深圳萬科中心營銷策劃報告(創(chuàng)新旅游商業(yè)+創(chuàng)新營銷策略)

星空，從此不再是仰望

——萬科中心營銷策劃報告匯報稿世聯(lián)地產(chǎn)2009.3前言：萬科中心—大師級殿堂作品項目特色：1、StevenHoll先生的名師設(shè)計2、最牛的合作團隊3、最先進的設(shè)計理念（水平方向的高層建筑/景觀綠地最大化/漂浮地平線/橋梁體系結(jié)構(gòu)）4、綠色生態(tài)鉑金級的建筑5、萬科總部/多功能的綜合體/6、深圳藍色鹽田國際化新面孔占地面積61729.7平米建筑面積80200平米其中，會議中心8000平米酒店46200平米辦公26000平米建筑覆蓋率≤40%容積率≤1.3萬科理想：深圳東部濱海區(qū)的新城市名片項目愿景：打造成像西班牙古根海姆博物館、西雅圖搖滾音樂博物館EMP一樣的革新城市氣質(zhì)，拉動城市經(jīng)濟的地標性建筑。本項目文化使命：

當代中國文化藝術(shù)的國際化舞臺

高端文化產(chǎn)業(yè)的會客室

南中國時尚地標

大梅沙濱海生活的高端配套萬科現(xiàn)實：從持有到銷售，長短期利益的沖突長期的利益：成就萬科的品牌，并成為深圳的新名片；文化沉淀地，作為綜合體的長期經(jīng)營價值。短期的利益：除自用部分外，以銷售為主，取消原規(guī)劃中的酒店部分。09年回款3-4個億，整體回款預(yù)計12億左右。銷售前期準備較緊，相關(guān)的裝修標準及招商工作仍在過程中，后續(xù)成本投入的控制。不得不面對的問題2009/0209/08-0909/1009/1209/07萬科中心項目營銷計劃招投標啟動營銷中心開放展示區(qū)開放項目開盤萬科總部搬入09年年底回款3-4個億總體4萬多體量商業(yè)持續(xù)招商中我們在展望萬科的理想，同時我們思考：

如何實現(xiàn)名建筑到名盤的轉(zhuǎn)變（叫好又叫座）主流房地產(chǎn)價值是衡量一切房地產(chǎn)項目的最終標準

紅樹西岸VS中信紅樹灣的市場對比：建筑理想和市場現(xiàn)實的距離項目09年價格/速度形象定位主訴點紅樹西岸4萬左右/平米1套/周上善生活國際水準智能化社區(qū)國際大師建筑作品，全玻璃外立面

園林空間、公共空間打造中信紅樹灣一期3萬左右/平米10套/周灣區(qū)物業(yè)，比肩全球

65萬平米規(guī)模

10萬平米現(xiàn)代嶺南風格園林

空中院館

GOLF、海和世界之窗等景觀2006年：紅樹西岸2.8萬入市，銷售緩慢主流豪宅客戶對這種極端的依靠先進配置、弘揚建筑藝術(shù)的方式并不認可：1、針對風格：“怪異，整體風格不能接受?！?、針對智能化：“太多電子按紐了，我家保姆都不知道怎么用。”3、質(zhì)疑對價格的支撐作用：“畢竟是公寓，不值?！蔽覀儽仨殞ふ业闹髁鞣康禺a(chǎn)價值點是什么Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁大梅沙印象：模糊且曖昧域區(qū)大前景看好，交通問題成為核心問題，山海資源優(yōu)質(zhì)，但過于公共，人流雜亂且配套欠缺“對大梅沙的將來的發(fā)展前景比較看好，那邊環(huán)境很好，空氣很清新，度假很清新。”“大梅沙在收費時候去過幾次，但在免費進入后，我一進去馬上落荒而逃。人多，人雜亂，各種素質(zhì)的人都有。”“我對大梅沙印象一直不好，當初去天麓，一看下面滿眼盡是些雜亂無章的房子，心情一下就不好了。所以當時一看就不要天麓了。”“對大梅沙的第一印象就是交通太不方便了，經(jīng)常過去就是塞車，一塞就要好久。而且也沒有一個大型停車場，但這邊資源還是很好的，可以看山看海，我就是喜歡這邊的環(huán)境才在天麓買了一套別墅的?！薄敖煌ǚ浅２缓?，人多車多，經(jīng)常塞車，路就只有一條，高峰期期間都是在原地打轉(zhuǎn)，從17英里回來11點還塞車，節(jié)假日那更夸張；并且沒有吃的東西，除了乳鴿還是乳鴿。”傳統(tǒng)功能認知：以度假投資型為主，價值與資源相關(guān)。隨著東海岸開發(fā)，第一居所功能突顯。能功功能分類物業(yè)名稱規(guī)模價格資源第一居所萬科東海岸27.5萬3萬山景資源/二線海景/社區(qū)園林第二居所萬科東海岸（公寓）1.7-1.8萬（精裝）海怡軒2.6萬1.2-1.5萬（毛坯）二線海景資源云頂天海3.6萬9000心海假日0.89萬9000湖心島2.3萬1.1萬心海伽藍5.39萬1.2-2萬山景/二線海景海世界2.69萬1.7-2萬一線海景海語東園2萬9000二線海景資源優(yōu)品藝墅2.9萬1.1萬（公寓）二線海景1.7萬（別墅）頂級資源別墅天麓12.8萬7-8萬一線海景/山景/東部華僑城/高爾夫當前在售項目功能分類項目名稱戶型均價速度銷售率進線量上門量頂級資源別墅天麓1區(qū)241-730平15萬08年5月開盤，總價3000萬起仍然開盤迅速銷售，約10套/月，08年底剩余高價單位走速降低，約1套/月65%————2區(qū)266-730平8萬83.9%7區(qū)247－1100平7.5萬81.8%第一居所萬科東海岸（別墅）聯(lián)排223-225獨棟390-480聯(lián)排3-3.5萬獨棟3.8萬聯(lián)排20-30套/月獨棟1-2套/月96.6%150批/周（平均水準）100/周（平均水準）第二居所萬科東海岸（公寓）一房一廳60大一房88兩房881.6-1.7萬08年5-6月開盤熱銷期約10-15套/周，下半年主推別墅，銷售緩慢約1-2套/周；09年開年主推公寓，銷售速度有所上升，近期可達10套/周66.8%海怡軒單房40-50一房64-76兩房78-891.3-1.5萬3-4套/周40%10批/周20批/周二級市場：淡市中頂級資源型物業(yè)不受影響，但第二居所產(chǎn)品受影響較大，兼?zhèn)涞谝痪铀臇|海岸表現(xiàn)稍好。海怡軒成交客戶分析公寓客戶購買主要是看中濱海的度假生活，同時認為具有較高的升值潛力。物業(yè)名稱成交套數(shù)之前價格（元/m2）單價（元/m2）租金（元/m2）萬科東海岸2115000（三期）別墅25000公寓1.3-1.4萬別墅2萬公寓32別墅78萬科十七英里6公寓25000（二期）別墅32000公寓41596別墅4-5萬公寓107別墅——云頂天海9110001109125心海假日240001088823心海伽藍690001253324海世界2164002477449海語東園666001032421優(yōu)品藝墅A3092120001782215海闊凌海1——1549071倚天閣114000263164008年大梅沙片區(qū)二手房成交情況：08年大梅沙片區(qū)市場非常冷，前三季度平均每月成交1-2套，年底才開始好轉(zhuǎn)，20套/月左右?，F(xiàn)在有盤放出來，價格合理的話，也要一個月左右的時間才有成交，而在過去基本上放出來就沒了。而且相對于其它地方6%的投資回報率，大梅沙只有3%。三級市場：作為投資型產(chǎn)品，現(xiàn)階段的兌現(xiàn)價值有限；兼具第一居所功能的東海岸稍好。深鹽第二通道：強化了第一居所功能；但弱化了第二居所功能和增強了其替代性。交通雙刃劍：通達性的增加，梅沙更通道化，停留感減弱深鹽第二通道08年7月開通，鹽田到羅湖的車行時間縮短到10分鐘。深鹽第二通道的開通增加了到東部的人流：深鹽二通道日均車流量3.5萬車次/日，高峰期達到5.5萬車次/日。有更多的人去到東部。而交通的通達性增加同時削弱了梅沙的海景資源優(yōu)勢，當人們可以更快捷的去到南澳、葵涌，享受更純凈、更純粹的海景資源時，梅沙就變成了深鹽第二通道的延續(xù)——通過功能的強化而不是停留的功能。南澳的西沖曾被《中國國家地理》雜志評為中國最美的海灘，東部海岸線海景資源突出。第二通道的開通也大大縮短了葵涌、大鵬和南澳與市中心的距離。資源和交通的利好促使房地產(chǎn)的發(fā)展進入了初級階段。葵涌和大鵬逐漸有商品房項目出現(xiàn)，并且以低廉的價格頗具吸引力。未來房地產(chǎn)儲備量較大未來梅沙不乏頂級資源/第一居所項目放量；第二居所二、三級市場整體供應(yīng)較大，供過于求分類項目名稱具體地理位置占地面積（㎡）建筑總面積（㎡）容積率主力戶型描述可銷售套數(shù)頂級資源別墅三洲田別墅東部華僑城08獨棟228-568㎡21天琴灣3期大梅沙鹽梅路252000253000.09獨棟400、580、750和1000㎡不等48聯(lián)泰·梅沙灣鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路139726321300.23獨棟400-1000平69第一居所中海半山溪谷（3期）深圳外國語學校高中部旁75938844401.1170-130㎡兩房，三房，四房305皇庭項目大梅沙————1.2類別墅140-220平米——第二居所海怡軒2期大梅沙12000260001.548-89平米148鼎太·海麗晶大梅沙愿望湖湖心島——————60-70平米公寓500多海景酒店農(nóng)民村海怡軒京基項目在建鼎太項目在建CBA空地：可能建酒店式公寓湖心島：建筑群限高14米回到本項目：

部分二線海景，最主流景觀資源價值點依托缺失項目地塊景觀資源性分析分塊不利因素資源享有總評C農(nóng)民村/海怡軒/酒店遮擋

建筑景觀雜亂5層開始可見部分海景，但景觀面不開闊3B部分酒店遮擋

建筑環(huán)境稍好，但仍不純粹在一定角度上可無遮擋看海景4A基本無遮擋

周邊建筑環(huán)境為湖心島，較為純粹基本全面享有無遮擋二線開闊海景5較舒適看海景單位主要在5-6層和A塊，B塊擁有一定的內(nèi)湖資源?；氐奖卷椖浚?/p>

居住空間天生缺陷，第一居所主流價值點缺失由酒店功能到居住功能的轉(zhuǎn)變，空間缺陷放大：居住空間使用不便：結(jié)構(gòu)拉索貫穿整個房間，形成居住空間使用不便；居住空間感受欠佳：陽臺等居住灰空間的缺失、固定百葉的景觀阻擋；“沒有陽臺，房間里還有拉索，你們建筑質(zhì)量也許挺好，但是根本不好住。房子最終還是要用來住的?！薄f科中心客戶訪談現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住第一居所第二居所頂級居所大梅沙區(qū)域——區(qū)域認知模糊，但同時區(qū)域存在邊緣化、度假產(chǎn)品的可替代性趨勢。區(qū)內(nèi)的同質(zhì)類競爭較大。本項目的資源支撐有限海景資源——有極少部分能享受開闊的海景資源。其他部分受阻擋嚴重，海景資源不夠強勢，遠不如海南等城市的項目和十七英里的無敵海景和度假資源。居住空間缺陷——居住空間使用不便；居住感受有所欠缺，存在居住空間硬傷我們必須尋找的主流房地產(chǎn)價值點是什么：Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁Q2：萬科能帶給區(qū)域什么？現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住萬科已具有的成熟客戶驅(qū)動體系：

——品牌（居住）//財富（投資）//信仰（把玩）居住驅(qū)動財富驅(qū)動與居住相關(guān)，信賴萬科的品牌、質(zhì)量、物管以及萬科才能給予的生活氛圍與生活方式的居住升級與投資相關(guān)，以大社區(qū)的一期購買者為典型代表，看重萬科的規(guī)模開發(fā)，以及大社區(qū)的后期增值潛力與原創(chuàng)相關(guān)，受到文化、產(chǎn)品的渲染，而深深認可。表現(xiàn)出是一種精神上的物質(zhì)歸屬四級花城、萬科城、東海岸、清林徑、金域藍灣……十七英里、第五園……第五園、東海岸、第五園……信仰驅(qū)動中信紅樹灣的品牌驅(qū)動力：老業(yè)主的客戶價值生活補充&財富動力再驅(qū)動09年1月1日果嶺公寓發(fā)售，截至1月1日，公寓認籌約180批，老業(yè)主達到約67％；1月1日，首批推出112套，當天全部售罄，業(yè)主購買達到約70％；中心紅樹灣公寓案例：

70%老業(yè)主重復(fù)購買，作為原居住上的空間拓展，同時兼投資保值“這個公寓挺好的，可以單獨的做一個工作室或者是會客的地方，和家里有所區(qū)別?！薄拔仪蚓叨嗟臎]地方放，正好買個公寓做我私人的球具室，打球也方便?！薄斑@個區(qū)域的前景還是很不錯的，現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境不好，找個能升值保值的房子投資是一個不錯的選擇?！背山豢蛻魜碓匆灾行偶t樹灣老業(yè)主為主；客戶置業(yè)目的57％為投資，自用客基本上將公寓作為原住房的空間延展，以度假、客房、球包房、父母房等為主；成交客戶多認同該地段的區(qū)位價值和項目升值潛力，對高端租賃市場有自己獨特的理解；萬科東海岸的品牌驅(qū)動力：萬科系追隨者驅(qū)動力有限，資源成為主要價值支撐類比東海岸公寓：

第一居所功能轉(zhuǎn)換不完全，度假功能重疊，老業(yè)主重復(fù)購買成交非常低，萬科系的其它新客戶購買僅占30%。對于萬科系新客戶，山海資源、大社區(qū)、區(qū)域未來規(guī)劃和政府扶持等主流地產(chǎn)價值成為主要的購買影響因素公寓購買目的別墅購買目的公寓別墅購功能重復(fù)“你們的公寓不便宜啊，我現(xiàn)在手上這個（房子）也是投資的，現(xiàn)在經(jīng)濟不好，只能走長線了，公寓還走長線，而且價格又這么貴，劃不來?！薄皟r格太高了，之前一期的房子多便宜啊，而且梅沙的出租市場根本都支撐不了。”——東海岸公寓非成交老業(yè)主語錄信仰驅(qū)動：十七英里，品牌為項目增值，但內(nèi)核驅(qū)動還是稀缺資源和環(huán)境萬科17英里核心吸引力：1、稀缺海資源（北面為綿延500余米的山丘、東西南三面臨海、項目內(nèi)海岸線長600余米）2、特色產(chǎn)品（超大觀景面（7.5M)、超大觀海景露臺（32M2），闊大豪華客廳（40M2），私家入戶棧道）3、萬科品牌吸引僅占5%2006年6月6日推出公寓產(chǎn)品的剩余185套。

開盤第一周銷售47套，銷售率達25%，實現(xiàn)均價27528元/平米。

開盤月銷售64套，銷售率達到35%。其中B戶型60-65平米銷售情況較好財富動力資源是重要價值點。但本項目在此方面支撐不足可替代居住動力不符與前期的功能需求相重，無其它拓展性需求信仰動力問題所在主流地產(chǎn)價值仍然是其本質(zhì)內(nèi)核萬海岸的“原居民”支撐不足“萬科”系客戶驅(qū)動內(nèi)核動力不夠，支撐有限有限，充滿風險的嘗試我們必須尋找的主流房地產(chǎn)價值點是什么：Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁Q2：萬科能帶給區(qū)域什么？現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住“萬科”系客戶驅(qū)動內(nèi)核動力不夠，支撐有限Q3：其他價值橋梁嫁接的可能性？類型項目表價（元/㎡）成交套數(shù)1月成交面積(㎡)銷售率（%）甲級寫字樓海岸城西座2800071154.3977.24金運世紀260000————89濱海大廈180004274.6241香年廣場210001223.9954.73沙河世紀B棟22000————21.71類甲級寫字樓盛唐大廈170001-1267-116.4525.76金谷3號1800031591.1442.91華強廣場A棟280003384.9649.91商務(wù)公寓盛唐大廈150004385.6633.22海岸卡夫諾150007402.4545.1709年市場在售寫字樓項目銷售情況：成交單位以100-200平米的小面積為主。春節(jié)后受短期政策利好和傳統(tǒng)交易旺期影響，銷售情況小幅回暖，迎來小陽春，2月第四周海岸城西座成交5套，海岸卡夫諾成交5套，濱海大廈成交10套。務(wù)商商務(wù)價值嫁接：交通//生活成本——傳統(tǒng)商務(wù)價值前提缺失；主流商務(wù)市場低價擠壓寫字樓市場：一線價格在2.5-3萬左右，二線在2萬左右傳統(tǒng)商務(wù)市場：二手市場不樂觀，受宏觀經(jīng)濟影響，均價、租金下跌較大，對未來一手市場帶來巨大壓力。春節(jié)前后是傳統(tǒng)的淡季，目前2手市場價格已經(jīng)趨穩(wěn)，租賃市場開活躍，物業(yè)更換頻率加大。09年入市的寫字樓供應(yīng)量較大，主要分布在非核心區(qū)域二線寫字樓，寫字樓的價格下調(diào)壓力增大。片區(qū)項目名稱寫字樓面積推出時間中心區(qū)大中華東方新天地44638平米2009年中心西區(qū)綠景NEO企業(yè)大道130500平米2009年東海商務(wù)中心99500平米2009年南山區(qū)數(shù)碼港100000平米2009年寶安區(qū)駿業(yè)大廈20600平米2009年龍光大廈43770平米2009年09年入市的寫字樓項目面積達43.9萬平米左右，主要分布在非核心地區(qū)的中心西區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)，根據(jù)目前市場在售項目的價格，預(yù)計項目的價格多在2萬/平米左右。華僑城的創(chuàng)意商務(wù)轉(zhuǎn)型檢驗：創(chuàng)意客戶市場容量有限，且支付能力有限香年廣場市場檢驗——高租金成本擠壓，創(chuàng)意商務(wù)最終流產(chǎn)香年廣場占地面積：15145.2平方米建筑面積：74613.51平方米位置：南山區(qū)華僑城僑香路與深云路交匯處銷售均價：2.2萬/平“花樣年·香年廣場”由緊密相連的南區(qū)與北區(qū)地塊組成，項目建筑面積74613.51㎡（其中南區(qū)33364.9㎡、北區(qū)27183.27㎡）、高20層，層高4.8米。由南座主樓、南座附樓、北座主樓、花樣年集團總部四部分組成。建筑形態(tài)和定位獨特的建筑外立面，4.8和9.6米的層高，營銷手段（設(shè)計比賽/室內(nèi)設(shè)計協(xié)會戰(zhàn)略合作/時尚發(fā)布會等）吸引創(chuàng)意型、設(shè)計類辦公企業(yè)，作為華僑城辦公區(qū)域的延伸銷售實踐漢唐大廈租金：60-80元/平.月；華僑城loft租金：45-65元/平.月；香年廣場租金：80-110元/平.月。租金成本過高，大量電子、科技類企業(yè)進駐，創(chuàng)意型企業(yè)極少同時市場存在大量興起的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為創(chuàng)意商務(wù)的低價替代F518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園南海意庫OCT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園22藝術(shù)區(qū)200420072007200720072008啟動區(qū)域華僑城OCT-LOFT華僑城OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園正式開園南海意庫田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園22藝術(shù)區(qū)F518時尚創(chuàng)意園發(fā)展狀況在舊廠房的載體下向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以藝術(shù)、設(shè)計類產(chǎn)業(yè)為主三洋老廠房改造，以動漫、設(shè)計類產(chǎn)業(yè)為主廠房、宿舍改造，工業(yè)設(shè)計為主重在吸引國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐廠房改造，藝術(shù)創(chuàng)意交易“集市”以長期租賃形式，將舊工業(yè)區(qū)改造，以創(chuàng)意設(shè)計師與藝術(shù)家集聚為重點，最終實現(xiàn)創(chuàng)意交易租金水平（2009年）45-75元/平30-60元/平60-80元/平15-30元/平40-60元/平商業(yè)價值嫁接：完全投資客受眾，受市場影響巨大位置：深南大道車公廟——竹子林之間，深南大道兩側(cè)的地下空間

投資信心建立：地鐵1號線+42條公交線路，19棟寫字樓，每天290000人潮涌動。70%開放商自有出租，保證商家入住充分展示：50米風情商業(yè)街現(xiàn)景展示，售樓處就處在街上，眼見為實。均價：12萬/平米產(chǎn)品：3-50平米分A、B、C、D四個區(qū)，此次推出的是A區(qū)，共107套。投資回報率：4-6%租金主要參考的是深南大道兩側(cè)的寫字樓的底商和泰然九路上的商鋪，在600-800元/平米。開盤時間：09年1月1日（自然發(fā)售）銷售概況：于07年開始廣告展示，09年元旦自然發(fā)售，在11-12萬的高均價下，至09年2月已銷售50%春節(jié)后，銷售情況非常好，基本上1套/天，其中15-20平米的銷售情況較好。業(yè)商豐盛町的檢測——地鐵/人流大前提，投資回報率最終影響客戶以無投資商鋪經(jīng)驗的新投資客為主，并且成交周期短；成熟投資客仍在理性觀望成交客戶中成交周期較短，61%的客戶上門一次即成交，同時32%的客戶選擇一次性付款成交客戶中以投資客戶為主，純投資的客戶達83%，且67%的客戶無投資商鋪經(jīng)驗?！艾F(xiàn)在手上有些錢，其實股票啊、商鋪啊、房子啊都是投資品，關(guān)鍵是看哪個穩(wěn)定、收入又高?！薄肮善爆F(xiàn)在太不穩(wěn)定了，去年我太太在股市里虧了160萬，可以直接買一個鋪了，如果當初買了鋪的話現(xiàn)在都不知道掙了多少了?！薄拔沂稚嫌泻芏喾孔?，本來覺得房子也挺穩(wěn)定的，但是07年那么一搞還是有些波動，而且短線（賺的）太少了，長線租又很麻煩，現(xiàn)在就是商鋪還穩(wěn)定些。”“有點閑錢，不想讓它閑著，這樣一個鋪70-80萬對于我壓力也不是很大，還可以升值?！薄澳銈冎筮€有那么多的面積是直接出租的，我還怕沒有人租我的鋪麼？”豐盛町成交客戶訪談新投資客入場，仍然核心關(guān)注投資回報率梅沙市場更缺乏傳統(tǒng)商業(yè)核心價值支撐——商業(yè)業(yè)態(tài)低端且商業(yè)氛圍不濃目前大梅沙片區(qū)商業(yè)供應(yīng)充足，區(qū)域相對集中。商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)性高，業(yè)態(tài)集中在士多店、小餐飲、雜貨、超市等。檔次普遍不高，僅萬科東海岸具有中高檔次，且規(guī)模不大。商業(yè)位置規(guī)模業(yè)態(tài)分布鹽梅路商業(yè)街5129平米20間鋪位以餐飲、酒樓為主，同時包含超市、快餐、雜貨等業(yè)態(tài)梅沙村商業(yè)街11間鋪位以出售煙酒、小百貨、快餐的士多店為主，方便居民日常生活東海岸商業(yè)街5800平米9間鋪位業(yè)態(tài)較為豐富，包含銀漢、中西餐飲、酒吧等具有中高檔次心海超市約1000平米生活類商品鋪位為主，檔次較低一線海景沿線商鋪旺季淡季商鋪租金為80-100元/m2，淡季為50-60元/m2或免租；未來內(nèi)環(huán)路沿線商鋪租金為30-60元/m2，且不分旺季和淡季；位置店鋪名稱（位置）租金水平旺季淡季臨近海濱浴場麥當勞90元/平米55元/平米乳鴿王80元/平米免租半年肯德基85元/平米55元/平米吉川拉面85元/平米60元/平米海世界乳鴿王80元/平米免租半年內(nèi)環(huán)路以東、以北凌海50-55元/平米不分淡季和旺季心海假日35元/平米海語東園30-60元/平米芭堤雅酒店30元/平米心海伽藍50-60元/平米水云閣50元/平米片區(qū)商業(yè)實踐：湖心島：現(xiàn)狀商業(yè)經(jīng)營極差，空置率極高，基本處于半閑置狀態(tài)萬科東海岸：價格2萬左右，作為商HOUSE出售，模糊商業(yè)和居住功能。梅沙市場更缺乏傳統(tǒng)商業(yè)核心價值支撐——人流量受季節(jié)影響較大傳統(tǒng)商業(yè)投資理由的缺失：

遵守成熟商業(yè)規(guī)律，商業(yè)氛圍缺失，人流量/業(yè)態(tài)/租金的影響商務(wù)要素商業(yè)要素傳統(tǒng)商務(wù)基本條件缺失：交通方便、相對低廉的生活成本SOHO商務(wù)：受眾容量小，且支付能力有限看起來很美，但遭遇現(xiàn)實，則是沒有基礎(chǔ)的空中樓閣商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限Q1：現(xiàn)有區(qū)域已存在價值及功能支撐？關(guān)鍵問題：建立從StevenHoll的名建筑到市場上叫好叫座的名盤的橋梁-----主流房地產(chǎn)價值缺失Q2：萬科能帶給區(qū)域什么？現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住“萬科”系客戶驅(qū)動內(nèi)核動力不夠，支撐有限Q3：其他價值橋梁嫁接的可能性？商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住“萬科”系客戶驅(qū)動內(nèi)核動力不夠，支撐有限商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限本項目缺失主流地產(chǎn)價值項目價值再造機會1：休閑度假是未來人們生活的大趨勢2000-2007年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比GDP增長率高2-4個百分點的速度向前發(fā)展；2006年我國人均GDP達2062美元，部分發(fā)達地區(qū)已超過3000美元。人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元旅游階段國內(nèi)旅游業(yè)進入高速發(fā)展階段休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展&周邊國家旅游熱潮世界游休閑度假是未來人們生活大趨勢：1、世界旅游業(yè)發(fā)展的歷史規(guī)律看，GDP大于3000美元旅游進入休閑度假階段。2005年我國人均GDP已達1700美元，沿海發(fā)達城市則已達3000美元，部分城市更高達5000美元以上；2、消費升級推動國內(nèi)旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游將以10％以上速度發(fā)展，而休閑游加速發(fā)展，增速將在20％以上。

體驗式和服務(wù)性旅游資源的開發(fā)是未來最大的增長點。國外的新的體驗旅行項目1、養(yǎng)生度假（典型案例：普吉島、巴厘島）2、醫(yī)療健康旅游（典型案例：韓國整形美容旅游、匈牙利專業(yè)牙科）觀光時代體驗時代中國旅游發(fā)展階段中國的旅游發(fā)展正從“世界之窗觀光”到“東部華僑城體驗”過渡！泰國普吉島——在自然資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合傳統(tǒng)文化，塑造全體驗旅游模式作為重要的旅游勝地，普吉島除了海資源之外，還有更加豐富的內(nèi)涵。泰國普吉島的芭東海灘有一條著名的酒吧街，將優(yōu)質(zhì)的海資源結(jié)合了泰國的傳統(tǒng)文化，并提供休閑度假的各種娛樂方式進行延伸。全體驗?zāi)Ｊ絿@“海”關(guān)鍵詞：游覽圍繞“文化”關(guān)鍵詞：消費地點：大、小PP島活動：出海游覽、潛水、游泳、吃海鮮地點：酒吧街BANGLAROAD活動：shopping、特色酒店、spa、酒吧、表演東部華僑城打破單一海資源旅游模式，成為新的休閑旅游風向標東部華僑城現(xiàn)處于建設(shè)期，已建成規(guī)劃總體的1/3。2008年十一黃金周，接待游客15萬余人次，總營業(yè)收入2546萬元牛年春節(jié)黃金周，該旅游區(qū)累計接待游客17.4萬人次，營業(yè)總收入近4500萬元，為深圳各大旅游景區(qū)之首。國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。以豐富的活動和區(qū)域打造，突破傳統(tǒng)意義中海資源的局限，形成無季節(jié)性的旅游目的地。板塊一：大俠谷生態(tài)公園板塊三：云海谷體育公園板塊二：茶溪谷休閑公園板塊四：華興寺板塊五：主題酒店群落板塊六：天麓大宅從“世界之窗”到“東部華僑城”，體驗式旅游時代全面到來，成為新區(qū)域焦點旅游模式主要組成部分面積日游客接待量上限2008年游客接待量世界之窗觀光式按世界地域結(jié)構(gòu)和游覽活動內(nèi)容分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國際街八大區(qū)域。有歷史遺跡、名勝、自然風光、世界奇觀、民居、雕塑等130多個景點48萬㎡4萬人次220萬香港迪士尼觀光+體驗迪士尼主要是以迪斯尼動畫為主題的卡通樂園，依靠卡通人物、商品開發(fā)以及各種美食吸引人們眼球。120萬㎡3萬人次500萬東部華僑城體驗式東部華僑城整個項目由這三個不同文化主題特色的園區(qū)組成，其中“大俠谷”體現(xiàn)生態(tài)旅游文化，“茶溪谷”體現(xiàn)休閑度假旅游文化，“云海谷”體現(xiàn)戶外運動旅游文化。900萬㎡——未完全建成100萬體驗式旅游趨勢：促成自己個性化形象形成、彰顯自己與眾不同的旅游項目或服務(wù)。厭倦“走馬觀花”式的巡游，而開始“下馬賞花”。他們關(guān)注的不僅僅是去過哪些地方，而是有過如何新奇的經(jīng)歷，如何得到這一段難忘的回憶。不再滿足于被動地接受旅行社的誘導(dǎo)和操縱，而是主動的參與線路的設(shè)計與安排。旅游者健康和環(huán)保的觀念不斷增強，希望自己在旅行過程中回歸自然，體現(xiàn)自己的環(huán)保意識，進行“生態(tài)旅游”，消費“綠色產(chǎn)品”。項目緊鄰東部華僑城的停車場，具有一定的昭示優(yōu)勢，同時具備同東部華僑城形成統(tǒng)一體系的基礎(chǔ)。本項目與高速的出入口的關(guān)系也較好。本項目的機會——與東部華僑城地理關(guān)系緊密，成為東部華僑城邊的重要途經(jīng)景點高速收費站/出口東部華僑城大門東部華僑城大巴停車場東部華僑城停車場本項目本項目的機會——世界級的建筑藝術(shù)，項目自我旅游價值挖掘大師建筑，借勢東部華僑城，脫離梅沙，成為新體驗旅游休閑的另一個焦點我們有了東部華僑城，我們就有了一次新契機。當越來越多的人來深圳的觀光點是東部華僑城而不是世界之窗時，東部華僑城對于城市的意義不再僅僅是一個旅游景點。它對于城市的意義將突破區(qū)域的限制，成為城市的新名片、新窗口。梅沙借此，脫離深圳東岸而與眾不同。而我們更有些“長城腳下的公社”的意思。項目和東部華僑城的關(guān)系是近的，依托于它，我們有了突破區(qū)域的先決優(yōu)勢。同時，我們還有Stevenholl。大師在中國的新作品，深圳唯一大師級的建筑藝術(shù)等等等等。我們有了并行于華僑城的支撐。它會像長城腳下的公社一般，長城是一個有名的背景，而公社又獨立于長城，暗自繁榮。機會2：全球化/新技術(shù)/個性化的全球新經(jīng)濟模式帶來的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型“全球化1.0版是「國家」的全球化。達．伽瑪和哥倫布代表他們的國家利益探索世界，開啟了1.0版的全球化，直到一八○○年工業(yè)時代來臨而結(jié)束。全球化2.0版是「企業(yè)」的全球化。這一階段從一八○○年起一直延續(xù)到二千年網(wǎng)絡(luò)泡沫化為止。最新的全球化3.0版從二千年開始，到現(xiàn)在還沒結(jié)束。這一階段是「個人」的全球化。”GDP、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型深圳目前主流商業(yè)模式未來商業(yè)模式的必然轉(zhuǎn)換中國的新經(jīng)濟時代已經(jīng)到來：大企業(yè)從競爭的產(chǎn)品和渠道時代到更具壟斷性的客戶品牌和行業(yè)整合時代，小企業(yè)在知識經(jīng)濟的背景下，創(chuàng)意型公司的興起新經(jīng)濟時代大趨勢：從產(chǎn)品和標準化的競爭時代到產(chǎn)業(yè)鏈和個性化的競爭時代在經(jīng)濟全球化背景下，新經(jīng)濟是以信息技術(shù)革命帶動的、以高新科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的知識經(jīng)濟。新經(jīng)濟具有低失業(yè)、低通貨膨脹、高增長的特點。大企業(yè)：從競爭的產(chǎn)品和渠道時代到更具壟斷性的客戶品牌和行業(yè)整合時代中國移動通信：市場份額基本維持在70%左右，個人業(yè)務(wù)具有全球通、動感地帶、神州行、G3四大業(yè)務(wù)，并擁有飛信、無線音樂、12580、手機報、手機證券、139郵箱等多項業(yè)務(wù)，以移動管理全面提升電子政務(wù)與電子商務(wù)的層次。三星：三星集團營業(yè)規(guī)模超過了1700億美金，業(yè)務(wù)范圍橫跨石化、造船、航空、金融、電子、通訊等諸多領(lǐng)域。其中三星電子擁有移動辦公、激光打印、網(wǎng)絡(luò)安全、大屏顯示、3G應(yīng)用等完整產(chǎn)業(yè)鏈資源。小企業(yè)：知識經(jīng)濟下的創(chuàng)意型公司的興起，在某一方面形成一定的壟斷風火廣告：在深圳地產(chǎn)廣告業(yè)中占據(jù)了高端項80％左右的市場份額，包括平面設(shè)計、策劃、營銷、公關(guān)、媒介代理、影視制作、戶外發(fā)布等全方位的專業(yè)地產(chǎn)整合推廣服務(wù)。騰訊：在中國的市場份額高達78%，遙遙領(lǐng)先于其它實時通信平臺。已形成了即時通訊業(yè)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)媒體、無線和固網(wǎng)增值業(yè)務(wù)、互動娛樂業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)、電子商務(wù)和廣告業(yè)務(wù)七大業(yè)務(wù)體系，并初步形成了“一站式”在線生活的戰(zhàn)略布局。新經(jīng)濟轉(zhuǎn)型趨勢下的城市機遇：

特區(qū)深圳“設(shè)計之都”富有先鋒性和個性化的良好城市基礎(chǔ)“2008年11月19日,聯(lián)合國教科文組織正式批準深圳加入創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，并授予“設(shè)計之都”稱號。目前已經(jīng)命名的6個“設(shè)計之都”是：柏林、布宜諾斯艾利斯、蒙特利爾、名古屋、神戶和深圳。”創(chuàng)意是新鮮且年輕的，它天生討人喜歡。而深圳這種包容和自有的創(chuàng)造力更是稀有的。也因此，深圳改革開放30年涌現(xiàn)出了許多優(yōu)秀的企業(yè)：華為、中興、萬科、騰訊……目前深圳設(shè)計從業(yè)人員達10萬人，年產(chǎn)值15億元，設(shè)計產(chǎn)業(yè)占GDP的5%.近年來，深圳的設(shè)計業(yè)已經(jīng)取得了重要成果，涌現(xiàn)出一批領(lǐng)軍企業(yè)，例如浪尖、嘉蘭圖等工業(yè)設(shè)計企業(yè)頻頻斬獲國際最頂尖的紅點設(shè)計大獎，飛亞達也憑借“航天表”成為國際鐘表界的明星。而深圳更讓人值得相信和期待的是它不是民間的自主性而是城市的自主性：2005年深圳就提出了文化立市——”兩城一都一基地”，即“圖書館之城”、“鋼琴之城”、“設(shè)計之都”和“動漫基地”。自主創(chuàng)新是深圳經(jīng)濟長期又好又快發(fā)展的原動力。所以，我們或許可以這樣說，“文化沙漠”已是過去，“創(chuàng)意巢地”正在新生。企業(yè)機遇：萬科創(chuàng)造新、行業(yè)領(lǐng)先性以及資源整合化的企業(yè)優(yōu)勢萬科是深圳創(chuàng)新企業(yè)的前列，是全國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭兵。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)袖關(guān)于創(chuàng)新一直在思考。從情景洋房到萬科居住體驗中心；從青年置業(yè)計劃到萬科全面家居解決方案；從第五園古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合到工業(yè)化住宅的10年嘗試……深圳成長了多久，萬科就成長了多久。萬科在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新一直走在前面，領(lǐng)跑不息，值得我們敬佩。而萬科不停的創(chuàng)新為行業(yè)資源整合，行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化合作的良好基礎(chǔ)其實萬科已經(jīng)在以行業(yè)資源的整合以及行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化合作的模式在進一步發(fā)展。不管是萬科的全面家居解決方案里和博洛尼、松下的內(nèi)裝合作，還是工業(yè)化住宅的與建筑、建材行業(yè)的長期共同嘗試，萬科已經(jīng)脫離單純的地產(chǎn)開發(fā)，進行行業(yè)內(nèi)更具深度和廣度的挖掘、合作。萬科正在正確的方向上，領(lǐng)先行業(yè)一大步的在前進著，當下萬科中心更給萬科提供一個更能表現(xiàn)行業(yè)整合優(yōu)勢的平臺北京/上海出現(xiàn)的新經(jīng)濟下更具體驗性/個性化/服務(wù)性的新型商業(yè)模式傳統(tǒng)經(jīng)濟核心——銷售以各種方式和手段促進銷售新經(jīng)濟核心——信息化/技術(shù)化/個性化體驗用最快的速度和最接近消費者的方式，讓消費者感知新產(chǎn)品/新技術(shù)，以及個性化的全新商業(yè)體驗，從而建立產(chǎn)品品牌和形象，促進產(chǎn)品順利銷售。城市地點新經(jīng)濟實體形式北京三里屯VILLAGEAPPLESTORENIKE概念店（NIKEIDBAR）ADIDAS品牌中心(互動體驗區(qū))新中關(guān)MINICOOPER展示中心新光天地北京松下中心（體驗日本生活新概念，與日本同步展示最新產(chǎn)品）朝陽公園海爾“四海一家”奧運體驗中心（以U-home整套家電呈現(xiàn)的未來16小時生活圈，配合“360度無縫接的投影球體”的展示）東方新天地BMWLifestyle概念店上海8號橋個人工作室、藝術(shù)畫廊、酒吧文化外灘18號深圳不乏此類商業(yè)，如COCOPARK的移動體驗廳和萬象城的MINICOOPER的展廳等新商業(yè)已經(jīng)突破傳統(tǒng)的商業(yè)含義，成為集旅游、城市展示、客戶服務(wù)等功能為一體的新商業(yè)模式典型案例：德國大眾汽車城——集工業(yè)旅游與銷售、體驗營銷于一體德國大眾汽車城：位于德國WOLFBURG，以大眾總部為核心，包括了透明汽車工廠生產(chǎn)展示，汽車博物館，品牌陳列展館，銷售中心，客戶服務(wù)中心，旅游服務(wù)提供的大型綜合體是大眾汽車文化的朝圣地點——“品牌營銷+直接終端銷售+工業(yè)旅游+客戶維系”集合體典型案例：德國大眾汽車城——成為德國工業(yè)經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟的成功結(jié)合典型油泥汽車模型制作新車展覽大眾汽車公園這個獨特的游樂園可以讓顧客選擇他們的車輛并見識汽車業(yè)的發(fā)展新趨勢。展示：有超過1萬輛的汽車用于展示并讓顧客選擇。流程演示：這里進行洗滌、真空包裝、清潔處理，以及進行一個全面的質(zhì)量控制。所有的工作都完成后，汽車被用于運送的48米高玻璃塔內(nèi)。VW大眾集團旗下聞名全球的VW大眾汽車主題樂園在去年吸引了超過200萬的參觀人潮，這座公園擁有多項世界紀錄，是經(jīng)認證可當作課外教育的主題公園，里面包括了有客戶服務(wù)中心、工廠參觀、試車、電影院和各種展示VW汽車歷史、生產(chǎn)技術(shù)和旗下子公司的展覽館。典型案例：日本納得工房——住宅技術(shù)的細節(jié)化、人性化體驗成為行業(yè)內(nèi)聚焦、工業(yè)旅游的完美結(jié)合“9點出發(fā)，10點抵奈良積水納得工房。舊地重游，第三次參觀。雖缺少了新鮮感，仍參加人性化的住宅現(xiàn)場體驗：戴上使腿腳不靈活的負重綁帶，感受老年人的狀態(tài)；坐上輪椅感受殘疾人士的輪椅路徑；肚子上綁上五公斤鉛塊體會孕婦的特殊狀況，以此來考慮房屋設(shè)計和建造。”納得工房納得工房是日本積水房屋株式會社興資的以住宅為主的文化學術(shù)研究推進機構(gòu)。納得工房的研究主旨是“在知道、明白、理解的過程中，全方位地組織和建立對適合自身住宅的印象。從16個方面帶個客戶全新的體驗：餐廳、寵物、花卉、入住者、儲物、鍋碗瓢盆、美容美發(fā)、廁所、照明、洗滌、沐浴、用餐、會客、學習、清潔等。納得工房成為國內(nèi)建筑、地產(chǎn)行業(yè)知名技術(shù)聚焦點新型商業(yè)與旅游功能的結(jié)合，形成雙贏。典型案例：北京798

歷史+包豪斯建筑+個性化藝術(shù)——藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與旅游、商業(yè)的完美結(jié)合歷史：重量級的國家電子工業(yè)基地前世：藝術(shù)區(qū)（租金低廉、小眾）今生：商業(yè)+旅游區(qū)（租金高昂、大眾）匯集了畫廊、設(shè)計室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等眾多的文化藝術(shù)元素。截止至2008年1月，入駐北京798藝術(shù)區(qū)的畫廊、藝術(shù)家個人工作室以及動漫、影視傳媒、出版、設(shè)計咨詢等各類文化機構(gòu)400余家。這里已成為中國文化藝術(shù)的展覽、展示中心，成為國內(nèi)外具有影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。2007年，來798參觀的人數(shù)達到了150萬人次；2008年僅北京奧運會和“十一”黃金周期間，園區(qū)到訪人數(shù)就高達70萬人次。典型案例：kidzania連鎖主題商業(yè)/杭州do都城

以兒童體驗為主題，建立一體化的商業(yè)、主題旅游，將商業(yè)轉(zhuǎn)向更為主題旅游的模式深圳新名片的焦點再生：全國知名的旅游休閑地產(chǎn)模式信息化/網(wǎng)絡(luò)化新技術(shù)個性化+體驗營銷旅游型目的地式商業(yè)形成=萬科中心旅游型地產(chǎn)商業(yè)形成的有利基礎(chǔ)：旅游新經(jīng)濟大師作品，中國的又一次建筑奇跡，萬科中心之于全國的行業(yè)名氣建立萬科具有行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的技術(shù)創(chuàng)新性和延展性，同時萬科在行業(yè)資源整合利用上無論深度、廣度都無人能及，萬科具備了新經(jīng)濟時代下企業(yè)轉(zhuǎn)型的前提條件東部華僑城的良好起勢，超越區(qū)域的城市旅游名片建立典型案例：海上世界鴻隆公寓

依托于海上世界對周邊商業(yè)、商務(wù)價值的帶動，公寓由居住向酒店功能轉(zhuǎn)換，投資價值更為主導(dǎo)再生后的傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值的回歸：商務(wù)投資價值深圳鴻隆公寓:是一家集餐飲、娛樂以及住宿為一體的綜合性商務(wù)酒店。鴻隆公寓成立于2000年。經(jīng)過短短6年的發(fā)展，鴻隆公寓的經(jīng)營規(guī)模已經(jīng)由開業(yè)之初的45間客房擴大到目前的103間。就其裝修和服務(wù)并無獨特之處，但它依托蛇口和海上世界的發(fā)展，聚集了一定的外籍的長包房客戶。旅游帶動商業(yè)價值上漲：

迪士尼帶來的旅游效應(yīng)直接拉動周邊房地產(chǎn)價格上漲、商業(yè)投資價值翻倍增長。迪士尼的帶動慢慢發(fā)展成一個繁華區(qū)域，地塊價值也成倍地增長。

“迪斯尼效應(yīng)”不但令香港核心地區(qū)的旺角、尖沙咀和銅鑼灣的商鋪供不應(yīng)求、租金上漲，而且還使大嶼山、新界南等各區(qū)的一二手樓盤價格隨之上漲，只因為這些地段均能每晚觀看到迪斯尼煙花。同時不少四星級酒店在旅游旺季的房價將得到30%-100%的漲幅，入住率也將達到90%以上甚至爆滿。東部華僑城體驗休閑地產(chǎn)&新經(jīng)濟下的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型再生，最終實現(xiàn)主流地產(chǎn)的投資價值傳統(tǒng)地產(chǎn)價值體系地產(chǎn)主流價值=地段+資源+區(qū)域發(fā)展+居住本體價值+投資價值商業(yè)商務(wù)主流價值=人流+地段+商業(yè)商務(wù)氛圍+投資價值休閑地產(chǎn)重建本項目的主流地產(chǎn)價值體系旅游和新經(jīng)濟帶來旺盛的人流和區(qū)域價值重新定義，本項目主流地產(chǎn)價值的再回歸。東部華僑城對本項目的體驗式休閑旅游預(yù)計帶來100-150萬/車深鹽二通道日均車流量3.5萬車次/日，高峰期達到5.5萬車次/日新經(jīng)濟下的主題型工業(yè)旅游預(yù)計帶來近50-100萬/年體驗旅游和主題工業(yè)旅游的人，可轉(zhuǎn)化為對商業(yè)和商務(wù)的支撐。且這些數(shù)字在未來幾年來，會更快速地增加本項目缺失主流地產(chǎn)價值本項目的機會建筑實踐成為全國知名的體驗式旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住“萬科”系客戶驅(qū)動內(nèi)核動力不夠，支撐有限商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限項目的客觀條件：

在進入性上受到建筑本身和原功能定位上的限制1.原酒店大堂通高的空間設(shè)計

——空間改造或相同空間需求功能植入2.不同高差的平面空間轉(zhuǎn)換

——重新布局的功能分區(qū)考慮原酒店大堂兩層通高高差平面空間轉(zhuǎn)換二層平面圖首層平面圖3.酒店入口的臺階設(shè)計

——新定位空間的入口重新利用酒店入口處理4.電梯廳的設(shè)計——主要通道設(shè)在中間，對后續(xù)的劃分帶有一定限制主要景觀面主要進入面地下+地面商業(yè)空間約1.1萬平：地面商業(yè)面積：3544平

地下spa配套：2361平

地下會展空間：6600平地下空間在主進入面與主景觀面上都有良好的進入性，并具有良好的空間展示性，基本不存在空間功能轉(zhuǎn)換帶來的空間限制，因此可設(shè)置成為項目目的型商業(yè)的體驗SHOW場它可以提供1-2年免租的形式，吸引到商家入駐，發(fā)布活動，試驗型商業(yè)的可行性以及為商業(yè)聚集人氣場的建立：利用地下空間打造目的式體驗式Show場

地下空間原商業(yè)會展功能，可進入性較好，空間限制小，可利用為前期商業(yè)聚氣場橫向整合——行業(yè)內(nèi)整合，形成更具競爭力的實體。2007年萬科收購富春東方。除控股深圳富春東方、萬軒置業(yè)（深圳）公司及南京恒邦房地產(chǎn)公司外，“萬科系”還將再添16家子公司。萬科在東部就形成了東方尊峪→東海岸→萬科中心→天琴灣→17英里→浪騎俱樂部→惠州大甲島這樣的東部海岸線連線布局。收購浪騎游艇會縱向整合——全面家居解決方案，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游萬科在2005年，就率先提出“全面家居解決方案”。萬科全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，從項目定位、設(shè)計、部品配置、項目施工到后期服務(wù)一系列的標準體系?？梢詫崿F(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)的整合，降低成本，提高效率。SHOW場元素1：萬科橫向及縱向整合，以房地產(chǎn)及旅游休閑資源的整合萬科產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)型//信息型體驗商業(yè)引入，工業(yè)旅游目的地形成參考業(yè)態(tài)：博洛尼、松下家居體驗中心2001年，科寶博洛尼亮相深圳市場，導(dǎo)入了“生活在廚房”的全新理念，這不僅把消費者從煩悶的做飯炒菜中解脫出來，更重要的是刺激深圳櫥柜行業(yè)，在隨后的幾年里整體櫥柜品牌如雨后春筍般迅速擴張。整體家居銷售的是生活方式在科寶博洛尼，每套櫥柜都是有表情的，比如米蘭女性的艷麗簡約，威尼斯鄉(xiāng)村的清純靜逸，或者法國田園的自然浪漫。顧客走到這里，并不專程為找最好的材質(zhì)、最頂尖的廚房電器，他們單純的只是要找一種情感溝通，一種貼近自己的生活狀態(tài)。與度假休閑相關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)引入：

旅游相關(guān)的戶外產(chǎn)品相關(guān)的專賣店經(jīng)營Coleman戶外/sea-doo摩托艇//帆板旗艦店戶外休閑運動一直有一個龐大卻低調(diào)的發(fā)燒友在支撐著它的發(fā)展。而與海相關(guān)的戶外休閑更是成為當下時尚、奢侈的代言詞：游艇、沖浪、帆板、沙灘越野、摩托艇……而萬科在東部已經(jīng)具有了良好的高端戶外休閑旅游的基礎(chǔ)——浪騎游艇會，品牌和品牌的互動和共贏指日可待。潛水俱樂部//拓展VIP接待//米其林餐廳高端餐飲、旅游相關(guān)的俱樂部、相關(guān)服務(wù)結(jié)構(gòu)的引入在梅沙看來都是合適和合理的。依托于高端旅游休閑商業(yè)，提供輔助的高端服務(wù)，并在此形成聚集在萬科中心里的系統(tǒng)的高端旅游休閑商業(yè)鏈。與度假休閑相關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)引入：

旅游相關(guān)的休閑服務(wù)機構(gòu)SHOW場元素2：整合政府資源，引入科技類及時尚品牌類體驗中心，成為行業(yè)的品牌基地參考業(yè)態(tài)：移動信息體驗館/寶馬體驗中心中國移動廣東分公司首家大型開放式移動通信體驗館，信息生活館打破了傳統(tǒng)的營銷宣傳模式，通過商務(wù)、生活、娛樂三大主題以及公共區(qū)的數(shù)十精彩體驗項目，讓參觀者從視覺、聽覺、觸覺、感覺全方位體驗全新移動信息生活帶來的沖擊。中國最大的BMWLifestyle概念店落戶東方廣場(北京)，面積達560平米，以時裝與科技完美結(jié)合的“非常規(guī)”設(shè)計脫穎而出。除了活力、動感、兼具實用性與高科技的服飾，你還能在這間時裝“博物館”中體驗到充滿未來感的摩登生活。SHOW場元素3：先鋒人物或創(chuàng)意公司的引入，藝術(shù)創(chuàng)意，個性化主商業(yè)引入?yún)⒖紭I(yè)態(tài)：藝術(shù)街/主題創(chuàng)意街/個人工作室99年8月陳逸飛先生的雕塑創(chuàng)作室在泰康路啟用。次年，在這里完成了"東方少女"雕塑，并運到法國巴黎參加展覽。這是亞裔藝術(shù)家唯一在法國皇家博物館展示。陳逸飛先生又看中原來食品機械廠有250平方米場地的停車庫，并成為第二個工作室。第二工作室是陶瓷創(chuàng)作工作室，布置成具有上海三、四十年代風格的大廳，配上老家具、壁爐、冰箱、收音機使你置身在三、四十年代的老上海。輔以陶瓷拉胚工場，以及陳逸飛先生在陶瓷胚上繪畫，還經(jīng)常舉行一些藝術(shù)沙龍。第三工作室在樓上，是油畫創(chuàng)作室，陳逸飛先生油畫作品都在這里創(chuàng)作完成。第四工作室是"逸飛時尚"服飾的攝影工作室，逸飛時尚模特兒的照片大多數(shù)在這里拍攝。地點：上海泰康路藝術(shù)街面積：第二工作室是陶瓷創(chuàng)作工作室250平米，第三工作室在樓上是油畫創(chuàng)作室，第四工作室是“逸飛時尚”服飾的攝影工作室，陳逸飛先生工作室共有658平米。SHOW場元素4：與文化、藝術(shù)機構(gòu)合作，文化/藝術(shù)類展舉辦參考業(yè)態(tài)：香港電影節(jié)深圳延展香港國際電影節(jié)協(xié)會26日宣布，第33屆香港國際電影節(jié)將于3月22日到4月13日在香港舉行，期間將放映來自全球50多個國家和地區(qū)的近300部電影，包括20部全球首映和30部亞洲首映電影。香港國際電影節(jié)協(xié)會主席王英偉在當日舉行的記者會上說，今年的香港國際電影節(jié)推出多個新內(nèi)容，預(yù)計將吸引超過58萬人次參與。打開封閉的建筑立面，內(nèi)部活動的可能完全的對外展示，琳瑯的商品和正在發(fā)生的行為成為商業(yè)的真人秀SHOW場元素5：完全開放和獨特的空間體驗通透的商業(yè)外墻，可以是富有情景的商品展示，展示它們將發(fā)生的未來，展示我們生活將發(fā)生的未來。通透的建筑外墻，或許又只是創(chuàng)意工作者的一個個性表情、作品展框。公共灰空間和結(jié)構(gòu)的“改造”商場中的公共交通空間其實可以是豐富而迷人的，而不是簡單的作為一個通過的走道。結(jié)構(gòu)有時候也可以通過外皮的包裝變得更加有趣和富有想象力。商業(yè)的空間藝術(shù)展示的空間藝術(shù)創(chuàng)意商務(wù)空間創(chuàng)意辦公的豐富空間我們的商業(yè)別墅還有可能是各種創(chuàng)意企業(yè)的小型辦公場所，各種充滿趣味的空間細節(jié)、裝飾風格，呼應(yīng)整個建筑的空間藝術(shù)這些新生活方式和新經(jīng)濟下催生的新商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)已占據(jù)北京和上海的商業(yè)旺地，但深圳只在萬象城/八卦嶺/華強北等地參差不齊地出現(xiàn)_深圳——創(chuàng)新的城市氣質(zhì)原創(chuàng)的行業(yè)領(lǐng)袖國際化窗口和生活她卻沒有先鋒的精神象征。萬科中心生活先鋒休閑旅游生活體驗場行業(yè)領(lǐng)袖萬科品牌上下游整合和行業(yè)的品牌基地個人先鋒藝術(shù)創(chuàng)意人士文化朝圣深圳休閑地產(chǎn)名片：一場視覺和精神體驗的盛宴海怡軒京基項目在建鼎太項目在建C1BA湖心島：建筑群限高14米農(nóng)民村阻擋空地可能建酒店式公寓海景酒店阻擋C2項目物業(yè)組合：A最具居住性和資源性，B次之，C最具開放性和與道路的示昭性分塊景觀資源分析空間可塑性分析總評不利因素資源享有原功能空間限制可改造性及改造難度CC1農(nóng)民村/海怡軒/酒店遮擋

建筑景觀雜亂5層開始可見部分海景，但景觀面不開闊萬科總部功能保留，不予改造3C2原辦公空間與酒店的高差轉(zhuǎn)換部分，存在平面空間高差轉(zhuǎn)換通過功能布置協(xié)調(diào)空間基本難以改造B部分酒店遮擋

建筑環(huán)境稍好，但仍不純粹在一定角度上可無遮擋看海景原酒店客房功能空間，基本不需要改造4A基本無遮擋

周邊建筑環(huán)境為湖心島，較為純粹基本全面享有無遮擋二線開闊海景存在原酒店入口處理、大堂通高空間通過平面改造或同空間需求功能移植，改造難度較低4.5因SHOW場而繁盛的物業(yè)組合1A地塊：擁有最佳景觀資源，設(shè)置250－400平米左右的頂級收藏品可參考的戶型定位：類別項目名稱產(chǎn)品別墅招華曦城二期雙拼337-349平米獨棟385－685平米萬科蘭喬圣菲雙拼360平米獨棟425平米星河丹堤三期D區(qū)聯(lián)排226-268平米獨棟385-869平米水榭山聯(lián)排端頭戶面積300平米347~369平米兩種戶型聯(lián)排中間戶220~233平米卓越維港聯(lián)排270-290平米疊院230-250平米疊加240平米深業(yè)紫麟山聯(lián)排端戶300-370平米中間戶227-270平米樓王568平米天麓241-730平米萬科東海岸聯(lián)排225-228平米獨棟390-410平米高層純水岸四期220-350四房五房中信紅樹灣4期三房180-236四房/復(fù)式270-380浪琴半島172三房/251四房香蜜湖1號240—260平米北京西單上國闕160平米—300平方米天安國匯136-400平米上海仁恒濱江園三期206-329平米世茂5號252—315M2的三房、350M2的四房、92—180M2的一房和兩房C1BA12C2現(xiàn)實的實現(xiàn)性：360－500平米左右

3-5層保證一梯一戶，電梯入戶的頂級居住體驗123需外掛電梯原電梯改造戶內(nèi)功能劃分結(jié)合原有功能空間，進行部分交通改造，增加電梯數(shù)量，實現(xiàn)戶戶電梯入戶，提升居住舒適性，同時保證消防疏散要求。其中1－2單元為360平米左右，3號單元為500平米左右。123方案一方案二方案一：通過外掛新的電梯。改造較少最直接，但對建筑外形的產(chǎn)生一定影響。方案二：通過中間層轉(zhuǎn)化。對建筑外形無影響，但需要在內(nèi)部做一些犧牲。需轉(zhuǎn)換電梯住宅面積：0.4－0.5萬左右我們通過功能協(xié)調(diào)，將通高兩層的原酒店大堂和公共性較強的手扶電梯，保留給商業(yè)。二層面積提供住宅的頂級私人會所功能和電梯的轉(zhuǎn)化。設(shè)置高端的餐飲和運動功能。三層以上則是住宅單元，共9套頂級收藏品。商業(yè)公寓頂級住宅私人會所戶型改造與現(xiàn)功能定位之間的空間協(xié)調(diào)：

商業(yè)大堂通高兩層和通過二層私人會所來轉(zhuǎn)換電梯成品化精裝修，甚至是Stevenholl牌室內(nèi)精裝系列——產(chǎn)生不能取代的產(chǎn)品因為對比才顯得珍貴我們的產(chǎn)品是住宅，是值得珍藏的建筑藝術(shù)。

可我們自問，客戶愿意為什么樣的藝術(shù)品所買單？一定是有價值、完整的、且少有的。

精裝修很常見，但“世間僅有”和“量身訂做”一定是難以逾越的。九樹室內(nèi)設(shè)計完全由建筑設(shè)計師統(tǒng)一完成，保證了九樹的完整統(tǒng)一性60套手工廚房配置設(shè)計師設(shè)計把手因SHOW場而繁盛的物業(yè)組合2B地塊和部分A地塊：私密性強和擁有內(nèi)湖資源，以30-40平米為模數(shù)且能靈活組合的公寓。C1BA12C2帶玩家性質(zhì)的多功能公寓：進行總價控制（150萬左右），面積縮小，提升單價。需要增強其獨特性。后期隨著SHOW場成熟，其轉(zhuǎn)化為酒店公寓功能，帶來較高的投資回報。項目名稱戶型面積暢銷戶型均價總價海怡軒單房40-50平米單房40-50平米1.4萬/平米56-70萬一房一廳64-76平米89-106萬兩房一廳78-89平米109-125萬萬科東海岸一房一廳60平米兩房88平米1.6-1.7萬/平米96-102萬大一房88平米141-150萬兩房88平米141-150萬萬科17英里單房37-40平米－4萬/平米（2手房）148-160萬一房一廳60-65平米240-260萬復(fù)式兩房85-95平米340-380萬公寓固定體量：1.2－1.5萬左右一個新的建筑嘗試：四十平米公寓中的生活方式與一百二十平米的是否一樣？

香港微型城市之一：太古城。三室二廳二浴公寓。約四十平米。微型化公寓。如果將太古城的三室二廳二浴帶入北京藍旗營某住宅的一百二十平米的三室二廳二浴，一套藍旗營住宅可容納三套太古城住宅或有九室六廳六浴。玩家元素強化——張智強《我的32平米》

代表未來的居住空間趨勢和生活方式的實驗性公寓“2003年，長城腳下的公社竣工，我沉湎于箱宅室內(nèi)空無一物的‘奢侈’?！匕宓叵乱幻滋幨詹刂屑揖弑匦璧摹霸亍保簭N房、浴室、廁所、儲物間、隱約間……甚至是桑拿房。這些靈活的裝置，制造出變化多端的室內(nèi)景觀?！湔从沉艘恍┯^念：改變、選擇、共存和聯(lián)想。我們稱之為‘城市新動力’”——張智強《我的32平米》我們感動于那個32平米里關(guān)于生活的真誠空間思考，未來生活的空間必然不停壓縮，城市不停向上或向下，未來的居住空間必然變得緊湊、豐富。我們的公寓產(chǎn)品所需要的就是一種全新的生活體驗：改變、選擇、共存和聯(lián)想。它必然成為深圳未來20年的居住榜樣。有時候迷人的不是空間，不是大師，而是生活最質(zhì)樸的本質(zhì)。在那32m2里各種家具被設(shè)計成為可折疊，可隱藏的，各種空間也都賦予了多重選擇性，不同的時間，不同的情境下，進行功能的轉(zhuǎn)換。沙發(fā)是可變的，床也是可變的，就看你是要躺要坐；窗簾是單純的又可以是復(fù)雜的，拉開它你都不能想象你將見到的是什么；工作桌和餐桌可以是互相轉(zhuǎn)換的，而只要一個滑輪就能滿足你的兩種需求；窗也是豐富的，打開它就晴空萬里，關(guān)上它就亂世情仇，馬上上演。所有的豪宅符號都在這里出現(xiàn)：影音室、豪華浴缸、步入式衣柜、甚至是桑拿房，一切元素，應(yīng)有盡有。因SHOW場而繁盛的物業(yè)組合3

多功能的商業(yè)商務(wù)別墅空間功能關(guān)鍵詞劃分參考面積參考偏商業(yè)功能高端戶外旗艦店//高端餐飲//vip服務(wù)機構(gòu)//戶外俱樂部單邊走廊，一邊分戶100平為模數(shù)自由組合萬科品牌號召（博洛尼/松下）//高端品牌體驗中心偏商務(wù)/居住功能創(chuàng)意企業(yè)、個人小型工作室中間走廊，雙邊分戶50平為基本模數(shù)自由組合設(shè)想關(guān)于多功能商業(yè)功能的戶型定位：首層商業(yè)分布示意二-六層商業(yè)分布示意商業(yè)我們設(shè)想采取一種功能、模糊功能化的空間定位來保證定位的靈活可調(diào)整性。根據(jù)商業(yè)的招商情況、以及市場客戶反應(yīng)靈活控制。在空間劃分上，我們建議在低層以100平為面積模數(shù)，自由組合；中高層以50平為面積模數(shù)自由組合。我們不是對風格的展示，那是一堆材質(zhì)的堆砌。

我們展示的是對未來生活的態(tài)度和思考，又或者只是單純的居住夢想：視聽室、圖書館、收藏室……不需要大而全，而是每個人心中的那份極致和追求。視聽室會客廳圖書館它可以是公寓的后期補充——多用途PARTY場新技術(shù)/新信息體驗之旅----名車旗艦店/品牌家居訂制店

悍馬/蓮花/蘭博基尼/英非尼迪……它們的旗艦店是精貴的，但在Stevenholl的大師光環(huán)下這個空間是與它們品牌所匹配的。它們不用宣傳，一個落址的發(fā)布會就能在知道它們的圈子里掀起波瀾，喜歡它們的人自會蜂擁而至。城市休閑旅游之旅——戶外產(chǎn)品售賣/高端餐飲

sea-doo摩托艇//米其林餐廳關(guān)于海的休閑戶外是時尚、奢侈的，游艇、摩托艇……這個圈子龐大而富有，他們對于這些運動的熱愛又是狂熱的，萬科有了一個良好的基礎(chǔ)，在這個基礎(chǔ)上戶外品牌良好滋長。

同時相關(guān)的服務(wù)也是需要的，高端俱樂部、頂級餐飲甚至是拓展基地的VIP展示廳、接待室……這里是相互依托的，但又是相互獨立的，共同之處就是人們有必須去到那里的理由和目的。個性化體驗之旅——藝術(shù)家展廊&個人工作室

岳敏軍/盧昊個人畫廊；羅崢/洪忠軒個人工作室他們名聲鵲起，是時尚界的無限新星，是蘇富比上的中國新秀，是藝術(shù)藏家的收藏新寵。他們有他們熱鬧的舞臺，有熱切關(guān)注他們作品的圈子。給他們一個符合他們想象的作品展示場，于他們于我們都是雙贏的結(jié)局。它也可以是SHOW場商業(yè)的后續(xù)聚集多功能的商業(yè)商務(wù)別墅的持續(xù)發(fā)展性——為項目聘請藝術(shù)總監(jiān)、運營總監(jiān)。名人效應(yīng)，運營的成功保證，信心增強休閑地產(chǎn)商業(yè)模式為項目高薪聘請藝術(shù)總監(jiān)和運營總監(jiān)，為項目的所有入駐商戶、公司、住戶提供免費裝修和運營咨詢。實際上就是為項目找了“金鑰匙管家”。和業(yè)主簽訂權(quán)屬權(quán)益書，說明保留參加國際比賽和登上媒體的權(quán)利，提升項目整體地位。傳統(tǒng)商業(yè)模式請商業(yè)運營公司進行項目招商和運作，實質(zhì)上只是找了個“物管”。功能定位劃分的靈活性：多功能商業(yè)商務(wù)空間：

2-3萬平

根據(jù)前期招商以及客戶反應(yīng)摸底進行定位靈活可控未來公寓：1-1.5萬平頂級住宅：約5000平A.居住功能：約2萬平左右創(chuàng)新型公寓（1-1.5萬）后期頂級住宅形象標桿（約4500）B.多功能商業(yè)商務(wù)別墅：2萬左右功能模糊的靈活定位空間，根據(jù)前期的銷售情況而定商業(yè)SHOW場：1.1萬平（地下空間利用）推售及銷售的靈活性：住宅戶型戶型面積住宅面積比總面積比未來公寓一房/單房/兩房30-40平70--80%12000-15000平40-50%收藏產(chǎn)品5房/6房300-400平20-30%約4500平400-500平多功能商業(yè)商務(wù)別墅產(chǎn)品面積商業(yè)面積比總面積比商業(yè)居住模糊化空間低層采用100平為模數(shù)自由組合中高層采用50平為模數(shù)自由組合2萬左右50-60%萬科總部靈活空間未來公寓頂級住宅091011未來公寓推售多功能商業(yè)商務(wù)別墅推售頂級住宅推售各功能空間推售策略簡括：在萬科中心，每一個樓層的安排都是充滿藝術(shù)和具有創(chuàng)新精神的在萬科中心，每一天的情景都是不同的和新鮮的，吸引人們駐足停留這樣一幢建筑，是深圳城市的靈魂所在，是休閑地產(chǎn)的經(jīng)典之作深圳 ？項目的形象定位城市或地區(qū)

文化名片香港 維多利亞港新加坡 圣淘沙北京 長城腳下的公社上海

新天地成都

寬窄巷子萬科中心——?萬科中心深圳，前二十年大家眼中的名片是地王/世界之窗/歡樂谷/東門華強北；未來發(fā)展的二十年代表主流的將是東部華僑城/萬科中心/萬象城?！袠I(yè)品牌基地/先鋒人士和創(chuàng)意企業(yè)/休閑地產(chǎn)生活深圳先鋒示范區(qū)深圳東部進入新經(jīng)濟旅游時代，萬科走在先鋒前列因此提出項目的命名——萬科公社VankeCommune本項目缺失主流地產(chǎn)價值本項目的機會建筑實踐成為全國知名的體驗式旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)有區(qū)域功能支撐：極少量頂級居住“萬科”系客戶驅(qū)動內(nèi)核動力不夠，支撐有限商業(yè)&商務(wù)之間的尷尬，傳統(tǒng)支撐要素有限SHOW場（品牌基地/先鋒創(chuàng)意/旅游休閑）頂級住宅玩家公寓多功能商業(yè)商務(wù)別墅營銷理想在談營銷之前，我們思考，營銷的層次。十七英里，一個屬于全國的品牌豪宅；

波托菲諾，一個屬于全國的品牌豪宅；

紅樹西岸，一個在華南、深港響當當?shù)暮勒?；我們。。。。。。屬于全國？深港？或是珠三角？StevenHoll，深圳東部新旅游名片，中國又一次建筑奇跡的誕生。無關(guān)銷售，我們必須全國矚目。地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷：十七英里模式—自下而上的營銷合力全國影響力展會巡展和推薦2003-2004年度中國最受尊敬企業(yè)頒獎典禮暨高層論壇獨家贊助的“《福布斯》2004共同基金論壇”萬科大力支持第四屆“全球腦庫論壇”小眾高端圈層營銷農(nóng)行羅湖支行VIP客戶“繽紛海岸嘉年華”“TOUCHTHEOCEANPARTY”雷克薩斯車主17英里繽紛海岸Party陸虎\富豪\捷豹車主璀璨海岸PartyRE-LUXE新奢華主義總裁慈善派對中國銀行信用卡VIP貴賓17英里海岸PARTY匯豐銀行VIP客戶17英里繽紛海灘PARTY“中汽南方VIP車主·萬科17英里客戶璀璨海岸Party”媒體文化營銷大型濱海文化紀實片——《濱海深圳》開機儀式暨深圳建筑設(shè)計競賽新聞發(fā)布會深圳商報《占據(jù)太平洋一角——世界著名海建筑巡禮》專欄

通過營銷活動和媒體選擇，制造概念，圈定客戶圈層“我能與這個世界保持的距離”“開啟新奢華主義RE-LUXE”休閑地產(chǎn)的造星式營銷：長城腳下的公社模式—自上而下的營銷革命潘石屹怎樣造星？借助建筑界的獎項、時尚界的發(fā)布會、各界名人入住等，烘托產(chǎn)品的魅力，產(chǎn)生錨定效應(yīng)。讓人們自然而然的將這些名字聯(lián)系在一起，和“新銳”、“流行”、“時尚”聯(lián)系在一起，產(chǎn)生品牌聯(lián)想。娛樂圈怎樣造星？八卦、緋聞、語題——周慧敏的復(fù)出。它山之石可以攻玉，借力打力亞洲新銳設(shè)計師——張智強-香港，坂茂-日本，崔愷-中國，嚴迅奇-香港，簡學義-臺灣，安東-中國，隈研吾-日本，堪尼卡-泰國，陳家毅-新加坡，古谷誠章-日本，張永和-中國，承孝相-韓國建筑獎項——2002年第50屆威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動大獎”2005年被美國《商業(yè)周刊》評為“中國十大新建筑奇跡”之一國際品牌發(fā)布會——寶馬、奧迪、LV、IBM、可口可樂、微軟、索尼、Hermes、保時捷、軒尼詩各界名人——李澤楷、楊紫瓊、ReneZellweger、AnthonyMinghella、小威廉姆斯、張曼玉、王菲、蒙托亞、阿里漢、胡安、DelleValle、楊志遠、帕森思傳統(tǒng)地產(chǎn)模式：媒體營銷+活動營銷+制造概念。關(guān)注渠道和有效推廣，形成至下而上的營銷合力。休閑地產(chǎn)造星模式：娛樂圈的方式+烘托魅力+制造話題。借力打力，關(guān)注口碑和渲染性，形成至上而下的“追星”效應(yīng)。營銷破局：以“造星模式”，創(chuàng)新營銷，制造話題，為本項目建立清晰的形象和沉淀無可比擬的價值，為萬科沉淀TOP系中最獨特的明星和品牌場——引入奢侈品、電影、財經(jīng)類策展機構(gòu)，籌辦各類展覽1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月創(chuàng)意營銷1：引入策展機構(gòu)聯(lián)系國內(nèi)外知名奢侈品策展機構(gòu)歐洲VNU亞洲展覽集團、法國奢華盛典展覽公司和杜納展覽服務(wù)公司、shorex公司等，為其免費提供展覽場地，吸引其將展覽安排在深圳。也可以作為其他展覽的延伸地。奢侈品展香港電影節(jié)深圳站胡潤百富深圳發(fā)布會——5月開始，陸續(xù)開辦各類展覽1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開辦各類展覽2009第三十三屆香港國際電影節(jié)（深圳站）：2009年香港國際電影節(jié)將于3月22日至4月13日在香港舉行。我們將香港電影節(jié)