房地產(chǎn)測繪主要內(nèi)容的分析與研究

房地產(chǎn)測繪主要內(nèi)容的分析與研究目錄1340摘要 ITOC\o"1-3"\h\u1340Abstract II227431緒論 緒論本章首先介紹了房地產(chǎn)測繪的定義，然后對房地產(chǎn)測量的目的和任務(wù)進(jìn)行了探討。并簡單介紹了房地產(chǎn)測量的作用，并就房地產(chǎn)測繪中一些比較重要的內(nèi)容進(jìn)行了分析。而關(guān)于房產(chǎn)的勘丈和面積的分?jǐn)傆嬎悖瑫诤竺娴恼鹿?jié)中進(jìn)行比較的介紹和分析。1.1房地產(chǎn)測繪的定義房地產(chǎn)測繪主要是指通過有關(guān)的測量儀器，并運用相關(guān)的測繪技術(shù)和測繪方法，來進(jìn)行測定房屋及房屋用地權(quán)屬、位置、界址、面積數(shù)量、占地范圍及利用現(xiàn)狀進(jìn)行表述的一項專業(yè)技術(shù)活動。房地產(chǎn)測量它是采取測繪科學(xué)技術(shù)，根據(jù)國家相關(guān)部門制定的房地產(chǎn)管理要求和測繪技術(shù)方法，為房屋、土地及其房屋用地的位置、質(zhì)量、面積數(shù)量、權(quán)界提供比較精確的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪又分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體的建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，并測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙-房地產(chǎn)分幅平面圖[1]。房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊等信息和資料[2]。1.2房地產(chǎn)測繪的目的和任務(wù)伴隨著我國城鎮(zhèn)人口住房制度的改革和農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)工作的全面展開，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等有關(guān)問題日益成為人們關(guān)注的焦點。近年來因此產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛愈演愈烈，而房地產(chǎn)測量工作的目的就是解決這一問題，即通過測定和調(diào)查工作確定房屋及房屋用地的位置、質(zhì)量、面積數(shù)量和利用現(xiàn)狀，最后通過數(shù)表和文字的形式表述出來。除此之外，它還為城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪的主要任務(wù)就是對土地、房屋及與房屋有關(guān)的建筑物進(jìn)行一系列的調(diào)查和測繪工作，并繪制成圖。對房屋、土地及其房屋用地的位置、質(zhì)量、面積數(shù)量、權(quán)限等進(jìn)行的調(diào)查和測繪工作，最后繪制成圖的工作。而且它為房地產(chǎn)管理提供了比較精確可靠的成果資料。1.3房地產(chǎn)測繪的作用房地產(chǎn)測繪成果是衡量房地產(chǎn)管理工作好壞與否的一項重要指標(biāo)。而房地產(chǎn)測繪工作的任務(wù)和目的就是通過對土地、房屋及其房屋用地的調(diào)查和測繪，最終得到相關(guān)的房地產(chǎn)測繪成果。房地產(chǎn)測繪成果不僅是量度房地產(chǎn)商品量的一個依據(jù)，而且為企業(yè)決策、經(jīng)營、核算等提供基本信息服務(wù)。除此之外，房地產(chǎn)測繪還可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)利用、城市建設(shè)、權(quán)屬糾紛等提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。歸納起來，房地產(chǎn)測繪具有地理、經(jīng)濟(jì)、社會服務(wù)、法律、建筑工程施工招標(biāo)、面積糾紛司法鑒定等功能。1.4房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容房地產(chǎn)測繪主要是指通過有關(guān)的測量儀器，并運用相關(guān)的測繪技術(shù)和測繪方法，來進(jìn)行測定房屋及房屋用地權(quán)屬、位置、界址、面積數(shù)量、占地范圍及利用現(xiàn)狀進(jìn)行表述的一項專業(yè)技術(shù)活動[3]。房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容包括：已有資料的收集、分析與利用、測區(qū)踏勘和技術(shù)設(shè)計、房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)勘丈與分?jǐn)傆嬎?、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查、驗收與審核。1.4.1已有資料的收集、分析與應(yīng)用此項工作的主要內(nèi)容有：分析測區(qū)內(nèi)已經(jīng)收集到的地籍圖、大比例尺地形圖及影像平面圖；收集測區(qū)內(nèi)已有的控制點成果資料，包括控制點的成果數(shù)據(jù)及一切與控制點有關(guān)的文字說明資料，并對控制點成果精度進(jìn)行分析[4]；同時也要注意與行政區(qū)機(jī)關(guān)最新的關(guān)于對行政區(qū)的劃分保持一致，還有一些通俗的地名資料要標(biāo)準(zhǔn)化。這項工作是整個房地產(chǎn)測繪工作的前期準(zhǔn)備工作，是能否又快又好的進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作的關(guān)鍵。因此工作開始前，首先應(yīng)該從各個方面獲取關(guān)于該測區(qū)的資料，然后對這些資料進(jìn)行歸納整理。接下來分析提取出需要的資料，以便在后面的工作中進(jìn)行應(yīng)用。1.4.2測區(qū)踏勘和技術(shù)設(shè)計在收集已有資料并經(jīng)過分析的基礎(chǔ)上，接下來的工作就是在測區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行實地的踏勘。為了進(jìn)一步的了解該測區(qū)方方面面的情況，不能只局限于已收集到的相關(guān)資料，還要對測區(qū)進(jìn)行實際的踏勘。通過實地的踏勘，我們可以了解到測區(qū)范圍內(nèi)的主、次街道，還有一些人文、自然、交通等方面的情況。通過對該測區(qū)的實地踏勘，我們首先應(yīng)該了解和熟悉已有控制點的點位情況。然后分析有關(guān)的房產(chǎn)要素和地形狀況，我們要選擇一些房產(chǎn)控制點，并將這些已知控制點和選擇的房產(chǎn)控制點標(biāo)繪在繪制的地形圖上。除此之外，還必須定期調(diào)查這些已知控制點和選擇的房產(chǎn)控制點的完好情況。以防這些控制點被自然或人為的因素破壞，影響接下來的測繪工作。因此這一項工作相當(dāng)重要，必須定時定期的進(jìn)行檢測。在測區(qū) 踏勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編寫技術(shù)設(shè)計書，制定出具體的技術(shù)要求、實施方案及經(jīng)費預(yù)算等[5]。1.4.3房地產(chǎn)平面控制測量在對實地的踏勘過程中，我們已經(jīng)選擇了一些房產(chǎn)控制點，這是進(jìn)行房地產(chǎn)測量的前提。在外業(yè)測量前，我們要布設(shè)一個精度比較高，可以長期使用，據(jù)地形狀況有適當(dāng)密度的，可以覆蓋整個測區(qū)的平面控制網(wǎng)。整個平面控制網(wǎng)相當(dāng)于測量工作的骨架，是確保房產(chǎn)測量的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)平面控制測量的布網(wǎng)原則應(yīng)遵循從整體到局部，從高級到低級，分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)[6]。房產(chǎn)平面控制點可以分為一、二、三級平面控制點還有二、三、四等平面控制點[7]。平面控制測量的基本精度要求：四等網(wǎng)中最弱相鄰點相對點的中誤差不得超過±0.05m[8]。四等網(wǎng)以下最弱點(相對于起算點)的點位中誤差不得超過±0.05m,界址點對圖根控制點點位中誤差為±0.05m,允許誤差為±0.10m，界址點間距允許誤差及界址點與鄰近地物點關(guān)系距離允許誤差均為±0.10m[9]。房地產(chǎn)平面控制測量不僅是整個房地產(chǎn)測量工作的前提和基礎(chǔ)，而且為整個測量工作提供了一個定位基準(zhǔn)，因此起到了一個參考系的作用。通過已知的平面控制點，我們可以建立一系列的平面控制點，并且可以通過這些平面控制點校核和傳遞起算數(shù)據(jù)。根據(jù)這種作用，我們可以測定出平面控制網(wǎng)內(nèi)的建筑物的幾何形狀和位置。除此之外，在房地產(chǎn)圖的繪制過程中，我們也需要一些平面控制點作為定位的基礎(chǔ)和測圖控制。這些控制點需要有比較精確的精度和適當(dāng)?shù)拿芏?，這樣繪制的房地產(chǎn)圖才比較真實可靠。隨著房地產(chǎn)市場不斷地發(fā)展和城市建設(shè)的發(fā)展變化，我們也需要不斷更新這些房地產(chǎn)測繪成果，以保證成果的現(xiàn)勢性。因此即使整個房地產(chǎn)測繪工作已經(jīng)結(jié)束，我們還需要確定一些比較穩(wěn)定而且可以長期保存的點作為以后進(jìn)行變更和修測的起算點。房地產(chǎn)平面控制測量通常采用的方法有GPS定位測量、三角測量、導(dǎo)線測量等方法。就現(xiàn)在而言，通常用的比較多的是GPS定位測量和導(dǎo)線測量，三角測量現(xiàn)在一般用的不太多。對三角測量來說，建立的三角網(wǎng)內(nèi)的內(nèi)角一般都不應(yīng)小于30度。但是如果條件確實比較困難時，三角網(wǎng)內(nèi)的個別角可以放寬至25度。表1-1各等級三角網(wǎng)的技術(shù)指標(biāo)等級平均邊長km測角中誤差起算邊邊長相對中誤差最弱邊邊長相對中誤差DJ1DJ2DJ3三角形最大閉合差二等三等四等一級二級9520.51.01.82.55.01/3000001/2000001/1200001/600001/800001/1200001/800001/450001/20000126496263.57.09.015.0數(shù)據(jù)來源：石家莊鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院課件1.4.4房產(chǎn)調(diào)查當(dāng)布設(shè)好測區(qū)內(nèi)的平面控制網(wǎng)時，接下來的任務(wù)就是對測區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的實地調(diào)查。調(diào)查的目的就是能全面的了解測區(qū)內(nèi)的房屋和土地的權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量及其位置。除此之外，還應(yīng)該了解比較大的機(jī)構(gòu)名稱、政府機(jī)關(guān)名稱、一些比較大的企事業(yè)單位的名稱等。房產(chǎn)調(diào)查也是房地產(chǎn)測量中一項比較重要的任務(wù)，也是我們采集有關(guān)房屋及其房屋用地信息的重要手段。在進(jìn)行房地產(chǎn)測量之前，必須要經(jīng)過房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)調(diào)查也是進(jìn)行其他工作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)坐落調(diào)查、房屋用地權(quán)界即丘界的調(diào)查、房地產(chǎn)權(quán)屬狀況調(diào)查、房地產(chǎn)權(quán)界狀況調(diào)查、房屋狀況調(diào)查、地理名稱和行政境界調(diào)查[10]。通過房地產(chǎn)調(diào)查，我們可以獲取比較真實可靠的關(guān)于房地產(chǎn)各要素的第一手資料。這些資料不僅是我們在編制房產(chǎn)圖時不可或缺的基礎(chǔ)資料，同時也能幫助我們不斷充實和更新已有的關(guān)于房地產(chǎn)測繪的各個方面的資料。在進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查時，首先我們要進(jìn)行的是初始測量的調(diào)查。一般而言，我們可以通過從開發(fā)商處得到各幢樓的備案、數(shù)量以及有關(guān)這些房地產(chǎn)基本信息的資料。除此之外，我們還可以尋求有關(guān)房地產(chǎn)登記主管部門的幫助，以使我們得到更加全面可靠的信息，。接著進(jìn)行變更測量的調(diào)查，為了使接下來的測量工作可以順利的進(jìn)行下去，我們要遵循先閱后查的原則。在進(jìn)行實地房產(chǎn)調(diào)查之前，我們一定要認(rèn)真對照審閱測區(qū)內(nèi)的相關(guān)資料。如果發(fā)現(xiàn)需要的資料不全，要及時通知相關(guān)權(quán)利人補(bǔ)充相關(guān)的證明文件。如果沒有絲毫的準(zhǔn)備，就冒然直赴測區(qū)進(jìn)行調(diào)查，往往會因為難以想象的權(quán)屬糾紛以及難以下手的情況而造成調(diào)查工作的滯后，進(jìn)一步影響接下來的測量工作。同時也會由于對某些方面事先沒有做充分的準(zhǔn)備，因為調(diào)查時的偏聽而影響最終的調(diào)查成果質(zhì)量，嚴(yán)重的會造成難以預(yù)料的損失。1.4.5房產(chǎn)圖測繪房產(chǎn)圖就是依據(jù)一定比例尺調(diào)查和測量房屋及其用地狀況等有關(guān)信息的圖紙，按房產(chǎn)管理需要，可以分為括房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖[11]。除此之外，有時候由于要滿足在野外施測的需要，一些物質(zhì)條件達(dá)不到要求。為了滿足數(shù)據(jù)和圖表的即時性，我們還需要繪制房產(chǎn)測量草圖。在房地產(chǎn)圖上主要的要素有控制點、界址點、界址線、行政境界；房屋、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施；房屋產(chǎn)權(quán)；房屋用途及用地分類；房產(chǎn)數(shù)字注記(幢號、門牌號、建成年代等)；文字注記(地名、行政機(jī)構(gòu)名等)。一般而言，我們通常采用編繪法、數(shù)字化測圖、平板儀測量法以及航空攝影測量法來對房產(chǎn)圖進(jìn)行測繪。2房屋的勘丈與計算2.1房屋面積的測繪與計算2.1.1房屋面積的有關(guān)概念與測量近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展、住房制度的改革以及房地產(chǎn)市場的不斷完善，房產(chǎn)測繪行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時期。同時，國家建設(shè)部和各省市的建設(shè)部門也與時俱進(jìn)，出臺了一系列的法規(guī)與規(guī)范。這些法規(guī)進(jìn)一步完善了有關(guān)房屋面積測算與房地產(chǎn)測繪方面的工作，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場不斷成熟與完善。這樣就保證了房地產(chǎn)市場各方的利益，使房地產(chǎn)管理方面的工作能夠順利的進(jìn)行下去。但是，不可避免的會遺留和產(chǎn)生一些問題，比如城市房屋面積測算工與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否實現(xiàn)又好又快發(fā)展、能否保護(hù)和維護(hù)好廣大消費者利益、能否滿足廣大人民群眾日益增長的住房需求息息相關(guān)的問題，必須重視研究和解決這些問題[12]。為了了解房屋的面積，我們首先應(yīng)該知道套內(nèi)使用面積、套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積的概念。只有對這些概念有清晰的認(rèn)識，廣大的消費者的利益才能得到保護(hù)。對我們中國人而言，也許一輩子才能夠買一套自己的住房，因此如果我們因為不太了解這些知識而利益遭到損害的話，就太可惜了。套內(nèi)使用面積通常是通過水平投影面積來計算，也就是俗話說的使用面積或者實用面積。根據(jù)國家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，住宅與非住宅的套內(nèi)實用面積的計算規(guī)范不同，其中在計算住宅的套內(nèi)使用面積時：套內(nèi)使用面積應(yīng)包括客廳、餐廳、廚房、臥室、衛(wèi)生間、地下室等門內(nèi)分戶面積的總和；但是不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的管道、通風(fēng)井等管道設(shè)施；對于個人對房屋內(nèi)墻面的裝飾厚度也應(yīng)該計入套內(nèi)使用面積中。對于一些住宅外的房屋建筑，這就需要參考具體的該住宅的規(guī)范來確定其套內(nèi)使用面積。套內(nèi)建筑面積是由住宅內(nèi)的墻體面積、陽臺面積和套內(nèi)建筑面積組成的[13]。其中要注意的一點是：套內(nèi)建筑面積也是按照水平投影面積來計算的，對于未封閉的陽臺計算其一半的建筑面積，而封閉的陽臺則計算其全部的建筑面積[14]。房屋共有建筑面積是指多個用戶共同擁有或者占有的建筑面積，比如一個小區(qū)內(nèi)的娛樂活動場所、花園、球場等公共場所。一般根據(jù)相關(guān)規(guī)定，共有面積處理原則是：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)俒15]。因此不同的小區(qū)，房屋共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)也不同，房屋產(chǎn)權(quán)面積一般就是指我們通常所說的建筑面積，房產(chǎn)證上所寫的房屋面積就是指的這個。而且房屋產(chǎn)權(quán)面積必須要由房地產(chǎn)相關(guān)的行政部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，并具有法律效力。房屋建筑面積除了指套內(nèi)建筑面積以外，還包括共有分?jǐn)偯娣e。房屋面積實測就是通過實地勘測得到測區(qū)內(nèi)的房屋的外業(yè)測量數(shù)據(jù)，然后整理這些數(shù)據(jù)并對其進(jìn)行配賦。最后根據(jù)外業(yè)測量得到的邊長數(shù)據(jù)和坐標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以得到我們所需要的各類面積。房屋面積實測是整個面積計算的關(guān)鍵，直接關(guān)系著最終的測量成果是否真實可信。在進(jìn)行外業(yè)實地測量工作之前，測繪人員必須要根據(jù)該測區(qū)的總的平面圖和房屋的竣工圖對測區(qū)內(nèi)房屋進(jìn)行實地的測量。而且必須采集房屋各個部分的數(shù)據(jù)，包括邊長數(shù)據(jù)、角度數(shù)據(jù)和坐標(biāo)數(shù)據(jù)，記錄每一幢每一戶，不能有任何的遺漏，否則會影響接下來工作的進(jìn)行。雖然經(jīng)過外業(yè)采集得到了相關(guān)數(shù)據(jù)，但為了檢測這些數(shù)據(jù)是否在誤差范圍以內(nèi)，我們還必須對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理。如果發(fā)現(xiàn)了問題，可以及時解決。當(dāng)數(shù)據(jù)差距太大時，還必須回到測區(qū)進(jìn)行重測。處理好采集到的數(shù)據(jù)后，開始繪制房產(chǎn)圖。繪圖完成后，我們就可以按照相關(guān)的要求來計算房屋的建筑面積。通過有關(guān)的房地產(chǎn)測繪軟件，我們就可以得到相關(guān)的房地產(chǎn)測繪面積的成果表。這一系列工作完成以后，我們還需要進(jìn)行必要的審核和檢校。如果沒有問題，就可以將這些測繪成果資料上交到房地產(chǎn)測繪的相關(guān)質(zhì)檢部門。通過質(zhì)檢部門的檢測和審核后，就可以繪制出具體的分層分戶圖。并將最終的測繪成果上交到測繪的房管產(chǎn)權(quán)登記部門，這樣整個房屋實測工作就比較圓滿的完成了。2.1.2房屋建筑面積的測算規(guī)則對于一些永久性的單層建筑來說，計算其建筑面積時我們就按單層來計算其建筑面積；而對多層建筑來說，則需要將各層的建筑面積總和加起來來計算其建筑面積，這一點一定要注意。有些建筑需要計算其全部的建筑面積：對于房屋內(nèi)的夾層、電梯間、屋內(nèi)的通道、有蓋的室外樓梯、全封閉的陽臺還有有上蓋的永久性建筑等一般來說都計算其全部的建筑面積[16]；還有對一些室外的層高在2.2米以上的建筑，例如水箱間、電梯機(jī)房還有房屋天臺等，我們一般對這些層高在2.2米以上的部分計算其外圍的水平投影面積。有些建筑則只能計算其投影的水平面積的一半：未封閉的陽臺、無頂蓋的室外樓梯、還有一些無頂蓋的花園房屋等一般計算其外圍水平投影面積的一半[17]。特殊的對一些建筑不計算其房屋建筑面積；對于那些樓層間的架空走廊、房屋的天面、與室內(nèi)不連的陽臺等不計算其建筑面積；對一些層高在2.2米以下的陽臺、房屋、樓梯間等也不計入建筑面積中。因此大家最好能對房地產(chǎn)測繪中關(guān)于房屋建筑面積的計算規(guī)則做到心中有數(shù)，這樣在我們選購房產(chǎn)時，就能夠做到有的放矢，不會被一些不法的房地產(chǎn)商欺騙。最關(guān)鍵的是一定要了解在何種情況下，只計算一半的房屋建筑面積或者只計算一半的房屋建筑面積。雖然近年來我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展比較迅猛，但是在很多方面還不夠成熟與完善。近年來由于房屋質(zhì)量的原因?qū)е伦≌瑯情降那闆r時有發(fā)生，這對我們來說是不小的震撼。首先來說，這是因為我們在房地產(chǎn)這方面的法律和法規(guī)還不夠完善，國家對房地產(chǎn)測繪工作還不夠重視。萬丈高樓平地起，如果房屋的基礎(chǔ)工作都無法做好，那談何給百姓一個安全舒適的生活空間。除此之外，對于一些不法的房地產(chǎn)商而言，為了獲取高額利潤，偷工減料，這是極度不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。因此為了防止今后類似的悲劇發(fā)生，有關(guān)部門必須加強(qiáng)房地產(chǎn)方面的監(jiān)管，完善和加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)，加重懲罰力度。房地產(chǎn)測繪人員也必須以負(fù)責(zé)任的態(tài)度去對待自己的工作，不斷提高自己的專業(yè)水平，為我們國家的房地產(chǎn)事業(yè)貢獻(xiàn)自己的一份力量，一起共建房地產(chǎn)市場的美好家園。2.2房屋勘丈與計算對于房屋的勘丈來說，最主要的是要測量出房屋的邊長數(shù)據(jù)和有關(guān)點的坐標(biāo)數(shù)據(jù)，這樣才能對房屋的位置和各要素有一個全面的了解，接著比較精確的計算出房屋的面積。其中最重要的是要獲取房屋的邊長數(shù)據(jù)。獲取房屋的邊長數(shù)據(jù)有兩種方法：一種是直接通過以往的設(shè)計圖紙，包括建筑施工平面圖和測量成果資料，得到測區(qū)內(nèi)需要的邊長數(shù)據(jù)。這種方法獲取的邊長數(shù)據(jù)計算得到的房屋的面積通常叫做預(yù)測面積，我們進(jìn)行的一系列測繪工作稱為預(yù)售測量；另一種方法是為了獲取更加精確的數(shù)據(jù)，而對已經(jīng)竣工的房屋進(jìn)行的一系列實地勘測的測量工作，這樣得到的房屋的邊長數(shù)據(jù)比較精確。這種方法獲取的邊長數(shù)據(jù)計算得到的房屋的面積通常叫做實測面積，我們進(jìn)行的一系列測繪工作則稱為竣工測量。預(yù)售測量就是在房屋竣工前，為了保證接下來工作的精確性，而根據(jù)已有的設(shè)計圖和以往的測繪成果資料，按照相關(guān)的房產(chǎn)測量規(guī)范和法規(guī)，得到房屋的邊長數(shù)據(jù)，進(jìn)而計算出房屋的面積。在從設(shè)計圖和成果資料中獲取邊長數(shù)據(jù)時，不能直接采集該數(shù)據(jù)。對實地和圖紙中相對應(yīng)的邊長進(jìn)行校核，對于一些分段的邊長，則應(yīng)該將各段邊長加起來與總長度進(jìn)行校核。而對于一些數(shù)據(jù)校核發(fā)覺不符或者由于圖中數(shù)據(jù)的缺失導(dǎo)致邊長數(shù)據(jù)無法獲取時，則應(yīng)該告知建設(shè)單位。當(dāng)建設(shè)單位對數(shù)據(jù)進(jìn)行完糾正和說明后，對于這些經(jīng)校核的圖紙尺寸就可以直接獲取采集了。由于預(yù)售測量只是對房屋面積有一個大致的估計，房屋竣工后我們還需要進(jìn)行進(jìn)一步比較精確的測量，因此需要到實地對房屋進(jìn)行勘丈。測量過程必須按先整體后局部的原則進(jìn)行，測量過程中獲取的數(shù)據(jù)要及時記錄在隨身攜帶的記錄手薄上，必要時應(yīng)繪制有關(guān)草圖。為了保證測量成果的準(zhǔn)確，在外業(yè)測量過程中，應(yīng)進(jìn)行多余觀測，方便數(shù)據(jù)處理時的檢核，對使用的測量儀器也應(yīng)進(jìn)行檢定和糾正。外業(yè)測量工作結(jié)束之后，我們必須要對得到的邊長數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理，最后計算出房屋的面積。在具體的實地丈量中，我們用的比較多的是實地量距法。其實就是用鋼尺等測量工具對測區(qū)內(nèi)房屋的邊長進(jìn)行量測。隨著科技的不斷發(fā)展和測繪工具的不斷改進(jìn)，手持式激光測距儀也應(yīng)用而生。這種測距儀不僅測量速度快，而且精度也比較高，在黑暗環(huán)境中也能清晰的觀測出測量目標(biāo)。除此之外，我們也可以通過房地產(chǎn)建設(shè)部門出具的建筑施工圖或者已有的測繪成果資料，經(jīng)過檢核后從中獲取我們想要的邊長數(shù)據(jù)。對于最后的面積測算，一些比較簡單的數(shù)據(jù)我們可以通過計算器等直接計算出房屋的面積。而如果對那些數(shù)據(jù)量比較大，數(shù)據(jù)比較復(fù)雜的情況，我們也可以利用一些房地產(chǎn)面積計算的軟件來進(jìn)行測算，不僅省時省力，而且結(jié)果也比較精確可靠。就目前來說，我們通常采用CAD成圖法來計算房屋的面積。3公用建筑面積的確定與分?jǐn)?.1房屋的公有建筑面積房屋共有建筑面積是指多個產(chǎn)權(quán)人對一幢房屋共同占有或者擁有不可分割的共同使用的面積[18]。因此就產(chǎn)生了有關(guān)面積分?jǐn)偟膯栴}，這些問題與我們購房消費者息息相關(guān)，因為這關(guān)系著我們的切身利益，直接關(guān)系著我們所擁有的房屋的建筑面積。同時，現(xiàn)在的房屋建筑越來越趨向于多樣化，構(gòu)造原來越復(fù)雜，在進(jìn)行面積分?jǐn)傆嬎銜r不可避免的會造成更多的麻煩。就目前來說，我國的房產(chǎn)測繪規(guī)范還不太完善，因此我們必須更加注意這方面的問題。房屋的公有建筑面積一般是指多個產(chǎn)權(quán)人對同一幢房屋或者公有建筑擁有共同的建筑使用面積，房屋的公有建筑面積一般可以分為計入房屋的公有建筑部位和不可計入房屋的公有建筑部位[19]。一般來說，房屋的公有建筑面積包括樓梯走道、公共門廳、設(shè)備間等公共建筑空間，套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半[20]。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)一般都是按照商品房的建筑面積來出售的，而除了那些對這些比較了解的專業(yè)測繪工程師熟悉面積的分?jǐn)偤陀嬎氵^程外，包括大多數(shù)消費者在內(nèi)的人員都不是太清楚其中的計算過程。而即使對同一套房產(chǎn)的建筑面積，不同的測繪和生產(chǎn)單位人員擁有不同的理解和不同的計算方法，也會在得到不同的建筑面積方面產(chǎn)生分歧。不過如果誤差與分歧在一定范圍內(nèi)，我們可以視為這都在正常范圍以內(nèi)。但同時，我們不可否認(rèn)，一些不法的房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取高額利潤，利用這些所謂的分歧與誤差來期瞞消費者，將一些不應(yīng)該消費者分?jǐn)偟姆课萁ㄖ娣e也加到業(yè)主的身上。因此，在我們購置房產(chǎn)的時候，一定要請相關(guān)部門對這些房產(chǎn)進(jìn)行檢測，充分保障我們消費者自己的合法權(quán)益。在進(jìn)行房產(chǎn)的勘丈與計算時，我們也曾對測區(qū)范圍的建筑進(jìn)行了預(yù)售測量和竣工測量[21]。在進(jìn)行房屋共用建筑面積的確認(rèn)時，我們也要進(jìn)行這類工作。在預(yù)售測量階段，根據(jù)國家房產(chǎn)行政機(jī)關(guān)的設(shè)計圖和房產(chǎn)建筑圖，我們可以依據(jù)有關(guān)法規(guī)對測區(qū)內(nèi)的建筑面積劃分功能和服務(wù)范圍，初步確定哪些區(qū)域需要分?jǐn)?，哪些區(qū)域不需要分?jǐn)?。然后在這些圖中進(jìn)行標(biāo)注，這樣就初步對功能區(qū)范圍進(jìn)行了確認(rèn)。當(dāng)然，預(yù)售測量不可避免的會產(chǎn)生一些誤差，因此我們還需要進(jìn)行更加精確地竣工測量。在竣工測量階段，測量人員要去測區(qū)內(nèi)實地勘測，進(jìn)一步確認(rèn)房屋的公有建筑面積。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋的公有建筑面積確認(rèn)時，我們必須以房屋的實際情況作為標(biāo)準(zhǔn)。3.2公用建筑面積的分類對于房產(chǎn)面積分?jǐn)倎碚f，首要的問題就是要了解哪些是可以分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，哪些是不可以分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，這樣才能做到心中有數(shù)。對一些公有的設(shè)備間、樓梯間、室外的樓梯、地下室、雨棚還有一些層高2.20米以上并有圍欄圍的電梯間、衛(wèi)生間和一些水電的通風(fēng)管道等，這些公用建筑面積需要進(jìn)行分?jǐn)?。除此之外，對一些比較特殊的公用建筑分?jǐn)偯娣e我們一定要特別的注意。比如我們通常所說的房屋建筑面積中，分隔墻中線以內(nèi)的內(nèi)半墻水平投影面積屬于不可分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e，而外半墻的水平投影即外半墻面積則屬于應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e[22]。這一點也是一些不法房地產(chǎn)商最容易欺瞞消費者的地方，所以我們應(yīng)該特別注意這一點。而對于一些私人車庫、車道、倉庫、一些為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)廳以及地下室則應(yīng)該屬于不可以分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。3.3共用建筑面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)原則和規(guī)范，我們都是以幢為單位來進(jìn)行房屋建筑的測量和面積的分?jǐn)?。如果該建筑物屬于該幢房屋，而且?dāng)初建造的目的就是為了本幢樓的居民服務(wù)的，那這個建筑物就應(yīng)該作為應(yīng)該分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。對于不屬于本幢樓的共有建筑面積或者在建筑結(jié)構(gòu)上與本幢樓不相連的房屋建筑也不應(yīng)該計入該幢樓的房屋共用面積中。如果當(dāng)一個房產(chǎn)建筑擁有多個房產(chǎn)權(quán)利人時，則應(yīng)該按照相關(guān)的文件和協(xié)議進(jìn)行權(quán)屬分割和房屋共有建筑面積分?jǐn)偟姆指?。但是?dāng)初如果在權(quán)屬分割和進(jìn)行房屋建筑面積分?jǐn)偟姆指顩]有達(dá)成一致時，則應(yīng)該秉著誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行，比如整幢樓的公用電梯、公用走廊、垃圾道等都屬于房產(chǎn)共有建筑面積。還有一種比較特殊的情況，如果有一部分是一幢樓內(nèi)的共有建筑面積，但是只是為樓里的一部分人員服務(wù)的，那這部分房屋共有建筑面積就不應(yīng)該計入整幢樓的共有面積分?jǐn)?，而?yīng)該由這幢樓中使用的局部人員來進(jìn)行面積分?jǐn)偂榱吮ＷC每個消費者的合法權(quán)益，在這點上我們必須注意。對于房屋共有建筑面積的分?jǐn)倎碚f，我們應(yīng)該遵循從整體到局部，從幢到各個功能區(qū)，然后到各層直至到各家各戶的分?jǐn)?，即逐級分?jǐn)偟脑瓌t。同時也應(yīng)該明白低一級的功能區(qū)應(yīng)該參與到比它高一級的房產(chǎn)共有建筑面積分?jǐn)傊?。因此在我們進(jìn)行房產(chǎn)面積的分?jǐn)傆嬎銜r，我們一定不能將低一級的房屋公有建筑面積遺漏掉。各個低一級的房屋共有建筑面積加到一起就是總的房屋的公有建筑分?jǐn)偯娣e[23]。3.4公用建筑面積的分?jǐn)傤愋团c分?jǐn)偡椒ㄔ谶M(jìn)行房產(chǎn)公用建筑面積的分?jǐn)倳r，我們一定要嚴(yán)格遵守房屋共用面積的一般原則。一般情況下，一幢房屋內(nèi)會有若干個功能區(qū)間，而在一個功能區(qū)內(nèi)，又會有多個樓層，每個樓層內(nèi)又有若干套房屋住宅單元。根據(jù)公用面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t，我們知道各套房屋住宅單元的共有分?jǐn)偯娣e應(yīng)該參與到各層的共有面積分?jǐn)傊小８鲗拥墓灿蟹謹(jǐn)偯娣e應(yīng)該參與到各個功能區(qū)的面積分?jǐn)傊?。各個功能區(qū)的共有面積分?jǐn)倯?yīng)該參與到整幢樓的共有面積分?jǐn)傊?，?yán)格遵守了逐級分?jǐn)偟脑瓌t。根據(jù)以上論述的共有面積分?jǐn)偡椒ǎ覀兛梢詫⒐薪ㄖ娣e分?jǐn)偡譃椋赫睒堑姆謹(jǐn)?。根?jù)一般原則，我們知道該部分面積分?jǐn)偟膶ο笫钦睒莾?nèi)各個功能區(qū)的面積分?jǐn)傊?，同時也包括比其低級的各個共有建筑面積分?jǐn)偅还δ軈^(qū)間的分?jǐn)?。該部分面積分?jǐn)偟膶ο笫窃搶觾?nèi)各個功能區(qū)的面積分?jǐn)傊?；功能區(qū)內(nèi)的分?jǐn)偂Ｔ摬糠置娣e分?jǐn)偟膶ο笫窃摴δ軈^(qū)內(nèi)各個樓層的面積分?jǐn)傊?，但要注意的一點是，該樓層的建筑面積除了包括整幢樓應(yīng)該分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e以外，還必須加上該層的建筑面積分?jǐn)?；樓層間的分?jǐn)偂Ｔ摬糠值拿娣e分?jǐn)偟膶ο笫菢菍觾?nèi)的分?jǐn)?；樓層?nèi)分?jǐn)?。該部分面積分?jǐn)偟膶ο笫歉魈追课葑≌瑔卧慕ㄖ娣e之和。通過我們所論述的五種公有建筑面積的分?jǐn)傤愋?，我們不難發(fā)現(xiàn)，它對各個等級的面積分?jǐn)傔M(jìn)行了嚴(yán)格的區(qū)分。我們知道當(dāng)一幢房子擁有多個產(chǎn)權(quán)人時，如果有相關(guān)的文件或協(xié)議，那就按照該文件或者協(xié)議進(jìn)行面積的分?jǐn)?。如果沒有相關(guān)的文件或者協(xié)議，那就按照誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)?。而上述的公有建筑面積的分?jǐn)倧氖贾两K都體現(xiàn)了這一原則。對于公用建筑面積的分?jǐn)偅覀円话悴扇∠韧ㄟ^有關(guān)規(guī)定和規(guī)范得到整幢房屋的分?jǐn)傁禂?shù)，然后將每套居民住宅區(qū)的建筑面積乘以這個整幢的分?jǐn)傁禂?shù)就得到了每戶應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。當(dāng)然這種分?jǐn)偡椒ㄒ泊嬖谥锥?，這種方法只能夠知道整體的應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，而無法確切的得到具體每一套單元應(yīng)該分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。除此之外，隨著現(xiàn)在多元化的房屋建筑越來越多，這種單一的系數(shù)分?jǐn)偡椒ㄒ呀?jīng)不能滿足日益發(fā)展的房地產(chǎn)市場。對于單一的住宅區(qū)而言，這種公有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄟ€能夠適用，而對于那些比較復(fù)雜的房屋建筑，例如一些商業(yè)功能區(qū)與住宅區(qū)混合的房屋建筑，那這種公有建筑的面積分?jǐn)偡椒ň筒惶m用了，得到的結(jié)果也不精確和可靠。根據(jù)上述我們談到的五種分?jǐn)傤愋?，我們知道各個分?jǐn)傤愋偷姆謹(jǐn)倢ο蠛湍繕?biāo)也不同，所以它們理應(yīng)有自己的分?jǐn)傁禂?shù)，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需要。所以，我們也可以將分?jǐn)傁禂?shù)分為：幢分?jǐn)傁禂?shù)。首先我們應(yīng)該知道，它是應(yīng)該為整幢樓的擁有共同產(chǎn)權(quán)的用戶服務(wù)的，而且包含一些不能具體的分?jǐn)偟礁鱾€產(chǎn)權(quán)用戶的部分，比如公共廁所、門衛(wèi)室和樓梯間等等。區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)。該部分公用建筑面積應(yīng)該是為至少兩個功能區(qū)服務(wù)的，我們可以匯總出功能區(qū)中應(yīng)該參與面積分?jǐn)偟目偟慕ㄖ娣e，然后該部分的公用建筑面積與總的參與分?jǐn)偟慕ㄖ娣e之和得到的比例就是我們想要的區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)；區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。它的對象指的就是一個功能區(qū)，因此首先我們應(yīng)該匯總出該功能區(qū)的總的套內(nèi)建筑面積，那該功能區(qū)中應(yīng)該參與分?jǐn)偟慕ㄖ娣e與該功能區(qū)的總的建筑面積的比例就是我們所說的區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)[24]；層間分?jǐn)傁禂?shù)。首先我們應(yīng)該匯總出樓層的總的應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偟拿娣e，然后樓層間的公用建筑面積與所有應(yīng)該參與分?jǐn)偟拿娣e之和的比例就是我們說的層間分?jǐn)傁禂?shù)；層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。同樣的道理，匯總出樓層內(nèi)的總的套內(nèi)建筑面積，然后參與分?jǐn)偟臉菍用娣e與總的建筑面積的比例就是層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)?？偠灾?，房產(chǎn)建筑面積的分?jǐn)傋裱鴱恼w到局部，逐級分?jǐn)偟脑瓌t。在進(jìn)行面積分?jǐn)偟倪^程中，必須秉著嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的態(tài)度，做到不遺漏、不出錯。而且對于我們房產(chǎn)測繪人員，更應(yīng)該嚴(yán)格要求自己。尤其在當(dāng)今房屋建筑越來越多樣化的時代，很多建筑面積的分?jǐn)偠急容^復(fù)雜。我們應(yīng)該在遵守相關(guān)房產(chǎn)規(guī)范和法律的前提下，根據(jù)已有知識，去靈活的處理這些比較棘手的面積分?jǐn)倖栴}。對于一些因為面積分?jǐn)偠a(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛，如果產(chǎn)權(quán)人有相關(guān)的文件或協(xié)議，那我們就應(yīng)該依照這些文件與協(xié)議進(jìn)行面積的分?jǐn)?，但是如果確實沒有任何文件，那我們應(yīng)該交給有關(guān)房產(chǎn)行政部門來進(jìn)行協(xié)調(diào)和解決。房產(chǎn)面積分?jǐn)傄恢币詠矶继貏e容易產(chǎn)生糾紛，因此在進(jìn)行這方面的工作的時候，我們就更應(yīng)該謹(jǐn)慎和靈活多變。4房地產(chǎn)測繪中存在的問題與對策4.1面積差異問題在前面對房屋的勘測與丈量中，我們說到了為了獲取房屋的邊長，有預(yù)售測量和竣工測量兩種形式。預(yù)售測量是工程還沒有動工前，我們根據(jù)相關(guān)的測繪成果資料和建筑施工圖而得到該房屋建筑的邊長數(shù)據(jù)，進(jìn)而計算出該房屋建筑的面積，即預(yù)售面積?？⒐y量則是在工程結(jié)束以后，我們到測區(qū)內(nèi)對房屋建筑進(jìn)行實地的勘測，然后在測區(qū)實地內(nèi)測得我們需要的房屋建筑的邊長。理論上來說，如果按照房屋建筑施工圖進(jìn)行施工的話，那在房屋工程沒竣工前預(yù)測的房屋建筑面積應(yīng)該和竣工后的實地勘測和丈量得到的實際房屋建筑面積沒有多大區(qū)別。但是理論畢竟不等同于實際，隨著施工的進(jìn)行，會遇到許多新的問題，建筑施工圖也要隨著施工的進(jìn)行而不斷的修改。另一方面，在進(jìn)行實地的勘測與丈量過程中，由于測量中產(chǎn)生的誤差、記錄產(chǎn)生的錯誤、房屋施工中產(chǎn)生的誤差等都會導(dǎo)致結(jié)果的差異。除此之外，由于房屋建筑中功能區(qū)的改變以及專有服務(wù)區(qū)的出現(xiàn)，房屋建筑的公有建筑面積和房屋建筑的分?jǐn)偯娣e也會有所不同，這些都會導(dǎo)致預(yù)售測量和竣工測量得到的面積不符。有時這種面積不符的情況也是不能避免的，一般進(jìn)行預(yù)售測量階段和竣工測量階段的測量單位是不同的，由于技術(shù)上的差異，也會造成所測面積的不同。為了保持所測面積的唯一性，一般在進(jìn)行完竣工測量并驗收合格后，會把預(yù)售階段所得到的測繪資料成果書注銷，而將竣工測量階段得到的測繪成果書上交到有關(guān)房屋管理的行政部門，以保障購房人的合法權(quán)益。除此之外，測繪部門應(yīng)該在預(yù)售階段的測繪資料成果書上標(biāo)明是什么時候進(jìn)行的預(yù)測數(shù)據(jù)，以方便同實際丈量的測繪成果資料區(qū)別開來。為了解決這一問題，我們可以從兩個方面解決：首先在預(yù)售階段，因為我們所有的依據(jù)都是一些建筑施工圖和有關(guān)成果資料，所以我們必須保證這些圖和資料的準(zhǔn)確性和完整性。這些圖中的標(biāo)注必須清晰準(zhǔn)確，而且這些圖與資料應(yīng)該得到相關(guān)房屋行政管理部門的認(rèn)可和蓋章才行。還有一點不可遺漏的是，我們必須對這些圖和資料進(jìn)行嚴(yán)格的審查與認(rèn)定，尤其應(yīng)該特別注意其中的面積分?jǐn)倖栴}。對于竣工測量階段，前面我們論述過應(yīng)該提前對測區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查。房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)該盡量精確和詳實，包括測區(qū)內(nèi)房屋的建筑面積、位置、權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)等內(nèi)容，這樣方便我們繪制出比較準(zhǔn)確可靠的房屋建筑施工圖。在實地勘測和丈量階段，我們應(yīng)該保持外業(yè)測量的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行多余觀測，方便我們之后的檢核。在記錄測量數(shù)據(jù)時，應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)，以防出現(xiàn)記錄錯誤的情況發(fā)生。在外業(yè)測量過程結(jié)束后，我們要對該測區(qū)內(nèi)的有關(guān)建筑進(jìn)行拍照，以方便內(nèi)業(yè)的處理。為了防止因為房產(chǎn)面積不符而產(chǎn)生不必要的糾紛的情況的發(fā)生，如果房地產(chǎn)公司在施工工程中，設(shè)計時面積方面有什么變動的話應(yīng)該及時通知購房者。除此之外，各個房地產(chǎn)公司、施工單位和測繪單位也應(yīng)該不斷提高自己的測繪專業(yè)技術(shù)水平，以保障房屋建筑的質(zhì)量，這樣才能保證消費者的合法權(quán)益不受侵害。4.2房地產(chǎn)測繪管理存在的問題及對策4.2.1我國房地產(chǎn)測繪存在的問題就目前而言，我國的的房地產(chǎn)市場管理制度還不成熟和完善，存在著許多急需解決的問題。首先有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)測繪的重視不夠，在有關(guān)房地產(chǎn)測繪的組織和管理方面投入的精力和資金比較少，從而導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展在世界范圍內(nèi)的落后。由于政府部門的不重視和投入有限，我國在房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)研究方面存在著很大的困難，造成了與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的脫軌。因此我國很多房地產(chǎn)測繪工作的效率都比較低，造成了人員、資金和精力的大量損失。另外，我國的房地產(chǎn)測繪行業(yè)的專業(yè)技術(shù)水平普遍都比較低，發(fā)展空間比較小。近些年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，越來越多的測繪公司相繼成立，然而由于相關(guān)部門的監(jiān)管力度不夠，好多在技術(shù)、資金等方面都未達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的公司也能夠獲得審批，導(dǎo)致了房地產(chǎn)測繪市場的混亂。除此之外，還存在著許多包括不正當(dāng)競爭在內(nèi)的違法犯紀(jì)行為，這些歸根結(jié)底都是由于房地產(chǎn)相關(guān)行政和監(jiān)管部門的監(jiān)管力度不夠?qū)е碌?。如果不及時制止，勢必會給我消費者的利益造成巨大的傷害。由于不同地方、不同地區(qū)的房地產(chǎn)測繪部門和人員的技術(shù)水平不同，在進(jìn)行外業(yè)測量工作時，各自的做法也不盡相同，因此得到的測量成果也存在著很大的差異。而且我們國家房地產(chǎn)測繪行業(yè)還存在著一個比較突出的問題，各個測繪部門之間的聯(lián)系都比較少，都是各行其是。大量的測繪資源都不能被共享，因此造成了資金、人員和精力上的巨大浪費。這個問題其實也和我們有關(guān)國家房地產(chǎn)市場法規(guī)不完善有很大的關(guān)系。4.2.2房產(chǎn)測繪不足的改進(jìn)方法針對上述問題，我們應(yīng)該采取相應(yīng)的措施去應(yīng)對：首先，各級政府部門必須認(rèn)識到房地產(chǎn)測繪行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面的推動作用。加大在房地產(chǎn)測繪行業(yè)方面的資金和精力投入。重視房地產(chǎn)測繪行業(yè)的技術(shù)開發(fā)，積極引進(jìn)先進(jìn)的測繪技術(shù)和測繪人才，提高我國房地產(chǎn)測繪的工作效率。而且各級政府部分也應(yīng)該出臺一些房地產(chǎn)市場的法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)測繪市場，充分保障消費者的合法權(quán)益[25]?，F(xiàn)在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)測量工作都是傳統(tǒng)的測量方法，專業(yè)技術(shù)人員的水平也是參差不齊。因此我們要加大專業(yè)知識培訓(xùn)，不斷汲取先進(jìn)的房地產(chǎn)測繪技術(shù)，不斷提高測繪人員的技術(shù)水平[26]。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的地位，因此我們必須與時俱進(jìn)的改進(jìn)我們的技術(shù)和方法才能保證我國的房地產(chǎn)測繪市場健康快速的發(fā)展。由于我國房地產(chǎn)市場的法規(guī)還不成熟和完善，因而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的滯后。因此國家相關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的國情不斷加強(qiáng)和完善相關(guān)的法律法規(guī)。對那些包括不正當(dāng)競爭在內(nèi)的違法亂紀(jì)行為，政府部門必須進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊。為了減少房地產(chǎn)測繪市場中一些不必要的糾紛，應(yīng)該建立一個統(tǒng)一的測繪標(biāo)準(zhǔn)。同時應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪的監(jiān)管和審查，嚴(yán)厲查處那些在技術(shù)和財力上達(dá)不到要求的測繪公司，保證我國的房地產(chǎn)測繪市場的健康快速的發(fā)展。為了減少由于測繪工作的重復(fù)而造成的精力、人員和資金的浪費，我國房地產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)該建立一個房地產(chǎn)測繪成果資源共享的系統(tǒng)，各個測繪部門之間應(yīng)該加強(qiáng)聯(lián)系，互相合作，這樣可以極大的提高房地產(chǎn)測繪工作的效率。這樣就能形成一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪成果標(biāo)準(zhǔn)，利于我國房地產(chǎn)測繪市場的健康快速的發(fā)展。5總結(jié)隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程進(jìn)一步的加快，房地產(chǎn)測繪行業(yè)在我們的日常生活中扮演著越來越重要的角色。作為一名測繪專業(yè)技術(shù)人員，必須要對房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容了然于胸，不斷提高自己的專業(yè)技術(shù)水平，并能夠在測繪過程中靈活的處理遇到的問題。尤其對房地產(chǎn)面積計算和面積分?jǐn)偡矫娴膯栴}，更加要引起我們的重視。我們知道我國的的房地產(chǎn)市場還不成熟和完善，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)測量工作都是利用傳統(tǒng)的方法來進(jìn)行測量的。因此我國今后一定要加強(qiáng)與現(xiàn)代先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的聯(lián)系，不斷汲取先進(jìn)的方法和經(jīng)驗，