株洲-竹勝源地產(chǎn)株洲項目-專題研究@物業(yè)發(fā)展建議

株洲竹勝源地產(chǎn)株洲項目

專項研究謹(jǐn)呈：株洲竹勝源房地產(chǎn)有限公司一、商業(yè)專項研究三、客戶研究分析四、園林景觀規(guī)劃二、區(qū)域內(nèi)配套分析第一部分：商業(yè)專項研究1、區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究2、項目商業(yè)級別、適宜規(guī)模3、項目商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及演變4、商業(yè)建筑技術(shù)建議株洲商圈概況：依托便利的交通與各區(qū)經(jīng)濟(jì)的支撐，目前株洲商業(yè)發(fā)展主要形成四大商圈蘆淞建設(shè)路商圈（核心商圈）：國內(nèi)著名的中南地區(qū)服飾批發(fā)城，僅半公里內(nèi)就有43個批發(fā)市場；天元蒿山商圈（核心商圈）：新開發(fā)區(qū)域，株洲市政府所在地，豐富的日常生活配套，完善的市政配套，新一佳附近為區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)中心；荷塘紅旗商圈（次級商圈）：發(fā)展起步較晚，以紅旗廣場為核心的日常生活配套的商業(yè)中心，以及周邊20余個專業(yè)批發(fā)市場；石峰區(qū)板塊（次級商圈）：包括響石廣場、杉木塘等的綜合性、專業(yè)市場。天元區(qū)蒿山商圈荷塘區(qū)紅旗商圈石峰區(qū)響石廣場、杉木塘蘆淞區(qū)建設(shè)路商圈本項目由于舊城區(qū)、生活習(xí)慣所限，在株洲四區(qū)中，荷塘區(qū)商業(yè)發(fā)展處于中等水平商圈商圈層級商圈描述商圈特征主題最高租金荷塘紅旗商圈次級商圈株洲居民區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計，荷塘區(qū)現(xiàn)有人口位四大區(qū)之首，人口總數(shù)大約27.8萬人。現(xiàn)已有眾多知名百貨及超市入駐荷塘片區(qū)，但局限于舊城區(qū)消費(fèi)能力、生活習(xí)慣等多方面的因素，商業(yè)經(jīng)營狀況一直較不理想。百貨、商業(yè)街區(qū)、主題文化街區(qū)等，株洲日常、商務(wù)商業(yè)較集中區(qū)域。紅旗廣場附近每平方租金約100元左右蘆松建設(shè)路商圈核心商圈國內(nèi)著名的中南地區(qū)服飾批發(fā)城，僅半公里左右半徑即有43家批發(fā)市場。株洲傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，道路較窄，無限行制度。往來車流量大。輻射中原及中南地區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站。購物、休閑、娛樂、商務(wù)；株洲市成熟商圈，人流35萬次/日。市主流消費(fèi)區(qū)域，服務(wù)、滿足市區(qū)、外來各級消費(fèi)；“金冠”左側(cè)服裝批發(fā)市場每平方租金約為1000元左右（店面?。┨煸锷缴倘诵纳倘π麻_發(fā)區(qū)域，株洲市政府所在地，豐富的日常生活配套，完善的市政配套，新一佳附近為區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)中心強(qiáng)而有力的生活新區(qū)域，聚集了大量的休閑、娛樂場所。購物、休閑、娛樂；株洲市成熟商圈，株洲市休閑娛樂集中地。石峰區(qū)板塊次級商圈株洲工業(yè)區(qū)，交通便捷，家居建材一條街，周邊配套不足，逐步改善中。主要以批零建材、家具等業(yè)態(tài)為主?；A(chǔ)性日常配套。日常購物、簡單商務(wù)活動、建材、家私集中街區(qū)。根據(jù)荷塘區(qū)商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃，荷塘區(qū)商業(yè)發(fā)展方向主要集中在紅旗廣場及周邊，較偏遠(yuǎn)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有待加強(qiáng)向陽東路特色農(nóng)產(chǎn)品街：從向陽廣場向東接快速環(huán)道，該路緊鄰上瑞高速，是地方特色農(nóng)產(chǎn)品打入城市的窗口，規(guī)劃建設(shè)成株洲市區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品一條街。桂花路商業(yè)步行街：南起新華東路，北至金屬公司，沿途店鋪大多以經(jīng)營五金產(chǎn)品為主，可望打造成特色小五金一條街。紅旗商業(yè)中心：以紅旗廣場為中心，依托偉大國際廣場、東都商業(yè)廣場、銀泰商業(yè)廣場，主要發(fā)展大型商業(yè)，構(gòu)建株洲區(qū)域性商業(yè)中心，其商業(yè)定位是生活服務(wù)、文化休閑、生態(tài)旅游及專業(yè)批發(fā)；同時將紅旗路荷塘區(qū)段發(fā)展為該中心的配套商業(yè)區(qū)，主要發(fā)展酒店、餐飲、休閑及特色小吃。文化品牌商貿(mào)業(yè)態(tài)：從流芳園到向陽廣場（擬建于株瀏路口），以幾年抗戰(zhàn)和道家傳統(tǒng)歷史文化為主題，主打文化品牌的商貿(mào)業(yè)態(tài)。專業(yè)市場群落功能區(qū)：從新華中路、新華東路以北，西起京廣線，東至向陽北路，北至紅港路水竹湖路一線，包含了中南蔬菜大市場、株洲汽車城、豐泰家具城等。新華路：以特色商業(yè)街為載體，融匯現(xiàn)代商業(yè)新興業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)大動脈，隨著富華商業(yè)廣場、溫州商城、沃爾瑪廣場的開工，新華路繁榮景象指日可待。區(qū)域內(nèi)各主干道分布商業(yè)經(jīng)營檔次不足，且以輻射周邊人群為主街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費(fèi)群體消費(fèi)成本租金水平（元/平方）輻射半徑紅旗廣場超市、百貨、娛樂休閑荷塘區(qū)域居民中60-100荷塘區(qū)中心區(qū)域新華東路日常及餐飲配套周邊居民及過路人群中低30-60新華東路紅旗路日常及餐飲配套周邊居民中30-100紅旗路東環(huán)路目前較少營業(yè)商鋪周邊居民及過路人群低<30東環(huán)路蘆凇路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100蘆淞路、建設(shè)路、沿江南路石宋路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群低30-100荷塘及周邊區(qū)域荷塘區(qū)各主干道商業(yè)分布及其租金水平目前紅旗商圈的發(fā)展以偉大國際廣場、東都文化廣場為首的紅旗廣場為核心，輻射整個荷塘區(qū)中心區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成經(jīng)營業(yè)態(tài)代表購物百貨、超市、家電荷塘購物廣場、步步高東都店餐飲中西餐、茶餐廳、快餐店肯德基、桂林人、北京美味餃子館……休閑電影院、健身、KTV等萬達(dá)國際電影城、華地賓館KTV娛樂城……經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店規(guī)模偉大國際廣場負(fù)一層：電器一層：超市二層：服裝三層及以上：休閑娛樂株百，經(jīng)營一、二層5.5萬㎡東都文化廣場負(fù)一層：超市一層：化妝品、鞋類二層：服裝三層：電器四層：電影院五層：健身娛樂步步高，整體經(jīng)營負(fù)一至三層每層約7200㎡，共約5萬㎡銀泰財富廣場目前在建，計劃為商貿(mào)、酒店式公寓—6層商場的面積達(dá)5萬㎡匯總共約15.5萬㎡株百、步步高等知名百貨及超市已入駐荷塘片區(qū)，但局限于舊城區(qū)、消費(fèi)能力、生活習(xí)慣等多方面因素，經(jīng)營狀況一直較不理想。偉大國際廣場東都文化廣場銀泰財富廣場紅旗商圈對本項目區(qū)域的輻射主要體現(xiàn)為目的地型購物以及休閑娛樂，因距離原因并不能滿足本項目居住人群日常生活服務(wù)方面的需求買衣服、電器之類的，或者是一家人出去玩，就會經(jīng)常去紅旗廣場。平時上街買菜買東西，走路的接受時間在15分鐘以內(nèi)吧，會選擇就近的菜市場或超市。——紅旗廣場周邊某家庭主婦以行為工程學(xué)最佳步速4.8公里/小時為依據(jù)，按照15分鐘步行原則（根據(jù)訪談結(jié)果，此值接近上限），滿足居民15分鐘日常購物需求的最大輻射半徑為1200米；紅旗廣場距離本項目區(qū)域超過2.4公里，車程5分鐘，因距離因素在滿足項目區(qū)域生活配套需求方面存在較大難度。紅旗廣場在日常生活服務(wù)方面，因距離因素未能滿足項目區(qū)域需求紅旗商圈對項目區(qū)域的輻射主要體現(xiàn)為大型購物以及休閑娛樂紅旗商圈集聚了株洲百貨、步步高兩大知名主力店，涵蓋購物、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，總規(guī)模超過17萬平米，成為荷塘區(qū)居民滿足大型購物、休閑娛樂等需求的首要選擇。新華東路沿街商鋪雜亂，檔次低，形象差，主要滿足附近居民日常生活需求以向陽廣場為核心的2公里半徑內(nèi)商業(yè)對本項目有較強(qiáng)的輻射能力，因此本專題需研究新華東路商業(yè)情況。新華東路沿街商鋪基本為住宅樓底商，因樓齡較舊，硬件設(shè)施、形象均非常落后；臨街開放、零散的商鋪格局，導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)態(tài)參差、規(guī)模小、檔次低；目前沿街經(jīng)營的業(yè)態(tài)雜亂且過度重復(fù)：水暖器材店、餐飲店、雜貨店、食品店、五金店、藥店、賓館、銀行網(wǎng)點(diǎn)、休閑娛樂場所、集貿(mào)市場等等，沒有大型超市。新華東路沿街商業(yè)輻射能力低，主要滿足附近居民的日常生活需求新華東路沿街商鋪雜亂、規(guī)模小、檔次低絕大多數(shù)商鋪經(jīng)營檔次低，經(jīng)營情況一般，主要服務(wù)周邊居民及經(jīng)過人群的日常生活、餐飲需求；目前新華東路對項目所在的向陽廣場的輻射主要來自于：集貿(mào)市場、部分餐飲店，但輻射能力仍有限。紅旗廣場(2.5公里)沿街商鋪，業(yè)態(tài)雜亂，形象差，檔次低錦云農(nóng)貿(mào)市場(1公里)戴家?guī)X農(nóng)貿(mào)市場(1公里)向陽廣場新華東路北路段新華東路南路段新華東路南路段半徑2公里紅旗廣場商圈能夠滿足本項目在目的型購物、休閑娛樂等方面的需求，但本項目還存在日常生活服務(wù)配套不足的問題紅旗廣場沿街商鋪，業(yè)態(tài)雜亂，形象差，檔次低錦云農(nóng)貿(mào)市場、向陽平價超市戴家?guī)X農(nóng)貿(mào)市場向陽廣場向陽廣場這邊要把樓盤項目做好，就必須完善商業(yè)配套，要不然生活不便，消費(fèi)者是不會考慮的。——430工會主席在大型購物、娛樂休閑方面受到紅旗廣場輻射；目前區(qū)域周邊的生活服務(wù)配套缺乏，主要依靠周邊的集貿(mào)市場、街邊低檔凌亂的商鋪。項目現(xiàn)狀位于向陽中路盡端路，距離新華東路約800米，仍較遠(yuǎn)，生活服務(wù)配套更顯不便；另一方面，區(qū)域周邊現(xiàn)有的少量商業(yè)配套檔次非常低，與本項目形象嚴(yán)重不符。向陽中路現(xiàn)狀本項目需自我完善商業(yè)配套，但需控制規(guī)模半徑2公里根據(jù)哈夫模型，某一商業(yè)聚集區(qū)對居民的吸引力(反映為居民來該區(qū)購物的概率)與該區(qū)的規(guī)模成正比，與距離成反比；紅旗廣場距離項目約2.5公里，在滿足日常生活配套方面缺乏吸引力。第一部分：商業(yè)專項研究1、區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展研究2、項目商業(yè)級別、適宜規(guī)模3、項目商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及演變4、商業(yè)建筑技術(shù)建議項目商業(yè)級別：基于商業(yè)競爭、區(qū)域發(fā)展、項目規(guī)模及居住人口，本項目商業(yè)定位為社區(qū)型商業(yè)基本要素市級中心商業(yè)區(qū)新城商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心社區(qū)型商業(yè)規(guī)模12-30萬㎡以上6-12萬㎡以上6-10萬㎡以上0.9-3.6萬㎡1800-9000㎡區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利社區(qū)主要交通節(jié)點(diǎn)一般特征半徑10-20km時間距離15-30分鐘人口50-100萬人停車場2000-5000輛集中型或街區(qū)綜合百貨類為主規(guī)模零售類業(yè)態(tài)（大型百貨、家電/數(shù)碼/家居等專業(yè)市場及各類小商家）集中型商業(yè)和街區(qū)外街+內(nèi)街形式社區(qū)服務(wù)店為主雜貨類業(yè)態(tài)（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量10萬以上日人流量5萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者車行30分鐘內(nèi)居民區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民主要面向社區(qū)內(nèi)部居民，同時輻射周邊居民現(xiàn)實(shí)案例廈門SM商業(yè)廣場12.6萬廣州天河城16萬英國BLUEWATER16萬深圳萬象城18.8萬深圳CocoPark8.5萬深圳海岸城16萬深圳保利文化廣場14.5萬深圳中信城市廣場6.75萬深圳萬科城3萬/54萬金地梅龍鎮(zhèn)(1.2萬/42萬)春華四季園(0.8萬/43萬)潛龍華城（1.6萬/19萬）陽光棕櫚園(0.49萬/37.1萬)本項目規(guī)模層次國內(nèi)城市規(guī)劃指標(biāo)對比參考國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)參考本項目商業(yè)級別及規(guī)模確定本項目商業(yè)規(guī)模研究一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積居住區(qū)

0.7-0.91㎡/人類別合理服務(wù)半徑800-1000M城市社區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積摘自《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)參考背景說明：該社區(qū)于1972年開發(fā)，位于離東京約1小時車程通勤圈內(nèi)，90%以上是高層住宅(8層以上)。所有的住宅團(tuán)組都有一所中學(xué)和兩所小學(xué)，都帶有運(yùn)動場并位于邊緣以便與外界共享；所有的團(tuán)組都設(shè)置近鄰公園還要兼顧外圍人群使用方便……經(jīng)過多年發(fā)展，其商業(yè)滿足了社區(qū)居民生活需求，經(jīng)營狀況良好。商業(yè)規(guī)模比=1/36.6=0.027國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1——A.C.Perry：鄰里住區(qū)理論——《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)社區(qū)建設(shè)理論—鄰里住區(qū)理論背景：以20年代佩里（A.C.PERRY）提出的鄰里住區(qū)理論為基礎(chǔ)建成，社區(qū)以交通干道為邊界，把居住建筑、公共建筑、綠地等予以綜合解決，不僅是日常必需品的供應(yīng)，一般生活服務(wù)都可以在社區(qū)內(nèi)解決；該理論在歐洲一些城市的衛(wèi)星城市規(guī)劃設(shè)計中得以推廣和運(yùn)用。社區(qū)主要特征：四周區(qū)域沒有成型的集中商業(yè)區(qū)；人口密度150人/H㎡；周圍有干線公路相連。占地面積：18.6萬㎡建筑面積：36.6萬㎡公園：6.07萬㎡商業(yè)面積：約1萬㎡，包括店鋪、百貨、專賣店日本光丘花園城社區(qū)綜合考慮片區(qū)現(xiàn)狀與未來需求，打造7000㎡社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)配套確定商業(yè)功能片區(qū)成熟程度——目前區(qū)域陌生，人口數(shù)量不足，不具備商業(yè)氛圍；從區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套看，紅旗廣場現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模已足夠輻射本項目大型購物，但從日常生活配套看，周邊區(qū)域較難滿足未來需求；項目臨街狀況——項目緊鄰三條規(guī)劃道路，但西側(cè)、北側(cè)短期內(nèi)難以利用，南側(cè)向陽中路對接向陽廣場，具備較強(qiáng)的利用價值；社區(qū)規(guī)模——160畝，規(guī)模較大；對外輻射力——較弱。以社區(qū)服務(wù)功能為主，兼具部分片區(qū)服務(wù)功能。社區(qū)商業(yè)總規(guī)模：≈7000m2考慮項目規(guī)模（計容總建面約29萬平米，預(yù)計居住人口約10000人）：按公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)為0.7-0.91㎡/人（800-1000米范圍）：面向社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)面積為：7000-9100㎡按國際類比社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)規(guī)模比：0.027，面向社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)面積約為：7800㎡第一部分：商業(yè)專項研究1、區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展研究2、項目商業(yè)級別、適宜規(guī)模3、項目商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及演變4、商業(yè)建筑技術(shù)建議成熟區(qū)社區(qū)商業(yè)案例研究:深圳招商海月（一、二期）

業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例超市14%80025.64%24h便利店14%802.56%餐飲311%3009.62%藥店14%1003.21%美容美發(fā)27%1404.49%服裝鞋帽14%601.92%房產(chǎn)中介14%401.28%眼鏡14%401.28%沖印店14%401.28%零售622%3009.62%空置14%1504.81%其它828%107034.29%合計27100%3120100%國內(nèi)類比案例研究區(qū)域位置南山后海大道東側(cè)項目規(guī)模約35萬㎡戶數(shù)/入伙時間2378戶/2000.11;2002.12項目檔次中檔商業(yè)總面積約4650㎡商業(yè)形態(tài)主題商業(yè)街，1500m長商業(yè)檔次中檔，無大型品牌主力店商鋪數(shù)量/面積范圍68個(單店平均面積65㎡)商業(yè)樓層數(shù)/層高1層/4m主要業(yè)態(tài)零售購物、美容美發(fā)、餐飲主力店太平洋保險、富士激光沖印商業(yè)主要沿小區(qū)出入口海月路東面分布，主要為社區(qū)服務(wù)；工業(yè)八路的商業(yè)為開放式，多數(shù)還沒有營業(yè)，因為南面天驕華庭現(xiàn)沒入伙，北面主要的離住宅部分較遠(yuǎn)。成熟區(qū)社區(qū)商業(yè)案例研究:深圳蔚藍(lán)海岸（一、二、三期）

商業(yè)業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例超市15%80039.02%24h便利店15%803.90%餐飲316%30014.63%藥店15%1004.88%美容美發(fā)211%1406.83%服裝鞋帽15%602.93%房產(chǎn)中介15%401.95%眼鏡15%401.95%沖印店15%401.95%零售632%30014.63%空置15%1507.32%合計19100%2050100%國內(nèi)類比案例研究區(qū)域位置南山后海大道東側(cè)項目規(guī)模約54萬㎡戶數(shù)/入伙時間4342戶/2000.11;2003.7項目檔次中檔商業(yè)總面積約3040㎡（小區(qū)內(nèi)另有商業(yè)，不對外開放）商業(yè)形態(tài)臨街商鋪商鋪數(shù)量/面積范圍40個左右，最小面積100以上,商業(yè)層數(shù)/層高1層/6M，大多商店沒有分隔樓層主要業(yè)態(tài)超市購物、餐飲、家居裝飾主力店華潤萬佳超市、通家樂超市、7-11便利店商業(yè)主要沿著小區(qū)出入口的登良路兩邊集中分布，為500m長臨街商鋪；周邊商業(yè)配套比較充足，加上小區(qū)內(nèi)也有商業(yè)，故沿街商業(yè)面積不大；主力店為7-11，滿足便利性，但不構(gòu)成吸引人流的商業(yè)業(yè)態(tài)陌生區(qū)社區(qū)商業(yè)案例研究:陽光棕櫚園種類店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例超市11.20%80020.70%24h便利店11.20%301%餐飲913.20%40010.40%藥店22.40%1704.40%美容美發(fā)49.60%3308.60%服裝鞋帽12.40%802.10%房產(chǎn)中介83.60%45011.70%銀行10%852.20%沖印店22.40%1704.40%零售67.20%3208.30%空置910.80%70018%其它1944.80%3158.20%合計63100%3850100%國內(nèi)類比案例研究項目名稱陽光棕櫚園區(qū)域位置南山區(qū)前海路和學(xué)府路交匯處項目規(guī)模約39萬㎡戶數(shù)/入伙時間2962戶/2002.8-2004.7項目檔次中檔商業(yè)總面積4850㎡商業(yè)形態(tài)臨街商鋪＋主題商業(yè)街，分布在小區(qū)主入口兩側(cè)商鋪數(shù)量/面積范圍63個/50--100㎡左右商業(yè)樓層數(shù)/層高1層/4M主要業(yè)態(tài)零售、飲食、中介、裝飾主力店華潤萬佳超市、一致藥業(yè)、百果園、一品軒商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量以餐飲、房產(chǎn)中介、零售為主總結(jié)：社區(qū)商業(yè)演變規(guī)律一般社區(qū)商業(yè)演變規(guī)律社區(qū)啟動期社區(qū)成熟期社區(qū)發(fā)展期社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂的配套社區(qū)配套為主滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè)家庭裝修服務(wù)、家居飾品、便利店、面包房銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、發(fā)廊、花店等咖啡店、特色食街、小型俱樂部、服裝店、書店等深圳萬科城“風(fēng)情步行街”總體量22000㎡，開業(yè)初的業(yè)態(tài)布局中餐飲占比39%，其中KFC600㎡，丹桂軒1600㎡無論是社區(qū)啟動還是社區(qū)成熟，餐飲都占有較大的比例，只是在業(yè)態(tài)上有一定程度的變化，比如滿足生活休閑和娛樂需要的特色餐飲服務(wù)因此在商業(yè)建筑上要充分考慮餐飲的建筑要求株洲客戶的商業(yè)業(yè)態(tài)關(guān)注點(diǎn)——對購物、餐飲和其他日常生活服務(wù)的要求較高客戶關(guān)注點(diǎn)以基本的生活需要為主；對于購物、餐飲和日常生活服務(wù)的要求較高。評述超市>餐飲>日常生活服務(wù)>百貨>休閑娛樂；休閑娛樂中，KTV、酒吧是最受歡迎的場所?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)商業(yè)配套關(guān)注度娛樂休閑關(guān)注度社區(qū)商業(yè)功能分布與配比居家服務(wù)功能休閑服務(wù)功能零售功能餐飲服務(wù)功能公共服務(wù)功能社區(qū)商業(yè)的主要功能社區(qū)商業(yè)的主要功能零售功能–提供主、副食品、生活日用品餐飲服務(wù)功能–提供早餐、正餐，以及特色餐飲居家服務(wù)功能–提供家政服務(wù)、修理服務(wù)、綜合服務(wù)（如洗衣、攝影、精品裝飾建材等）等功能休閑服務(wù)功能–提供KTV、酒吧、美容美發(fā)、足浴、棋牌、網(wǎng)吧等功能公共服務(wù)功能–銀行、郵政、通訊、社區(qū)醫(yī)療等功能零售類餐飲服務(wù)類居家服務(wù)類休閑娛樂類公共服務(wù)類30%-40%30％-40%20%-30%10%-15%5%-10%社區(qū)商業(yè)的功能面積配比世聯(lián)研究本項目商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)業(yè)態(tài)特色餐飲零售服務(wù)超市、便利店、音像、面包店、服裝店、書店、雜貨店…快餐、家庭餐館、茶餐廳、中高檔餐飲…居家服務(wù)家居裝潢、洗衣、照相、中介服務(wù)、家政…休閑娛樂KTV、酒吧、足浴、棋牌、美容美體、網(wǎng)吧…公共服務(wù)銀行、通訊、郵政、社區(qū)診所…商業(yè)業(yè)態(tài)組合以符合項目商業(yè)定位、滿足客戶的基本生活需要為主要目的；社區(qū)商業(yè)的主要分布形式：沿街底商與小型集中商業(yè)相結(jié)合。結(jié)合項目周邊生活配套不便、區(qū)域較為陌生，較早安排引進(jìn)小型集中商業(yè)（約2000㎡）。社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪有相對集中的面積范圍，對臨街商業(yè)劃鋪有參考意義，后面將進(jìn)行研究。能接受二層的業(yè)態(tài)相對有限：酒樓、茶館、咖啡館、休閑娛樂、酒吧。商業(yè)形式與開發(fā)節(jié)奏——以區(qū)域成熟度和階段性實(shí)際需求確定項目商業(yè)配套開發(fā)節(jié)奏充分利用未來人流量較大的向陽中路和新塘路，排布住宅沿街底商；啟動階段將風(fēng)情商業(yè)街引入核心展示區(qū)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外商業(yè)街的連接；在臨近社區(qū)主入口東南角建設(shè)小型集中商業(yè)，引入超市、休閑、餐飲業(yè)態(tài)，滿足社區(qū)購物休閑需求，積聚人氣。確定商業(yè)形式：L型街區(qū)結(jié)合項目地塊適建商業(yè)的規(guī)模、城市功能對接及啟動策略安排：第一階段商業(yè)開發(fā)規(guī)模約為5000平米，其中小型集中商業(yè)為2000平米，沿街底商為3000平米；第二階段開發(fā)沿街底商，規(guī)模為2000平米。確定商業(yè)開發(fā)節(jié)奏第一階段：沿街底商（一層），3000㎡入口第一階段：小型集中商業(yè)（二層），2000㎡第二階段：沿街底商（一層），2000㎡項目商業(yè)功能分布1零售服務(wù)：客流較多、較便利的地段，形象較好的商店可提高檔次；特色餐飲：沿街，可分布于集中商業(yè)和底商，同時需減少油煙影響；居家服務(wù)：客流較多、較便利地段，社區(qū)內(nèi)需考慮形象較好的業(yè)態(tài)；休閑娛樂：沿街，可分布于集中商業(yè)和底商，需較多客流；公共服務(wù)：沿街，既滿足社區(qū)人口也可輻射周邊人群。商業(yè)分布指導(dǎo)原則——綜合考慮排布、客流、需求、節(jié)奏的結(jié)果需滿足消費(fèi)人群對各商業(yè)業(yè)態(tài)的承受距離、便利程度；需結(jié)合項目出入口設(shè)置、項目未來人流動線和各種商業(yè)客流量需求；應(yīng)盡可能降低某些業(yè)態(tài)（噪音、油煙）對居住區(qū)的影響；應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)節(jié)奏、社區(qū)成熟進(jìn)程、業(yè)態(tài)的演變綜合考慮；各商業(yè)分布指導(dǎo)思想入口入口向陽中路項目內(nèi)部新路塘項目商業(yè)功能分布2①區(qū)本項目商業(yè)功能分布②區(qū)③區(qū)④區(qū)集中商業(yè)內(nèi)部風(fēng)情商業(yè)街，項目核心展示區(qū)組成部分，需考慮生活服務(wù)配套的便利性，同時注意保持較好的形象和檔次；建議分布：零售功能（如便利店、面包店、水果店、藥店、雜貨店等）、居家服務(wù)功能（如攝影店、花店、干洗店等）L街區(qū)外街，緊鄰主入口，應(yīng)延續(xù)、補(bǔ)充①區(qū)的服務(wù)功能，同時適當(dāng)輻射周邊人群；建議分布：零售功能（如五金店、音像、精品店、書店等）、居家服務(wù)功能（如房產(chǎn)中介、家居建材、裝潢、理發(fā)店、修理服務(wù)、家政服務(wù)等）、少量公共服務(wù)功能（銀行、郵政、通訊等）臨雙主干道，在延續(xù)、補(bǔ)充①區(qū)、②區(qū)對社區(qū)服務(wù)功能的同時，利用交通優(yōu)勢、臨街優(yōu)勢放大餐飲、娛樂休閑、公共服務(wù)的功能；建議分布：餐飲（如快餐店、家庭餐館、熟食店等）、休閑娛樂（如茶吧、商務(wù)會所、咖啡廳等）臨雙主干道，利用交通優(yōu)勢、臨街優(yōu)勢放大餐飲功能，與③區(qū)共同打造美食街概念；建議分布：餐飲（如各地特色餐館等）小型集中商業(yè)，主入口東南角，兼具內(nèi)外輻射功能；建議分布：首層超市約1000㎡，二層餐飲約500㎡(中高檔餐館)、休閑娛樂約500㎡（洗浴、棋牌、美容美體等）入口①②②③④入口向陽中路項目內(nèi)部新路塘集中商業(yè)項目商業(yè)功能分布3零售類餐飲服務(wù)類居家服務(wù)類休閑娛樂類公共服務(wù)類規(guī)模≈2000㎡≈2500㎡≈1100㎡≈1000㎡≈400㎡業(yè)態(tài)比例≈30%≈35％≈15%≈15%≈5%備注含集中商業(yè)約1000㎡超市含集中商業(yè)約500㎡含集中商業(yè)約500㎡本項目商業(yè)功能配比指導(dǎo)不同商業(yè)業(yè)態(tài)，對店鋪有不同的面積范圍和劃鋪要求，接下來將進(jìn)行研究。眾多成熟社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)顯示，其經(jīng)營業(yè)態(tài)往往與規(guī)劃之初相差甚遠(yuǎn)，項目初期沿街商業(yè)的家居裝飾類業(yè)態(tài)相對居多，隨著社區(qū)的發(fā)展與成熟，逐漸被日常用品購買類、飲食業(yè)態(tài)替代，失衡的業(yè)態(tài)將會降低整體商業(yè)的檔次。因此，項目商業(yè)操作過程中，前期應(yīng)通過商鋪形態(tài)進(jìn)行事前控制，后期通過銷售協(xié)議進(jìn)行一定程度的約束，從而保持社區(qū)各類業(yè)態(tài)相對均衡。零售類業(yè)態(tài)示意超市便利店音像店面包店書店水果店餐飲類示意快餐茶吧西餐廳中餐廳居家服務(wù)類示意家居裝潢干洗店照相房產(chǎn)中介家政休閑娛樂類示意酒吧KTV足浴健身健美公共服務(wù)類示意社區(qū)診所通訊銀行第一部分：商業(yè)專項研究1、區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展研究2、項目商業(yè)級別、適宜規(guī)模3、項目商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及演變4、商業(yè)建筑技術(shù)建議市場典型項目分析：玫瑰名城在商鋪尺度、設(shè)計上存在一定問題玫瑰名城在商鋪尺度、設(shè)計等方面存在一定問題玫瑰名城一、二期共設(shè)計劃分50個商鋪，面積不規(guī)則44~100㎡；待社區(qū)逐漸成熟后，推售一、二期商鋪，目前均價6000元/㎡，剩余一期部分進(jìn)深開間比例較大的商鋪未售出。進(jìn)深開間比例過大：玫瑰名城商鋪開間以3.3米為主，輔以3.9米、5~6米、8米，而進(jìn)深卻較大，為11~15米，最大進(jìn)深開間比例超過4:1；超過4:1的比例對各種業(yè)態(tài)經(jīng)營上存在一定影響；商鋪設(shè)計出現(xiàn)踏步，降低了商業(yè)的可達(dá)性，不利于吸引客流。社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標(biāo)參考1社區(qū)商業(yè)參考開間(m)進(jìn)深(m)面積(㎡)零售類面包房2.5-44-715-30便利店5-126-1030-100雜貨店4-126-1230-60水果店2.5-46-815-30藥店4-66-820-50音像店3-86-915-50居家服務(wù)類洗衣店2.5-66-815-40沖印店2.5-66-815-30家政服務(wù)2.5-56-820-30中介3-107-1020-80布藝4-57-1230-50美容美發(fā)3-107-1220-100公共服務(wù)類銀行10-2012-20100-300郵政6-1012-1870-100休閑餐飲類酒吧6-810-1570-100餐飲6-1012-18—世聯(lián)研究社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營單元指標(biāo)參考230-60㎡：滿足零售功能、居家服務(wù)為主；70-100㎡：滿足部分規(guī)模要求較大的小餐店、美容美發(fā)、眼鏡店、通訊店……100-300㎡：銀行、網(wǎng)吧、酒吧、五金店等500-800㎡：健身中心、美容美體、足浴、中高檔特色餐飲劃鋪原則—符合整體定位：按照項目商業(yè)定位，劃鋪方式以考慮滿足社區(qū)商業(yè)為準(zhǔn)；符合物業(yè)形態(tài)：除小型集中商業(yè)外，均為沿街底商，需考慮與內(nèi)部多層、小高層/高層產(chǎn)品的協(xié)調(diào)，減少對居民的影響；滿足提升租金：開間、進(jìn)深及其比例需根據(jù)商業(yè)功能分布較好處理，達(dá)到精準(zhǔn)匹配商業(yè)業(yè)態(tài)和商鋪尺度的作用，有利于售價及租金提升；因?qū)嶋H操作中，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量不可控，為了提升規(guī)劃科學(xué)性，將對標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)行建議，而非單鋪面積；但劃鋪需強(qiáng)調(diào)部分商鋪可在未來分隔和拼合。各商業(yè)功能面積區(qū)間建議本項目商業(yè)建筑尺度建議建筑尺度底層商鋪（標(biāo)準(zhǔn)鋪總數(shù)約為110~120個，可進(jìn)行分隔或合并）總面積5000㎡標(biāo)準(zhǔn)鋪面積≈40平米層數(shù)1層基本開間以4米左右為宜基本進(jìn)深第一階段：以8-10米為宜第二階段：≈12米基本層高沿街底商基本設(shè)計1層挑空5.6米，內(nèi)部風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計1層層高3.3米建筑要求餐飲區(qū)考慮“排煙道/隔油池/下水管/空調(diào)位/煤氣”小型集中商業(yè)總面積2000㎡平層面積1000㎡層數(shù)2層說明：此僅作為建筑規(guī)劃參考，各指標(biāo)以設(shè)計院最終設(shè)計為準(zhǔn)。其它設(shè)計要點(diǎn)1：中式餐飲業(yè)態(tài)的排布問題中式餐飲有較大的油煙污染，住宅底層商業(yè)不允許設(shè)置重油煙排放的餐飲業(yè)態(tài)此處設(shè)置中式餐飲備注：采用地下排煙的裝置，防止油煙污染解決方案小高層小高層底商小高層小高層底商連廊立面圖平面圖說明：此僅作為建筑規(guī)劃參考，具體以設(shè)計院最終設(shè)計為準(zhǔn)其它設(shè)計要點(diǎn)2：預(yù)留廣告牌位置其它設(shè)計要點(diǎn)3：騎樓與廊柱底商非騎樓；廊柱不能太粗，影響商鋪的可視性；不應(yīng)有踏步，影響商鋪的可達(dá)性（玫瑰名城為反面案例）X商鋪?zhàn)≌亟值咨淘O(shè)計示意√X關(guān)鍵在于要較好的處理住宅與商業(yè)的相對隔離，不影響居住品質(zhì)√其它設(shè)計要點(diǎn)4：停車第二階段商業(yè)可適當(dāng)退讓，留出一定數(shù)量地面停車位，便于該餐飲功能、休閑娛樂客戶的停車需求。商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)戶招位置的設(shè)置——墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門頭招牌商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)城市是夜晚的，作為商業(yè)建筑，燈光景觀的設(shè)計至關(guān)重要；廣場、共享空間、建筑主立面的燈光裝飾應(yīng)是燈光設(shè)計的重點(diǎn)。商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——燈光景觀第一部分：商業(yè)專項研究國內(nèi)案例：萬科城風(fēng)情商業(yè)街萬科城概況萬科城位于深圳龍崗稼先路以南、貝爾路以北、坂雪崗大道華為百草園以西、石龍路以東。物業(yè)類型普通住宅、別墅建筑類別多層、小高層、高層占地面積397883.5平方米建筑面積437670平方米住宅面積398050平方米商業(yè)面積30000平方米覆蓋率30%容積率≤1.1停車位4200建筑設(shè)計美國Sandybabckck設(shè)計事務(wù)所景觀設(shè)計美國BGA景觀設(shè)計事務(wù)所開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司商業(yè)策劃深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)萬科城?風(fēng)情步行街——社區(qū)LIVINGMALL美食世界娛樂風(fēng)情走廊一樓時尚百貨二、三樓超市組合社區(qū)配套社區(qū)配套風(fēng)情娛樂休閑街區(qū)健身汽車配飾萬科城?風(fēng)情步行街位于萬科城的西南部，定位為社區(qū)LIVINGMALL，即“全生活廣場”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期2.2萬平方米，餐飲占到1.1萬平方米；二期0.8萬平方米目標(biāo)消費(fèi)群定位——圈定商業(yè)配套消費(fèi)圈核心商圈次級商圈輻射商圈核心商圈消費(fèi)人群（1.5km內(nèi)）——約15萬人華為工業(yè)園、新天下集團(tuán)等3萬人高科技精英；萬科城、日輝臺等近2萬高收入特區(qū)新移民；崗頭村、馬蹄山村、坂田村等近1萬富裕居民；其他消費(fèi)人群9萬人。次級商圈消費(fèi)人群（3km內(nèi)）——約30萬人龍坂衛(wèi)星城近幾年超過300萬平方米住宅開發(fā)量及周邊大量消費(fèi)人口，加上坂雪崗工業(yè)園近400多家高科技企業(yè)輻射商圈消費(fèi)人群（車程20分鐘內(nèi)）龍坂衛(wèi)星城及周邊福田中心區(qū)、龍華、布吉、觀瀾等過百萬的消費(fèi)人口業(yè)態(tài)定位——三大主題，三種風(fēng)情國際美食坊—打造深圳最著名的中西美食街主力商務(wù)酒樓主力中餐酒樓中餐風(fēng)味餐廳海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡茶藝建筑面積(㎡)約2000約2800約2500約1300約800約1600商戶要求著名粵式海鮮商務(wù)連鎖酒樓粵、川、湘、揚(yáng)、京、西北、東北等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風(fēng)味餐廳日本料理、韓國料理、西班牙餐廳、意大利餐廳、法國餐廳、拉丁風(fēng)味餐廳、印度餐廳、印尼餐廳等中式快餐、西式快餐等咖啡廳、各類酒吧、茶藝、書吧等等業(yè)態(tài)定位——三大主題，三種風(fēng)情時尚購物中心——風(fēng)情街區(qū)，體驗式購物時尚購物中心總面積為2萬平方米，具有現(xiàn)代商業(yè)布局的特色，通過“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，又注入西班牙和地中海風(fēng)情，使整個商業(yè)街演變成為一個集購物、休閑、游玩于一體的風(fēng)情街區(qū)。主題購物業(yè)態(tài)分為二種類型：日常購物：社區(qū)超市，具備生活必需品特色購物：西班牙風(fēng)情的購物走廊，針對周圍高收入人群業(yè)態(tài)定位——三大主題，三種風(fēng)情娛樂休閑廣場——12200平方米的開放式城市廣場12200平方米的文化廣場，為消費(fèi)者提供巨大的逗留場所，為商家?guī)頋撛诳腿?，也為商家促銷提供了場所。業(yè)態(tài)有茶館、酒吧等。針對周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層規(guī)劃——全街鋪的規(guī)劃布局建筑規(guī)劃的核心思想——街鋪和底商建筑風(fēng)格——雙首層，參考美國洛杉磯FashionIsland購物中心設(shè)計理念分割自由——有2層、3層、半地下等；鋪位最小12m2,最大的2900m2商鋪層高4.8~5.8米，使商鋪更顯寬敞、通透多數(shù)商鋪實(shí)用率超過90%，性價比提高吸引大型主力商家進(jìn)駐，標(biāo)定商區(qū)檔次，增強(qiáng)商業(yè)吸引力招商主要客戶華潤萬家已簽約丹桂軒已簽約國際美食購物中心休閑娛樂華潤超市丹桂軒中國銀行KFCKOSMO咖啡舞鶴日本料理EITIE（愛特愛）時裝名店三春暉書店自然美美容院逍遙養(yǎng)生堂小白兔干洗科達(dá)沖印大型主力店的進(jìn)駐有助于增強(qiáng)整個商業(yè)區(qū)的商業(yè)氛圍，吸引更多知名商家進(jìn)入04年底，華潤和丹桂軒的入駐標(biāo)定了該商業(yè)區(qū)的檔次，大量知名商家接踵而入，目前簽約主要客戶有中國銀行、KFC、KOSMO咖啡、舞鶴日本料理、EITIE時裝名店、三春輝書店、自然美美容、逍遙養(yǎng)生堂、小白兔干洗、柯達(dá)沖印等等招商先行的策略和帶租約的銷售方式為投資者提供風(fēng)險保障，有效增強(qiáng)投資者信心住宅入伙商鋪發(fā)售住宅發(fā)售商鋪招商20042003200520062007二期發(fā)售2005-05-1二期入伙2006-05-30一期發(fā)售2004-10-01

一期入伙2005-06-20

第一次發(fā)售2004-10-01

第二次發(fā)售2005-5-01

招商進(jìn)行招商率100%商鋪開業(yè)2005-10-1

銷售情況：萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式，到2005年5月份為止，80％商鋪已經(jīng)出租。05年6月正式發(fā)售余下20％，順利銷售完。萬科城主力店自己持有面積8419.23㎡，其余鋪面銷售，持有比達(dá)到了38%。招商情況：

商鋪的招商工作在2003年底開始進(jìn)行了，其先于商鋪的一期發(fā)售。華潤超市、丹桂軒、中國銀行、KFC、KOSMO咖啡、舞鶴日本料理、EITIE時裝名店、三春輝書店、自然美美容、逍遙養(yǎng)生堂、小白兔干洗、柯達(dá)沖印等一系列商家簽訂。招商推廣策略——整合傳播，活動造勢舉辦深圳獨(dú)一無二的西班牙風(fēng)情節(jié)招商推廣策略利用廣場舉辦促銷活動，不斷造勢組織營銷推廣，系統(tǒng)化媒體組合泛社區(qū)活動總動員創(chuàng)辦“萬科城?風(fēng)情步行街”消費(fèi)專刊先招商后發(fā)售策略，確保長遠(yuǎn)利益專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理通過招商先行、帶租約銷售、樹立高形象等方式增強(qiáng)投資者信心，再借勢于住宅銷售帶來的高人氣，萬科城商業(yè)銷售、招商非常成功營銷節(jié)奏樹立項目形象消除區(qū)域抗性增強(qiáng)投資者信心充分利用住宅銷售帶來的高人氣，一方面借勢，另一方面避免中間出現(xiàn)開盤無人關(guān)注的局面。通過風(fēng)情街概念的演繹、“中國社區(qū)LIVINGMALL示范工程”的概念的炒作等樹立項目高形象。以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，充分炒作概念，淡化區(qū)域不利形象，吸引投資者關(guān)注。通過招商先行、返租銷售等手段，為投資者信心提供保障。萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式，04年10月1號一期發(fā)售，05年5月1號二期發(fā)售。05年10月份全部銷售完畢。

第二部分：項目配套研究區(qū)域內(nèi)整體配套一般，打造小規(guī)模、多元化的配套將增強(qiáng)項目的吸引力區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)：商業(yè)已于上一節(jié)進(jìn)行研究分析；教育：區(qū)域內(nèi)有小學(xué)2所、中學(xué)2所，幼兒園多是檔次低的私辦場所；交通：向陽廣場有多條交通線路，僅限于荷塘區(qū)及天元區(qū)(除20路到石峰區(qū)西北側(cè))，尚未連通至石峰區(qū)田心等；醫(yī)療：區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套豐富，有多所醫(yī)院沿線分布荷塘購物廣場、步步高購物廣場四中(市重點(diǎn))、景弘中學(xué)荷塘小學(xué)(市重點(diǎn))戴家?guī)X小學(xué)2路、13路、14路、20路、22路、40路、云田專線新華西路金山路紅旗北路向陽中路沿街商鋪，業(yè)態(tài)雜亂，形象差，檔次低三醫(yī)院同濟(jì)醫(yī)院商業(yè)教育交通道路醫(yī)療配套輻射圈：項目周邊半徑2公里內(nèi)項目周邊商業(yè)配套較差，生活便利程度較低金融配套：向陽廣場周邊有工行、建行、農(nóng)行、中行等銀行網(wǎng)點(diǎn)，但距離本項目約1公里遠(yuǎn)，建議項目可引進(jìn)銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)駐，又可帶動商鋪的銷售；生活配套：目前向陽廣場周邊居民的日常生活購物主要依靠錦云農(nóng)貿(mào)市場、戴家?guī)X農(nóng)貿(mào)市場、向陽平價超市等；未來項目自身將建設(shè)小型集中商業(yè)并引入超市，同時商業(yè)街的眾多商業(yè)配套將能滿足；餐飲配套：新華東路沿線一帶餐飲配套較多，但分布零散，如都市山寨、鴻源樓、朱亭鎮(zhèn)、明園茶樓、和諧閣、端詳茶樓、如意閣等。沿街商鋪，業(yè)態(tài)雜亂，形象差，檔次低錦云農(nóng)貿(mào)市場、向陽平價超市戴家?guī)X農(nóng)貿(mào)市場項目周邊區(qū)域生活配套一般，未來可通過項目社區(qū)商業(yè)配套予以滿足1公里1公里區(qū)域內(nèi)中小學(xué)教育資源較豐富重點(diǎn)教育資源株洲四中（中學(xué)）：省重點(diǎn)、省示范性高級中學(xué)，共49個班級，生源2454人，教職工236人，學(xué)校占地118目，建面5.5萬平米；距離項目約1公里；荷塘小學(xué)（小學(xué)）：市重點(diǎn)小學(xué)，荷塘區(qū)規(guī)模最大的規(guī)劃化完全小學(xué)，共33個班級，生源2000人，教職工100人，占地1.1萬平米，建面5070平米；距離項目約2.5公里。一般教育資源景弘中學(xué)（中學(xué)）：毗鄰四中的民辦中學(xué)，含初中和高中部，生源共2300余人；距離項目約1公里；融城實(shí)驗學(xué)校（十九中）：科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院下屬的一所涵蓋小學(xué)、初中、高中的十二年一貫制學(xué)校，占地1.2萬平米，建筑面積9000平方米，生源近1500人；距離項目在1公里以內(nèi)。戴家?guī)X小學(xué)：共有學(xué)生700余人，教師32人，學(xué)校占地22畝；距離項目。融城實(shí)驗學(xué)校四中、景弘中學(xué)荷塘小學(xué)(約2.7公里)幼兒教育資源區(qū)域周邊主要有童之星藝術(shù)幼兒園、小天鵝雙語幼兒園、紅蘋果雙語幼兒園、金山親子幼兒園，均為私人成立幼兒園。童之星藝術(shù)幼兒園教育配套1公里約1.7公里營建高標(biāo)準(zhǔn)雙語幼兒園，提供優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施解決幼兒教育問題，提升項目核心競爭力教育配套運(yùn)作方式三一投資，引進(jìn)知名教育機(jī)構(gòu)；招聘國內(nèi)高素質(zhì)的幼兒教師（學(xué)士學(xué)位、2年以上經(jīng)驗）；全體班級實(shí)施雙語教育；社區(qū)業(yè)主子女就讀幼兒園學(xué)費(fèi)可有折扣；幼兒園規(guī)模每千人口中按40名學(xué)齡前兒童計算配建幼兒園規(guī)模，每班按30人計算，社區(qū)人口共約10000人，應(yīng)配備一個10班幼兒園；幼兒園建筑面積按9~12㎡/人計算，建議總面積控制在3000㎡左右基于市場考慮，從主要客戶的年齡結(jié)構(gòu)與項目規(guī)模來看，本項目應(yīng)設(shè)立幼兒園，高標(biāo)準(zhǔn)的教育體系可成為強(qiáng)勁的置業(yè)驅(qū)動因素。是否有必要建中小學(xué)：項目區(qū)域內(nèi)已有中小學(xué)(荷塘小學(xué)、四中、景弘中學(xué)等）；考慮到中小學(xué)的建設(shè)占地較大，同時建設(shè)費(fèi)高(12班小學(xué)建設(shè)費(fèi)高達(dá)幾千萬元)，后期經(jīng)營難度大，建議不建中小學(xué)；從客戶生活的便利性，及開發(fā)的成本控制出發(fā)，建議本項目只設(shè)立高標(biāo)準(zhǔn)的國際雙語幼兒園，中小學(xué)教育配套采取內(nèi)外結(jié)合，積極聯(lián)系拓展與利用荷塘小學(xué)、四中等資源。孩子將來比我強(qiáng)項目區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套豐富，但為方便社區(qū)服務(wù)，可引入診所進(jìn)行經(jīng)營同濟(jì)醫(yī)院(約1.3公里)三醫(yī)院(800米)新華醫(yī)院門診部(約1.4公里)博康醫(yī)院同仁門診部(約2.1公里)項目區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套豐富二級甲等醫(yī)院：三醫(yī)院，市屬綜合醫(yī)院，共有床位300余張，在職職工225人，擅長精神科、疼痛科、手、骨外科等；民營醫(yī)院：同濟(jì)醫(yī)院，北京同濟(jì)集團(tuán)直屬醫(yī)院，共有床位約200張，職工160人，擅長腎病、糖尿病的大?？疲【C合的特色醫(yī)院。其他門診部：新華醫(yī)院門診部、荷塘區(qū)便民門診、同仁門診部……醫(yī)療配套為方便社區(qū)服務(wù)，可引入私人診所進(jìn)行經(jīng)營目前向陽廣場交通配套尚為方便，但輻射有限，缺乏直通石峰區(qū)的公共交通，項目可打造融入城市的交通體系廣州華南碧桂園：通過開通連接項目與廣州市內(nèi)的班車，大大減少了置業(yè)者的距離感；深圳陽光棕櫚園：通過與政府協(xié)商開通公交巴士解決交通問題。目前向陽廣場交通尚為方便，但輻射有限現(xiàn)有通經(jīng)向陽廣場的公交線路有：2路、13路、14路、20路、22路、40路、云田專線，但僅限于荷塘區(qū)及天元區(qū)(除20路到石峰區(qū)西北側(cè))，尚未連通至石峰區(qū)田心等；同時，石峰區(qū)田心鎮(zhèn)(南車、時代等廠礦企業(yè)集中地)交通配套一般。打造融入城市的交通體系，讓距離不再遙遠(yuǎn)利用自身樓盤較大體量優(yōu)勢，和公交集團(tuán)簽署協(xié)議，增加連通向陽廣場、紅旗廣場、中心廣場和石峰區(qū)的客運(yùn)專線，運(yùn)營成本由公交集團(tuán)承擔(dān)；項目初期客運(yùn)量有限，可適當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼，或配備小區(qū)班車，待項目成熟后轉(zhuǎn)為社區(qū)巴士；項目初期可利用班車/巴士提升上門量。交通配套案例：廈門圣地亞哥項目背景：項目位于廈門與漳州交接線上，初期區(qū)域陌生，交通不便；解決方案：初期（1年半）租賃中僑車隊共3輛長途車、3輛面包車，為業(yè)主/客戶提供免費(fèi)社區(qū)巴士服務(wù)；成本：每天8:00~19:00，共班次約72次，成本約100多萬/年；效果：前期除滿足社區(qū)客戶外，還帶來大量看房客戶，后期社區(qū)人口增多后，與公交集團(tuán)協(xié)商開通公交路線后取消免費(fèi)巴士。第三部分：客戶研究分析株洲客戶特征分析市場客戶特征備注：右側(cè)人口特征為訪談歸納得出，主要目的為了解株洲市場客戶的大致共性特征；具體客群特征將于后面進(jìn)行研究分析。特征（Feature）：家庭構(gòu)成：株洲家庭基本是三口之家，大家庭觀念淡薄，三代同堂現(xiàn)象很少；存在圈子意識、本地情節(jié)：對長年工作、生活的地方有較大依賴，傾向于在區(qū)域內(nèi)置業(yè)（石峰區(qū)客戶例外），年輕群體本地情節(jié)較為淡薄；行為（Actions）：年輕群體對流現(xiàn)象普遍：本地年輕人外流現(xiàn)象、較高素質(zhì)外來年輕群體來株現(xiàn)象普遍；啃老現(xiàn)象嚴(yán)重：年輕群體積蓄行為較少，購房基本需要父母支持；傾向（Intentions）：消費(fèi)觀念分化：老年群體觀念保守，積蓄目的為養(yǎng)老或幫助子女置業(yè)；年輕群體消費(fèi)超前、樂于參加休閑娛樂活動(如KTV、酒吧等)；置業(yè)心理：買3房的習(xí)慣心理（年輕群體買2房的能力）。通過對荷塘區(qū)各項目的主流客戶進(jìn)行梳理，我們發(fā)現(xiàn)這些客戶具有較鮮明的職業(yè)標(biāo)簽和需求特征類型分布收入狀況置業(yè)需求廠礦員工株洲車輛廠、硬質(zhì)合金廠、331……普通員工年收入2.5~3.5萬；居住在廠礦宿舍、福利房里；部分已購過商品房以三房為主，年輕的多購買兩房泛事業(yè)單位人員市/區(qū)檢察院、市法院、國稅地稅、四中、十五中、荷塘小學(xué)……普通人員年收入3~5萬，有職位的5萬以上；居住在單位宿舍或福利房里，部分已購過商品房以三房為主，年輕的多購買兩房商貿(mào)群體蘆淞區(qū)、中心區(qū)、紅旗路各批發(fā)零售市場……收入分層級：一部分收入高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)；一部分收入一般；財富較高：追求資源、地段，偏向大三房、四房收入一般：追求性價比東區(qū)的就業(yè)人群結(jié)構(gòu)基本可分三類：廠礦員工、泛事業(yè)型單位人員、以及商貿(mào)、服務(wù)從業(yè)者。服務(wù)行業(yè)者多是外來打工以及本地下崗工人，收入普遍不高?！?30工會主席樓盤名稱主力客戶構(gòu)成玫瑰名城以公職人員、教師為主嘉盛華府教師約4成，時代、601、430；二房：廠礦及教師，80后婚房用；三房：教師、大型廠礦的中層；四房：三代同堂，孩子結(jié)婚；金域半島周邊的生意人、部分事業(yè)單位人員，二次改善型置業(yè)居多中央皇庭以周邊的公務(wù)員、事業(yè)單位換房客為主，也有430和時代的30歲以上客戶荷塘月色以周邊大型廠礦客戶為主，430、中南無線電廠、時代、中材；公務(wù)員少萊茵小鎮(zhèn)石峰區(qū)田心鎮(zhèn)廠礦企業(yè)為絕對主力客戶，其中年輕首置客為主力。株洲車輛廠硬質(zhì)合金廠中南蔬菜大市場國家汽車城中南建材批發(fā)市場針對市場客戶的職業(yè)進(jìn)行聚向分析，以指導(dǎo)更清晰了解客戶的來源及動機(jī)類型行業(yè)情況典型代表客戶來源廠礦企業(yè)荷塘區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到61家，其中產(chǎn)值過億元企業(yè)17家，以株洲硬質(zhì)合金廠、株洲車輛廠為代表；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)155.8億元，增加值占全區(qū)GDP約62%，年工業(yè)總產(chǎn)值約占全市工業(yè)總產(chǎn)值的15%。株洲車輛廠、株洲硬質(zhì)合金集團(tuán)……每年招聘大量年輕大學(xué)生，工作多年后適齡結(jié)婚而產(chǎn)生置業(yè)需求；同時內(nèi)部也產(chǎn)生部分改善型需求。企業(yè)里提供宿舍、福利房，但條件較差，未能滿足稍具品質(zhì)的居住要求。備注：按職業(yè)分類不可窮盡，但主要目的是參考了解市場客戶的主流就業(yè)結(jié)構(gòu)及客戶背景及動機(jī)。株洲車輛廠(430)株洲硬質(zhì)合金集團(tuán)(601)株洲車輛廠：位于荷塘區(qū)東北側(cè)，距本項目約4公里，共6000余職工，加上裙帶家屬共5萬余人；株洲硬質(zhì)合金集團(tuán)（601）：位于鉆石路，距金域半島較近，共7000余職工，07年銷售額達(dá)48億元。來自廠礦企業(yè)的客戶是目前荷塘區(qū)乃至全市各項目的主流置業(yè)客戶群體之一。/cgi-bin/xfzn/show.cgi?id=32針對市場客戶的職業(yè)進(jìn)行聚向分析，以指導(dǎo)更清晰了解客戶的來源及動機(jī)類型行業(yè)情況典型代表客戶來源泛事業(yè)單位作為老城區(qū)，荷塘區(qū)有較多的機(jī)關(guān)/事業(yè)單位、國有企業(yè)，從業(yè)人員占荷塘區(qū)一定規(guī)模比例市/區(qū)檢察院、市法院、國稅地稅、四中、十五中、荷塘小學(xué)……每年均會招聘部分新員工，工作多年后適齡結(jié)婚而產(chǎn)生置業(yè)需求；同時內(nèi)部也產(chǎn)生部分改善型需求。收入水平相對較高且穩(wěn)定。單位越來越少提供福利房，員工傾向于購買商品房。商貿(mào)、服務(wù)業(yè)荷塘區(qū)內(nèi)有5000㎡以上建面的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)28個。其中株洲（國家）汽車城，年銷額近20億，中南蔬菜批發(fā)市場成交額10億，新華西路機(jī)電產(chǎn)品一條街成交額12億元，合泰服飾產(chǎn)業(yè)成交額15億元。全區(qū)從事三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員6萬人，平均3人中有1人從業(yè)于三產(chǎn)。中南蔬菜大市場、株洲國際汽車城、新華西路機(jī)電一條街……商貿(mào)客中一部分收入高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)；一部分收入一般，追求性價比；服務(wù)行業(yè)從業(yè)者（如餐飲住宿類）工資低，年均收入在1.5萬及以下。備注：按職業(yè)分類不可窮盡，但主要目的是參考了解市場客戶的主流就業(yè)結(jié)構(gòu)及客戶背景及動機(jī)。來自泛事業(yè)單位的客戶是目前荷塘區(qū)的第二主流置業(yè)客戶群體；隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的落實(shí)，專業(yè)批發(fā)市場不斷發(fā)展，其從業(yè)人員將逐漸成為重要客戶群體之一?；仡櫛卷椖壳捌诳蛻舴治黾岸ㄎ欢ㄎ豢蛻纛愋涂蛻籼卣髦脴I(yè)原動力置業(yè)能力置業(yè)訴求核心客戶本區(qū)青年置業(yè)者大學(xué)畢業(yè)工作2~3年，在本區(qū)的廠礦企業(yè)、泛事業(yè)單位工作大部分是外地城市過來，家里經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般；一部分是株洲新生代;目前住在廠礦或單位提供的員工宿舍中，條件較為一般，一部分本地人則與父母居住在一起；80后適婚年紀(jì)，正值談婚論嫁階段，即將結(jié)婚所帶來的首次置業(yè)需求；月薪在2000－3000元左右，總價承受能力在30萬以下對價格、總價敏感；以80~90㎡二房為主，面積尺度可適當(dāng)減少，如總價能承擔(dān)，愿意一步到位購買三房；對電梯房沒有太大抗性，愿意購買電梯房；基本的生活配套、與工作區(qū)域的距離、交通重要客戶1北區(qū)廠礦員工大學(xué)畢業(yè)后在南車、時代等企業(yè)工作，部分為廠礦里中層員工居住在廠礦宿舍、福利房里；適齡結(jié)婚、被環(huán)境吸引出來普通員工年收入3~4萬；年輕員工以二房為主，中層以三房為主重要客戶2本區(qū)中老年客戶35歲以上，在荷塘區(qū)各廠礦企業(yè)、泛事業(yè)性單位等工作多年，并擔(dān)任一定的職位，或在中心區(qū)附近做生意目前居住在多年前購買的商品房或單位提供的多層福利房（面積普遍為60㎡左右的小二房）；因追求居住質(zhì)量改善、家庭人口變化、養(yǎng)老等因素，產(chǎn)生了改善型需求；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，有多年的積攢，能承擔(dān)30~45萬元的房價；該類客戶關(guān)注面積、配套、地段，大部分需要舒適型三房，少量四房；接受多層房，因公攤率和電梯停電，對電梯房有一定抗性，需要引導(dǎo)。關(guān)注生活配套、與工作區(qū)域的距離、交通偶得客戶北區(qū)移遷居民原居住在東環(huán)北路、云田區(qū)域的原住民被拆遷征地逼出來因拆遷征地獲得大量賠償，購買力強(qiáng)多層產(chǎn)品，舒適三房、四房以需求標(biāo)簽和職業(yè)標(biāo)簽為指導(dǎo)，鎖定項目前期重點(diǎn)目標(biāo)客戶核心客戶：本區(qū)青年置業(yè)者，25~35歲，因結(jié)婚產(chǎn)生的首置剛性需求；重要客戶1：北區(qū)廠礦員工，因結(jié)婚產(chǎn)生的首置需求、追求居住環(huán)境的改善型需求；重要客戶2：中老年客戶，35歲以上，因家庭人口變化、追求居住質(zhì)量提升的改善型需求。廠礦企業(yè)：本區(qū)、石峰區(qū)廠礦企業(yè)員工；泛事業(yè)單位：公務(wù)員、教師、國企員工等；商貿(mào)業(yè)：從事批發(fā)零售生意的商貿(mào)客；其他：……本項目前期客戶定位市場主流客戶身份標(biāo)簽項目前期重點(diǎn)客戶可通過主題操作，精確制導(dǎo)吸引目標(biāo)客戶置業(yè)：團(tuán)購形式：針對重點(diǎn)單位(如430等)推出團(tuán)購活動（中央皇庭有針對時代、430進(jìn)行的團(tuán)購）；婚房主題：針對核心客戶可進(jìn)行一系列主題演繹；其他……×=精確制導(dǎo)吸引客戶置業(yè)第四部分：園林景觀規(guī)劃備注：此作為園林景觀規(guī)劃指導(dǎo)及參考，具體以園林景觀設(shè)計公司最終設(shè)計為準(zhǔn)西班牙風(fēng)格來源我們通常理解的“西班牙風(fēng)格”實(shí)際是“地中海風(fēng)格”的共有特征，事實(shí)上不存在建筑上的“西班牙風(fēng)格”；西班牙風(fēng)格的概念形成，更多是國內(nèi)地產(chǎn)商在歐陸風(fēng)盛行以及造夢機(jī)制的背景下，利用西班牙文化的多元、神秘、奇異特征，在概念上尋求差異化的一個產(chǎn)物。我們所說的西班牙元素特征并不僅僅是西班牙建筑的特點(diǎn)，差不多西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘等這些地中海沿岸國家的沿海地區(qū)以及中近東地區(qū)的很多建筑都有著類似特征；但從認(rèn)知方便的角度說，西班牙風(fēng)格之類的說法不準(zhǔn)確，但也并不錯誤，它更便于大眾的識別。干打壘的厚墻以遮蔽夏天的炎熱和直接的日照；終年少雨，艷陽高照，庇蔭的需求塑造了半戶外的回廊，眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景欣賞點(diǎn)的長度，另外一方面利用風(fēng)道的原理增加對流，行成穿堂風(fēng)的降溫效果；手工藝術(shù)的盛行，提供了鑄鐵、陶磚、馬賽克、編織等裝飾的溫床，這些都是典型“地中海”的元素；灰?guī)r的盛產(chǎn)，造就了灰白手刷墻面綿延的風(fēng)貌；四水歸堂的天井院子，里面大多有個小小的阿拉伯風(fēng)格的水池，滴水而已，用彩色瓷磚裝飾。這里的人們喜歡聚會，幾百年前曾經(jīng)被阿拉伯人統(tǒng)治；建筑設(shè)計的不對稱，不規(guī)整，高高低低的，饒有趣味，這是民間的做法；地面則多鋪地磚，如果鋪陶磚就更有當(dāng)?shù)厣柿恕Ｎ靼嘌里L(fēng)格實(shí)際上屬于地中海風(fēng)格地中海氣候、悠久的歷史造就了地中海風(fēng)格西班牙：地中海沿岸地中海地中海園林景觀特征陽光、水、色彩鮮艷的花卉、立體綠化、靈動的曲線，一些綠色和人文的氣質(zhì)，還有鋪裝和裝飾，這些質(zhì)樸的質(zhì)感都是地中海園林的體現(xiàn)；開放式的草地、精修的喬灌，抑或是地上、墻上、木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，是地中海園林最大的特點(diǎn)。另外，水景也是地中海風(fēng)格園林非常注重的一個關(guān)鍵設(shè)計；地中海園林在規(guī)劃上多采用曲線，并多喜用色彩鮮艷的花卉。與東南亞風(fēng)格園林對樹種要求嚴(yán)格不同，西班牙、地中海風(fēng)格的園林景觀設(shè)計對樹種選擇的要求不嚴(yán)，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格特色的明顯要求主要體現(xiàn)在西班牙元素、公共空間的營造上。成本控制是核心思想，因地制宜、長遠(yuǎn)考慮是指導(dǎo)本項目園林景觀規(guī)劃的首要原則地中海氣候為夏季炎熱干燥，冬季溫和多雨，其樹種多為亞熱帶常綠硬葉林，亦有干旱灌木叢或硬葉草地；而株洲市屬丘陵地區(qū)，亞熱帶季風(fēng)濕潤型氣候，氣候溫暖，四季分明，典型植被為常綠闊葉林，植物物種相當(dāng)豐富；因此，本項目園林景觀設(shè)計應(yīng)因地制宜，充分利用本土植物，切勿舍本逐末；國內(nèi)眾多地中海/西班牙風(fēng)格項目，也并非照搬異國社區(qū)，也是因地制宜，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計園林。國內(nèi)較為純粹的地中海/西班牙風(fēng)格園林景觀成本水平為250~450元/㎡，相對屬于成本型市場的株洲來說成本高企；本項目地價相對較高，且定位為中高檔次項目，較高的園林成本投入會相對增加項目的資金投入及回收風(fēng)險；因此，控制園林成本投入，應(yīng)是本項目園林景觀設(shè)計的核心思想。成本控制是核心思想，因地制宜、長遠(yuǎn)考慮是首要原則成本控制思想下因地制宜，在保證效果的同時進(jìn)行限額景觀設(shè)計（1）空間布局注重小區(qū)的空間布局，分清主次景的成本投入，從居住的生活行為習(xí)慣考慮布局，避免不合理和不必要的景觀投入。材料選擇盡量就地取材，做到景觀材料、植物的本地化；擴(kuò)初階段由園林景觀設(shè)計公司提供概算，可按甲方成本控制要求，在保證效果的同時合適調(diào)整材料；選用市場上通行的材料規(guī)格進(jìn)行設(shè)計，減少材料損耗，同時充分運(yùn)用材料邊角料到設(shè)計中；注意高檔材料在重要景觀節(jié)點(diǎn)和一般節(jié)點(diǎn)的控制使用，在合適地方運(yùn)用提升檔次即可；注意材料搭配的合理性，未必貴的材料搭配在一起就顯出高檔次；考慮不同功能、位置設(shè)計對材料厚度和質(zhì)感的要求，原則上不使用厚度超過40MM的石材，充分考慮材料使用細(xì)節(jié)，做到既滿足效果又降低成本；考慮從建筑墻面材料上提煉景觀主材，做到與建筑呼應(yīng)，增強(qiáng)整個社區(qū)環(huán)境的整體性與協(xié)調(diào)性。成本控制思想下因地制宜，在保證效果的同時進(jìn)行限額景觀設(shè)計（2）植物搭配充分重視植物的可生長性和可增值性，選用耐旱、易維護(hù)的植物，重軟景，輕硬景，軟景比例一般達(dá)70%以上；充分考慮植物的生長空間，控制好種植密度，減少資金投入，硬景以配角形式出現(xiàn)；利用地塊內(nèi)部、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)性和生長都較好的高大樹種作主要景觀樹，少用昂貴樹種，充分利用場地原有植物，進(jìn)行修整利用，降低成本體現(xiàn)生態(tài)性，達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展目的；盡量提前考慮選用實(shí)生苗移植到苗場進(jìn)行假植，進(jìn)入施工階段時種植的實(shí)生苗經(jīng)斷根已達(dá)假植苗效果，再移植到居住區(qū)種植既保證效果又節(jié)約成本；通過增加草坪面積，縮小灌木面積，為灌木生長預(yù)留一定生長空間，同時巧妙運(yùn)用節(jié)點(diǎn)大樹來實(shí)現(xiàn)成本控制。控制水景設(shè)計中盡量不用大面積水景，采取點(diǎn)狀水景、小型噴泉、游泳池等。項目園林景觀設(shè)計將主要圍繞西班牙風(fēng)情元素、植物景觀運(yùn)用、景觀軸線運(yùn)用三方面打造為控制成本，水景設(shè)計不用大面積水景，采取點(diǎn)狀水景、小型噴泉、游泳池等；此處水景設(shè)計不單獨(dú)列出分析。西班牙風(fēng)情元素植物景觀運(yùn)用景觀軸線運(yùn)用西班牙元素KPI體系構(gòu)建西班牙元素KPI西班牙廣場西班牙小品標(biāo)志性塔樓、地面藝術(shù)馬賽克，陶土罐、彩瓷水池、小型噴泉、西班牙風(fēng)情雕塑……廣場是西班牙、乃至歐洲文化不可或缺的元素，是本項目展現(xiàn)西班牙風(fēng)情的重要載體；規(guī)模不在大，重在風(fēng)情營造，充分體驗熱烈濃郁的西班牙風(fēng)情風(fēng)情商業(yè)街打造一條西班牙風(fēng)情商業(yè)街，作為項目的景觀構(gòu)成，風(fēng)格上與西班牙的建筑風(fēng)格相統(tǒng)一西班牙風(fēng)情廣場——通過主題廣場和組團(tuán)內(nèi)小廣場營造熱烈的異域風(fēng)情與鄰里交流空間廣場是西班牙、乃至歐洲文化不可或缺的元素，是本項目展現(xiàn)西班牙風(fēng)情的重要載體；