2023年房地產法自考試題及答案

全國2023年10月高等教育自學考試一、單項選擇題(本大題共３3小題,每小題１分，共33分）1.房地產關系本質上屬于（A)A．經濟關系 B.思想關系Ｃ.法律關系 D．意志關系2．根據《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度,其中的“一書”是(Ｄ)A.申請書 B.審批書C．規(guī)劃意見書?D.選址意見書３．下列屬于農用地的是（C)Ａ.住宅用地?B.荒地C．草地 D．旅游用地４.《農村土地承包法》規(guī)定的林地承包經營期限為(Ｃ）A．30年 Ｂ．３０~50年C.30～７0年?D．50~70年5．依據《土地管理法》的規(guī)定，具有征地審批權的是（B）A.各級人民政府?Ｂ.國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府C.縣級以上人民政府?D．國土資源部和縣級以上土地管理部門6.凡未按照法律規(guī)定辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定均為(A)Ａ.無效 Ｂ．不成立C．有效?D.基本成立7.無合法理由閑置不用公有房屋住宅達成某一期限時,公有房屋產權人可以收回住宅,該期限是(B）A.３個月 B.6個月C.1年 Ｄ.２年8.土地權屬變更的程序是(Ｄ）Ａ.變更調查—變更申請—變更審核—變更登記注冊、發(fā)證B.變更申請—變更審核—變更調查—變更登記注冊、發(fā)證Ｃ．變更審核—變更調查—變更申請—變更登記注冊、發(fā)證D．變更申請—變更調查—變更審核—變更登記注冊、發(fā)證9.城市房屋在以下哪種情況下可以出租？（C）A．無房屋所有權證?B.共有房屋未經共有人批準C．已抵押的房屋?Ｄ.權屬有爭議1０.下列房地產中不能設定抵押的是(C)A.出讓取得的國有土地使用權?B．張某的個人房屋C.我國某名牌大學的教學樓?D.某私營公司的國有土地使用權11.凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們互相之間因房地產方面的權益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，應當由何地人民法院受理？（D）A．原告住所地 B.被告住所地C.房地產行政管理部門所在地?Ｄ.訟爭的房地產所在地１２.所有人對房屋的實際控制體現的是（A）A.占有權 B.使用權C．收益權 D.處分權１3．處分抵押的房地產時,可以依法將抵押關系設定以后土地上新增的房屋與抵押財產一同處分,對處分新增房屋所得,抵押權人(B）A．有權優(yōu)先受償 B．無權優(yōu)先受償C.可以作為處分財產受償 D．無權受償14.房地產抵押權人對抵押物不享有（C)Ａ．優(yōu)先受償權 Ｂ.物上代位權C．占有使用權?D．保全擔保價值權15．房地產轉讓時,對房屋所有權與土地使用權(C)A.只轉讓房屋所有權 B．只轉讓土地使用權C．同時轉讓?D．可由轉讓協議約定16．某單位非法轉讓土地，并獲非法所得50０0萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為人民幣(C)A．１０00萬元 B.1５00萬元Ｃ．2500萬元 D．５000萬元１7．在租賃期限內,房屋產權人轉讓房屋所有權，(B)A.租賃關系隨之終止?B.原租賃協議繼續(xù)履行C.承租人可以單方終止租賃關系 D.原所有權人應當補償承租人的損失18．商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓的最高年限是(Ｂ）Ａ．3０年 B.40年C．５0年 D.60年１９.土地增值稅采用四級超額累進稅率,增值額(A）A．未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%Ｂ．超過扣除項目金額5０%,未超過100%的部分，稅率為50%C.超過扣除項目金額100%，未超過20０%的部分，稅率為６0%D．超過扣除項目金額100%的部分，稅率為７０％２0．房地產開發(fā)的前提是必須取得(A）A．國有土地使用權 B.集體土地使用權C．國有土地所有權 Ｄ.集體土地所有權2１.按照《城市房地產管理法》的規(guī)定，必須按照土地使用權出讓協議約定的土地用途動工開發(fā)土地,超過出讓協議約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)的,可以（B）A.征收相稱于出讓金20%的土地閑置費Ｂ.無償收回土地使用權Ｃ.退回50％的出讓金并收回土地使用權D．征收相稱于出讓金兩倍的土地閑置費22.在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面形式競投某地段的土地使用權,由出讓人根據一定的規(guī)定擇優(yōu)擬定土地使用權受讓人的出讓方式是（A)A．招標?Ｂ.拍賣Ｃ.協議 D.競爭23．確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥土地使用權的建設用地是(Ｃ)A．能源項目用地?B．交通項目用地Ｃ.公益事業(yè)用地?D.水利設施用地2４．拆遷補償的對象有（B）A．違章建筑 B.未超過批如期限的臨時建筑C.臨時建筑 Ｄ．改建成永久性建筑的臨時建筑２5.拆遷房屋的單位實行拆遷必須取得（D）A.房屋拆遷證明書?B．房屋拆遷批準書C.房屋拆遷認可資格 D.房屋拆遷許可證2６.房屋拆遷管理部門是被拆遷人時,拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安頓協議的,經當事人申請,裁決的機關是(C）Ａ．同級人民法院 B．上級房屋拆遷管理部門C.同級人民政府 D.同級人民檢察院27.在出售住宅社區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅社區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理協議的是（Ａ)A.房地產開發(fā)公司?B.房屋管理部門C.房地產中介機構 D.房地產承建公司28．為滿足物業(yè)產權人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務是（B)A．公眾代辦性質的服務?B.特約服務C．商業(yè)服務類服務 D.部分公共設施的管理２9.可以向城鄉(xiāng)職工出售的公有住房是（C)A．辦公、經營和住房混合在一起的住房B．兩戶或者兩戶以上共用廚房、廁所的單元房C.國有公司、事業(yè)單位的套間住房D.已列入城市規(guī)劃有待改造拆遷的住房３０.經住房公積金管理委員會批準，住房公積金管理中心可以將住房公積金用于(B)Ａ．單位職工集體建房?B.購買國債C.購買股票和公司債券?Ｄ.投資公共設施建設31．外商投資成片土地開發(fā)經營時,中國向外商出讓的土地使用權（D)Ａ.可以是無償的B．期限必須短于國內房地產公司的同類土地使用期限C．涉及地上、地下和空間使用權D.只是一種地上使用權32．可以加收城鄉(xiāng)土地使用稅的情況是(Ａ）A．逾期不使用所征土地?Ｂ．征用城市中心地段的土地C．用地在批準權限以內 D．前一次征地尚未使用,又進行征地33．狹義的涉外房地產是指房地產法律關系的（Ｂ)Ａ．客體具有涉外因素 B.主體具有涉外因素Ｃ．內容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素二、多項選擇題(本大題共5小題,每小題2分,共10分）3４．國家建設征收土地行為的法律特性是(B、C、D）Ａ.征地主體的多樣性 B.征地理由的合法性C.征地行為的行政性?D.征地條件的補償性Ｅ．征地程序的靈活性３５.協商解決房地產糾紛必須遵循的原則有(C、Ｅ）A．公平?B．平等Ｃ．自愿 D.有償E.合法3６.按房地產開發(fā)的目的不同，房地產開發(fā)可以分為（A、Ｅ)A．經營性開發(fā)?B.單項開發(fā)C．社區(qū)開發(fā)?D.成片開發(fā)E.自用性開發(fā)37．土地使用權的特性重要涉及(A、Ｂ、Ｃ、D）Ａ.權利的派生性 B．客體的有限性C．取得的法定性?D.使用的期限性E.利益的共享性３8.房地產法所涉及的范圍重要涉及（Ａ、B、C、D、E)A.規(guī)劃?B.土地C．房產?D．建筑E．住宅三、名詞解釋題（本大題共5小題,每小題3分，共１５分）3９.房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。４0．商品房預售是指房地產開發(fā)公司將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。41.土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序將土地的權屬、用途、面積、政府對該宗地的運用設立的管理條件等情況登記在專業(yè)的簿冊上,同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42.經濟合用住房是指已列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發(fā)公司或集資建房單位建造，以微利價向城鄉(xiāng)中低收入家庭出售的住房。43.外商投資公司用地是指中外合資經營公司、中外合作經營公司和外資公司進行生產經營和工程建設所需要的用地。四、簡答題（本大題共4小題,每小題6分，共２４分）44.簡述建筑物區(qū)分所有權的特性。（1）復合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權由三種權利構成，即專有所有權、共用部分持分權和成員權。一體性是指構成建筑物區(qū)分所有權的三項內容必須結為一體,不可分離。專有所有權的主導性。一是取得專有所有權即意味著取得了共用部分持分權及成員權。二是專有所有權的大小，決定了共用部分持分權及成員權的大小。三是在區(qū)分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。權利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權上，由于其由專有所有權、共用部分持分權及成員權構成，因而區(qū)分所有權人的身份亦具多重性。45．簡述業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機構，履行下列職責:召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實行情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務協議。及時了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務協議。監(jiān)督業(yè)主公約的實行。業(yè)主大會賦予的其他職責。46．違反《城市房地產管理法》應承擔法律責任的情形重要有哪些?(1)違法出讓土地使用權的責任。(２)擅自從事房地產開發(fā)經營、中介服務的責任;（3）違法轉讓房地產的責任；（４)違法預售商品房的責任；（5)違反規(guī)定交付房屋的責任;（6)違法收費的責任4７．簡述解決涉外房地產關系應遵循的基本原則。(１）維護國家主權原則。在解決涉外房地產問題時,應當將維護國家的主體和安全放在首位,堅持國家和集體對土地的所有權，任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地,無論以何種方式與外商合作進行房地產的開發(fā)和經營活動，都要以維護我國主權為前提。平等互利原則，在涉外房地產關系中,我們必須堅持中外各方當事人之間在法律地位上平等、在經濟上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的規(guī)定。統一管理原則。重要表現在:①單位和個人使用土地,都必須通過本地人民政府的審查批準;②任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經擬定的建設總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計劃地進行各種建設；③土地使用權統一進行有償出讓。五、論述題（本題８分)４８.論述農村土地承包經營權流轉的方式。土地承包經營權采用轉包、出租、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方簽訂書面協議,采用轉讓方式流轉的,應當經發(fā)包方批準；采用轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當了發(fā)包方備案。土地承包經營權采用互換,轉讓方式流轉，當事人規(guī)定登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請登記,未經登記,不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內將部分或者所有土地承包經營權轉包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關系不變。承包方將土地交由別人代耕不超過一年的，可不簽訂書面協議。承包方之間為方便耕種或者各自需要,可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經發(fā)包方批準,可以將所有或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事生產經營的農戶,由該農戶同發(fā)包方確立新的承包關系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關系即行終止。承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股,從事農業(yè)合作生產。六、案例分析題(本題10分)４9．２023年５月，某市煙草公司向某銀行申請貸款2０２3萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權證)進行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款協議，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時間里,煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時存放貨品，但沒有辦理租賃協議登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款,于是銀行規(guī)定拍賣其抵押的土地,以抵償貸款。煙草公司在此時卻提出，土地的所有權屬于國家,煙草公司無權將其抵押,認為抵押協議無效。銀行堅持不批準，并提出不僅要將土地