第四章 個人住房貸款

房地產(chǎn)金融

（第3版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材幾點要求1、不遲到、不早退；2、保持課堂安靜、不隨意走動；3、積極參與課堂討論，認真完成課后作業(yè)！

第四章個人住房貸款

內(nèi)容提要

本章主要介紹個人住房貸款的概念、特點和種類，貸款的申請、審查和審批，貸款申請的條件、審查指標和貸款的類型、還款方式，抵押權的變更和登記，貸款檢查的內(nèi)容、方式和程序，以及貸款檔案的建立與管理。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四章個人住房貸款

重點難點房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材重點：

1、個人住房貸款的概念和特點

2、個人住房貸款的種類

3、個人住房貸款的申請、審查和審批

4、個人住房貸款的發(fā)放

5、個人住房貸款貸后管理與貸款償還難點：

1、個人住房貸款的申請、審查和審批

2、個人住房貸款的還款方式

第一節(jié)概述一、個人住房貸款的概念和特點（一）概念

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔保。當借款人不能按期償還貸款本息時，貸款人有權依法處理其抵押物（質(zhì)物）或由保證人承擔連帶責任償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材個人住房貸款的擔保方式（目前有五種形式）

1、以所購住房作抵押

抵押是個人住房貸款主要的也是最有效的擔保形式。貸款人持有抵押財產(chǎn)的擔保權益，當借款人不履行借款合同時，貸款人有權以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。住房貸款抵押包括現(xiàn)房抵押和期房抵押。期房抵押，是指購房人在按規(guī)定支付首期房價款后，由銀行或公積金管理中心代其支付其余的購房款，購房人將所購期房抵押給銀行或管理中心作為償還貸款履行擔保的行為。

2、抵押加連帶責任保證

即借款人或第三人提供住房作為抵押，同時在抵押登記完成前提供第三人連帶責任保證。主要有兩種形式：（1）以期房作抵押須由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔保。

（2）住房置業(yè)擔保。在借款人不能按規(guī)定提供貸款擔保時，住房置業(yè)擔保公司出面為借款人申請住房貸款，與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保。申請擔保的借款人要向擔保公司提供本人或第三人的合法房屋進行反擔保，房屋抵押權與其擔保的債權同時存在，抵押人還需辦理抵押房屋保險。

3、抵押加購買住房貸款保險

即借款人或第三人提供抵押擔保的同時，由借款人購買住房貸款保險。中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險，目前各地的房屋保險年費率不低于0.8‰，由借款人一次性支付。4、質(zhì)押擔保

即借款人或第三人用銀行存單、債券等權利憑證作為借款人貸款的質(zhì)物交貸款人保管，當借款人不能如期還款時，貸款人依法處理質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費用。

5、連帶責任保證

即保證單位為借款人全程提供連帶責任保證，借款人不能如期還款時，由保證單位代借款人償還剩余的貸款本息、罰息及費用。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述（二）特點個人住房貸款與銀行其他信貸品種不同，具有以下特點：

1.個人住房貸款是銀行主要的消費信貸品種

2.個人住房貸款必須設立擔保

3.個人住房貸款的基礎是抵押權

4.個人住房抵押貸款可以實行證券化

5.個人住房貸款業(yè)務具有一定的政策性

6.個人住房貸款業(yè)務成本高，但效益較好房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述二、個人住房貸款的種類

1.政策性個人住房抵押貸款

2.自營性個人住房抵押貸款

3.個人住房組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成，兩個貸款品種的貸款主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同）

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第一節(jié)概述三、我國個人住房信貸業(yè)務現(xiàn)狀（課外閱讀）

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第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批一、個人住房貸款的申請

（一）借款人資格凡具有完全民事行為能力的自然人，在符合下列條件的情況下都可以申請銀行個人住房貸款：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力。（4）具有購買住房的合同或協(xié)議。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（5）按規(guī)定交付了一定比例的首付款。其中購置首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，首付款比例不得低于20%；購置首套自住住房且套型建筑面積90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；購置第二套住房的，首付款比例不得低于40%，且隨著購房套數(shù)的增加，首付款比例要大幅度提高。

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第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（6）有貸款人認可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。（7）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機構評估價值。（8）貸款人規(guī)定的其他條件。確定以上基本條件的目的主要在于保證借款人的身份真實、合法，并具有較好的可信度和償債能力。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）申請人需提供的材料

（1）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；（2）貸款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；（3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；（4）抵押物或質(zhì)物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價證明；（5）保證人同意提供擔保的書面文件及保證人的資信證明；（6）貸款人要求提供的其他文件或資料。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

二、貸款審查貸款人經(jīng)辦人員在收到借款人資料后，對借款人的申請及信用進行審查、核實，主要包括如下內(nèi)容：（1）核驗借款申請表。（2）核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合伙騙取銀行貸款。（3）審核借款人收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進行核實，以保證借款人具有償還貸款本息的能力。

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第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（4）對抵押的房屋或土地進行實地勘察，若有必要，請評估機構對抵押的房地產(chǎn)進行審核評估。（5）審查借款人的抵押物是否足額有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，對不具有完全民事行為能力的共有人，須由其法定監(jiān)護人簽署合法文件。（6）審查保證人的保證資格和保證能力。（7）貸款年限加上借款人年齡一般不超過70歲，申請共同貸款的可以年輕者計算。（8）借款人按規(guī)定支付了相應比例的首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦行的售房款專用賬戶。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批三、借款人資信評估

（一）借款人的素質(zhì)

1.職業(yè)穩(wěn)定性

2.職業(yè)地位

3.受教育程度

4.年齡

5.行為表現(xiàn)

6.綜合印象房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）購房及還款能力

1.房價收入比

2.還貸收入比

3.貸款保護能力（1）抵、質(zhì)押率（2）第三方保證（3）組合擔保（4）抵押物變現(xiàn)能力（5）借款人購買財產(chǎn)保險情況（6）附加房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批四、貸款審批

銀行對借款人信用和抵押物進行審查后，對符合條件的借款人，經(jīng)辦人員寫出調(diào)查及審查意見，提出對該借款人的貸款金額、貸款年限和相應的貸款利率以及對貸款擔保有效性、合法性的確認意見，按照規(guī)定的貸款審批程序上報審批。對不符合條件的借款人，要退回有關資料。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同（1）信貸人員通知借款人正式簽訂個人住房借款合同。（2）采取抵（質(zhì)）押擔保方式的，要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關抵（質(zhì)）押登記手續(xù)。（3）按合同約定向借款人代收、代繳印花稅。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（4）借款人應將《房屋買賣合同》正本、抵押登記證明文件（或房屋他項權證）、抵押物保險單正本等交貸款人收押保管，屬期房抵押的，待房屋竣工驗收后，借款人須及時辦理《房屋所有權證》，并辦理正式抵押登記。（5）銀行一般要求借款人辦理財產(chǎn)保險，可由銀行代辦保險業(yè)務，可采用一次性或分次投保兩種方式，具體由投保人選擇，貸款未清償之前不得中斷保險。（6）開發(fā)商同意存入保證金存款的，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放二、貸款額度、期限和利率

個人住房抵押貸款的額度、期限和利率要根據(jù)中國人民銀行有關規(guī)定和貸款銀行的資金來源及成本、借款人的還款能力等因素確定。

1.貸款額度：動態(tài)調(diào)整，取決于政府的調(diào)控政策房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

2.貸款期限：貸款期限最長為30年。目前，以10～15年的貸款期限居多。

3.貸款利率：目前，個人住房貸款利率是在人民銀行公布的同期同檔次貸款利率基礎上進行浮動，上不封頂，利率下限為基準利率的0.85倍。貸款購置第二套住房的，貸款利率要在同期同檔次貸款基準利率基礎上上浮10%。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放三、貸款還款方式（一）等額本息還款法

等額本息還款法就是在貸款期限內(nèi)，每月以相等的額度平均償還貸款本息。

計算公式為：M=P·r（1+r）n/（1+r）n-1

其中：P為貸款總額；r為月利率；n為借款期（月）；M為每月償還金額。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材0123n-1nPAAAAA該還款方式適合于在未來預期收入穩(wěn)定的借款人。例1：某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年，若在整個貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每月償還額為多少?解：已知P＝20（萬元），月利率r＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（二）等額本金還款法（遞減還款法）

等額本金還款法就是在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。計算公式為：每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計額）×月利率房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材ak——第k期的月還款額P——貸款本金n——還款期數(shù)k——還款第k期。例2：在上例中的個人住房貸款20萬，年利率5.04％，貸款期限15年。假設該居民選擇等額本金償還按揭貸款方式，其他條件不變，那么該居民第1期及第60期的月還款額為多少？

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（三)累進償還法

累進償還法是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個月份，均以相等的額度償還貸款本金及與實際貸款額相應的貸款利息。計算公式為：

M1=1/2·〔P·（1+r）n·（d-r）〕/〔（1+d）n-（1+r）n〕Mi=M1（1+d）i-1

其中，M1為第一年月償還額；P為借款總額；r為貸款年利率；n為貸款期限（年）；d為等比年遞增率；i為某一還款年；Mi為第i年月還款額。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（四）提前還款

按有關規(guī)定，銀行允許借款人提前償還部分或全部個人住房貸款，已經(jīng)計收的利息不再調(diào)整。部分提前歸還的，以后每月還本付息額按剩余本金和剩余還款期數(shù)重新計算；全部提前歸還本息的，按實際貸款期限的利率，結清最后一次還本付息額。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放四、抵押權登記

（一）住房抵押登記借款人以自有或第三人所有的房地產(chǎn)向銀行抵押獲得購房貸款的，在抵押合同簽訂后一定時日內(nèi)，必須向當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權登記機關申請抵押登記。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

1.登記時限：抵押當事人必須在住房抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，向產(chǎn)權登記機關申請抵押登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

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第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

2.應提供的文件（1）抵押當事人的身份證明或法人資格證明。（2）抵押雙方當事人共同提交的抵押登記申請書。（3）借款合同和抵押合同。（4）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。（5）房地產(chǎn)抵押物的資產(chǎn)評估書或抵押當事人雙方協(xié)商確定抵押物價值的書面證明。（6）登記機關認為必要的其他文件。登記機關對申請及附屬文件進行審核合格后，應在受理登記之日起15日內(nèi)作出是否準予登記的書面答復。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放

3.房屋抵押權的設立與變更

☆設立☆變更房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)個人住房貸款的發(fā)放（二）土地使用權抵押登記以土地上建筑物并依法獲得的土地使用權抵押的，要到土地管理局產(chǎn)權登記部門或房地合一的產(chǎn)權登記機關進行抵押登記。

1.土地使用權抵押登記申請

2.土地使用權抵押登記和變更登記房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還一、貸后檢查（一）主要內(nèi)容

（1）借款人依合同約定歸還貸款本息情況。（2）借款人有無騙取銀行信用的行為。（3）借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況。（4）保證人保證資格和保證能力變化情況。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（5）抵（質(zhì)）押物保管及其價值變化情況。（6）項目工程進度、抵押預登記和正式登記落實情況。（7）有關合同及相關資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補充之處。（8）貸款資產(chǎn)風險程度、變化情況及趨勢。（9）其他關系貸款人債權實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（二）貸款形態(tài)

1.貸款形態(tài)：個人住房貸款根據(jù)貸款質(zhì)量可分為正常、關注、次級、可疑和損失五類貸款，后三類貸款為不良貸款。

2.貸款形態(tài)分類：貸款形態(tài)分類一般先進行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次（期）數(shù)、累計違約次數(shù)等指標進行分類，再進行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風險程度對定量分類結果進行必要的修正和調(diào)整。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（1）正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。（2）關注貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)在3次（含）以內(nèi)，或借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。（3）次級貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達4～6次；借款人還款能力已不能保證按時足額償還貸款本息，即使通過要求保證人、保險人承擔責任或處理抵（質(zhì)）押物等方式追索債權，貸款也可能會發(fā)生一定的損失房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（4）可疑貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達7次（含）以上；借款人還款能力明顯不足，即使通過追索保證人、保險人責任，或處理抵（質(zhì)）押物等方式，貸款也肯定要發(fā)生較大損失。（5）損失貸款：借款人已喪失還款能力，在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序后，貸款本息仍無法收回或只能收回部分貸款本息。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（三）貸款檢查方式與程序

通常，貸款檢查是對正常類貸款進行抽查，對違約貸款根據(jù)違約程度進行重點檢查。

1.對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因。

2.根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風險狀況，確定貸款形態(tài)。

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第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還

3.對借款人違約行為提出催收貸款或強制清收貸款的處理方案，報主管領導批準實施。

4.登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報告。

5.每個季度進行一次綜合性個人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對策。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還根據(jù)不同違約情況分別進行處理：（1）依法糾正借款人的違約行為（2）對逾期貸款本息計收罰息（3）從借款人賬戶中扣收貸款本息（4）停止發(fā)放未發(fā)放的貸款（5）依法追索保證人的連帶責任（6）依法要求保險人履行保險責任（7）依法處理抵（質(zhì)）押物（8）依法行使債權人其他權利（9）核銷損失類貸款房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還二、貸款檔案的建立與管理

（一）借款人相關資料（1）借款人身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效證件）復印件。（2）貸款人認可部門出具的借款人及家庭主要成員經(jīng)濟收入和償債能力證明。（3）符合規(guī)定的購買、建造、修理、裝修住房意向書、合同書等有效文件。（4）購買、建造、修理、裝修住房首付款額和全額發(fā)票或收據(jù)。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（5）有權部門出具的或貸款人認可的住房估價證明。（6）抵押物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押的證明及有權部門出具的或貸款人認可的抵押物的估價證明。（7）質(zhì)押物清單、權屬證明、有處分權人同意質(zhì)押的證明及有權部門出具的或貸款人認可的質(zhì)押物的估價證明。（8）保證人資信證明及承諾提供擔保的文件。（9）房屋所有權及他項權利證明書。（10）借款人資信評估意見書。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（二）借款合同相關資料（1）貸款調(diào)查、審查、審批報告（2）個人住房借款申請審批表（3）借款合同、借據(jù)（4）抵押合同（5）質(zhì)押合同（6）保證合同（7）保險合同、保險單據(jù)（8）個人住房貸款憑證（放款通知書、信貸部門存聯(lián)）（9）委托轉(zhuǎn)賬付款授權書房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還（三）貸后管理相關資料（1）貸后檢查記錄和檢查報告（2）收款通知書（3）逾期貸款催收通知書、回執(zhí)（4）貸款制裁通知書（5）法律訴訟、仲裁、判決、強制執(zhí)行等形成的文件（6）依法處理抵押物、質(zhì)押物等形成的文件（7）核銷貸款形成的文件（8）其他有關文件材料房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)個人住房貸款后管理與貸款償還三、清戶撤押借款人償清全部貸款本息后，銀行通知借款人（若屬第三者提供擔保的亦同時通知保證人），持其有效身份證件、貸款結清憑證領回由貸款行收押的有關法律憑證及文件，同時退還貸款人所出具的收條。采取抵押（質(zhì)押）擔保的，信貸員應協(xié)助辦理抵押（質(zhì)押）登記注銷手續(xù)。手續(xù)完成后，個人住房貸款業(yè)務即告結束。房地產(chǎn)金融（第3版）21世紀房地產(chǎn)系列教材補充：個人住房貸款的主要風險及其防范（一）個人住房貸款的主要風險

1、信用風