(fù)印件夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件）結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明）房產(chǎn)證正副本正反面復(fù)印件百花村郵局開戶折子復(fù)印件備注：以上復(fù)印件全部一式兩份。買方需提交資料：.夫妻雙方身份證正反面復(fù)印件.夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件）.結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明）.有工作單位的提供收入證明，個(gè)體提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記.銀行柜臺(tái)打印半年銀行流水并蓋章（外地戶口需打印一年，個(gè)體需打印一年）.大專以上學(xué)歷需提供畢業(yè)證復(fù)印件.售房合同、定金收據(jù)復(fù)印件.百花村郵局開戶折子復(fù)印件備注：如買方是石河子以外戶口，還需提供派出所、居委會(huì)、街道辦事處出據(jù)的三年以上長(zhǎng)期居住證明，一年以上社保證明。以上復(fù)印件全部一式兩份。中國(guó)銀行貸款需提交資料：賣方需提交資料：夫妻雙方身份證正反面復(fù)印件夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件）結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明）房產(chǎn)證正副本正反面復(fù)印件中行卡復(fù)印件買方需提交資料：.夫妻雙方身份證正反面復(fù)印件.夫妻雙方戶口本復(fù)印件（包括戶口本首頁(yè)復(fù)印件）.結(jié)婚證復(fù)印件（離婚證復(fù)印件或單身證明）.有工作單位的提供收入證明，個(gè)體提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記，土地承包的提供

當(dāng)年的土地承包合同。貸款額度中國(guó)銀行二手房貸款評(píng)估價(jià)60%（五六樓50%），抵押貸款評(píng)估價(jià)50%工商銀行二手房貸款評(píng)估價(jià)70%,抵押貸款評(píng)估價(jià)60%郵政儲(chǔ)蓄二手房貸款評(píng)估價(jià)60%,抵押貸款評(píng)估價(jià)60%公積金全款付完后按稅票和評(píng)估報(bào)告價(jià)格貸60%.銀行柜臺(tái)打印半年銀行流水并蓋章（外地戶口、個(gè)體及土地承包的需打印一年）備注：如買方是外地戶口，還需提供繳納一年以上社保的社保證明。貸款要求及繳費(fèi)情況中國(guó)銀行建房年代1998年以后房可貸，有工作單位的開收入證明（一年以上可口）執(zhí)照稅務(wù)登記（一年以上可口口，土地承包的提供土地承包合同評(píng)估費(fèi)（不定），置物保管費(fèi)500,合同工本費(fèi)50,保險(xiǎn)費(fèi)不定。，個(gè)體有營(yíng)業(yè)（75.5畝以上當(dāng)年合同可貸）。工商銀行建設(shè)銀行建房年代1998年以后房可貸，有工作單位的開收入證明（一年以上可口）執(zhí)照稅務(wù)登記（一年以上可口口，土地承包的提供土地承包合同估報(bào)告4口），保險(xiǎn)費(fèi)不定。（當(dāng)年合同可貸，個(gè)體有營(yíng)業(yè)）。評(píng)估費(fèi)（評(píng)郵政儲(chǔ)蓄建房年代1996年以后房可貸，有工作單位的開收入證明（兩年年以上正規(guī)企事業(yè)單位可口）,個(gè)體有營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記（一年以上可貸）,土地承包的提供土地承包合同長(zhǎng)期有產(chǎn)權(quán)合同可貸）。評(píng)估費(fèi)（100口以下200,100-150口300,150口以上（十年以上400口.小區(qū)評(píng)估價(jià)格表