某花園洋房住宅小區(qū)可行性報告

某花園洋房可行性研究報告（三期）****建筑設計有限公司****置業(yè)有限公司2005年7月洋可行性研究究報告目錄第一章總論一、項目背景二、項目建設必要要性三、項目開發(fā)企業(yè)業(yè)概況第二章方案設計計一、設計依據(jù)二、總體規(guī)劃三、主要經濟技術術指標四、形態(tài)結構規(guī)劃劃五、住宅基本戶型型第三章項目市場場分析及開發(fā)發(fā)計劃一、市場概況二、****區(qū)樓盤分分析三、項目利弊分析析（SWOT）四、項目市場定位位五、項目開發(fā)第四章投資估算算、資金措施施及效益分析析一、編制依據(jù)和說說明二、資金籌措方式式三、投資估算四、效益分析第五章財務分分析一、計算依據(jù)二、建設投資三、資金來源四、銷售收入五、財務指標六、投資與銷售進進度分析七、財務平衡分析析****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第1頁洋可行性研究究報告八、敏感性分析第六章環(huán)境影響響分析項目場地環(huán)境狀況況二、項目建設及運運營對環(huán)境的的影響第七章項目評估估結果附表與附圖:****花園洋房房用地面積一一覽表項目規(guī)劃設計總平平面圖****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第2頁洋可行性研究究報告第一章總論論一、項目背景1、項目名稱：*****花園洋房住住宅小區(qū)2、項目概況****花花園洋房位于于**新城區(qū)中心心位置。它作作為***新城區(qū)配套套的居住用地地，其地理位位置非常優(yōu)越越，交通便利利，周圍基礎礎設施完善，地地塊東面為****路，南接****路，西臨****路，北依****路。基地以以南是****區(qū)行政中心心辦公用地，西西面為********大酒店，北北面為*******生命科技園園?；刂虚g間偏東有河道道穿過，西北北面的*****公園為山丘丘地形，綠化化景觀頗佳，是是理想的生活活居住用地。*******花園洋房占占地面積約為為******m2，總建筑面面積約*****萬m2，小區(qū)主要要以高層與多多層住宅為主主，并配有商商業(yè)服務及公公建配套建筑筑。二、項目建設的必必要性******新城城位于**中心城區(qū)北北，距**中心城區(qū)12公里，處于**聯(lián)結長江港港口的交通發(fā)發(fā)展軸上，其其定位是“三大板塊、兩兩大特色”富有江南特特色、現(xiàn)代化化氣息的*****新城，是*****市的副中心心區(qū)。******經濟濟開發(fā)區(qū)制定定了“四、三、三”開發(fā)建設的的比例，即40%作為工業(yè)制制造基地；30%作為建設、行行政、服務、商商貿等城市建建設，建****的CBD商務中心；30%作為城市配配套的商住區(qū)區(qū)。在***建區(qū)的短短短三年中，已已按照國際慣慣例和先進開開發(fā)區(qū)的成功功經驗，建立立了“一站式”服務中心，形形成“一條龍”管理和服務務體系；引進進了一批有實實力的企業(yè)和和有著豐富房房地產經驗的的投資商，保保證了****區(qū)開發(fā)建設設的高速度、高高標準。商貿貿中心、商經經中心、大名名園、****生命科技園園、*****大酒店、****花園等項目目均在籌建中中。******經濟濟開發(fā)區(qū)經過過兩年的開發(fā)發(fā)建設，采用用BOT等國際先進進的建設方式式，投入大、標標準高、設施施全，累計投投入近30億元用于基基地建設，形形成近30平方公里的的高質量“九通一平”基礎設施。隨著*****區(qū)功能能開發(fā)的縱深深發(fā)展，基礎礎設施不斷完完善，新型大大企業(yè)的不斷斷導入，商業(yè)業(yè)中心的逐步步建設完善，再再加上***區(qū)在**的特殊地理理位置，連接接北京和杭州州的京杭大運運河；連接太太湖和長江的的錫澄運河；；國家重點規(guī)規(guī)劃的兩縱兩兩橫高速公路路主干線****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第3頁洋可行性研究究報告的四個交匯點之一一。滬寧高速速、錫澄高速速、錫宜高速速公路三條入入口處均可在在10分鐘內到達達。因而，造造成了居民劇劇增，商品房房購銷兩旺，但但隨著人民生生活的不斷提提高，物質生生活的不斷豐豐富，人們越越來越注重居居住高標準規(guī)規(guī)劃、高標準準設計、高標標準施工、高高標準管理的的高檔住宅區(qū)區(qū)。由于****區(qū)目前的的住宅供應量量不足，商品品房選擇的余余地不大，尤尤其是人性化化、高品質的的住宅區(qū)不足足。居民的生生活購物和休休閑文化、娛娛樂場所不多多，商業(yè)用房房發(fā)展空間較較大，因此****置業(yè)有限公公司擬在****市****新城區(qū)中心心位置建設一一個小高層和和多層住宅相相結合，并配配有少量社區(qū)區(qū)配套建筑的的完整小區(qū)。使使之成為****區(qū)集高品位位、高格調于于一身具有“加州風格”的大型化高高標準生活社社區(qū)。三、項目開發(fā)企業(yè)業(yè)概況****置業(yè)有限限公司是一個個有著5年開發(fā)房地地產經驗，專專業(yè)從事房地地產開發(fā)、建建筑、銷售、管管理的綜合性性開發(fā)企業(yè)。公公司本著“聚一流人才才，建一流品品牌，爭一流流效益，創(chuàng)一一流企業(yè)”的經營宗旨旨，在企業(yè)發(fā)發(fā)展的過程中中創(chuàng)立了良好好的社會信譽譽和豐厚的經經濟效益，更更因其卓越的的品質和市場場表現(xiàn)造就了了“****品牌”的誕生。公司自成立以來，依依靠團結和信信譽，秉承科科學、穩(wěn)健、積積極進取的經經營作風，艱艱苦奮斗，科科學管理，創(chuàng)創(chuàng)下了歷年銷銷售面積***萬㎡，銷售售金額近***億元的佳績績。公司同時時也榮獲了中中國統(tǒng)計事務務所資信評價價AAA級、****市先進企業(yè)業(yè)、全國精品品智能社區(qū)金金獎、特色景景觀住宅、****優(yōu)秀住宅等等讓同行所羨羨慕的諸多獎獎項?，F(xiàn)****置業(yè)有限限公司與其它它兩家有著豐豐富開發(fā)經驗驗和管理經驗驗的房地產開開發(fā)公司共同同組建了****置業(yè)有限公公司，使“龍倉品牌”有幸來到素素有“*****”之稱，充滿滿溫情和水的的美麗城市——****。****置業(yè)有限公公司將秉承*****置業(yè)有限公公司的一貫經經營和開發(fā)理理念，誓把“****花園洋房”建設成為****新區(qū)的精品品住宅小區(qū)。第二章方方案設計一、設計依據(jù)本設計參照相關的的國內規(guī)范，并并參考及對比比國內外同類類設計的得失失經驗，精心心安排該綜合合社區(qū)的功能能布局、商業(yè)業(yè)空間格局、交交通組織、景景觀立意、環(huán)環(huán)境設計、商商業(yè)氣氛營造造，消防、安安全疏散和人人流控制、無無障礙設計、抗抗震設計、人人防設計、衛(wèi)衛(wèi)生防疫和樓樓宇自動化等等要求，同時時充分考慮到到該項目的社社會效益、環(huán)環(huán)境效益和經經濟效益的結結合。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第4頁洋可行性研究究報告（一）主要參考設設計依據(jù)如下下：****市總體體規(guī)劃****市*****經濟開發(fā)區(qū)區(qū)詳細規(guī)劃****國字（2004）第244號***-20004-00地塊規(guī)劃文文本****開發(fā)[20044]38號（二）國家和地方方有關規(guī)范《江蘇省城市規(guī)劃劃管理技術規(guī)規(guī)定》《江蘇省住宅設計計標準》DB32//380-22000《民用建筑設計通通則》（JGJ377-87）《建筑設計防火規(guī)規(guī)范》（GBJ166-87）《商店建筑設計規(guī)規(guī)范》（JGJ488-88）《機動車庫及停車車場設計規(guī)范范》《無障礙設計規(guī)范范》二、總體規(guī)劃（一）總體布局1、根據(jù)據(jù)基地周邊情情況，合理分分布小高層和和多層住宅。首先確定將18層層和11層左右的小小高層住宅和和5層臺階式多多層住宅作為為本項目的主主要住宅類型型。那么如何何將這兩種形形態(tài)截然不同同的建筑形式式布置得既井井然有序又相相得益彰就成成了總體設計計所必須首先先解決的問題題。最終選擇擇了沿基地的的北面邊界呈呈組團地布置置小高層住宅宅，而在基地地的南側腹地地布置臺階式式住宅。理由由是這種東南南低北高的布布局在日照上上比較容易處處理，同時對對于北面小景景的共享、人人流的來向，以以及建筑風水水的考慮等方方面來說，都都比較理想。2、以基地內的河道道為基礎，形形成“一縱一橫”，綠地與水水景相融合的的總體景觀體體系。在進一步考慮小區(qū)區(qū)內住宅組團團如何布局的的同時，總體體設計也需要要建立起一種種合理有序的的小區(qū)景觀體體系。設計師師注意到貫通通基地南北的的河道是一個個得天獨厚的的景觀資源，如如果把它看作作一條縱向的的“藍軸”，再沿基地地水平方向建建立起一條景景觀綠化的“綠軸”，并且在兩兩軸交匯之處處放大處理成成核心景觀節(jié)節(jié)點，那么整整個小區(qū)的景景觀骨架就可可以順理成章章地建立起來來。而在綠化化與水景交融融的同時，小小區(qū)的南側腹腹地的多層臺臺階式住宅也也由此被分為為四個大小相相當?shù)慕M團，每每個組團都能能臨水接綠，較較好地共享了了景觀資源。在水平綠軸的東側側布置車行主主入口，在西西側布置步行行主入口，并并分別形成一一定規(guī)模的入入口廣場，使使小區(qū)景觀與與城市景觀得得到聯(lián)系與呼呼應。沿西側側主入口廣場場四周布置二二層的小區(qū)會會所及配套商商業(yè)，并沿基基地兩側邊界界延伸。至此此，整個“****花園洋房”的建筑一一一布置妥當，落落實到位。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第5頁洋可行性研究究報告3、強調以多種院落落形式作為小小區(qū)空間布局局的主線，以以此來體現(xiàn)****花園洋房的的異域空間特特色。開發(fā)商在設計伊始始就明確提出出了小區(qū)建筑筑風格應當體體現(xiàn)加州陽光光小鎮(zhèn)的概念念。而作為設設計師則注意意到目前江浙浙滬一帶采用用類似建筑風風格的住宅小小區(qū)可謂屢見見不鮮，但其其設計往往只只側重于建筑筑的立面形式式，較少考慮慮“加州風格”或者“地中海風格”在空間上的的深層次內涵涵，沒有充分分加以汲取和和借鑒。于是是在本次設計計中，設計師師就緊緊抓住住“院落”這一空間形形式，通過空空間的不斷收收放變化來形形成一條完整整的由公共到到私密，由熱熱鬧到安靜的的空間序列。具具體來說，未未來的住戶首首先到達主入入口廣場，由由于其三邊均均有建筑圍合合，領域感較較強，可以視視為第一個院院落，即整個個小區(qū)的入口口院落，這里里人流聚散頻頻繁，并有一一定商業(yè)氣氛氛，相對較為為熱鬧。穿過過會所大堂，人人們在心情得得到一定沉淀淀之后，進入入到會所后庭庭院，這里以以樹陣為主，相相對更加安靜靜，讓人體會會到進入小區(qū)區(qū)后鬧中取靜靜的效果。正正對后庭院的的便是小區(qū)的的中央綠化景景觀軸，這里里綠樹成蔭，中中間噴泉汩汩汩，兩邊的柱柱廊一直延伸伸到河邊，與與廊橋相連。四四個多層住宅宅組團都通過過中央綠化景景觀道進入。為為了繼續(xù)強調調院落空間序序列，在進入入到每個組團團時，都設有有一個入口小小院。它的空空間有意被設設計得比較小小巧，為的是是讓人在進入入相對更加私私密安靜的組組團內部前，先先抑后揚。穿穿過組團入口口的小院，是是一個尺度稍稍大一些的組組團小廣場，它它的三邊也有有建筑圍合，而而在唯一開放放的一側，則則將空間引導導向了組團內內的集中綠地地。從絕對尺尺寸來講，組組團內的綠化化規(guī)模不可能能太大，但通通過一系列的的空間處理，設設計師相信可可以在相對尺尺度上讓這幾幾塊組團綠地地達到小中見見大的效果。（二）交通組織1、交通組織原則：：車行交通順暢便捷捷，另設可以以不受車行道道路干擾的步步行系統(tǒng)。2、入口設置：小區(qū)在北面不設出出入口，在東東側沿****路設小區(qū)車車行主入口，在在西側****路設小區(qū)步步行主入口，在在南側沿****路偏西設置置小區(qū)車行次次入口。3、道路形式：小區(qū)內車行主干道道路以交通組組織最為順暢暢的環(huán)形車道道為主，適當當結合少量盡盡端式道路，路路幅均為6MM寬，設雙車車道，盡端回回車場地均考考慮滿足了消消防車回車的的要求。高層層組團設4..0M寬消防防車道，多層層組團內通過過設3.5MM寬的組團道道路入戶。4、停車位設置：由于本項目按照戶戶均0.8個車位，考考慮機動車停停放的要求，因因此，如何既既滿足停車要要求，又能最最大限度地降降低造價，并并且保留可種種植大樹的綠綠地也就成了了決定設計是是****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第6頁洋可行性研究究報告否成功的關鍵。最最終設計師決決定以地下或或半地下停車車位為主，地地面臨時停車車為輔的方式式解決停車問問題。具體來來說，就是將將個別幾幢較較長的多層臺臺階式住宅適適當抬高，形形成半地下架架空停車庫，其其采光和通風風均可以自然然解決，而組組團中間的集集中綠地得以以保留，仍可可種植高大喬喬木。另外,小高層組團團集中綠地下下設置地下停停車庫,充分利用了了地下空間。除除此以外還利利用基地退綠綠線的空間，布布置了不少地地面臨時停車車位，這也從從一定程度確確保了小區(qū)仍仍有較大的集集中綠地面積積。（三）日照設計本次設計各單體均均滿足國家有有關住宅日照照設計標準。（四）安保小區(qū)出入口設門衛(wèi)衛(wèi)值班，每幢幢別墅設門衛(wèi)衛(wèi)對講系統(tǒng)，小小區(qū)系統(tǒng)聯(lián)網網，控制中心心設于管理用用房內，小區(qū)區(qū)周邊設遠紅紅外警戒系統(tǒng)統(tǒng)。（五）人防設計本項目人防工程設設計符合平戰(zhàn)戰(zhàn)結合的方針針,并認真貫徹徹經濟建設與與城市建設協(xié)協(xié)調發(fā)展和國國家投資與社社會、集體、個個人投資建設設相結合的原原則。三、主要經濟技術術指標項目數(shù)量基地面積14****㎡總建筑面積21*****㎡其中住宅建筑面積20*****㎡其中高層住宅面積1*****㎡多層住宅面積10****㎡商業(yè)面積6***㎡會所面積1***㎡幼托建筑面積1***㎡地下室面積6***㎡地下車庫面積1****㎡半地下車庫面積1****㎡綜合容積率1.5建筑覆蓋率26.36%綠化覆蓋率40.1%總戶數(shù)1***戶總人口5***人(2～3人/戶)需設機動車停車位1345輛實設機動車停車位1350輛其中地面停車位186輛商業(yè)臨時停車位65輛半地下車庫530輛地下停車位569輛****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第7頁洋可行性研究究報告四、形態(tài)結構規(guī)劃劃“****花園洋房房”小區(qū)建筑單單體采用帶有有地中海建筑筑特征的設計計方法，符合合本工程開發(fā)發(fā)商對于小區(qū)區(qū)品質的高標標準要求。具體來說建筑采用用坡屋頂形式式，多層采用用臺階式的建建筑形態(tài)，使使一樓和二樓樓住戶用“情景房”的概念，三三樓以上則利利用臺階式布布局，形成錯錯落變化的露露臺，高層建建筑則強調陽陽光花房的概概念，使身居居高層的住戶戶也能有較好好的戶外活動動空間。另外，建筑還比較較強調不同顏顏色和材質的的對比、變化化，希望以此此來打破傳統(tǒng)統(tǒng)居住建筑的的單調感。建建筑物在細部部處理上注意意體現(xiàn)地中海海建筑風格的的特點，力求求通過細膩的的細部設計來來體現(xiàn)****新居住建筑筑風采。五、住宅基本戶型型設計師在對小區(qū)基基本戶型的設設計時，不但但借鑒了以往往****地產市場上上一些熱銷樓樓盤的成功設設計經驗，還還充分考慮了了當?shù)乩习傩招盏牟煌徺I買力情況，最最終將主力戶戶型定為二房房二廳一衛(wèi)，三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)、四房二廳廳二衛(wèi)，以滿滿足社會各階階層消費者的的需求。其中中在多層住宅宅中主要有二二房二廳一衛(wèi)衛(wèi)、三房二廳廳二衛(wèi)+情景房、三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)、四房二廳廳二衛(wèi)不同面面積、不同風風格的戶型，而而在小高層住住宅中主要有有二房二廳一一衛(wèi)、三房二二廳二衛(wèi)不同同面積、不同同風格的戶型型。第三章項項目市場分析析及開發(fā)計劃劃一、市場概況1、****總體經濟濟狀況根據(jù)****市統(tǒng)計局局最新統(tǒng)計資資料顯示,2004年****國民經濟仍仍然持續(xù)快速速增長,社會生產力力水平進一步步提高。全年年實現(xiàn)國內生生產總值2350億元，按可可比價格計算算，比上年增增長17.4%，增速再創(chuàng)創(chuàng)同期歷史新新高。產業(yè)結結構進一步調調整，所占比比例為2.2%、57.6%、40.2%，全市人均均國內生產總總值達到5.3萬元。目前，****經經濟形勢呈現(xiàn)現(xiàn)以下幾個態(tài)態(tài)勢：（1）經濟仍將高速增增長10年前，****GGDP總量是761億元，到2004年超過2000億元，達到2350億元。未來來幾年，****GGDP平均年增長長率約為14%左右，預計2010年****整體經濟效效應增長質量量有明顯提高高。（2）固定資產投資2002年*****全社會固定定資產投資完完成537.8億元，比上上年增長32.8%。2003年****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第8頁洋可行性研究究報告****全社會固固定資產投資資完成893.332億元，較2002年增長66.1%，較以往幾幾年有明顯的的增長。全市市第一產業(yè)完完成投資13.79億元，增長51.0%；第二產業(yè)業(yè)完成投資520.443億元，增長104.99%；第三產業(yè)業(yè)完成投資337.882億元，增長69.5%。2004年****市實現(xiàn)全社社會固定投資資1114..13億元，同比比增長24.7%。從規(guī)模以以上投資情況況看，工業(yè)、房房地產投資仍仍是全市規(guī)模模以上投資增增長的主體，其其中2004年****市市區(qū)房地地產投資為143.228億元，增長54.366%。（3）社會消費將逐步步進入旺盛期期2003年*****全年實現(xiàn)社社會消費品零零售總額487.1億元，比上上年增長9.63%。2004年全年實現(xiàn)現(xiàn)社會消費品品零售總額579.221億元，同比比增長18.9%。****未來消費熱熱點主要集中中在住宅、汽汽車、信息、教教育以及旅游游等幾大市場場，但是最重重要的消費將將是住宅。2、****房地產市市場概況2005年一季季度我市市區(qū)區(qū)房地產開發(fā)發(fā)投資完成34．75億元，同比比增長41．78％，市區(qū)房房地產施工面面積為696．38萬㎡，其中中住宅施工面面積543．05萬㎡，比去去年同期同比比增長40．56％和37．41％；市區(qū)房房地產新開工工面積為240．68萬㎡，其中中住宅新開工工面積171．42萬㎡。比去去年同期同比比增長36．39％和29．99％；市區(qū)房房地竣工面積積為6．52萬㎡。其中中住宅竣工面面積4．57萬㎡，比去去年同期同比比增長83．66％和28．73％。今年在建保障性住住房197．56萬㎡，其中中經濟適用房房64．56萬㎡，拆遷遷安置房133萬㎡，全年年還將安排建建設保障性住住房185萬㎡，其中中經濟適用房房85萬㎡，拆遷遷安置房100萬㎡。2005年一季度度，我市市區(qū)區(qū)共出讓經營營性用地86．62萬㎡，較去去年同期明顯顯減少。按照照標定的容積積率測算?？煽山ǚ课菁s155．63萬㎡。其中中住宅建設用用地53．33萬㎡，可建建住宅約102．06萬㎡。出讓讓非住宅建設設用地33．29萬㎡，可建建非住宅約53．57萬㎡。市區(qū)區(qū)累計出讓土土地成交金額額12．19億元，同比比下降78．38％。供給方面，20005年一季度市市區(qū)經核準新新增上市預售售商品房累計計101．82萬㎡，同比比下降24．99％。其中，住住宅74．94萬㎡(含經濟適用用房19．56萬㎡)，商業(yè)用房22．13萬㎡，辦公公用房4．72萬㎡，車庫0．03萬㎡。2005年一季度度市區(qū)成交各各類商品房71．79萬㎡，同比比下降13．32％；成交金金額33．01億元，同比比上漲7．63％。市區(qū)成成交的商品房房中，住宅63．01萬㎡，商業(yè)業(yè)用房5．17萬㎡，辦公公用房3．61萬㎡。一季度市區(qū)二手房房成交63．33萬㎡、同比比下降10．26％；成交金金額13．50億元，同比比上漲67．70％。其中住住宅成交面積積37．15萬㎡，同比比上升43．66％；成交金金額10．04億元，同比比上漲105．74％。一季度商品房房價價漲幅較上季季度趨緩，房房價過快上漲漲的勢頭在宏宏觀調控的力力度下已有所所遏制，2005年一季度****市區(qū)住宅均均值4013元／㎡，比比去年同期上上漲23．40％，比2004年四季度增增長6．98％，漲幅環(huán)環(huán)比下降0．84％。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第9頁洋可行性研究究報告2005年一季度度****市區(qū)二手房房價格受商品品房市場的帶帶動繼續(xù)上漲漲，均值3554元／㎡，比比上季度上漲漲7．58％。今年土地上市總量量仍將維持較較高水平，預預計達到800多萬㎡，由由于目前****房地產市場場經營性建設設用地總量和和在建施工面面積已達一定定規(guī)模，預計計今年商品房房上市總量會會超過2004年，達到450～500萬平米的規(guī)模模。隨著****城市化進進程的持續(xù)推推進、經濟國國際化水平的的提高以及城城市經濟發(fā)展展和城鎮(zhèn)居民民收入水平提提高后人們改改善居住條件件的迫切需要要，將根本上上保證房地產產市場需求的的源動力，加加上今年市委委市政府提出出努力建設“和諧宜人，山山水人居”名城的戰(zhàn)略略目標的實施施，會吸引相相當一批的外外來人員來錫錫置業(yè)，此外外今年的拆遷遷進度的加快快都快給房地地產市場提供供有效的需求求。預計2005年市場成交交量將繼續(xù)保保持平穩(wěn)增長長的態(tài)勢，*****、****新城城地區(qū)、列入入規(guī)劃的十五五個衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組團將成為為****房地產需求求的熱點地區(qū)區(qū)。二、****區(qū)樓盤分分析1、個案分布目前****住宅主要要集中在盛岸岸西路沿線，蓉蓉湖大橋興建建通車后，大大大縮短了到到市區(qū)的路程程，區(qū)域內樓樓盤相繼開發(fā)發(fā)，現(xiàn)已成為為****區(qū)的重點居居住區(qū)。****新城目前前處于開發(fā)階階段，區(qū)域內內在售個案有有2個，目前有****國際、****公園城兩個個個案，屆時時還將有2-3個個案相繼繼登場，主要要分布在*****大道及****路兩側。2、區(qū)域行情目前*****西路主主要在售個案案有3個，分別為****星座（二期期）、****花園·心筑、*******皇家花園，個個案規(guī)模以中中小型為主。最低報價：*****星座（二期期）32000元/㎡（均價）最高報價：**********皇家花園35000元/㎡（均價）****新城多層層公寓價格為為3300元/㎡，小高層層價格預計也也在3300元/㎡左右2004年-20005年****區(qū)在售樓盤盤一覽表****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第10頁洋可行性研究究報告2005年*****新城在售即即售樓盤一覽覽表3、產品分析總建規(guī)模分析2005年區(qū)域內內在售即售個個案產品類型型一覽表公開時間案名總建規(guī)模（萬平方米）05.74205.71205.819205.65305.710****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第11頁洋可行性研究究報告隨著******城的的啟動，市場場已進入大盤盤時代。根據(jù)據(jù)城市整體發(fā)發(fā)展，房地產產開發(fā)的重點點開始向城市市周邊擴展的的趨勢，預計計今年隨著蘇蘇源、復地、順順馳等一批全全國知名品牌牌發(fā)展上的介介入，****新城將成為為繼“****新城”、“*****新城”后的又一個個熱點板塊，超超百萬平方米米的天一城項項目已出現(xiàn)在在此區(qū)域內，另另外****國際、*****地塊總建也也將達到40萬平方米以以上。區(qū)域目目前住宅用地地較多，但多多數(shù)尚未開盤盤，處于規(guī)劃劃、施工階段段，將區(qū)域打打造成住宅、商商業(yè)等多功能能于一體的大大型居住區(qū)，還還需要一段很很長的時間。產品類型分析2005年區(qū)域內內在售即售個個案產品類型型一覽表公開時間案名產品類型05.7小高層05.7小高層、聯(lián)體、疊加、獨棟05.8小高層、聯(lián)體、疊加、獨棟****新城是*****區(qū)目前開發(fā)發(fā)的重點，樓樓盤品質普遍遍較高，包括括順馳、綠地地的未開發(fā)項項目，產品類類型主要以小小高層為主，并并以別墅作為為輔助產品，*****開發(fā)的****城尤為明顯顯，第一期將將推40萬平方米，其其中公寓為19萬平方米，別別墅將達到12萬平方米。****名園雖個案案規(guī)模不大，但但產品類型較較多，主要以以公寓為主。平均單價分析2005年區(qū)域內內在售即售個個案產品類型型一覽表公開時間案名平均單價（元/平方米）04.9小高層360005.7多層3100別墅6000-700005.8小高層3500別墅6000目前區(qū)域內多層價價格在3300元/平方米左右右，泰富名園園目前對外報報價為2900--3300元/平方米，；；小高層產品品已面市，中小小高層目前均均價為3600元/平方米，別墅價格預預計在05年年中將達達到6000--7000元/平方米，略略高于****市區(qū)公寓房房的價格。主力面積分析2005年區(qū)域內內在售即售個個案主力面積積一覽表公開時間案名主力面積（平方米）05.7101、14205.8二房90-110、三房130-150別墅190以上****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第12頁洋可行性研究究報告戶型以三房為主，基基本約占到單單個項目的60-700%之間，二房房約占20-255%，四房及以以上的約占到到10-155%，單元面積積開始傾向于于舒適型房型型，一房在住住宅項目中基基本沒有，二二房面積一般般為標準型，約約在90-100平方米之間，三三房規(guī)劃面積積較大，達到到140平方米左右，四四房都在1550平方米以上。****目前農村人人口較多，之之前住房基本本都是自建，面面積普遍較大大，現(xiàn)對公寓寓房的選擇基基本定格在較較大戶型，另另外，****房屋單價不不高，也是戶戶型面積做大大的主要原因因之一。主力總價分析2005年區(qū)域內內在售即售個個案主力總價價一覽表公開時間案名主力總價（萬元）05.7二房25-30三房40-5505.8二房30-40三房45--55別墅110以上二房主力總價主要要在30萬元左右，三三房主力總價價在55萬元左右。銷售率分析2005年區(qū)域內內在售即售個個案銷售率一一覽表公開時間案名銷售率（%）05.7未開盤05.7未開盤05.8未開盤目前****新城在售售個案有兩個個，*已銷售完畢，*****公園城銷售30%，銷售業(yè)績績良好，區(qū)域域市場供應量量有限是去化化快的主要原原因之一；****城、****名園及其他他樓盤尚未開開盤，預計將將在05年7-9月公開。2005年區(qū)域推推案量預測案名占地（萬平方米）305358.11210.56.7101026.7421014.52210****城16019240合計246=SUM(ABOVE)33185.5區(qū)域目前已知開發(fā)發(fā)量達到331萬平方米，預預計2005年推案量將將達到85.5萬平方米。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第13頁洋可行性研究究報告三、項目利弊分析析（SWOT）1、有利點a、地塊較為方正，容容易規(guī)劃：地地塊東西長，南南北短，整體體較為方正，便便于社區(qū)整體體規(guī)劃。b、周邊路網完善，出出入方便：目目前地塊周邊邊道路已興建建完成，都為為雙向四車道道的道路，出出入較為方便便。c、比鄰區(qū)政府，未未來發(fā)展前景景良好：南側側鄰近****區(qū)政府，處處于****新城的中心心位置，未來來生活機能配配套的集中區(qū)區(qū)，發(fā)展前景景良好。d、****首家南加加州風格社區(qū)區(qū)：建筑風格格獨特，立面面處理新穎，加加州風格首次次登入****。e、區(qū)域首家花園洋洋房設計：區(qū)區(qū)域目前屬于于房產開發(fā)起起步階段，社社區(qū)規(guī)劃主要要以小高層產產品為主，花花園洋房的首首家設計，將將給人耳目一一新的感覺。2、不利點a、目前周邊生活設設施缺乏：區(qū)區(qū)域屬于開發(fā)發(fā)階段，目前前基本生活配配套設施比較較缺乏，居住住氛圍不理想想。b、產品類型標新立立異，存在一一定市場風險險：本案推出出的花園洋房房，在區(qū)域內內是首家，在在****市場也很少少見，市場對對該產品的認認同度尚不明明確，市場存存在一定風險險。3、機會點a、政府扶持，傾力力打造****新城：****新城是目前****開發(fā)的重點點，政府將其其打造成行政政、金融、商商貿、住宅等等功能于一體體的新城區(qū)，企企業(yè)的進駐，促促使大批人員員涌入，****將面臨房產產市場的首次次沖擊。b、未來大量樓盤有有待開發(fā)，居居住新城概念念日趨成熟：：華源、蘇源源、復地等大大開發(fā)商在區(qū)區(qū)域內已占有有一席之地，現(xiàn)現(xiàn)處于規(guī)劃階階段，05-06年間將陸續(xù)續(xù)推出，****新城的居住住氛圍將日趨趨成熟。c、****房產市場場較為火爆：：2003年到2005年初，****房市一直保保持持續(xù)、高高效地發(fā)展，房房價也是一升升再升，市場場曾一度有排排隊搶購的現(xiàn)現(xiàn)象。4、威脅點a、目前區(qū)域樓盤少少，缺乏人氣氣：眾多企事事業(yè)單位正在在興建中，導導入人口有限限，加上房產產市場沒有全全面啟動，區(qū)區(qū)域整體缺乏乏人氣。b、未來市場存在競競爭：區(qū)域內內目前銷售樓樓盤很少，未未來將有樓盤盤相繼推出，且且案量龐大，產產品類型相近近，市場競爭爭較為激烈。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第14頁洋可行性研究究報告四、項目市場定位位（一）項目優(yōu)勢1、產品力優(yōu)勢產品力在同區(qū)域中中較為突出，建建筑風格獨特特、立面處理理新穎，在區(qū)區(qū)域市場優(yōu)勢勢明顯。2、優(yōu)越的地理位置置*********花園洋房位位于****新城區(qū)中心心位置，在****新區(qū)有滬寧寧、錫澄、錫錫宜高速公路路穿境而過，且且有5個道口、312國道、京杭杭大運河、錫錫澄、錫北運運河貫空東西西南北，地塊塊西側即為繁繁忙的錫澄公公路。地塊四四面環(huán)路，東東面為****路，南接*****路，西臨****路，北依****路，因此其其地理位置十十分優(yōu)越。3、配套完善，生活活便利*********花園洋房配配套齊全，寬寬帶、天然氣氣直接接入小小區(qū)，小區(qū)內內還設有獨立立會所、幼托托中心及精品品小店等生活活設施。*********花園洋房周周邊建設情況況：地塊以南南為****區(qū)行政中心心，西面為***************大酒店，北北面為*********生命科技園園，西北面為為*******公園。臨近近地塊有二級級甲等醫(yī)院在在建，四星級級酒店在建；；體育場籌建建中，*********商業(yè)廣場在在建，**********金融廣場在在建。隨著兩兩大商業(yè)廣場場的建成，晝晝時將有大賣賣場、餐飲、娛娛樂、休閑、購購物等商業(yè)設設施進入****新城。而且且國家級示范范中學****中又近在咫咫尺，小區(qū)旁旁邊又有公交交線直達****市中心，真真是吃、穿、住住、行樣樣齊齊全，生活極極為方便。（二）客源定位1、市場區(qū)域區(qū)域****區(qū)****市區(qū)其他區(qū)域百分比85%10%5%對于本地塊所處的的區(qū)域位置看看，客源主要要集中在****區(qū)，占到85，而****區(qū)主要為堰堰橋及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（東、西西、北片區(qū)），西西漳、北塘、黃黃巷等南部片片區(qū)對該地段段認可度相對對較差。2、購房動機購房動機自住投資兩者皆可百分比85%10%5%從購房動機來看，客客戶購房目的的以自住為主主，約占到85%左右，以投投資為購房目目的，或者自自住、投資皆皆可目前只占占10-155%；隨著****區(qū)定位的提提升，以及住住宅產品品質質的提升，投投資不動產的的需求應該有有較大程度的的上升。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第15頁洋可行性研究究報告3、客源年齡購房年齡25-3535-4545-5555以上百分比25%45%20%10%4、工作職業(yè)政府官員外企白領私營業(yè)主企業(yè)員工其他25%25%30%15%5%從工作職業(yè)來看，客客源主要為政政府官員、外外企白領、私私營業(yè)主，總總比例占到80%左右，企業(yè)業(yè)員工主要為為原拆遷戶，以以及當?shù)亟Y婚婚用房的小年年輕。5、收入水平15%25%45%15%住宅消費者收入水水平設定：主要以收入在20000-30000元/月，預算總總價在50-60萬/套左右，還還款年限則控控制在20年左右的客客源為主。綜上所述，目標客客戶群體可描描述為：****區(qū)域客為為主，年齡在在35-45歲、公司主主管、企業(yè)白白領、以及從從事汽車、醫(yī)醫(yī)藥保健等私私營業(yè)主，有有較高的穩(wěn)定定收入來源，以以自住居多，部部分為投資客客。（三）價格定位目前區(qū)域市場內多多層公寓的價價格為3200元/㎡左右，由由于本項目為為高檔住宅社社區(qū)，因此本本項目多層價價格暫定為3600元/㎡。由于本本區(qū)域內目前前尚無小高層層產品在售，根根據(jù)以往****多層與小高高層產品的售售價來看，同同一樓盤小高高層價格普遍遍高于多層價價格，價差在在100-2200元/㎡，但本區(qū)區(qū)域目前對小小高層產品的的接受度較低低，因此小高高層的售價暫暫定為3200元/㎡，比多層層價格略低。（四）項目的發(fā)展展前景****新區(qū)目前前還未形成成成熟的高檔住住宅區(qū)，從整整個區(qū)域來看看，****區(qū)的房產剛剛起步，*********花園洋房的的建設符合市市場的需要和和人們期盼高高檔住宅區(qū)的的建設。隨著著****行政中心導導入必將帶來來區(qū)域性商品品房的購置高高潮，加之現(xiàn)現(xiàn)有居住人口口和未來大量量人口的導入入也將帶動樓樓盤的熱銷。再再者****區(qū)乃至整個****尚無同類產產品，未來市市場占有力較較強，競爭壓壓力較小。因因此，*********花園洋房這這一項目的發(fā)發(fā)展前景將會會一片大好。五、項目開發(fā)1、開發(fā)方案****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第16頁洋可行性研究究報告住宅面積：*******萬平方米車位：1*****公建面積：9*****㎡公建設施：教育、商商場、餐飲、娛娛樂、生活等等設施開發(fā)進度：三期總總建筑面積為為7****㎡，其中多多層面積為3******㎡，高層面面積為3******㎡，幼托1520㎡。三期地地下室面積為為2660..4㎡，地下車車庫為5908㎡，半地下下車庫為8623㎡。三期施工期從20007年7月至2008年12月共計15個月。2、銷售(三期)****市規(guī)規(guī)定，在房地地產項目中小小高層及高層層在完成地上上結構1/3，多層在完完成50%后可開始預預售。據(jù)此要要求，本項目目計劃在開工工第2季度開始預預售。預計整整體銷售1.5年。第四章投資資估算、資金金措施及效益益分析一、編制依據(jù)和說說明·拆遷費用由****經濟開發(fā)發(fā)區(qū)包干。·前期工程費用測繪勘察、設計、監(jiān)監(jiān)理、質監(jiān)、安安監(jiān)、臨水臨臨電、墻改基基金、白蟻費費等。·建筑安裝工程費用用以建筑安裝工程概概算定額為基基礎，參照同同類進行土建建安裝造價估估算?！ば^(qū)配套費包括自來水、雨水水、污水、煤煤氣、供電、電電信、道路、路路燈等費用，按按公用工程投投資估算費用用編制。二、資金籌措方式式項目總投資估計為為****億；其中****置業(yè)有限公公司自籌資金金*****萬元占41%，貸款及資資金回籠*******萬元占59%。三、投資估算****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第17頁洋可行性研究究報告一、建筑安裝工程費用項目名稱高層地下室6808.81200817多層住宅1******8008388.4高層住宅1******130013431.5商鋪65701000657會2幼、前期工程費2*****651415.5三、小區(qū)配套費2*****3006533四、開發(fā)費2*****1152504.4五、其他費2*****501088.9六、土地費18700七、不可預費2699.5八、合計56689.4四、效益分析根據(jù)市場調查的結結果及未來兩兩年的市場預預測數(shù)據(jù)，有有關項目的銷銷售價格預測測為：項目單價（元/m2）銷售收入（萬元）多層住宅360037747.6高層住宅320033062.1商業(yè)40002628總效益合計73437.7萬元應交稅合計73437.7×11﹪=8078.1萬元凈利潤73437.7-56689.4-8078.1=8670.2萬元凈利潤率15.2﹪內部收益率27﹪注：由于半地下、地下下車庫造價與與售價基本持持平，因此半半地下與地下下車庫不列入入表內。****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第18頁洋可行性研究究報告第五章財務分分析一、計算依據(jù)營業(yè)稅率：5%所得稅率：33%%銷售費率：2%折現(xiàn)率：12%貸款利率：8%開發(fā)周期：4年土地面積：1******㎡容積率：1.5建筑面積：2******㎡二、建設投資總投資：5****億元建筑面積：2*****㎡三、資金來源開發(fā)商自有資金：：人民幣2***億元（占總總投資41%）銀行貸款及資金回回籠：人民幣幣3***億元四、銷售收入銷售面積：2******5㎡多層住宅售價：33600元/m2高層住宅售價：33200元/m2商場售價：40000元/㎡銷售收入：7*******萬元項目毛利潤率：229.5％五、財務指標稅后利潤：86770.2萬元財務凈現(xiàn)值：30044.5萬元（折現(xiàn)現(xiàn)率為12％）內部收益率：277％****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第19頁洋可行性研究究報告六、投資與銷售進進度分析投資與銷售進度表表（年度小計計）單單位：萬元年度1234總計土地付款（萬元）18700---18700其他投資（萬元）9553.79555.39318.29762.237989.4其中：1期9553.72181.1--11534.82期-7374.25500.1-12874.33期--3838.19762.213580.3小計28053.79555.39318.29762.256689.4多層銷售面積（㎡）其中：1期216007927--292572期-1907316379.7-35452.73期--11620.328254.539874.8小計21600270002800028254.5104854.5多層銷售收入（萬元637747.6多層成本（萬元）5169.36461.667016761.925093.8高層銷售面積（㎡）其中：1期207007982.1--28682.12期-18017.920009-38026.93期--69912961936610小計20700260002700029619103319高層銷售收入（萬元）6624832086409478.133062.1高層成本（萬元）5988.97522.37811.68569.429892.2商場銷售面積（㎡）其中：1期5600970--65702期-----3期-----小計5600970--6570商場銷售收入（萬元）2240388--2628商場成本（萬元）1452.2251.5--1703.7銷售收入16640184281872019649.773437.7****建筑設計有限公司/****置業(yè)有限公司第20頁洋可行性研究究報告七、財務平衡分析析財務平衡表單位：萬元元年度12341資金來源1.1銷售收入16640184281872019649.71.2自有資金及借款其中：自有資金23243---借款2000---1.3其他總計41883184281872019649.72資金運用2.1建設資金28053.79555.39318.29762.22.2銷售費用332.8368.6374.43932.3維修基金167.7188.9192.5202.62.4營業(yè)稅832921.4936982.52.5所得稅787.3779.8774.5780.2小計2.7借款本金償還2000---2.8借款利息160---總計32333.5118