峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)

2023/2/41峨眉院子商業(yè)定位及招商運營思路(初稿)申明:本文檔系峨眉山藍光文化旅游置業(yè)有限公司為經營、管理之需要而制定，其知識產權歸四川藍光實業(yè)集團有限公司所有，屬本公司商業(yè)機密，未經許可不得外傳。任何人擅自復制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯《中華人民共和國刑法》的行為，當事人將承擔相應的法律后果。審批：審核：編制：峨眉山藍光文化旅游置業(yè)有限公司2023/2/42目錄第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運營策略2023/2/43第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2023/2/44A峨眉院子定位

峨眉山水間.院落慢生活在峨眉山的腳下建造一座以晝、夜旅游休閑商業(yè)形態(tài)為主體，大峨眉民俗休閑、民俗娛樂、民俗活動、本地特色小吃等穿插其間的酒樓、客棧、酒吧、茶樓、戲臺、風味小吃、工藝品、土特產，真正體現(xiàn)大峨眉閑生活、慢生活、新生活的風情底韻、精致華麗類似公館中高端消費的商業(yè)院落街區(qū)。2023/2/45B峨眉院子作用品牌支撐－作為峨秀湖國際度假區(qū)內的子品牌，為整個項目的開篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商業(yè)氛圍為后期一級土地開發(fā)提供支持利潤獲?。晒Φ纳虡I(yè)開發(fā)，往往會獲得豐厚利潤。吸引買房人－有商業(yè)配套的物業(yè)，能更好的吸引買房人。服務業(yè)主及游客－完善的商業(yè)配套，作為旅游地產的峨秀湖項目提供很好的商業(yè)服務。2023/2/46第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運營策略

目錄2023/2/47第二部分業(yè)態(tài)布局A市場分析B商業(yè)定位C業(yè)態(tài)組合D規(guī)劃布局2023/2/48A市場分析項目SWOT分析峨眉山旅游消費數(shù)據(jù)峨眉山旅游消費地

2023/2/49項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅資源：依山水，佳通便利，面朝景區(qū).產品：峨秀湖項目整體是由世界頂級創(chuàng)作管理團隊打造，國際知名品牌入駐，產品組合豐富，水準高。政府：大力支持，政企強強聯(lián)合。企業(yè)投入：藍光集團百億巨資打造。資源整合：文化旅游操作經驗不足，距離城市距離較遠，短期內較難吸引長期客戶。項目開發(fā)周期長，壓力大。高檔會議,餐飲長期受紅珠山等老牌酒店先入為主的影響,尚需時間改變消費觀念。后期配套產品未形成集群效應。峨眉山擁有相當數(shù)量的中高檔消費群和旅客群暫時未有同等類型和體量的項目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢，品牌就有了早期導入的優(yōu)勢和可能。峨眉當時有高端商業(yè)消費的訴求.對于文化旅游地產的認識和運作,我們尚在起步階段,如此大型旅游地產在全國都是很罕見的,經驗不足。相繼會有同類型項目入市，對我們會是威脅鋁廠的影響。2023/2/4102009年，峨眉山景區(qū)，按照門票數(shù)量計算，共接待中外游客280萬人次。散客和團隊客人比例為：8：2外賓和國內客人比例為：1：9外賓中東南亞游客占總量的80%，以臺灣、新加坡、香港和日本為主以色列客源呈上升趨勢：2009年達3萬人次國內游客以：北京，上海、江浙及廣東地區(qū)游客為主：比例超過50%未進山門客源總數(shù)在80萬人次：自駕游與會議人群比例為3：7自駕游人群主要來自：成都、重慶和周邊地區(qū)；會議人群主要來自省內占65%的比例自駕游人群主是以周末為高峰，消費以溫泉和吃為主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人數(shù)達360萬人次，同比增長8.8%；實現(xiàn)旅游收入35.65億元，同比增長23%。環(huán)峨眉區(qū)域自駕游的散客120萬/年（成渝自駕游數(shù)量840萬X艾肯弘揚提供的估算比例14.5%得出），平均來訪游客在峨眉山留宿時間為1.5天/人。數(shù)據(jù)來源：峨眉山旅游局統(tǒng)計旅游消費數(shù)據(jù)2023/2/411市中心：名山中路、商業(yè)街、綏山中路，營業(yè)時間：9：00——21：00峨眉山市共有飯店196家市區(qū)：9家星級飯店4星一家；3星四家；2星級四家，景區(qū)17家：5星一家，4星級兩家，3星級四家，2星級八家，1星級2家旅游目的地類

象城、易鎮(zhèn)、大佛禪院、溫泉歡樂谷酒店類

餐飲類

大型餐飲點三個：美食村、美食街、好吃街以峨眉當?shù)靥厣朗碁橹鳎阂安?、雪魔芋、燒烤等城市商業(yè)娛樂演藝

旅游演藝三臺，淡季為一臺；以川劇、峨眉武術為主交通

旅游專項客運中心一個吃住行娛樂購旅游消費地小結：峨眉山市還沒有一個旅游商業(yè)綜合體，市場需求所在。2023/2/412B商業(yè)定位峨眉院子一期市場定位峨眉院子一期消費定位2023/2/413市場定位市場定位是最重要定位之一，主要有以下三種：功能定位：彌補市場缺口,以吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游地產綜合體；業(yè)態(tài)類型：以高中檔餐飲和風情客棧為主；休閑、娛樂為補，兼有日常生活消費、社區(qū)配套等；形象定位：峨眉山高檔特色商業(yè)示范；2023/2/414

消費定位消費特點：峨眉山過夜的異地游客以泡溫泉為主，現(xiàn)暫無其它綜合性配套商業(yè)項目，本案之峨眉院子項目填補這一市場空白，將會有較大的市場空間。消費水平350-750元超過52%，本案以中高端商業(yè)定位為佳，市調數(shù)據(jù)自艾肯公司資料2023/2/415Ｃ業(yè)態(tài)組合高中檔特色餐飲（吃）、風情客棧（住）、茶道文化（樂）、民俗精品展區(qū)（游）、服務配套（娛）五大業(yè)態(tài)構成了峨眉院子一期的基礎業(yè)態(tài)2023/2/416Ｃ業(yè)態(tài)組合－業(yè)態(tài)市調據(jù)市調餐飲、住宿在消費比例當中占據(jù)44%，峨眉山旅游對餐飲和住宿的需求還在增加，所以，餐飲與住宿在本案業(yè)態(tài)比例中應該會超過44%2023/2/417類型作用特點租金承受能力所占比例租售策略旗艦店提升形象各業(yè)態(tài)中的旗艦品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升檔次，招商應該給圈套優(yōu)惠

先租后售提升利潤價值空間主力店人流貢獻具有一定知名度，行業(yè)中有一定影響力具有一定帶動作用，租金貢獻主力之一

先租后售次主力店租金貢獻能吸引游客前來，完善業(yè)態(tài)配比結構完善檔次配套的類型，租金貢獻主力之一

連租帶售群羊店功能配套以服務配套類為主，以完善一站式的商業(yè)需求豐富業(yè)態(tài)，貢獻租金的主力之一

連租帶售其它填空補漏以消化富裕面積為考慮一般很低

連租帶售Ｃ業(yè)態(tài)組合—按角色來劃分業(yè)態(tài)2023/2/418D業(yè)態(tài)分區(qū)及規(guī)劃建議人流動線的規(guī)劃業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件2023/2/419借用830資料已經確定的動線規(guī)劃一期人流動線規(guī)劃2023/2/420業(yè)態(tài)分區(qū)注：各分區(qū)可適當疊加，相互交叉，以達到業(yè)態(tài)最佳搭配。2023/2/421根據(jù)各業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求：業(yè)態(tài)規(guī)劃建議－單體要求業(yè)態(tài)經營面積（平米）經營樓層位置餐飲50-2000一至二層主力餐飲在項目主人流進出口較佳，能作為項目形象店加以點綴客棧500-3000一至三層較靠近里面安靜的地方休閑吧150-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面茶道館200-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面民俗精品展銷30-200一層介于餐飲區(qū)后，住宿區(qū)前的中間位置便利店100左右一層配套展區(qū)內配套10-80一層配套展區(qū)內2023/2/422業(yè)態(tài)規(guī)劃建議－建議引進商家名錄業(yè)態(tài)商家茶道峨眉茶道金剛石老師住宿風情客棧千里走單騎、閱古樓等快捷酒店如家、漢庭等餐飲特色餐飲御膳宮、欽善齋等高檔中餐紅杏、銀杏、大蓉和等中西式快餐麥當勞、肯德基、味千拉面等便利店社區(qū)標超紅旗、好鄰居、紅艷等民俗精品展銷區(qū)服務配套藥店、相片沖印、銀行、書店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休閑吧休閑水吧避風塘、清風茶藝、沐浴保健中心等2023/2/423各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件高檔餐飲風情客棧中式快餐西式快餐便利店服務配套生活娛樂類2023/2/424技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-2,000單層面積（㎡）500－1,000經營樓層選擇（層）1-3結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調不需要，自裝電梯（部）1-2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯高檔餐飲物業(yè)條件2023/2/425風情客棧物業(yè)條件技術指標具體要求需求面積（㎡）2000-3000單層面積（㎡）1000經營樓層選擇（層）1-3結構層高要求（m）2.8-3.2進深10-20樓板承重（Kg/㎡）

≥500給排水市政給排水

供配電

市政配電中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通電梯

1-2電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位貨區(qū)（㎡）20停車位（個）30-50物業(yè)交付裝修標準毛坯/或按照裝修要求提供2023/2/426技術指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經營樓層選擇（層）1－2結構層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件2023/2/427技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1－2單層面積（㎡）100-250結構層高要求（m）≥4中央空調需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件2023/2/428技術指標具體要求需求面積（㎡）50-100經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修便利店物業(yè)條件2023/2/429技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯服務配套物業(yè)條件2023/2/430娛樂類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務性質較強，一般一、二、三樓均可，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標具體要求需求面積（㎡）≥200-500經營樓層選擇（層）2－3結構層高要求（m）≥4給排水市政給排水供配電市政配電排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50個以上物業(yè)交付裝修標準毛坯生活娛樂類物業(yè)條件2023/2/431第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運營策略

目錄2023/2/432第三部分租售定位A租售定位B租售價格策略2023/2/433A租售定位租售定位原則：以目前項目周邊商業(yè)氣氛不濃厚，商業(yè)項目不成熟的問題為依據(jù)；以公司的開發(fā)意圖為準：產品以最終銷售，利潤最大化的經營目的。

*項目租售策略建議如下：2023/2/434A租售定位—贏利模式策略商業(yè)的贏利模式純銷售模式租售結合的模式純租賃模式售后返租策略先租后售策略分割式銷售策略分層與分散結合策略分散出租策略分層(片)出租策略整體出租策略拍賣銷售策略建議采取租售結合模式考慮到周邊無類似商業(yè)存在及一期的開篇作用，最佳方式具體操作：1、首先對項目進行整體包裝2、通過適當?shù)男麄骱屯茝V，按合理的價格定位，以5%-6%的年回報率，以五年返租方式進行銷售。3、同時進行租賃和銷售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的帶租出售）2023/2/435A租售定位－連租帶售策略優(yōu)點：A：最大限度的保證項目的整體經營形像和檔次B：最大限度的提高項目最終整體銷售利潤C：可在經營前期回籠部分資金缺點：A：項目前期需要投入一定的包裝與推廣、宣傳費用B：存在一定的經營風險，銷售受市場周期制約2023/2/436B租售價格策略－市場比較法名稱經營業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)主力面積（㎡）經營模式租金經營情況佛光西路餐飲、副食、雜貨中低端臨街商鋪50-70租賃為主，自營為輔30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周邊餐飲、旅社、酒店、副食、紀念品中低端臨街商鋪30-50自營為主—由于租賃經營租金太高，將會入不敷出，其周邊商業(yè)多為當?shù)鼐用褡誀I名稱經營業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)面積（㎡）經營模式租金經營情況峨眉象城酒店、餐飲、紀念品、玉器、小吃、會所中端集中式商業(yè)街30-150租賃70-130元/㎡.月目前尚未正式營業(yè)，但小戶型商鋪已租完易鎮(zhèn)餐飲、藥材、酒店、娛樂會所、咖啡廳、紀念品等中端集中式商業(yè)街30-120可售可租售價：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡較差，入住率20%計算得出均價為：53-97元/平/月市調數(shù)據(jù)自CRIC:2010-8-30報告目前峨眉山新興商業(yè)主要集中于峨眉象城和易鎮(zhèn)，同區(qū)域在名山門周邊和佛光西路.2023/2/437*收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，商業(yè)前期實際租金回報率一般按照6％計算：均價＝租金/投資回報率；*根據(jù)市場調研，在市中心三條街及易鎮(zhèn)的價格參考,商鋪售價案例:易鎮(zhèn):4000-10000元/平米

紅華苑商鋪:5517元/平米中醫(yī)院附近商鋪:8750元/平米

狀元街商鋪:6521元/平米X元/㎡×12月÷6%=6197元/㎡（市調最低平均價格）X元/㎡×12月÷6%=7697元/㎡（市調最高平均價格）*根據(jù)收益還原法，得出租價在

31—38元/㎡/月之間。*市場比較法租金：53-97元/㎡/月*保守租價建議為:42-67元/平米/月*由此方法推算保守售價建議為:8400-13400元/平米B租售價格策略－收益還原法2023/2/438預計1期商鋪均價銷售收入:10900元／平×8900平=0.97億預計1期商鋪均價租金收入:54.5元／平／月×12月×8900平×15年=0.87億

*未考慮租金15年內每年的遞增及高低租金劃分等因素，租金體系符合回報率要求*根據(jù)前面整體推廣思路，因涉及項目整體定位及推廣，因此一期總體營銷費用比例占總銷售額的2％。項目整體推廣費用預計：194萬B租售價格策略－營銷費用測算2023/2/439目錄第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運營策略

2023/2/440第四部分招商及運營策略A招商策略B運營策略a總體思路b招商策略c招商政策d租賃合同2023/2/441A招商策略2023/2/442總體思路：－先主后次，多元招商。商家準入要求：1、經營的品牌必須有一定的知名度，主力店要求為知名品牌。2、入場商家必須具有品牌意識和有一定的品牌推廣意識，能參與商業(yè)街的整體營銷。4、具有高檔形象店的裝修標準，具有優(yōu)秀的經營理念。5、能配合商業(yè)街的各項經營管理。a總體思路2023/2/443b招商策略

品牌招商分行業(yè)招商優(yōu)惠招商定向招商品牌商家可以為項目帶來大量人流，創(chuàng)造良好商業(yè)氛圍根據(jù)項目業(yè)態(tài)分布，民俗精品區(qū)商家數(shù)量較多，便于商業(yè)氣氛的營造，所以集中招商招商優(yōu)惠的措施有免租期、管理費優(yōu)惠、送廣告位、租金折扣等，對于主力商家，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經營。周邊商業(yè)氛圍不濃厚，本項目主題較強，因此對商家都具有較高的要求，通過現(xiàn)場招商難以滿足定位的要求，所以定向招商是本項目招商活動的必要方式。a、針對主力店，它是整個項目商業(yè)價值的體現(xiàn)與維系項目整體招商成功率的前提，是項目整體策劃定位的支持點和保障，應實行局部區(qū)域性低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠。b、針對次主力店，它是項目整體租金的主要來源，租金可考慮以接近面價或略低于面價5%－10%作為招租標準。c、針對群羊店，服務業(yè)態(tài)，它是項目整體經營的必要組成部分，租金可依據(jù)相應產品或業(yè)態(tài)在面價的基礎上作相應調整。2023/2/444

c招商政策—租金策略建議1、針對業(yè)態(tài)招商租金策略本項目應根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、動線組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。a、位置差異：按商鋪門前經過人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價差異，差價比例控制在5-10%之間。b、視覺效果：消費者在入口處或節(jié)點位置直接注意到的商鋪租金單價高于其它內鋪，差價比例控制在5-10%之間。c、流通情況：人流疏導良好的商鋪租價高于其它商鋪，差價比控制在3-8%之間2023/2/445

c招商政策—租金策略建議2、針對不同因素差異招商租金策略2023/2/446

c招商政策—租金分區(qū)策略建議----單體面積出來后劃分經歷了培育期后，隨著項目的經營步入正軌、經營狀況蒸蒸日上、商業(yè)氛圍形成，在續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%—10%。2023/2/447

c招商政策—租金遞增策略2023/2/448

c招商政策－招商優(yōu)惠條件建議優(yōu)惠形式細分內容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為經營場所的回報(含稅)，開發(fā)商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤。在聯(lián)營合作中體現(xiàn)。其它形式租期\租金一般行業(yè)1-3年固定合約，餐飲、客棧一般3-5年固定合約.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，遞增方式一般至少年增漲5%-10%。免租期項目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進駐，使本項目形成強烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經營風險，降低其進駐門檻。因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項目一般免租期為6個月。管理費商業(yè)物業(yè)服務費標準，建議免租期內免管理費。裝修補貼除公共地方裝修外，可考慮為優(yōu)質主力商家分擔部份裝修費用，建議5000-10000元的補貼，開業(yè)經營一年后返。以租帶租進場的商家介紹商家進場，給予一定經濟獎勵，建議介紹主力商家獎勵5000元（面積300以上），次主力商家3000元（面積200以上），一般商家1000元（面積100以上）?；顒悠诤灱s優(yōu)惠在招商推介會或其他特定推廣時段中，可對前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等，可商榷。一般以增加一個月免租期為底。營銷推廣費商業(yè)要持續(xù)濃厚的氣氛，宣傳推廣是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作為優(yōu)惠條件。贈廣告位建議對本項目的知名品牌商家贈送期限為一年的外立面廣告位使用權（廣告發(fā)布費、制作費、電費等直接費用租戶自行承擔）2023/2/449A招商策略—租賃合同初稿解決問題：如何運營