君臨天下營(yíng)銷執(zhí)行案(廣告公司2013.4.5)

君臨天下項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案北京首聯(lián)創(chuàng)展2013.4匯報(bào)核心內(nèi)容營(yíng)銷策略市場(chǎng)背景營(yíng)銷推廣銷售方案項(xiàng)目解讀價(jià)格定位建設(shè)部：“新國(guó)五條”開始落地，政策面趨近，調(diào)控手段繼續(xù)深入

剛剛過去的2013年3月，“新國(guó)五條”開始實(shí)施，政策的發(fā)布單位建設(shè)部同時(shí)要求各地方政府根據(jù)“新五條”的指導(dǎo)思想制定各地區(qū)的實(shí)施細(xì)則，各地區(qū)三級(jí)市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng)，開始恐慌性拋售，市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇。2013年4月1日，重點(diǎn)監(jiān)控地區(qū)北京的實(shí)施細(xì)則公布，市場(chǎng)一夜之間進(jìn)入冰封時(shí)節(jié)。各地區(qū)調(diào)控細(xì)則也被迫隨后陸續(xù)公布提示：該政策的出臺(tái)遏制了買方消費(fèi)力，政策的實(shí)施不是短期手段，實(shí)則長(zhǎng)效導(dǎo)向，市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增強(qiáng)。宏觀政策背景中盛地產(chǎn)在南陽(yáng)現(xiàn)存的在開發(fā)項(xiàng)目為“南都領(lǐng)御”，該項(xiàng)目目前已到銷售中期，隨著后期建設(shè)的全面展開，資金投入量會(huì)逐步加大，無(wú)法為“君臨天下”不斷供血；為確保家鄉(xiāng)的建設(shè)，回報(bào)鄉(xiāng)里，中盛地產(chǎn)已斥資一億元人民幣，拿下方城縣地王項(xiàng)目。雖獲得了極高的社會(huì)聲望，但同時(shí)公司的財(cái)務(wù)成本急劇上升，需要快速回籠資金，以擺脫財(cái)務(wù)壓力。公司資金情況分析結(jié)論抓住政策發(fā)布的間歇期，尋求入市突破本次調(diào)控政策剛剛發(fā)布，各地方政府為確保本地區(qū)的財(cái)政收益的穩(wěn)定，會(huì)暫時(shí)實(shí)出臺(tái)應(yīng)對(duì)政策，后期中央要求各地方政府執(zhí)行更嚴(yán)厲政策的指示會(huì)相繼出臺(tái)。“君臨天下”項(xiàng)目應(yīng)抓住政策間歇期，在目前開始蓄客，并在6-7月份左右的時(shí)間開盤銷售；由于未來政策的不確定性，快速銷售、快速回籠資金是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不二法則。市場(chǎng)環(huán)境處于激烈競(jìng)爭(zhēng)的條件下，采用差異化營(yíng)銷的手段；市場(chǎng)環(huán)境處于啟動(dòng)萌芽期的條件下，采用提煉產(chǎn)品價(jià)值，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵的主導(dǎo)思想。多層級(jí)、多手段、多組合創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值，傳遞產(chǎn)品信息，使市場(chǎng)始終處于好奇的心態(tài)下，用項(xiàng)目輔以利誘，創(chuàng)造持續(xù)性銷售。結(jié)論結(jié)論挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，強(qiáng)化產(chǎn)品特征，有序?qū)嵤┚€上、線下的組合營(yíng)銷“君臨天下”項(xiàng)目具有極佳的產(chǎn)品素質(zhì)，應(yīng)予以深入挖掘，全面表現(xiàn)。應(yīng)通過賣點(diǎn)整合，樹立卓爾不群的產(chǎn)品形象。輔以“賣點(diǎn)整合出擊，‘體驗(yàn)營(yíng)銷’跟進(jìn)”的營(yíng)銷主旨，快速、高效聚勢(shì)，適時(shí)引爆。強(qiáng)力鎖定前期業(yè)主，吸引中期意向客群，召喚后期觀望人群，短期占領(lǐng)市場(chǎng)。塑造“前期買房贏價(jià)格，中期買房避風(fēng)險(xiǎn)，后期買房重品質(zhì)”的方城購(gòu)房模式。項(xiàng)目本體分析基本狀況項(xiàng)目地塊位于方城東北部。北臨康達(dá)路，西臨解放路，東為規(guī)劃河道，南部為現(xiàn)狀居住區(qū)，規(guī)劃面積54畝,可售建筑面積10萬(wàn)余平米，其中住宅部分9.35萬(wàn)平米，商業(yè)部分1.2萬(wàn)平米?？缈颠_(dá)路向北，毗鄰127畝七峰時(shí)代廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)為方城縣重點(diǎn)工程，現(xiàn)正在施工，預(yù)計(jì)5.1完工開放。本案項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模：總建面12萬(wàn)平米；容積率：3.0；建筑風(fēng)格：中式徽派物業(yè)類型：8棟17-26層，塔板結(jié)合；總戶數(shù)：761戶；車位：0.4:1；綠化率：40%；建筑密度：25%項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理地段項(xiàng)目為方城縣地王。位于方城縣東北，距主要商業(yè)街人民路1.5公里，為方城未來新區(qū)。潛力巨大。交通向北距需平南高速3公里，向南距國(guó)道3公里。雙路通達(dá)■內(nèi)外雙景觀項(xiàng)目北側(cè)，跨路為正在修建的“時(shí)代廣場(chǎng)”，該廣場(chǎng)占地127畝，5.1完工開放，成型在望；

項(xiàng)目向內(nèi)，獨(dú)據(jù)長(zhǎng)170米，寬80米的“萬(wàn)平米江南園林”產(chǎn)品提煉方向項(xiàng)目生成背景——地王的出現(xiàn)，帝王的誕生。項(xiàng)目品牌塑造——富貴不還家，如同錦衣夜行?；貓?bào)鄉(xiāng)里，恩澤地方。雙景觀配套工程——北眺七峰時(shí)代廣場(chǎng)，南俯區(qū)內(nèi)萬(wàn)米景觀園林傳統(tǒng)文化再現(xiàn)——徽派中國(guó)，建筑生活新科技成果應(yīng)用——夢(mèng)生天境的園林霧化系統(tǒng)人車分流——人車互不相擾，生活相安無(wú)事千米會(huì)所大堂——方城未來的明星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)內(nèi)幼兒園——托幼在花園，回家既團(tuán)圓。全明戶型設(shè)計(jì)——恒久不厭的生活體驗(yàn)產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉方向圍繞上述產(chǎn)品要素，形成項(xiàng)目的“九大賣點(diǎn)”，并不斷豐富、挖掘、整理。隨著項(xiàng)目各營(yíng)銷階段的展開，不斷使用合理的訴求點(diǎn)刺激市場(chǎng)，形成實(shí)時(shí)更新，層層剝離的宣傳效果。項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理南北雙向景觀園林，為項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)資源；內(nèi)外景觀雙擁區(qū)域地王，為項(xiàng)目與生俱來的天賦；環(huán)境、產(chǎn)品、風(fēng)格、商業(yè)、幼托、設(shè)備、戶型、區(qū)內(nèi)交通等九大賣點(diǎn)支撐；‘君臨天下”項(xiàng)目案名，與地王/帝王相互烘托，得傳統(tǒng)中式風(fēng)格，交相輝映。雙景地王，與生俱來九九歸一，君臨天下價(jià)值導(dǎo)讀產(chǎn)品概念匯報(bào)核心內(nèi)容價(jià)格定位營(yíng)銷策略-市場(chǎng)背景營(yíng)銷推廣銷售方案產(chǎn)品解讀項(xiàng)目核心操作思路品牌拉升策略，同區(qū)域產(chǎn)品的形象塑造土地價(jià)值品牌：地王價(jià)值，開發(fā)商品牌：恩澤地方，惠及鄉(xiāng)里跳出區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)明星項(xiàng)目的卓爾不群。高形象言之有物，與產(chǎn)品深刻結(jié)合，使同類項(xiàng)目無(wú)法超越。項(xiàng)目操作思路帝王地王雙景觀生活時(shí)代生活廣場(chǎng)萬(wàn)米江南園林概念表現(xiàn)產(chǎn)品落地核心價(jià)值提煉九九歸一，君臨天下階段性操作思路1.傳統(tǒng)文化再現(xiàn)——徽派中國(guó)，建筑生活；2.新科技成果應(yīng)用——夢(mèng)生天境的園林霧化系統(tǒng)3.人車分流——人車互不相擾，生活相安無(wú)事；4.千米會(huì)所大堂——未來的明星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5.區(qū)內(nèi)幼兒園——托幼在花園，回家既團(tuán)圓；6.全明戶型設(shè)計(jì)——恒久不厭的生活體驗(yàn)階段訴求點(diǎn)整合應(yīng)用時(shí)間：上述的階段訴求點(diǎn)，在項(xiàng)目主題形象穩(wěn)定以后，分階段逐步展開；應(yīng)用條件：主要工程節(jié)點(diǎn)完成；主要銷售節(jié)點(diǎn)開始；輔以后期的活動(dòng)、推廣等其他渠道傳播手段，綜合應(yīng)用。匯報(bào)核心內(nèi)容價(jià)格定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略-市場(chǎng)背景營(yíng)銷推廣銷售方案結(jié)合項(xiàng)目財(cái)務(wù)條件、回款周期以及周邊項(xiàng)目在售價(jià)格，不僅要保證項(xiàng)目前期銷售，同時(shí)要保證項(xiàng)目后期持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)，我們建議開盤價(jià)格初定為：3200-3300元/平方米具體價(jià)格將根據(jù)近期客戶積累情況浮動(dòng)調(diào)整住宅價(jià)格定位18個(gè)月銷售周期，其中一期開盤實(shí)現(xiàn)均價(jià)3250-3350元/平米成功打造企業(yè)在方城的第一個(gè)高端項(xiàng)目品牌全盤目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)住宅銷售面積：9.3萬(wàn)平米商業(yè)銷售面積：1.2萬(wàn)平米消化周期：18個(gè)月銷售率：90%匯報(bào)核心內(nèi)容價(jià)格定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略-市場(chǎng)背景營(yíng)銷推廣銷售方案整體營(yíng)銷戰(zhàn)略高端形象出街體驗(yàn)營(yíng)銷跟進(jìn)操作手法應(yīng)用圈層營(yíng)銷貫穿線上資源整合高端形象出街：通過現(xiàn)有戶外廣告，樹立產(chǎn)品高端形象，使地王/帝王概念，以及“雙景觀花園生活”概念在全城推開，占領(lǐng)形象制高點(diǎn)；體驗(yàn)營(yíng)銷跟進(jìn)：“銷售中心-園林示范景觀-樣板間”構(gòu)成現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式空間，將未來生活前置；在臨近開盤前，帶領(lǐng)意向客戶參觀北京同類產(chǎn)品“御江山”，加強(qiáng)未來生活感受。圈層營(yíng)銷貫穿：通過前期已購(gòu)買客戶、傾向性客戶，聯(lián)絡(luò)其他圈外客群，建立項(xiàng)目的多層級(jí)營(yíng)銷體系。線上資源整合：線上資源廣而告之的手段不可缺乏，使客群全方位關(guān)注項(xiàng)目銷售、工程動(dòng)態(tài)。7101112123456789101120132014售樓處樣板4.15日開放一期開盤客戶積累期加推新房源二期開盤9-10月二次看盤預(yù)熱。在前期形象推廣基礎(chǔ)上，進(jìn)行概念深化，使前期概念獲得產(chǎn)品層面的支持。該階段營(yíng)銷以講座、產(chǎn)品說明、業(yè)主互動(dòng)的暖場(chǎng)活動(dòng)為主。7月認(rèn)籌期。以活動(dòng)為主建立穩(wěn)定認(rèn)知群體，以戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)、車體等媒體建立外部圈層。認(rèn)籌前后加大整合力度，提升項(xiàng)目認(rèn)籌率。收尾期。完成剩余部分的銷售，運(yùn)用促銷等策略促進(jìn)剩余部分的快速銷售。主要采用戶外、雜志等媒體，為下階段公寓的銷售奠定基礎(chǔ)。營(yíng)銷排期1212收尾期時(shí)間軸9銷售期預(yù)排強(qiáng)銷期完成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升，加強(qiáng)營(yíng)銷活動(dòng)，創(chuàng)造銷售高峰。運(yùn)用媒體廣告，傳達(dá)項(xiàng)目信息，營(yíng)造項(xiàng)目熱銷的態(tài)勢(shì)，調(diào)動(dòng)客戶的情緒。同時(shí)配合活動(dòng)，加強(qiáng)DM直投等直銷行銷手段銷售節(jié)點(diǎn)劃分時(shí)間軸7月底開盤第一階段.活動(dòng)組織300套房源，消化80%認(rèn)籌800組，完成裝戶完成1500名意向客戶的登記工作6.207.10政府部門拜訪，完成200組認(rèn)籌積累加油送紙抽、商家送餐巾盒活動(dòng)完成認(rèn)籌200組5.20該階段以形象推廣為主，著重推廣“地王價(jià)值，雙景觀園林”等主題訴求。使產(chǎn)品獲得高姿態(tài)出街。4.15北京項(xiàng)目體驗(yàn)完成200組認(rèn)籌北京老藝術(shù)家演出，完成客戶積累200組售樓處開放7月中旬銷售節(jié)點(diǎn)劃分第一階段。認(rèn)籌目標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容時(shí)間主要內(nèi)容贈(zèng)品預(yù)算勞務(wù)費(fèi)用傳播主題認(rèn)籌目標(biāo)1.加油送紙抽卡開盤后——開盤前加油送紙抽，20000套送完為止，2元/盒（200抽）4萬(wàn)元10000地王價(jià)值，雙景觀生活150組2.送餐巾盒

為方城主要餐飲商家贈(zèng)送5000套帶項(xiàng)目logo的餐巾紙盒，并根據(jù)使用情況定期更新。8元/盒4萬(wàn)元10000

200組3.政府單位走訪5.21-6.20贈(zèng)送500套帶項(xiàng)目logo的茶具，50元/套2.5萬(wàn)元3000

200組4.北京項(xiàng)目體驗(yàn)6.20-7中旬2000元/人，組織200人費(fèi)用自理3萬(wàn)元組織經(jīng)費(fèi)。中式徽派，傳統(tǒng)再現(xiàn)200組5.紅歌會(huì)（待定）月底臨近開盤組織老歌唱家演唱30萬(wàn)

200組合計(jì)

50萬(wàn)元

950組銷售節(jié)點(diǎn)劃分第一階段。銷售任務(wù)產(chǎn)品去化樓座加推準(zhǔn)備套數(shù)銷售面積㎡銷售率銷售均價(jià)回款（元）住宅6、7、85棟300300000.85320081600000商業(yè)6號(hào)樓，7、8號(hào)樓————40000.85600020400000銷售節(jié)點(diǎn)劃分時(shí)間軸11底開盤第二階段200套房源，消化80%認(rèn)籌500組，完成裝戶完成1500名意向客戶的登記工作10.3111.15每?jī)芍芤淮涡⌒团瘓?chǎng)活動(dòng)，完成100組認(rèn)籌積累加油送紙抽、商家送餐巾盒活動(dòng)持續(xù)完成認(rèn)籌200組9.15該階段以豐富形象塑造為主，著重推廣“徽派建筑、各類配套、霧化系統(tǒng)、人車分流、”等相關(guān)訴求。使產(chǎn)品獲得有力的支持。8.1產(chǎn)品知識(shí)講座經(jīng)濟(jì)形勢(shì)講座縣級(jí)市發(fā)展展望每一個(gè)月一次客戶見面會(huì)及抽獎(jiǎng)完成200組認(rèn)籌銷售節(jié)點(diǎn)劃分時(shí)間軸第三階段達(dá)到項(xiàng)目可售面積90%的銷量該階段以增加產(chǎn)品附加值為主，著重在原推廣策略上對(duì)產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行豐富，結(jié)合產(chǎn)品居住品質(zhì)。將產(chǎn)品生活意義前置。11.15以后具體活動(dòng)形式待定匯報(bào)核心內(nèi)容價(jià)格定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略-市場(chǎng)背景營(yíng)銷手段詳解銷售方案

認(rèn)籌活動(dòng)延續(xù)“南都領(lǐng)御”的成功模式，組織看房團(tuán)——客戶成功認(rèn)購(gòu)后，組織客戶到北京等進(jìn)行類似產(chǎn)品的參觀體驗(yàn)，并游覽當(dāng)?shù)孛麆倬包c(diǎn)。增加客戶對(duì)項(xiàng)目的理解認(rèn)可同時(shí)可以提前體驗(yàn)未來的生活！體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷策略看房團(tuán)體驗(yàn)之旅（暫定名）活動(dòng)目的：通過第一次的活動(dòng)能夠很好的墊底本案在消費(fèi)者心目中的地位，然后對(duì)于本案的品質(zhì)以及開發(fā)理念得到很好的了解，但是由于項(xiàng)目工期原因，對(duì)于消費(fèi)者并沒有視覺上的沖擊，希望在售樓處正是能夠真正了解開發(fā)用意以及品質(zhì)樓盤所能帶來的生活體驗(yàn)?；顒?dòng)地點(diǎn)：北京同類型項(xiàng)目；活動(dòng)時(shí)間：7月底項(xiàng)目開盤以后活動(dòng)內(nèi)容：1、參觀類似品質(zhì)樓盤；2、了解中式建筑的演變歷程；營(yíng)銷策略中式景點(diǎn)和項(xiàng)目體驗(yàn)頤和園北海長(zhǎng)城御江山現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板間、園林示范區(qū)突出純法式精品華宅的項(xiàng)目形象，配飾、氣氛做到有針對(duì)性，有感染力。銷售工具：業(yè)務(wù)員配備IPAD對(duì)客戶進(jìn)行產(chǎn)品展示及講解，提升展示形象；樓書、折頁(yè)設(shè)計(jì)制作及禮品設(shè)計(jì)制作需要與星級(jí)會(huì)所休閑生活氛圍相互匹配，需要講究品質(zhì)、品味的銷售道具。體驗(yàn)營(yíng)銷營(yíng)銷策略售樓處開放暨業(yè)主終答謝聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)主題：開盤活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2013年7月底活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處活動(dòng)形式：待定活動(dòng)目的：營(yíng)造氣氛促成成交唱響方城紅歌演唱會(huì)參與對(duì)象

項(xiàng)目開發(fā)商營(yíng)銷公司活動(dòng)公司

VIP客戶活動(dòng)流程活動(dòng)準(zhǔn)備----活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)外圍布置活動(dòng)的當(dāng)天---貴賓車輛停放禮儀引領(lǐng)接待明星的接待晚會(huì)開始XXX唱響方城文惠河南省電視臺(tái)第八頻道主持人彭彬綜藝圈資“綠葉”，河南電視臺(tái)陳琨、龐曉戈、倪寶鐸、安徽電視臺(tái)高遠(yuǎn)、南陽(yáng)電視臺(tái)、南陽(yáng)電臺(tái)等主持人南陽(yáng)區(qū)域“理想的主持搭檔”；常年為國(guó)內(nèi)電臺(tái)、電視臺(tái)擔(dān)任晚會(huì)、專題片、動(dòng)畫片、廣告配音工作。作品《梨園春走進(jìn)唐河》《潘美辰走進(jìn)南陽(yáng)演唱會(huì)》《光頭李進(jìn)南陽(yáng)演唱會(huì)》《鋼琴家劉詩(shī)昆獨(dú)奏音樂會(huì)》等活動(dòng)外圍布置：當(dāng)天早上8點(diǎn)之前全部到位演出現(xiàn)場(chǎng)：當(dāng)天下午6點(diǎn)之前全部到位19:00--19:15播放項(xiàng)目宣傳片19:20主持人道白+燈光秀19:20---19:25開場(chǎng)水鼓《龍鳳呈祥》19:25---19:40領(lǐng)導(dǎo)講話并致辭19:40--20:00歌伴舞

演出序列表一、開場(chǎng)大鼓《龍鳳呈祥》19:20---19:25二、領(lǐng)導(dǎo)致辭19:26---19:40

政府領(lǐng)導(dǎo)

集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)歌伴舞《西部放歌》19:40--20:00三、歌伴舞《星光大道月冠軍韓月》

四、武術(shù)表演：《十八銅人》20:00--20:10

參加過2008年奧運(yùn)會(huì)開幕式曾多次出國(guó)巡回演出五、青花器樂21:00---21:05六、炫彩激光舞：21:05--21:10

外圍物料預(yù)算名稱規(guī)格數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）彩虹門15米6個(gè)150（含條幅）900.00氣柱高8米10個(gè)150（含條幅）1500.00vip座椅2000個(gè)6（租用）12000.00金獅2對(duì)300600.00氫氣球26個(gè)2005200.00禮儀小姐10名1501500.00煙火20箱1803600.00現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)10名主持人2名合計(jì)25300.00物料預(yù)算板塊項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)(元)備注演出現(xiàn)場(chǎng)配置舞臺(tái)16m×8m303840專業(yè)演出網(wǎng)架舞臺(tái)舞臺(tái)背景架16m×8m303840背景LED大屏40平方50020000P5高清（兩節(jié)一會(huì)使用的大屏）彩幕30平方50015000在舞臺(tái)前側(cè)分四塊配合大屏使用舞臺(tái)前側(cè)現(xiàn)場(chǎng)直播大屏40平方50020000用于現(xiàn)場(chǎng)演出的直播舞臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)物美造型8000舞臺(tái)上的物美（亞克力雕刻字pvc造型舞臺(tái)上的鮮花布置）領(lǐng)導(dǎo)嘉賓席桌椅300套206000（桌子椅子桌布靠椅）珠江LED燈150507500演出必備燈光照明，隨節(jié)奏變化、切換舞臺(tái)顏色演出預(yù)算板塊演員名稱人數(shù)出場(chǎng)費(fèi)用備注舞蹈146000河南省歌舞劇院舞蹈中國(guó)鼓146000十八銅人1810000曾多次出國(guó)表演2008年奧運(yùn)會(huì)開幕式的武術(shù)表演者激光舞34500曾多次參加省臺(tái)晚會(huì)如：蔣大為、李雙江等沙畫24000項(xiàng)目的介紹力量組合23000省雜技團(tuán)演員多次參加各地市電視臺(tái)春晚主持人文惠彭斌210000河南電視臺(tái)資深主持人

《梨園春》胡希華老師16000搖滾男歌13000青花器樂106000結(jié)束舞蹈122400歌伴舞14000攝像一臺(tái)搖臂兩臺(tái)流動(dòng)4800含后期制作合計(jì)69700元所有費(fèi)用合計(jì)：220880元（不含稅率）包含：演出所有的物料主持人演員的費(fèi)用（不含明星費(fèi)用）

十三、費(fèi)用合計(jì)預(yù)算后勤保障主要分為人員疏導(dǎo)與車輛疏導(dǎo)人員疏導(dǎo)：入場(chǎng)方面，先業(yè)主及有票客戶，后普通民眾，全部由大門進(jìn)入會(huì)場(chǎng)。會(huì)場(chǎng)共分為四個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域設(shè)有固定導(dǎo)示牌外，每張椅子上分別貼有序列號(hào)。以便和門票相對(duì)應(yīng)，做到對(duì)號(hào)入座，現(xiàn)場(chǎng)每個(gè)區(qū)域安排4名引導(dǎo)員引導(dǎo)。安保人員除外，貴賓區(qū)域設(shè)置2000張椅子?，F(xiàn)場(chǎng)周圍每隔5米設(shè)一名保安，另設(shè)流動(dòng)保安數(shù)名。其他貴賓及嘉賓演員及舞臺(tái)相關(guān)工作人員設(shè)專用通道，領(lǐng)導(dǎo)嘉賓入場(chǎng)由禮儀小姐引導(dǎo)。車輛疏導(dǎo)：建議甲方提前與交管部門對(duì)接，在下午某個(gè)時(shí)段到晚會(huì)結(jié)束散場(chǎng)這個(gè)時(shí)間段，對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)500米范圍內(nèi)實(shí)行臨時(shí)交通管制，確保現(xiàn)場(chǎng)安全不留隱患?；顒?dòng)布置時(shí)間安排活動(dòng)開始前3天舞臺(tái)搭建物料、LED屏、彩幕進(jìn)場(chǎng)搭建活動(dòng)開始前3天舞臺(tái)搭建物料燈光、音響等設(shè)施進(jìn)場(chǎng)搭建活動(dòng)開始前2天物料座椅、升空氣球、彩虹門、氣柱等進(jìn)場(chǎng)擺放活動(dòng)開始前1天燈光、音響調(diào)試完畢，現(xiàn)場(chǎng)所有搭建進(jìn)入掃尾階段活動(dòng)當(dāng)天下午彩排完畢等待晚會(huì)即將拉開帷幕安保細(xì)化方案

1、在售樓部的門口）布置20個(gè)保安和10人的警力（和當(dāng)?shù)氐呐沙鏊Y(jié)合一下）。主要是負(fù)責(zé)vip客戶的進(jìn)出的秩序和安全問題。（負(fù)責(zé)所有來賓的車輛包括轎車摩托車電動(dòng)車自行車等車輛停在指定的區(qū)域內(nèi)）并告知注意鎖好自己的車輛。2、在XX廣場(chǎng)入口（晚會(huì)的主要出入口）。在入口的處各布置一塊導(dǎo)視牌在晚會(huì)開始入場(chǎng)的時(shí)候一邊個(gè)安排

保安8名和警察4名相互配合維持觀眾的進(jìn)場(chǎng)秩序和提示不讓任何車進(jìn)入到會(huì)場(chǎng)。

3.晚會(huì)大門的入口處布置保安20名警察10名。主要負(fù)責(zé)進(jìn)出人員的秩序和安全問題。4.在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)周圍第5米設(shè)一名保安、警察20名相結(jié)合。主要是負(fù)責(zé)VIP進(jìn)出的秩序和安全問題。安保細(xì)化方案5、在嘉賓觀看區(qū)和觀眾觀看區(qū)之間布置一個(gè)隔離區(qū)域和安排20名保安和5名警力相結(jié)合，主負(fù)責(zé)觀眾和嘉賓之間區(qū)域的秩序維護(hù)和安全問題。6、舞臺(tái)前方布置10名保安和5名警力相結(jié)合，主要負(fù)責(zé)舞臺(tái)區(qū)域的秩序維護(hù)和演員的安全問題。7、舞臺(tái)后方區(qū)域布置20名保安和10名警力相結(jié)合，主要負(fù)責(zé)演員的安全。8、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的外圍安排20名保安來回巡邏，確保觀眾的安全。安保警力禮儀細(xì)化1.觀眾分批次入場(chǎng)，分區(qū)域入場(chǎng)就做（有保安和禮儀相結(jié)合引導(dǎo)VIP客戶），2.導(dǎo)視牌VIP區(qū)域內(nèi)按序號(hào)對(duì)號(hào)入座。3.為了及時(shí)溝通安保人員每一個(gè)小組的隊(duì)長(zhǎng)配備對(duì)講機(jī)能及時(shí)的處理好應(yīng)急事情。4.每一個(gè)小組要有保安隊(duì)長(zhǎng)，小組長(zhǎng)，政委，分區(qū)域分工，協(xié)作，劃片安保。5.另外配備2組機(jī)動(dòng)小組，確保各區(qū)域有安保。并能及時(shí)的處理好緊急情況。禮儀1.在晚會(huì)開始之前引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)到休息區(qū)休息，并負(fù)責(zé)茶水服務(wù)。2.在晚會(huì)開始前十分鐘引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)到嘉賓席就坐觀看演出。3.晚會(huì)開始時(shí)引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)講話講完話之后引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)到嘉賓席就坐觀看演出。5.晚會(huì)結(jié)束后負(fù)責(zé)引領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)退場(chǎng)。家庭聯(lián)誼會(huì)（暫定名）活動(dòng)目的：無(wú)造勢(shì)不入市，希望對(duì)那些責(zé)任心無(wú)法表達(dá)的人，本案提供給他們適合健康成長(zhǎng)的生活環(huán)境，不僅僅是為了家人，也為了自己安心，同時(shí)能夠讓子女與父母有更過的相處時(shí)間；通過這一大型公關(guān)活動(dòng)，樹立項(xiàng)目及企業(yè)公關(guān)形象，增加項(xiàng)目的口碑傳播，促進(jìn)銷售；活動(dòng)地點(diǎn)：由野外拓展訓(xùn)練公司確定活動(dòng)時(shí)間：開盤前10天左右活動(dòng)內(nèi)容：1、產(chǎn)品推薦會(huì)，邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、本案規(guī)劃設(shè)計(jì)院嘉賓、景觀設(shè)計(jì)院嘉賓、新鄭知名人士、新鄭當(dāng)?shù)鼗蛘哙嵵菝襟w；2、野外拓展訓(xùn)練；3、評(píng)獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)：寒假期間免費(fèi)參加北京知名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為期一周的培訓(xùn)及名師指點(diǎn)；二等獎(jiǎng)：寒假期間免費(fèi)參加鄭州知名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為其一周的培訓(xùn)及名師指點(diǎn)；三等獎(jiǎng)：免費(fèi)參加上海三日游體驗(yàn)活動(dòng)；營(yíng)銷策略小結(jié)之所以采用多種營(yíng)銷手段的方式最重要的一點(diǎn)就是根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)以及項(xiàng)目現(xiàn)狀，導(dǎo)致人氣不足，臨時(shí)接待中心開放也意味人氣不足，因此：8月20日－9月30日，現(xiàn)場(chǎng)派送小禮品，比如茶具（控制在四十元左右一套，同時(shí)上面印有項(xiàng)目標(biāo)志）、折扇、雨傘等等。同時(shí)制定認(rèn)籌期的活動(dòng)方案。10月1日－12月15日，開始進(jìn)行認(rèn)籌，認(rèn)籌的形式希望初期以5千抵1萬(wàn)的形式展開，中間為了更好的刪選客戶可以1萬(wàn)抵2萬(wàn)的活動(dòng)，同時(shí)開展少兒才藝大賽，結(jié)合售樓處開放、樣板間開放，能夠持續(xù)性的組織公關(guān)活動(dòng)。12月23日，組織之前有意向的客戶進(jìn)行體驗(yàn)之旅，可以去上?；蛘吣暇┻x擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參觀。12月30日，舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶參加公司舉辦的業(yè)主答謝會(huì)，同時(shí)邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)院、以及當(dāng)?shù)刂耸恐v述生活品質(zhì)的理念等等，同時(shí)當(dāng)天下午舉行提前認(rèn)購(gòu)選房活動(dòng)。匯報(bào)核心內(nèi)容營(yíng)銷策略市場(chǎng)研究營(yíng)銷推廣銷售方案產(chǎn)品解讀價(jià)格定位推廣目標(biāo)以項(xiàng)目名稱代替區(qū)域名稱打造內(nèi)鄉(xiāng)新名片雙品牌計(jì)劃：項(xiàng)目品牌、公司品牌重點(diǎn)策略分析運(yùn)用廣告的最大效力來完成本案2012年的推廣。為此，在對(duì)諸多媒體進(jìn)行分析后，我司認(rèn)為，有如下幾大媒介是必須為我們所用的，以此來保證推廣的有效性。前提：我們不得不考慮一個(gè)問題：如何把錢用在刀刃上？軟性新聞炒作網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙口碑戶外及現(xiàn)場(chǎng)包裝電視臺(tái)公關(guān)活動(dòng)及渠道為主推廣渠道推廣策略六節(jié)點(diǎn)這將是本案推廣的最大重點(diǎn)，也是口碑傳播的最好體現(xiàn)方式。從開盤開始，延續(xù)到每一個(gè)摟座的開放，我們將緊密的與消費(fèi)者進(jìn)行互動(dòng)，依托活動(dòng)拉進(jìn)與他們的距離。同時(shí)，軟文、網(wǎng)絡(luò)、《客通》將為活動(dòng)服務(wù)，進(jìn)行活動(dòng)期間內(nèi)容的跟近。軟文網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙口碑戶外電視臺(tái)公關(guān)活動(dòng)及渠道為主A.公關(guān)活動(dòng)本案最為珍貴的推廣媒介。是吸引往來車輛、行人的最大戶外廣告優(yōu)勢(shì)。新信息的及時(shí)發(fā)布，讓更多的市場(chǎng)受眾在第一時(shí)間了解到本案最新動(dòng)態(tài)，形成與消費(fèi)者的紐帶關(guān)系。軟文網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙口碑戶外電視臺(tái)公關(guān)活動(dòng)及渠道為主B.戶外比之平面廣告更能發(fā)揮效力的媒介；滲透能力強(qiáng)、可進(jìn)行連續(xù)性發(fā)布，對(duì)于媒體的選擇空間較大，并且不受時(shí)間限制，時(shí)效性強(qiáng)?？蛇M(jìn)行半軟半硬、圖文并茂的形式進(jìn)行宣傳。C.軟文軟文網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙口碑戶外電視臺(tái)公關(guān)活動(dòng)及渠道為主報(bào)紙廣告是開盤前必須運(yùn)用的平面媒體。用于集中轟炸市場(chǎng)，廣泛告之的目的。對(duì)于本案而言，在開盤前后預(yù)熱時(shí)運(yùn)用此方法，并加以軟文訴求同時(shí)轟炸，達(dá)到項(xiàng)目宣傳最高點(diǎn)。D.平面媒體軟文網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙口碑戶外電視臺(tái)公關(guān)活動(dòng)及渠道為主據(jù)國(guó)內(nèi)幾大著名代理公司調(diào)研后，認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)是目前購(gòu)買產(chǎn)品最為有效的媒介途徑，傳播力度快捷也是如今社會(huì)常見之事，自身網(wǎng)站的建設(shè)也引起了越來越多的開發(fā)商的重視；因此本案網(wǎng)絡(luò)識(shí)別系統(tǒng)一定要加固完善，并且對(duì)于SOUFUN,SINA,SOUHU,北方網(wǎng)，秦皇島網(wǎng)站等的鏈接（大旗幟、按鈕、通欄等）一定要進(jìn)行部署。E.網(wǎng)絡(luò)軟文網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙口碑戶外電視臺(tái)公關(guān)活動(dòng)及渠道為主加強(qiáng)公關(guān)營(yíng)銷及派單直投，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)窄告投放。推廣渠道推廣策略以營(yíng)銷活動(dòng)為推廣主線，戶外、電視和DM直投為主要手段報(bào)紙、電視及DM直投，客戶資源針對(duì)性強(qiáng)，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整，是拓展客戶的重要手段。電視臺(tái)電視臺(tái)：當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)有地方性壟斷，所有區(qū)域客戶均可看到本案的宣傳投放派單在區(qū)域沿街門面、學(xué)到、小區(qū)、機(jī)關(guān)等地方發(fā)放宣傳資料，禮品等產(chǎn)品說明會(huì)針對(duì)目標(biāo)客群（公務(wù)員和教師群體），以產(chǎn)品說明會(huì)的形式推廣擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。直銷行銷推廣策略因地制宜，巧妙指引攔截沿線戶外廣告道旗、工地圍檔公交站牌燈箱項(xiàng)目?jī)?nèi)外部指引本案圍檔沿線設(shè)置戶外，展示項(xiàng)目形象，攔截所有客戶；推廣策略配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳炒作，樹業(yè)界口碑

報(bào)紙硬廣，較適合樹立項(xiàng)目形象和項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)傳播。加大軟文投放力度，持續(xù)保持項(xiàng)目熱度。報(bào)廣以形象塑造為主，與信息告知相結(jié)合推廣策略口碑傳播增強(qiáng)與業(yè)主溝通，促進(jìn)以老帶新結(jié)合工程和銷售節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地域、產(chǎn)品價(jià)值、活動(dòng)事件等編制項(xiàng)目?jī)?nèi)刊，進(jìn)行感情溝通與交流，保持客戶對(duì)本案的持續(xù)印象，輔以“以老帶新”客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策，節(jié)假日通過電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式，提升老業(yè)主滿意度，促進(jìn)口碑宣傳。增強(qiáng)老帶新刺激力度，促進(jìn)成交，保證客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度。推廣策略第一階段：市場(chǎng)預(yù)熱期（2012.9.01—10.31）推廣目的：樹立純法式精品華宅形象，引起市場(chǎng)的關(guān)注9月份臨時(shí)接待處開放，開始市場(chǎng)預(yù)熱9月1日戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信等媒體形式開始統(tǒng)一集中發(fā)布；推廣策略：以輿論＋形象宣傳為統(tǒng)籌主要推廣手段：活動(dòng)營(yíng)銷的集客策略戶外＋平面廣告的市場(chǎng)形象策略平面媒體＋網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)輿論策略第一階段：市場(chǎng)預(yù)熱期（2012.9.01—10.31）9月份工作計(jì)劃?銷售道具（樓書）設(shè)計(jì)及制作?戶外媒體發(fā)布?網(wǎng)絡(luò)信息的傳達(dá)?軟文的撰寫發(fā)布?現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板間、園林示范區(qū)裝修推廣活動(dòng)臨時(shí)接待處開放及贈(zèng)送禮品運(yùn)動(dòng)目的：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行提示性的信息傳達(dá)，媒體預(yù)熱。形式：邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂髁髅襟w，媒體見面會(huì)時(shí)間：9月初（暫定）地點(diǎn)：臨時(shí)接待處相關(guān)準(zhǔn)備：?臨時(shí)接待處開放時(shí)間確定?媒體邀請(qǐng)（當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電視）10月份工作計(jì)劃工作重點(diǎn)?客戶積累?沙盤等銷售工具到位?具體認(rèn)籌計(jì)劃制定?廣告設(shè)計(jì)?認(rèn)籌活動(dòng)準(zhǔn)備?答客問推廣活動(dòng)品鑒法式生活——現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放活動(dòng)目的：開放活動(dòng)，帶動(dòng)更多意向性前往香腸，了解關(guān)注項(xiàng)目，加深印象，贏得好感。形式：產(chǎn)品說明會(huì)，邀請(qǐng)部分客戶及主要媒體?；顒?dòng)期間對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品以及法式生活理念進(jìn)行詳細(xì)闡釋。并穿插現(xiàn)場(chǎng)表演以及抽獎(jiǎng)等娛樂活動(dòng)，調(diào)動(dòng)客戶情緒。時(shí)間：10月底（暫定）地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)準(zhǔn)備：?確定參與客戶名單?確定參與媒體?確定活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)?現(xiàn)場(chǎng)表演團(tuán)隊(duì)、抽獎(jiǎng)規(guī)則及禮品、贈(zèng)送客戶的禮品等推廣媒體報(bào)廣整版其他報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)、雜志等交通臺(tái)廣播戶外、LED活動(dòng)信息發(fā)布軟文發(fā)布第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2012.11.01—12.31）11月份開始認(rèn)購(gòu)每份認(rèn)購(gòu)金為5000元整，5000抵10000元在開盤前完成300組客戶積累；推廣策略：公關(guān)活動(dòng)為引導(dǎo)＋形象宣傳為統(tǒng)籌－－現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)為支撐主要推廣手段：體驗(yàn)活動(dòng)營(yíng)銷的促進(jìn)策略推出大型體驗(yàn)活動(dòng)，上海五日游活動(dòng)；凡認(rèn)籌客戶均有機(jī)會(huì)獲得上海體驗(yàn)活動(dòng)資格；戶外＋平面廣告的市場(chǎng)形象策略現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境渲染策略平面媒體＋網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)輿論策略

認(rèn)籌活動(dòng)組織看房團(tuán)——客戶成功認(rèn)籌后，組織客戶到南京、上?；蛘吆贾莸冗M(jìn)行類似產(chǎn)品的參觀體驗(yàn)，并游覽當(dāng)?shù)孛麆倬包c(diǎn)。增加客戶對(duì)項(xiàng)目的理解認(rèn)可的同時(shí)提前體驗(yàn)未來的生活！活動(dòng)時(shí)間：2012年12月中（開盤前一周）規(guī)模：300人左右；活動(dòng)預(yù)算：預(yù)估為35萬(wàn)元。第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2012.11.1—12.31）11月份工作計(jì)劃?現(xiàn)場(chǎng)售樓及樣板家開放?認(rèn)籌活動(dòng)?廣告設(shè)計(jì)?戶外廣告更換?

SP活動(dòng)推廣活動(dòng)上海三日游體驗(yàn)活動(dòng)目的：營(yíng)造項(xiàng)目推廣的最高潮，帶動(dòng)項(xiàng)目快速銷售。形式：現(xiàn)場(chǎng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心開放慶典，帶客戶參觀樣板間及園林示范區(qū)，并詳細(xì)介紹項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)。時(shí)間：11月初（暫定）地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、接待中心相關(guān)準(zhǔn)備：?活動(dòng)執(zhí)行公司?活動(dòng)物料準(zhǔn)備?銷售相關(guān)資料?認(rèn)籌促銷策略推廣媒體戶外、報(bào)廣整版派單短信交通臺(tái)廣播網(wǎng)絡(luò)軟文發(fā)布少兒才藝活動(dòng)第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2011.11.1—12.31）12月份工作計(jì)劃工作重點(diǎn)?開盤準(zhǔn)備?價(jià)格表制定?廣告設(shè)計(jì)?SP活動(dòng)推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)目的：利用客戶營(yíng)銷，帶動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量。形式：現(xiàn)場(chǎng)舉辦兒童才藝比賽活動(dòng)時(shí)間：每半月舉辦一次地點(diǎn)：接待中心相關(guān)準(zhǔn)備：?活動(dòng)執(zhí)行公司?銷售相關(guān)資料推廣媒體戶外、報(bào)廣整版交通臺(tái)廣播網(wǎng)絡(luò)軟文發(fā)布少兒才藝活動(dòng)、體驗(yàn)活動(dòng)第三階段：開盤熱銷期（2013.1.1—2013.1.31）實(shí)現(xiàn)均價(jià)：2900元/平方米12月底開盤到13年1月完成至少160套銷售目標(biāo)推廣策略：開盤促銷活動(dòng)為引導(dǎo)＋產(chǎn)品賣點(diǎn)深化為統(tǒng)籌主要推廣手段：開盤促銷活動(dòng)的促進(jìn)策略戶外＋平面廣告的項(xiàng)目形象深化策略現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境渲染策略小型圈層活動(dòng)的市場(chǎng)輿論策略盛世奢藏，法國(guó)奢侈品展聞香識(shí)女人——法國(guó)香水體驗(yàn)季——香水體驗(yàn)活動(dòng)，配制專屬于自己的香水，重點(diǎn)吸引女性客戶，并以活動(dòng)提升項(xiàng)目品味。

持續(xù)期——”老帶新“促進(jìn)老客戶“細(xì)胞分裂”的積極方案成交客戶的口碑宣傳、介紹購(gòu)買在個(gè)案的銷售中，所占比例一般在15-25%左右。業(yè)主介紹購(gòu)買，分別給予介紹人及被介紹人物業(yè)費(fèi)或?qū)嵨锘颥F(xiàn)金等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，以累計(jì)積分的形式，在業(yè)主入住后給予消費(fèi)對(duì)現(xiàn)。同時(shí)在被介紹人直接介紹購(gòu)買后，對(duì)于原業(yè)主同樣給予不同額度的積分累加。推廣渠道：宣傳禮品發(fā)放短信廣告，促銷內(nèi)容。活動(dòng)：進(jìn)行老帶新活動(dòng)及客戶聯(lián)誼活動(dòng)等第四階段：持續(xù)期（2013.2.1—2013.4。30）建議在該期間舉辦大型客戶答謝活動(dòng)，既可維護(hù)老客戶，又可促進(jìn)老帶新成交。客戶答謝會(huì)匯報(bào)核心內(nèi)容營(yíng)銷策略市場(chǎng)背景營(yíng)銷推廣銷售方案產(chǎn)品解讀價(jià)格定位平面表現(xiàn)推盤策略由于項(xiàng)目體量適中，為了避免項(xiàng)目?jī)r(jià)格過高客戶觀望

“訂出超值商品，感動(dòng)客戶”

為求穩(wěn)妥初步入市的樓座一定以高品質(zhì)，適中價(jià)格，引爆市場(chǎng)。

如何保持銷售氣氛

“高調(diào)的廣告策略，爆發(fā)的銷售成績(jī)”利用營(yíng)銷事件，做為引爆點(diǎn)。完成利益最大化，規(guī)避定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)