江蘇會所改建項目商業(yè)計劃書

吳江**堂改建項目商業(yè)計劃書項目公司：**旅游開發(fā)有限公司投資公司：**報告編制：上海**投資咨詢有限公司2007年11月商業(yè)計劃書摘要1.公司基本情況**于1993年開始建造，2003年對外開放，2006年接待游客量突破50萬人，年凈利潤近800萬元。2.主要管理者情況靜思園園主**先生，民營企業(yè)家，以苦干、誠信聞名，從事企業(yè)經(jīng)營已有三十多年，熱心各項社會事業(yè)，2002年被評為蘇州市先進個體工商業(yè)主、江蘇省十大新聞人物之一，現(xiàn)為**市政協(xié)委員。3.項目定位**堂項目的功能定位主要有四項：高檔賓館、主題餐飲、高檔會所、觀光旅游，與靜思園-同里旅游景區(qū)以及靜思園其他項目形成功能互補，以滿足游客多方位的旅游消費需求，從而提升靜思園—中國奇石博覽中心旅游景區(qū)整體的經(jīng)濟效益和社會效益。4.項目特征**堂改建項目地塊位于**市同里鎮(zhèn)明清街，計劃占地面積3,767平方米，是一個集高檔賓館、主題餐飲、高檔會所、觀光旅游于一體的中高檔旅游商業(yè)項目，是**堂整體功能的延續(xù)和拓展。項目總投資為4,509.19萬元。5.市場空間目前，**市旅游相關消費，如旅游住宿、休閑娛樂、餐飲等具有巨大的市場發(fā)展空間；同時，**市周邊居民對休閑娛樂也具有相當大的需求。6.營銷策略**堂改建項目將采取全方位營銷策略，并注重整個營銷推廣的系統(tǒng)性以及節(jié)奏性。通過打造一園一堂一石的黃金旅游路線來推廣本項目。7.項目建設**堂改建項目將于2008年1月正式開工，并預期在2008年12月主體結(jié)構(gòu)基本完成，2009年1月正式投入使用。8.經(jīng)營管理**堂改建項目由靜思園下設的投資部進行日常的經(jīng)營和運作。9.融資說明銀行貸款2,800萬元，2008年1月貸款到位，期限八年，利息（年利息按7.50%計算）每半年支付一次，2015年到期一次還本。10.財務預測以2009-2018年為財務計算期，主要（稅后）財務指標為：靜態(tài)投資回收期為3.54年（含建設期），動態(tài)投資回收期4.66年（含建設期），凈現(xiàn)值1,417.11萬元，內(nèi)部報酬率33.0%。11.風險控制項目市場和政策風險很小，財務和管理風險也很低，可以控制和防范。目錄HYPERLINK\l"_Toc178414247"第1章企業(yè)主體情況6HYPERLINK\l"_Toc178414248"1.1企業(yè)背景6HYPERLINK\l"_Toc178414249"企業(yè)歷史和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)6HYPERLINK\l"_Toc178414250"企業(yè)所處的行業(yè)和發(fā)展規(guī)劃6HYPERLINK\l"_Toc178414251"企業(yè)經(jīng)營的性質(zhì)和范圍6HYPERLINK\l"_Toc178414252"企業(yè)的主要產(chǎn)品和顧客6HYPERLINK\l"_Toc178414253"企業(yè)基本組織框架和管理模式6HYPERLINK\l"_Toc178414254"1.2企業(yè)團隊研究7HYPERLINK\l"_Toc178414255"1.2.1企業(yè)管理團隊構(gòu)成7HYPERLINK\l"_Toc178414256"企業(yè)管理團隊人員履歷7HYPERLINK\l"_Toc178414257"1.3企業(yè)財務狀況分析7HYPERLINK\l"_Toc178414258"企業(yè)基本運營財務指標7HYPERLINK\l"_Toc178414259"企業(yè)盈利能力財務分析7HYPERLINK\l"_Toc178414260"企業(yè)償還能力指標8HYPERLINK\l"_Toc178414261"1.4企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃8HYPERLINK\l"_Toc178414262"第2章市場分析和項目規(guī)劃9HYPERLINK\l"_Toc178414263"2.1項目準備過程9HYPERLINK\l"_Toc178414264"2.2項目的地理環(huán)境分析9HYPERLINK\l"_Toc178414265"2.2.1項目地址9HYPERLINK\l"_Toc178414266"2.2.2項目的地理資源分析9HYPERLINK\l"_Toc178414267"2.3項目所在地區(qū)政策分析10HYPERLINK\l"_Toc178414268"2.3.1招商政策10HYPERLINK\l"_Toc178414269"2.3.2稅收政策10HYPERLINK\l"_Toc178414270"2.3.3政府各部門的支持程度10HYPERLINK\l"_Toc178414271"2.4項目所在地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境10HYPERLINK\l"_Toc178414272"2.4.1**市經(jīng)濟規(guī)模10HYPERLINK\l"_Toc178414273"2.4.2**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)11HYPERLINK\l"_Toc178414274"2.4.3結(jié)論11HYPERLINK\l"_Toc178414275"2.5項目的經(jīng)營內(nèi)容和范圍11HYPERLINK\l"_Toc178414276"第3章項目功能定位與建設12HYPERLINK\l"_Toc178414277"3.1功能定位12HYPERLINK\l"_Toc178414278"整體定位12HYPERLINK\l"_Toc178414279"功能布局12HYPERLINK\l"_Toc178414280"3.2建設方案12HYPERLINK\l"_Toc178414281"總體設計12HYPERLINK\l"_Toc178414282"建設進度12HYPERLINK\l"_Toc178414283"市政配套13HYPERLINK\l"_Toc178414284"停車場13HYPERLINK\l"_Toc178414285"景觀區(qū)13HYPERLINK\l"_Toc178414286"質(zhì)量控制和維護13HYPERLINK\l"_Toc178414287"主要的施工單位13HYPERLINK\l"_Toc178414288"第4章市場戰(zhàn)略14HYPERLINK\l"_Toc178414289"4.1行業(yè)分析14HYPERLINK\l"_Toc178414290"4.1.1行業(yè)的整體現(xiàn)狀14HYPERLINK\l"_Toc178414291"4.1.2行業(yè)的發(fā)展趨勢14HYPERLINK\l"_Toc178414292"4.2客戶分析14HYPERLINK\l"_Toc178414293"4.2.1按目標客戶的地域劃分14HYPERLINK\l"_Toc178414294"4.2.2按目標客戶的需求劃分14HYPERLINK\l"_Toc178414295"4.3競爭對手分析14HYPERLINK\l"_Toc178414296"4.4營銷策略15HYPERLINK\l"_Toc178414297"市場預測15HYPERLINK\l"_Toc178414298"市場定位15HYPERLINK\l"_Toc178414299"市場營銷15HYPERLINK\l"_Toc178414300"4.4.3.1事件營銷15HYPERLINK\l"_Toc178414301"4.4.3.2廣告營銷15HYPERLINK\l"_Toc178414302"4.4.3.3洽談、研討會營銷16HYPERLINK\l"_Toc178414303"4.4.3.4政府、協(xié)會營銷16HYPERLINK\l"_Toc178414304"4.4.3.5文化營銷16HYPERLINK\l"_Toc178414305"第5章投資和資金籌措17HYPERLINK\l"_Toc178414306"5.1編制依據(jù)17HYPERLINK\l"_Toc178414307"5.2項目總投資估算17HYPERLINK\l"_Toc178414308"5.3投資計劃與資金籌措18HYPERLINK\l"_Toc178414309"5.4銀行貸款償還計劃18HYPERLINK\l"_Toc178414310"第6章財務預測19HYPERLINK\l"_Toc178414311"6.1收入預測19HYPERLINK\l"_Toc178414312"客房收入19HYPERLINK\l"_Toc178414313"門票收入19HYPERLINK\l"_Toc178414314"其他收入20HYPERLINK\l"_Toc178414315"6.2成本、費用及稅金預測20HYPERLINK\l"_Toc178414316"6.2.1項目投資總成本20HYPERLINK\l"_Toc178414317"6.2.2稅金20HYPERLINK\l"_Toc178414318"6.3效益分析20HYPERLINK\l"_Toc178414319"6.3.1盈利能力分析20HYPERLINK\l"_Toc178414320"6.3.2償還能力分析23HYPERLINK\l"_Toc178414321"6.3.3財務指標分析23HYPERLINK\l"_Toc178414322"6.2不確定性分析23HYPERLINK\l"_Toc178414323"盈虧平衡分析23HYPERLINK\l"_Toc178414324"財務指標分析23HYPERLINK\l"_Toc178414325"6.3財務評價結(jié)論23HYPERLINK\l"_Toc178414326"第7章企業(yè)的營運和管理24HYPERLINK\l"_Toc178414327"7.1企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式24HYPERLINK\l"_Toc178414328"7.2企業(yè)的人力資源規(guī)劃24HYPERLINK\l"_Toc178414329"7.2.1薪酬制度24HYPERLINK\l"_Toc178414330"7.2.2培訓計劃24HYPERLINK\l"_Toc178414331"7.2.3激勵機制24HYPERLINK\l"_Toc178414332"第8章風險預測25HYPERLINK\l"_Toc178414333"8.1政策風險及對策25HYPERLINK\l"_Toc178414334"8.1.1風險分析25HYPERLINK\l"_Toc178414335"8.1.2對策25HYPERLINK\l"_Toc178414336"8.2市場風險及對策25HYPERLINK\l"_Toc178414337"8.2.1風險分析25HYPERLINK\l"_Toc178414338"8.2.2對策25HYPERLINK\l"_Toc178414339"8.3經(jīng)營風險及對策25HYPERLINK\l"_Toc178414340"8.3.1風險分析25HYPERLINK\l"_Toc178414341"8.3.2對策25HYPERLINK\l"_Toc178414342"8.4財務風險及對策25HYPERLINK\l"_Toc178414343"8.4.1風險分析25HYPERLINK\l"_Toc178414344"8.4.2對策25HYPERLINK\l"_Toc178414345"附件：相關證明資料及圖表26HYPERLINK\l"_Toc178414346"1.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照26HYPERLINK\l"_Toc178414347"2.政府審批文件26HYPERLINK\l"_Toc178414348"3.政府各職能部門征詢意見單26HYPERLINK\l"_Toc178414349"4.財務分析報表26第1章企業(yè)主體情況企業(yè)背景本項目投資主體為**。企業(yè)歷史和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)歷史靜思園位于**市松陵鎮(zhèn)與同里鎮(zhèn)之間，由**民營企業(yè)家陳金根出巨資建造。從一九九三年起，在蘇州園林設計院和同濟大學幾位著名設計師的指導下，花費十年時間建成。目前，已是國家4A級景區(qū)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2006年，靜思園流動資產(chǎn)為76,299,913.7元，固定資產(chǎn)788,540,000元,資產(chǎn)總值864,839,913.7元；流動負債2,331,304.2元，長期負債58,000,000元，負債總額60,331,304.2元；所有者權益合計804,508,609.5元。企業(yè)所處的行業(yè)和發(fā)展規(guī)劃**市旅游產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮**生態(tài)優(yōu)美、文化豐富的優(yōu)勢，創(chuàng)造富有特色、體驗性強的旅游精品，構(gòu)筑集“旅游、休閑、會展”多種功能于一體的大旅游產(chǎn)業(yè)。在主要景區(qū)打造一批“吃、住、行、游、購、娛”六要素集聚的旅游、度假、休閑勝地，與周邊景區(qū)形成黃金旅游線路，將**建成在國內(nèi)外有較強影響力的生態(tài)旅游中心、休閑度假中心、長三角企業(yè)會議中心，塑造“千年水天堂，人間新**”的旅游新形象。實現(xiàn)到2010年，接待國內(nèi)外游客1210萬人次、年均增長20%、接待境外游客96萬人次、旅游總收入達145億元、年均增長30%的目標。企業(yè)經(jīng)營的性質(zhì)和范圍**為民營企業(yè)家陳金根的私家園林，其主要經(jīng)營范圍以旅游參觀為主。企業(yè)的主要產(chǎn)品和顧客靜思園是一座以“奇石”著稱的私家園林，由奇石園、奇石山莊、奇石陳列展館區(qū)等組成，聚天下奇峰異石千余枚于一園。靜思園園林的游客主要是前往靜思園周邊地區(qū)游覽、出差、開會的各地人士。企業(yè)基本組織框架架和管理模式式企業(yè)的基本組織框框架如圖1-1所示，管理理模式是園主主、總經(jīng)理領領導下的部門門經(jīng)理負責制制，各部門經(jīng)經(jīng)理直接對總總經(jīng)理負責。圖1-1企業(yè)組織織框架圖園主總經(jīng)理副總經(jīng)理園主總經(jīng)理副總經(jīng)理旅游開發(fā)部行政管理部客戶服務部財務管理部企業(yè)團隊研究企業(yè)管理團隊構(gòu)成成園主陳金根先生，靜靜思園總經(jīng)理理陳天紅女士，副副總經(jīng)理周國國芳先生和徐建先生。企業(yè)管理團隊人員員履歷靜思園園主陳先生生，民營企業(yè)業(yè)家，以苦干干、誠信聞名名，善于理財財，迄今為止止從事企業(yè)經(jīng)經(jīng)營與管理已已三十多年，2002年被評為蘇蘇州市先進個個體工商業(yè)主主、江蘇省十十大新聞人物物之一，現(xiàn)為為**市政協(xié)委委員。靜思園副總經(jīng)理周周先生，畢業(yè)業(yè)于上海工程程技術大學，有有三十多年在在國營企業(yè)從從事管理工作作的豐富經(jīng)驗驗，曾代表上上海市化工局局對化工系統(tǒng)統(tǒng)的下屬企業(yè)業(yè)開展管理上上等級考核、檢檢查。靜思園副總經(jīng)理徐徐先生，本科科學歷，經(jīng)濟濟師，主要擅擅長金融、投投資管理。管管理靜思園的的經(jīng)營和發(fā)展展。企業(yè)財務狀況分析析企業(yè)運營財務指標標表1-1企業(yè)運營營財務指標指標數(shù)值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷銷售收入/總資產(chǎn)1.6%非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率=銷售收入/非流動資產(chǎn)產(chǎn)1.8%流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率==銷售收入/流動資產(chǎn)18.4%有上述財務指標可可以看出***的運營狀況況良好。企業(yè)盈利能力指標標表1-2企業(yè)盈利利能力指標指標數(shù)值說明銷售利潤=凈利潤潤/銷售收入53%越大，企業(yè)盈利能能力越強資產(chǎn)利潤率=凈利利潤/總資產(chǎn)0.8%從一元受托資產(chǎn)中中得到的凈利利潤權益凈利率=凈利利潤/股東權益0.9%企業(yè)的總盈利能力力由相關的財務指標標可以看出，**具有較強的盈利能力。企業(yè)償債能力指標標表1-3企業(yè)償債債能力指標指標數(shù)值說明短期償債能力營運資本=流動資資產(chǎn)-流動負債73,968,6610元流動比率=流動資資產(chǎn)/流動負債3272.8%高表明企業(yè)短期償償債能較強速動比率=速動資資產(chǎn)/流動負債3272.8%現(xiàn)金比率=貨幣資資金/流動負債44%長期償債能力資產(chǎn)負債率=負債債總額/資產(chǎn)總額7%越低，償債能力越越有保證產(chǎn)權比率=負債總總額/所有者權益益7%由**短期償債能力力和長期償債能力力財務指標可以以看出，其具具有較強的短短期和長期的的債務償還能能力。企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略略規(guī)劃依托靜思園特有的的文化底蘊，進進一步完善景景區(qū)內(nèi)景觀規(guī)規(guī)劃和提升旅旅游休閑功能能，從而將靜思園打造成成為享譽國內(nèi)內(nèi)外的著名景景區(qū)。加大靜思園旅游產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)、奇奇石展覽、旅旅游餐飲與休休閑等相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資與與經(jīng)營，構(gòu)建建靜思園完整整的旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條，從而而保證靜思園園景區(qū)的可持持續(xù)發(fā)展。第2章市場分析和項目規(guī)規(guī)劃2.1項目準備備過程靜思園—中國奇石石博覽中心得得天獨厚的地地理位置保證證了游客“行”的需要，其不斷開發(fā)發(fā)完善的園區(qū)區(qū)景觀將“游”文化打造得淋漓盡致。通過靜思園—中國國奇石博覽中中心區(qū)位研究究發(fā)現(xiàn)，景區(qū)區(qū)在“吃、住、娛”三個方面存在在軟肋。通過過對**堂的改建建，重新開發(fā)發(fā)其歷史建筑的的商業(yè)價值，大大大提升***堂的檔次，可可以彌補靜思思園—中國奇石博博覽中心風景景區(qū)在這幾個方面面的缺陷，打打造一園一堂堂一石黃金線線路組合，從而提升靜靜思園-中國奇石博博覽中心及同里景區(qū)整整體品牌效應應。2.2項目的地地理環(huán)境分析析項目地址項目地塊位于***市同里鎮(zhèn)明明清街，東距距上海虹橋機機場80公里，南接318國道、西連連蘇嘉高速公公路、北離蘇蘇州16公里，離南京京祿口國際機機場245公里、杭州1455公里。地塊與中國奇石博博覽中心僅一一街之隔。項目的地理資源分分析.1交通條件****堂項目地地處交通要道道。附近有滬蘇浙高速速公路、318國道（上海海－**－浙江－－西藏）、蘇蘇嘉高速公路路、205省道、227省道（張家家港－杭州）等等多條骨干公公路經(jīng)過。同時，本項目處于于由南京、無錫、蘇州、上海、杭州組成的的三角區(qū)域內(nèi)內(nèi)（如圖2-1），該區(qū)域域是全國經(jīng)濟濟最發(fā)達的地地區(qū)之一，也是**堂主要的客源源集中地。圖2-1項目交通通圖.2旅游資源資源現(xiàn)狀同里鎮(zhèn)是目前江蘇蘇省保存最為為完整的水鄉(xiāng)鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，以“小橋流水人人家”著稱；19881年，同里里鎮(zhèn)被列為太太湖風景區(qū)十十三個景區(qū)之之一。19882年，同里鎮(zhèn)鎮(zhèn)被列為江蘇蘇省唯一的省省級文物保護護鎮(zhèn)；19995年，被省人民政政府列為江蘇蘇省首批歷史史文化名鎮(zhèn)。2001年，中國奇石石博覽中心被被聯(lián)合國教科科文組織列入入世界文化遺遺產(chǎn)，是國家家4A級景點。同里鎮(zhèn)有著20000多年的悠久久歷史，留有有豐富的歷史史文化遺產(chǎn)資資源。目前，同同里鎮(zhèn)已開發(fā)發(fā)的旅游資源源有：中國奇奇石博覽中心心、嘉蔭堂、耕耕樂堂、***堂、崇本堂堂、明清街、同同里歷史陳列列館等。資源優(yōu)勢本項目依托同里古古鎮(zhèn)及靜思園園等豐富的旅游資源源，以旅游人人群作為主要目標客戶戶群之一，并與同里古鎮(zhèn)、靜靜思園景區(qū)形成功能能互補，重點開發(fā)經(jīng)濟濟型住宿、娛娛樂及購物功功能，大力發(fā)發(fā)展旅游經(jīng)濟濟。2.3項目所在在地區(qū)政策分分析招商政策目前，**出臺的的《關于實施施服務業(yè)新一一輪“振興計劃”的工作意見見》中提出，要要充分發(fā)揮大大項目帶動作作用強、示范范效果好的優(yōu)優(yōu)勢，以項目目促投入、以以投入促發(fā)展展，帶動服務務業(yè)又好又快快發(fā)展。同時時，主動調(diào)整整投資結(jié)構(gòu)，更更加注重服務務業(yè)投資創(chuàng)辦辦文化休閑旅旅游區(qū)，對太太湖沿線各鎮(zhèn)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展展、產(chǎn)業(yè)布局局、區(qū)域交通通、生態(tài)環(huán)境境、人文資源源等進行科學學規(guī)劃、全面整合，構(gòu)構(gòu)筑“大旅游”體系，使之之成為環(huán)太湖湖地區(qū)重要的的休閑旅游區(qū)區(qū)。稅收政策土地使用稅，6元元/平方米；營營業(yè)稅，5%；城市維護護建設稅，7%；教育費附附加，3%；預征所得得稅率，10%；地稅基金金，0.3%。政府各部門的支持持程度**市人民政府《關關于進一步加加快**旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展、建設設旅游強市的的意見》，要要加大對旅游游業(yè)的政策扶扶持力度，包包括增加對旅旅游景點開發(fā)發(fā)的財政性資資金投入、增增加對旅游宣宣傳的投入、鼓鼓勵企業(yè)完善善旅游服務產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等。2.4項目所在在地區(qū)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境**市經(jīng)濟規(guī)模近年來，**市經(jīng)經(jīng)濟水平保持持較快增長，綜綜合實力不斷斷提升。2006年**市生產(chǎn)總總值500.8億元，較2005年增長24.2%。**市連續(xù)十多年年位居中國綜綜合實力百強強縣(市)前列，2006年位列第九九位。2006年第五屆全全國縣域經(jīng)濟濟基本競爭力力百強榜中，**列第四位。**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐逐步優(yōu)化，現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)發(fā)展明顯加速速。三大產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成比例達達到3.72：63.22：33.06，工業(yè)已成成為經(jīng)濟發(fā)展展的支柱，服服務業(yè)在經(jīng)濟濟發(fā)展中的影影響越來越大大。圖2-2為2005年**市三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例狀況況，圖2-3為2005年**市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成狀狀況。圖2-220066年**市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)圖2-322006年**市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)論**市經(jīng)濟的快速速增長以及現(xiàn)代服務務業(yè)的蓬勃發(fā)展為本本項目創(chuàng)造了了有利的宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境。同同時，本項目目也把握了**市經(jīng)濟增長趨趨勢，并順應產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整的總體體方向。2.5項目的經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容和范范圍**堂項目是一個個集高檔賓館館、主題餐飲、高高檔會所、觀觀光旅游于一一體的中高檔旅游商商業(yè)項目，是是**堂整體功能的的延續(xù)和拓展展。第3章項目功能定位與建建設功能定位整體定位集高檔賓館、餐飲、高高檔會所、觀觀光旅游、休閑養(yǎng)生于一一體的中高檔檔旅游商業(yè)項項目，與靜思園-同里旅游景區(qū)區(qū)以及靜思園園其他項目形形成功能互補補，以滿足游游客多方位的的旅游消費需需求，從而提提升靜思園—中國奇石博博覽中心旅游游景區(qū)整體的的經(jīng)濟效益和和社會效益。功能布局本項目的功能體現(xiàn)現(xiàn)在建筑布局局上，主要分分為**堂賓館、***堂高級會所、多功能能會議廳、文文化主題餐廳廳和體療中心心。其中，**堂賓館是是本項目的主主體，現(xiàn)有客客房24間，將擴建至60間?？紤]到本項目地塊塊的地勢、原原有景觀與建建筑特點，南南區(qū)為高檔賓賓館區(qū)和多功功能會議廳，是是相對安靜的的區(qū)域，北區(qū)區(qū)為主題餐廳廳、高級會所所，為相對動動的區(qū)域。**堂賓館賓館布局要服從自自然，盡量不不出現(xiàn)高大體體量，所以把把它分為若干干BOX設計，本項項目把客房分分為四個獨立立的BOX，把每個BOX體量縮小，且且每間客房都都有美景盡收收眼底。利用用高差與北區(qū)區(qū)的主題餐廳廳、高級會所所結(jié)合成一個個較大的主體體，這樣也為為分期建設提提供了可能。**堂高級會所**堂高級會所建建筑面積2,0996平方米，在內(nèi)內(nèi)部的裝修上上秉承了高雅雅別致的園林林式風格，浸浸透出中國傳傳統(tǒng)文化精髓髓。會所內(nèi)擁擁有桑拿浴、指指壓按摩、壁壁球館、室內(nèi)內(nèi)模擬高爾夫夫室等，另外外配有美發(fā)、美美容、美體、商商務中心茶吧吧、咖啡吧等等特色服務項項目。**堂水療中心**堂體水療中心心建筑面積4000平方米，位于于**堂賓館地地下室，給予予客戶寧靜安安逸的體療環(huán)環(huán)境并為客戶戶提供單人單單間，給予客客戶完整的獨獨立空間。**堂水療中心是是集“休閑健身，保保健治療，社社會娛樂”為一體的現(xiàn)現(xiàn)代休閑中心心。該水療中心心為客戶提供供藥浴、桑拿拿（干蒸、溫溫蒸、冰蒸）、周周身浴、針刺刺浴及各種保保健按摩及揚州搓澡、搓搓鹽、搓牛奶奶、修腳、采采耳、刮痧、火火罐等特色項目。建設方案總體設計**堂改建項目總總占地面積33,767平方米，總建建筑面積約為為3,996平方米。其建筑外觀觀延續(xù)**堂園林式風格格，以此打造造具有地方特特色的住宿及及休閑場所，從從而達到吸引引人流和延長長游客和休閑閑人士停留時時間的目標。**堂改建后布局如表3-1所示。表3-1**堂整體體布局功能占地面積（平方米米）建筑面積（平方米米）**堂賓館5,0001,000多功能會議廳300500**堂高級會所1,0002,096文化主題餐廳300300高檔體療中心400建設進度**堂改建項目將將于2008年1月正式開工工，并預期在在2008年12月主體結(jié)構(gòu)構(gòu)基本完成，2009年1月正式投入入使用。市政配套停車場在改建后**堂旁留留出大塊面積積用于停車。并將停車場鋪設成水泥地，而臨近**堂的部分則鋪置成花磚地，從而與整個建筑的風格形成一致。景觀區(qū)為了體現(xiàn)自然生態(tài)態(tài)、文化生態(tài)態(tài)、經(jīng)濟生態(tài)態(tài)三者之間的的平衡協(xié)調(diào)，在在**堂內(nèi)增加加擺放一定數(shù)數(shù)量的奇石、增增設假山與小小型噴水池，營營造人與自然然和諧相處的的氛圍以及良良好、舒適的的休閑環(huán)境質(zhì)量控制和維護在建設過程中進行行質(zhì)量控制和和維護，具體體施工過程根根據(jù)管理流程程控制。主要的施工單位主要施工單位正在在確定中。第4章市場戰(zhàn)略4.1行業(yè)分析析行業(yè)的整體現(xiàn)狀**市旅游業(yè)是***經(jīng)濟的支支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)增加加值增速比第第三產(chǎn)業(yè)增加加值增速高5個百分點。2006年，旅游人數(shù)突破500萬人次，旅旅游總收入超超45億元，年年增長率為25%。2007年上半年，***市旅游總總收入累計30.53億元，同比比增長10.622%；接待境內(nèi)內(nèi)外游客352.2萬人次，同同比增長7.29%，其中海外外游客劇增，達達到26.61萬人次。目前，**擁有賓賓館、飯店50多家，標準準房間500多間，五星級賓館館1家，四星級級賓館4家，現(xiàn)有的高高檔賓館大部部分規(guī)模較小小，客房數(shù)量量偏少，已不不能滿足城市市經(jīng)濟和旅游游業(yè)發(fā)展的需需要。行業(yè)的發(fā)展趨勢隨著靜思園－同里里旅游區(qū)旅游游業(yè)的發(fā)展，目目前旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)的賓館特別別是高檔賓館在數(shù)數(shù)量和質(zhì)量上上還不能完全全滿足游客的的需求。高檔檔賓館將有一一定的市場發(fā)發(fā)展空間。本項目的運營，將將有效延長來來靜思園－同同里旅游區(qū)旅旅游的游客停停留時間。選選擇在靜思園園－同里旅游游區(qū)留宿的游游客總量將隨隨之增加，本本項目的建設設將順應住宿宿市場需求日日益增長的趨趨勢。4.2客戶分析析按目標客戶的地域域劃分國內(nèi)的目標客源市市場主要集中中于蘇州、上上海等地，以以后再逐漸擴擴展到長三角角地區(qū)及華東東地區(qū)，輔以以**市區(qū)的商務人人士；海外的的目標客源市市場以港澳臺臺、日本為主主。按目標客戶的需求求劃分來**及蘇州地區(qū)觀觀光旅游的中中高端散客、團團隊游客；到**地區(qū)出差的大大中型企業(yè)的的高級商務人員員；**市區(qū)內(nèi)高端客客戶。4.3競爭對手手分析目前，靜思園－同同里旅游區(qū)的的賓館多集中中在同里旅游游區(qū)內(nèi)，共有有14家賓館，948間客房，1,850張床位。古古鎮(zhèn)區(qū)外有4家，共設有500間客房。古古鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有10家賓館及16家民居客棧棧，設有448間客房。詳詳見表4-1、4-2。表4-1同里古鎮(zhèn)外外的賓館及其其客房數(shù)賓館名稱客房數(shù)（間）平時房價（元/天天）節(jié)假日房價（元//天）入住率同里湖大飯店25062072080%同里湖度假村12038048080%同里賓館3019624680%花園賓館100表4-2同里古鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)的賓館及其其客房數(shù)賓館名稱客房數(shù)（間）平時房價（元/天天）節(jié)假日房價（元//天）入住率三元大酒店3012018060%華榮賓館25銀杰賓館25吉利賓館25愛爾賓館20利國賓館21榮城賓館23江南賓館2212018080%文雅賓館2216家民居客棧211****堂總體定定位于精品特特色酒店，與與一般的商務務型、經(jīng)濟型型酒店不同，以以旅游度假村村的形式為客客戶提供舒適適的修養(yǎng)身心心的場所。整整個大酒店一一共才60余間客房，遠遠遠少于同里里鎮(zhèn)內(nèi)其他的的賓館酒店，為為了就是突出出**堂走精品品高端路線的的特色，為在在酒店內(nèi)的客客戶提供安靜靜的環(huán)境。**堂提供給客戶戶的服務也與與一般大酒店店不同，突出出人性化，個個性化特點。改改變一般酒店店空間布局標標準化、固定定化的模式?？涂蛻艨梢园凑照兆约旱钠煤眠x擇床單、被被褥的花紋顏顏色，枕頭的的高低材質(zhì)以以及潔具用品品的款式。***堂內(nèi)還設設主題客房，如如對日式風格格有偏好的客客戶會為其備備有專門日式式風格的房間間；偏好民族族特色風格的的客戶也有不不同民族風格格的房間供其其選擇。在服務務人員配備上上，**堂服務人人員與客戶之之比接近1：1，高于一般大大酒店的1：1.5，基本上做做到一個服務務人員為一個個客房的客戶戶服務。4.4營銷策略略市場預測2006年，***市旅游人數(shù)突破500萬人，靜思園接待待游客數(shù)量突突破50萬人。隨著靜靜思園的不斷開發(fā)，相相關配套項目目的落成與投投入運營，靜靜思園游客數(shù)數(shù)量將有更大的提提升空間。旅游住宿及餐飲是是旅游產(chǎn)業(yè)的的主要利潤來來源，所占比比重較大。根根據(jù)20066年**市旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收入數(shù)據(jù)據(jù)，預估**堂住宿和和餐飲能夠獲得得豐厚的利潤潤。市場定位滿足靜思園及中國國奇石博覽中中心的游客旅游住住宿、休閑娛娛樂及特色餐餐飲的需求，從從而完善和提提升“一園一堂一一石”風景區(qū)的旅旅游服務功能能。市場營銷4.4.3.1事件營銷與媒體加強聯(lián)絡、交交流本項目或或相關業(yè)態(tài)的的信息，擴大大在公眾面前前的曝光度；；并抓住時機機，結(jié)合各種種新聞事件制制造話題，使使本項目引起起社會，特別別是商家的關關注。4.4.3.2廣告營銷整合應用網(wǎng)絡、電電視、專業(yè)雜雜志、報紙等等媒體，以廣廣告或軟文的的形式進行宣宣傳，提升項項目知名度，樹樹立公眾形象象。4.4.3.3洽談、研討討會營銷舉辦或參與項目洽洽談、研討會會，發(fā)掘有合合作可能性的的商家，有針針對性地洽談談，向其展示示項目特色，從從而有效吸引引合作意向。作作為主辦者，還還可以派遣技技術專家與客客商直接進行行接洽。4.4.3.4政府、協(xié)會會營銷一方面，與政府部部門保持良好好關系，以獲獲得政府部門門在一些招商商引資會上對對本項目的宣宣傳。另一方面，可通過過行業(yè)協(xié)會傳傳遞項目信息息，從而與更更多相關的商商家、組織建建立聯(lián)系，既既擴大招商可可能性，又提提高知名度。4.4.3.5文化營銷靜思園以文化立園園，本項目在在名稱上也沿沿用了靜思園園的字樣，所所以可以依托托這種優(yōu)勢，利利用靜思園高高雅的江南園園林的文化品品味，提高自自身的檔次。第5章投資和資金籌措編制依據(jù)江蘇省建筑工程定定額（2004版）江蘇省建筑安裝工工程費用定額額（2004版）國家計委、建設部部關于發(fā)布《工工程設計收費費管理規(guī)定》的的通知（計價格[20022]10號）建設部92價費字字479號國家和江蘇省有關關規(guī)定項目總投資估算本項目開發(fā)總投資資4,5099.19萬元元，主要有：：**堂購買費費用2,000萬元，前期期費用28..972萬元,建安費用1,,739.336萬元，公公建配套1113.8866萬元，房地地產(chǎn)主要稅費費35.544萬元，管理理、銷售費用用130萬元。計劃2008年1月貸貸款2,800萬元，每半半年支付利息息一次；截止止2015年底，8年的利息共共為1,680萬元。項目總投資估算如如下。表5-1**堂改建建項目總投資資估算表（2008年）序號項目數(shù)量（m2）單價（元/m2）金額（元）一**堂購置費用20,000,0000二前期開發(fā)費289,7201三通一平3,9962079,9202工程鉆探費03工程設計費3,9961559,9404工程監(jiān)理費3,9961559,9405質(zhì)量安全監(jiān)督費3,9962079,9206臨水臨電10,000三建筑安裝工程及設設備費17,393,66001建筑安裝工程費3,9961,6006,393,60002奇石、字畫購買費費7,500,00003家具購買費3,500,0000四公建配套設施費1,138,86601區(qū)內(nèi)水電工程費3,99680319,6802排水、道路建設費費3,99635139,8603綠化建設費3,996150599,4004區(qū)內(nèi)零星配套工程程費3,9962079,920五房地產(chǎn)各項稅費355,4001土地出讓金契稅（3%）02交易管理費（0..5%）100,0003物業(yè)管理維修基金金100,0004建筑工程招標活動動資金155,400六管理、銷售費用1,300,00001開辦和管理費100,0002銷售推廣費1,000,00003顧問費200,000七不可預見費1,514,3660八鋪底流動資金1,000,0000九財務費用(借款利利息)2,100,0000十合計45,091,9940投資計劃與資金籌籌措本項目開發(fā)總投資資4,5099.19萬元元，其中，銀銀行貸款2,800萬，自有資資金1,709.19萬。項目開發(fā)初期，資資金存在缺口口，需向銀行行貸款解決。銀行貸款償還計劃劃銀行貸款2,8000萬元，20088年上半年貸款到位，期期限八年，利息（年年利息按7..5%計算）每半年支付付一次，20015年到期一次次還本。表5-2銀行貸款款償還計劃表表（單位：萬萬元）年份項目200820092010201120122013201420152015利息和本金2102102102102102102102102,800第6章財務預測收入預測本項目占地3,7767m2，總建筑面面積3,9996m2，**堂的收入主要要是客房收入、門票收收入和其他營營業(yè)收入三項項。客房收入客房數(shù)：以本項目目規(guī)劃建設660間標準客客房計算。房價：**堂賓館館建成后，參參照周邊地區(qū)區(qū)的同檔次賓賓館及的平均均收費標準，基基準房價暫定定為400元/天，并依據(jù)據(jù)淡、旺季市市場需求不同同而上下浮動動，浮動范圍圍為-25%～25%。**市旅游淡淡、旺季各六六個月（旺季季：3月、4月、5月，9月，10月，11月，共6個月；淡季季：1月、2月、6月、7月、8月、12月，共6個月），因因此，全年的的平均房價為為400元/天。入住率：對**堂堂賓館入住率率的初步預測測將參照***市現(xiàn)有的高高星級賓館的的需求狀況進進行。綜合考考慮靜思園經(jīng)經(jīng)濟型賓館建建成之后所面面臨的經(jīng)營、市市場風險以及及**地區(qū)的區(qū)區(qū)位因素等，可可以合理地將將**堂賓館建建成初期的入入住率定為85%?？紤]到上海20110承辦世博會會等利好因素素的影響，從從建成后的第第一年2009年起到2010年這段時間間的入住率預預計每年增加加10個百分點點，2010年以后回落落到90%的水平上，并并保持下去。具具體預測數(shù)據(jù)據(jù)見表6-1。表6-1**堂賓館館入住率預測測年份2009年2010年2010年以后各各年入住率85%95%90%以建成后的前兩年年計算為例：：第一年（20099年）和第二二年（2010年）**堂賓館的的入住率分別別為：85%、95%。第一年的客房收入入為：400×600×3660×885%＝734.44萬元第二年的客房收入入為：400×600×3660×995%＝820.88萬元具體預測數(shù)據(jù)見表表6-2。表6-2靜思園經(jīng)濟濟型賓館客房房收入預測年份2009年2010年2010年以后各各年客房收入（萬元）734.4820.8777.6門票收入**堂門票采取和和靜思園聯(lián)票票的方式，票票價由目前的的50元/張上調(diào)至60元/張，以后可可根據(jù)經(jīng)營情情況略作調(diào)整整。考慮退思思園和靜思園園旅游景區(qū)的的互動因素的的影響，預計計從2009年起**堂每年游游客數(shù)量為330萬。從2009年起**堂新增門門票收入為：：（60–50）×300,0000＝300萬元其他收入**堂會所和餐飲飲面積為2,,396平方米，根據(jù)據(jù)目前**市旅游景景點的會所收收入狀況，預預測**堂會所和和餐飲的年營營業(yè)收入為200萬。具體收入預測詳見見表6-3。表6-3收入預測測表（單位：：萬元）年份收入來源200920102010年以后各各年客房收入734.4820.8777.6門票收入300300300其他收入300300300合計1,334.41,420.81,377.66.2成本、費用用及稅金預測測項目投資總成本項目投資的總成本本包括運營成成本、折舊與與攤銷、貸款款利息三部分分，見表6-4。.1運營成本運營成本包括人工工費、管理費費、宣傳費以以及不可預見見的費用等，擬擬按100萬元/年計提。.2折舊與攤銷銷建筑的折舊年限為為20年，殘值率率為5%，每年的折折舊與攤銷費費用為：4,509.19×95%//20==214..19萬元稅金稅金包括銷售稅金金、房產(chǎn)稅和和所得稅。其其中，銷售稅稅金按銷售收收入的5.5％計算；房房產(chǎn)稅稅率為為12％；所得稅稅為稅前利潤潤的25％。6.3效益分析析盈利能力分析表6-5是全部投資資現(xiàn)金流量表表，從投資回回收期這個指指標來看，本本項目全部資資金的靜態(tài)投投資回收期為為3.54年（含建建設期），動動態(tài)投資回收收期為4.666年（含建建設期）。因此，本項目在財財務上具有可可行性。從凈現(xiàn)值來看，凈凈現(xiàn)值為1,417.111萬元，項項目可行。從內(nèi)部收益率來看看，全部資金金的內(nèi)部收益益率為33.0%，大于房地地產(chǎn)項目的基基準收益率12%的標準。表6-4損益表（單單位：萬元）項目合計建設期經(jīng)營期20082009201020112012201320142015201620172018收入13,7761,3341,4211,3781,3781,3781,3781,3781,3781,3781,378稅金及附加757.6873.39278.14475.76875.76875.76875.76875.76875.76875.76875.768房產(chǎn)稅1,653.122160.128170.496165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312總成本費用4,611.900524.19524.19524.19524.19524.19524.19524.19314.19314.19314.19運營成本1000100100100100100100100100100100折舊與攤銷2,141.900214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19貸款利息1,680210210210210210210210210稅前利潤6,7530577648612612612612612822822822所得稅1,688.3330144.17161.99153.08153.08153.08153.08153.08205.58205.58205.58稅后利潤5,064.9880432.52485.98459.25459.25459.25459.25459.25616.75616.75616.75注：銷售稅金及附附加的計算比比例：5.55%，企業(yè)所所得稅率：225%，房產(chǎn)產(chǎn)稅稅率:12%，基準準折現(xiàn)率:12%。表6-5全部投資資現(xiàn)金流量表表(單位：萬元元)項目合計建設期經(jīng)營期20082009201020112012201320142015201620172018現(xiàn)金流入19,043.302,800.0001,334.4001,420.8001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6003,844.900銷售收入13,776.0001,334.4001,420.8001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.600回收固定資產(chǎn)余值值2,367.3002,367.300回收流動資金100.00100.00貸款現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出13,878.3324,509.199687.69720.63704.16704.16704.16704.163,504.166546.66546.66546.66建設投資4,509.2004,509.199運營成本1,000.000100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00償還貸款及利息4,480.000210.00210.00210.00210.00210.00210.00210.003,010.000銷售稅金及附加757.6873.3978.1475.7775.7775.7775.7775.7775.7775.7775.77房產(chǎn)稅1,653.122160.13170.50165.31165.31165.31165.31165.31165.31165.31165.31所得稅1,688.333144.17161.99153.08153.08153.08153.08153.08205.58205.58205.58凈現(xiàn)金流量5,164.999(1,709.199)646.71700.17673.44673.44673.44673.44(2,126.566)830.94830.943,298.244累計凈現(xiàn)金流量(1,709.199)(1,062.488)(362.32)311.12984.561,658.0002,331.444204.871,035.8111,866.7555,164.999凈現(xiàn)值(1,709.199)515.55498.37427.98382.13341.18304.63(858.88)299.64267.54948.16累計凈現(xiàn)值1,417.111(1,709.199)(1,193.644)(695.27)(267.29)114.83456.02760.65(98.23)201.41468.951,417.111項目財務內(nèi)部收益益率（%）：33.0%項目財務凈凈現(xiàn)值（i=12%）：1,417..11萬元項目投資回收期（靜靜態(tài)、年）（含含建設期）：：3.54項目投資資回收期（動動態(tài)、年）（含含建設期）：：4.66房產(chǎn)稅稅率：122%償還能力分析從現(xiàn)金流量表看，項項目到2012年以后，每每年的累計凈凈現(xiàn)金流量都都為正值，沒沒有赤字。從2011年起，**