江蘇商住綜合體項(xiàng)目可行性報告圖文結(jié)合詳述

商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報告2012年7月27日目錄HYPERLINK\l"_Toc331520940"編制背景3HYPERLINK\l"_Toc331520941"一、項(xiàng)目概況4HYPERLINK\l"_Toc331520942"（一）項(xiàng)目基本情況5HYPERLINK\l"_Toc331520943"（二）項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性6HYPERLINK\l"_Toc331520944"二、市場調(diào)查8HYPERLINK\l"_Toc331520945"（一）調(diào)查目的9HYPERLINK\l"_Toc331520946"（二）調(diào)查內(nèi)容9HYPERLINK\l"_Toc331520947"（三）調(diào)查區(qū)域10HYPERLINK\l"_Toc331520948"（四）項(xiàng)目投資環(huán)境分析16HYPERLINK\l"_Toc331520949"（五）房地產(chǎn)市場調(diào)查23HYPERLINK\l"_Toc331520950"（六）區(qū)塊房地產(chǎn)競爭對手分析27HYPERLINK\l"_Toc331520951"三、項(xiàng)目定位51HYPERLINK\l"_Toc331520952"（一）項(xiàng)目定位導(dǎo)向52HYPERLINK\l"_Toc331520953"（二）項(xiàng)目定位原則54HYPERLINK\l"_Toc331520954"（三）產(chǎn)品定位57HYPERLINK\l"_Toc331520955"四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算60HYPERLINK\l"_Toc331520956"（一）各方案經(jīng)濟(jì)效益測算62HYPERLINK\l"_Toc331520957"方案一：純商業(yè)模式開發(fā)：清浦國際商業(yè)廣場（容積率3.0）62HYPERLINK\l"_Toc331520958"方案二：商住綜合體開發(fā)：清浦新城商住新典范（容積率3.0）69HYPERLINK\l"_Toc331520959"（二）方案匯總對比綜合分析76HYPERLINK\l"_Toc331520960"（三）總結(jié)分析79HYPERLINK\l"_Toc331520961"（四）客戶定位81HYPERLINK\l"_Toc331520962"（五）SWOT分析84HYPERLINK\l"_Toc331520963"五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議（暫略）86HYPERLINK\l"_Toc331520964"六、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險和主要對策87HYPERLINK\l"_Toc331520965"（一）項(xiàng)目風(fēng)險分析88HYPERLINK\l"_Toc331520966"（二）控制風(fēng)險對策88HYPERLINK\l"_Toc331520967"七、項(xiàng)目綜合評價90HYPERLINK\l"_Toc331520968"（一）社會評價概述91HYPERLINK\l"_Toc331520969"（二）社會影響分析91HYPERLINK\l"_Toc331520970"八、報告結(jié)論與建議94編制背景（一）調(diào)研報告名稱《江蘇·淮安清浦新城C21地塊商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報告》（二）調(diào)研報告編制對象江蘇·淮安清浦新城C21地塊（三）調(diào)研報告編制單位上海房地產(chǎn)策劃營銷有限公司（四）調(diào)研報告編制依據(jù)1、國家相關(guān)政策、法規(guī)；2、公司房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫；3、走訪記錄，周邊市場調(diào)研數(shù)據(jù)、資料；4、政府相關(guān)部門；5、相關(guān)政府網(wǎng)站；(五)調(diào)研報告編制目的從地塊現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展、未來城市規(guī)劃和經(jīng)典個案的成敗經(jīng)驗(yàn)等，提出針對目標(biāo)地塊的項(xiàng)目定位及可行性分析。（六）調(diào)研報告編制時間報告調(diào)研數(shù)據(jù)有效性截止至2012年7月；報告編制時間截止至2012年7月項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目地塊位于淮安市清浦區(qū)，占地78畝，土地性質(zhì)為商住用地；地塊東臨淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北貼迎賓路；項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目周邊地塊實(shí)景：（二）項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目背景：清浦現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)位于淮安市南部，以做優(yōu)老城、做靚新城、做強(qiáng)園區(qū)三大板塊打造主城區(qū)城市客廳，以軸線開發(fā)，節(jié)點(diǎn)輻射的方式將城市功能導(dǎo)入景觀空間，為社會各種活動提供空間舞臺。作為省級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、城市南部入口，肩負(fù)代表淮安市城市新貌和形象的重任。目前已初步形成了四大經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)組團(tuán)，即現(xiàn)代物流業(yè)組團(tuán)、高端商貿(mào)娛樂業(yè)組團(tuán)、生態(tài)旅游業(yè)組團(tuán)、政府經(jīng)濟(jì)組團(tuán)。而本項(xiàng)目正是位于政府經(jīng)濟(jì)組團(tuán)內(nèi)。建設(shè)必要性：1、政府期望將淮安建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市；2、淮安需要時尚高檔消費(fèi)場所；3、清浦新城將建設(shè)包括電話接待中心（9萬員工）、教育大樓（50萬考生/年）、sony電器城（投資50億）在內(nèi)的若干地標(biāo)建筑，人口基數(shù)將出現(xiàn)激增；4、清浦新城大規(guī)模住宅社區(qū)的建設(shè)需要餐飲、休閑、住宿場所，政府部門及區(qū)委需要能夠用于接待的高標(biāo)準(zhǔn)酒店；5、商業(yè)配套滿足高教園區(qū)大學(xué)師生、科技園員工不斷增加的人數(shù)。市場調(diào)查（一）調(diào)查目的本次市場調(diào)查以全面掌握清浦新城開發(fā)環(huán)境、重點(diǎn)規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景、淮安市商業(yè)格局、業(yè)態(tài)分布、品牌定位為主要目的。（二）調(diào)查內(nèi)容1、了解項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境；2、了解項(xiàng)目競爭環(huán)境內(nèi)案例售價；3、了解項(xiàng)目競爭環(huán)境內(nèi)案例營銷特點(diǎn)；4、了解項(xiàng)目競爭環(huán)境內(nèi)案例產(chǎn)品特征；5、了解項(xiàng)目競爭環(huán)境內(nèi)案例客戶群體組成；6、了解項(xiàng)目競爭環(huán)境內(nèi)案例銷售情況；7、了解項(xiàng)目競爭環(huán)境內(nèi)案例產(chǎn)品市場接受度；8、了解項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢。（三）調(diào)查區(qū)域調(diào)查區(qū)域以淮海東路為中心軸，沿淮海東路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展開；淮海路中心商業(yè)區(qū)調(diào)研項(xiàng)目：清江商場，新亞國際，樂園國際服飾城，聯(lián)盛廣場，文廟商業(yè)街區(qū)，東西大街。清浦區(qū)商業(yè)區(qū)調(diào)研項(xiàng)目：禧徠樂國際商貿(mào)城，淮安現(xiàn)代食品城，翰城廣場，明遠(yuǎn)路沿街商業(yè)?；春Ｂ分行纳虡I(yè)區(qū)淮海路中心商業(yè)區(qū)文廟商業(yè)街區(qū)文廟商業(yè)街區(qū)東、西大街東、西大街w清浦區(qū)及高教園區(qū)清浦區(qū)及高教園區(qū)淮海路中心商業(yè)區(qū)：以淮海廣場和翔宇大道北端廣場為節(jié)點(diǎn)淮安主城發(fā)展較為緩慢，主城核心仍然囿于原有淮陰市市區(qū)以內(nèi)。商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商圈區(qū)隔并不明顯。除了較為顯著的淮海東路商圈以外，其它多為一些商業(yè)帶根據(jù)商圈的規(guī)模和影響力，屬于：市級商圈市域商業(yè)帶名稱淮海路商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成中高端百貨、金融融、休閑、娛娛樂代表商業(yè)新亞商場，金鷹，萬萬達(dá)廣場消費(fèi)群體商圈吸引的顧客群群較廣，包含含各個消費(fèi)層層次，人流較較大?；窗参ㄒ灰归g消費(fèi)費(fèi)較旺盛的商商圈售價/租金淮海西路與清河路路交界處（近近清河區(qū)政府府）業(yè)態(tài)：餐飲，中小小型酒店，百百貨，花店等等，規(guī)模都較較小部隊(duì)房產(chǎn)（待拆遷遷）：目前租租金：4-55元/平方米.天（沿街）淮海新路與勤政路路交界處（全全聚德對面，裝裝飾城附近）業(yè)態(tài)：家具裝飾，廚廚房電器目前租金：4-55元/平方.天淮海西路東段（近近清江商場）業(yè)態(tài)：電動車一條條街目前租金：2-33元/平方.天現(xiàn)狀及特征淮安最繁華，最高高檔的商圈，匯匯集了眾多中中高檔百貨，Shoppingmall，中高檔品牌零售店，休閑餐飲與酒店伴隨萬達(dá)的進(jìn)駐，一一批較為知名名中高品牌開開始進(jìn)駐淮安安商圈輻射范圍覆蓋蓋全淮安，包包括周邊區(qū)縣縣以購物和餐飲為主主的商圈商圈原核心為淮海海廣場地段，隨隨著萬達(dá)廣場場進(jìn)駐，新區(qū)區(qū)發(fā)展等因素素，商圈核心心有逐步東移移趨勢，預(yù)計(jì)計(jì)未來2—3年東段翔宇宇大道北端廣廣場的商業(yè)將將會成為新的的核心2、東、西大街：名稱東大街西大街商業(yè)業(yè)帶業(yè)態(tài)構(gòu)成低端服裝，飾品，中中低端餐飲，小小吃，及社區(qū)區(qū)配套商業(yè)代表商業(yè)路邊雜牌服裝店消費(fèi)群體客群范圍較廣，主主要為全市中中低端消費(fèi)人人群為淮安最重要的廉廉價服裝集散散地租金2—5元/平米/天現(xiàn)狀及特征檔次整體較為低端端，多為個體體服裝店，缺缺乏品牌店面面多為底商，物業(yè)條條件較差，缺缺乏整體規(guī)劃劃。店面開間間較小，適合合小型個體店店面經(jīng)營商鋪均為個體持有有，缺乏整體體規(guī)劃街面缺乏維護(hù)，整整體環(huán)境較為為臟亂3、文廟商業(yè)街區(qū)商圈名稱文廟商業(yè)帶商圈位置淮安市承德南路楚楚秀公園大門門北大門對面面業(yè)態(tài)構(gòu)成文廟新天地中高端端休閑娛樂，文文化商品店，小小吃，寵物商商店代表商業(yè)和風(fēng)泉會所，富足足安足道，ccoco酒吧吧消費(fèi)群體中高端商務(wù)，政務(wù)務(wù)消費(fèi)；年輕輕時尚消費(fèi)群群；售價/租金1—2.5元/平米//天現(xiàn)狀及特征建筑為仿明清風(fēng)格格復(fù)古建筑，多多為1—3層，少數(shù)有有4層業(yè)態(tài)分區(qū)規(guī)劃，但但在實(shí)際經(jīng)營營中，業(yè)態(tài)相相互較為混雜雜，招商和指指示系統(tǒng)較差差項(xiàng)目分拆銷售，為為小業(yè)主持有有，無統(tǒng)一招招商管理項(xiàng)目動線規(guī)劃較差差，車行系統(tǒng)統(tǒng)不暢，但停停車位較為充充裕項(xiàng)目目前空普率較較高，約有330%空鋪4、清浦區(qū)及高教園區(qū)：商圈名稱大學(xué)城商業(yè)帶商圈位置大學(xué)城內(nèi)，尤其明明遠(yuǎn)東路沿街街業(yè)態(tài)構(gòu)成低檔餐飲，娛樂，社社區(qū)配套代表商業(yè)主要為沿街商鋪，翰翰城國際消費(fèi)群體學(xué)生，周邊居民售價/租金1—1.6元/平米//天現(xiàn)狀及特征主要服務(wù)周邊居民民及大學(xué)生以周邊樓盤的底商商門面為主商鋪均為小業(yè)主持持有，商鋪業(yè)業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一一規(guī)劃，整體體外觀較亂商鋪業(yè)態(tài)層次較低低，包括餐飲飲，住宿，網(wǎng)網(wǎng)吧，臺球等等。整體消費(fèi)費(fèi)層次較低商鋪均為沿街商鋪鋪，分割較為為破碎，缺乏乏大型商業(yè)設(shè)設(shè)施隨著商業(yè)發(fā)展，可可能會出現(xiàn)一一些較為大型型的整體規(guī)劃劃商業(yè)項(xiàng)目（四）項(xiàng)目投資環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)情況淮安市經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大：2010年GDP總值1314億元，人均4046美元；固定資產(chǎn)投資4470億元；批發(fā)零售額1140.81億元；居民可支配收入17680元；農(nóng)民人群純收入7100元?；窗病笆濉苯?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值增長13.5%；財政總收入增長30%，其中地方一般預(yù)算收入增長35%；全社會固定資產(chǎn)投資增長28％；城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增長22%；社會消費(fèi)品零售總額增長18%；外貿(mào)進(jìn)出口總額增長25%；注冊外資實(shí)際到賬增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長13%和12.5%。2、社會文化淮安市淮安區(qū)是全國歷史文化名城，其淮安區(qū)是國務(wù)院1986年12月8日批準(zhǔn)公布的國家第二批歷史文化名城，至今已有2200多年的歷史，境內(nèi)有著名的“下草灣文化”和“青蓮崗文化”遺址。歷史上曾是漕運(yùn)樞紐、鹽運(yùn)要沖，駐有漕運(yùn)總督府，明清鼎盛時與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱為運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“運(yùn)河之都”之稱?；窗矃^(qū)人文答萃，歷史上誕生過大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等?；窗彩且淮鷤ト酥芏鱽淼墓枢l(xiāng)，劉少奇、陳毅等許多老一輩革命家也曾在淮安留下光輝的足跡。1986年原縣級淮安市（現(xiàn)淮安區(qū)）被國務(wù)院評為第二批全國歷史文化名城。3、配套設(shè)施清浦新城目前處于開發(fā)階段，區(qū)域內(nèi)大型配套設(shè)施缺乏，主要依托大學(xué)城商業(yè)帶及汽車南站等生活配套。隨著淮安清浦區(qū)行政中心、淮安檢察院、淮安清浦公安分局等政府機(jī)關(guān)的入住，拉開了清浦新城告訴發(fā)展的序幕，至今現(xiàn)代國際新城、禧徠樂商貿(mào)城、億豐物流園、蘇北鋼材城、增力商貿(mào)城、油品物流、合意物流園、民貿(mào)物流、天然氣配送中心、浙大網(wǎng)新（淮安）科技園等大型項(xiàng)目與政府進(jìn)行集中簽約，部分已建成或在建。隨著招商引資的項(xiàng)目的落成，清浦新城板塊或在兩年內(nèi)將會擁有幾十萬的商務(wù)人群及數(shù)十萬的高端常住人群。4、城市規(guī)劃淮安市城市總體規(guī)劃（2008—2030）分為市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、規(guī)劃區(qū)規(guī)劃及中心城區(qū)規(guī)劃三個層次。規(guī)劃期限為2008—2030年，分近期、中期、遠(yuǎn)期規(guī)劃。規(guī)劃近期至2015年，中期至2020年，規(guī)劃遠(yuǎn)期至2030年。著力把淮安的中心城區(qū)打造城國家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市，長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市、交通樞紐和先進(jìn)制造業(yè)基地。規(guī)劃范圍：淮安市中心城區(qū)，西、北至高速公路環(huán)、南至蘇北灌溉總渠以南102省道、東至京滬高速公路以東235省道。項(xiàng)目所在地suoz項(xiàng)目所在地suoz城市發(fā)展方向：近期，城市全面完善高速公路環(huán)內(nèi)的城市建設(shè)；中、遠(yuǎn)期，城市跨京滬高速公路向東發(fā)展，跨淮鹽高速公路向南延伸。項(xiàng)目所在地suoz城市空間結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目所在地suoz規(guī)劃形成“三軸、四帶、多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。三軸，即東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務(wù)功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；四帶，分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運(yùn)河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風(fēng)光帶；多組團(tuán)：分別為中心組團(tuán)、淮陰組團(tuán)、清浦組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組團(tuán)、楚州組團(tuán)、黃碼組團(tuán)和南部組團(tuán)。項(xiàng)目所在地suoz綜合交通規(guī)劃：項(xiàng)目所在地suoz疏通并提升對外交通，建設(shè)鐵、航、港等多條渠道，在鐵路上形成銜接新沂、連云港、鹽城、揚(yáng)州、南京和宿遷的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。在各個城區(qū)建立公路客運(yùn)與貨運(yùn)樞紐，局部調(diào)整省道，規(guī)劃4條快速公共交通（BRT）線路；規(guī)劃3條軌道線路。從海陸空三個方面全面規(guī)劃全市，使之成為交通樞紐。項(xiàng)目所在地suoz項(xiàng)目所在地suoz（五）房地產(chǎn)市場調(diào)查淮安房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，并且穩(wěn)健上升，近期市場小幅反彈，成交量有所上升，成交均價也有5%左右的小幅回升。1、總體房地產(chǎn)分析2012年第一季度，商品住宅共成交4008套，面積達(dá)44.77萬平方米。1月2月樓市清冷，成交也頗為慘淡，而在3月，隨著開發(fā)商優(yōu)惠打折力度的加大，3月樓市開始轉(zhuǎn)暖，住宅成交得到飛躍，火爆成交了1877套。2012年3月商業(yè)市場呈現(xiàn)出前所未有的熱鬧景象，1、2月則相對成交量較低，這與眾多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)有關(guān)，尤以淮陰區(qū)的淮安義務(wù)商貿(mào)城帶動的商業(yè)發(fā)展最為明顯。淮安市2012年年第一季度土土地供應(yīng)信息息月份供應(yīng)宗數(shù)（塊）供應(yīng)面積供應(yīng)均價樓面價1381660714..52㎡1478.18元元/㎡827元/㎡216183127.330㎡130.13元//㎡138元/㎡317368733.770㎡177.85元//㎡210元/㎡淮安市2012年年第一季度土土地成交信息息月份成交宗數(shù)（塊）成交面積成交均價樓面價121925137.772平1659.06元元/平839元/平219533066.330平218.88元//平268元/平319364904.110平177.96元//平211元/平2、區(qū)域住宅市場近一個月來清浦區(qū)住宅成交207套，共24442平米，日均7套、815平米；區(qū)域認(rèn)同感較弱是導(dǎo)致成交情況不佳的主要因素。3、區(qū)域商業(yè)市場近一個月來清浦區(qū)商鋪成交55套，共1696平米，日均2套、56平米；大型專業(yè)市場基本飽和以及投資回報率不高是導(dǎo)致成交萎靡的主要因素。3、淮安市房地產(chǎn)相關(guān)政策分析日期政策摘要4月5日小產(chǎn)權(quán)房清理方案案上報國務(wù)院院措施含強(qiáng)制制拆除在國土部初步的清清理思路中，違違法建筑、有有嚴(yán)重質(zhì)量問問題、侵占耕耕地、嚴(yán)重影影響城鄉(xiāng)規(guī)劃劃的小產(chǎn)權(quán)房房將清理，并并追究開發(fā)商商、村集體等等相關(guān)人士的的責(zé)任；并且且出售小產(chǎn)權(quán)權(quán)房的農(nóng)民將將不得重新申申請宅基地。4月9日江蘇物價局:商品品房銷售必須須執(zhí)行"一價清"制度省物價局日前發(fā)出出通知，要求求全省房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的商品品房銷售須嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行"一價清"。根據(jù)這一一規(guī)定，商品品住房銷售價價格為商品房房經(jīng)營者與購購房者最終結(jié)結(jié)算的合同成成交價格，合合同成交價格格之外不得收收取其他費(fèi)用用。4月11日最高法出臺司法解解釋:政府申請強(qiáng)強(qiáng)拆須先評估估穩(wěn)定風(fēng)險4月11日，最高人民法院院出臺《關(guān)于于辦理申請人人民法院強(qiáng)制制執(zhí)行國有土土地上房屋征征收補(bǔ)償決定定案件若干問問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)規(guī)定》)，明確要求求如果補(bǔ)償明明顯不公，法法院不能受理理行政機(jī)關(guān)提提出的強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行申請。這這個總共11條的司法解解釋，自2012年4月10日起施行。4月24日住建部調(diào)研住房公公積金條例修修改使用范圍或或擴(kuò)大目前住建部正在各各地就公積金金條例的修改改進(jìn)行全面調(diào)調(diào)研，公積金金使用范圍有有望進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。另據(jù)悉悉，公積金針針對購買首套套房的扶持政政策目前仍由由各地自行制制定，住建部部暫不會對此此出臺統(tǒng)一政政策。5月17日南通出新規(guī)優(yōu)惠個個人限價住房房貸款為加快推進(jìn)南通市市區(qū)保障性安安居工程建設(shè)設(shè)，改善住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不不斷完善市區(qū)區(qū)住房保障體體系，扶持中中等偏下收入入住房困難家家庭購買保障障性（限價）商商品房，南通通市房管局發(fā)發(fā)布通知稱，與與建設(shè)銀行南南通分行簽訂訂了《關(guān)于支支持購買保障障性(限價)商品房貸款款合作協(xié)議》，加加大對個人購購買限價商品品房貸款需求求支持。5月18日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備備金率0.5個百分點(diǎn)從2012年5月118日起，下調(diào)調(diào)存款類金融融機(jī)構(gòu)人民幣幣存款準(zhǔn)備金金率0.5個百分點(diǎn)。5月25日深圳小產(chǎn)權(quán)房有望望確權(quán)"深圳市土地管理制制度改革綜合合試點(diǎn)"將正式啟動動。證券時報報記者了解到到，這一試點(diǎn)點(diǎn)啟動的背景景是，醞釀了了兩年的《深深圳市土地管管理制度改革革總體方案》于于近期獲批，深深圳有望在土土地改革上再再次示范全國國。6月1日無受理憑證的不得得代領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證證《房地產(chǎn)登記技術(shù)術(shù)規(guī)程》6月1日起施行，進(jìn)進(jìn)一步規(guī)范了了房屋登記行行為，維護(hù)了了房地產(chǎn)交易易安全，也方方便了市民的的辦事流程。6月8日央行三年來首度降降息中國人民銀行決定定，自2012年6月8日起下調(diào)金金融機(jī)構(gòu)人民民幣存貸款基基準(zhǔn)利率。金金融機(jī)構(gòu)一年年期存款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一一年期貸款基基準(zhǔn)利率下調(diào)調(diào)0.25個百分點(diǎn)；；其他各檔次次存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率及個人人住房公積金金存貸款利率率相應(yīng)調(diào)整。6月12日《公共租賃住房管管理辦法》出出臺租金低于市市場價格6月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部公布《公公共租賃住房房管理辦法》（以以下簡稱《辦辦法》）?！掇k辦法》對公共共租賃住房的的申請條件、運(yùn)運(yùn)營監(jiān)管、退退出機(jī)制等作作出明確規(guī)定定。同時明確確，公共租賃賃住房可以通通過新建、改改建、收購、長長期租賃等多多種方式籌集集，可以由政政府投資，也也可以由政府府提供政策支支持、社會力力量投資。6月19日鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商商建設(shè)綠色住住宅小區(qū)“十二五”期間將重重點(diǎn)推進(jìn)綠色色建筑規(guī)?；l(fā)展，引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類項(xiàng)目自愿愿執(zhí)行綠色建建筑標(biāo)準(zhǔn)，鼓鼓勵開發(fā)商建建設(shè)綠色住宅宅小區(qū)。6月18日別墅類房地產(chǎn)首次次進(jìn)入限制禁禁止用地項(xiàng)目目目錄首次列出住宅項(xiàng)目目容積率不得得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)與國國土資源部近近兩年為規(guī)范范房地產(chǎn)用地地供應(yīng)管理，對對用地容積率率控制標(biāo)準(zhǔn)作作出的限定保保持一致?？偨Y(jié)：中央對于房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)長的一段時間，而且蔓延到二三線城市，政策調(diào)控對于淮安房地產(chǎn)市場造成了相當(dāng)大的沖擊，目前淮安整體的房地產(chǎn)市場仍然處于蓄勢待發(fā)的階段。（六）區(qū)塊房地產(chǎn)競爭對手分析1、項(xiàng)目商業(yè)競品分析項(xiàng)目競品商業(yè)分布圖：（下圖中為3年包租價格）商業(yè)信息匯總表:指標(biāo)禧徠樂國際商貿(mào)城城淮安現(xiàn)代國際新城城中茵翰城廣場所屬板塊青浦區(qū)青浦區(qū)清浦區(qū)樓盤地址清浦枚皋路8號（汽車南站西側(cè)）清浦北京南路與枚枚乘路交叉口開發(fā)區(qū)天津路333號與本案距離4.1公里3.8公里3公里開盤日期2011年10月月29日2011年11月月8日2011年12月月10日開發(fā)商中國禧徠樂投資發(fā)發(fā)展有限公司司現(xiàn)代聯(lián)合市場集團(tuán)團(tuán)中茵置業(yè)總建筑面積360000㎡2000000㎡㎡340000㎡容積率2.93暫無資料1.7用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)住宅+商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃服裝專業(yè)市場食品專業(yè)市場商業(yè)綜合體房型面積17-18㎡20-30㎡80-100平米米銷售均價12000元（33年包租價格格）12000元（33年包租價格格）10000元（33年包租價格格）銷售率60%65%20%商業(yè)案例1：禧徠樂國際商貿(mào)城案名禧徠樂國際商貿(mào)城城樓盤位置清浦枚皋路8號（汽汽車南站西側(cè)側(cè)）開發(fā)商中國禧徠樂投資發(fā)發(fā)展有限公司司租售處枚皋路8號（汽車車南站西側(cè)）占地總面積123000㎡規(guī)劃用途服裝專業(yè)市場物業(yè)類別商業(yè)用房建筑總面積360000㎡建筑樓層4層交房日期12年年底商鋪面積范圍17-18㎡總鋪位總計(jì)：6000個個現(xiàn)場示意圖主力面積范圍17-18㎡租售率暫無資料銷售單價范圍9000-330000元銷售均價12000元/㎡㎡（包租價格格）（06年開盤期價格格）租賃價格1元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)暫無資料綜合分析項(xiàng)目定位分析：淮海商貿(mào)新中心一站式采購購中心經(jīng)營理理念：商場化化市場市場化商場場展開：1）薄利多銷銷，以量取勝勝，終端客戶戶聚人氣，批批發(fā)走銷量，上上下兼顧，實(shí)實(shí)現(xiàn)多贏。2）劃行歸歸市，分類集集聚，大力發(fā)發(fā)展總代理總總經(jīng)銷制。3）招商是是引客，管理理是待客、服服務(wù)是留客、誠誠信是召客。4）市場是我家，繁榮靠大家；你賺錢，我發(fā)展，你做大，我做強(qiáng)。區(qū)位環(huán)境分析：蘇北地區(qū)唯一的江江蘇省現(xiàn)代商商貿(mào)服務(wù)業(yè)集集聚區(qū)——淮安清浦浦新城中央CCBD核心區(qū)區(qū)。交通環(huán)境分析：項(xiàng)目周邊配套汽車車南站?；窗沧钪匾慕煌屑~紐，直通788個城市和地地區(qū)，已投入入運(yùn)營線路6600多條，年年客流量10000多萬。不不久將達(dá)到11000多條條線路的運(yùn)營營能力……12條公交交線路直達(dá)。1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、機(jī)場專線連接千家萬戶，暢通無阻。便捷內(nèi)外交通。緊靠京滬、寧淮、寧連、鹽徐、寧宿徐等五條高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。銷售政策分析：一次性付款優(yōu)惠11萬元5年包租，最短3年年起租，前三三年年回報率率7%，后2年按實(shí)際出出租金額支付付自行出租或自營范范圍需根據(jù)合合同內(nèi)容進(jìn)行行審批作為大型的服飾專專業(yè)市場，包包租經(jīng)營有利利于整體市場場的發(fā)展和管管理，也為市市場塑造良好好的形象打下下基礎(chǔ)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：建筑上以先進(jìn)的設(shè)設(shè)計(jì)理念，采采用現(xiàn)代時尚尚的商場化設(shè)設(shè)計(jì)，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)玻璃幕墻，主主入口大廳五五層挑高，立立體交互式連連廊，引進(jìn)地地源熱泵系統(tǒng)統(tǒng)等高科技環(huán)環(huán)保型產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行配套，形形成全框架現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)空間間，是淮安乃乃至淮海區(qū)域域的商貿(mào)標(biāo)桿桿。銷售及租賃進(jìn)駐情情況分析：目前項(xiàng)目一樓僅剩剩少量位置較較偏鋪位可以以選擇，2、3、4層銷售率預(yù)預(yù)估不超過440%銷售客源以投資客客為主，目前前已經(jīng)有近1100家服裝裝類經(jīng)營意向向商戶簽約入入駐，也有銀銀行和便利店店等配套商家家已經(jīng)進(jìn)駐。距離本案：4.11公里商業(yè)案例2：淮安現(xiàn)代國際新城案名淮安現(xiàn)代食品城樓盤位置清浦北京南路與枚枚乘路交叉口口開發(fā)商現(xiàn)代聯(lián)合市場集團(tuán)團(tuán)租售處北京南路與枚乘路路交叉口占地總面積1200000㎡㎡規(guī)劃用途食品專業(yè)市場物業(yè)類別商業(yè)用房建筑總面積2000000㎡㎡建筑樓層3層交房日期12年年底商鋪面積范圍20-30㎡總鋪位總計(jì)：5000個個左右現(xiàn)場示意圖主力面積范圍20-30㎡租售率暫無資料銷售單價范圍8000-250000元銷售均價12000元/㎡㎡（包租價格格）（06年開盤期價格格）租賃價格1元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)暫無資料綜合分析項(xiàng)目定位分析：200萬m2恢弘弘巨制，800億巨資打造造國際HOPPSCA集約約型新城市綜綜合體，位居居清浦新城核核心地段，以以“國際化HOPPSCA集約約型新城市綜綜合體”的先進(jìn)理念念，融合“五星級酒店店、甲A級寫字樓、城城市公園、現(xiàn)現(xiàn)代食品城、現(xiàn)現(xiàn)代家居博覽覽園、新都市市商業(yè)中心、CBD中央商務(wù)區(qū)、酒店式公寓、住宅集群”等多個功能板塊，離汽車南站僅500米。以12萬方的超大商業(yè)空間，匯集多重食品業(yè)態(tài)，江蘇省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、淮安市重大工程項(xiàng)目，淮安市政府新城開發(fā)政策重點(diǎn)扶持項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析：蘇北地區(qū)唯一的江江蘇省現(xiàn)代商商貿(mào)服務(wù)業(yè)集集聚區(qū)——淮安清浦浦新城中央CCBD核心區(qū)區(qū)。交通環(huán)境分析：項(xiàng)目周邊配套汽車車南站?；窗沧钪匾慕煌屑~紐，直通788個城市和地地區(qū)，已投入入運(yùn)營線路6600多條，年年客流量10000多萬。不不久將達(dá)到11000多條條線路的運(yùn)營營能力……12條公交交線路直達(dá)。1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、機(jī)場專線連接千家萬戶，暢通無阻。便捷內(nèi)外交通。緊靠京滬、寧淮、寧連、鹽徐、寧宿徐等五條高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。銷售政策分析：一次性付款97折折，三樓兒童童食品區(qū)特價價鋪位最長8年包租，最最短3年包租，年年回報率8%%，前3年租金抵扣扣房款自行出租或自營范范圍需根據(jù)合合同內(nèi)容進(jìn)行行審批，自營營需協(xié)商換鋪鋪?zhàn)鳛榇笮偷氖称穼I(yè)市場，現(xiàn)現(xiàn)代食品城的的經(jīng)營管理更更為嚴(yán)格，長長時間的包租租對于投資客客有非常大的的吸引力，自自營業(yè)主很少少，其客戶主主要為鹽城、連連云港這些周周邊城市的投投資客，其中中中老年客戶戶居多。裝修標(biāo)準(zhǔn)：暫無資料銷售及租賃進(jìn)駐情情況分析：項(xiàng)目建設(shè)處于起步步階段，主體體建筑還未建建設(shè)，但項(xiàng)目目一層商鋪銷銷售率超過998%，二層層、三層商鋪鋪銷售率在445%左右。項(xiàng)目招商在進(jìn)行之之中。距離本案：3.88公里商業(yè)案例3：中茵翰城廣場案名中茵翰城廣場樓盤位置開發(fā)區(qū)天津路333號開發(fā)商

中茵置業(yè)租售處開發(fā)區(qū)天津路333號淮鋼體育中中心一樓占地總面積200000㎡規(guī)劃用途綜合性市場物業(yè)類別商業(yè)用房建筑總面積340000㎡建筑樓層4層交房日期現(xiàn)房商鋪面積范圍80-200㎡總鋪位總計(jì)：150個左左右現(xiàn)場示意圖主力面積范圍80-200㎡租售率10%銷售單價范圍8000-120000元銷售均價10000元/㎡㎡（包租價格格）（06年開盤期價格格）租賃價格0.7元/㎡/月月物業(yè)管理費(fèi)暫無資料綜合分析項(xiàng)目定位分析：中茵翰城廣場周邊邊淮安大學(xué)城城人文底蘊(yùn)源源遠(yuǎn)流長，更更有天津路實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)為配配套學(xué)區(qū)房，傲傲立城南鼎盛盛繁華時代，站站式購物集中中商業(yè)中茵翰城廣場，涵涵蓋購物、餐餐飲、娛樂等等多種業(yè)態(tài)，與與星美國際影影城做鄰居，整整個建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)超前人性化化，亮點(diǎn)倍出出。區(qū)位環(huán)境分析：淮安大學(xué)城、天津津路實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、天津路和和明遠(yuǎn)路兩條條交通要道交通環(huán)境分析：項(xiàng)目周邊配套汽車車南站。淮安最重要要的交通樞紐紐，直通788個城市和地地區(qū)，已投入入運(yùn)營線路6600多條，年年客流量10000多萬。不不久將達(dá)到11000多條條線路的運(yùn)營營能力，大學(xué)學(xué)城內(nèi)多條公公交線路和小小車線路可達(dá)達(dá)。銷售政策分析：沿街商鋪均價1萬萬元/平米，不包包租，沿街商商鋪1-2層對外外出售，3--4層開發(fā)商商自持內(nèi)街商鋪1帶2層層整體銷售，3年包租，年回報率7%項(xiàng)目區(qū)域注意消費(fèi)費(fèi)人群是大學(xué)學(xué)城內(nèi)的學(xué)生生，消費(fèi)需求求檔次不高，內(nèi)內(nèi)街采用包租租方式銷售，表表面其商鋪的的投資價值不不高，銷售阻阻力較大。裝修標(biāo)準(zhǔn)：暫無資料銷售及租賃進(jìn)駐情情況分析：目前翰城廣場的主主力店是星美美國際影城，其其余進(jìn)駐商家家為少量的化化妝品店、藥藥房、電信加加盟店和小型型食品商店，其其商鋪空置率率超過90%%，主要原因因還是因?yàn)閰^(qū)區(qū)域人口支撐撐不足。距離本案：3公里里（二）商業(yè)產(chǎn)品綜合分析項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前的競品共有3個，其中2個是大型專業(yè)市場，一個是社區(qū)型的配套商業(yè)，3個產(chǎn)品定位完全不同，在業(yè)態(tài)上不形成直接的競爭關(guān)系。但是這3個項(xiàng)目開發(fā)商均對其進(jìn)行對外銷售而不是自持，商鋪在房地產(chǎn)市場的可投資性最強(qiáng)，購買商鋪的客戶對于投資回報率的考慮更多，所以這些項(xiàng)目在銷售上存在直接競爭關(guān)系。1、從產(chǎn)品定位來看：項(xiàng)目所在地區(qū)周邊最為熱門的在售商鋪均是大型的專業(yè)市場，此類專業(yè)市場的檔次定位和形象定位不高，在宣傳方面，開發(fā)商著重于強(qiáng)調(diào)區(qū)域的前景、嚴(yán)格的市場管理和成熟的招商機(jī)制，總體定位屬于中檔大型專業(yè)市場；在售的商鋪也有中小型的綜合性商業(yè)，多數(shù)定位為社區(qū)配套型商業(yè)，其主要是為了滿足其自身社區(qū)及社區(qū)周邊人口的基本生活需要而存在的生活配套設(shè)施。2、從產(chǎn)品的面積設(shè)定來看：淮安市在售的專業(yè)市場商鋪面積在10-40平米不等，小面積的商鋪分割是專業(yè)市場商鋪銷售的常規(guī)做法，此類專業(yè)市場將商鋪面積控制在10-40平米是為了控制銷售總價并且方便銷售，吸引投資資本有限的投資客戶，投資資本雄厚的投資客可以買下多間商鋪進(jìn)行自由組合；在售的綜合型商業(yè)面積在40-130平米不等，均屬于較為常規(guī)的商鋪面積分布，沿街商鋪多以一帶二層捆綁形式銷售，可以適應(yīng)多種商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營和管理。3、從產(chǎn)品的價格定位來看：淮安市的總體商鋪價格偏低，同時價格分布較為寬泛，其總體均價低的主要原因同住宅相同，組要是沒有足夠的消費(fèi)力來支撐商業(yè)市場。根據(jù)商鋪所在位置和商業(yè)定位的不同價格差異較大。專業(yè)市場的商鋪均價在12000元左右，位置優(yōu)秀的鋪位價格更可以達(dá)到30000元以上，位置較偏的商鋪則只需7000元左右；社區(qū)型商業(yè)的均價則在10000元左右。4、從產(chǎn)品的購買客源來看：在淮安市購買專業(yè)業(yè)商鋪的主要要以投資客為為主，外來投投資客和本地地投資客各占占45%，很少少有自營需求求的客戶，其其中中老年的的投資客居多多。專業(yè)市場商鋪面積積小，總價低低，且開發(fā)商商帶回報銷售售，相對的投投資風(fēng)險較小小；綜合性商商鋪的銷售一一般不帶回報報，少部分位位置較偏的產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)商才才會帶回報銷銷售，其主要要客群也是投投資性客戶，自自營業(yè)主較少少，投資客將將商鋪買下后后通過出租給給他人賺取租租金的方式來來獲取回報。5、從產(chǎn)品的的銷售和招商商情況來看：：淮安市近期的專業(yè)業(yè)市場商鋪銷銷售開盤時間間在20111年的年底，從從銷售情況來來看，位置理理想的底層商商鋪或者沿街街商鋪銷售佳佳，但是二樓樓三樓位置較較偏的商鋪至至今仍然未售售出，有很多多鋪位可以選選擇；綜合性性商鋪的銷售售量主要取決決于其周邊社社區(qū)所能聚集集的人氣，成成熟街區(qū)的商商鋪一鋪難求求。從淮安在售專業(yè)市市場的招商情情況來看，目目前處于不明明朗的階段，在在淮安市市區(qū)區(qū)，部分早期期類似的專業(yè)業(yè)市場招商情情況不佳，經(jīng)經(jīng)營混亂，導(dǎo)導(dǎo)致整體市場場經(jīng)營失敗的的案例并不罕罕見，其后期期招商是否成成功還是取決決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的轉(zhuǎn)變和開開發(fā)商的綜合合管理能力。綜綜合性商鋪使使用的是自行行招租的形式式，對于商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)選擇擇自由度更高高，經(jīng)營是否否成功主要取取決于是否能能夠迎合周邊邊消費(fèi)人群的的需求。6、從產(chǎn)品的的招商定位和和統(tǒng)一經(jīng)營管管理來看：在售專業(yè)市場采用用統(tǒng)一經(jīng)營管管理方式經(jīng)營營，其招商檔檔次主要是一一些中小品牌牌商家或是個個體經(jīng)營戶，在在全國乃至當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌錾系牡闹扔邢尴?，雖然這些些品牌檔次不不高，但是這這些商家的產(chǎn)產(chǎn)品價格更能能為當(dāng)?shù)厥袌鰣龅南M(fèi)群體體所接受，而而且這些中小小品牌商家的的數(shù)量足夠多多，能夠支持持其龐大的專專業(yè)市場；綜綜合型商鋪沒沒有統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營管理，其其商業(yè)檔次同同樣不高，以以滿足輻射圈圈內(nèi)消費(fèi)者的的基本生活需需求出發(fā)。7、從項(xiàng)目體量上來來看：現(xiàn)代國際食品城和和禧徠樂國際際商貿(mào)城是大大型專業(yè)市場場，其項(xiàng)目體體量均超過220萬方，翰翰城國際是綜綜合型社區(qū)商商業(yè)，其項(xiàng)目目商業(yè)部分體體量不超過33萬方，均是是較為常規(guī)的的商業(yè)做法。8、從建筑風(fēng)格上來來看：現(xiàn)代國際食品城和和禧徠樂國際際商貿(mào)城采用用專業(yè)市場常常規(guī)的集中形形態(tài)建設(shè)，外外墻均使用玻玻璃幕墻，顯顯得比較現(xiàn)代代化。翰城國國際則采用開開放式的商業(yè)業(yè)形態(tài)，建筑筑風(fēng)格更貼近近住宅，能融融入居住社區(qū)區(qū)。9、從建設(shè)現(xiàn)狀上來來看：禧徠樂國際商貿(mào)城城和翰城國際際已經(jīng)建設(shè)完完畢，進(jìn)入銷銷售中期階段段，現(xiàn)代國際際食品城主體體建筑尚未封封頂，處于銷銷售初期階段段。預(yù)計(jì)在本本項(xiàng)目進(jìn)入銷銷售期，這33個項(xiàng)目均已已進(jìn)入尾盤銷銷售階段?？偨Y(jié)：從調(diào)研總結(jié)來看，項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域在建的基本本以專業(yè)市場場為主，而中中高端的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目未來主主要集中在淮淮海東西路和和淮海南北路路交叉路口。本本案周邊與行行政、學(xué)區(qū)等等相鄰，目前前在本案的南南側(cè)還有一塊塊商業(yè)用地，據(jù)據(jù)說還未招拍拍掛，情況不不明，未來將將成為本案的的競爭對手，本本案在拿地后后需要密切關(guān)關(guān)注。2、項(xiàng)目住宅競品分分析區(qū)域住宅樓盤分布布圖：住宅信息匯總表：：指標(biāo)華德力運(yùn)河城海潤風(fēng)景萬達(dá)廣場B區(qū)頤高數(shù)碼港中央華府所板塊清浦區(qū)清浦區(qū)清河區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)樓盤地址清浦淮海南路1888號清浦淮海南路1880號清河水渡口淮海北路1號水門門橋東北角明遠(yuǎn)路北京南路交交叉口與本案距離2公里3公里8.4公里5.5公里2.6公里開盤日期2009年11月月2010年11月月10日2010年6月110日未開盤未開盤開發(fā)商淮安華德力置業(yè)有有限公司江蘇省廣田置業(yè)有有限公司萬達(dá)集團(tuán)頤高集團(tuán)淮安天祿房地產(chǎn)開開發(fā)總建筑面積556293㎡160650㎡400000㎡99846㎡320000㎡容積率1.73.253.65.52用地性質(zhì)住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)住宅項(xiàng)目規(guī)劃住宅+沿街商鋪?zhàn)≌?沿街商鋪?zhàn)≌?沿街商鋪?zhàn)≌?酒店式公寓+底商商住宅房型面積52㎡至200㎡85㎡至128㎡49㎡至141㎡66㎡至145㎡83㎡至135㎡銷售均價4500元4600元6000元未開盤未開盤銷售率75%60%46%未開盤未開盤指標(biāo)中央美地四季金輝天潤和府恒大名都所屬板塊開發(fā)區(qū)清浦區(qū)清浦區(qū)清浦區(qū)樓盤地址開發(fā)區(qū)明遠(yuǎn)路與明明光路交匯處處清浦淮海南路1998號清浦淮海南路2888號清浦北京南路清浦浦大橋南側(cè)200米與本案距離1.2公里500米300米4.3公里開盤日期2012年6月115日2011年10月月29日2011年2月2010年8月229日開發(fā)商江蘇新維置業(yè)有限限公司金輝置業(yè)有限公司司恒夏置業(yè)有限公司司恒大富豐房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司總建筑面積300000㎡900000㎡91571㎡900000㎡容積率2.71332.99用地性質(zhì)住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)住宅項(xiàng)目規(guī)劃住宅+沿街商鋪?zhàn)≌?底商+大型商場住宅+大型商場住宅房型面積83㎡至136㎡88㎡至139㎡92㎡至138㎡91㎡至176㎡銷售均價4000元4600元4400元4200元銷售率57%85%35%30%住宅案例1：華德德力運(yùn)河城案名華德力運(yùn)河城建筑形態(tài)小高層（18層）多多層（6層）花園洋洋房（5層）樓盤位置清浦淮海南路1888號開發(fā)商淮安華德力置業(yè)有有限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)宜居生態(tài)地產(chǎn)主力房型面積52㎡至200㎡㎡銷售均價洋房6300元多層5000元高層4600元裝修情況毛坯售樓處淮海南路188號號項(xiàng)目實(shí)景圖戶數(shù)共4500戶開盤時間2009年11月月占地面積294290㎡總建筑面積556293㎡容積率1.7綠化率36.8%銷售率剩余200套左右右銷售率75%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃華德力運(yùn)河城位于于淮安市清浦浦區(qū)淮海南路路于柯山路交交界處，北靠靠京杭大運(yùn)河河，項(xiàng)目總建建筑面積5556293平平方米，可以以說是城南板板塊一大盤，由由9棟小高層建建筑，7棟多層建筑筑和7棟花園洋房房組成2、區(qū)位交通位于淮安市清浦區(qū)區(qū)淮海南路于于柯山路交界界處，1路、6路、7路、13路、22路、27路等多路路公交車，但但淮安市民對對城南的接受受度普遍較低低，在多數(shù)市市民眼里，華華德力運(yùn)河城城所處的區(qū)域域還是過于偏偏僻了，購房房吸引力較低低。3、周邊配置周圍有京杭大酒店店、中心會所所、幼兒園、城城南小學(xué)、水水岸風(fēng)情公園園等生活配套套，項(xiàng)目自身身沿街商鋪經(jīng)經(jīng)營狀況良好好，為項(xiàng)目居居民提供了充充足的生活保保障。4、戶型面積運(yùn)河城房型配置豐豐富，從500平米的小房房型到2000平米的豪華華戶型均有，單單身公寓500-53平米米，87平米二房房，120平米三三房，1700-200平平米四房。5、優(yōu)惠政策一次性付款98折折，按揭付款款99折6、客源分析項(xiàng)目開盤時間較早早，前期銷售售情況不佳，近近期受自身動動遷房帶動，區(qū)區(qū)域人口支撐撐增加，配套套設(shè)施成熟，銷銷售逐漸啟動動，購買客戶戶主要看中其其成熟的生活活設(shè)施，自住住客戶居多。項(xiàng)目總結(jié)運(yùn)河城項(xiàng)目從開盤盤至今已經(jīng)有有3年時間，其其項(xiàng)目體量屬屬于其所在區(qū)區(qū)域之最，且且其項(xiàng)目一半半是動遷房，在在銷售初期客客戶認(rèn)同度不不高，銷售遇遇到了較大的的阻力，從目目前社區(qū)現(xiàn)狀狀來看，已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)出較濃濃的居住氛圍圍，入住率較較高。距離本案：2公里里住宅案例2：海潤潤楓景案名海潤楓景建筑形態(tài)小高層（18層）樓盤位置清浦淮海南路1880號開發(fā)商江蘇省廣田置業(yè)有有限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)水景地產(chǎn)主力房型面積85㎡至128㎡㎡銷售均價4600元裝修情況毛坯售樓處淮海南路180號號項(xiàng)目實(shí)景圖戶數(shù)共1274戶開盤時間2010年11月月10日占地面積45141㎡總建筑面積160650㎡容積率3.25綠化率35.43%銷售率銷售率60%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃海潤楓景佳苑項(xiàng)目目地處淮安市市區(qū)淮海南路路，毗鄰運(yùn)河河，區(qū)位優(yōu)越越，風(fēng)景優(yōu)美美。一期“運(yùn)河福邸”占地約80畝，計(jì)劃劃投資近5億元，20111年完成，占占地約1000畝的市民休休閑綠化廣場場更是淮安市市南大門的一一道風(fēng)景線。二二期開發(fā)項(xiàng)目目占地約666畝，計(jì)劃投投資近5億元，20113年完成。三三期占地約888畝，計(jì)劃劃投資10億元，20115年完成，項(xiàng)項(xiàng)目總投資近近20億。2、區(qū)位交通海潤楓景地處京杭杭大運(yùn)河以北北，毗鄰運(yùn)河河，可以說是是處于淮安市市市中心區(qū)域域的邊緣，交交通相對發(fā)達(dá)達(dá)，乘坐1路14路17路22路23路83路到清清印集團(tuán)站下下即可抵達(dá)。3、周邊配置延安路小學(xué)，二院院，淮安醫(yī)院院，城南小學(xué)學(xué)4、戶型面積運(yùn)河城房型配置豐豐富，從500平米的小房房型到2000平米的豪華華戶型均有，單單身公寓500-53平米米，87平米二房房，120平米三三房，1700-200平平米四房。5、優(yōu)惠政策一次性付款98折折，按揭付款款99折6、客源分析項(xiàng)目開盤時間較早早，前期銷售售情況不佳，近近期受自身動動遷房帶動，區(qū)區(qū)域人口支撐撐增加，配套套設(shè)施成熟，銷銷售逐漸啟動動，購買客戶戶主要看中其其成熟的生活活設(shè)施，自住住客戶居多。項(xiàng)目總結(jié)運(yùn)河城項(xiàng)目從開盤盤至今已經(jīng)有有3年時間，其其項(xiàng)目體量屬屬于其所在區(qū)區(qū)域之最，且且其項(xiàng)目一半半是動遷房，在在銷售初期客客戶認(rèn)同度不不高，銷售遇遇到了較大的的阻力，從目目前社區(qū)現(xiàn)狀狀來看，已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)出較濃濃的居住氛圍圍，入住率較較高。距離本案：3公里里住宅案例3：萬達(dá)達(dá)廣場案名萬達(dá)廣場精品住宅宅建筑形態(tài)高層（31層）樓盤位置清河水渡口開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目賣點(diǎn)千畝水景住宅主力房型面積49㎡至141㎡㎡銷售均價均價6000元//㎡裝修情況毛坯,公共部分精精裝修售樓處翔宇中路169號號項(xiàng)目實(shí)景圖戶數(shù)當(dāng)期434戶開盤時間2010年6月110日占地面積180000㎡總建筑面積40000㎡容積率3.6綠化率35%銷售率剩余200套銷售率46%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃本期住宅位于水渡渡口廣場東北北側(cè)，用地南南側(cè)為和平路路，西側(cè)為沈沈陽路，東側(cè)側(cè)和北側(cè)為環(huán)環(huán)宇路；本方方案總體布局局保持空間布布局開放、整整體，同時最最大限度地擴(kuò)擴(kuò)大住宅的景景觀面，加強(qiáng)強(qiáng)對北邊河濱濱公園和南邊邊缽池山公園園景觀視線的的利用。1##地北側(cè)高層層公寓有序排排列最大限度度享受小區(qū)內(nèi)內(nèi)園林景觀和和南邊缽池山山公園自然景景觀，遠(yuǎn)眺北北邊河濱公園園自然景觀。建建筑布局順應(yīng)應(yīng)地形，戶型型主要房間均均朝南朝花園園。2、區(qū)位交通4路23路3路18路32路69路3、周邊配置神旺大酒店、萬萬千百貨、國國美電器、樂樂購、萬達(dá)影影院、大歌星星KTV、大玩玩家電動城、中中山醫(yī)院、淮淮安小學(xué)，淮淮安第六中學(xué)學(xué)4、戶型面積2室94平米和97平平米，3室126平米-1400平米5、優(yōu)惠政策全款94折，按揭揭98折6、客源分析區(qū)域中高端客戶，私私營業(yè)主，政政府機(jī)關(guān)公務(wù)務(wù)員。項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目由萬達(dá)集團(tuán)投投資開發(fā)，開開發(fā)商實(shí)力雄雄厚美譽(yù)度高高，緊鄰18800畝缽池池山公園西北北側(cè)，稀有景景觀，物業(yè)由由萬達(dá)自有品品牌管理，品品質(zhì)毋庸置疑疑。距離本案：8.44公里住宅案例4：頤高高數(shù)碼港案名頤高數(shù)碼港建筑形態(tài)高層（31層）樓盤位置淮海北路1號水門門橋東北角開發(fā)商頤高集團(tuán)項(xiàng)目賣點(diǎn)市中心科技住宅主力房型面積66㎡至145㎡㎡銷售均價未開盤裝修情況毛坯售樓處淮海北路1號項(xiàng)目效果圖戶數(shù)當(dāng)期368戶開盤時間預(yù)計(jì)2012年下下半年開盤占地面積14405㎡總建筑面積99846㎡容積率5.5綠化率25%銷售率未開盤綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目位于淮海北路路與漕運(yùn)東路路交匯處，110萬平方米米恢弘巨制，薈薈萃數(shù)碼城、寫寫字樓、高尚尚住宅與商業(yè)業(yè)配套為一體體，融商業(yè)、辦辦公、居住、購購物、娛樂等等城市功能，打打造淮安創(chuàng)業(yè)業(yè)首席辦公生生活領(lǐng)地，引引領(lǐng)未來江北北時尚商業(yè)生生活主流形態(tài)態(tài)。2、區(qū)位交通1、4、6、8、11、12、144、22、23、28、33等多路公公交3、周邊配置商場（中央新亞商商場、金鷹商商場、沃爾瑪瑪超市、樂天天馬特超市、雨雨潤新天地（籌籌）、蘇寧廣廣場（籌）、茂茂業(yè)商場（籌籌）等）；銀銀行；醫(yī)院（第第二人民醫(yī)院院、淮安市婦婦幼保健院、仁仁慈醫(yī)院、清清河醫(yī)院、清清河人民醫(yī)院院、同濟(jì)醫(yī)院院）；學(xué)校（清清江中學(xué)、淮淮陰中學(xué)、開開明中學(xué)、第第六中學(xué)、清清河小學(xué)、試試驗(yàn)小學(xué)、淮淮海路小學(xué)等等）；酒店（曙曙光國際大酒酒店、香格里里拉酒店、中中央新亞酒店店、東土大酒酒店等）；文文化娛樂（大大運(yùn)河文化廣廣場、文化宮宮、新華書店店、盧米埃影影城、人民大大劇院、中影影影院等）4、戶型面積1室66.8平米，22室平米，3室95.9--145平米米5、優(yōu)惠政策未開盤6、客源分析中心城區(qū)白領(lǐng)以上上階層，投資資客項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目位置處于淮安安市中心城區(qū)區(qū)，周邊商業(yè)業(yè)氛圍濃厚，配配套設(shè)施齊全全，且緊靠京京杭大運(yùn)河；；項(xiàng)目戶型全全部為南北向向長條形設(shè)計(jì)計(jì)，對于偏好好方正房型的的客戶吸引力力不足，部分分大房型贈送送入戶花園。距離本案：5.55公里住宅案例5：中央央華府案名中央華府陽光湖一一號建筑形態(tài)多層（6-11層層）樓盤位置明遠(yuǎn)路北京南路交交叉口開發(fā)商淮安天祿房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)中央湖居主力房型面積83㎡至135㎡㎡銷售均價未開盤裝修情況毛坯售樓處淮海北路6-1號號（水門橋北側(cè)）項(xiàng)目效果圖戶數(shù)當(dāng)期1744戶開盤時間未知占地面積120000㎡總建筑面積320000㎡容積率2.0綠化率35%銷售率未開盤綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃中央華府位于清浦浦新城核心位位置，北京南南路以東，明明遠(yuǎn)路以北，正正對新城中央央700畝的陽陽光湖公園。項(xiàng)項(xiàng)目共分兩期期開發(fā)，建成成后將成為城城南乃至全市市獨(dú)一無二的的高端項(xiàng)目。2、區(qū)位交通33路公交3、周邊配置陽光湖、伊美大酒酒店、淮安日日報社、人民民小學(xué)、淮陰陰中學(xué)、市婦婦幼保健院、1912文化商業(yè)步行街4、戶型面積2室83平米，3室995-1155平米，4室125-1135平米5、優(yōu)惠政策未開盤6、客源分析中高端養(yǎng)老需求客客戶，對于居居住舒適度及及居住環(huán)境要要求較高的客客戶。項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目目前處于初步步開工階段，距距離正式開盤盤時間無法預(yù)預(yù)測，從項(xiàng)目目的位置和形形象宣傳推測測，該項(xiàng)目較較為注重產(chǎn)品品細(xì)節(jié)品質(zhì)和和環(huán)境塑造，將將會主攻高端端客戶。距離本案：2.66公里住宅案例6：中央央美地案名中央美地建筑形態(tài)多層（6層）小高層（17層）樓盤位置開發(fā)區(qū)明遠(yuǎn)路與明明光路交匯處處開發(fā)商江蘇新維置業(yè)發(fā)展展有限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)大學(xué)城人文美居主力房型面積83㎡至136㎡㎡銷售均價均價4000元/㎡裝修情況毛坯售樓處淮海南路與明遠(yuǎn)東東路交匯處（工工學(xué)院北門）項(xiàng)目效果圖戶數(shù)當(dāng)期667戶開盤時間2012年5月113日占地面積65000㎡總建筑面積300000㎡容積率2.71綠化率37.4%銷售率剩余248套左右右銷售率57%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃中央華府位于清浦浦新城核心位位置，北京南南路以東，明明遠(yuǎn)路以北，正正對新城中央央700畝的陽陽光湖公園。項(xiàng)項(xiàng)目共分兩期期開發(fā)，建成成后將成為城城南乃至全市市獨(dú)一無二的的高端項(xiàng)目。2、區(qū)位交通33路公交3、周邊配置陽光湖、伊美大酒酒店、淮安日日報社、人民民小學(xué)、淮陰陰中學(xué)、市婦婦幼保健院、1912文化商業(yè)步行街4、戶型面積2室83平米，3室995-1155平米，4室125-1135平米5、優(yōu)惠政策全款95折，按揭揭98折6、客源分析投資客，學(xué)區(qū)住房房需求客戶項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目位于淮安市開開發(fā)新區(qū)，緊緊鄰大學(xué)城，住住宅產(chǎn)品較為為中規(guī)中矩，價價格也相對較較低，其配套套設(shè)施雖然齊齊全，但檔次次不高，主要要的消費(fèi)目標(biāo)標(biāo)群體為大學(xué)學(xué)城內(nèi)的學(xué)生生群體。距離本案：1.22公里住宅案例7：四季季金輝案名四季金輝建筑形態(tài)高層（32層）樓盤位置清浦淮海南路1998號（淮安日報社北側(cè)側(cè)）開發(fā)商淮安金輝置業(yè)有限限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)精致景觀住宅主力房型面積88㎡至139㎡㎡銷售均價均價4600元//㎡裝修情況毛坯售樓處清浦淮海南路1998號（淮安日報社北側(cè)側(cè)）項(xiàng)目實(shí)景圖戶數(shù)共6000戶開盤時間2011年10月月29日占地面積300000㎡總建筑面積900000㎡容積率3.0綠化率31.3%銷售率剩余233套左右右銷售率85%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目一期建設(shè)9棟棟高層住宅，導(dǎo)導(dǎo)入人口近22000戶，引引進(jìn)大型超市市賣場，并且且配備淮安市市首個近300000平米米景觀示范區(qū)區(qū)，以及近44000平米米的五星級運(yùn)運(yùn)動會館。2、區(qū)位交通1、9、17、20、222、23、27路3、周邊配置項(xiàng)目東面：大學(xué)城城、淮中分校校（規(guī)劃中）、好好又多超市、華華聯(lián)超市。

項(xiàng)項(xiàng)目南面：淮淮安日報社、江江蘇銀行、清清浦區(qū)區(qū)政府府、清浦區(qū)檢檢察院、城南南鄉(xiāng)政府、交交巡警二大隊(duì)隊(duì)、皇冠酒樓樓、博大商務(wù)務(wù)酒店、汽車車南站、禧徠徠樂。

項(xiàng)目西西面：陽光湖湖公園（在建建）、南京11912酒吧吧一條街（規(guī)規(guī)劃中）、現(xiàn)現(xiàn)代國際食品品廣場（規(guī)劃劃中）、南城城小區(qū)，城南南福田菜場。

項(xiàng)目北面：淮安市人民小學(xué)新城校區(qū)（本案為幼兒園、小學(xué)所屬學(xué)區(qū)）、第二人民醫(yī)院。4、戶型面積2室88-123平米米，3室139平米5、優(yōu)惠政策部分2層特價房33888元/平米6、客源分析外來商人，政府機(jī)機(jī)關(guān)人員，投投資客項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目緊挨淮安市清清浦區(qū)區(qū)政府府辦公大樓，政政府周邊地塊塊一般受關(guān)注注度較高，其其項(xiàng)目注重景景觀打造，建建設(shè)了超大規(guī)規(guī)模的景觀綠綠化和現(xiàn)代化化運(yùn)動中心，并并且規(guī)劃有大大型超市賣場場，依據(jù)性強(qiáng)強(qiáng)，在周邊住住宅中性價比比較高。距離本案：5000米住宅案例8：天潤潤和府案名天潤和府建筑形態(tài)小高層（18層）樓盤位置清浦淮海南路2888號開發(fā)商

淮安恒夏置業(yè)有限限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)傳世景觀王座主力房型面積92㎡至138㎡㎡銷售均價均價4400元//㎡裝修情況毛坯售樓處清浦淮海南路2888號項(xiàng)目實(shí)景圖戶數(shù)391戶開盤時間2011年2月占地面積24667㎡總建筑面積91571㎡容積率3.0綠化率39%銷售率剩余130套左右右銷售率35%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃天潤和府位居清浦浦區(qū)中心，北北臨報業(yè)大廈廈，西靠清浦浦區(qū)區(qū)政府，東東依淮安工學(xué)學(xué)院，南近汽汽車南站，緊緊鄰城市主干干道淮海南路路。項(xiàng)目住宅宅規(guī)劃3棟18層、1棟15層小高層層，超大樓間間距、50000㎡中庭景景觀，并引進(jìn)進(jìn)人車分流設(shè)設(shè)計(jì)、精裝酒酒店式入戶大大堂、三菱電電梯，打造高高端人群的的的優(yōu)質(zhì)居所。2、區(qū)位交通1路、22路、277路、29路3、周邊配置項(xiàng)目周邊配套成熟熟度低，自身身規(guī)劃建設(shè)綜綜合性配套，包包括會所、酒酒店、超市等等4、戶型面積2室92平米，3室1108-1226平米，4室138平米5、優(yōu)惠政策一次性付款96折折，按揭999折6、客源分析學(xué)區(qū)客源，外來商商人項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目緊挨淮安市清清浦區(qū)區(qū)政府府辦公大樓，配配套綜合型商商業(yè)，但住宅宅產(chǎn)品沒有特特色，外立面面較為常規(guī)，售售樓處門前雜雜草叢生，且且價格相比周周邊樓盤沒有有優(yōu)勢。距離本案：3000米住宅案例9：恒大大名都案名恒大名都建筑形態(tài)高層（33層）樓盤位置清浦北京南路清浦浦大橋南側(cè)2200米開發(fā)商

淮安恒大富豐房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項(xiàng)目賣點(diǎn)景觀居所，水景地地產(chǎn)主力房型面積91㎡至176㎡㎡銷售均價均價4200元//㎡裝修情況部分精裝修售樓處北京南路清浦大橋橋南側(cè)2000米項(xiàng)目實(shí)景圖戶數(shù)1600戶開盤時間2010年8月229日占地面積191400㎡總建筑面積900000㎡容積率2.99綠化率79.39%銷售率銷售率30%綜合分析分析內(nèi)容1、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總建筑面積約約90萬平米，典典雅歐洲新古古典主義風(fēng)格格建筑，圍繞繞上萬平米皇皇家園林、約約8600平米米超大湖面而而建。約52200平米超超五星級尊榮榮會所、繁華華風(fēng)情商業(yè)街街、國際雙語語幼兒園等國國際級奢華配配套，打造超超前精致生活活。滿屋名牌牌，9A精裝，整整合世界知名名品牌，人性性化設(shè)計(jì)，精精選專家級施施工企業(yè)，構(gòu)構(gòu)建完美空間間。恒大旗下下國家一級資資質(zhì)物業(yè)管理理金碧物業(yè)公公司，24小時管家家式服務(wù)理念念，提供私人人鉑金級服務(wù)務(wù)。2、區(qū)位交通清浦大橋南側(cè)、北北京南路與柯柯山路交界口口6路、13路等公交交線3、周邊配置恒大名都位于淮安安市清浦區(qū)清清浦大橋南側(cè)側(cè)，周邊交通通便利，盛享享10分鐘城市市生活圈：毗毗鄰風(fēng)景秀美美運(yùn)河景觀帶帶、正在建設(shè)設(shè)的陽光湖公公園；6路、13路等公交交線路近在咫咫尺，未來多多條公交線路路將通達(dá)淮安安各地；距淮淮海路中心商商圈約4公里，距楚楚秀園約2公里。4、戶型面積2室91平米，3室1120-1333平米，4室170-1176平米5、優(yōu)惠政策一次性付款96折折，按揭988折6、客源分析中心城區(qū)白領(lǐng)以上上階層，公務(wù)務(wù)員，投資客客項(xiàng)目總結(jié)奢侈的景觀特色及及豪華的社區(qū)區(qū)自身配套設(shè)設(shè)項(xiàng)目的最大大特點(diǎn)，但項(xiàng)項(xiàng)目自20110年開盤以以來，銷售不不佳，與其選選址及市場定定位有關(guān)，項(xiàng)項(xiàng)目周邊廠區(qū)區(qū)過多，煙囪囪林立，是項(xiàng)項(xiàng)目銷售最大大的阻力，其其精裝修住宅宅價格過高，超超過了當(dāng)?shù)刭徺彿靠腿旱膬r價格承受范圍圍，也是其銷銷售不佳的一一大原因。距離本案：4.33公里（三）住宅產(chǎn)品綜綜合分析淮安市全市的住宅宅在售和待售售樓盤將近200個，相對于于淮安市目前前的城市規(guī)模模來說，其住住宅開發(fā)量偏偏大。項(xiàng)目所在的清浦區(qū)區(qū)住宅開發(fā)處處于起步階段段，從政府規(guī)規(guī)劃來看多塊塊土地規(guī)劃為為住宅用途，項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域?qū)儆谏形撮_開盤的項(xiàng)目主主要有位于淮淮海南路東側(cè)側(cè)、延安東路路南側(cè)、徐家家湖路西側(cè)、清清安河北側(cè)的的清江人家等等，建筑面積積：1283002.4平方米，占占地面積：320800.6平方米），具具體分析如下下：1、從產(chǎn)品定定位來看：淮安政府為放低產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商提供供了優(yōu)厚的招招商政策、廉廉價的土地成成本，所以各各大房地產(chǎn)開開發(fā)商看好淮淮安市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)前景，紛紛紛涌入淮安安市進(jìn)行投資資建設(shè)，使得得淮安市的住住宅產(chǎn)品在近近5年內(nèi)得以快快速進(jìn)步。從單個產(chǎn)品角度來來分析，其建建筑形態(tài)、外外觀設(shè)計(jì)、配配套設(shè)施、物物業(yè)管理、綠綠化景觀等角角度出發(fā)，均均達(dá)到成熟水水平，且住宅宅產(chǎn)品高中低低端層次分明明，低端產(chǎn)品品以價格吸剛剛需型客戶，中中端產(chǎn)品以性性價比吸引投投資型客戶，高高端產(chǎn)品以綜綜合品質(zhì)吸引引享受型客戶戶。2、從產(chǎn)品的房房型設(shè)定來看看：淮安市住宅產(chǎn)品形形態(tài)主要以高高層和小高層層為主，別墅墅和多層的住住宅產(chǎn)品為數(shù)數(shù)不多，330%左右產(chǎn)產(chǎn)品為兩房設(shè)設(shè)計(jì)，50%%左右產(chǎn)品為為三房及三房房以上的大房房型，小面積積的一房或者者類似單身公公寓的小房型型較為罕有。小小戶型面積在在45-60平米之間，2房面積在80-95平米之間，3房面積在95-1220平米之間。3、從產(chǎn)品的的面積設(shè)定來來看：面積段在95-1130平米/套的房屋在在淮安市應(yīng)用用最為廣泛，這這和淮安市市市民的生活觀觀念和房價相相關(guān)，淮安市市市民工作壓壓力相對于大大型城市工作作人員較小，生生活節(jié)奏較慢慢，相對大城城市，淮安的的市民有更多多的時間和空空間來享受生生活，并且目目前淮安市的的房價相比周周邊城市來說說并不高，大大房型自然而而然的成為了了當(dāng)?shù)刭彿空哒叩氖走x。4、從產(chǎn)品的價價格定位來看看：淮安市的城市規(guī)劃劃、城市硬件件建設(shè)現(xiàn)狀和和城市發(fā)展速速度在江蘇省省的各個相對對城市中屬于于較為優(yōu)秀的的，但相對連連云港、泰州州、鹽城等同同級別城市，淮淮安市的房價價卻更低，其其主要原因是是淮安市市民民的購買力不不足，且淮安安本地居民自自身擁有不少少動遷安置房房，對于商品品房的居住需需求很少?；椿窗彩猩形唇ńㄔO(shè)高鐵，人人口導(dǎo)入不足足，開發(fā)速度度過快，開發(fā)發(fā)體量過大也也是淮安市整整體房價相對對較低的很重重要的一項(xiàng)原原因?；窗彩星搴訁^(qū)普通通住宅均價在在5000--5500左右，開發(fā)發(fā)區(qū)的普通住住宅價格在3800--4200左右，而項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域的普通住宅宅均價在4000--4600左右。5、從產(chǎn)品的的購買客源來來看：淮安市的商品房銷銷售情況不佳佳，在購買當(dāng)當(dāng)?shù)厣唐贩康牡目蛻糁校?0%是私營業(yè)主主、機(jī)關(guān)公務(wù)務(wù)員等此類的的高收入人群群，30%為企業(yè)員工工等中等收入入人群，也有有少部分外來來人員或者公公司購買用來來做職工宿舍舍。按購買動機(jī)分類，50%的客戶購買買商品的目的的是為了追求求更高的生活活品質(zhì)，30%是為了資產(chǎn)產(chǎn)的保值增值值而購買，20%購房者是因因?yàn)榭粗袇^(qū)域域高教園區(qū)的的便利性而購購買?；窗彩惺械陌傩针A層層因?yàn)槭杖氩徊桓撸揖幼∽⌒枨蟛⒉粡?qiáng)強(qiáng)烈，所以這這部分人群很很少來購買商商品房。前些些年少量的外外來投資客看看好淮安未來來的規(guī)劃，有有部分在淮安安投資購買了了住宅，但是是近期淮安市市的整體住宅宅市場并不理理想，投資風(fēng)風(fēng)險增高，所所以外來投資資客的購買意意愿也不強(qiáng)。6、從產(chǎn)品的營銷手手段來看：近期全國樓市都進(jìn)進(jìn)入打折期，降降低價格來促促進(jìn)銷售是目目前的大勢所所趨，淮安市市同樣如此，大大部分樓盤均均存在95至97折的優(yōu)惠惠，特價房、一一次性付款獎獎勵等常規(guī)優(yōu)優(yōu)惠方式非常常常見，開發(fā)發(fā)商的樓盤的的廣告宣傳方方面的資金投投入并沒有吝吝嗇，因?yàn)檎w市場的不不佳，打折促促銷的手段在在當(dāng)?shù)夭]有有過多的促進(jìn)進(jìn)商品住宅的的銷售,反之規(guī)模性性的廣告和SP宣傳活動倒倒是會大大增增加產(chǎn)品在當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹榷?，促銷效果果更佳。7、從項(xiàng)目體量上來來看：恒大名都、四季金金輝這2個項(xiàng)目的總總建筑面積都都到達(dá)了90萬方，運(yùn)河河城項(xiàng)目的總總建筑面積也也超過50萬方，其他他項(xiàng)目均在20萬到30萬方之間。8、從建筑風(fēng)格上來來看：恒大名都、四季金金輝和中央華華府走的是高高端路線，其其建筑風(fēng)格更更接近歐式建建筑，運(yùn)河城城、海潤楓景景等項(xiàng)目總體體屬于中端產(chǎn)產(chǎn)品，其建筑筑風(fēng)格更為現(xiàn)現(xiàn)代，而中央央美地、天潤潤和府項(xiàng)目相相對較為低端端，建筑風(fēng)格格更為親民。9、從建設(shè)現(xiàn)狀上來來看：中央華府項(xiàng)目尚未未開盤，還在在土地平整階階段，四季金金輝項(xiàng)目尚未未封頂，其他他項(xiàng)目均以封封頂，進(jìn)入交交房階段。總結(jié)：現(xiàn)階段淮安住宅房房地產(chǎn)開發(fā)供供應(yīng)量大，特特別是本案周周邊區(qū)域，可可售供應(yīng)明顯顯大于需求，但但是隨著城市市規(guī)劃進(jìn)程的的加快，未來來“移動呼叫中中心”的導(dǎo)入，區(qū)區(qū)域的住宅供供求結(jié)構(gòu)將發(fā)發(fā)生一定的變變化。因此，未未來本案所在在區(qū)域的住宅宅開發(fā)將是淮淮安關(guān)注的重重點(diǎn)區(qū)域。同同時，從目前前的住宅市場場銷售價格來來看，近幾年年房價基本處處于穩(wěn)定提升升階段，進(jìn)行行住宅項(xiàng)目開開發(fā)的總體風(fēng)風(fēng)險較小。項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目定位導(dǎo)導(dǎo)向1、尊重環(huán)境導(dǎo)向淮安現(xiàn)代新城項(xiàng)目目開發(fā)應(yīng)充分分尊重淮安當(dāng)當(dāng)?shù)丶爸苓呑宰匀画h(huán)境與歷歷史人文環(huán)境境，堅(jiān)持環(huán)境境資源的利用用與再利用的的原則，合理理地利用地塊塊內(nèi)部及外部部環(huán)境資源，與與淮安的歷史史文化、水資資源與現(xiàn)代商商業(yè)開發(fā)相互互結(jié)合。2、全面客戶導(dǎo)向從戰(zhàn)略的高度為將將來商業(yè)各方方面客戶進(jìn)行行思考，建立立客戶價值戰(zhàn)戰(zhàn)略。研究項(xiàng)項(xiàng)目客戶的需需求與潛在需需求，為客戶戶創(chuàng)造和發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價值，是項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃與與設(shè)計(jì)的重要要前提。3、利潤最大化導(dǎo)向向土地性質(zhì)決定了項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)屬性性，從本案而而言，項(xiàng)目的的開發(fā)、定位位、規(guī)劃等應(yīng)應(yīng)建立在商業(yè)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)原原則上，結(jié)合合市場因數(shù)，在在此基礎(chǔ)上選選取適合本案案地塊開發(fā)的的建設(shè)方案，爭爭取經(jīng)濟(jì)利益益的最大化。4、未來性導(dǎo)向項(xiàng)目規(guī)模巨大，開開發(fā)周期較長長，開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)必須具有充充分地前瞻性性，以確保項(xiàng)項(xiàng)目在未來發(fā)發(fā)展過程中，保保持其強(qiáng)勁的的競爭力。同同時，使項(xiàng)目目具備長期的的增值潛力。5、創(chuàng)新導(dǎo)向創(chuàng)新是現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的靈魂魂，它不僅表表現(xiàn)在產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)設(shè)計(jì)等方面，同同時也表現(xiàn)在在項(xiàng)目運(yùn)作、營營銷、廣告等等方面。對現(xiàn)有和未知領(lǐng)域域的挖掘和創(chuàng)創(chuàng)造，使項(xiàng)目目的系統(tǒng)和局局部都具備嶄嶄新的創(chuàng)新因因素，是項(xiàng)目目整體開發(fā)的的核心競爭力力之一。6、地產(chǎn)價值剩余導(dǎo)導(dǎo)向作為一個長線開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，為項(xiàng)項(xiàng)目自身連續(xù)續(xù)子項(xiàng)目開發(fā)發(fā)預(yù)留足夠的的價值及延伸伸空間，同時時在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程中客戶戶提供超出其其預(yù)期的產(chǎn)品品和服務(wù)，使使客戶獲得價價值剩余，這這些都是作為為大型長線項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)中核核心競爭力之之一。7、核心策略全息化化導(dǎo)向通過詳細(xì)的項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作戰(zhàn)略制定定，將核心策策略全面體現(xiàn)現(xiàn)在項(xiàng)目整體體和子項(xiàng)目的的規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、服務(wù)、價價格、品牌、營營銷、網(wǎng)絡(luò)、團(tuán)團(tuán)隊(duì)當(dāng)中，是是綜合競爭優(yōu)優(yōu)勢的源泉。8、地產(chǎn)隱性賣點(diǎn)導(dǎo)導(dǎo)向隱性賣點(diǎn)與顯性賣賣點(diǎn)同樣重要要，在不被發(fā)發(fā)現(xiàn)的地方，蘊(yùn)蘊(yùn)藏著對未來來市場的預(yù)測測，這是“卓越的開發(fā)發(fā)商”更能夠真正正打動目標(biāo)客客戶的秘訣之之一。9、互動設(shè)計(jì)導(dǎo)向建立互動設(shè)計(jì)戰(zhàn)略略：市場專家家、建筑設(shè)計(jì)計(jì)公司、景觀觀設(shè)計(jì)公司與與開發(fā)商、咨咨詢公司、銷銷售公司、廣廣告公司、物物業(yè)管理公司司、酒店經(jīng)營營公司、案外外專家、潛在在顧客代表共共同參與項(xiàng)目目的規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)。遵循我我們的市場和和客戶是最安安全的、最簡簡易的創(chuàng)新之之道。10、差異化導(dǎo)向向在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時，就應(yīng)應(yīng)充分考慮項(xiàng)項(xiàng)目的差異化化競爭，是整整個項(xiàng)目和各各子項(xiàng)目均可可充分地挖掘掘與創(chuàng)造優(yōu)于于競爭對手的的差異化賣點(diǎn)點(diǎn)。（二）項(xiàng)目定位原原則根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研結(jié)論，針針對淮安C221地塊定位位，我們制定定了作為現(xiàn)代代大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目定位中的的一些原則。希希望通過這些些原則的制定定，來合理給給予項(xiàng)目更為為準(zhǔn)確的定位位。1、低成本戰(zhàn)略資本本運(yùn)營由于項(xiàng)目開發(fā)時間間長，涉及開開發(fā)事項(xiàng)、物物業(yè)類型等較較多，整體開開發(fā)應(yīng)盡量實(shí)實(shí)行低成本的的戰(zhàn)略資本運(yùn)運(yùn)營，盡量提提早實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目資金的自我我循環(huán)，避免免過多的資金金壓力。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃先行現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)不同于早期期自我形成式式的商業(yè)模式式，巨大的商商業(yè)開發(fā)規(guī)模模，在前期應(yīng)應(yīng)將大中型商商業(yè)專業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)考慮周全，業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃先行行，使項(xiàng)目有有條不紊、按按照現(xiàn)代商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的布局局來進(jìn)行規(guī)劃劃、開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營管理，保保證整個商業(yè)業(yè)區(qū)的合理有有效地運(yùn)作。3、運(yùn)營決策戰(zhàn)略周周期從整個項(xiàng)目開發(fā)周周期、商業(yè)規(guī)規(guī)模來判斷項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營決策策戰(zhàn)略周期，不不僅考慮項(xiàng)目目在前期規(guī)劃劃、子項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)作銷售售等時間，更更要考慮整個個商業(yè)中心在在后期經(jīng)營中中培育、上升升、成熟的周周期，以使項(xiàng)項(xiàng)目最終形成成一個成熟的的城市現(xiàn)代區(qū)區(qū)域市場集群群中心。4、專業(yè)業(yè)態(tài)集群的的形態(tài)通過目前對于項(xiàng)目目將來商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合度度和關(guān)聯(lián)性、以以及人流共享享的初步考慮慮，項(xiàng)目將最最終形成以多多個大中型專專業(yè)商業(yè)設(shè)施施為龍頭，結(jié)結(jié)合休閑商業(yè)業(yè)配套、沿街街店面等為一一體的具有商商業(yè)創(chuàng)新的市市場集群形態(tài)態(tài)，形成一個個具有強(qiáng)大輻輻射能力的聚聚合體。5、自主持有（至少少部分自主持持有）從國內(nèi)北京新天地地等眾多的大大型商業(yè)項(xiàng)目目開發(fā)來看，多多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營商越來來越更多的完完全自主持有有（或者部分分持有）自身身開發(fā)的物業(yè)業(yè)，從而形成成對物業(yè)的絕絕對控制權(quán)，以以便于項(xiàng)目后后期商業(yè)經(jīng)營營的培育和商商業(yè)氛圍的形形成，并最終終保證商業(yè)經(jīng)經(jīng)營開發(fā)的完完全成功。項(xiàng)目距離開發(fā)內(nèi)部部眾多的大型型商業(yè)設(shè)施仍仍有一定的時時間，作為運(yùn)運(yùn)營商，充分分考慮自身預(yù)預(yù)留部分大中中型商業(yè)設(shè)施施商業(yè)物業(yè)，以以保證商業(yè)氛氛圍的形式和和商業(yè)中心的的形成。6、招商先行，主力力店量身定做做從國內(nèi)最近幾年眾眾多的大中型型商業(yè)項(xiàng)目操操作來看，招招商顯得越來來越重要，它它對于項(xiàng)目投投資者、商業(yè)業(yè)氛圍的形成成、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)開發(fā)的成功功等均十分重重要，絕大多多數(shù)項(xiàng)目在項(xiàng)項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)計(jì)之初就進(jìn)行行招商，使招招商先行，指指導(dǎo)商業(yè)設(shè)施施開發(fā)，避免免后期商業(yè)設(shè)設(shè)施在經(jīng)營上上的出現(xiàn)不必必要的問題，同同時前期招商商的成功，可可極大促進(jìn)投投資者的信心心，并最終促促進(jìn)商鋪銷售售。7、統(tǒng)一管理項(xiàng)目建成后商業(yè)設(shè)設(shè)施將主要由由多個組團(tuán)的的開放型商業(yè)業(yè)為主，在商商業(yè)定位的同同時還會涵蓋蓋住宅、酒店店等物業(yè)，因因此需考慮成成立獨(dú)立的商商業(yè)經(jīng)營管理理公司，前期期參與業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、組織招招商等具體工工作，后期對對這些商業(yè)設(shè)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一一管理，使項(xiàng)項(xiàng)目可以有序序的進(jìn)行商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理。8、整合營銷現(xiàn)代房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)不單單以簡簡單的銷售部部銷售、廣告告推廣作為項(xiàng)項(xiàng)目營銷的手手段了，更多多的將一切相相關(guān)資源進(jìn)行行整合，進(jìn)行行立體式的整整合營銷，尤尤其對于本項(xiàng)項(xiàng)目分期開發(fā)發(fā)，更應(yīng)該在在營銷范圍、營營銷策略、營營銷手段等方方面進(jìn)行各類類資源整合，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目影響響力和項(xiàng)目的的銷售渠道。（三）產(chǎn)品定位本案的產(chǎn)品定位，可可以從兩個方方案去考慮：：1、根據(jù)土地的使用用性質(zhì)，規(guī)劃劃本案的產(chǎn)品品定位為“清浦新城國國際商業(yè)中心心”。2、如暫不考慮土地地使用性質(zhì)，結(jié)結(jié)合現(xiàn)階段市市場特征，判判斷未來市場場發(fā)展方向，規(guī)規(guī)劃本案的產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)為為“城市中高端端商住綜合體體”。綜上所述，我司先先假設(shè)兩個規(guī)規(guī)劃定位方案案，同時進(jìn)行行市場分析、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益測算算分析，在對對比后選取較較優(yōu)方案。方案一：純商業(yè)開開發(fā)模式總體定位為:淮安城南地標(biāo)建筑筑—清浦國際商業(yè)廣場場細(xì)分定位為：商業(yè)業(yè)綜合體+品牌酒店主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)技術(shù)術(shù)指標(biāo)暫定為為：項(xiàng)目數(shù)值單位土地價780000000元占地52000平方米建筑密度50%容積率3.00總建筑面積（地上上）156000平方米其中：商業(yè)建筑面面積120000平方米其中：住宅建筑面面積36000平方米樓面地價500元/平方米方案二：商住綜合合體開發(fā)模式式總體定位為:淮安城南地標(biāo)建筑筑—清浦新城商住新典典范細(xì)分定位為：商業(yè)業(yè)購物中心+品質(zhì)公寓主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)技術(shù)術(shù)指標(biāo)暫定為為：項(xiàng)目數(shù)值單位土地價780000000元占地52000平方米建筑密度50%容積率3.00總建筑面積（地上上）156000平方米其中：商業(yè)建筑面面積80000平方米其中：住宅建筑面面積76000平方米樓面地價500元/平方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算針對上一篇章所述述的二個假設(shè)設(shè)的產(chǎn)品定位位，現(xiàn)階段暫暫按項(xiàng)目整體體銷售的角度度來測算項(xiàng)目目總體成本和和收入，以此此計(jì)算項(xiàng)目的的盈利能力。具具體方案如下下：假設(shè)方案一：純商商業(yè)模式開發(fā)發(fā)：清浦國際際商業(yè)廣場（容容積率3.0）假設(shè)方案二：商住住綜合體開發(fā)發(fā)：清浦新城城商住新典范范（容積率3..0）測算依據(jù)：開發(fā)周期暫按3年年計(jì)算，以2012年拿地，2013年至2015年為開發(fā)周周期。項(xiàng)目所確定的銷售售價格以現(xiàn)階階段市場價格格，加上未來來預(yù)期為基準(zhǔn)準(zhǔn)，酒店以整整體出售價格格測算為主。項(xiàng)目土地價格均暫暫按100萬/畝計(jì)算。項(xiàng)目成本測算中各各項(xiàng)數(shù)據(jù)均為為預(yù)算，開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)相關(guān)配配套費(fèi)用最終終仍需以當(dāng)?shù)氐卣蓟蚧蛘甙凑秃烷_發(fā)企業(yè)的的那地協(xié)議相相關(guān)條款為主主。（一）各方案經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益測算方案一：純商業(yè)模模式開發(fā)