建筑設(shè)計物業(yè)管理與營銷

建筑設(shè)計物業(yè)管理與營銷第一頁，共三十一頁，2022年，8月28日風(fēng)車型高層（windmill）北京朝陽園第二頁，共三十一頁，2022年，8月28日北京朝陽園第三頁，共三十一頁，2022年，8月28日第四頁，共三十一頁，2022年，8月28日第五頁，共三十一頁，2022年，8月28日風(fēng)車型樓體設(shè)計的特點

第一，"風(fēng)車"型設(shè)計使客廳呈長方形，利于家具的擺放，使用率更高。

第二，"風(fēng)車"型設(shè)計使居室的私密性非常好，避免了戶與戶的對視。從客廳、臥室望不到別人家的單位。

第三，"風(fēng)車"型跟"井"字型一樣，每個單位的廚房、衛(wèi)生間都可開窗，實現(xiàn)自然采光、通風(fēng)。第六頁，共三十一頁，2022年，8月28日風(fēng)車型樓體設(shè)計的特點

第四，“風(fēng)車”型跟“井”字型一樣有方井，但從外立面看，“風(fēng)車”型的光井跨度不是很大，一米五左右，幾乎感覺不到光井，看到的全是漂亮的東西：客廳、臥室的窗。而且，每個單位的空調(diào)分體機都隱藏在光井里，從外面根本看不到，保證了樓體外立面的美觀。

第五，"風(fēng)車"型的設(shè)計能使電梯間自然開窗，讓原本封閉、通風(fēng)不好的電梯變得舒適，使客人在等候電梯的無聊中體會到夏日的陽光、秋季的微風(fēng)，增添了幾分舒適、貼近自然的生活感覺。第七頁，共三十一頁，2022年，8月28日風(fēng)車型樓體設(shè)計的特點

第六，"風(fēng)車"型設(shè)計使相鄰的兩個單位的公共墻可以拆除，合二為一，形成一套完整的大戶型，從而滿足不同客戶的不同需要。

第七，"風(fēng)車"型設(shè)計的外立面更具現(xiàn)代氣息，加上外挑的弧形窗、轉(zhuǎn)角窗，在陽光的映照下更顯建筑物的高大，較一般塔樓更有品位。第八頁，共三十一頁，2022年，8月28日二、規(guī)劃設(shè)計的市場意識（一）跳出本本主義的框架（二）重視發(fā)展商、物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計中的作用（三）保持一定比例的設(shè)計費用第九頁，共三十一頁，2022年，8月28日三、萬科在規(guī)劃設(shè)計方面的智慧（一）讓建筑產(chǎn)品成為城市景觀的組成部分（二）反對兵營式住宅（三）確立主力戶型概念（四）容積率并非越高越好（五）從集中綠地走向組團(tuán)綠地（六）拿來主義與本土化第十頁，共三十一頁，2022年，8月28日第二節(jié)建筑環(huán)境設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計一、建筑環(huán)境設(shè)計室內(nèi)環(huán)境、室外環(huán)境第十一頁，共三十一頁，2022年，8月28日云錦美地小區(qū)占地面積約14萬平方米，總建筑面積23萬平方米，總戶數(shù)2000戶。綠化率達(dá)到40%左右。建有5-6層公寓樓30幢，小高層14幢，以85-128平方米的標(biāo)準(zhǔn)層為主打套型第十二頁，共三十一頁，2022年，8月28日第十三頁，共三十一頁，2022年，8月28日第十四頁，共三十一頁，2022年，8月28日第十五頁，共三十一頁，2022年，8月28日第十六頁，共三十一頁，2022年，8月28日第十七頁，共三十一頁，2022年，8月28日第十八頁，共三十一頁，2022年，8月28日什么樣的房型熱銷？明確合理的功能分區(qū)講究房間的間隔分布重視客廳的設(shè)計注意廚、衛(wèi)的功能和面積重視其它次要功能的設(shè)計第十九頁，共三十一頁，2022年，8月28日明確合理的功能分區(qū)住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。

1、公共活動區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。

2、私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室、保姆房等。

3、輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺等。

這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計上，應(yīng)正確處理這三個功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。第二十頁，共三十一頁，2022年，8月28日講究房間的間隔分布前幾年，“大廳小臥”之風(fēng)從香港刮過來，一時形成氣候，房產(chǎn)商紛紛效仿。有的大廳于40m2-50m2，而臥室則小于5m2-6m2，造成嚴(yán)重的比例失調(diào)，很不實用，也不符合市民的住房情結(jié)和居住習(xí)慣。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12m2-15m2之間，較理想的客廳面積在21m2-30m2之間，衛(wèi)生間、廚房、健康房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。第二十一頁，共三十一頁，2022年，8月28日重視客廳的設(shè)計客廳是家庭住宅的門戶，在整套房子中占有重要的地位。關(guān)于開間，如流行4.2米的做法，更有“三米九是起步，四米是小康”的說法。這種面積配比，更適合現(xiàn)代人對家庭布置、家具擺放的實際要求。但是，客廳設(shè)計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。由于通行路線交叉穿越，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的秘密性和安靜。從方便布置二三件套的角度出發(fā)，廳內(nèi)連續(xù)可使用的墻面最小長度最好在4米以上第二十二頁，共三十一頁，2022年，8月28日

注意廚、衛(wèi)的功能和面積廚房間作了放大其使用面積之外，還應(yīng)注重功能的開發(fā)和室內(nèi)環(huán)境的保護(hù)，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。廚房、餐廳、小陽臺采用“三位一體化”設(shè)計，好的廚房帶有一個2m2左右的服務(wù)陽臺。廚房與餐廳聯(lián)系方便，便于家庭什物放置在小陽臺上，也便于廚房擔(dān)任人與用餐人交流，產(chǎn)生一種舒適的生活情調(diào)。第二十三頁，共三十一頁，2022年，8月28日重視其它次要功能的設(shè)計所謂次要功能，是把以下幾個方面：

1、“玄關(guān)”，即住宅分戶門以內(nèi)吸伸出的一小塊地方或獨立式住宅的門斗。就一般城市住宅而言，這一區(qū)區(qū)彈丸之地所構(gòu)成的過渡空間，對增加住宅的私密性或?qū)嵱眯?，都顯得十分必要，因為它為人們進(jìn)出家門時換鞋、掛衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，還可以進(jìn)一步利用“玄關(guān)”頂部做成吊頂或吊柜，適當(dāng)壓低該處空間高度，讓人進(jìn)門時先抑后揚，感受空間形態(tài)的塑造，使客廳趨于規(guī)整。若做成吊柜，還可適當(dāng)存放物品，節(jié)省空間，可謂一舉數(shù)得。第二十四頁，共三十一頁，2022年，8月28日重視其它次要功能的設(shè)計

2、貯藏功能的考慮?？梢允亲呷胧降馁A藏室，也可以在臥室中設(shè)計嵌入式的壁廚。更應(yīng)考慮到一年四季時序的變化，設(shè)立衣廚，實用方便。解決貯藏功能，即可堆放什物，又可保持房間整潔，節(jié)約生活空間。提供更多的方便。第二十五頁，共三十一頁，2022年，8月28日重視其它次要功能的設(shè)計

3、洗衣機位置的考慮，一個好的房間設(shè)計必須考慮到這個因素。可在衛(wèi)生間或陽臺辟出一定的位置來擺放，以免洗衣或晾衣時弄濕地面或穿廳越室?guī)碇T多不便。第二十六頁，共三十一頁，2022年，8月28日重視其它次要功能的設(shè)計

4、健身器材的擺放。隨著生活水平的提高和健身意識的增強，健身器材已開始走入普通人家。有條件的，可以專設(shè)健身房，一般的可將貯藏室空出一部分，或置于較大的平臺上亦可，盡量提供一個能活動的空間，為家庭室內(nèi)健康運動提供方便。第二十七頁，共三十一頁，2022年，8月28日“可塑性”房型所謂“可塑性”房型具有以下幾個特點：一、沒有明顯的承重剪力墻分隔，在同一空間下可由居住者通過家具或其他材料進(jìn)行臨時組合。二、沒有明顯廳和臥的區(qū)別，居住者可以根據(jù)自己需要確定各房間的功能定位。三、沒有