畢業(yè)論文長沙某大型房地產開發(fā)營銷策略萬字

淺析房地產營銷策略專業(yè)：市場營銷班級：12營銷5班姓名：學號：指導老師：二0一五年三月目錄第1章項目概述41.1項目推廣名稱“恒基·凱旋門”41.2開發(fā)商簡介41.3項目基本情況51.4項目技術經濟指標51.5項目經濟意義6第2章投資環(huán)境分析72.1政策環(huán)境分析72.2經濟環(huán)境分析72.2.1XX縣城市總結7第3章市場分析73.1整體市場發(fā)展狀況73.2整體市場價格走勢83.2XX房地產市場分布情況 8第4章項目分析124.1項目概況及開發(fā)建設條件134.2項目SWOT分析134.3結論14第5章項目定位155.1市場定位155.2主要人群155.3產品定位15第6章價格策略166.1定價原則166.2調價策略166.3項目價格17第7章項目營銷推廣177.1品牌策略177.2廣告策略177.3銷售進度控制187.4項目銷售階段18第8章經濟分析198.1項目總投資估算208.2銷售收入測算208.3成本及稅金208.4不確定分析20第9章風險分析及對策209.1風險分析219.2風險規(guī)避和控制措施21第10章項目效益評價2310.1項目對社會效益分析2310.2社會評價結論23第11章結論與建議2411.1推薦方案的總體描述2411.2推薦方案的優(yōu)缺點描述2511.3結論與建議26參考文獻27淺析房地產營銷策略摘要：近幾年隨著中南地區(qū)經濟的發(fā)展，長沙作為中南部的第一大城市也帶動了他的XX的發(fā)展，XX作為國家高新經濟開發(fā)區(qū)，經濟，交通的到了蓬勃的發(fā)展，而現在作為21世紀中國產業(yè)結構的調整，XX的房地產事業(yè)也隨之發(fā)展了取來，現在就以恒基地產的項目恒基·凱旋門為例分析。關鍵詞：恒基李兆基房地產凱旋門居住環(huán)境舒適度第一章：項目概括1.項目推廣名稱“XX”1.1開發(fā)商簡介XX地產集團是由華人第二富豪XX博士于1976年創(chuàng)立，于1981年在香港上市，成立至今已經成為一家具有領導地位的地產公司，其業(yè)務普及到整個香港以及內地一些一二線城市。他致力建設高素質之新型住宅及商業(yè)項目，并屢獲殊榮，其中具代表性之項目包括香港的國際金融中心綜合發(fā)展項目，和北京的環(huán)球金融中心等城市地標，以及卓越非凡的豪華住宅如天匯、嘉亨灣和比華利山別墅等。其核心業(yè)務為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)投資。此外亦直接持有一間上市附屬公司XX發(fā)展有限公司及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣有限公司（從而持有另一間上市附屬公司港華燃氣有限公司之股份權益）、香港小輪(集團)有限公司及美麗華酒店企業(yè)有限公司之股份權益。這幾個公司把業(yè)務發(fā)揮協(xié)同效益，為集團帶來相輔相成之優(yōu)勢。時至今日，恒基地產經已成為香港最大的企業(yè)集團之一，雇用約7,700名員工，并為全香港擁有最多農地之發(fā)展商，內地亦有龐大之土地儲備。李兆基博士乃香港地產界之先驅，其家產在中國僅僅排名李嘉誠之后，其非凡的智慧和識見深受業(yè)界尊崇，創(chuàng)業(yè)至今仍主理業(yè)務，推動集團邁步向前。恒基地產致力提供最優(yōu)質產品、最稱心服務，及最切合環(huán)保及可持續(xù)發(fā)展需要，務求對股東、客戶以至社會大眾均能提升價值。并且經常與國際著名的建筑師和專業(yè)人士攜手合作，創(chuàng)造經典之現代建筑，以配合整體之自然及社區(qū)環(huán)境。我們以垂直整合方式經營，有效融合整項發(fā)展程序的每個階段，確保在設計、發(fā)展、建筑以至項目管理皆保持穩(wěn)定的高水平集團正致力于香港及內地同步作長遠之業(yè)務發(fā)展，憑藉一貫優(yōu)良的建造及管理水平、創(chuàng)新設計，和致力貢獻社會的承諾，建造更多標志性之商業(yè)及住宅項目，以鞏固地產建立多年之良好信譽。1.2項目基本情況長沙XX綜合小區(qū)開發(fā)項目，為恒基地產于國內二線城市之首個物業(yè)發(fā)展項目。XXXX鎮(zhèn)松雅湖，坐擁廣闊園林及水景，緊鄰中國第一高速動脈京珠高速，而長沙未來規(guī)劃建設的地鐵3號線以及地鐵2A線都將通達次區(qū)域，為城中各界夢寐以求之理想居庭。該項目將分期建有優(yōu)質住宅、小區(qū)設施及康樂配套，合共約78萬平方米。首期總建筑面積近17萬平方米、容積率為1.425、綠地率為56%，預計提供居住總人口數將達到1020戶。XX堅持“人本、自然、生態(tài)”的理念，在整體規(guī)劃摒棄了傳統(tǒng)的兵營式布局，設計了領先的中央圍合方式，以保證小區(qū)整體的通透性，使空間更有層次，讓居者從不同角度，都可以欣賞不同的風景。XX之第一期并以揚名世界的中央公園為靈感，打造近8萬平米主題式中央景觀園林，內設逾500米長水系景致；其它優(yōu)勢更包括逾100米超寬樓間距、53%超高綠化率及長沙首創(chuàng)小區(qū)會所配置影院等。另外，更以超低容積率，極大地提升了項目質量和居住舒適度，為住戶帶來領先世界的舒適生活環(huán)境。1.3項目技術經濟指標土地總面積360畝建筑面積72萬平方米開發(fā)面積(一期))17萬平方米容積率1.425商業(yè)面積3000平方米住宅面積24萬平方米住宅最高成交價7270元/平方方米綠化率56%住宅最低成交價3275元/平方方米物業(yè)費1.65居住戶數3570戶申報公開價格區(qū)間間4000—83001元/平方米1.4項目經濟意義XX的開發(fā)在充分利用利用土地的基礎上，順應城市的規(guī)劃形式，促進了長沙經濟的發(fā)展，同時也為長沙市XX經濟發(fā)展區(qū)的原居民提供了舒適住房和新的生活方式，新的居民的入住又帶動了XX經濟的新增長點。第2章投資環(huán)境分析2.1政策環(huán)境分析XX規(guī)劃：XX的整體規(guī)劃是西接東擴，西面是接長沙市，目前沒有地可以發(fā)展，現在的老城區(qū)也就是現在的中心位置也是暫時沒有發(fā)展的，而且也不可能拆遷，因為拆遷的成本太高，所以只能成東面擴張。XX它由長永高速一分為二，以南是經濟技術開發(fā)區(qū)，共聚集了200余家企業(yè)，其中世界500強就有20余家，像百事、博世、廣汽、大眾等企業(yè)落戶XX。目前XX的GDP占到了長沙市的三分之一，在全國經開區(qū)排名第六位，在全國百強縣排到了第8位，而且后期還會有10多家大型企業(yè)進駐XX，這對XX的發(fā)展會起到很好的推動作用。2.2經濟環(huán)境分析GDP與房地產的關系2002年以后XX的GDP保持10%以上的增持勢頭，房地產業(yè)得到快速發(fā)展。并且每年以增長速度持續(xù)加大。從圖中得出，當GDP得發(fā)展速度大于8%時，房地產行業(yè)將進入高速發(fā)展時期。XX城市總結新世紀以來，XX又進入了一個飛速發(fā)展的新階段。在長沙縣委、縣政府作出的“領跑中西部，進軍五十強”的戰(zhàn)略目標指引下，鎮(zhèn)黨委政府以“服務縣區(qū)發(fā)展、服務人民群眾、維護社會穩(wěn)定”為工作思路，XX發(fā)展速度全面提升，配套設施日趨完善，投資環(huán)境日漸優(yōu)化，經濟指標穩(wěn)步增長，吸引了大批國內外客商前來投資興業(yè)，14家世界五百強企業(yè)和近二百家大型企業(yè)紛紛落戶XX，有效地促進了行業(yè)聚集和企業(yè)集群的快速發(fā)展，初步走出了一條高科技、高效益、高速度的新型工業(yè)化之路，建成了一個欣欣向榮的全省新型工業(yè)化基地，在湖南省較好地發(fā)揮窗口示范作用。隨著XX的發(fā)現，會有越來越多的居民不斷入戶到XX這片長沙的未來之城，房地產事業(yè)的前途可謂會在XX蓬勃發(fā)展。第3章市場分析3.1整體市場發(fā)展狀況2005年-2015年，XX房地產市場開發(fā)整體上保持穩(wěn)步增長狀況，09年宏觀調控和金融危機到來前，XX整體開發(fā)保持快速增長勢頭，受宏觀調控和金融危機的影響，10年XX的房地產市場開發(fā)量僅增長1%，12年長沙縣整體開發(fā)量又增長12%，房地產市場已經走出金融危機和宏觀調控的影響，穩(wěn)步增長。3.2整體市場價格走勢從08年至15年，XX整體房地產市場價格從2000元，上漲至6000多元，09年上漲1000元/㎡；09年，XX房地產最高達到了3400元/平米，但這非XX市場價格表現，整體上XX房地產市場價格中高檔住宅突破5000元/㎡。3.2.12015年市場供求分析2010年XX整體供應量達到140萬㎡，整體銷售量103萬平米，供需基本平衡；2010年4月中后期，受宏觀調控的影響，國內一線大城市消費需求處于觀望狀態(tài)，房地產市場受到重大創(chuàng)傷，但XX整體銷售量仍然保持10%以上增長，尤其是6月份比5月份，環(huán)比銷售增長75.33%，房地產市場需求旺盛，但供應則輕微下降；總體上看，XX房地產市場需求仍然為剛性需求，整體市場上半年穩(wěn)步發(fā)展。.XX周邊樓盤狀況樓盤名稱方略城市廣場華潤鳳凰城東方航標恒大翡翠華庭中國鐵建國際城22期藍山郡開發(fā)商長沙方略投資發(fā)展展有限公司司司華潤置地（湖南）有有限公司[湖南景上置業(yè)發(fā)展展有限公司長沙恒璽置業(yè)有限限公司中國鐵建地產集團團(長沙分公司)湖南鴻俊房地產開開發(fā)有限公司司物業(yè)位置長沙經濟開發(fā)區(qū)開開元路與東四四線交匯處XX大道與望仙路路交匯處東南南角XX開元東路與東東四線交匯處處恒大翡翠華庭位于于長沙縣XXX街道東四路268號長沙經濟開發(fā)區(qū)東東六線與螺絲絲塘路相交處處東南角開元路與XX大道道交匯處往北北300米、XX大道與望望仙路交匯處處東北角體量占地面積:854430平方米206600平方方米221682平方方米170618.0000平方米123568.889平米108167平米米建筑類型高層裝修狀況毛坯高層高層高層高層小高層高層綠化率35%39%45%35%40%40%均價5600元5700元4850元6300元5000元5200元主力戶型二期87-121㎡中中心華宅主推80-178㎡大大小戶型35㎡-64㎡81㎡㎡-124㎡4室兩廳一衛(wèi)主推86-118平房房物管費1.5元/月//平1.5元/月/平平1.5/月/平1.80元/平1.5/平米/月月1.6/平米/月月建筑風格板樓,塔樓,板塔結合歐陸風情、ARTTDECOO風格典主義簡歐風格高高層建筑板式塔式其它現代風格板樓,塔樓情況說明由9棟高層建筑圍合而而成，賦予了了小區(qū)超寬的的樓間距，最最寬處達到110米，最大程程度上確保了了綠化造園空空間.致力于為長沙市及及經開區(qū)都市市白領階層提提供一個高品品質的大型國國際人文居住住社區(qū)，一個個現代化都市市社區(qū)，，人人們在這里，將將享受浪漫閑閑適的都市生生活。以娛樂休閑等優(yōu)越越的地理位置置取勝緊鄰特立、松雅湖湖雙公園，御御攬一線濱湖湖美境，環(huán)境境優(yōu)美世界500強，XX標標桿成熟教育育大盤。地理理位置優(yōu)越，交交通便利，坐落于長沙市XXX核心區(qū)域的的東海岸，地地處城市次級級中心長沙最最中心、最便便捷的位置3)XX樓盤總結XX屬于長沙縣的一個鎮(zhèn)，隨著長沙的對外發(fā)展，長沙縣的繁榮發(fā)展，慢慢的XX這座星城也隨之帶動起來，XX作為國際級經濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)，交通的發(fā)達，慢慢的成為之手可樂的城市。XX樓盤整體房價水平中等，均價在3200-5800元/平米之間，其中偉恒大翡翠城主力戶型為60-90平米兩房，100-130平米三房，戶型設計呈現大型化趨勢。區(qū)域內樓盤配置相對較高，大多配置有會所、廣場，部分有幼兒園、小學、網球場、藍球場等；集交通與娛樂為一體，區(qū)域內政府和單位建房較多，相對拉低了整個區(qū)域的房價，也使整個城市形象受到一定的影響。第4章項目分析4.1項目概況及開發(fā)建設條件項目區(qū)位凱旋門臨近XX鎮(zhèn)松雅湖，坐擁廣闊園林及水景，為城中各界夢寐以求之理想居庭。交通便利。離開黃花機場20分鐘，未來地鐵交通發(fā)達。項目四鄰從衛(wèi)星圖上可以看出，北面是松雅湖，南到遠大路，西到月湖板塊、東到黃興大道。區(qū)域交通去黃花機場只要20分鐘車程，開元路向西可以與長沙市3條主干道萬家麗路、芙蓉路、東二環(huán)相交，并可通過福元路大橋直達河西，通過萬家麗路現在在建的由XX起點并貫穿長沙市的地鐵3號線在開元路與東四線路口設有站點周邊配套項目附近有步步高、新一佳、易初蓮花等大型超市完全能夠滿足你的日常生活需求，在教育方面，我們項目附近有萬嬰幼兒園，盼盼小學，XX中學，以及XX唯一一所省重點配置的中學——松雅湖中學宗地特點項目將分期建有優(yōu)質住宅、小區(qū)設施及康樂配套，合共約78萬平方米。首期總建筑面積近17平方米、容積率為1.438%、綠地率為46.5%，預計提供居住總人口數將達到3570戶。項目現狀項目占地面積360畝，規(guī)模較大；隨著XX的發(fā)展，城市拆遷用地擴大，越來越多的人需求住在一個環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)，所以城市用地逐漸擴大。土地資源豐富。項目分析總結項目目的南面是號稱長沙五一大道之稱的開元路，他是XX的主干道。是政府投資1800萬打造的城市綠色長廊，采用法國梧桐作為人行道上的標志性樹木，目前這個工程已經完工。項目交通便利，但現有地下公共交通系統(tǒng)不夠完善（地鐵預計要2018年通車）。項目占地面積360畝，具有規(guī)模優(yōu)勢。4.2項目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）城市發(fā)展主線，未未來低密度高高尚居住區(qū)交通便利，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越具有規(guī)模優(yōu)勢區(qū)域居住氛圍已成成雛形客戶量少：長沙置置業(yè)熱點往河河西、南城、轉轉移，XX區(qū)域外客客戶對本區(qū)域域的位置和地地段認可度不不夠，區(qū)域外外客戶難以導導入；O（機會）T（威脅）占據城市發(fā)展方向向區(qū)域內低密度高檔檔居住社區(qū)已已成規(guī)模，區(qū)區(qū)域價值上升升空間巨大建業(yè)、綠城等實力力開發(fā)商的進進駐以及別墅墅產品的入市市，區(qū)域居住住環(huán)境良好影響力減弱：本案案大戶型在市市場上長時間間未進行廣告告推廣，產品品沉寂時間過過久，導致項項目影響力減減弱，知名度度降低；豪宅形象未建立：：前期項目剛剛需銷售為主主，來訪客戶戶中大戶型客客戶少，項目目缺乏豪宅標標簽無法難于于吸引有購買買力的客戶，項項目展示面不不足以支撐豪豪宅形象；4.3結論基于對XX其他樓房現狀的研究，對其他一些樓盤取長補短；密切關注城整個XX的房地產市場變化，建立迅速反應機制；科學的項目規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏；低密度為發(fā)展方向，打造宜居生活社區(qū)，發(fā)揮項目優(yōu)勢，彌補項目周邊配套不足和公共交通不夠發(fā)達的劣勢，揚長避短。本案存大戶型客戶基礎少，并且長沙置業(yè)熱點轉移至南城、河西。項目展示面不足以支撐項目豪宅大盤。所以集團通過統(tǒng)籌價格及產品，逐個擊破各產品通過頻推售、立形象、拓渠道、展示的目的。第5章項目定位5.1市場定位通過以上分析，本案在市場定位中，以中高檔住宅為主，以商鋪為輔，主要考慮區(qū)域的發(fā)展狀況，項目方略城市廣場將引進新世界百貨、華潤萬家，將全面提升項目配套價值。國際5A寫字樓、五星級酒店，未來商務商業(yè)中心，升值潛力巨大。5.2主要人群第一圈層客戶群：周邊經商高端客戶、拆遷戶、公務員第二圈層客戶群：周邊換房客戶、經開區(qū)企事業(yè)單位高端客戶企業(yè)的中高層管理人員第三圈層客戶群：長沙市中心區(qū)和其他區(qū)域客戶群，含天心和雨花等第四圈層客戶群：省外客戶，及地州市客戶5.3產品定位口號：尋求身份感的城市品質人群物業(yè)功能定位居住物業(yè)：一期3棟2013年竣工二期7棟其他配套：小學、幼兒園，會所等戶型：有高層、小高層、復式、純板樓、超級大平層形象概念定位經濟高新區(qū)造城運動現代品質人居專家高效創(chuàng)富領域XX城市中堅理想家園水景風情視覺盛宴入市形象確定根據本案的SWOT分析并結合自身的綜合優(yōu)勢，我們初步以“XX”為本案案名。XX代表的是一種高貴顯赫的生活環(huán)境。戶型定位考慮到家居的舒適度，應以中大面積的戶型為主，暢銷戶型應主打戶型面積當然最佳，滿足巔峰人士成功后又一個高峰。景觀設計項目中心景觀是一大約7.8萬平方米之自然生態(tài)化園林。500米水系，匠心獨運的湖中湖設計,多層次動態(tài)水景組合（山澗、林蔭瀑布、隱泉），集親水景致于一身。架空層園林形成獨特景致，步移景致、與中心景觀園林相互輝映。層進式立體園林景致，創(chuàng)新的樹多、花多、草少設計使小區(qū)呈現四季常綠，層次更豐富。法式文化藝術雕塑小品，融合東西方文化精髓。各處布置多種類型的運動設施，包括休憩場地、兒童戲耍設備、各類家庭運動設備等，爲業(yè)主提供更酣暢的溝通方式，也提供中央園林特有的健康生活方式。健康生活遍布社區(qū)。第6章價格策略6.1定價原則本案在定價時，我們分析并參考周邊樓盤的價格走勢并客觀地對市場進行了了解、調查，且較周邊樓盤體現出價格優(yōu)勢來因此，在實際定價中，根據規(guī)模、戶型、宣傳力度、綠化面積及附加值的對比分析，我們認為，本案的內部認購價格尤為重要。6.2調價策略低價入市跟蹤市場動態(tài)低開高走6.3項目價格高層：最高價-7500元/平最低價-5000/平第七章項目營銷推廣7.1品牌策略概念推廣XX強化易投資概念，采用靈活的投資方式和低門檻的投資準入吸引投資者平面布局大中小戶型設計理理念先進，美美化內部空間間和生活功能能組合157平米4房為為主，200平米復式產產品樣板房室內空間的的布置開放式洗手間，增增加生活情趣趣透明廚房，凸凸顯現代氣息息歐式風格陽陽臺，自然采采光，室內明明亮臥室家具組組合，布置合合理，盡顯空空間客廳明亮，接接連陽臺，獨獨享大氣以“錯位戰(zhàn)略步步步為贏”為口號“安全第一”為賣點點，防火、防防漏電材料設設施應用，樓樓層疏散安全全出口等等，“4A級防護標準”，牽動著置置業(yè)者的心弦弦。7.2廣告策略略住宅宣傳口號：“港式豪宅體體驗之旅”目的：在長長沙舉辦最具具香港特殊也也是最具影響響力的彩燈會會，在這家好好月圓的時刻刻，將家的溫溫暖、對親人人的思念、親親人的關愛表表現。通過輿輿論及新聞傳傳播將純正港港式生活，建建立市場純正正港式概念，并并加深記憶，引引起關注。7.3銷售進度度控制銷售周期：3個月月【時間：2014年1月～2014年3月】一期銷售目標：--3月完成銷售售目標40套任務，約0.3億銷售金額額；住宅：1680550.36平米7.4項目銷售售階段第一階段：導入期期1)時間：至項項目正式開盤盤前2)銷售策策略：銷售人員對對外來人員聚聚集的所有店店鋪進行地毯毯式訪問，告告知樓盤銷售售信息，擴大大咨訊接觸面面，聚集人氣氣，強勢推廣廣;在戶外媒體體、銷售網點點、單張派發(fā)發(fā)方面應加強強區(qū)域性宣傳傳，增強傳送送項目信息的的途徑，以吸吸引大量人流流，宣傳區(qū)域域處于核心地地段。3)銷售道具準備：工地圍墻名片片海報售樓中心布置（沙沙盤模型，售售樓中心上空空POP廣告等）XX售樓處（以輕輕音樂為背景景，休息長椅椅、沙發(fā)等休休息平臺）4)廣告策策略：NP：在公交站臺上弄弄燈箱廣告，介介紹“XX“價值；Pop：建筑工地地戶外大型廣廣告牌；選擇擇路線做宣傳傳；第一波海海報派發(fā)。5)動作作指導：動作一：職業(yè)顧問問對項目情況況全面了解，現現場銷售控制制操演及業(yè)務務技巧的培訓訓。動作二：對我公司司原掌握的項項目投資意向向客戶作充分分說明，爭取取內部先行認認購。動作三：海報派發(fā)發(fā)式市場滲透透。散發(fā)登載載本項目全面面信息的海報報。6)銷售預計：：完成約總額額40%的認購目標標。第二階段：開盤期期及強銷期1)時間：項目目正式開盤至至2014年4月2)銷售售策略整理有效客戶信息息資料，通知知原先認購客客戶開盤訊息息，傳達踴躍躍認購消息；；利用媒體進行強大大的宣傳攻勢勢，營造良好好的現場銷售售氣氛。3）廣告策略釋放稀缺小高層產產品信息開始外展點點拓客＼大客客戶拓展＼中中原內部轉介介，大量積累累客戶4）動作作指導以NP形形象廣告宣布布項目開盤，推推出“回想，當凱凱旋”的營銷主題題，樹立樓盤盤形象，以強強烈的個性化化魅力形象吸吸引客戶關注注。5）銷售售預計：完成成至銷售總量量的80%以上。6）廣告告策略NP廣廣告加大對投投資型客戶的的宣傳，細化化鋪面的投資資價值分析，增增加工地布幅幅廣告，針對對銷售重點和和難點，更加加有的放矢地地進行實質內內容廣告。凱旋門”的理由。7）銷售售預計：完成成銷售總量的的95%以上。第8章經濟分析8.1項目總投資資估算項目基本經濟指標標該建設項目土地面面積360畝，一期開開發(fā)用地1680550.36平米平米，建建筑面積17萬平米，總總容積率為1.425，綠化率為56.7%%。資金籌措計劃項目的資金來源主主要包括自有有資金、銷售售收入和貸款款三部分，其其中自有資金金24243萬元，銷售售收入461611.81萬元。8.2銷銷售收入測算算綜合測定一期可銷銷售面積的平平均價格為5800元/平米,可銷售體積積為2.49萬平方米8.3成成本及稅金本項目開發(fā)產品成成本為固定資資產投資，經經營資金，融融資費用，總總投資成本。經營成本取銷售收收入的61.822%銷售費用取銷售收收入的2%財務費用取銷售收收入的2.6%稅金主要是經營稅稅費和所得稅稅，經營稅費費為6.55%（其中營業(yè)業(yè)稅金及附加加為5.5%,交易管理及及印花稅為1.05%）；所得稅稅率為25%；本項目繳繳納土地增值值稅為（收入入—經營稅—銷售費用—財務費用）*12%應付利潤為稅后利利潤的20%8.4不確定分分析本項目的風險主要要來自：建造造成本、售價價、銷售進度度、開發(fā)周期期、貸款利率率等方面，其其中主要取決決于銷售價格格和銷售進度度的快慢。而而這些風險因因素，又受政政治、經濟、社社會條件的影影響。第9章風險分析及對策9.1風險分析析環(huán)境分析該項目主要是原城城市物流中心心，在短時間間內繼續(xù)對居居民生活產生生噪音污染，而而居民的生活活很有可能對對自然環(huán)境造造成影響，這這就需要居民民的自覺耐心心，這也是項項目面臨一個個較大的環(huán)境境風險。根據據可持續(xù)發(fā)展展觀，開發(fā)商商在開發(fā)期間間應該注意保保護環(huán)境，邊邊開發(fā)邊保護護。市場風險本項目面臨的市場場風險主要來來源于現實的的競爭對手與與競爭樓盤以以及潛在的競競爭對手與競競爭樓盤，對對已經開盤的的“華潤鳳凰城城，恒大翡翠翠華庭，松雅雅湖金岸”，和即將開開盤的“方略·城市廣場等物物業(yè)，它們有有的比本項目目更實惠，有有些規(guī)模也很很大，幾個也也占優(yōu)勢。所所以這些樓盤盤的存在將使使本項目面臨臨更大的價格格競爭壓力和和營銷壓力。項目財務分析由項目的財務報表表分析報告可可以看出，本本項目的靜態(tài)態(tài)與動態(tài)盈利利能力指標均均達到了行業(yè)業(yè)的基本標準準，財務評價價結果基本上上顯示是可以以的，但仍存存在有較大的的風險。9.2風險規(guī)避避和控制措施施風險的控制 及早地發(fā)現或預測測到這些風險險并能及時地地采取有效的的措施，化解解或緩和、減減輕、控制這這些風險。房房地產投資的的成功在很大大程度上依賴賴于對風險的的認識和管理理。該項目控控制風險的方方式包括三項項措施：1）通過加快進度來來回避風險開發(fā)經營周期越長長項目建成以以后的經濟形形勢就越難預預測。其次，開開發(fā)經營周期期越長項目建建成以后的政政治形勢也越越難預測。所所以回避房地地產開發(fā)經營營風險的辦法法快完成開發(fā)發(fā)項目。針對對該項目，我我們采取提高高選址的速度度、利用法律律手段、來保保證遷址工作作的順利進行行、采用招投投標的辦法和和建設單位簽簽訂具有法律律效應的承包包合同，以保保證資金的充分供應應，與建筑材材料等物資供供應賞簽訂施施工材料供應應合同。這樣樣極可能避免免不必要因素素的影響。2）通過市場調查來來降低風險通過市場調查，獲獲得盡可能多多的信息。獲獲得的信息有有關投資環(huán)境境和投資項目目的市場信息息越多，作出出的預測就越越精確，從而而能進行正確確的科學的決決策，包括投投資項目的選選擇、區(qū)位的的選擇、時機機的選擇、融融資的選擇、租租售的選擇等等等。這樣就就能把不確定定性降低到最最低限度，較較好地控制房房地產投資過過程中的風險險。3）通過加強管理來來控制風險良好的項目管理是是重要的保證證。從投資開開發(fā)來看，項項目全過程的的投資、進度度和質量是重重點。聘請有有經驗的房地地產專家進行行指導是非常常有必要的，可可以有效地減減少經營費用用、提高收益益水平，進而而降低并控制制風險第10章項目效益評價10.1項目對對社會效益分分析隨著國民經濟的發(fā)發(fā)展，房地產產市場已成為為國民經濟的的重要組成部部分，尤其是是住宅房地產產的開發(fā)已成成為房地產開開發(fā)市場的核核心，它對拉拉動我國國民民經濟的增長長起到了至關關重要的作用用隨著人民生生活水平的提提高，人們對對住房的需求求不僅僅滿足足于有一個基基本的居住條條件，人們現現在更加重視視居住的質量量，居住的環(huán)環(huán)境（包括室室內環(huán)境和室室內環(huán)境），本本項目的建房房目標就是要要建造適合人人們居住生活活的良好的環(huán)環(huán)境。本小區(qū)區(qū)的建設不但但可以為大量量昆明居民提提供高質量的的住房，解決決人們對優(yōu)質質住房的需求求，還給該地地區(qū)的人文、自自然環(huán)境帶來來了巨大的改改善。除此以外，由于該該項目的建設設，將會帶來來大量的就業(yè)業(yè)機會。小區(qū)區(qū)的建設過程程將會給包括括設計院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等提提供許多機會會。小區(qū)建好好以后，要想想維護小區(qū)良良好的室外環(huán)環(huán)境，必須大大量人員進行行維護，這就就給許多物業(yè)業(yè)公司提供了了機會?？梢娨姡卷椖康牡慕ㄔO將會給給社會提供大大量的就業(yè)機機會。10.2社會評評價結論總的說來，該項目目的建設對社社會各個領域域的發(fā)展都有有拉動作用。對對社會的發(fā)展展是有積極的的作用。項目建設對對社會的影響響及相關措施施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響響項目市場價格與工工薪階層居民民收入平衡，但但對低收入居居民影響較大大無嚴重后果較為適適應可以采用分期付款款等多種付款款方式對居民生活水平與與生活質量的的影響影響到小區(qū)的居住住人員。提高人們的住房質質量，提高了了小區(qū)人民的的生活水平對居民就業(yè)的影響響對XX的下崗職工、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位物業(yè)業(yè)管理公司等等產生積極的的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)業(yè)對不同利益群體的的影響項目投資經營方、項項目出售對象象、管理方、政政府部門范圍圍較小項目投資經營方獲獲得較大利潤潤，提高了居居民的生活質質量。定價要兼顧各方，按按政策承建項項目對地區(qū)基礎設施、社社會服務質量量和城市化進進程的影響基礎設施、社會服服務質量等各各方面范圍廣廣促進地區(qū)基礎設施施建設，提高高服務質量，加加快城市化進進程持續(xù)發(fā)展對少數民族風俗習習慣和宗教影影響無無無第11章結論與建議11.1推薦方方案的總體描描述XX的各項建設項項目的全面啟啟動，加上投投資政策再一一次放寬。通通過研究本區(qū)區(qū)域的經濟發(fā)發(fā)展趨勢,調查市場行行情，研究周周邊地段樓盤盤銷售形式，經經過深入研究究論證，該項項目盈利可能能性很大，投投資機構決定定實行獨資開開發(fā)經營房地地產的投資方方式。11.2推薦方方案的優(yōu)缺點點描述優(yōu)點所在1）項目擁有較好的的投資環(huán)境與與機遇國民經濟濟的持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展，房地地產業(yè)的持續(xù)續(xù)強勢，政府府對XX經開區(qū)鼎鼎力支持，居居民對改善居居住條件的期期望與購買力力水平，這些些基本方面為為本項目提供供了一個較好好的投資環(huán)境境與機遇。2）項目在在經濟上具有有較強的可行行性項目目總建筑面積積:360畝項目目總投資:808801萬元項目目財務凈現值值:106772.80萬元項目目財務內部收收益率:58%上述經濟指指標是根據目目前的市場形形勢對預期目目標利潤估算算的結果。3）項目具有有突出優(yōu)勢低密度度居住區(qū)高檔次次，需求量很很大資金實實力雄厚發(fā)展前前景良好4）項目開發(fā)發(fā)經營風險較較小本項目屬于大面積積、大規(guī)模開開發(fā)，在項目目開發(fā)過程中中可享受政府府提供的諸多多優(yōu)惠政策，因因此，只要在在實施中輔以以全過程科學學決策控制，應應能穩(wěn)獲預期期投資收益。問題及建議1）本項目主要存在的的問題主要是是在開發(fā)期間間有可能對環(huán)環(huán)境的污染，應應盡量邊開發(fā)發(fā)邊防范，避避免嚴重的污污染。2)用分