二手房源梳理及實勘標準

燕郊最大的二手房房產(chǎn)公司房源梳理及實勘標準2023/2/5培訓內容核盤背盤實勘標準2013-05-13思考新人入司第一步做什么？為什么？2013-05-13

核盤—新經(jīng)紀人第一步面帶微笑,坐姿端正禮貌用語如：您好，打擾您一下，我是滿意行的小劉……開端技巧，用吸引業(yè)主的話做開端。例：現(xiàn)在有客戶出吸引價格購買您房子。記錄有意向資源。（樓號、價格、朝向、業(yè)主電話、裝修情況等）給業(yè)主發(fā)短信告知。例：您好，我是滿意行/愛家置地小劉，感謝您接聽我的電話，您有任何房產(chǎn)方面咨詢和需求隨時為您服務，祝您生活愉快！核盤流程2013-05-13總結或范例：X先生，您好，我是滿意行小劉，您的房子是……（核實、記錄房源信息?。┙?jīng)過201２年一整年的市場觀望，1３年二手房市場全面爆發(fā)，至4月份以后我們公司包括整個燕郊市場的成交量明顯上升。

我們這個小區(qū)房源供應出顯缺口，您現(xiàn)在考慮出租或出售絕對是決佳時機。發(fā)送短信至X先生，告知日后可長期聯(lián)系或做房產(chǎn)咨詢。情景模擬舉例：房友上：XX房屋地址，xx平，張先生，x萬元……請打電話開始核房吧~~！

（課堂學員互動）2013-05-13

核盤—需記錄的基本資源樓盤地址核實出租還是出售樓號確認房屋面積價錢朝向樓層業(yè)主電話裝修程度如何看房(收鑰匙)房本確認先問房屋狀態(tài)

分析市場行情

詢問有沒有意向

出一個吸引的價位

約個時間面談

以多家公司進行回訪

持續(xù)不斷的跟進，直到轉換核盤小技巧2013-05-13

專業(yè)核盤資源與業(yè)主溝通的5W2H：What何事：稅費，上手交易情況，產(chǎn)權性質，獨家、是否有貸款、業(yè)主對于客戶的要求，居住情況，售/租情況，樓層/到頂/具體物業(yè)地址。裝修，交易方式，交通情況Where何地：房子在小區(qū)中的位置，小區(qū)座落商圈、都在哪家中介登記了。落戶區(qū)域Who何人：房主姓名。貸款人房主配合過戶共有人、現(xiàn)在住房人、租客放棄優(yōu)先購買權Why為什么：賣房的原因，價格高/價格底When何時:看房時間。騰房時間。最佳看房時間Howmuch房子的底價（含不含代理費）貸款余額，物業(yè)費，停車位Howold房齡（房屋、業(yè)主居住情況）契稅票時間2013-05-13思考為什么需要背盤？背盤有什么好處？新人背盤需要背什么？背盤商圈概述開發(fā)商建筑年代周邊配套內部環(huán)境物業(yè)(各項費用)樓盤十要素1、物業(yè)地址（小區(qū)、樓號、房間號）

2、房屋概況（居室、面積、裝修、樓層、朝向、交通狀況）

3、房屋的租金標準

(

價格多少，是否可議價，

房主是否返傭金)

4、支付方式（月付、季付、半年付、年付）

5、目前現(xiàn)狀（自主、出租中、空閑、看房時間）

6、入住時間：是否可以隨時入住或具體入住時間

7、四氣（煤氣、暖氣、熱水器、空調）

8、家具家電是否全齊（冰箱、電視、洗衣機、微波爐等，床，沙發(fā)，衣柜等）

9、附屬配套（車位、網(wǎng)絡、有線、取暖方式）

10、其他：房東對客戶是否有特殊要求（例：單身、入住人數(shù)、是否養(yǎng)寵物）2013-05-13新人背盤：在工作中，一居室是我們的后衛(wèi)，兩居室是我們的中場，三居室是我們的前鋒，所以要求新人入職，要多背一居室，因為一居室的客戶需求量大，消化量快。

要求房源替補制，隨消隨補盤，頭腦中永遠保持有10套房源，隨時為客戶呈現(xiàn)，在這10套房中，其中包括鑰匙盤，獨家盤，可控盤。

新人背盤（需根據(jù)情況修改）2013-05-13思考房友中實勘的業(yè)績分成比例是多少？房友中有效的實勘需要具備哪幾項內容？怎樣做實勘才算是有效的實勘？2013-05-13現(xiàn)實案例呈現(xiàn)經(jīng)紀人：如果你在網(wǎng)上發(fā)布了一套沒有照片的房源？客戶：太不靠譜了~~!!連照片都沒有~~經(jīng)紀人：如果你加上了這樣的照片？客戶：這能住人嗎？？？？經(jīng)紀人：怎么還不來電話？？？失敗2013-05-13正確的做法如果你想接到更多的電話，你需要主動打電話。經(jīng)紀人：您好，您下午在家嗎？為了您的房子能更快的出售，我們需要為您的房子拍攝實景照片。您可以簡單的整理下房間，以便為您拍出更好的效果。拍照小秘訣:1、為了拍出好的照片，需選擇光線好的白天；2、進入房間后先檢查各個房間是否干凈；3、打開各個房間的室內燈；4、根據(jù)不同的房間，選擇不同的拍攝方式：

拍攝客廳及面積較大的房間時，盡量做到一張照片包含5面墻（天花板、地面，前、左、右）

狹窄的衛(wèi)生間或廚房，要抬高相機，鏡頭往下拍。

2013-05-13實勘過程中可做到的事情1.配套（周邊描述小區(qū)介紹）2.了解戶型3.繪制戶型圖4.收鑰匙5.客戶維護收鑰匙方式1.門店收鑰匙2.帶看收鑰匙3.電話收鑰匙4.其他中介配鑰匙客戶維護

一個公司要想持續(xù)發(fā)展必須要有老客戶，一個業(yè)務員要想持續(xù)保持保持高業(yè)績，必須要有老客戶。一個優(yōu)秀的業(yè)務員做到最后就是做老客戶，將來銷售業(yè)的競爭必然是老客戶的競爭。既然老客戶如