通江市場分析9587

四川旭風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光新城和南雅公寓〔新世家〕項目剖析司四川省旭風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公二0一四年四月三十天1本項目現(xiàn)狀剖析:一、地點：本項目陽光新城地塊位于通江縣城，北環(huán)路，與通江縣自來水廠相連，總建筑面積45329㎡，規(guī)劃2棟高層建筑。南雅公寓〔新世家〕地塊位于通江縣城，城南大道主道上，總建筑面積36000㎡，項目周邊居民量相對許多，周邊配套設(shè)備和環(huán)境地塊較好，對居住將有必定好的條件；屬城區(qū)中心，將來有很大發(fā)展?jié)摿涂臻g；二、居民對項目的認(rèn)知：本項目屬縣城中心城區(qū)，使得周邊人氣遇到很好的影響，人民的認(rèn)知程度并很高，對當(dāng)前地區(qū)的居家環(huán)境、氣氛的認(rèn)同度高。所以，本項目在推行思路上充分利用規(guī)劃的優(yōu)勢，并抓住當(dāng)前周邊地區(qū)住所產(chǎn)品較少的市場契機(jī)，將本項目的高質(zhì)量、尊敬府邸的理念推行出去，從根本上改變通江人民對本項目及所在地區(qū)的認(rèn)識，推進(jìn)整個項目的銷售。2三、項目SWOT剖析優(yōu)勢：1）項目周邊環(huán)境安靜，適合居家本項目所在地點屬城區(qū)中心，東邊接雅欣苑小區(qū)，距通江中學(xué)直線三百米，南邊與北環(huán)大道相接，西邊距通江二小學(xué)校直線三百五十米，北邊接二十四米大道，境安靜，居家方便。南雅公寓〔新世家〕，東與銀耳公司相接，南靠自然綠化叢林，西與南雅公寓商住樓相連，北是城南大道骨干路。2）周邊城市規(guī)劃的實行帶動本項目價值提高政府規(guī)劃本項目的建設(shè)，以方便居民出行，居住，同時也帶動了本項目所處地區(qū)的價值得以提高3）本項目擁有較大的規(guī)模本項目周邊項目不多，有規(guī)模、高質(zhì)量的樓盤少，所以要抓住這個機(jī)遇，搶占市場劣勢：1）地區(qū)形象、美名度屬中本項目，現(xiàn)階段人流量屬中，購房者的認(rèn)同程度為中高。機(jī)遇：1）面對通江房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大好機(jī)遇經(jīng)過對通江房地產(chǎn)市場的綜合剖析，當(dāng)前，正是通江房地產(chǎn)市場發(fā)展的機(jī)遇，當(dāng)前市場上真實成規(guī)模、高質(zhì)量的樓3盤基本沒有成型，購房者選擇的空間固然很大，但他們更需要環(huán)境好、質(zhì)量好的項目出現(xiàn)，所以，本項目將是上市場的好機(jī)會。2）通江城市發(fā)展建設(shè)加大，鄉(xiāng)村進(jìn)城人口增添，外處回城人員對住所需求增添，都將會提高通江房地產(chǎn)市場的購置能力。威迫：1）通江住所市場一般的同樣的住所產(chǎn)品許多，如不在定位和推行過程中做出自己的特點，將致產(chǎn)品滯銷。2）到2013年止，通江房地產(chǎn)市場大小開發(fā)商林立，小產(chǎn)權(quán)房和違建房大量充滿市場，并有多個規(guī)模較大項目亮相，大家都在搶占市場，競爭強(qiáng)烈；3）國家宏觀調(diào)控的影響，致使全國性的房地產(chǎn)市場低彌表現(xiàn)，對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生了較大影響，這也將成為本項目銷售的最大威迫。2013年通江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀剖析：一、供應(yīng)：、1、開發(fā)地區(qū)大多集中在城區(qū)邊沿地帶，如東門酒廠溝有東方藝都、優(yōu)秀經(jīng)典、上東逸景等，西門有泊景灣、錦江花園、金銀灣等、北環(huán)路有凱旋帝景等、南環(huán)外優(yōu)秀南岸、藍(lán)泊灣等，謝家河壩有宏霞國際等；城區(qū)中心僅有個別項目，4如諾水云天等；2、大小開發(fā)商林立，開發(fā)規(guī)模不一，交織混淆；通江市場有大小項目30多個，此中有相當(dāng)規(guī)模和公司資質(zhì)的僅有上述列舉的十幾家左右，僅占項目總數(shù)的1/3,其余的幾十個開發(fā)項目均為當(dāng)?shù)貍€人修筑，量少價低，無規(guī)模無環(huán)境；3、受國家宏觀調(diào)控貸款政策影響，市場開發(fā)量降落，現(xiàn)有樓盤基本都處于剛才啟動或許銷售尾期，如上東逸景、泊景灣項目就是剛啟動，而諾水云天、東林雅郡、通江花園、宏霞國際等項目基本銷售結(jié)束；還有一些項目此刻市場上仍在銷售的基本都是當(dāng)?shù)貍€人修筑的項目，市場的遠(yuǎn)景還很廣闊；二、需求：1、在國家政策的影響下，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易量下滑的場面，人們對房地產(chǎn)的態(tài)度都是持幣觀看，看國家的政策怎樣調(diào)整，看房地產(chǎn)商能否降價；固然通江是個小縣城，可是這類全國性的觀看態(tài)度也使得大同意備購房的人們望而止步；2、即便在這樣的環(huán)境下，一部分人仍有大量購房需求，比方年青人準(zhǔn)備首次購房、出門回來安家的人員等，他們現(xiàn)在更看重的是三點，地區(qū)地點、樓盤的質(zhì)量和開發(fā)商的誠信度，怎樣表現(xiàn)這些？一句話：看現(xiàn)房，看環(huán)境。詳細(xì)點說就是看你樓盤在什么地點，開發(fā)商怎么修這個小區(qū)，綠化有多5少，房子修的快不快等等；三、購置集體：1、年紀(jì)：均勻年紀(jì)40歲左右。30—50歲的最多，其次為20—30歲；2、職業(yè)構(gòu)造：職業(yè)以個體/私營業(yè)主為主，其次是機(jī)關(guān)公司事業(yè)單位員工；3、個人收入：個人收入以2500—5000元段為主；4、居住地址：城區(qū)內(nèi)居住為主，其次是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員：四、市場特點：1、需求面積：80㎡—100㎡三居室為主，其次是70㎡—80㎡二居室；2、房子種類：中老年人以多層為主，占一半以上；年輕人多以電梯樓為主；3、主體構(gòu)造：受地震影響，基本需要框架現(xiàn)澆構(gòu)造；4、購房考慮要素：價錢、地段、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、開發(fā)公司信用等，此中關(guān)注最高的是小區(qū)環(huán)境和區(qū)域地點；五、綜述：依據(jù)檢查能夠看出通江的房地產(chǎn)市場比較雜亂，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存：1、開發(fā)的層次和樓盤的價位混淆，現(xiàn)有的樓盤不論在質(zhì)量仍是理念上都還有好多地方不可以知足購房者的需求，他6們需要更高質(zhì)量和更好環(huán)境配套的項目的出現(xiàn)；2、固然受國家宏觀調(diào)控政策影響樓市低迷，可是通江現(xiàn)有樓盤成型、成規(guī)模的產(chǎn)品數(shù)目少，基本上處于剛啟動和尾盤時期，真實在動工和熱賣項目離本項目地區(qū)較遠(yuǎn)，同地段地點臨時來看競爭力不大，正是我們搶占市場的大好機(jī)遇；六、訂價策略：依據(jù)本項目的基本狀況和2013年通江房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，我們建議：價錢低開高走，分時推出房源，顯現(xiàn)小區(qū)環(huán)境，充分吸引人氣，初始定位中檔，質(zhì)量節(jié)節(jié)爬升。1、一期開盤價位3300—3600元／㎡左右；有以下優(yōu)勢：A、依據(jù)檢查的狀況來看，同樣地段或許近似地點的樓盤價錢都比這個價位略高一點，處于通江房地產(chǎn)市場的中檔價位，如優(yōu)秀南岸、藍(lán)泊灣等都訂價在3100—3400元/㎡左右，上述項目此刻市場擁有必定市場份額，同樣狀況下我們的價錢要比他們更有優(yōu)勢，才能占據(jù)市場；B、城區(qū)中心地段樓盤和酒廠溝地點樓盤價位一般要高于我們項目500—800元/㎡左右,這是因為他們的地區(qū)地點決定的.本頂上地區(qū)地點現(xiàn)階段其實不可以很快被居民接受,環(huán)境和地區(qū)優(yōu)勢還需要時間才能被人認(rèn)同,這類狀況下,我們推出這個價位是極其誘人的,有充分的吸引力指引人們對我們的項目的關(guān)注;在獲得必定認(rèn)同的時候,我們才能夠考慮提7升價位,防止因為先期價位過高而流失客戶;C、本項目的價位比起當(dāng)?shù)貍€人開發(fā)修筑的小規(guī)模樓盤的價錢也要高好多，這是由本項目的質(zhì)量和將來的發(fā)展遠(yuǎn)景來決定的。當(dāng)?shù)貍€人修筑的房子無規(guī)模無環(huán)境，開發(fā)成本低，價位必定要低的多；可是他們除了價錢方面有優(yōu)勢以外，沒有任何支撐樓盤質(zhì)量的亮點，而本項目不論在規(guī)劃，規(guī)模、環(huán)境等多方面都能顯現(xiàn)樓盤的質(zhì)量，所以在訂價上要與他們拉開層次，不可以讓人們以為我們項目和他們沒什么差別；2、充分運用價錢杠桿，依照不一樣產(chǎn)品的特點擬訂不一樣的價錢。A、地點優(yōu)勢：如湊近花園或許廣場地點的3號樓前面房源，視線寬闊，訂價比其余同樣地點要適合高點；B、樓層價差：高層電梯公寓隨樓層增高而價錢遞加；但最高層一般較低；C、朝向：前后視線不一樣，存在朝向選擇，訂價可考慮有所差別；D、面積：小面積房源更易于銷售，所以面積偏小的房源的訂價偏高，大面積地點一般的房源訂價應(yīng)當(dāng)較低；3、付款方式：一次性付款首付房款80%；分期付款首付房款30-40%；銀行按揭首付房款30%（暫定）4、優(yōu)惠政策8A、開盤期內(nèi)優(yōu)惠及送禮（待定）B、一次性付款享受總房款2%的優(yōu)惠；分期付款享受總房款1%的優(yōu)惠；銀行按揭不享受優(yōu)惠；C、排號客戶享受優(yōu)惠之標(biāo)準(zhǔn)依照排號單履行；D、上述優(yōu)惠政