廈門希爾頓酒店商業(yè)計劃書

機密 機密 酒店收入結構圖酒店經(jīng)營成本結構圖酒店收入結構圖酒店經(jīng)營成本結構圖管理和業(yè)主自行管理飯店分別是2.0%?口2.9%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7,566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標僅為人民幣3,492元?？头?Room)48%餐飲(F&B)36%口租金及其他收入(ROD7%小型營業(yè)部門(MOD5%水療及健身(SPA3%通訊(TED1%□EBITDA23%固定費用7%口管理費用4%□物業(yè)營運市場推廣3%能源7%客房10%口餐飲23%其他部門7%行政11%人事統(tǒng)計總體而言，5星級飯店每間客房的人工配比達到1.6到1.77,除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關費用支出也同時高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，在4星級和5星飯店中占總預定比例的23.5%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預定比例相對較低， 在所有4星級和5星級中，互聯(lián)網(wǎng)預定僅占總預定比例的0.3%,但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定分別占總預定比例的6.7%?口4.3%=而平均房彳/T在人民幣701元以上的飯店，此指標僅占1.2%。未來預測所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%勺受調(diào)查飯店預測2004年的住宿率將實現(xiàn)增長，83%勺飯店預測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到 5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%勺飯店預測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%勺飯店預測同年的平均房價將保持增長。五、希爾頓酒店管理公司1、簡介作為商務領域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德?希爾頓在 1919年購買了他的第一家賓館以來，希爾頓機構已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務機構、商務伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美 40個州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權管理公司及199家授權協(xié)議管理公司。80多年以來，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽為優(yōu)質的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務可以滿足商務及休閑目的客戶的需要。希爾頓公司與希爾頓集團英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成希爾頓國際。目前在全球50個國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本項目與希爾頓國際酒店管理集團(HiltonInternational) 定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門希爾頓大酒店”。廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店(賓館)。2、管理模式和特點具體說來，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時，強調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式， 他們體現(xiàn)在以下幾個方面：?細分目標市場，提供多樣化的產(chǎn)品?高標準的服務質量監(jiān)控?嚴格控制成本費用?以人為本的員工管理戰(zhàn)略? 積極全面地開展市場營銷活動? 利用新技術第四章市場分析一、廈門酒店概況至2002年底，廈門市共有星級酒店58家，其中國內(nèi)五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅華酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70旅80戒問，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2001年度，廈門假日酒店平均的客房入住率達到74%廈門馬可波羅酒店平均的客房入住率達到78%廈門馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其 1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%67%71%廈門假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于廈門悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質數(shù)的服務與設施。廈門市的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在1997-98年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內(nèi)及國外游客均預計有關可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標分析

廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。廈門市近幾年接待旅客一覽表單位:萬人次年度\類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境內(nèi)旅客591.13633.91688.64790.92908.75總接待境內(nèi)、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游總收入（億元）73.3075.54129.12139.08158.09資料來源：廈門市旅游局計統(tǒng)處廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在廈門舉辦。廈門市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢 ，為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門市旅游局作出的非正式提問，得知廈門市的四、五星級飯店

于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%根據(jù)以往紀錄，于1996與1997年四星級酒店的入住率分別為79.21%與68.6%酒店房間數(shù)目牌價（每晚）標準化（以美元計）豪華車折扣廈門悅華酒店208$180$36040%廈門馬可勃羅東方大酒店350$160$19050%假日海景大酒店351$160$19055%寶龍大酒店189$130$16060%廈門悅華會展酒店206$180$36050%廈門樂開中心酒店490$180$18055%三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，廈門市共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。廈門共有2,138間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設于市內(nèi)唯一五星級的廈門悅華酒店。其余在廈門市內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四問四星到五星級別的酒店正在籌務/興建當中，預計三年后將會全部落成。對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉趨劇烈。中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市，市政府不遺余力的推動廈門市旅游業(yè)及改善當?shù)芈糜卧O施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項目定位廈門市主要經(jīng)濟指標年增長率在10%Z上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關于酒店等級結構比例的參照數(shù)據(jù)，一個地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應在10-20%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。因此，廈門希爾頓大酒店定為國際五星級標準。CBD(Central廈門希爾頓大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市CBD(CentralBusinessDistrict)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際希爾頓的經(jīng)營管理，廈門希爾頓大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，具專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。第五章項目公司一、公司簡介廈門市大雅實業(yè)有限公司是一家有限責任公司，成立于1996年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項目管理。公司先后開發(fā)、建設了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項目。二、公司結構和管理層公司最高權力機構為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責。公司日常管理機構設有副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、工程部、財務部、辦公室、項目管理部等。公司主要業(yè)績：1、1995年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。2、1996年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權結構公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%朱福東為20%王世民為5%四、管理團隊王世雄：1959年生，高中學歷，在工商界工作二十余年。 1988年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。1996年創(chuàng)辦廈門市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。朱福東：1955年生，高中學歷，1980年進入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔任多家商貿(mào)集團及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領導職務。 1997年起任廈門市大雅實業(yè)有限公司總經(jīng)理。林青躍：1948年生，大學學歷。1971年進入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務工作，擔任企業(yè)領導職務20余年。1999年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經(jīng)理。陳金寶：1936年生，大學學歷。在設計院任總工程師及負責圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。黃鳴江：1935年生，大學學歷。1956年起先后參加過各類大、中型的機電設計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。張文萍：1970年生，大學學歷,獲經(jīng)濟學學士學位。1992年起擔任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經(jīng)驗，具備較強的財務分析、管理能力和管理經(jīng)驗?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司財務部經(jīng)理。五、項目其他背景近年，廈門對外經(jīng)濟技術交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設項目已經(jīng)過廈門市旅游批復同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項，現(xiàn)已完成設計方案并獲得廈門市建設行政主管部門的批復，已具備開工條件。第六章項目規(guī)劃一、項目位置項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。項目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個高素質的住宅小區(qū)。開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項目非常接近，只需一段很短的的行車時間便能到達。本項目附近有方便及交通網(wǎng)絡。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡。另外，離項目大約五分鐘的車到達渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而廈門國際機場則離項目大約20分鐘左右的車程。項目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幢七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。

根據(jù)有關提供的土地房產(chǎn)權證中的資料所示,項目的總用地面積約根據(jù)有關提供的土地房產(chǎn)權證中的資料所示,項目的總用地面積約7,032。92平方米，而土地面積明細列出如下:土地部分土地面積（平方米）東端（第一期）限1,173.57西端（項目本案）2,057.15綠化面積1,659.70道路2,142.50總和7,032.92宗地的西端（即項目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關的建筑時間。二、相關法律文件1、土地房屋權證根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于1997年11月14日所發(fā)出的廈門市土地房屋權證（號碼：廈地房證第地00000045號），JSQ01-3地段土地面積約7,032.92平方米）及其使用權，按照有關文件的地段已正式給予廈門大雅實業(yè)有限公司。此土地使用權的期限會基于土地用途的不同由 40年至70年不等，詳細年期明細如下：土地使用者 土地使用權生效日期 土地使用權完結日期住宅 1994 年8月7日 2064 年8月6日辦公室 1994年8月7日 2044年8月6日商業(yè) 1994 年8月7日 2034 年8月6日根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應于2034年8月6日屆滿。土地房屋權證上并沒有有關按揭及其他產(chǎn)權負債的顯示。廈門市國有土地使用權有償出讓合同書宗地的使用及發(fā)展權是根據(jù)廈門市土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權有償出讓合同書作為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下：土地使用商品房動工期限1994年8月7日至1997年8月6日前建設期限1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限如合同書內(nèi)述出讓金額人民幣15,366,923.65（$1,860,402美元）付款條約于土地使用權出讓合同書當日已付了20%其后于兩個月付上全數(shù)的60%而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。建筑類別商業(yè)/住宅覆蓋率宗地面積40%；下容積率5建筑局度75米（并不包括次要建筑）綠化率30%邊緣預留位置在宗地的東、西及東南向各預留3米，而在南間則預留10米。退還除非土地使用權持有人于使用權滿前 180天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在中請續(xù)期時，必須能顯示項目本案興當時的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權出讓金，始能生效。項目增容的批復根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中，已批準了宗地的容積率由原本的5增加至6.5。2、項目批復文件根據(jù)廈門市旅游局政旅（1998）008號文批準，及廈門市大雅實業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準了在宗地上建筑廈門希爾頓酒店的概念，此建筑的樓面面積達42,173平方米，投資額達人民幣五億四千三百多萬，止匕外，根據(jù)另外一封對于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號碼【2002】7）,廈門市旅游局已批準了酒店的擴充，并以（文件號碼【1998】008）上的詳程作為基準。根據(jù)廈門規(guī)劃委員會所發(fā)出的信件9文件號碼【1998】051及由廈門大雅實業(yè)于1999年4月28日所發(fā)出信件，顯示（計劃）中投資額達4億7千兩百萬，總樓面面積達42,265平方米，高度為99.8米，擁有418間客房【29層（不包括兩層地庫）現(xiàn)代化的四/五星級希爾頓廈門酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標準，法例，商標注冊等作為依據(jù)。此項目批復有效期為一年。另外，項目的建設期限已獲批準被延長至 2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復信件號碼【2002】76中所示）3、建設用地規(guī)劃許可證根據(jù)廈門市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設規(guī)劃用地可證（證件號碼【2003】0114）,建筑項目于路江道及湖濱南路，宗地面積達 7,012.003平方米。規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示，項目的規(guī)模已獲批準擴展到 53,793.4平方米（579,027平方尺），止匕包括9,999.98米（107,639平方尺）的一期及43,793.42平方米（741,388平方尺）的二期。其中有數(shù)個規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率 ：6.502）密度 ：39.98%3）綠化率 ：不少于30%4、營業(yè)執(zhí)照根據(jù)廈門工商彳T政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號3502002020306）,廈門大雅實業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由 1996年11月26日起計10年。證上資料顯示廈門大雅實業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及項目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學危險品）、五金、紡織品及投資商務咨詢。三、項目詳細規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則（于2003年7月11日的版本），本計劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間29層，共456個房間，達國際五星級標準的酒店。1、項目明細根據(jù)于2003年7月的建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會是一間達107.15米高，共456間客房，及其他附設功能如餐飲，會議，消防及泊車設施的現(xiàn)代代先進酒店。酒店的外墻交會鋪設玻璃反光幕墻。酒店的一層至六層為平臺層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設于此層，大堂款客應將設于間層。酒店的二樓計劃設置一中式酒樓，而咖啡廳、酒吧及宴會分別會設于三樓及四樓。會議設施及西餐廳將設于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設施，如桑拿、健身室及游泳池?？头繉⒂诎藰侵炼艠侵g提供，而總統(tǒng)套房將設于頂層（二十九樓）整個酒店項目設有四部客用升降機，兩部貨用升降機及兩組公用樓梯。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機用以上落這六層平臺層之用。此酒店建成后將提供樓面面積達43,793.42平方米，此包括了35,578.25平方米的商層建筑物及8,215.17平方米的次建筑物。2、客房酒店客房將會由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標準樓面設計為提供21間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已計劃設立于頂層（二十九樓）?？傮w來說，客房可根據(jù)其設計分為三種類別，包括標準房，套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示，酒店共高能412間標準房，43間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為456間客房客房資料明細將例于以下圖表內(nèi)：房間數(shù)目

樓層標準（無兄）標準（海景）標準（部分海景）套房總統(tǒng)套房總數(shù)8114 42219114 422110114 422111114 422112114 422113114 422114114 422115114 422116114 422117114 422118114 422119114 92212064 92212164 92212264 92212364 92212464 92212564 92212664 92212764 92212864 92212960 71 115總和18784 14143 1456據(jù)了解，超過一半以上的客房能享有廈門/鼓浪嶼的遼闊海景。3、酒店設施此酒店將設有餐飲，休閑及其他設施高于平臺層餐飲設施一一一將高于位處問樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設于二樓及五樓。另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設于頂樓大臺，而灑店更高有中餐的貴賓房，會議設施一一一將于五樓提供大部分的休閑設施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置。現(xiàn)時共規(guī)劃了 103個停車位，其中88個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余15個則設于一樓。

4、后勤設施后勤設施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。5、技術資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下:,215.17,215.17平方米,578.25平方米,793.42平方米TOC\o"1-5"\h\z總地下建筑 8總地上建筑 35總建筑面積 43比例資料覆蓋率： 大約39.98%（的總宗地面積）綠化率： 大約30.31%（的總宗地面積）容積率： 大名勺6.46%（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細微的偏差，在計算以上比例時，采用了印在房地產(chǎn)權證上的宗地面積7,023.92平方米，以作為基準。一些技術上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權出讓合約及相關文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術上的符合將會得到有關政府部門通過，因而沒有延期之虞及招致額外成本。6、管理協(xié)議根據(jù)廈門大雅實業(yè)有限公司及希爾頓國際公司于 1998年9月28日所議定的管理協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理及營運酒店達成共識，其中條件包括:早1」段落標題詳情II經(jīng)營條款在酒店開幕后15年的12月31日止IV1基本管理費用2.25%IV2獎勵性費用7.00%XI6違約 2005 年12月31日酒店落成的最后期限7、建筑期成本預算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用

的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關的申請假設申請程序順利進行，估計酒店應在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務。資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬。 （或美元$7,500萬）。建筑成本包括地價，探土費用，工程管理及其他專業(yè)費用，建筑費及不能預見費等。發(fā)展成本明細如下：TOC\o"1-5"\h\z前期工程 US建筑費 US設備、裝配及有關機器 US安 US戶外工作 US開幕前準備費用 US其他 US不能預見費用 US$550,000$27,750,000$7,780,000$3,210,000$850,000$20,190,000$14,120,000$550,000$75,000,000在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的1,700$550,000$27,750,000$7,780,000$3,210,000$850,000$20,190,000$14,120,000$550,000$75,000,000在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的1,700萬美元已用于購土地、地基工程及其他專業(yè)費用。而總未動用的發(fā)展成本約為5,800萬美元。在此強調(diào)，此發(fā)展/建筑估算乃建筑概算，與最后實施時的建筑預算存在一定偏差。第七章 項目實施計劃一、項目建設規(guī)模依據(jù)初步設計方案和建筑施工圖顯示，廈門希爾頓大酒店總建筑面積為43793.420平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米，一樓至六樓為裙樓，設置餐飲、會議和娛樂，七樓為轉換層，八樓至二十九樓設置客房。1、主要設施1）、裙樓設施樓層餐飲設施面積（平方米）L1夜總會450.03

L2咖啡廳353.17L3中式餐廳209.03L3西式餐廳175.44L4西式餐廳157.97L4宴會廳288.27小計1會議廳設施,633.91L2會議室76.45L5會議室292.03L商務中心48.74小計417.22娛樂設施L6桑拿455.03L6健身房85.11L6露天游泳池138.21L6露天網(wǎng)球場小計678.35其他設施L2165.84L1美容廳116.54L2花店L6保叱心47.30小計329.682）、客房設施：酒店設計7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下:客房類型問數(shù)面積（平方米）單人標準房6628.67標準房28335.22標準套房6675.17

豪華套房190.00高級豪華套房1108.00總統(tǒng)套房1218.00局級總統(tǒng)套房1316.00小計41917,552.70主樓13-19層為標準客房，標準間面積達36平方米，8-12層為服務性公寓套房，20-27層為高級酒店客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。二、項目現(xiàn)狀和建設期計劃項目的土方工程、樁基工程和基礎工程已完成施工。項目已完成投資 1700萬美元（包括土地款和拆遷等相關前期費用）。待資金到位后，可開始地下室工程。資金到位后，從實施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設備安裝、酒店設施配套與調(diào)試，直至竣工驗收，開始試營業(yè)，項目建筑期為二年。第八章項目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修） 、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費、土地出讓金、勘查設計費、工程監(jiān)理費、消防配套費、規(guī)劃許可證費、工程質量監(jiān)督費、水增容費、預備費等工程建設費用。本估算投資7500萬美元

本估算投資7500萬美元在舁廳P費用名稱投資額占合計的比例%善態(tài)投資1建筑工程費2275372設備購置費77810.373安裝工程費3214.284室外工程費851.125服務性設施及工家具器具購置費201926.936工程建設其它費用141218.847基本預備費550.73小計744599.27動態(tài)投資1工程造價調(diào)整預備550.73小計550.73三合計7500100按各項目劃分如下:單位：萬美元編制方法⑴、建筑工程根據(jù)當?shù)卦靸r水平估算。⑵、設備購置費：A 進口設備按外商報價計算。國內(nèi)設備價格按現(xiàn)行出廠價計算。⑶、設備安裝費依據(jù)各類設備安裝指標計算。⑷、工程建設其它費用：A開辦費、土地出讓金、項目啟動前利息、水增容費按甲方提供數(shù)據(jù)計列。B規(guī)劃許可證費、工程質量監(jiān)督費、消防配套費、工程保險費、工程監(jiān)理費按國家及地方有關規(guī)定計取?；绢A備費按0.73%計算。D工程造價調(diào)整預備費按0.73%計算、參數(shù)預測預估期2006年至2013年，共8年?？头咳胱÷蕪B門市高星級酒店客房入住率保持在70%i80%：問，參照中國其他地區(qū)希爾頓酒店（Hilton）的客房入住率，在營運穩(wěn)定期，客房入住率取76%由于希爾頓酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運第三年開始進入穩(wěn)定期。平均房價參照廈門市高星級酒店現(xiàn)有房價水平和中國其他地區(qū)希爾頓酒店房價水平，營運第1年取102美元、第2年取105美元、第3年取108美元、第4年取111美元、第5年取114美元、第10年取120美元。年度經(jīng)營結余年度經(jīng)營結余指可用于固定費用（折舊等）、融資及利潤。根據(jù)希爾頓酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第1年經(jīng)營結余為1156萬美元、第2年為1172萬美元、第3年為1186萬美元、第4年為1197萬美元、第8年為1336萬美元，詳見營運收支預估表。營運收支預估表單位：千美元年份20062007200820092010201120122013客房數(shù)420420420420420420420420入住率（衿6872767676767676平均房價（美元）102105108111114116117118營業(yè)收入2310724191251922584626577269112713728427營業(yè)成本72307595780579088116819682788354企業(yè)管理費29553181347335863725379338383884營業(yè)毛利1292213415139141435214736149221502116189資產(chǎn)重置金1984186719171181119812101221管理獎金9571059114511971240125312651278其他費用201215237264287298310322余額可用于固定費用、融資及利潤1156611723118611197412028121731223613368三、融資計劃和還款方案1、概述項目投資概算為7500萬美元，包括土地款、拆遷費用、土方工程、基樁及相關前期費用等已完成的投資1700萬美元。2、融資額度依據(jù)投資概算，項目融資額度為7500萬美元。3、融資期限根據(jù)項目建設期計劃，建設期為2年；根據(jù)營運收支預估數(shù)據(jù)，預計項目營運8年，即可還清本息。融資期限為10年（含建筑期）。4、還款方案年度經(jīng)營結余可用于償還利息、本金。根據(jù)營運收支預估表，每年可用于償還本金、利息的資金來源均超過1100萬美元。在此基礎上，項目進入營運期后，用8年還本付息。前四年每年還1100萬美元，后四年每年還1200萬美元考慮項目的營運預算及還本付息年期，建議項目建設期免息。贈送：一份《國際商業(yè)合同》

國際商業(yè)合同買方： 地址：郵編：電話：法定代表人： 職務:國籍：賣方： 地址：郵編：電話：法定代表人： 職務:國籍：買賣雙方在平等、互利的原則上，經(jīng)協(xié)商達成本協(xié)議條款，以共同遵守，全面履行：第一條品名、規(guī)格、價格、數(shù)量：單位： 數(shù)量： 單價： 總價： 總金額： 第二條原產(chǎn)國別和生產(chǎn)廠：第三條包裝：.須用堅固的木箱或紙箱包裝。以宜于長途海運/郵寄/空運及適應氣候的變化。并具備良好的防潮抗震能力。.由于包裝不良而引起的貨物損傷或由于防護措施不善而引起貨物銹蝕， 蟲方應賠償由此而造成的全部損失費用。.包裝箱內(nèi)應附有完整的維修保養(yǎng)、操作使用說明書。第四條裝運標記：賣方應在每個貨箱上用不褪色油漆標明箱號、毛重、凈重、長、寬、高并書以防潮”、小心輕放”、此面向上”等字樣和裝運：.第五條裝運日期： 第六條裝運港口： 第七條卸貨港口： 第八條保險： 裝運后由買方投保。第九條支付條件：按下列項條件支付：.采用信用證：買方收到賣方交貨通知，應在交貨日前15-20天，由銀行開出以賣方為受益人的與裝運全金額相同的不可撤銷信用證。 賣方須向開證行出具100%發(fā)票金額即期匯票并附裝運單據(jù)。開證行收到上述匯票和裝運單據(jù)即予支付。信用證于裝運日期后15天內(nèi)有效。.托收：貨物裝運后，賣方出具即期匯票，連同裝運單據(jù)，通過賣方所在地銀行和買方銀行交給買方進行托收。.直接付款：買方收到賣方裝運單據(jù)后7天內(nèi)，以電匯或航郵向賣方支付貨款。第十條單據(jù)：.海運：全套潔凈海運提單，標明運費付訖”/運費預付”，作成空白背書并加注目的港公司。.空運：空運提單副本一份，標明運費付訖”/運費預付”，寄交買方。.航郵：航郵收據(jù)副本一份，寄交買方。.發(fā)票一式五份，標明合同號和貨運陵頭，發(fā)票根據(jù)有關合同詳細填寫。.由廠商出具的裝箱清單一式兩份。.由廠商出具的質量和數(shù)量保證書。.貨物裝運后立即用電報/信件通知買方。止匕外，