北京空港物流基地報(bào)告-20140516

北京空港物流基地簡述報(bào)告目錄市場分析綜述Part2Part1園區(qū)簡述Part3PART

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綜述綜述伴隨著網(wǎng)絡(luò)零售額從2012年同比攀升40%至2013年的約3,000億美元，中國網(wǎng)絡(luò)零售市場首次超越美國，貝恩咨詢于2013年秋季報(bào)告中預(yù)測2015年中國網(wǎng)絡(luò)銷售額將達(dá)到人民幣3.3萬億元；2013年，全社會(huì)物流總額達(dá)198萬億元，是2005年的4倍；物流業(yè)增加值3.9萬億元，比2005年增長2.2倍。今年一季度，我國社會(huì)物流總額增長了8.6%，物流總費(fèi)用增長8.1%，物流業(yè)增加值增長6.3%；隨著近幾年內(nèi)需擴(kuò)大和網(wǎng)絡(luò)銷售的興起，物流產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，物流倉儲(chǔ)平均年收益達(dá)到9%，已超越寫字樓與商鋪，同時(shí)，物業(yè)空置率也由2009年的25%降低到2013年的5%；國內(nèi)外資金大量涌入物流產(chǎn)業(yè)，凱雷、安博、普洛斯、嘉里物流、阿里巴巴、騰訊等巨頭前后進(jìn)入物流行業(yè)，累計(jì)已投入資金超過200億美元。中國物流市場分析主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需轉(zhuǎn)型，對物流產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求，國內(nèi)消費(fèi)與目前較低的物流效率給物流產(chǎn)業(yè)帶來重大機(jī)遇綜述北京空港物流基地始建于2002年，是北京市政府重點(diǎn)工程之一，位于順義區(qū)新城區(qū)，北京市高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)—臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)，周邊交通條件十分便利，擁有15號(hào)地鐵線、京承高速、京沈高速、機(jī)場高速等多條主干道；北京空港物流基地目前已引入企業(yè)500家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)就有14家，行業(yè)涉及物流、航空、金融、保險(xiǎn)、商貿(mào)和文化創(chuàng)意等領(lǐng)域，較為知名的有，荷蘭TNT、德國敦豪、新加坡普洛斯、順豐速運(yùn)、宅急送、華輝國際運(yùn)輸?shù)?；該基地占地面積3594畝，在北京市現(xiàn)有四大物流基地中最小，但依托航空貨運(yùn)的優(yōu)勢，其快遞份額占到北京市場的5成以上，租金價(jià)格也是各區(qū)域中最高，達(dá)到40.1元每平米每月。北京空港物流基地簡述北京空港物流基地區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，起步早，面積小，土地資源稀缺，區(qū)域內(nèi)近兩年無供應(yīng)，周邊成交土地價(jià)格約300萬/畝PART

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市場分析市場分析北京市工業(yè)倉儲(chǔ)土地供應(yīng)及成交情況2010年到2013年，北京市工業(yè)倉儲(chǔ)土地供應(yīng)量逐年遞減，2013年供應(yīng)量只有2010年的50%；2009年到2013年，北京市工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交樓板價(jià)起伏不大，基本維持在40-60萬/畝；由上表數(shù)據(jù)可知，北京市倉儲(chǔ)用地近五年的供應(yīng)量一直走低，隨著內(nèi)需擴(kuò)大與網(wǎng)絡(luò)零售的興起，在未來的3-5年內(nèi)，物流市場必將供不應(yīng)求。本數(shù)據(jù)來自克爾瑞中國市場分析順義區(qū)工業(yè)倉儲(chǔ)土地供應(yīng)及成交情況2010年到2013年，順義區(qū)工業(yè)倉儲(chǔ)土地供應(yīng)量逐年減少，2013年全年供應(yīng)僅是2010年的十分之一；順義區(qū)成交樓板價(jià)高于北京市平均水平，2009年以來一路走高，2013年達(dá)到110萬/畝，北京空港物流基地周邊地價(jià)高達(dá)300萬/畝；順義區(qū)依托航空優(yōu)勢，倉儲(chǔ)租金一直高于其他區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。本數(shù)據(jù)來自克爾瑞中國市場分析北京市物流市場2010年，全市社會(huì)物流總額達(dá)5.04萬億元，較2006年的2.54萬億元增長98.4%，對推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的支撐作用；同時(shí)，北京社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率由2006年的17.7%下降到2010年的15.5%，說明物流效率不斷提高。北京物流物業(yè)平均凈有效租金持續(xù)增長至36.2元每月每平方米，各子市場租金環(huán)比增長率在1%-2%之間。北京京南物流基地的租金環(huán)比增長2.2%，北京空港物流園和北京通州物流園租金環(huán)比漲幅均僅為0.2%，但北京空港物流園仍為租金最高的區(qū)域，其平均凈有效租金為40.1元每月每平方米。北京通州物流園的平均凈有效租金已接近北京空港物流園，達(dá)到38.9元每月每平方米。本數(shù)據(jù)來自北京日報(bào)市場情況2014年第一季度，物流物業(yè)市場方面，北京市優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)總存量擴(kuò)大至147萬平方米；市場對于高質(zhì)量物流物業(yè)的需求仍然保持旺盛，整體市場空置率保持在較低水平，僅有5%；2014年第一季度，整體市場平均凈有效租金達(dá)到36.2元每月每平方米，高端市場在40元每月每平方米。本數(shù)據(jù)來自高力國際市場動(dòng)態(tài)市場動(dòng)態(tài)2013年，伴隨著網(wǎng)絡(luò)零售額從2012年同比攀升40%至2013年的約3,000億美元，中國網(wǎng)絡(luò)零售市場首次超越美國。貝恩咨詢于2013年秋季報(bào)告中預(yù)測2015年中國網(wǎng)絡(luò)銷售額將達(dá)到人民幣3.3萬億元。波士頓咨詢集團(tuán)預(yù)測2020年中國網(wǎng)絡(luò)零售額亦將達(dá)到1萬億美元。沃爾瑪中國子公司一號(hào)店的銷售額同比大幅攀升77%至18.9億美元，此外，京東商城自2004年設(shè)立至今首次開始盈利，收益超過人民幣1,000億元。中國郵政局公告稱2013年前三季度的郵遞包裹總量同比上升60%，且該數(shù)據(jù)未曾包括淘寶和天貓商城僅在“雙十一”就達(dá)到的約1.71億個(gè)郵遞包裹量，其實(shí)屬年度最高單日銷售額。本數(shù)據(jù)來自高力國際市場動(dòng)態(tài)2013年，普洛斯在中國的資產(chǎn)配置已翻三番，電商租賃的倉儲(chǔ)面積占比從2010年的4%上升至2013年的22%。同時(shí)，普洛斯亦已開始為電商或服務(wù)于電商的第三方物流客戶開發(fā)定制項(xiàng)目，諸如亞馬遜、唯品會(huì)及百世物流等。阿里巴巴和騰訊在2013年均公布了其在物流市場的重要投資：阿里巴巴（淘寶母公司）宣布將投資人民幣1,000億元以打造全國物流網(wǎng)絡(luò)；國內(nèi)主流互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)提供商騰訊以15億港幣入股某物流運(yùn)營商。本數(shù)據(jù)來自高力國際市場情況投資者們的涌入CBREGlobalInvestors于八月售出旗下一倉庫物業(yè)組合，成交價(jià)格估計(jì)逾2.4億美元；主要涉足私募股權(quán)、寫字樓及商鋪物業(yè)的凱雷集團(tuán)于2013年進(jìn)入了物流物業(yè)市場，并宣告協(xié)同TownsendGroup與國內(nèi)物流倉儲(chǔ)開發(fā)商上海宇培集團(tuán)共同注資4億美元以收購和開發(fā)位于國內(nèi)各主要物流樞紐的17處物流物業(yè)；安博集團(tuán)宣布與HIPChinaLogistics共同設(shè)立第二支物流基金，使其投資能力達(dá)10億美元；普洛斯宣布設(shè)立了一支規(guī)模逾30億美元的物流基金并專注于開發(fā)國內(nèi)的現(xiàn)代物流物業(yè)，六家機(jī)構(gòu)投資者參與了該支基金的設(shè)立，其中包括三家國有養(yǎng)老基金和主權(quán)財(cái)富基金。嘉里物流宣布該公司已通過香港證交所首次公開發(fā)行募集了22億港元，并獲得來自于亞洲、美國和歐洲的機(jī)構(gòu)投資者們的強(qiáng)勁投資需求，而這些投資者均期望能夠深入涉足快速發(fā)展的物流物業(yè)市場。本數(shù)據(jù)來自高力國際

2007-2013年，北京市的貨物運(yùn)輸量呈逐年遞增趨勢隨著電子商務(wù)的迅速發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，國內(nèi)物流的需求量迅速加大，現(xiàn)已出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀。北京市貨運(yùn)量中國物流業(yè)的發(fā)展趨勢第一，物流的投資熱成為一種趨勢，許多開發(fā)商和投資者都看到了物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，許多的資金進(jìn)入物流領(lǐng)域，將會(huì)掀起新一輪的物流投資熱。

第二，物流和商貿(mào)的融合越來越密切，和其他產(chǎn)業(yè)的融合也越來越密切。產(chǎn)業(yè)的界限越來越模糊，特別體現(xiàn)到我們現(xiàn)在物流園區(qū)的建設(shè)上，從過去的一種提供基礎(chǔ)性服務(wù)的，提供物流組織化程度和集約化效率的通用服務(wù)型的物流園區(qū)，現(xiàn)在基本上都轉(zhuǎn)向建商貿(mào)物流園，甚至建城市綜合體，這個(gè)趨勢已經(jīng)越來越明顯。

第三，物流越來越向產(chǎn)業(yè)集聚。物流的分工越來越細(xì)，我們原來提供綜合性物流服務(wù)的企業(yè)慢慢會(huì)失去你們的競爭力?，F(xiàn)在一些關(guān)注于某一個(gè)產(chǎn)業(yè)，某一個(gè)產(chǎn)品的物流將會(huì)越來越凸顯出來。國外很少有綜合性的什么都能做的物流企業(yè)，一般都是專注在一個(gè)領(lǐng)域里，只有發(fā)展自己的以產(chǎn)品、以產(chǎn)業(yè)為特征的特色物流服務(wù)，今后才能有競爭力。

第四，物流企業(yè)的信息化水平提高將成為趨勢。今后的發(fā)展方向是建立電子物流信息系統(tǒng)，將政府、企業(yè)和貨主涉及運(yùn)輸、商貿(mào)、海關(guān)、檢驗(yàn)等物流信息及運(yùn)輸企業(yè)可調(diào)動(dòng)的車輛信息上網(wǎng)，整合運(yùn)輸市場，實(shí)現(xiàn)物流信息資源共享、合理配置和優(yōu)勢重組。中國物流業(yè)存在的問題1第三方物流規(guī)模較小。西方國家物流業(yè)的發(fā)展表明，獨(dú)立的第三方物流需占社會(huì)的50%，物流產(chǎn)業(yè)才能形成。所以第三方物流發(fā)展程度反映了一個(gè)國家物流業(yè)發(fā)展的整體水平。目前，第三方物流在整個(gè)物流市場的比重，日本為80%，美國為57%，我國僅為18%。2物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足。目前我國大多數(shù)物流企業(yè)是從傳統(tǒng)的物資和商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)、各部委所屬儲(chǔ)運(yùn)基地以及港口、碼頭等轉(zhuǎn)運(yùn)代理點(diǎn)轉(zhuǎn)變過來的。其基礎(chǔ)設(shè)施能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，表現(xiàn)在交通運(yùn)輸能力仍不能滿足運(yùn)輸需求，主要運(yùn)輸通道供求矛盾依然突出;倉庫儲(chǔ)存設(shè)施落后，大部分倉庫是20世紀(jì)五六十年代建的，已經(jīng)相當(dāng)陳舊;現(xiàn)代化的集裝箱、散件運(yùn)輸發(fā)展不快，我國水路集裝箱化率僅為42%，而國際上一般為60%;高效專用車輛少，汽車以中型汽油車為主，能耗大，效率低，裝卸搬運(yùn)的機(jī)械化水平低。3物流企業(yè)信息技術(shù)水平較低。運(yùn)用信息技術(shù)是發(fā)展物流業(yè)的關(guān)鍵，這就要求物流企業(yè)要有很強(qiáng)的信息收集、儲(chǔ)存和處理的能力：由于我國物流企業(yè)從總體來說信息化起步比較晚，信息化程度較低，對企業(yè)信息化存在許多分歧，不少物流企業(yè)還處在電話聯(lián)系、手工操作、人工裝卸的低級(jí)階段。4物流管理體制，法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完善。目前我國物流業(yè)的管理基本上仍沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，物流業(yè)的管理權(quán)限分割為鐵路、交通、民航、海關(guān)、商貿(mào)等部門。由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的主管部門進(jìn)行宏觀管理和協(xié)調(diào)，物流中橫向聯(lián)系被縱向的管理體制隔斷。在這種體制下，若一個(gè)企業(yè)的物品想實(shí)現(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)(一次委托，由兩家以上運(yùn)輸企業(yè)或用兩種以上運(yùn)輸方式將某一物品運(yùn)送到目的地的運(yùn)輸方式)，就相當(dāng)困難。中國物流地產(chǎn)的發(fā)展利好基礎(chǔ)Fundamental人民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化發(fā)展。電子商務(wù)的迅速發(fā)展。根據(jù)艾瑞咨詢發(fā)布的市場數(shù)據(jù)，2013年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模達(dá)到1.85萬億元，增長42.0%，網(wǎng)絡(luò)購物交易額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重將達(dá)到7.8%，比去年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。政策Policy現(xiàn)在國內(nèi)的政策環(huán)境支持物流地產(chǎn)的發(fā)展。中央政府明確表示，現(xiàn)代物流體系和物流成本的降低的發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急，現(xiàn)代物流設(shè)施的發(fā)展將成為重要的一部分。2009年，國務(wù)院發(fā)布了物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃。規(guī)模Scale大部分公司愿意投資規(guī)模較大的物流項(xiàng)目，這樣可以加速集結(jié)資金的使用效率。利潤Benefits物流地產(chǎn)能提供高效和穩(wěn)定的收入。近幾年，物流的需求量已經(jīng)遠(yuǎn)超過供應(yīng)量，增長率約5%-10%，合同租期約3-5年。位置Location國內(nèi)的物流發(fā)展主要集中在一線城市，例如，北京、上海、廣州等地，這些城市的均沿江或沿海，零售額較高、公共設(shè)施發(fā)展完善。PART

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本體分析項(xiàng)目概況北京空港物流基地位于順義區(qū)新城區(qū)，緊鄰首都機(jī)場，周邊有機(jī)場高速、京承高速，六環(huán)路等多條高速路線，交通十分便利。順義空港物流基地交通條件北京空港物流基地距市中心20公里，距天津港160公里。周邊交通：地鐵15號(hào)線機(jī)場高速順平路京沈高速地鐵15號(hào)線六環(huán)路京承鐵路京承高速園區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目占地：一期1.55平方公里（共計(jì)3594畝）；項(xiàng)目用地：工業(yè)和倉儲(chǔ)用地；容積率：≥0.8；綠化率：≥15%；土地出讓年限：50年；建筑密度：單層廠房不小于50%，多層廠房不小于40%；建筑限高：順于路以北的建筑高度控制在30米以下；順于路以南的建筑高度控制在18米以下；局部根據(jù)機(jī)場凈空的要求，可適當(dāng)放寬；合作方式：土地出讓，物流設(shè)施租賃，注冊。園區(qū)發(fā)展歷程2002年2002年7月，順義區(qū)政府批準(zhǔn)成立北京空港物流基地管理委員會(huì)和北京空港物流基地開發(fā)中心。2003年2004年2005年2008年2011年2003年3月8日，基地一期土地開發(fā)市政工程正式啟動(dòng)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅收1243萬元。2004年，基地與首都機(jī)場集團(tuán)達(dá)成了“共同規(guī)劃、共同投資、共同建設(shè)、共同經(jīng)營、共享收益”的“五共同”發(fā)展原則，共同開發(fā)建設(shè)航空貨運(yùn)大通關(guān)基地，開創(chuàng)地方政府與機(jī)場當(dāng)局合作先河。2005年，基地緊抓機(jī)場擴(kuò)建機(jī)遇，成功申報(bào)北京空港保稅物流中心（B型），成為全國第一批保稅物流中心（B型）之一。2008年7月成功申報(bào)下國家級(jí)天竺綜合保稅區(qū)，并完成綜保區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)2660畝土地的征地拆遷任務(wù)。2011年5月，攜手二三產(chǎn)業(yè)基地，與大孫各莊鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)“空港物流基地東區(qū)”，拓展發(fā)展空間。園區(qū)榮譽(yù)2002年，北京空港物流基地經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)成立，北京市唯一的航空-公路國際貨運(yùn)樞紐型的物流基地，是北京市六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心，連續(xù)三年列入北京市重點(diǎn)工程；2003年被中國物流與采購聯(lián)合會(huì)命名為中國物流實(shí)驗(yàn)基地；2005年8月，憑借服務(wù)體系完備、眾多知名企業(yè)入駐和迅猛發(fā)展的勢頭，基地被制定為2008年奧運(yùn)會(huì)唯一的物流配送中心；2007年被國家人事部和國家物采聯(lián)評為“全國物流行業(yè)先進(jìn)集體”，被國家物采聯(lián)評為全國物流行業(yè)最高等級(jí)的3A級(jí)信用企業(yè)；2008年11月又被評為中國物流示范基地；2009年被中國物流學(xué)會(huì)確定為“中國物流產(chǎn)學(xué)研基地”。園區(qū)市政條件北京空港物流基地按照國際一流標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，提供高標(biāo)準(zhǔn)的“八通一平”（供水、雨水、污水、供電、天然氣、通訊、有線電視、道路及土地自然平整）市政設(shè)施，基地功能設(shè)計(jì)由中、德、美三國專家聯(lián)合完成，滿足現(xiàn)代化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需求。

道路：物流園道路呈網(wǎng)狀布局，其中南北主干線4條，東西主干線3條，道路占地面積占園區(qū)總面積的20％，一期道路規(guī)劃長度18600米，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，充分滿足現(xiàn)代物流企業(yè)快速、便捷的出行需求。

供水：由順義衛(wèi)星城第三水廠提供，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，供水壓力0.3MPa。

排水：采用雨污分流制，其中污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)排入順義區(qū)市政污水主干線至污水處理廠;雨水經(jīng)園區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)向東排入小中河。

供電：由順義衛(wèi)星城西辛110KV變電站引雙路10KV電源至園區(qū)開閉站，24小時(shí)為企業(yè)提供可靠的電力供應(yīng)。

天然氣：為建設(shè)“綠色園區(qū)”，物流園區(qū)內(nèi)采用天然氣作為供熱能源。由順義衛(wèi)星城天然氣主管線引入園區(qū)，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供氣管網(wǎng)，保證供氣安全、通暢。天然氣供氣壓力0.2MPa。

通訊：與中國網(wǎng)通集團(tuán)北京市通信公司合作開發(fā)建設(shè)“數(shù)字物流園區(qū)”，園區(qū)內(nèi)設(shè)電信分局，建設(shè)寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，電信收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠。園區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀基地以航空物流企業(yè)為依托，以國內(nèi)外專業(yè)物流及總部型企業(yè)為主體，以國際中轉(zhuǎn)、分撥、配送業(yè)務(wù)為主線，以高附加值物流加工企業(yè)為補(bǔ)充，引進(jìn)的企業(yè)類型有：第三方物流企業(yè)、航空公司、貨運(yùn)代理、進(jìn)出口貿(mào)易、高科技制造等等；

目前，基地已引入的有企業(yè)500余家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)14家，行業(yè)涉及物流、航空、金融、保險(xiǎn)、商貿(mào)和文化創(chuàng)意等領(lǐng)域。較為知名的有，荷蘭TNT、德國敦豪、新加坡普洛斯、順豐速運(yùn)、宅急送、華輝國際運(yùn)輸?shù)榷嗉覈鴥?nèi)外知名企業(yè)；基地內(nèi)快遞物流企業(yè)較為集中，約占北京市快遞專業(yè)市場份額的5成，該基地也是北京市四大物流基地中租金最高的，平均凈有效租金為40.1元/平米/月；基地招商條件較為嚴(yán)苛，通過掛牌形式轉(zhuǎn)讓土地，近兩年無土地供應(yīng)，周邊臨近地塊成交價(jià)約300萬/畝。北京物流基地現(xiàn)狀四大物流基地主營業(yè)態(tài)京南聯(lián)運(yùn)：保稅物流、會(huì)展物流及電子、汽車、食品飲料、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)物流馬坊國際：汽車、工程機(jī)械、新材料、生物醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)物流；通州馬駒橋：電子電器、食品飲料、圖書音像等專業(yè)物流北京空港：醫(yī)藥、快速消費(fèi)品、食品冷鏈、農(nóng)產(chǎn)品、紡織服裝、航空物流、快遞等專業(yè)物流物流基地園區(qū)現(xiàn)狀北京四大物流基地對比北京空港基地大