濟(jì)南社區(qū)商業(yè)案例研究

社區(qū)商業(yè)案例一：中海環(huán)宇城參考案例一：項目概況：中海環(huán)宇位于城市中軸線南段，緊鄰二環(huán)南路和陽光新路，建筑面積約6萬平米，屬于區(qū)域購物中心、共包含地下2層（負(fù)二層停車位）與地上5層。社區(qū)背景：項目規(guī)劃總用地面積約3686畝，其中可建設(shè)用地面積約2673畝，總戶數(shù)50000戶，居住人口預(yù)計超10萬人。項目情況：建筑面積約6萬平米，屬于區(qū)域購物中心，業(yè)態(tài)豐富，包含有大型超市、影院、餐飲、零售、電玩、兒童娛樂等業(yè)態(tài)，項目為中海地產(chǎn)自持經(jīng)營。地下一層：地下一層主要為華潤萬家超市，面積較大，約12000㎡超市外圍布局餐飲與娛樂休閑業(yè)態(tài)。超市超市外圍零售超市內(nèi)部超市內(nèi)部一層：一層沿街主要為購物中心主力店，服裝品牌為優(yōu)衣庫、H&M，屈臣氏、hotwind；餐飲業(yè)態(tài)為星巴克、必勝客等。一期住宅肯德基超市藥店、銀行滿記餐飲必勝客星巴克星巴克H&M必勝客二層：二層除過部分主力店外，增加了市品世家與美國海格英語等家居與圖書出版業(yè)態(tài)。一期住宅肯德基超市藥店、銀行izod優(yōu)衣庫三層：三層以餐飲、母嬰用品、兒童娛樂業(yè)態(tài)為主，主要品牌為悠游堂與湯姆熊。一期住宅肯德基超市藥店、銀行湯姆熊悠游堂四層：四層基本為餐飲類業(yè)態(tài)，主要品牌有拿渡、馬蘭拉面等。五層：僅設(shè)置橙天嘉禾影院肯德基超市藥店、銀行餐飲餐飲餐飲餐飲影城影城環(huán)宇城小結(jié)：項目商業(yè)體量為6萬㎡，與B3地塊商業(yè)相似度較差，但從其業(yè)態(tài)布局來看，負(fù)一層主要為超市業(yè)態(tài)，頂層為目的性較強(qiáng)的影院及KTV等娛樂業(yè)態(tài)；從經(jīng)營情況來看，服飾類業(yè)態(tài)客流較小。社區(qū)商業(yè)案例二：綠地泉景西沅參考案例二：項目概況：位于陽光新路與臥龍路十字交匯處，屬于綠地泉景天沅住宅項目（80萬㎡建面）的社區(qū)購物場所；建筑面積逾2萬㎡，主要業(yè)態(tài)為超市、餐飲、零售。社區(qū)背景：泉景天沅是綠地泉景推出的經(jīng)典住宅社區(qū)。位于市中區(qū)陽光新路與臥龍路，總建筑面積80萬平米，總居住人口近萬人。項目情況：屬于綠地泉景天沅居住社區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心，整體建筑面積逾2萬㎡，其中超市部分占據(jù)逾1萬㎡，項目全部出售。一層：一層沿街商鋪主要為餐飲、銀行、藥店等業(yè)態(tài)，內(nèi)鋪為銀座超市一層；其中肯德基店面在200㎡左右，藥店在100㎡，銀行為自助銀行服務(wù)，面積較小，在50㎡左右。一期住宅肯德基超市藥店、銀行二層：二層部分主要為超市二層、二層部分其他位置業(yè)態(tài)調(diào)整中，處于空租期。一期住宅沿街銀行超市零售零售社區(qū)商業(yè)案例三：陽光100美樂匯參考案例三：項目概況：位于陽光新路與臥龍路十字交匯處，屬于陽光100陽光新城（當(dāng)前居住人口近5萬人次）的社區(qū)購物場所；建筑面積逾4萬㎡，集時尚百貨、連鎖超市、精品院線、餐飲美食、休閑娛樂、兒童樂園于一體。社區(qū)背景：陽光100國際新城占地面積1500畝，建筑面積200萬平方米。是濟(jì)南市區(qū)規(guī)模最大、配套最全、檔次最高的房地產(chǎn)項目之一，項目分十期開發(fā)，當(dāng)前入住人數(shù)逾5萬人。項目情況：陽光100美樂匯街區(qū)綜合體，總規(guī)模約90000㎡，全程約1公里長。其中街區(qū)商業(yè)面積約4萬㎡；涉外五星級酒店3萬㎡；住宅和公寓約12萬㎡；地下車位1500個。陽光100美樂匯街區(qū)由沿陽光新路三層商業(yè)內(nèi)街組成。分為A、B兩段；項目由陽光100自持經(jīng)營。陽光新路一層：一層內(nèi)鋪主要以服飾、箱包、化妝品、珠寶為主，沿街業(yè)態(tài)主要為銀行與餐飲業(yè)態(tài)，其中沿街德克士面積約為200㎡左右，銀行為自助銀行，單個面積約50㎡。銀行內(nèi)街零售內(nèi)街零售德克士二層：二層主要為沃爾瑪超市（1.3萬㎡）、九月天等餐飲、兒童體驗區(qū)業(yè)態(tài)。餐飲超市餐飲三層：三層主要為沃爾瑪超市、餐飲、電玩與電影院業(yè)態(tài)，其中影院面積約為5000㎡。餐飲娛樂影院案例總結(jié)一：社區(qū)購物中心一般一層為沿街商鋪+內(nèi)鋪的組合方式，同時以自持為主，保證商業(yè)業(yè)態(tài)的可控性（綠地項目以銷售為主，受個人投資者招商能力的制約，二層鋪很難招商、經(jīng)營）。社區(qū)購物中心一層商業(yè)常見業(yè)態(tài)二層商業(yè)常見業(yè)態(tài)四層及以上餐飲影院三層餐飲兒童娛樂電玩二層母嬰用品生活配套服飾或超市一層服飾零售銀行餐飲案例總結(jié)二：一、超市：集中商業(yè)均配有5000－10000㎡的超市，一方面作為負(fù)一層和二三層內(nèi)鋪的解決方式，另一方面作為社區(qū)體量大的主要配套之一；綠地泉景西沅與陽光100美樂會步行距離約5分鐘，超市的就近消費原則使兩超市共存；二、餐飲主力店：集中商業(yè)一般配置肯德基、德克士等餐飲主力店，多為招商或定向銷售，提高餐飲檔次，同時區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)；三、影院及娛樂業(yè)態(tài)：受客群影響，此類商業(yè)的影院多為小型影院，4－5廳，作為提升整個商業(yè)檔次的主要業(yè)態(tài)；同時配建KTV等娛樂業(yè)態(tài)。四、服飾等業(yè)態(tài)：受體量及電商的影響，服飾業(yè)態(tài)經(jīng)營狀態(tài)不佳，主要是品牌服飾很難引進(jìn)，非品牌服飾缺乏競