廈門希爾頓酒店商業(yè)計(jì)劃書

機(jī)密 機(jī)密 酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖管理和業(yè)主自行管理飯店分別是2.0%?口2.9%。同時(shí)，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級的飯店，如平均房價(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費(fèi)用為人民幣7,566元，而平均房價(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3,492元?？头?Room)48%餐飲(F&B)36%口租金及其他收入(ROD7%小型營業(yè)部門(MOD5%水療及健身(SPA3%通訊(TED1%□EBITDA23%固定費(fèi)用7%口管理費(fèi)用4%□物業(yè)營運(yùn)市場推廣3%能源7%客房10%口餐飲23%其他部門7%行政11%人事統(tǒng)計(jì)總體而言，5星級飯店每間客房的人工配比達(dá)到1.6到1.77,除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在4星級和5星飯店中占總預(yù)定比例的23.5%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對較低， 在所有4星級和5星級中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的0.3%,但是，在中低價(jià)飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房價(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房價(jià)在人民幣300元以下的飯店，通過其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的6.7%?口4.3%=而平均房彳/T在人民幣701元以上的飯店，此指標(biāo)僅占1.2%。未來預(yù)測所有飯店對未來預(yù)測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%勺受調(diào)查飯店預(yù)測2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長，83%勺飯店預(yù)測平均房價(jià)將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到 5星級飯店市場的競爭壓力，參與調(diào)查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%勺飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%勺飯店預(yù)測同年的平均房價(jià)將保持增長。五、希爾頓酒店管理公司1、簡介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德?希爾頓在 1919年購買了他的第一家賓館以來，希爾頓機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美 40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。希爾頓公司與希爾頓集團(tuán)英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成希爾頓國際。目前在全球50個(gè)國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本項(xiàng)目與希爾頓國際酒店管理集團(tuán)(HiltonInternational) 定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門希爾頓大酒店”。廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團(tuán)簽約合作的國內(nèi)第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店(賓館)。2、管理模式和特點(diǎn)具體說來，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式， 他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：?細(xì)分目標(biāo)市場，提供多樣化的產(chǎn)品?高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控?嚴(yán)格控制成本費(fèi)用?以人為本的員工管理戰(zhàn)略? 積極全面地開展市場營銷活動(dòng)? 利用新技術(shù)第四章市場分析一、廈門酒店概況至2002年底，廈門市共有星級酒店58家，其中國內(nèi)五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70旅80戒問，高星級酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度，廈門假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%廈門馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%廈門馬可波羅酒店在營運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其 1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%67%71%廈門假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。廈門市的酒店業(yè)在房價(jià)及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在1997-98年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析

廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)外客人來廈門。廈門市近幾年接待旅客一覽表單位:萬人次年度\類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境內(nèi)旅客591.13633.91688.64790.92908.75總接待境內(nèi)、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游總收入（億元）73.3075.54129.12139.08158.09資料來源：廈門市旅游局計(jì)統(tǒng)處廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在廈門舉辦。廈門市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長趨勢 ，為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門市旅游局作出的非正式提問，得知廈門市的四、五星級飯店

于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%根據(jù)以往紀(jì)錄，于1996與1997年四星級酒店的入住率分別為79.21%與68.6%酒店房間數(shù)目牌價(jià)（每晚）標(biāo)準(zhǔn)化（以美元計(jì)）豪華車折扣廈門悅?cè)A酒店208$180$36040%廈門馬可勃羅東方大酒店350$160$19050%假日海景大酒店351$160$19055%寶龍大酒店189$130$16060%廈門悅?cè)A會展酒店206$180$36050%廈門樂開中心酒店490$180$18055%三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，廈門市共有52間已評星級的酒店，其中七間達(dá)四星級或以上。廈門共有2,138間達(dá)四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級的廈門悅?cè)A酒店。其余在廈門市內(nèi)，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四問四星到五星級別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會全部落成。對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房價(jià)及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。中國已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門投資城市，市政府不遺余力的推動(dòng)廈門市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位廈門市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長率在10%Z上，目前共有星級酒店58家，按國際旅游組織關(guān)于酒店等級結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級酒店的數(shù)量比例應(yīng)在10-20%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。因此，廈門希爾頓大酒店定為國際五星級標(biāo)準(zhǔn)。CBD(Central廈門希爾頓大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門市CBD(CentralBusinessDistrict)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際希爾頓的經(jīng)營管理，廈門希爾頓大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，具專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會效益。第五章項(xiàng)目公司一、公司簡介廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于1996年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為2000萬元人民幣，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司主要業(yè)績：1、1995年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬元，并于1997年完工交付使用。2、1996年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%朱福東為20%王世民為5%四、管理團(tuán)隊(duì)王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項(xiàng)目經(jīng)營有限公司”、“廈門思明項(xiàng)目經(jīng)營管理公司”、“廈門建寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門裕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。1996年創(chuàng)辦廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長。朱福東：1955年生，高中學(xué)歷，1980年進(jìn)入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997年起任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。林青躍：1948年生，大學(xué)學(xué)歷。1971年進(jìn)入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)20余年。1999年任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。陳金寶：1936年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。黃鳴江：1935年生，大學(xué)學(xué)歷。1956年起先后參加過各類大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。張文萍：1970年生，大學(xué)學(xué)歷,獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。1992年起擔(dān)任過多家貿(mào)易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計(jì)、注冊會計(jì)師及評估師，對企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。五、項(xiàng)目其他背景近年，廈門對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過廈門市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門市發(fā)展計(jì)劃委員會批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門市建設(shè)行政主管部門的批復(fù)，已具備開工條件。第六章項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項(xiàng)目大約五分鐘的車到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而廈門國際機(jī)場則離項(xiàng)目大約20分鐘左右的車程。項(xiàng)目座落于呈長方型地塊的西端，而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幢七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。

根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示,項(xiàng)目的總用地面積約根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示,項(xiàng)目的總用地面積約7,032。92平方米，而土地面積明細(xì)列出如下:土地部分土地面積（平方米）東端（第一期）限1,173.57西端（項(xiàng)目本案）2,057.15綠化面積1,659.70道路2,142.50總和7,032.92宗地的西端（即項(xiàng)目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。二、相關(guān)法律文件1、土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于1997年11月14日所發(fā)出的廈門市土地房屋權(quán)證（號碼：廈地房證第地00000045號），JSQ01-3地段土地面積約7,032.92平方米）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門大雅實(shí)業(yè)有限公司。此土地使用權(quán)的期限會基于土地用途的不同由 40年至70年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下：土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅 1994 年8月7日 2064 年8月6日辦公室 1994年8月7日 2044年8月6日商業(yè) 1994 年8月7日 2034 年8月6日根據(jù)廈門大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于2034年8月6日屆滿。土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門市土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的廈門市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下：土地使用商品房動(dòng)工期限1994年8月7日至1997年8月6日前建設(shè)期限1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限如合同書內(nèi)述出讓金額人民幣15,366,923.65（$1,860,402美元）付款條約于土地使用權(quán)出讓合同書當(dāng)日已付了20%其后于兩個(gè)月付上全數(shù)的60%而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。建筑類別商業(yè)/住宅覆蓋率宗地面積40%；下容積率5建筑局度75米（并不包括次要建筑）綠化率30%邊緣預(yù)留位置在宗地的東、西及東南向各預(yù)留3米，而在南間則預(yù)留10米。退還除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前 180天提出續(xù)約申請，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在中請續(xù)期時(shí)，必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。項(xiàng)目增容的批復(fù)根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中，已批準(zhǔn)了宗地的容積率由原本的5增加至6.5。2、項(xiàng)目批復(fù)文件根據(jù)廈門市旅游局政旅（1998）008號文批準(zhǔn)，及廈門市大雅實(shí)業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑廈門希爾頓酒店的概念，此建筑的樓面面積達(dá)42,173平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬，止匕外，根據(jù)另外一封對于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號碼【2002】7）,廈門市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號碼【1998】008）上的詳程作為基準(zhǔn)。根據(jù)廈門規(guī)劃委員會所發(fā)出的信件9文件號碼【1998】051及由廈門大雅實(shí)業(yè)于1999年4月28日所發(fā)出信件，顯示（計(jì)劃）中投資額達(dá)4億7千兩百萬，總樓面面積達(dá)42,265平方米，高度為99.8米，擁有418間客房【29層（不包括兩層地庫）現(xiàn)代化的四/五星級希爾頓廈門酒店已獲批核，并需按照國家的酒店標(biāo)準(zhǔn)，法例，商標(biāo)注冊等作為依據(jù)。此項(xiàng)目批復(fù)有效期為一年。另外，項(xiàng)目的建設(shè)期限已獲批準(zhǔn)被延長至 2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復(fù)信件號碼【2002】76中所示）3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)廈門市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號碼【2003】0114）,建筑項(xiàng)目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá) 7,012.003平方米。規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示，項(xiàng)目的規(guī)模已獲批準(zhǔn)擴(kuò)展到 53,793.4平方米（579,027平方尺），止匕包括9,999.98米（107,639平方尺）的一期及43,793.42平方米（741,388平方尺）的二期。其中有數(shù)個(gè)規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率 ：6.502）密度 ：39.98%3）綠化率 ：不少于30%4、營業(yè)執(zhí)照根據(jù)廈門工商彳T政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號3502002020306）,廈門大雅實(shí)業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本，而其營業(yè)期限則由 1996年11月26日起計(jì)10年。證上資料顯示廈門大雅實(shí)業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及項(xiàng)目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學(xué)危險(xiǎn)品）、五金、紡織品及投資商務(wù)咨詢。三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則（于2003年7月11日的版本），本計(jì)劃書并地發(fā)展宗地的西端，建成一間29層，共456個(gè)房間，達(dá)國際五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店。1、項(xiàng)目明細(xì)根據(jù)于2003年7月的建筑圖則，我司了解到在此酒店建成后，將會是一間達(dá)107.15米高，共456間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代代先進(jìn)酒店。酒店的外墻交會鋪設(shè)玻璃反光幕墻。酒店的一層至六層為平臺層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。酒店的主入口位于一樓（地面層）面向路江道，而酒店的大堂，接待處及商店均會設(shè)于此層，大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。酒店的二樓計(jì)劃設(shè)置一中式酒樓，而咖啡廳、酒吧及宴會分別會設(shè)于三樓及四樓。會議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓，而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室及游泳池?？头繉⒂诎藰侵炼艠侵g提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（二十九樓）整個(gè)酒店項(xiàng)目設(shè)有四部客用升降機(jī)，兩部貨用升降機(jī)及兩組公用樓梯。另外，在地面層至六樓之間，有額外兩部客用及兩貨用升降機(jī)用以上落這六層平臺層之用。此酒店建成后將提供樓面面積達(dá)43,793.42平方米，此包括了35,578.25平方米的商層建筑物及8,215.17平方米的次建筑物。2、客房酒店客房將會由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為提供21間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已計(jì)劃設(shè)立于頂層（二十九樓）?？傮w來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示，酒店共高能412間標(biāo)準(zhǔn)房，43間套房及1間總統(tǒng)套房，總數(shù)為456間客房客房資料明細(xì)將例于以下圖表內(nèi)：房間數(shù)目

樓層標(biāo)準(zhǔn)（無兄）標(biāo)準(zhǔn)（海景）標(biāo)準(zhǔn)（部分海景）套房總統(tǒng)套房總數(shù)8114 42219114 422110114 422111114 422112114 422113114 422114114 422115114 422116114 422117114 422118114 422119114 92212064 92212164 92212264 92212364 92212464 92212564 92212664 92212764 92212864 92212960 71 115總和18784 14143 1456據(jù)了解，超過一半以上的客房能享有廈門/鼓浪嶼的遼闊海景。3、酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層餐飲設(shè)施一一一將高于位處問樓的大堂接待廳，而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓大臺，而灑店更高有中餐的貴賓房，會議設(shè)施一一一將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了 103個(gè)停車位，其中88個(gè)為位處于地庫三層的有蓋車位，其余15個(gè)則設(shè)于一樓。

4、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。5、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下:,215.17,215.17平方米,578.25平方米,793.42平方米TOC\o"1-5"\h\z總地下建筑 8總地上建筑 35總建筑面積 43比例資料覆蓋率： 大約39.98%（的總宗地面積）綠化率： 大約30.31%（的總宗地面積）容積率： 大名勺6.46%（的總宗地面積）備注：在不同的法律文件上對宗地面積有著細(xì)微的偏差，在計(jì)算以上比例時(shí)，采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7,023.92平方米，以作為基準(zhǔn)。一些技術(shù)上的資料，如建筑期，樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定，但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會得到有關(guān)政府部門通過，因而沒有延期之虞及招致額外成本。6、管理協(xié)議根據(jù)廈門大雅實(shí)業(yè)有限公司及希爾頓國際公司于 1998年9月28日所議定的管理協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂，雙方同意為管理及營運(yùn)酒店達(dá)成共識，其中條件包括:早1」段落標(biāo)題詳情II經(jīng)營條款在酒店開幕后15年的12月31日止IV1基本管理費(fèi)用2.25%IV2獎(jiǎng)勵(lì)性費(fèi)用7.00%XI6違約 2005 年12月31日酒店落成的最后期限7、建筑期成本預(yù)算從所提供的資料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申請審批用

的建筑圖則等已辦妥，只需要籌集到足夠的資金，便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請假設(shè)申請程序順利進(jìn)行，估計(jì)酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務(wù)。資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬。 （或美元$7,500萬）。建筑成本包括地價(jià)，探土費(fèi)用，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，建筑費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。發(fā)展成本明細(xì)如下：TOC\o"1-5"\h\z前期工程 US建筑費(fèi) US設(shè)備、裝配及有關(guān)機(jī)器 US安 US戶外工作 US開幕前準(zhǔn)備費(fèi)用 US其他 US不能預(yù)見費(fèi)用 US$550,000$27,750,000$7,780,000$3,210,000$850,000$20,190,000$14,120,000$550,000$75,000,000在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的1,700$550,000$27,750,000$7,780,000$3,210,000$850,000$20,190,000$14,120,000$550,000$75,000,000在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的1,700萬美元已用于購?fù)恋?、地基工程及其他專業(yè)費(fèi)用。而總未動(dòng)用的發(fā)展成本約為5,800萬美元。在此強(qiáng)調(diào)，此發(fā)展/建筑估算乃建筑概算，與最后實(shí)施時(shí)的建筑預(yù)算存在一定偏差。第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案和建筑施工圖顯示，廈門希爾頓大酒店總建筑面積為43793.420平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米，一樓至六樓為裙樓，設(shè)置餐飲、會議和娛樂，七樓為轉(zhuǎn)換層，八樓至二十九樓設(shè)置客房。1、主要設(shè)施1）、裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1夜總會450.03

L2咖啡廳353.17L3中式餐廳209.03L3西式餐廳175.44L4西式餐廳157.97L4宴會廳288.27小計(jì)1會議廳設(shè)施,633.91L2會議室76.45L5會議室292.03L商務(wù)中心48.74小計(jì)417.22娛樂設(shè)施L6桑拿455.03L6健身房85.11L6露天游泳池138.21L6露天網(wǎng)球場小計(jì)678.35其他設(shè)施L2165.84L1美容廳116.54L2花店L6保叱心47.30小計(jì)329.682）、客房設(shè)施：酒店設(shè)計(jì)7種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下:客房類型問數(shù)面積（平方米）單人標(biāo)準(zhǔn)房6628.67標(biāo)準(zhǔn)房28335.22標(biāo)準(zhǔn)套房6675.17

豪華套房190.00高級豪華套房1108.00總統(tǒng)套房1218.00局級總統(tǒng)套房1316.00小計(jì)41917,552.70主樓13-19層為標(biāo)準(zhǔn)客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積達(dá)36平方米，8-12層為服務(wù)性公寓套房，20-27層為高級酒店客房。主樓樓頂作為觀海餐廳、茶座。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期計(jì)劃項(xiàng)目的土方工程、樁基工程和基礎(chǔ)工程已完成施工。項(xiàng)目已完成投資 1700萬美元（包括土地款和拆遷等相關(guān)前期費(fèi)用）。待資金到位后，可開始地下室工程。資金到位后，從實(shí)施地下室、裙樓、主樓、內(nèi)外部裝修等施工、到水電系統(tǒng)、智能和弱電系統(tǒng)等設(shè)備安裝、酒店設(shè)施配套與調(diào)試，直至竣工驗(yàn)收，開始試營業(yè)，項(xiàng)目建筑期為二年。第八章項(xiàng)目投資分析一、投資估算本估算的編制范圍包括土建工程（包括外墻裝修及室內(nèi)裝修） 、電梯工程、給排水、消防、循環(huán)水、防排煙、通風(fēng)、空調(diào)、制冷、鍋爐、柴油發(fā)電、變配電、動(dòng)力配線、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具購置、室外工程等。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。本估算投資7500萬美元

本估算投資7500萬美元在舁廳P費(fèi)用名稱投資額占合計(jì)的比例%善態(tài)投資1建筑工程費(fèi)2275372設(shè)備購置費(fèi)77810.373安裝工程費(fèi)3214.284室外工程費(fèi)851.125服務(wù)性設(shè)施及工家具器具購置費(fèi)201926.936工程建設(shè)其它費(fèi)用141218.847基本預(yù)備費(fèi)550.73小計(jì)744599.27動(dòng)態(tài)投資1工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備550.73小計(jì)550.73三合計(jì)7500100按各項(xiàng)目劃分如下:單位：萬美元編制方法⑴、建筑工程根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平估算。⑵、設(shè)備購置費(fèi)：A 進(jìn)口設(shè)備按外商報(bào)價(jià)計(jì)算。國內(nèi)設(shè)備價(jià)格按現(xiàn)行出廠價(jià)計(jì)算。⑶、設(shè)備安裝費(fèi)依據(jù)各類設(shè)備安裝指標(biāo)計(jì)算。⑷、工程建設(shè)其它費(fèi)用：A開辦費(fèi)、土地出讓金、項(xiàng)目啟動(dòng)前利息、水增容費(fèi)按甲方提供數(shù)據(jù)計(jì)列。B規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按國家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)取。基本預(yù)備費(fèi)按0.73%計(jì)算。D工程造價(jià)調(diào)整預(yù)備費(fèi)按0.73%計(jì)算、參數(shù)預(yù)測預(yù)估期2006年至2013年，共8年?？头咳胱÷蕪B門市高星級酒店客房入住率保持在70%i80%：問，參照中國其他地區(qū)希爾頓酒店（Hilton）的客房入住率，在營運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取76%由于希爾頓酒店具品牌、管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運(yùn)第三年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。平均房價(jià)參照廈門市高星級酒店現(xiàn)有房價(jià)水平和中國其他地區(qū)希爾頓酒店房價(jià)水平，營運(yùn)第1年取102美元、第2年取105美元、第3年取108美元、第4年取111美元、第5年取114美元、第10年取120美元。年度經(jīng)營結(jié)余年度經(jīng)營結(jié)余指可用于固定費(fèi)用（折舊等）、融資及利潤。根據(jù)希爾頓酒店管理協(xié)議和以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)測算，第1年經(jīng)營結(jié)余為1156萬美元、第2年為1172萬美元、第3年為1186萬美元、第4年為1197萬美元、第8年為1336萬美元，詳見營運(yùn)收支預(yù)估表。營運(yùn)收支預(yù)估表單位：千美元年份20062007200820092010201120122013客房數(shù)420420420420420420420420入住率（衿6872767676767676平均房價(jià)（美元）102105108111114116117118營業(yè)收入2310724191251922584626577269112713728427營業(yè)成本72307595780579088116819682788354企業(yè)管理費(fèi)29553181347335863725379338383884營業(yè)毛利1292213415139141435214736149221502116189資產(chǎn)重置金1984186719171181119812101221管理獎(jiǎng)金9571059114511971240125312651278其他費(fèi)用201215237264287298310322余額可用于固定費(fèi)用、融資及利潤1156611723118611197412028121731223613368三、融資計(jì)劃和還款方案1、概述項(xiàng)目投資概算為7500萬美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資1700萬美元。2、融資額度依據(jù)投資概算，項(xiàng)目融資額度為7500萬美元。3、融資期限根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為2年；根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營運(yùn)8年，即可還清本息。融資期限為10年（含建筑期）。4、還款方案年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估表，每年可用于償還本金、利息的資金來源均超過1100萬美元。在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目進(jìn)入營運(yùn)期后，用8年還本付息。前四年每年還1100萬美元，后四年每年還1200萬美元考慮項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù)算及還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。贈送：一份《國際商業(yè)合同》

國際商業(yè)合同買方： 地址：郵編：電話：法定代表人： 職務(wù):國籍：賣方： 地址：郵編：電話：法定代表人： 職務(wù):國籍：買賣雙方在平等、互利的原則上，經(jīng)協(xié)商達(dá)成本協(xié)議條款，以共同遵守，全面履行：第一條品名、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量：單位： 數(shù)量： 單價(jià)： 總價(jià)： 總金額： 第二條原產(chǎn)國別和生產(chǎn)廠：第三條包裝：.須用堅(jiān)固的木箱或紙箱包裝。以宜于長途海運(yùn)/郵寄/空運(yùn)及適應(yīng)氣候的變化。并具備良好的防潮抗震能力。.由于包裝不良而引起的貨物損傷或由于防護(hù)措施不善而引起貨物銹蝕， 蟲方應(yīng)賠償由此而造成的全部損失費(fèi)用。.包裝箱內(nèi)應(yīng)附有完整的維修保養(yǎng)、操作使用說明書。第四條裝運(yùn)標(biāo)記：賣方應(yīng)在每個(gè)貨箱上用不褪色油漆標(biāo)明箱號、毛重、凈重、長、寬、高并書以防潮”、小心輕放”、此面向上”等字樣和裝運(yùn)：.第五條裝運(yùn)日期： 第六條裝運(yùn)港口： 第七條卸貨港口： 第八條保險(xiǎn)： 裝運(yùn)后由買方投保。第九條支付條件：按下列項(xiàng)條件支付：.采用信用證：買方收到賣方交貨通知，應(yīng)在交貨日前15-20天，由銀行開出以賣方為受益人的與裝運(yùn)全金額相同的不可撤銷信用證。 賣方須向開證行出具100%發(fā)票金額即期匯票并附裝運(yùn)單據(jù)。開證行收到上述匯票和裝運(yùn)單據(jù)即予支付。信用證于裝運(yùn)日期后15天內(nèi)有效。.托收：貨物裝運(yùn)后，賣方出具即期匯票，連同裝運(yùn)單據(jù)，通過賣方所在地銀行和買方銀行交給買方進(jìn)行托收。.直接付款：買方收到賣方裝運(yùn)單據(jù)后7天內(nèi)，以電匯或航郵向賣方支付貨款。第十條單據(jù)：.海運(yùn)：全套潔凈海運(yùn)提單，標(biāo)明運(yùn)費(fèi)付訖”/運(yùn)費(fèi)預(yù)付”，作成空白背書并加注目的港公司。.空運(yùn)：空運(yùn)提單副本一份，標(biāo)明運(yùn)費(fèi)付訖”/運(yùn)費(fèi)預(yù)付”，寄交買方。.航郵：航郵收據(jù)副本一份，寄交買方。.發(fā)票一式五份，標(biāo)明合同號和貨運(yùn)陵頭，發(fā)票根據(jù)有關(guān)合同詳細(xì)填寫。.由廠商出具的裝箱清單一式兩份。.由廠商出具的質(zhì)量和數(shù)量保證書。.貨物裝運(yùn)后立即用電報(bào)/信件通知買方。止匕外，