社區(qū)商業(yè)各類商鋪的布點

圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點帶面型類型優(yōu)點缺點圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。對外展示面不寬，可視性不強，一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大。入口集中型將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應。商業(yè)較集中，居民的日常購物消費有時會顯得較為不便。以點帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，對外展示面受制約，較難形成規(guī)模效應。社區(qū)商業(yè)的布點可以分為以下四種類型：

臨近主出入口位置兩旁均為地產(chǎn)中介，原因是由其租金承受能力較高，并且招商時主要考慮的問題就是公司收益，而不是從商業(yè)持續(xù)經(jīng)營的長遠眼光考慮，這和社區(qū)商業(yè)特點極不相符。比較理想的布局應該是形象較好、較有品位、規(guī)模較大的米特咖啡位于主出入口兩旁的其中一側(cè)，對于社區(qū)形象及經(jīng)營都有好處，缺點是對短期收益有所影響，因其租金相對較低。美容店、裝飾設計公司數(shù)目多，且都位于二樓，這還是比較合理的。外向型社區(qū)商業(yè)的布點:主要是圈地街鋪型、以點帶面型,以滿足容納較大商業(yè)體量的社區(qū)商業(yè)規(guī)模需求。一期華潤超市、南北藥行和中國建設銀行等超市、服務配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)設置在非出入口附近，這是比較不合常理的，造成不能有效的利用本社區(qū)的消費群；而海月咖啡的設置很好的利用了交通的便利性、易達性，符合輻射面較廣業(yè)態(tài)的特點。二期便利店、書屋、服務配套等業(yè)態(tài)設置在主出入口附近，較好的體現(xiàn)這些業(yè)態(tài)便利性的特點。地產(chǎn)中介、美容、餐飲等業(yè)態(tài)的位置相對不是較好，但有良好的展示面，這些的布點也是相對較合理。招商海月花園的商鋪有一定的空置，主要原因是位置較偏。外向型社區(qū)商業(yè)的布點:主要是圈地街鋪型、以點帶面型,以滿足容納較大商業(yè)體量的社區(qū)商業(yè)規(guī)模需求。綜合以上兩個案例分析，對外向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議：在商業(yè)布點時，盡量優(yōu)先考慮超市、便利店和服務配套類等業(yè)態(tài)的位置，布點

標準一是為了方便社區(qū)及周邊居民的消費，同時需考慮龍頭商家對其它小商家

的帶動作用。餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響到社區(qū)居民的正常

生活。對位置要求不高的業(yè)態(tài)可盡量設置在次要的位置，如裝飾公司、美容可設置二

樓等，但必須要有良好的展示面。臨近五和大道的社區(qū)主出入口兩旁分別是華潤萬家便利超市及味香西餐酒吧，為展示面最好的兩個商家，較好的體現(xiàn)了主力店及次主力店的作用；其次兩旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相對比較隱蔽，只能憑借鋪位門口的商家LOGO予以識別，但美容類對位置要求不高，這樣的布點相對較合理。服務配套類業(yè)態(tài)臨街小區(qū)道路分布，體現(xiàn)了該類業(yè)態(tài)的便利性，分布較合理。其他的業(yè)態(tài)分布如地產(chǎn)中介，由于租金承受能力較高，也位于靠近主出入口的位置。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點：形式是入口街鋪型和入口集中型。便利店、銀行、藥店及干洗店等居民日常生活所需、便利性質(zhì)突出業(yè)態(tài)位于靠近社區(qū)主出入口位置；餐飲、社區(qū)超市位于相對較遠位置，因為商業(yè)街長度不過80米，所以該種布局具有一定程度的合理性。社區(qū)超市的規(guī)模約為500㎡左右，租金承受能力較低且非品牌商家，在綜合比較的時候，跨國品牌7-11便利店在品牌知名度、門店形象及租金承受能力上處于優(yōu)勢，在這種情況下，位于主出入口是合理的。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點：形式是入口街鋪型和入口集中型。綜合以上分析,對內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議：根據(jù)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特點，無論是入口街鋪型或是入口集中型，在商業(yè)布

點上必須優(yōu)先考慮服務配套類業(yè)態(tài)的位置，即使在租金相對較低的情況下，

也要優(yōu)先考慮此類業(yè)態(tài)。在主出入口附近考慮設置品牌、知名度較高的業(yè)態(tài)，可以更好展示社區(qū)商業(yè)的

形象，有利于提升商業(yè)的價值。地產(chǎn)中介等業(yè)態(tài)對位置要求不高，可根據(jù)社區(qū)實際情況加以布點設置。人人樂首層臨華明路街鋪部分為社區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)有藥店、銀行等居民日常生活必備業(yè)態(tài)，但由于人人樂帶來旺盛的人流，這類業(yè)態(tài)對人流的需求并不高，可以考慮設置其他對人流要求較高的業(yè)態(tài)，如美容等。臨登良路的服務配套業(yè)態(tài)位置較靠后，主要是該類業(yè)態(tài)租金承受能力較低，只能選擇該位置的街鋪，但該布點不合理，經(jīng)營狀況一般，甚至有些商家準備或已經(jīng)退出。一些租金能力較高的業(yè)態(tài)如咖啡、地產(chǎn)中介等，位置較接近出入口，這些業(yè)態(tài)對位置的要求相對不高，這樣的布點雖然在一定程度上對收益有一定的幫助，但從長遠看，并不利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。美容和家居業(yè)態(tài)位置較靠后，這些業(yè)態(tài)對位置的要求不高，且有良好的展示面，這樣的布點較為合理。偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點：采用圈地街鋪型和入口街鋪型，能相對能較好的展示商業(yè)，增強可視性，吸引外部消費者。服務配套業(yè)態(tài)分布在社區(qū)的主出入口附近，布點較合理；地產(chǎn)中介分布于各個位置，一方面由于其租金承受能力較高，另一方面業(yè)主急以將商鋪出租，對業(yè)態(tài)不加以考慮，分布較為不合理；餐飲、美容集中分布在臨學府路上，餐飲集中在這個位置較合理，減低餐飲產(chǎn)生的噪音、衛(wèi)生等對居民的影響，而美容和餐飲混雜在一塊，對自身形象有負面的影響，因此，布點較為不合理。偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點：采用圈地街鋪型和入口街鋪型，能相對能較好的展示商業(yè)，增強可視性，吸引外部消費者。綜合以上分析,對偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點有以下幾點建議：偏外向型商業(yè)布點應該在以方便服務社區(qū)居民的前提下考慮其他業(yè)態(tài)的分布；商業(yè)的布點在滿足本社區(qū)居民的基礎上考慮業(yè)態(tài)的對外性；一般情況下，可采用擴大展示面的方式以吸引外部消費者，增強社區(qū)商業(yè)的對

外性。業(yè)態(tài)指標經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置綜合超市8,000－15,000-1-3主干道/主出入口社區(qū)標超2,000-5,0001層/2層主出入口/主干道餐飲快餐類：100－500；西餐咖啡：300－800中式酒樓：2,000-5,0001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容/美發(fā)美發(fā)：100-200美容：500-1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無特殊要求休閑類≥1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面便利店60-2001層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近餅屋（蛋糕店）30－601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可地產(chǎn)中介50－1001層新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越干洗店20－401層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近沖印店15－301層不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高其他10－401層位置要求不高，可移動彈性較強結合我們所做的商家訪談：通過分析，對于社區(qū)商業(yè)布點，有以下幾個關鍵控制因素：無論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，配套性質(zhì)越強，便利性質(zhì)越明顯，購買頻率越高，其對于位置的要求也越高（具體業(yè)態(tài)的位置敏感度見下頁表格）。這是確定社區(qū)商業(yè)布點的主要控制因素。在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時，應該優(yōu)先考慮